Nghiên cứu xây dựng chỉ số giá gốc văn phòng cho thuê tại trung tâm thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-----------

LÊ KIỀU TRANG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ
GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG
TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
----------------------------------------------------------------------------------

LÊ KIỀU TRANG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ
GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG
TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)
MÃ SỐ: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS. NGUYỄN NGỌC VINH

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu và trích dẫn trong luận văn được sử dụng từ các nguồn xác thực.
Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nghiên cứu nào khác.

Học viên cao học

Lê Kiều Trang


MỤC LỤC
Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục bảng biểu
Danh mục hình vẽ và đồ thị
Danh mục từ viết tắt
CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .........................................................1
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU...........................................1
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU................................................................................2
1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT. ........................2
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................2
1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..........................................................3
1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN .........................................................................3

CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................5
2.1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN .......................................................................5
2.2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ................................13
2.2.1 Các dạng giá, giá trị của bất động sản. ...........................................................13
2.2.1.1 Giá trị bất động sản ....................................................................................13
2.2.1.2 Gíá cả bất động sản ....................................................................................14
2.2.2 Một số học thuyết về giá tiêu biểu .................................................................14
2.2.2.1 Học thuyết về giá của David Ricardo .........................................................14
2.2.2.2 Học thuyết về giá của Karl Marx (1818 - 1883). F.Engels (1820 - 1895) ......16
2.2.3 Lý luận về giá trị của Proudhon và Sismondi ................................................17
2.2.3.1 Lý luận về giá trị của Proudhon (1809 – 1865) ..........................................17


2.2.3.1 Lý luận về giá trị của Sismondi (1773-1842). .............................................17
2.2.4 Lý thuyết cung – cầu và giá cả .......................................................................18
2.3 LÝ THUYẾT THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG (ANSYMMETRIC
INFORMATION)....................................................................................................19
2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ..............................21
2.5 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .........................24
2.5.1 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) ..................24
2.5.2 Mô hình vị thế, chất lượng .............................................................................25
2.5.3 Mô hình hồi quy đa biến.................................................................................26
2.6 TÓM LƯỢC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ............27
2.6.1 Nghiên cứu về phân tích tác động lên giá văn phòng cho thuê. ....................27
2.6.1.1 Công trình nghiên cứu ở nước ngoài ..........................................................27
2.6.1.2 Công trình nghiên cứu trong nước ..............................................................31
2.6.2. Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá ...............................................................31
2.6.2.1 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá bất động sản ........................................31
2.6.2.2 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê .............................33
2.7 Khung phân tích dành cho nghiên cứu. .............................................................35

2.8 Tổng kết chương ...............................................................................................35
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................37
3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU: .........................................................................37
3.2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG QUÁT ......................................................38
3.2.1 Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê .............................39
3.2.2 Các giả định của mô hình ...............................................................................39
3.3.3 Sự lựa chọn mô hình ......................................................................................39


3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................40
3.2.1 Phương pháp định tính ...................................................................................40
3.2.2 Phương pháp định lượng ................................................................................40
3.3. KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................41
3.3.1 Khu vực nghiên cứu. ......................................................................................41
3.3.2 Thu thập dữ liệu .............................................................................................41
3.3.3 Nguồn dữ liệu. ................................................................................................41
3.4 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO
THUÊ .....................................................................................................................42
3.5 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ...............................................................................47
3.5.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê ..........................47
3.5.2 Tóm tắt các biến trong mô hình .....................................................................48
3.6 TỔNG KẾT CHƯƠNG ....................................................................................52
CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................53
4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ ......................................................................53
4.2. KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG CỦA MÔ HÌNH....................................................54
4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THUYẾT ...................................................................55
4.3.1 Kiểm định đa cộng tuyến: ..............................................................................55
4.3.2 Kiểm định tự tương quan: ..............................................................................56
4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi: .....................................................................56
4.3.4 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn: .......................................................56

4.3.5 Kiểm định sự phù hợp của mô hình ...............................................................56
4.4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH TỐI ƯU ......................................................................57
4.5 ƯỚC LƯỢNG GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH ..............59
4.6 ƯỚC TÍNH CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH ..............60


4.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG .....................................................................................61
CHƯƠNG V. KẾT LUẬN ....................................................................................62
5.1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................62
5.1.1 Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá
văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM .............................................62
5.1.2 Tìm ra được các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực
trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh .........................................................................62
5.1.3 Ước tính giá gốc của văn phòng cho thuê điển hình. .....................................62
5.1.4 Ước tính chỉ số giá văn phòng cho thuê điển hình trong kỳ tiếp theo ...........63
5.2 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU.......................................................................63
5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU......................................................64
5.4 CÁC ĐỀ XUẤT ĐÚC KẾT TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................65
5.5 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .............................................................65
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Danh sách các tòa nhà tiến hành khảo sát
Phụ lục 2: Câu hỏi khảo sát chuyên gia
Phụ lục 3 : Bảng câu hỏi khảo sát thu thập thông tin
Phụ lục 4 : Các kiểm định trong mô hình hồi quy


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Thứ tự

Nội dung

Bảng 2.1

Phân loại bất động sản

Bảng 2.2

Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài

Bảng 2.3

Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà hạng A

Bảng 3.4

Bảng 3.5

Kết quả khảo sát lấy ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh
hưởng đến giá văn phòng cho thuê
Kết quả khảo sát chuyên gia về các giá trị đại diện
(chuẩn) của văn phòng cho thuê điển hình

Bảng 3.6

Tóm tắt các biến trong mô hình hồi quy

Bảng 4.1

Thống kê các biến định lượng trong mô hình

Bảng 4.2

Kết quả hồi quy của mô hình

Bảng 4.3

Các giá trị đại diện ( chuẩn) của các yếu tố trong mô hình


DANH MỤC HÌNH
Thứ tự

Tên hình vẽ

Hình 2.2

Sơ đồ quan hệ cung – cầu hàng hóa

Hình 2.4

Sơ đồ mối quan hệ giữa các yếu tố tác động lên giá bất
động sản

Hình 2.5

Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Hình 3.1

Quy trình nghiên cứu


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nội dung

BXD

Bộ Xây Dựng

BĐS

Bất Động Sản

NLA

Net Floor Area

OFHEO

Cơ quan giám sát các doanh nghiệp nhà đất liên bang

PCA

Hội đồng bất động sản Anh

QĐ

Quyết định

S&P

Standard and Poors

TBCN

Tư Bản Chủ Nghĩa

TT-BXD

Thông tư – Bộ Xây Dựg

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TTg

Thủ tướng

TT

Thông tư

USPAP
WTO

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice

World Trade Organization


1

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU
Ngày 11/01/2007, Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức thương mại quốc
tế WTO và trở thành đối tác chiến lược của nhiều nền kinh tế toàn cầu. Các
nguồn vốn đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam tăng đáng kể, tạo ra sức hấp dẫn
lớn cho việc đầu tư trong và ngoài nước. Triển vọng của nền kinh tế đã làm cho
thị trường bất động sản đang nóng dần lên từng ngày. Rất nhiều nhà đầu tư kinh
nghiệm trong và ngoài nước đang chuẩn bị cho làn sóng đầu tư ồ ạt vào thị
trường bất động sản. Trong đó, thị trường văn phòng cho thuê đang là một điểm
nóng trong thị trường bất động sản hiện nay và hứa hẹn một không khí sôi động
khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn mạnh vào thị trường này.
Bên cạnh sự đầu tư ồ ạt của các doanh nghiệp nước ngoài làm cho nhu
cầu về cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong
nước cũng đang có nhu cầu rất cao trong thị trường này. Mỗi năm có hàng nghìn
doanh nghiệp trong nước ra đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của
những doanh nghiệp đã hoạt động từ trước và quá trình tự do hoá của nền kinh tế
diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nước.
Thêm vào đó là sự ra đời hàng loạt các công ty liên doanh đã góp phần gia tăng
nguồn cung văn phòng cho thuê. Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng cho
thuê thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất,
tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh,
lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô
thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng.
Việc đánh giá đúng thực trạng của thị trường văn phòng cho thuê là rất

quan trọng. Vì vậy, nghiên cứu xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê sẽ có ý
nghĩa tốt cho việc quản lý và phát triển thị trường này. Trên cở sở còn nhiều hạn
chế, tác giả đưa ra vấn đề nghiên cứu xây dựng chỉ số giá bất động sản đối với


2

phân hạng bất động sản là văn phòng cho thuê tại TP.HCM nhằm góp phần hoàn
thiện công tác xây dựng chỉ số giá. Chỉ số giá văn phòng cho thuê được xây dựng
sẽ góp phần làm minh bạch và lành mạnh thị trường bất động sản, làm cơ sở cho
sự phát triển của thị trường bất động sản tại TP.HCM nói riêng và các đô thị lớn
nói chung.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này có mục tiêu tổng quát là xây dựng chỉ số giá văn phòng
cho thuê tại trung tâm TP.HCM
Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể:
(i)

Xây dựng mô hình nghiên cứu cho văn phòng cho thuê điển hình.

(ii)

Đề xuất phương thức xác định giá gốc văn phòng cho thuê điển hình

và giá của chúng trong các năm tiếp theo bằng phương pháp hồi quy.
1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT.
Đối tượng khảo sát là các tòa nhà văn phòng cho thuê tại khu vực quận 1
và quận 3 thuộc khu vực trung tâm TP.HCM.
Đối tượng nghiên cứu là mô hình xác định chỉ số giá gốc và phương thức
ước lượng chỉ số giá cao ốc văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.HCM.

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài được thực hiện theo hai phương pháp là nghiên cứu đính tính và
nghiên cứu định lượng
1.4.1 Phương pháp định tính
Phương pháp định tính được thực hiện thông qua phỏng vấn chuyên gia
trong lĩnh vực bất động sản, phỏng vấn các đơn vị quản lý tòa nhà văn phòng cho
thuê để tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê và văn phòng
cho thuê điển hình.


3

1.4.2 Phương pháp định lượng
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích định lượng nhằm phân tích tác
động của các yếu tố khảo sát lên giá văn phòng cho thuê. Dựa trên các hệ số hồi
quy thu được từ ước lượng sử dụng để ước tính giá gốc và dự báo giá văn phòng
cho thuê sau một thời kỳ. Kết quả này chính là cơ sở để ước tính chỉ số giá của
văn phòng cho thuê.
1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nguồn số liệu phục vụ trong nghiên cứu bao gồm số liệu sơ cấp và dữ
liệu thứ cấp.
Số liệu sơ cấp – là số liệu chéo do tác giả tiến hành thu thập từ tháng
01/2015 đến tháng 03/2015 số lượng quan sát là 240 mẫu. Dữ liệu được thu thập
từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thu thập trực tiếp tại các đơn vị thuê hoặc
các nhà quản lý cho thuê cao ốc văn phòng tại các quận trung tâm Thành phố Hồ
Chí Minh.
Dữ liệu thứ cấp – là các tài liệu từ các bài báo khoa học, tham luận đăng
tải từ các hội thảo khoa học trong và ngoài nước.
Phạm vi nghiên cứu, tác giả lựa chọn khảo sát tại khu vực quận 1 và quận
3, TP. HCM vì TP. HCM là trung tâm kinh tế lớn của nước ta, số lượng cao ốc

văn phòng cho thuê phong phú, tạo điều kiện cho mẫu khảo sát lớn, đây chính là
yếu tố quan trọng cho việc ước lượng mô hình hiệu quả hơn, chính xác hơn
1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN
Nghiên cứu này được thực hiện trên 5 chương. Chương I giới thiệu vấn đề
nghiên cứu bao gồm những động cơ thúc đẩy người viết tiến hành nghiên cứu,
mục tiêu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu cùng với dữ liệu và phạm vi
nghiên cứu. Chương II trình bày về cơ sở lý thuyết và tổng hợp các lý thuyết có
liên quan đến vấn đề nghiên cứu và trình bày khung phân tích của luận văn.
Chương III trình bày về phương pháp nghiên cứu để xây dựng chỉ số giá bất


4

động sản cao ốc văn phòng cho thuê. Chương tiếp theo trình bày kết quả nghiên
cứu của luận văn và các thảo luận về kết quả này. Cuối cùng sẽ là phần kết luận
và đề xuất đúc kết từ kết quả nghiên cứu trong chương trước và hướng nghiên
cứu tiếp theo.


5

CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN
2.1.1. Khái niệm chỉ số giá bất động sản
Chỉ số giá giao dịch bất động sản là chỉ số phản ánh mức độ biến động về
giá của bất động sản thông qua các giao dịch thành công theo thời gian (Theo
Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng và
công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và Thông tư 19/2014/TTBXD ngày 10/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư
20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây Dựng)

2.1.2. Ý nghĩa chỉ số giá bất động sản
Chỉ số giá bất động sản là một công cụ hữu ích đo lường sức khỏe của thị
trường bất động sản. Chỉ số này mang nhiều ý nghĩa cho sự phát triển của nền
kinh tế.
 Chỉ số phát triển: nghiên cứu sự biến động thị trường bất động sản
qua thời gian.
 Chỉ số không gian nhằm so sánh sự chênh lệch về giá cả bất động sản
được giao dịch mua bán giữa các thị trường, địa phương và khu vực khác nhau.
 Chỉ số kế hoạch, dựa trên chỉ số này để xác định nhiệm vụ kế hoạch
cần phải đặt ra cho thị trường bất động sản hoặc đánh giá kết quả thực hiện những
kế hoạch đó tác động đến nền kinh tế và các chỉ tiêu kinh tế xã hội.
 Chỉ số giúp phân tích mức độ ảnh hưởng của giá thị trường bất động
sản đến các ngành khác trong nền kinh tế; đồng thời xác định được vai trò đóng góp
của từng loại bất động sản cụ thể đối với sự biến động chung của ngành, hay sự biến
động của nền kinh tế qua thời gian


6

2.1.3. Phân loại chỉ số giá bất động sản
Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD và Thông tư 19/2014/TT-BXD của Bộ
Xây Dựng, các loại bất động sản được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm:
căn hộ, chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền và văn phòng cho thuê. Phân hạng bất
động sản cụ thể như sau:
Bảng 2.1 Phân loại bất động sản và chỉ số giá bất động sản

STT

Loại bất động sản

Phân loại chỉ số
giá bất động sản

Phân hạng
Căn hộ chung cư bình dân

I

Căn hộ chung cư Chỉ số giá căn hộ,
để bán

chung cư

Căn hộ chung cư trung cấp
Căn hộ chung cao cấp
Nhà ở trong khu phố, khu dân

II

Nhà ở riêng lẻ để Chỉ số giá nhà ở
bán

cư hiện hữu
Nhà ở trong các khu đô thị

riêng lẻ

Nhà ở tại các dự án nhà ở
Đất nền trong khu phố, khu
III

Đất

nền

chuyển

nhượng

dân cư hiện hữu
Chỉ số giá đất nền

Đất nền trong các khu đô thị
Đất nền tại các dự án nhà ở
Văn phòng hạng A

IV

Văn
thuê

phòng

cho Chỉ

số

giá

phòng cho thuê

văn

Văn phòng hạng B
Văn phòng hạng C

Nguồn: Thông tư số 20/2010/TT – BXD ngày 27/10/2010.


7

Như vậy, theo quy định của BXD thì có ba loại văn phòng cho thuê bao
gồm văn phòng cho thuê hạng A, văn phòng cho thuê hạng B và văn phòng cho
thuê hạng C. Tương ứng các loại văn phòng này sẽ có các chỉ số giá từng phân
khúc thị trường tương ứng bao gồm chỉ số văn phòng cho thuê hạng A, chỉ số giá
văn phòng cho thuê hạng B và chỉ số giá văn phòng cho thuê hạng C.
2.1.4. Khái niệm văn phòng
Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD của Bộ Xây Dựng Văn phòng là diện tích
sàn của công trình sử dụng cho mục đích làm việc.
2.1.5 Phân loại văn phòng
Thông tư 20/2010/TT-BXD có quy định: văn phòng được phân thành 03
hạng văn phòng bao gồm: văn phòng hạng A, hạng B và hạng C.
Về tiêu chuẩn để phân loại từng hạng văn phòng, chưa có văn bản chính
thức xếp hạng theo các cấp độ này như thế nào. Thị trường văn phòng cho thuê
tại Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng vẫn chưa tìm ra tiêu chuẩn phù
hợp để phân hạng. Tham khảo các tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở
nước ngoài:
Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài
Nhân tố

Australia

UK

US

Nhật Bản

Hồng Kông

Singapore

Vị trí

x

x

x

x

x

x

Khả năng tiếp cận

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

Đặc

điểm

xây

dựng
Tuổi thọ của tòa
nhà


8

Nhân tố
Tổng diện tích
các tầng
Diện tích tấm sàn

Australia

UK

x

x

Những tiện nghi

tố

môi

trường
Chỗ đậu xe

Nhật Bản

Hồng Kông

Singapore

x

x

x

x

x

x

x

x

x

khác

Yếu

US

x

x

x

x
Nguồn: Yasmin, MA (2009)

Năm 1996, Hội đồng bất động sản của Australia, cơ quan đại diện cho
ngành dịch vụ kinh doanh BĐS, đã đưa ra một ma trận đánh giá xếp hạng tòa
nhà. Trong năm 2006, họ đã phát triển một hệ thống chuẩn khác được áp dụng
cho các tòa nhà được phê duyệt sau tháng 7 năm 2006. Các tiêu chuẩn này cũng
bao gồm yếu tố môi trường. Ngoài ra, hệ thống đánh giá cũng được xem xét và
cập nhật để áp dụng cho các tòa nhà hoàn thành trước ngày này. Họ cũng đã xuất
bản một cuốn sách tham khảo gọi là “ Hướng dẫn về chất lượng cao ốc văn
phòng”.
Hệ thống này được chính thức hóa vào năm 1996 với ma trận xếp hạng
văn phòng, phát triển bởi Hội đồng quản lý BĐS của Australia - PCA. Mặc dù
không phải là một tài liệu chính thức và thực thi, nó đã được chào đón bởi tất cả
các chuyên gia trong ngành để chuẩn hóa các phân loại văn phòng, đặc biệt là
với nguồn cung lớn tại các quận trung tâm thành phố và quận, huyện kinh doanh
vệ tinh như là kết quả của sự bùng nổ kinh tế năm 1980.


9

Tháng 7 năm 2006, PCA đã cung cấp một tài liệu hướng dẫn sử dụng bởi
các nhà phát triển để định hướng những yêu cầu tối thiểu cho thiết kế và thông số
kỹ thuật của họ để xếp hạng tòa nhà, và dĩ nhiên cũng dựa trên những yếu tố
chung của hệ thống phân loại ban đầu. Với việc ứng dụng những tiêu chuẩn
LEEDS của Anh, bao gồm cả những yếu tố môi trường vào việc đánh giá xếp
hạng. Trong năm 2006, cuốn sách tham khảo gọi là “ Hướng dẫn về chất lượng
cao ốc văn phòng” đã được xuất bản để sử dụng rộng rãi. Nó được chia thành hai
phần: Đặc điểm thiết kế (đối với các tòa nhà được chấp thuận xây dựng sau
tháng 7 năm 2006) và ma trận xếp hạng văn phòng (cho các công trình xây dựng
hoặc đang được xây dựng trước tháng 7 năm 2006). Hướng dẫn này cung cấp các
yếu tố để phân loại một tòa nhà vào hạng cao cấp, A, B, C và D. Đối với các tòa
nhà được xây dựng mới, hướng dẫn được xem xét lại hàng năm để bám sát các
tiêu chuẩn thiết kế, kỹ thuật xây dựng, vật liệu và công nghệ mới. Đối với các tòa
nhà cũ, các ma trận được cập nhật vào mỗi ba năm.
Tại Việt Nam, tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê của các đơn vị quản
lý tòa nhà không có sự đồng nhất, mỗi đơn vị quản lý đưa ra các tiêu chí phân
loại riêng. Cụ thể hơn là Thành phố Hồ Chí Minh, không có hệ thống phân loại
cụ thể, ngoại trừ những tiêu chuẩn do các đại lý hoặc các chủ đầu tư đặt ra. Đại
lý áp dụng một tiêu chuẩn chung dựa trên vị trí, độ tuổi và diện tích tấm sàn,
trong khi chủ đầu tư sẽ đánh giá các tòa nhà dựa trên quan điểm của họ.
Colliers International đang dựa trên cuốn “Hướng dẫn về chất lượng cao
ốc văn phòng” được thông qua bởi Hội đồng bất động sản của Australia, theo ý
kiến của Colliers International tài liệu này đủ tiêu chuẩn để đánh giá các việc sẽ
xảy ra trên thị trường tại TPHCM. Các ý chính của bảng tính sẽ vẫn giữ nguyên
không thay đổi, tuy nhiên có vài phần đã được điều chỉnh nhằm thích hợp với thị
trường trong nước. Colliers International sẽ không nêu là “ Tiêu chuẩn Quốc Tế”
mà thay vào là “Tiêu chuẩn Việt Nam” đảm bảo bởi phương pháp dẫn chứng tài
liệu dựa vào các chuẩn được ghi nhận bởi Hội đồng bất động sản quốc tế. Thông
qua phương pháp này, các đại lý và các chủ đầu tư khác sẽ bắt đầu thông qua

10

một phương pháp tương tự nhằm duy trì sự nổi bật cho thị trường văn phòng
cũng như sự phát triển và tăng trưởng cho ngành. Tham khảo tiêu chí để xếp
hạng văn phòng cho thuê hạng A.
Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà hạng A
Miêu tả

Diện

tích

tòa

nhà Diện

(NLA)

tích

sàn

(NLA)

Điều kiện

Diện tích có chất

Đánh

giá

lượng cao bao gồm:

được

công

nhận

bởi

• Quan cảnh đẹp, có
tầm nhìn và ánh sáng
tự nhiên

Sidney/ Melbourne /
Các

Sidney/

ABGR

trung tâm thương mại

Melbourne / Các

Green

• Sảnh ấn tượng và > 10.000 m2
thang máy hoàn thiện

Các trung tâm thương

• Lối vào ấn tượng mại
từ các con đường thu Khác > 5.000 m2

và
Star

trung tâm thương hay các đánh
mại > 900 m2

giá tương tự

tâm mỗi khi có
mới
thương mại khác mục
được thông
>700 m2
Các

trung

hút

qua bởi Hội

• Thang máy chất

đồng

lượng

Australia

Các mục
Cơ khí

Thông số

Yêu cầu

Trung tâm điểu khiển (
tất cả các hệ thống máy ≤ 85/120 m2
lạnh)
Công suất thiết bị cho
khách hàng

≥ 15W/m2

BĐS


11

Miêu tả

Diện

tích

tòa

nhà Diện

(NLA)
Công suất cung cấp cho
khách hàng

tích

sàn

(NLA)

Điều kiện

≥ 15 W/m2

Hệ thống tòa nhà thông Đầy đủ hệ thống quản lý điều

Thông gió tầng

Thang máy

Điện

minh

khiển bao gồm điều khiển trên sàn

Ống khí chung

Được cung cấp

Thông khí bên ngoài

Được cung cấp

Tốc độ

≤ 30 giây

Sức chứa

≥ 14%

Công suất thang

≥1

Công suất điện

≥ 50VA/m2

Điện năng tiêu thụ

≤ 15W/m2

Các dịch vụ khẩn cấp
Điện dự phòng

(khác với thang máy)
Điện và ánh sáng tòa
nhà
Thang máy

Quản lý tòa nhà

Loại

Liên lạc thông lạc

Trục dây cáp

100%

50%

50%
Quản lý và điều hành hoàn toàn
tại chỗ
Được cung cấp


12

Diện

Miêu tả

tích

tòa

nhà Diện

sàn

(NLA)

(NLA)

Truyền hình

Được cung cấp

Phủ sóng điện thoại
trong tòa nhà
Thủy lực

tích

Điều kiện

100% tòa nhà

Đồng hồ nước căn hộ

Được cung cấp

Hệ thống ra vào

Gần
- 24 giờ / 7 tại chỗ cho các tòa nhà
> 30.000 m2

Bàn hoặc phòng điều
- 24 giờ / 7 bên ngoài cho các tòa
khiển
nhà > 30.000 m2

An ninh

CCTV
Lối thoát hiểm từng
tầng

Khu vực công cộng chính và
thang tải hàng
tối thiểu là 1

Tiện nghi

Phòng tắm và thay đồ

Được cung cấp

Bãi đỗ xe

Bãi đỗ xe hơi

Được cung cấp

Khu nhập hàng

Được cung cấp

Nguồn: Hướng dẫn về chất lượng cao ốc văn phòng, Hội đồng BĐS Australia, 2006
Việc xây dựng các tiêu chí đến các chuẩn hóa đáp ứng cho sự phân loại
các tòa nhà văn phòng cho thuê cho thị trường Việt Nam là cần thiết nhằm trợ
giúp cho sự tăng trưởng thị trường bất động sản tại Việt Nam. Điều này sẽ xây


13

dựng một sự tin tưởng và am hiêu thị trường cho những nhà đầu tư và giúp cho
việc khuyến khích và tin tưởng vào các chủ đầu tư, các công ty và các cá thể
trong việc đầu tư nhằm phát triển nến kinh tế Việt Nam.
2.2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1 Các dạng giá, giá trị của bất động sản.
2.2.1.1 Giá trị bất động sản
Theo Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012) Giá trị bất động
sản là số tiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi
ích mà bất động sản mang lại cho người chủ tại một thời điểm nhất định. Thực tế
có hai dạng giá trị phổ biến trên thị trường là giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường. Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động

sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch
mua bán.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định
giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình
thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai
dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua
và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị
ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.
Tại Việt Nam, theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm
2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá
trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị tài sản được ước tính trên
cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị thị trường và được xác định bằng các cách
tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
 Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công
khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường


14

quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng
hạn chế người mua, người bán.
 Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị
đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.
2.2.1.2 Gíá cả bất động sản
Giá cả bất động sản là số tiền thể hiện giá trị của bất động sản trong điều
kiện thị trường cụ thể (Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa , 2012) Có thể
hiểu rằng giá cả của bất động sản là số tiền mà các bên tham gia thị trường thống
nhất xong mức giá giao dịch về một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác
định. Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về bất động sản trên thị trường.

Bản chất của giá cả bất động sản: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của
tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá
nhà hay tài sản gắn liền với đất.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được
gọi là “giá trị đất đai”. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng
cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới
đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền
tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
Gía nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác
cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
2.2.2 Một số học thuyết về giá tiêu biểu (Giáo trình kinh tế chính trị, 2002)
2.2.2.1 Học thuyết về giá của David Ricardo
Trong lý thuyết giá trị – lao động, D.Ricardo dựa vào lý thuyết của
A.Smith và kế thừa, phát triển tư tưởng của A.Smith. Ông phân biệt rõ 2 thuộc


15

tính của hàng hoá là giá trị sử dụng và giá trị trao đổi và chỉ rõ giá trị sử dụng là
điều kiện cần thiết cho giá trị trao đổi, nhưng không phải là thước đo của nó.
Vì giá trị trao đổi là giá trị tương đối được biểu hiện ở một số lượng nhất
định của hàng hoá khác (thay tiền tệ) nên Ricardo đặt vấn đề là bên cạnh giá trị
tương đối, còn tồn tại giá trị tuyệt đối. Đó là thực thể của giá trị, là số lượng lao
động kết tinh, giá trị trao đổi là hình thức cần thiết và có khả năng duy nhất để
biểu hiện giá trị tuyệt đối.
D.Ricardo soát sét lại lý luận giá trị của A.Smith, gạt bỏ những dư thừa và
mâu thuẫn trong lý thuyết kinh tế của A.Smith. Chẳng hạn, trong định nghĩa về
giá trị của A.Smith, D.Ricardo chỉ ra là định nghĩa “Giá trị lao động hao phí
quyết định” là đúng, còn định nghĩa “Giá trị lao động mà người ta có thể mua

được bằng hàng hoá này quyết định” là không đúng. Theo ông, không phải chỉ
trong nền sản xuất hàng hoá giản đơn mà ngay cả trong nền sản xuất lớn TBCN,
giá trị vẫn do lao động quyết định.
D.Ricardo cũng khẳng định “Giá trị là do lao động hao phí quyết định”.
Ông có ý định phân tích lao động giản đơn và lao động phức tạp, qui lao động
phức tạp thành lao động giản đơn trung bình. Ông cho rằng, lao động xã hội cần
thiết quyết định lượng giá trị hàng hoá, song lại cho rằng, lao động xã hội cần
thiết do điều kiện sản xuất xấu nhất quyết định.
Phương pháp nghiên cứu của ông còn có tính siêu hình. Ông coi giá trị là
phạm trù vĩnh viễn. Đó là thuộc tính của mọi vật, Ông chưa phân biệt được giá
trị hàng hoá và giá cả sản xuất, chưa thấy được mâu thuẩn giữa giá trị và giá trị
sử dụng vì chưa có được lý thuyết tính hai mặt của lao động.
Tóm lại, Học thuyết kinh tế của D.Ricardo đạt tới đỉnh cao của kinh tế
chính trị Tư sản cổ điển. Ông đứng vững trên cơ sở lý thuyết giá trị – lao động để
giải thích các vấn đề lý thuyết kinh tế. Nếu A.Smith đã có công lao trong việc
đưa tất cả các quan điểm kinh tế từ trước đó cấu kết lại thành một hệ thống. Thì