Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM NGỌC THUÝ

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
MẪU TRANG PHỤ BÌA LUẬN VĂN (title page)

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế
Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS Trần Công Sách

HÀ NỘI, 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Những kiến nghị, đề xuất trong Luận văn không sao chép của
bất kỳ tác giả nào.

Tác giả Luận văn

Phạm Ngọc Thúy

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
Chƣơng 1: Một số vấn đề cơ bản về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất
động sản trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh .............................................................. 9
1.1. Khái quát chung về Bất động sản và thị trƣờng Bất động sản.. ......................................... ..9
1.2. Quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh...................23
1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng tới hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng
BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh ..............................................................................................32
Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản trên địa
bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................... 35
2.1. Khái quát tình hình phát triển của thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội .......................... 35
2.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS trên địa bàn
thành phố Hà Nội ............................................................................................................................................40
2.3. Đánh giá chung thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS Thành phố
Hà Nội ..................................................................................................................................................................54
Chƣơng 3: Định hƣớng phát triển,phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện quản
lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội tới năm 2025 ....... 60
3.1. Bối cảnh và xu hƣớng phát triển của thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội thời kỳ
tới năm 2025 ......................................................................................................................................................60
3.2. Phƣơng hƣớng hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS thành phố Hà
Nội thời kỳ tới năm 2025 .............................................................................................................................65
3.3. Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội 69
KẾT LUẬN ......................................................................................................................................................78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................... 80
PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 83


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

HĐND

Hội đồng nhân dân

NHNN

Ngân hàng Nhà nƣớc

GCN

Giấy chứng nhận

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

QPPL

Quy phạm pháp luật

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SHNƠ

Sở hữu nhà ở

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Số liệu dân số Thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến năm 2016
Bảng 2.2: Kết quả cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ trên địa bàn TP Hà Nội

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ giữa cầu BĐS và quy mô gia đình
Biểu đồ 2.1: Lƣợng căn hộ tồn kho trên thị trƣờng BĐS Hà Nội và Thành phố
Hồ Chí Minh giai đoạn 2010 – 2013

Biểu đồ 2.2: Biểu đồ tăng dân số trung bình của Thành phố Hà Nội từ năm
2010 đến năm 2016


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đại hội VI của Đảng (tháng 12-1986) đánh dấu một bƣớc ngoặt rất cơ bản
trong sự nghiệp xây dựng xã hội chủ nghĩa (XHCN) ở nƣớc ta, với việc đƣa ra
đƣờng lối đổi mới toàn diện đất nƣớc, từ đổi mới kinh tế đến đổi mới hệ thống
chính trị và các lĩnh vực khác của đời sống xã hội, từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN. Song hành cùng sự phát triển
của kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản (BĐS) từng bƣớc hình thành và phát
triển không ngừng. Sự phát triển của thị trƣờng BĐS đã góp phần quan trọng cho
tăng trƣởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Nhiều dự án đầu tƣ trong lĩnh vực
sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, chung cƣ, khu đô thị mới với hệ
thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã đƣợc quy hoạch, xây dựng làm đổi thay diện mạo
các vùng, miền, góp phần nâng cao chất lƣợng và phục vụ tốt hơn nhu cầu cuộc
sống của Nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài và phát triển các
nguồn lực của quốc gia.
Ngay từ sớm, nhận thức đƣợc tầm ảnh hƣởng to lớn của thị trƣờng BĐS đối
với sự phát triển của nền kinh tế, tại Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đã chỉ
đạo cần thiết phải “tổ chức và quản lý thị trường bất động sản”. Sự hình thành thị
trƣờng BĐS là một tất yếu khách quan trong cơ chế kinh tế thị trƣờng. Do vậy, đến
Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng tiếp tục khẳng định phải “phát triển thị trường
bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà
nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất
động sản lớn nhất”. Đại hội lần thứ XII năm 2016 của Đảng cũng đã nhấn mạnh
nhiệm vụ thực hiện: “Đa dạng hóa và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường
hàng hóa, dịch vụ, tài chính, tiền tệ, bất động sản, lao động, khoa học, công nghệ,...
đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội”.

Có thể nói, trong gần ba thập kỷ trở lại đây thị trƣờng BĐS có sự phát triển
vô cùng sôi động, sự xuất hiện ngày càng nhiều của những cao ốc, chung cƣ, khách
sạn, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ tập trung tại các đô thị lớn làm thay đổi rõ rệt bộ
1


mặt đô thị theo hƣớng văn minh, hiện đại và đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã
hội. Đặc biệt trong đó có thủ đô Hà Nội - là trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội của
cả nƣớc, thị trƣờng tiềm năng với những nét đặc thù riêng, hứa hẹn đem lại nguồn
lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tƣ khi hiện nay Nhà nƣớc đang tiến hành các chủ
trƣơng, chính sách về quy hoạch mở rộng Thành phố và các đô thị vệ tinh.
Tuy nhiên, hiện nay thực trạng công tác QLNN đối với hoạt động của thị
trƣờng BĐS Hà Nội nói riêng, Thành phố lớn nói chung bộc lộ nhiều điểm yếu kém
dẫn đến hoạt động của thị trƣờng BĐS chƣa thực sự phát triển theo đúng định
hƣớng, còn chứa đựng những rủi ro và biến động nhƣ sự xuất hiện ngoại ứng, tính
dễ độc quyền, thiếu minh bạch thông tin, thông tin không đầy đủ, đồng bộ,… dẫn
đến tình trạng mất cân đối cung - cầu thị trƣờng, đầu cơ trục lợi gây ra đột biến thị
trƣờng nhƣ nguy cơ đóng băng, đẩy giá BĐS cao quá giá trị thực hay tình trạng
“bong bóng” thị trƣờng (cầu ảo, cung khan hiếm) gây ra những hệ lụy lớn, ảnh
hƣởng các thị trƣờng liên thông khác và cả nền kinh tế. Các quan hệ cung cầu và
giao dịch về BĐS đang còn diễn ra thông qua thị trƣờng ngầm, phi chính thức; sự
biến động bất thƣờng về giá cả BĐS (đặc biệt là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất) và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chƣa có giải pháp điều chỉnh hữu
hiệu... Những diễn biến phức tạp của thị trƣờng BĐS, sự yếu kém trong công tác
quản lý nhà nƣớc (QLNN) đối với sự phát triển của thị trƣờng BĐS đã và đang gây
nhiều khó khăn trở ngại cho công cuộc đầu tƣ phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc.
Trong tiến trình đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, để khắc
phục những hạn chế, tồn tại trong công tác QLNN đối với thị trƣờng BĐS cũng nhƣ
phát huy những ƣu điểm, thuận lợi của thị trƣờng góp phần phát triển nền kinh tế,

tạo môi trƣờng đầu tƣ thuận lợi, bình đẳng và phục vụ nhu cầu ngƣời dân thì Nhà
nƣớc cần thiết phải tiếp tục đổi mới, hoàn thiện và tăng cƣờng hiệu lực, hiệu quả
QLNN nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS. Trong đó, việc
hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh từ hoạt động đầu tƣ, tạo lập thị trƣờng đến
các hoạt động giao dịch; sử dụng các công cụ quản lý để định hƣớng, điều tiết thị
2


trƣờng; xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin cơ bản làm cơ sở đánh giá xu thế phát
triển, thực hiện hoạch định chính sách phát triển của thị trƣờng ngắn hạn, trung hạn
và định hƣớng dài hạn… đang rất cấp thiết.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này, tác giả đã lựa chọn Đề tài: “Quản
lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm đề
tài Luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
2.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố ở nước ngoài
Nghiên cứu về thị trƣờng BĐS là lĩnh vực nghiên cứu phức tạp, chuyên biệt,
có liên quan mật thiết tới nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế và có lịch sử nghiên
cứu lâu đời trên Thế giới. Khung lý thuyết về thị trƣờng BĐS đã đƣợc các học giả
quốc tế xác lập khá toàn diện, hệ thống, gồm nhiều các nhánh nghiên cứu khác nhau
tùy thuộc cách tiếp cận và mục đích nghiên cứu, nhƣ: QLNN đối với thị trƣờng
BĐS (chủ trƣơng, chính sách về đầu tƣ, đất đai, tài chính,…; cơ quan quản lý; chế
tài xử lý vi phạm); các vấn đề của thị trƣờng (chỉ số giá, quan hệ cung - cầu, hàng
hoá, thành tố tham gia thị trƣờng,…). Trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn, tác
giả chỉ đề cập một số công trình nghiên cứu quan trọng đã công bố ở nƣớc ngoài
liên quan tới thể chế, QLNN về thị trƣờng BĐS, đó là:
Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn “Bí ẩn của tƣ bản” là
một trong những nghiên cứu quan trọng trên Thế giới về thể chế, quản lý thị trƣờng
BĐS. Nghiên cứu nhấn mạnh vai trò quan trọng phải hoàn thiện thể chế thị trƣờng
BĐS, mà bản chất là tạo lập khung pháp lý chặt chẽ phù hợp thực tiễn để các BĐS

đƣợc đăng kí chính thức, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai để huy động tham
gia trở thành nguồn lực lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đẩy nền kinh
tế phát triển.
Bên cạnh đó, một số nghiên cứu khác đồng quan điểm và có tầm ảnh hƣởng
quan trọng đã khẳng định vai trò của việc nâng cao hiệu quả quản lý, đƣa ra những
chính sách để hoàn thiện thể chế thị trƣờng BĐS nhƣ: Nghiên cứu của Philip Day
(2005) “Land”, Stephen Bell (2002) “Economic Governance and Institutional
3


Dynamics” (tạm dịch là: Quản lý kinh tế và động lực thay đổi thể chế). Những công
trình trên đã chỉ rõ tầm quan trọng của vấn đề thể chế nói chung, thể chế thị trƣờng
BĐS nói riêng, cũng nhƣ nêu ra khung chính sách để xây dựng những thể chế này.
Công trình nghiên cứu về kinh tế và quản lý BĐS của tập thể các Giáo sƣ thuộc Đại
học Tổng hợp nghiên cứu - Đại học Tổng hợp Quốc gia Xây dựng Matxcơva Liên
Bang Nga (MISI-MGSU), do Giáo sƣ Grabovƣi P.G. chủ biên giới thiệu những vấn
đề thuộc cơ sở lý luận tổng quát về kinh tế BĐS, xây dựng cơ sở khoa học về quản
lý BĐS, tổ chức công tác quản lý, đầu tƣ BĐS.
Những công trình nghiên cứu của các học giả quốc tế là nguồn tài liệu quý
báu để các học giả, nhà nghiên cứu trong nƣớc tham khảo, xây dựng khung lý
thuyết, cơ sở khoa học đúng đắn và đƣa ra những chính sách, giải pháp phù hợp
phát triển thị trƣờng BĐS tại Việt Nam.
2.2. Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố ở trong nước
Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực BĐS và thị trƣờng BĐS chỉ
thực sự đƣợc quan tâm, chú trọng sau thập niên những năm 1990 khi nền kinh tế
chuyển đổi từ mô hình kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định
hƣớng xã hội chủ nghĩa (XHCN), mở cửa hội nhập quốc tế, thị trƣờng đất đai, BĐS
bùng nổ và phát triển mạnh mẽ.
Năm 1998, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ƣơng đã nghiên cứu xây
dựng đề án “Hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản”, trình lên Chính phủ

và xuất bản năm 2003 (Lê Xuân Bá và đồng nghiệp). Nghiên cứu này bƣớc đầu đƣa
ra những vấn đề cơ bản nhất về thị trƣờng BĐS và những chính sách tập trung về thị
trƣờng đất ở và nhà ở; đƣa ra đặc trƣng cơ bản của thị trƣờng BĐS Việt Nam là thị
trƣờng BĐS phát triển non trẻ, mang yếu tố nhạy cảm, bất ổn định (tăng trƣởng
“nóng”, bong bóng hay có khi trầm lắng, đóng băng đột ngột) và thiếu những cơ chế
pháp lý chặt chẽ quản lý thị trƣờng.
Nghiên cứu của Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp (2009), trong đề tài khoa
học cấp Nhà nƣớc về “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”
đã đánh giá tổng thể thực trạng phát triển và chính sách phát triển của thị trƣờng
4


BĐS Việt Nam, đồng thời đƣa ra những giải pháp chính sách phát triển thị trƣờng
BĐS đến năm 2020.
Một số nghiên cứu chuyên đề tiêu biểu khác về thị trƣờng BĐS, nhƣ: Hà
Huy Ngọc, Viện Kinh tế Việt Nam (2008) “Về cơ chế quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản” chỉ ra vai trò quan trọng, cần thiết của Nhà nƣớc đối với sự
phát triển của thị trƣờng BĐS; Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế
Trung ƣơng (2008) “Tạo lập và phát triển thị trường bất động sản, đáp ứng các
tiêu chí của nền kinh tế thị trường hiện đại ở Việt Nam”, là những nghiên cứu
chuyên sâu của tác giả về đầu tƣ, tạo lập phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam nói
chung, kết quả đã phản ánh đƣợc các cơ chế chính sách nói chung song chƣa nghiên
cứu, xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thị trƣờng BĐS đối với từng địa
phƣơng khác nhau. Bộ Xây dựng (2009), Đề án phát triển thị trƣờng BĐS; Bộ Xây
dựng (2012), Đề án nâng cao chất lƣợng đầu tƣ, hiệu quả QLNN và định hƣớng đầu
tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS giai đoạn 2011 - 2020.
Về nghiên cứu thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội có các nghiên
cứu tiêu biểu, nhƣ: Lê Hồng Hạnh (2009) “Những giải pháp pháp lý góp phần minh
bạch hoá thị trường bất động sản Hà Nội”, đề tài đã đi sâu nghiên cứu thực trạng
hoạt động của thị trƣờng BĐS Hà Nội và những chính sách, pháp luật tác động tới

sự minh bạch của thị trƣờng đồng thời đƣa ra một số giải pháp nhằm tăng cƣờng
tính minh bạch của hoạt động thị trƣờng BĐS tại Hà Nội. Tuy nhiên đề tài chỉ
nghiên cứu sâu khía cạnh về “tính minh bạch của thị trƣờng BĐS” là một trong
những yếu tố, điều kiện quan trọng góp phần để thị trƣờng phát triển lành mạnh, ổn
định đồng thời là mục tiêu hoạt động QLNN hƣớng tới trong quản lý thị trƣờng
BĐS; Luận án Tiến sĩ của Lê Văn Cƣ (2011) về “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị
trường bất động sản, ứng dụng tại Thành phố Hà Nội”. Luận án đi sâu nghiên cứu,
xây dựng và hoàn thiện chỉ số của thị trƣờng BĐS, một công cụ đo lƣờng quan
trọng, chỉ báo về tình trạng phát triển của thị trƣờng BĐS, là cơ sở để Nhà nƣớc
điều tiết những chính sách tiền tệ kịp thời, tránh những tác động gây bất ổn từ thị
trƣờng BĐS. Tuy nhiên, những công trình trên chỉ nghiên cứu về một khía cạnh cụ
5


thể trong hoạt động QLNN đối với thị trƣờng BĐS mà chƣa có sự nghiên cứu toàn
diện về công tác QLNN đối với thị trƣờng BĐS Hà Nội.
2.3. Những vấn đề chưa được nghiên cứu sâu mà Luận văn sẽ tập trung
nghiên cứu giải quyết:
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của QLNN
về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó đƣa ra phƣơng hƣớng và
giải pháp hoàn thiện nhằm phát triển ổn định thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội
trong thời gian tới. Nội dung Luận văn hƣớng tới tính ứng dụng thực tiễn cao và
đóng góp vào sự hoàn thiện, tăng cƣờng hiệu lực, hiệu quả QLNN về thị trƣờng
BĐS thành phố Hà Nội với những nội dung nhƣ sau:
- Xác định khung phân tích QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố
lớn cấp tỉnh.
- Đánh giá thực trạng phát triển thị trƣờng BĐS và QLNN về thị trƣờng BĐS
thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2016;
- Dự báo sự phát triển của thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020, tầm nhìn 2025; Đề xuất phƣơng hƣớng và các giải pháp đồng bộ hoàn thiện
QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội nhằm phát triển nhanh và bền vững thị

trƣờng BĐS này.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
* Mục đích: Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn cho việc
đề xuất phƣơng hƣớng, các giải pháp đồng bộ nhằm hoàn thiện QLNN về thị trƣờng
BĐS thành phố Hà Nội, góp phần phát triển nhanh, bền vững thị trƣờng BĐS này.
* Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:
- Hệ thống hóa lý luận chung về thị trƣờng BĐS, xác định rõ khung phân tích
QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh.
- Đánh giá khách quan thực trạng phát triển thị trƣờng BĐS và QLNN đối
với thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đƣa ra định hƣớng phát triển, phƣơng hƣớng và đề xuất giải pháp hoàn
thiện QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội tới năm 2025.
6


4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận văn: Thị trƣờng BĐS Hà Nội và
QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn:
- Về nội dung: Tập trung xác định rõ khung lý thuyết phân tích QLNN về thị
trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh và sử dụng khung lý thuyết này vào
phân tích, đánh giá thực trạng QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà
Nội; phát hiện hạn chế, nguyên nhân và đề xuất phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn
thiện QLNN về thị trƣờng BĐS Hà Nội trong giai đoạn tới.
- Luận văn giới hạn đi sâu nghiên cứu vai trò, chức năng, nhiệm vụ của các
cơ quan hành chính nhà nƣớc trong quản lý hành chính nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Về không gian nghiên cứu: Thành phố Hà Nội;
- Về thời gian nghiên cứu: Thực trạng tập trung từ sau năm 2010 và đề xuất
phƣơng hƣớng, giải pháp đến năm 2025.

5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
* Phương pháp luận:
Luận văn sử dụng phƣơng pháp tiếp cận hệ thống và theo phân cấp quản lý
quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phƣơng năm 2015 để xác định chủ thể
quản lý, khách thể quản lý, mục tiêu quản lý, nội dung quản lý, phƣơng pháp quản
lý và đề xuất các giải pháp hoàn thiện QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội.
Đồng thời, Luận văn sử dụng phƣơng pháp tiếp cận thể chế: Nghiên cứu yếu
tố chính sách pháp luật, tổ chức bộ máy Nhà nƣớc và cách thức quản lý, điều hành
của các cơ quan Nhà nƣớc đối với hoạt động của thị trƣờng BĐS; Phƣơng pháp tiếp
cận thị trƣờng (quy luật cung - cầu): Nghiên cứu quy luật cung - cầu của thị trƣờng
BĐS, yếu tố của thị trƣờng BĐS (chủ thể, khách thể, nội dung quan hệ, hành vi của
các chủ thể tham gia thị trƣờng,…) để phân tích, đƣa ra định hƣớng, giải pháp
QLNN góp phần làm ổn định, minh bạch và phát triển thị trƣờng BĐS, điều tiết và
cân bằng mối quan hệ cung - cầu trên thị trƣờng BĐS.
7


* Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng tổng hợp các phƣơng pháp nghiên cứu, nhƣ: Phƣơng pháp
hệ thống hóa cơ sở lý luận, phƣơng pháp phân tích và tổng hợp; diễn dịch và quy
nạp; thống kê - so sánh số liệu, để tạo ra các thống kê mô tả để minh chứng cho các
luận điểm, luận cứ. Bên cạnh đó, để tăng thêm tính trực quan và đảm bảo tính khách
quan của vấn đề nghiên cứu, luận văn sử dụng một số sơ đồ, bảng biểu minh chứng
trong trình bày kết quả nghiên cứu đề tài Luận văn.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Về mặt lý luận: Luận văn góp phần phát triển lý luận QLNN về thị trƣờng
BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh.
Về mặt thực tiễn: Luận văn phân tích rõ thực trạng QLNN về thị trƣờng BĐS
thành phố Hà Nội, đƣa ra phƣơng hƣớng và giải pháp để hoàn thiện công tác này
nhằm tăng cƣờng hiệu lực, hiệu quả công tác QLNN nhằm góp phần phát triển

nhanh, bền vững thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội nói riêng, thị trƣờng BĐS Việt
Nam nói chung, giúp cho thị trƣờng BĐS khắc phục hạn chế, minh bạch thông tin,
thu hút nhiều nhà đầu tƣ tham gia mở rộng, phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam.
Kết quả nghiên cứu của Luận văn không chỉ góp phần hoàn thiện công tác
QLNN đối với thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội, mà còn có thể đƣợc ứng dụng đối
với các Thành phố lớn cấp tỉnh khác.
7. Cơ cấu của luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung Luận văn cơ cấu gồm 3 chƣơng nhƣ sau:
Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất
động sản trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh.
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
Chương 3: Định hƣớng phát triển, phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện
quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội thời kỳ
tới năm 2025.
8


Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LỚN CẤP TỈNH
1.1. Khái quát chung về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản
* Khái niệm về bất động sản:
Từ rất sớm, thời La Mã cổ đại, con ngƣời đã hình thành khái niệm “Bất động
sản". Luật La Mã cổ đã phân loại tài sản thành hai loại “động sản” và “bất động
sản”. Hiểu một cách ngắn gọn: “Động sản là những tài sản có thể di chuyển, di biến
động được (như: phương tiện lao động, đồ đạc gia đình,…); ngược lại, bất động
sản là những tài sản không thể dịch chuyển được (như: đất ở, nhà trên đất, đất

nông nghiệp,…)”.
BĐS là tài sản đóng vai trò quan trọng, gắn liền với nhu cầu sống thiết yếu
của con ngƣời, do vậy, tồn tại nhiều khái niệm khác nhau về BĐS. Hệ thống pháp
luật của các quốc gia trên thế giới tuy mỗi nƣớc có những quan điểm và tiêu chí
phân loại BĐS riêng nhƣng cơ bản thống nhất cách tiếp cận phân loại tài sản nhƣ
trên và coi BĐS bao gồm: Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, tại Điều 107, Bộ luật Dân sự năm
2015 quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
Tổng hợp các quan niệm về BĐS, có thể khái quát rằng, ngoại diên của khái
niệm BĐS bao chứa ba lớp đối tƣợng phản ánh, gồm:
(i) Đất đai, vốn là một loại tài nguyên, một dạng tồn tại vật chất do thiên
nhiên tạo ra mà con ngƣời có thể sử dụng để đáp ứng nhu cầu của mình. Một diện
9


tích đất nhất định bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu của đất.
Đất đai bao gồm cả đất, đá, cát, sỏi, phù sa khi chúng chƣa đƣợc khai thác tách rời
khỏi đất.
(ii) Tài sản gắn liền với đất, nhƣ: Nhà, công trình xây dựng và tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó. Những tài sản này phải liên quan chặt chẽ, là
bộ phận không thể tách rời với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Tuy nhiên, những
tài sản này có thể chuyển từ BĐS sang động sản và ngƣợc lại. Khi chúng đƣợc gắn
chặt với ngôi nhà, hay công trình xây dựng thì đƣợc coi là BĐS. Trƣờng hợp mất đi
tính chất của một BĐS là "không di dời đƣợc", tháo rời các tài sản này ra khỏi ngôi

nhà hoặc công trình xây dựng, thì chúng sẽ trở thành động sản.
(iii) Những tài sản khác gắn liền với đất, nhƣ: Tài nguyên khoáng sản trong
lòng đất chƣa đƣợc phát hiện hoặc chƣa đƣợc khai thác tách khỏi lòng đất. Nhà
nƣớc là chủ thể thống nhất sở hữu, quản lý và có quyền định đoạt, tổ chức khai thác
các tài nguyên khoáng sản thông qua các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, và cũng
có thể cho phép các tổ chức, cá nhân khai thác thông qua các quyết định hành chính
khi các tổ chức, cá nhân này có đủ điều kiện.
Nhƣ vậy, hệ thống hóa các quan niệm phổ biến nhất, có thể đƣa ra khái niệm
về Bất động sản nhƣ sau: Bất động sản là những tài sản cố định, bao gồm toàn bộ
đất đai, những vật chất, công trình được tạo ra do công sức lao động của con người
gắn liền với đất theo không gian để tạo thành một dạng cấu trúc vật chất ổn định,
không thể tách rời.
* Đặc điểm của bất động sản:
- Tính cố định, bất động: BĐS không thể di dời đƣợc về mặt địa lý. Mỗi BĐS
gắn liền với từng vị trí cụ thể tại một vùng, địa phƣơng nhất định. Yếu tố vị trí phản
ánh tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, cơ sở hạ tầng, giao thông, tính chất xã hội,
văn hóa, phong tục tập quán vùng miền, tâm lý dân cƣ và điều kiện môi trƣờng sống
khác nhau qua đó hình thành giá trị, khả năng sinh lời của BĐS không giống nhau.
Đây là cơ sở quan trọng giải thích nguyên nhân BĐS tại các thành phố lớn nơi có các điều kiện kinh tế xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng đƣợc chú trọng đầu tƣ,
10


dân cƣ tập trung đông đúc thuận lợi trong hoạt động kinh doanh, tìm kiếm việc
làm…, thƣờng có giá trị cao hơn nhiều so với BĐS tại các vùng miền, tỉnh ở địa
phƣơng khác. Điều này đặt ra đòi hỏi đối với công tác quy hoạch phải thực sự chuẩn
xác, khoa học, có tầm nhìn chiến lƣợc dài hạn, đặc biệt tại các đô thị, thành phố lớn.
- Tính dị biệt, không đồng nhất: Thực tế không tồn tại hai BĐS hoàn toàn
giống nhau, lý do là luôn có sự khác biệt về các yếu tố nhƣ: Vị trí không gian, diện
tích, kết cấu, kiến trúc, đặc điểm vật chất xây dựng trên đất… Chính đặc tính này
tạo nên sự phong phú, đa dạng của BĐS khi tham gia thị trƣờng với tƣ cách một

loại hàng hóa. Đồng thời, đây cũng là một đặc tính phải chú ý trong quản lý nhà
nƣớc nhằm đảm bảo tính thống nhất vể không gian kiến trúc, khắc phục các nhƣợc
điểm do tính dị biệt của BĐS gây ra.
- Tính bền vững: BĐS bao gồm đất đai, các tài sản cố định, công trình xây
dựng trên đất mang tính bền vững cao, có thời gian tồn tại lâu dài, ổn định, không
thể bị thay đổi, hủy hoại trừ khi do thiên tai, xói mòn, bão lũ, vùi lấp. BĐS mang
đến quyền sử dụng dài hạn, lợi ích cho chủ sở hữu dù sử dụng với mục đích nào đi
nữa. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
- Tính hữu hạn, khan hiếm: Đặc tính này xuất phát do diện tích đất đai tự
nhiên có giới hạn, và không tái tạo đƣợc. Diện tích đất đai của mỗi quốc gia là có
giới hạn, quỹ đất không mở rộng; mỗi đơn vị hành chính đƣợc cấp có thẩm quyền
xác định ranh giới, giới hạn, việc mở rộng diện tích của một đơn vị đồng thời thu
hẹp diện tích của một đơn vị khác. Trong khi đó, dân số ngày càng tăng lên, số
lƣợng dân cƣ chủ yếu tập trung đông đúc tại các đô thị, thành phố lớn nơi có nhiều
nhu cầu lao động dẫn đến phát sinh nhu cầu nhà ở, BĐS tăng cao.
Đất đai trở nên khan hiếm nên về lâu dài giá đất có xu hƣớng biến động ngày
càng tăng lên. Do vậy, để thị trƣờng phát triển ổn định, lành mạnh thì rất cần sự
định hƣớng, điều chỉnh của các cơ quan Nhà nƣớc để quản lý, quy hoạch và sử dụng
đất đai, tài sản gắn liền với đất một cách có hiệu quả.

11


- Tính chịu ảnh hƣởng lẫn nhau: Giá trị BĐS này có thể làm ảnh hƣởng, tác
động lên bất động sản khác. Hay những biến động, thay đổi của cơ sở hạ tầng, các
công trình xây dựng xung quanh làm thay đổi giá trị BĐS trong khu vực đó.
- Giá cả BĐS: Là một loại giá cả đặc biệt, trƣớc hết giá của BĐS do thị
trƣờng quyết định dựa trên các quy luật của thị trƣờng, mặt khác còn phụ thuộc vào
khả năng sinh lợi của nó và tính chắc chắn của giao dịch chuyển nhƣợng.
Bên cạnh những đặc điểm cơ bản đã phân tích trên, BĐS còn những đặc

điểm khác nhƣ: Tính thích ứng (có thể điều chỉnh công năng phù hợp nhu cầu ngƣời
sở hữu bất động sản); tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (BĐS là loại hàng hóa
đặc biệt, nhu cầu về BĐS tại mỗi vùng, miền, quốc gia rất khác nhau phụ thuộc và
bị chi phối sâu sắc bởi thị hiếu, tập quán ngƣời dân sinh sống tại địa phƣơng đó).
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường BĐS
* Khái niệm về thị trường BĐS:
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng thì mọi yếu tố đầu vào sản
xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trƣờng
chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Thực tế, BĐS đã trở thành một loại
hàng hoá và cùng hình thành, mở rộng, phát triển với sự phát triển của nền kinh tế
thị trƣờng. Thị trƣờng BĐS cũng là một bộ phận trong hệ thống thị trƣờng; gắn liền
với việc phân phối, sử dụng đất đai và chịu ảnh hƣởng, tác động chi phối của các
loại thị trƣờng khác (nhƣ: Thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động, thị trƣờng hàng hoá,
dịch vụ,…) và những yếu tố kinh tế, xã hội khác.
Hiện nay có nhiều khái niệm về thị trƣờng BĐS do cách tiếp cận từ các góc
độ nghiên cứu khác nhau, cụ thể nhƣ:
Tiếp cận góc độ khái niệm thị trƣờng cổ điển cho rằng: Thị trƣờng BĐS là
nơi diễn ra các hoạt động giao dịch, trao đổi (chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp,
dịch vụ hỗ trợ nhƣ tƣ vấn, môi giới,…) về BĐS.
Tiếp cận từ góc độ chủ thể tham gia thị trƣờng: Thị trƣờng BĐS là môi
trƣờng trong đó ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc
mua bán BĐS thông qua cơ chế giá cả.
12


Theo tác giả Luận văn, thị trƣờng BĐS có thể hiểu một cách khái quát nhƣ
sau: Thị trường BĐS là tổng thể hệ thống các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ
hàng hoá - tiền tệ, được diễn ra trong một không gian và thời gian xác định; chịu sự
chi phối bởi lợi ích của những chủ thể tham gia thị trường và có sự điều tiết, can
thiệp của Nhà nước để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững.

* Đặc điểm của thị trường BĐS:
BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, do vậy thị trƣờng BĐS có những đặc
điểm riêng, cụ thể:
Một là, thị trƣờng BĐS có sự liên kết chặt chẽ với các thị trƣờng khác trong
nền kinh tế, có sức ảnh hƣởng tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân.
Trong đó, mối quan hệ với thị trƣờng tài chính có vai trò quan trọng. Các hoạt động
kinh doanh trong thị trƣờng BĐS cần phải huy động nguồn vốn lớn từ các chế định
tài chính trong thị trƣờng vốn (ngân hàng, quỹ đầu tƣ, tổ chức bảo hiểm, nhà đầu tƣ
BĐS,…) để thực hiện đầu tƣ. Đồng thời, thị trƣờng BĐS còn có quan hệ mật thiết
với thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng lao động để thực hiện, xây dựng các dự án BĐS.
Hai là, thị trƣờng BĐS là thị trƣờng tập trung, mang tính khu vực, địa
phƣơng. Giá cả tại thị trƣờng BĐS Hà Nội khác với giá cả tại thị trƣờng BĐS tại
tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hải Phòng,… do mỗi vùng có yếu tố địa lý, tình hình
và tiềm năng phát triển kinh tế xã hội khác nhau, ảnh hƣởng tới quan hệ cung - cầu
khác nhau.
Ba là, thị trƣờng BĐS là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo, do thông tin
về hàng hoá BĐS thƣờng không đầy đủ, thiếu tính chính xác, thiếu tính minh bạch
và phổ biến rộng rãi nhƣ các loại hàng hoá khác.
Bốn là, thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là những
tài sản lớn, có giá trị lớn về vật chất và tinh thần đối với mỗi cá nhân và quốc gia.
Do vậy, Nhà nƣớc cần ban hành chính sách pháp luật, sử dụng công cụ quản lý để
điều chỉnh quan hệ của các chủ thể trong thị trƣờng nhằm thống nhất quản lý đất đai
và đảm bảo yếu tố an sinh xã hội về nhà ở trên thị trƣờng và sự an toàn của các giao
dịch diễn ra trên thị trƣờng.
13


Năm là, thị trƣờng BĐS phát triển theo chu kỳ. Thị trƣờng BĐS chịu sự chi
phối lớn của quy luật cung - cầu, thƣờng thì lƣợng cung rất ít thay đổi và thƣờng
phản ứng chậm hơn cầu. Do vậy, dù khi cầu tăng lên hay giảm đi đột ngột thì cung

của thị trƣờng không thể phản ứng kịp thời. Đây là một trong nhiều nguyên nhân để
thị trƣờng điều chỉnh, hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà đất xuất phát chính từ tính
khan hiếm của đất đai.
Sáu là, thị trƣờng BĐS có chứa những giao dịch phức tạp, có giá trị lớn đối
với các chủ thể tham gia thị trƣờng; thực tế BĐS không thể đƣa trực tiếp ra thị
trƣờng trao đổi mà thay vào đó là đƣa ra trao đổi quyền đối với BĐS đó; việc trao
đổi, giao dịch BĐS là giao dịch quyền và giá trị của BĐS nên rất phức tạp, qua
nhiều khâu và cần nhiều thủ tục giữa các bên liên quan.
Bảy là, thị trƣờng BĐS tập trung nguồn vốn lớn, tính thanh khoản thấp: Quá
trình đầu tƣ BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn với thời gian hình thành BĐS và thu hồi
vốn lâu dài dẫn đến tình trạng khan hiếm tiền mặt. Đặc biệt, khi xảy ra đột biến thị
trƣờng nhƣ tình trạng “đóng băng thị trƣờng”, giao dịch trầm lắng, làm nhiều doanh
nghiệp kinh doanh BĐS lâm vào nguy cơ phá sản do tồn đọng nguồn vốn lớn trong
thị trƣờng.
1.1.3.Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS
* Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS:
Thị trƣờng BĐS hình thành trên cơ sở tổng hòa các yếu tố, bao gồm:
- Hàng hóa BĐS: Đất đai, công trình xây dựng trên đất, tài sản khác gắn liền
với đất,…
- Chủ thể tham gia: ngƣời mua - ngƣời bán; ngƣời thuê - ngƣời cho thuê;
ngƣời môi giới, trung gian; ngƣời tƣ vấn; nhà quản lý,…
- Cơ sở vật chất hạ tầng: Địa điểm nơi diễn ra các hoạt động giao dịch (sàn
giao dịch; trụ sở công ty; …); phƣơng tiện hỗ trợ giao dịch (phƣơng tiện thông tin,
liên lạc, truyền thông,…);
- Cơ chế hoạt động: Phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động nhƣ các quy luật thị
trƣờng, cơ chế quản lý của Nhà nƣớc (chính sách về đất đai, xây dựng, kinh tế: thuế,
14


tài chính, tiền tệ,…; các cơ quan QLNN về BĐS và thị trƣờng BĐS; quy định pháp

luật, chế tài xử phạt,…).
* Phân loại thị trường BĐS:
Việc phân loại thị trƣờng BĐS mang tính tƣơng đối, tùy theo mục đích phân
loại và tính chất hàng hóa BĐS. Thị trƣờng BĐS có thể phân loại theo những tiêu
chí sau:
- Căn cứ vào địa điểm có BĐS:
+ Thị trƣờng BĐS đô thị: Thị trƣờng nơi có BĐS đặt tại những đô thị, thành
phố - là khu vực có mật độ gia tăng các công trình kiến trúc, có hệ thống hạ tầng,
giao thông hiện đại so với các khu vực xung quanh và là nơi tập trung mật độ dân
cƣ sinh sống, làm việc đông đúc. Thị trƣờng tại khu vực này thƣờng phát triển sôi
động do có nhu cầu lớn về giao dịch, trao đổi hàng hóa BĐS, giá cả BĐS đắt đỏ hơn
các khu vực khác (nhƣ: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,…).
+ Thị trƣờng BĐS nông thôn: Thị trƣờng nơi có BĐS đặt tại khu vực nông
thôn. Khu vực nằm ngoài nội thành, nội thị của các thành phố, mật độ dân cƣ thấp
hơn, chủ yếu sinh sống bằng nông nghiệp, ổn định. Nhu cầu giao dịch, trao đổi BĐS
ít hơn, do vậy, thị trƣờng tại khu vực này phát triển kém sôi động hơn so với các
thành phố, khu vực đô thị. (nhƣ: các huyện thuộc tỉnh Thanh Hoá, Nghệ An (trừ thị
xã thuộc tỉnh).
+ Thị trƣờng BĐS nơi giáp ranh: Thị trƣờng nơi có BĐS giáp ranh giữa khu
vực đô thị và khu vực nông thôn. Hiện nay, thị trƣờng tại khu vực này có xu hƣớng
phát triển mạnh do sự phát triển, mở rộng diện tích của các thành phố lớn, làm xuất
hiện, hình thành các khu đô thị vệ tinh mới xung quanh thành phố (nhƣ: thị xã Sơn
Tây, Phú Xuyên, Sóc Sơn,…).
- Căn cứ vào tính chất hàng hóa BĐS:
+ Thị trƣờng BĐS nhà ở: Chung cƣ cao tầng, nhà riêng cho một gia đình, căn
hộ và các phòng ở);
+ Thị trƣờng BĐS thƣơng mại: Văn phòng, khách sạn, cửa hàng, khu nghỉ
dƣỡng, khu vui chơi giải trí,…
15

+ Thị trƣờng BĐS sản xuất: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, khu công
nghiệp, khu chế xuất, nhà xƣởng,…
Ngoài ra, còn có BĐS có mục đích công cộng: Công viên, khu bảo tồn, viện
bảo tàng, bệnh viện,… hay BĐS đặc biệt, mục đích sử dụng hạn chế, nhƣ: Cảng
hàng không, nhà tù, nhà thờ, chùa chiền,…
- Căn cứ vào hoạt động giao dịch của thị trƣờng:
+ Thị trƣờng mua bán, chuyển nhƣợng BĐS;
+ Thị trƣờng cho thuê BĐS;
+ Thị trƣờng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thị trƣờng dịch vụ BĐS: Các hoạt động môi giới, tƣ vấn BĐS; định giá
BĐS; thông tin BĐS,…
+ Thị trƣờng thế chấp, bảo hiểm BĐS.
- Căn cứ vào phƣơng thức giao dịch trên thị trƣờng:
+ Thị trƣờng BĐS tập trung (giao dịch thực hiện tại sàn giao dịch, công ty, tổ
chức đƣợc cấp phép kinh doanh ngành nghề liên quan BĐS).
+ Thị trƣờng BĐS không tập trung (hoạt động mang tính nhỏ lẻ, trực tiếp
hoặc qua trung gian giữa cá nhân có nhu cầu giao dịch).
- Căn cứ vào tính chất của giao dịch trên thị trƣờng:
+ Thị trƣờng BĐS công khai (hay còn gọi là chính thức): Nơi diễn ra các
hoạt động giao dịch minh bạch, các thông tin (ngƣời tham gia, giá cả, hàng hóa
BĐS,…) đƣợc phổ biến rộng rãi, dễ tiếp cận, có tính chính xác cao; đƣợc cơ quan
Nhà nƣớc quản lý và kiểm soát và đảm bảo thực hiện quy định pháp luật.
+ Thị trƣờng BĐS ngầm (hay còn gọi là phi chính thức): Nơi diễn ra các hoạt
động giao dịch ngoài tầm quản lý, kiểm soát của của Nhà nƣớc; có thể thực hiện các
hoạt động giao dịch trái với quy định pháp luật, thiếu công khai, minh bạch thông
tin; mang tính lợi ích nhóm, dễ gây đột biến, ảnh hƣởng tới sự phát triển lành mạnh
của thị trƣờng BĐS nói riêng và cả nền kinh tế.

16

1.1.4. Đặc thù và các yếu tố bên ngoài tác động đến thị trường BĐS trên
địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh
* Đặc thù của thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh:
Trong phạm vi lãnh thổ một quốc gia, Nhà nƣớc thƣờng tiến hành phân loại
đơn vị hành chính làm cơ sở để hoạch định chính sách phát triển kinh tế - xã hội,
xây dựng chính quyền địa phƣơng phù hợp với từng loại đơn vị hành chính. Trong
đó, mức phân loại cao nhất ở các nƣớc theo mô hình liên bang thì Liên bang chia
thành các bang (nhƣ Hoa Kỳ), hoặc nƣớc cộng hòa thuộc liên bang (nhƣ Liên bang
Nga); còn các nƣớc không phải là liên bang thì nƣớc thƣờng chia thành Vùng (nhƣ
CH Pháp, CH Italia,…) hoặc chia thành các tỉnh và thành phố cấp tỉnh (nhƣ ở Trung
Quốc, Việt Nam, Lào,…). Đối với Việt Nam, theo Điều 110, Hiến pháp năm 2013:
"Nước chia thành tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương"; còn theo Điều 2, Luật
Tổ chức chính quyền địa phƣơng năm 2015 thì "Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương gọi chung là cấp tỉnh". Cũng theo Luật này, thành phố Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh là đơn vị hành chính cấp tỉnh loại đặc biệt, các đơn vị hành chính cấp tỉnh
còn lại đƣợc phân chia thành ba loại: Loại I, loại II, loại III.
Thành phố cấp tỉnh là thành phố lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục và đào tạo,
khoa học công nghệ và có vị trí chính trị quan trọng của cả nƣớc; là đầu mối giao
thông, giao lƣu của vùng với cả nƣớc và với quốc tế; trung tâm công nghiệp, dịch
vụ đa lĩnh vực của vùng, cả nƣớc, khu vực. Do đó, thị trƣờng BĐS trên địa bàn
thành phố lớn cấp tỉnh có tính đa dạng, nhiều cấp độ và nhiều đặc thù so với thị
trƣờng BĐS trên địa bàn các tỉnh hoặc thành phố thuộc tỉnh. Trong đó, tính đặc thù
của thị trƣờng BĐS thành phố lớn cấp tỉnh bị quy định, chi phối, ảnh hƣởng bởi các
đặc thù phát triển của thành phố lớn cấp tỉnh, chủ yếu là:
- Đặc thù về không gian phát triển của một thành phố lớn cấp tỉnh là không
gian phát triển của một đô thị lớn, thƣờng phân chia thành: Khu vực nội thành và
khu vực ngoại thành. Do đó, đặc thù về tổ chức không gian xây dựng và phát triển
của các công trình BĐS, phát triển thị trƣờng BĐS của thành phố lớn cấp tỉnh

thƣờng chia thành: Khu vực đô thị trung tâm của Thành phố - là nơi tập trung dân
17


cƣ với mật độ cao, nghĩa là một số lƣợng lớn các BĐS chức năng khác nhau đƣợc
bố trí trên một diện tích đất hạn chế. Các công trình BĐS này phải đảm bảo phục vụ
cho mọi hoạt động sống của con ngƣời nhƣ: Nơi ở, hoạt động kinh tế, văn hoá, giải
trí,… đòi hỏi đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng xã hội đô thị; khu vực có quỹ
đất, điều kiện thuận lợi phát triển các dự án BĐS, các khu đô thị, các công trình bất
động sản; khu vực có các khu đô thị, các công trình BĐS bị giới hạn do điều kiện
địa chất và thủy văn không thuận lợi,…
- Đặc thù về phân vùng phát triển của thành phố lớn cấp tỉnh thƣờng phân
chia thành: Vùng phát triển đô thị, vùng phát triển công nghiệp, vùng sinh thái du
lịch, vùng nông nghiệp, các khu dân cƣ ở nông thôn (thuộc khu vực ngoại thành).
Do đó, cần tổ chức phát triển thị trƣờng BĐS phù hợp để đáp ứng nhu cầu phát triển
của từng vùng.
- Đặc thù về phân khu chức năng trong tổ chức phát triển của thành phố hiện
đại cấp tỉnh thƣờng phân chia thành: Khu nội thành cũ, khu nội thành mới, các thị
trấn, khu dân cƣ nông thôn và các khu đô thị mới tại các địa bàn ngoại thành. Mỗi
khu chức năng cần nghiên cứu tổ chức phát triển dự án BĐS đảm bảo đáp ứng nhu
cầu phát triển của từng khu vực, góp phần tạo lập đô thị hiện đại đồng thời tạo lập
không gian đô thị sinh thái phát triển bền vững. Phân khu đô thị có ảnh hƣởng quan
trọng nhất đến giá trị công trình BĐS, các khu vực khác nhau tƣơng ứng với tiện ích
sống khác nhau, BĐS ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm, có khả năng tiếp cận phƣơng
tiện giao thông sẽ có giá trị cao hơn BĐS ở những vị trí không thuận tiện.
Tính kinh tế, giá trị của BĐS chịu ảnh hƣởng sâu sắc, mang tính quyết định
bởi những yếu tố đặc thù của Thành phố lớn cấp tỉnh. Từ đó dẫn đến những đặc
trƣng riêng của thị trƣờng BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh khác biệt so với
thị trƣờng BĐS tại địa phƣơng khác, đó là:
- Thị trƣờng có đặc tính biến động mạnh và có nhiều cú sốc “nóng”, “lạnh”

bất thƣờng: Thành phố lớn cấp tỉnh là đô thị phát triển mạnh mẽ về kinh tế, chính
trị, văn hoá, xã hội,… tập trung dân cƣ đông đúc làm phát sinh nhu cầu lớn về sử
dụng BĐS (để ở, kinh doanh, cho thuê, chuyển nhƣợng,…) Thị trƣờng BĐS tại các
18


Thành phố lớn thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tƣ khi Việt Nam mở cửa
cho các dòng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Các nhà đầu tƣ tới Việt Nam để mua nhà cũng
nhƣ tham gia vào các liên doanh để phát triển các dự án BĐS thƣơng mại, dịch vụ.
- Thị trƣờng thiếu thông tin đầy đủ, chính thống: Thị trƣờng BĐS tại Thành
phố lớn cấp tỉnh phát triển quá sôi động, mang lại giá trị kinh tế lớn cho chủ sở hữu
đồng thời việc cung cấp thông tin về thị trƣờng BĐS mới chỉ đƣợc bắt đầu xây dựng
cơ sở pháp lý, bƣớc đầu cập nhật cơ sở hệ thống dữ liệu quốc gia về BĐS. Hiện nay,
chủ yếu các kênh thông tin về tình hình phát triển thị trƣờng, phân tích thị trƣờng
qua các báo cáo thống kê của các công ty đầu tƣ trong lĩnh vực BĐS, chuyên gia
nghiên cứu BĐS,… Do đó, các thông tin đƣợc cung cấp đến từ nhiều luồng khác
nhau chƣa đảm bảo đẩy đủ, tin cậy. Ngƣời dân rất khó tiếp cận thông tin cũng nhƣ
bị “nhiễu loạn” giữa nhiều kênh thông tin. Một xu hƣớng chung đó là thị trƣờng
BĐS hiện nay, đặc biệt tại các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh
là “sân chơi” của các nhà đầu tƣ lớn nên vẫn còn xảy ra tình trạng hoạt động giao
dịch ngầm, lợi dụng “kẽ hở”, điều kiện thông thoáng của quy định pháp luật để trục
lợi, gây bất ổn thị trƣờng, khó khăn trong QLNN và thất thu ngân sách.
- Giá bất động sản cao: Giá BĐS tại các đô thị, thành phố lớn nhƣ Hà Nội
luôn có xu hƣớng đẩy lên cao hơn so với giá BĐS tại những địa phƣơng khác.
Nguyên nhân do giá BĐS phụ thuộc nhiều vào yếu tố tự nhiên, tính kinh tế, tình
trạng phát triển kết cấu hạ tầng, đầu cơ đất đai, nhu cầu, tập quán kinh doanh của
ngƣời sở hữu hay thậm chí là yếu tố tâm linh, tín ngƣỡng địa phƣơng… Vị trí BĐS
nằm càng gần trung tâm đô thị, nơi tập trung dân cƣ đông đúc, có đầu mối giao
thông, cơ sở hạ tầng, hệ thống thông tin liên lạc hoàn thiện, địa hình thuận lợi và
môi trƣờng sống ổn định giá luôn cao hơn so với BĐS ở vị trí ven đô, ngoại thành,

địa phƣơng khác nơi môi trƣờng sống ô nhiễm, địa hình ngập úng, trũng thấp, kinh
tế, cơ sở hạ tầng chƣa phát triển; tính kinh tế của BĐS thể hiện ở chỗ BĐS ở trung
tâm đô thị lớn đem lại nhiều giá trị lợi ích kinh tế lớn hơn, dễ dàng sử dụng hoạt
động kinh doanh, cho thuê, chuyển nhƣợng nên giá BĐS cao. Điển hình nhƣ giá đất
trung tâm quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trƣng có nơi giá dao động từ 2.611 USD
19


đến 27.200 USD/m2, giá nhà đất tại các phố nhƣ Hàng Gai, Cầu Gỗ có thể lên tới
mức 21.000 USD – 27.000 USD/m2 [24].
* Các yếu tố bên ngoài tác động đến thị trường BĐS trên địa bàn thành phố
lớn cấp tỉnh:
- Sự phát triển của nền kinh tế: Ảnh hƣớng rất lớn đến nhiều ngành nghề
khác không riêng lĩnh vực BĐS. Bởi vì, kinh tế trì trệ, khủng hoảng kéo theo đó
nhiều sự trì trệ khác, nhƣ là thu nhập ngƣời dân giảm dần, đồng tiền mất giá và lạm
phát nên con ngƣời nhu cầu về nhà ở, đất ở cũng giảm theo. Thêm nữa, khó khăn về
kinh tế và thị trƣờng kinh tế bất ổn làm cho nhà đầu tƣ trong nƣớc cũng nhƣ nƣớc
ngoài không an tâm đầu tƣ nhất là vào một lĩnh vực khó thu hồi vốn nhƣng số vốn
đầu tƣ ban đầu lớn nhƣ BĐS. Có thể nói, sự phát triển của nền kinh tế là yếu tố
quyết định đến sự sống còn của thị trƣờng BĐS, đặc biệt là thị trƣờng BĐS tại các
thành phố lớn.
- Sự tăng trƣởng về dân số: Tại các thành phố lớn, mật độ tập trung dân số
rất cao. Tăng trƣởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về nhà đất tăng lên. Lƣợng cầu BĐS tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi
tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co giãn
của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu
nhập và giá cả.
Cầu
BĐS

Gia đình độc thân
Quy mô và
và gia đình có
kết cấu gia đình
con nhỏ

Tăng quy mô
nhƣng kết cấu không đổi

Quy mô gia đình
Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ giữa cầu BĐS và quy mô gia đình
20