Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội

Header Page 1 of 126.

LUẬN VĂN:

Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công
tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi
giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ
Liêm- Thành phố Hà Nội

Footer Page 1 of 126.


Header Page 2 of 126.

Phần mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển
của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Hiện nay quá trình công nghiệp hoá ,
hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ thì việc thay
đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ
thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu
xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng một quốc gia nào. Giải phóng mặt
bằng là một quy trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có
tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư. Nó không những ảnh hưởng rất lớn
đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế- chính trị- xã hội.
Hiện nay ở nước ta, công tác giải phóng mặt bằng đang gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp
do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất là một trong những nguyên
nhân cơ bản.
Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng đó
chính là chính sách bồi thường. Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được xây dựng và

điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, đó là việc
xác định giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng , phục vụ đầu tư xây dựng, nhiều
công trình chậm thi công,thi công kéo dài, chậm đưa vào sử dụng, hiệu quả của công trình
bị giảm sút. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải đưa ra được các giải pháp phù hợp cho việc xác
định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho
công tác giải phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng đất nước. Việc
chọn và nghiên cứu đề tài “ Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định
giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ LiêmThành phố Hà Nội “ là nhằm góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trên địa
bàn Thành phố Hà Nội nói chung và Huyện Từ Liêm nói riêng.

Footer Page 2 of 126.


Header Page 3 of 126.

2. Mục đích của đề tài.
-

Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác bồi thường thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng, trong đó đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất trong bồi thường thiệt hại.

-

Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm.

-

Đề xuất phương hướng và các giải pháp khả thi về xác định giá đất phục vụ công tác
bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất phục vụ công bồi thường
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Đề tài ngiên cứu những vấn đề có tính lý luận và thực
tiễn về vấn đề xác định giá đất và ảnh hưởng của nó trong quá trình bồi thường thiệt hại
giải phóng mặt bằng.
- Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu tư xây dựng mới có liên quan đến giải
phóng mặt bằng đã và đang được triển khai trên điạ bàn Huyện từ Liêm. Trong đó tập
trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phương pháp nghiên cứu kinh tế
phổ biến là:
4.1. Pương pháp duy vật biện chứng.
Đây là phương pháp nghiên cứu các hiện tượng kinh tế- xã hội trong trạng thái vận
động và có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nó cho phép phân tích và đánh giá một cách
khách quan các vấn đề nghiên cứu như hiện trạng xác định giá đất và ảnh hưởng của nó
đến việc triển khai công tác giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm. Mặt khác trên cơ sở
nhìn nhận vấn đề theo sự phát triển và đứng trên quan điểm lịch sử, đề tài đưa ra những
căn cứ khoa học cho định hướng và những biện pháp thích hợp cho công tác xác định giá
đất khi giải phóng mặt bằng.
4.2. Phương pháp duy vật lịch sử.
Phương pháp này dựa trên quan điểm lịch sử để đánh giá hiện trạng sử dụng giá đất.
Một vấn đề quan trọng trong công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dựa
Footer Page 3 of 126.


Header Page 4 of 126.

trên cơ sở đánh giá hiện trạng, đề tài luận giải chính xác nhũng yếu tố khách quan đang tác
động trực tiếp đến giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.

4.3. Phương pháp thống kê.
Đây là phương pháp nghiên cứu kinh tế thông thường giúp cho việc điều tra, tổng
hơp và phân tích thống kê các tài liệu về thực trạng xác đinh giá đất phục vụ công tác bồi
thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm. Trên cơ sở các tài liệu thống
kê mà có nhận thức đầy đủ, chính xác các biểu hiện về thực trạng xác định giá đất. Đồng
thời bằng các hệ thống chỉ tiêu thống kê cho phép đánh giá đúng đắn hiệu quả của công tác
xác định giá đất hiện nay. Đây là phương pháp nghiên cứu cho phép lượng hoá các kết
luận và kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao.
Ngoài các phương pháp chủ yếu nêu trên, đề tài còn sử dụng một số phương pháp
nghiên cứu khác như chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích chính sách. Tuỳ nội dung và
mục đích của vấn đề nghiên cứu mà có sự kết hợp của một hay nhiều phương pháp nghiên
cứu khác nhau.
5. Những đóng góp của đề tài.
- Đề tài đã góp phần hệ thông hoá co sở lý luận về xác định giá đất bồi thường thiệt
hại khi giải phóng mặt bằng.
- Đề tài đã phân tích rõ nguyên nhân của hiện trạng xác định giá đất phục vụ công
tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm.
- Làm sáng tỏ những quan điểm, phương hướng và những giải phá nhằm đẩy nhanh
công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại
nói riêng có đầy đủ các căn cứ khoa học và mang tính khả thi.
6. Kết cấu của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm
ba chương:
- Chương I: Cơ sở lý luận về xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng
mặt bằng.
- Chương II: Thực trạng của việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội.

Footer Page 4 of 126.

Header Page 5 of 126.

- chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá
đất bồi thường thiệt hại trong thời gian tới.

Footer Page 5 of 126.


Header Page 6 of 126.

chương I

Cơ sở lí luận về định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt
bằng

I. Khái niệm về giá đất và định giá đất.
1. Khái niệm về giá đất.
Đất đai là loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp. Đất là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá và khan hiếm. Đất ở
bất cứ xã hôi nào có Nhà nước cũng đều dược gìn giữ, bảo vệ, quản lý chăm sóc, nuôi
dưỡng làm tăng khả năng khai thác và phát triển. Đất được quản lý chặt chẽ cả bằng biện
pháp hành chính và kinh tế. Việc xác định giá cho đất là biện pháp, công cụ để Nhà nước
thực hiện sự quản lý nguồn tài sản, tài nguyên này của đất nước, nhằm đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Trong nền kinh tế thị trường, hàng hoá có thể trao đổi được là nhờ có giá trị và giá
trị sử dụng. Khi trao đổi người mua cần giá trị còn người bàn thì thực hiện được giá trị.
Đất là loại giá trị đặc biệt- hàng hoá đặc biệt; ngay khi con nguời chưa tác động vào đất nó
cũng có thể được con người dùng để mua bán với nhau. “Hàng hoá đất” còn mang nhiều
tính đặc biệt ở chỗ con người không thể tác đọng vào nó để chế biến theo một mẫu mã,

một kích thước thống nhất theo một tiêu chuẩn do con người đặt ra, mà bản thân nó được
hình thành tự nhiên qua nhiều thế hệ, theo ý đồ của từng người bán, từng người mua.
Trong quá trình sử dụng, về cơ bản chảng nững nó không bị hao mòn, mà nhiều trường
hbợp qua sử dụng, gá trị của đất lại được tăng lên. Hàng hoá đất còn mang tính đơn chiếc
và độc quyền mà con người không thể chuyển nó từ nơi này sang nơi khác. Vậy cái gì làm
cho đất có gía trị và mua bán được- đó chính là khả năng sinh lợi của đất. Người mua cần
sử dụng nó vào mục đích nhất định, nhằm mang lại một hiệu quả nhất định. Người bán biết
rõ khả năng miếng đất của mình có thể sử dụng vào mục đích gì và hiệu quả mang lại ra
sao.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được xác định như là số tiền mà một hoặc
nhiều người sẵn sàng và có thể trả để mua một thửa đất nào đó, khi mà thửa đất này được
Footer Page 6 of 126.


Header Page 7 of 126.

đưa ra mua bán trao đổi trên thị trường. Khi người tiêu dùng có nhu cầu về tài sản như đất,
sau khi xem xét các yếu tố liên quan, tiến hành ước tính giá trị đất và sẵn sàng đặt giá cho
tài sản đất đó. Nhưng nếu mức giá mà người tiêu dùng đặt ra chưa làm thoả mãn giá trị mà
người chủ sở hữu mong đợi thì quan hệ trao đổi chưa được thực hiện và mức giá đó chưa
phải là giá cả thị trường của tài sản đất đó. Như vậy giá cả thị trường của tài sản đất là mức
giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của một tài sản. Là mức giá thịnh hành dưới các
diều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua bán đều tự nguyện, được
thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản - đối tượng mua bán. Giá cả là biểu hiện bằng
tiền của giá trị, ở những thời điểm khác nhau giá cả có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị
nhưng xét trong toàn xã hội thì giá cả và giá trị luôn bằng nhau.
2. Khái niệm về định giá đất.
Định giá đất có thể coi là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động bất động
sản. Trong thực tế có thể coi định giá là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động kinh
tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái

niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là việc xác định giá trị của các tài
sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định có
liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm và
đặc biệt là trong lĩnh vực bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dịch vụ thẩm định
giá có thể phục vụ bất kỳ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất đai và nhà ở.Chẳng
hạn nhà thẩm định giá có thể đựoc yêu cầu để tư vấn cho người bán về giá trị tài sản của
mình : cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả và có thể tư vấn
cho cơ quan ra quyết định giá bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác định giá là yếu tố sống còn đối
với nhà thẩm định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động sản không
phải luôn giống nhau đối với mọi mục đích. Tuy nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề
quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá gía trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn
của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lơị ích cụ thể trong
tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.
Có thể đưa ra các định nghĩa về định giá như sau:
- Định giá là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho môt mục đích đã được xác định rõ.
Footer Page 7 of 126.


Header Page 8 of 126.

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ
thể của một tài sản cụ thể tại một thòi điểm xác định có liên quan đến tất cả các đặc điểm
của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố căn bản của thị trường, bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn
Như vậy định giá tài sản đất là công tác hết sức quan trọng, vừa mang tính nghệ
thuật lại vừa mang tính khoa học đòi hỏi nhà định giá phải là người có kiến thức chuyên
môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng trường hợp. Công tác định giá tài sản
đất đòi hỏi phải quan tâm đến nhiều khía cạnh khác nhau như vấn đề về mục đích của định

giá, thời diểm định giá, các yếu tố đặc điểm của tài sản đất đó cũng như tất cả các yếu tố
khác có ảnh hưởng đến gía trị tài sản đất.
II. Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng
mặt bằng.
1. Sự cần thiết của công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
1.1. Giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan.
Đất đai và nhà ở là những yếu tố có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của
con người. Nó là điều kiện cho sự tốn tại và phát triển của tất cả các sinh vật trên trái đất,
nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ sự sống nào có thể tồn tại và phát triển được. Đất
đai vừa là sản phẩm của tự nhiên lại vừa là sản phẩm của lao động và cùng với sự phát
triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội. Nó là địa bàn
phân bố các khu dân cư, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình công nghiệp,
giao thông,.....Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Đất đai
còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia.
Một quốc gia dù là quốc gia phát triển hay đang phát triển cũng đều có nhu cầu sử
dụng đất vào các mục đích khác nhau nhằm phát triển kinh tế xã hội, củng cố an ninh quốc
phòng. Như vậy chu kỳ sử dụng đất sẽ iến động theo từng thời kỳ phát triển; khi công
nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, thương mại, dịch vụ.... phát triển, dân số ngày càng
tăng thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng nâng cao. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông

Footer Page 8 of 126.


Header Page 9 of 126.

nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang các mục đích công nghiệp, giao thông, thương mại,
du lịch.. là điều tất yếu không thể tránh khỏi.
Nước ta sau hơn mười lăm năm đổi mới, đất nước đã đạt được những thành công to
lớn về mọi mặt: kinh tế, văn hoá, xã hội...đặc biệt về mặt kinh tế. Quá trình phát triển kinh

tế đã làm thay đổi bộ mặt của đất nước. Điều đó được thể hiện ở các khía cạnh khác nhau
như: trình độ phát triển kinh tế của đất nước ngày càng cao, đời sống của nhân dân ngày
càng được cải thiện, sự phát triển của hệ thống các cơ sở hạ tầng, trung tâm thương mại
dịch vụ, khu thể thao, khu vui trơi giải trí ngày càng mạnh mẽ. Cùng với sự phát triển đó
thì nhu cầu về đất đai cũng tăng theo và mục đích sử dụng đất đai cũng thay đổi do:
- Sức ép của dân số ngày càng tăng mạnh mẽ, đặc biệt là sự gia tăng dân số đô thị
do gia tăng tự nhiên và do sự di cư từ các vùng nông thôn đến. Điều này đòi hỏi một nhu
cầu tương đối lớn về nhà ở cũng như các nhu cầu khác kéo theo để đáp ứng cho quy mô
dân số ngày càng tăng.
- Sự phát triển mạnh mẽ của các nghành công nghiệp thương mại, dich vụ đòi hỏi
phải xây dựng các máy xí nghiệp, hình thành nên các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, các khu trung tâm thương maị dịch vụ...
- Nhu cầu về các hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thao ngày càng
tăng, yêu cầu phải xây dựng các khu vui chơi giải trí ,các trung tâm thể dục thể thao để
phục vụ cho các nhu cầu trên.
- Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đường giao thông vận tải ở các đô thị. Trong
giai đoạn hiện nay khi mà mạng lưới đường giao thông đang ngày càng trở lên quan trọng
đối với sự phát triển kinh tế của đất nước nói chung và của các đô thị nói riêng, thì việc
xây dựng mạng lưới đường giao thông, mở các tuyến đường mới, nâng cấp cải tạo các
tuyến đường cũ đã và đang trở thành một nhu cầu cấp thiết cần phải được thực thi.
Để đáp ứng các nhu cầu xây dựng các công trình mới ngày càng tăng , thì việc giải
phóng mặt bằng là tất yếu khách quan. Đây là một biện pháp góp phần nhằm nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, thúc đẩy nền kinh tế đất nước nói chung và kinh tế đô thị nói riêng phát
triển.

Footer Page 9 of 126.


Header Page 10 of 126.

1.2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Hiến pháp năm 1992, Điều 17 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời...là của Nhà nước,
đều thuộc sở hữu toàn dân.
Luật đất đai năm 1993, Điều 1 quy định:” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý.Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”.
Như vậy là trong các văn bản pháp luật của Nhà nước đã quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đó đặt ra yêu cầu là phải xác lập một cơ chế thể
hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống
nhất giữa hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai.
Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, tạo cơ sở
pháp lý khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng phục vụ cho nhu cầu phát
triển kinh tế và đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên khi Nhà nước giao
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ đất đai, tức là đã tạo cho họ
quyền sử dụng thực tế về đất đai, quyền khai thác các tính năng của đất đai phục vụ cho lợi
ích kinh tế và đời sống. Cho nên khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng,
để đảm bảo không ảnh hưởng đến đời sống, lợi ích kinh tế thì cần thiết phải bồi thường
thiệt hại. Mặt khác trong điều 27 Luật Đất đai đã ghi rõ: “ Trong trường hợp thật cần thiết,
Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường
hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Sự cần thiết phải định giá đất khi thực hiện bồi thường thiệt hại.
Hiện nay ở nhiều nước vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động sản phục
vụ cho mục đích quản lý đất đai, bất động sản là một hoạt động dịch vụ phổ biến trong nền
kinh tế thị trường. ở việt nam do đặc thù phát triển kinh tế xã hội: Từ một nền nông nghiệp
thuần tuý trong chế độ phong kiến, rồi qua chế độ phong kiến nửa thực dân, rồi sau đó phát
triển một nền kinh tế theo cơ chế kế hoạch tập trung, đến nay đang phát triển theo cơ chế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cho nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hưởng

sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó. Hiến pháp năm 1992, đặc biệt là luật Đất đai năm 1993, rồi
Footer Page 10 of 126.


Header Page 11 of 126.

đến bộ luật dân sự năm 1996 quy định ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước thống nhất quản lý, thì còn quy định người sử dụng đất được quyền sử dụng đất
như một số quyền dân sự của các tài sản khác như : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp. Lần đầu tiên quy định đất đai là một tài sản và có giá, được phân loại
trong nhóm bất động sản. Tiếp đó các văn bản pháp luật khác đã khẳng định cụ thể cho
người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, góp vốn bằng đất để không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà cả nhu cầu sản xuất kinh
doanh của họ, thừa nhận đất mà họ đang dung là một tài sản có giá trị. Từ đó nhà nước quy
định giá các loại đất.
Bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp
do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó giá đất để bồi thường thiệt hại là một vấn đề
nhức nhối, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếu nại trong công tác bồi thường
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến
độ thực hiện các dự án và do đó làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất
nước. Sở dĩ như vậy là vì công tác giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều
người (người đang sử dụng đất, chủ dự án và Nhà nước).
Trong khi đó giá đất là một khái niệm hết sức mới mẻ và là một phần quan trọng
của công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Do đó để thực hiện công bằng
về lợi ích giữa các bên, đảm bảo đánh giá đúng tiềm năng của đất đai, góp phần cho công
tác giải phóng mặt bằng được “ xuôi chèo mát mái” thì cần thiết phải tiến hành công tác
định giá đất.
III- Cơ sở hình thành giá đất.
Đất đai là hàng hoá đặc biệt, không giống như những hàng hoá khác. Quá trình sử
dụng hàng hoá đất về cơ bản chẳng những nó không bị hao mòn, mà nhiều trường hợp qua

sử dụng gía trị của đất đai còn tăng lên. Giá đất dược hình thành dựa trên cơ sở khả năng
sinh lợi của đất. Đối với những thửa đất có khả năng sinh lợi cao thì giá đất cao và ngược
lại với những thửa đất có khả năng sinh lợi thấp hơn thì giá đất thấp hơn. Đất được sử
dụng vào mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, đất được sử dụng vào cùng
một mục đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận loựi của mảnh đất( tiềm năng
vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế- xã hội..). Như vậy giá đất phụ thuộc vào khả
năng sinh lợi của đất, cũng tức là phụ thuộc vào mục đích khác nhau và sự thuận lợi của
Footer Page 11 of 126.


Header Page 12 of 126.

từng mảnh đất. Mặt khác đất là một loại hàng hoá cho nên giá đất cũng như giá các hàng
hoá tiêu thụ trên thị trường còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và sự diều tiết của Nhà
nước bằng các chính sách kinh tế vĩ mô.
Với ý nghĩa giá xuất hiện là do khả năng sinh lợi của đất có thể khái quát các cơ sở
hình thanh giá đất như sau:
- Đối với đất nông nghịệp: trong nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất quan
trọng, không thể thay thé được.Lợi dụng vào khả năng tiềm tàng của đất đai con người
khai thác sử dụng để phục vụ cuộc sống của con người. Khả năng tiềm tàng của đất đai
được thể hiện ở hai yếu tố chủ yếu sau:
+ Độ phì nhiêu của đất: Đây chính là thuộc tính tự nhiên của đất nói lên khả năng
của đất đai trong việc cung cấp các yếu tố như chất dinmh dưỡng, nước, thức ăn cho cây
trồng.
+ Vị trí của đất: Với những lô đất có vị trí thuận lợi cho việc sản xuất cũng như tiêu
thụ sản phẩm nông sản sẽ cho giá trị kinh tế cao và ngược lại đối với những thửa đất có vị
trí không thuận lợi thì sẽ cho giá trị kinh tế thấp hơn. Vị trí của đất cũng quyết định đến
khả năng sinh lợi của đất và do đó quyết định giá đất.
Khi quan hệ đất đai thay đổi, xuất hiện các khái niệm như quyền sở hữu, quyền sử
dụng đất thì độ phì nhiêu cũng như vị trí của đất hay gọi chung là khả năng sinh lợi của đất

được biến tướng dưới khái niệm địa tô. Đây là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả
cho chủ sở hữu đất để được quyền sử dụng mảnh đất đó. Khoản tiền này chính là giá cả
của đất đai, đối với những thửa đất có địa tô cao thì địa tô cao và ngược lại đối ới những
mảnh đất có địa tô thấp thì giá đất thấp. Như vậy trong lĩnh vực nông nghiệp khái niệm về
giá đất được hiểu là khoản “ địa tô đợc tư bản hoá” và đây cũng chính là cơ sở hình thành
giá đất.
- Đối với đất đô thị và các loại đất khác: Cũng giống như đất nông nghiệp, giá đất
đô thị và các loại đất khác được hình thành dựa trên khả nang sinh lợi của đất nhưng trong
lĩnh vực đô thị khái niệm khả năng sinh lợi của đất được tạo ra bởi các yéu tố sau:
+ Loại đô thị: Hiện nay ở nước ta đô thị được phân thành 5 loại: đô thị loại 1, 2, 3,
4 và đô thị loại 5.
+ Vị trí đất đô thị: Đây là nhân tố có ý nghĩa quyết định giá đất đô thị. ở các nước
đang phát triển, quy luật giá đất đô thị thường được biến động theo vùng( không gian có

Footer Page 12 of 126.


Header Page 13 of 126.

trung tâm là hạt nhân) theo tuyến (phân bố theo đường thì giá đất càng giảm) và theo điểm
( vị trí lô đất càng xa mặt đường thì giá càng giảm).
+ Giá trị sử dụng của đất : dây là một trong những nhân tố hình thành nên giá đất.
Đối với những thửa dất có giá trị sử dụng cao thì giá đất sẽ cao và ngược lại. Giá trị sử
dụng của đất phụ thuộc chủ yếu vào mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Như vậy, dưới góc
độ giá trị sử dụng của đất thì giá đất đô thị được cấu thành từ 3 bộ phận sau:
- Về giá trị sử dụng của đất : phụ thuộc chủ yếu vào điều kiện sống, mức độ trang bị
cơ sở hạ tầng. Do đó giá trị đất đô thị cấu thành 3 bộ phận:
+ Giá gốc là giá do vị trí đem lại. Một miếng đất bất kể là ao, hồ, đã được trạng
bị hạ tầng hay không, nhưng có vị trí sinh lời cao thì giá đất gốc sẽ cao.
+ Giá chênh lệch I : là giá do có sự đầu tư của con người đem lại, tương tự như

địa tô chênh lệch áp dụng trong trường hợp đất nông nghiệp.
+ Giá chênh lệch II: là giá do điều kiện khan hiếm của thị trường quyết định, nhờ
thời giá khi chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đắt có thể thu được giá chênh
lệch II.
Như vậy giá đất đô thị được xác định theo công thức :
Gđ = G0 + G01 + G02
Trong đó :

Gđ : gía đất đô thị
G0 : giá gốc
G01 : gía chênh lệch I
G02 : giá chênh lệch II

- Mục đích sử dụng của đất : bên cạnh yếu tố về loại đô thị, vị trí đất đô thị và giá trị
sử dụng của đất thì mục đích sử dụng đất là cũng là một trong những nhân tố quyết định
giá đất. Một lô đất có thể có vị trí tốt nhưng không có giá, nếu nó chỉ sử dụng mục đích
công cộng. Tương tự một lô đất đô thị có thể có vị trí rất tốt nhưng nó được quy định là đất
nông nghiệp trong đô thị thì giá đất cũng chỉ được xác định theo đất nông nghiệp...
Mục đích sử dụng đất quyết định đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức hoặc cá nhân
vì thế nó cũng quyết định giá đất.
Như vậy, nguồn gốc hình thành giá đất chính là khả năng sinh lợi của đất. Nhưng ở
mỗi loại đất khác nhau thì cơ sở này cũng được thể hiện ở các hình thức khác nhau. đối với
đất nông nghiệp đó là độ phì nhiêu của đất và vị trí của đất. Đối v ới đất đô thị, cơ sở hình

Footer Page 13 of 126.


Header Page 14 of 126.

thành giá đất là loại đô thị, vị trí của đất, giá trị sử dụng của đất và mục đích sử dụng của

đất.
IV. Các nguyên tắc của định giá đất.
Định giá đất là sự xác định và ước tính về mặt giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã được xác định tại một thờ điểm cụ thể. Đất đai là
một tài sản đặc biệt: Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành có các thuộc tính như hạn chế về số
lượng, không đồng nhất, không thay thế, cố định về vị trí và vĩnh cửu. Ngoài ra đất đai
luôn có một khả năng sinh lợi trong quá trình sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp
lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn có xu huướng tăng thêm. Do vậy
nguyên tắc định giá đất ngoài những điểm chung giống với nguyên tắc định giá tài sản
thông thường cần phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau:
- Định giá đất phải dựa trên những yếu tố quyết định giá trị của tài sản đất đó. Yếu
tố quyết địng giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của tài sản đất có tác động tới giá thị
trường.
- Toàn quốc được chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với đất. Những điều kiện
có liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng lại phân thành các tiểu
vùng để các điều kiện tác động tới giá trị được tính toán với nguyên tắc thống nhất.
- Giá trị cơ sở sẽ được tính toán cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu tố tác động
quyết định tới giá trị. Giá trị cơ sở được xác định dựa trên giá trị tiêu chuẩn của từng yếu
tố. Trong trường hợp có những yếu tố có tác động tới giá trị mà không được tính đến khi
xác định giá trị cơ sở thì giá trị tiêu chuẩn phải được điều chỉnh.
- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trước khi xác định giá trị cơ sở cho vùng.
Không được phép tuỳ ý thêm giá trị vào các yếu tố.
- Định giá đất phải dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, nhưng sử dụng này không
được phép khác với quy hoạch. Vì quy hoạch bảo đảm đất có giá trị sử dụng cao nhất. Đất
chưa sử dụng khi định giá phải sử dụng những nuyên tắc định giá đất.

Footer Page 14 of 126.


Header Page 15 of 126.

V. Phương pháp xác định giá đất trong công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng
mặt bằng.
1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.
Việc xác định gía đất ở tại các đô thị khi giải toả để thực hiện quy hoạch muốn đảm
bảo lợi ích cả hai phía Nhà nước và người dân bị giải toả thì giá bồi thường thiệt hại về đất
phải được thực hiện bằng phương pháp định giá đất.
Để xác định và đưa ra các loại giá bồi thường thiệt hại về đất hợp lý, thì cần phải xem
xét một cách có khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào những nhân tố cơ bản
nào? Về cơ bản giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 biến số sau:
-

Khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.

-

Khả năng hình thành các công trình dịch vụ.

-

Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.

-

Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính.

-

Khả năng phát triển các nhành nghề truyền thống.

1.1. Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm: Hệ thống đường giao thông được
hoàn chỉnh đến mức nào, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xây dựng ra sao? Hệ thống
điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô loại gì? Hệ thống dịch vụ thông tin
liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào?.... sẽ là nhân tố trực tiếp tác động
đến rất nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất tại khu vực đó.
1.2.Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
-Nhiều chức năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất như trung tâm thương
mại và văn phòng cạnh tranh ở trung tâm Thành phố làm tăng giá trị thực tế của đất ở tai
khu vực này. Sự ảnh hưởng lẫn nhau của nhiều chức năng sử dụng đất trong tương lai làm
phức tạp thêm quá trình xác định giá đất do:

Footer Page 15 of 126.


Header Page 16 of 126.

+Một chức năng có thể hỗ trợ, bổ sung cho chức năng khác như: Một trung tâm
buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho môi trường sinh sống
có nhiều điều kiện tập trung dân cư đến ở làm cho đất ở tăng giá trị thực tế.
+một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác nhau như: nhà máy sẽ làm giảm
phát triển nhà ở xung quanh, dân không muốn đến sinh sống tại khu vực này do đó giá trị
của đất sẽ giảm đi.
+Đất có thể được sử dụng cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau như đất dự
trữ và giải trí sẽ làm giảm tỷ lệ dành cho đất ở, từ đó gây ra sự thiếu hụt hoặc thừa thãi đất
ở, làm ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị thực tế của đất.
1.3.Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.
Các mảnh đất riêng rẽ hay mảnh đất và nhà ở thường chia ra làm nhiều quyền lợi
khác nhau.Các cá nhân khác nhau cá thể có các quyền lợi khác nhau trên cùng một mảnh
đất. Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị thực tế của

đất.
Các đặc tính khác nhau làm phân biẹt đất đai với các tư liệu sản xuất khác nhau
như: đất không di chuyển được, đất không chuẩn nhất( chỉ tính riêng về mặt địa điểm), đất
không bị phá huỷ( không tính đến đầu tư và xây dựng nhà cửa trên đó).
Vì vậy nó có tính đặc thù riêng về mặt giá trị như sau:
-Cố định về mặt số lượng cung cấp, một yếu tố quan trọng cần biết là trongkhi đất
cố định về mặt số lượng cung cấp, thì đất cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở
lại biến thiên... có nghĩa là sự cung cấp không hoàn toàn bất biến thiên . Ví dụ đầu tư nhà ở
cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm cũng làm thay đổi giá trị của
đất.
-Giá trị sử dụng của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trường. Cung cấp đất ở
có thể coi là ổn định, khi tổng đất ở là không đổi. Việc sử dụng đất ở được định hướng bởi
nhu cầu thị trường. Nhu cầu sử dụng loại đất ở nào tăng lên thì thị trường sẽ đáp ứng loại
đất ở đó. Ví dụ đất ở tại Thành phố khác với đất ở tại nông thôn và phụ thuộc vào mức độ
phát triển khu dân cư theo quy hoạch.

Footer Page 16 of 126.


Header Page 17 of 126.

-Nhu cầu thị trường lại được dịnh hướng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đó mang
lại, do đó một số loại hình sử dụng đất đã đẩy loại hình khác ra khỏi vị trí nhất định trong
đô thị như thương mại đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở đẩy nông nghiệp ở ven đô bởi vì
các loại sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một giá trị cao hơn cho vị trí đó.
-Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở trong đô thị cũng làm thay
đổi giá trị thực tế của đất ở.
1.4. Phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.
Trong mỗi loại đô thị được chia ra làm 4 loại đường phố, bao gồm:
-

Đường phố loại 1.

-

Đường phố loại 2.

-

Đường phố loại 3.

-

Đường phố loại 4

Mỗi loại đường phố thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao nhất đối với
các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng
đồng bộ.Tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào loại đường
phố trong mỗi loại đô thị đó. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định một cách cụ
thể mức giá bồi thường thiệt hại về đất ở cho từng khu vực trong đô thị. Giá trị thực tế của
đất ở tại vị trí đường phố loại 1 đương nhiên phải cao hơn tại đường phố loại 2 ít nhất là
một bậc và xác định gía trị thực tế của đất ở tại các loại đường phố còn lại cũng tương tự
như vậy.
Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương là phải xác định một cách
thật cụ thể và chính xác thứ tự các loại đường phố. Có như vậy ,khi xác định giá đất bồi
thường thiệt hại cho từng loại đường phố trong từng loại đô thị mới phản ánh đúng gía trị
thực tế của đất ở tại đó.
Trong mỗi loại đường phố đã được phân loại chính xác vị trí đất cũng góp phần
quyết định giá trị thực tế của mảnh đất. Chẳng hạn cùng đường phố loại 1 như nhau, nếu vị
trí đất nằm ở tại vị trí mặt ngoài đường phố sẽ có giá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí xa

mặt ngoài đường phố hoặc trong ngõ. Mặt khác diện tích đất tại vị trí đầu phố, gần trung

Footer Page 17 of 126.


Header Page 18 of 126.

tâm buôn bán, khu vui chơi giải trí.. sẽ có giá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí cuối phố,
xa cách trung tâm trên (cùng đặt tại mặt đường phố ). Hoặc giả, tại vị trí đặt diện tích đất ở
lại có khu sản xuất và thải các chất độc hại thì giá trị thực tế của diện tích đất ở đó sẽ giảm
mạnh so với diện tích đất ở đặt cách xa trung tâm đó ( cùng đặt tại mặt đường phố). Các
diệnn tích đất ở tại các vị trí khác trong cùng một loại đường phố của cùng một loại đô thị
và khác xa nhau về các điều kiện như trên thì sự thay đổi về giá trị thực tế của đất ở cũng
tương tự. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta khắc phục được tình trạng thiếu căn cứ
trong quá trình xác định giá trị thực tế của đất ở một vị trí cụ thể cho từng diện tích đất
trong từng loại đường phố của cùng một loại đô thị.
Điêù quan trọng để thực hiện được khâu cuối cùng là đưa ra được giá bồi thường
thiệt hại cho từng vị trí đất.
Khi lập giá cụ thể cho từng vị trí đất phải xét đến các ảnh hưởng trực tiếp hay gián
tiếp của các yếu tố đất xung quanh tác động đến vị trí nơi đặt diện tích đất đó.
Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị, Việc giải phóng mặt bằng
trong đó đất của người dân sẽ bị thu hồi là lẽ tất nhiên. Điều quan trọng là làm sao Nhà
nước ( mà đại diện là chủ dự án) bồi thường cho người dân với phương châm Nhà nước và
nhân dân cùng có lợi ích.
Sự phân loại đô thị theo quy mô tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăn cho sự
phát về mọi mặt của đô thị đó. Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo qui mô phát triển
đô thị . Sự giảm giá trị của đất ở từ trung tâm ra ngoài cận trung tâm và việc phát triển đô
thị mở rộng như thế nào, khi mà mỗi vùng bành trướng sang vùng bên cạnh cũng gây ảnh
hưởng đến giá trị thực tế của đất.
Giá bồi thường thiệt hại về đất và nhà còn phụ thuộc vào các điều kiện như:

- Khả năng sinh lợi của đất trước khi bị giải toả.
- Sự thay đổi giá trị của tiền tệ tại thời điểm bồi thường tại thời điểm người dân có
được đất và nhà
- Giá trị chất lượng còn lại của nhà ở tại thời điểm bồi thường.

Footer Page 18 of 126.


Header Page 19 of 126.

1.5. Khả năng phát triển nghành nghề truyền thống:
Sự di chuyển người dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hưởng đến việc duy
trì và phát triển các nghành nghề truyền thống. Nếu nơi ở cũ có khả năng phát triển nghành
nghề truyền thống thì giá đất ở đây cao hơn rất nhiều so với những nơi cũng có những điều
kiện tương tự nhưng không có khả năng phát triển nghàng nghề truyền thống.
Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá bồi thường thiệt
hại về đất và nhà ở khi Nhà nước giải toả để thực hiện quy hoạch. Chỉ khi nào trong giá đất
thể hiện được các nhân tố trên thì việc lập giá bồi thường thiệt hại về đất và nhà ở mới
thực tế và hợp lý. Có nghĩa là việc xác định giá bồi thường thiệt hại về đất và nhà ở phải
được thực hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá đất
thực tế tại thời điểm bồi thường thiệt hại. Trường hợp đặc biệt phải thực hiện đấu giá đất
để định giá bồi thường thiệt hại.
2. Phương pháp định giá nhà đất để bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Trong thực tế có nhiều hình thức, phương pháp xác định giá đất khác nhau nhưng
chủ yếu chỉ có 4 hình thức sau:
- Hình thức định khung giá do Nhà nước xác định để làm chuẩn mực điều tiết thị
trường có sự quản lý của Nhà nước và được sử dụng cho các mục đích khác như định giá
bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất, địmh giá để tính thuế sử dụng đất
- Hình thức xác định giá thoả thuận áp dụng cho các trường hợp giao dịch dân sự,
kinh doanh khi mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất. Để xác định giá đất theo hình

thức này, người ta sử dụng các phương pháp như:
+ Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi. Trong quá
trình sử dụng, có thể được kết hợp với một số phương pháp khác nhau. Việc định giá theo
phương pháp này được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp tài sản nhà đất dó với tài sản
nhà đất tương tự đã được bán để tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó.
+Phương pháp giá trị còn lại: Phương pháp này được sử dụng khi tài sản nhà đất
có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển . Phương pháp này thường được mọi
người sử dụng rộng rãi khi những người mua nhà riêng có thể xem xét đánh giá nếu như
chi thêm tiền để cải tạo và hiện đại hoá ngôi nhà sẽ làm nó có giá trị hơn.
Footer Page 19 of 126.


Header Page 20 of 126.

+Phương pháp lợi nhuận: Đây là Phương pháp dựa trên giả thiết giá trị còn lại của
tài sản nhà đất có liên quan đến lợi nhuận thu được do sử dụng nhà, đất. Nó được sử dụng
trong trường hợp không thể áp dụng được phương pháp so sánh và có mức độ độc quyền
nhất định về tài sản nhà, đất.
+Phương pháp đầu tư: Phương pháp pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị trong
năm và giá trị của vốn có mối quan hệ với nhau. Và khi biết trước thu nhập hay giá trị
hàng năm do tài sản nhà đất tạo ra ta có thể dễ dàng tính ra giá trị vốn ban dcầu của tài sản.
Phương pháp này được sử dụng rộng rãi khi tài sản nhà đất tạo ra thu nhập được bán cho
người mua với mục đích đầu tư
-Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, áp dụng cho một số lô đất có nhiều đối
tượng cùng có nhu cầu sử dụng.
- Hình thức xác định giá thuê đất, được căn cứ vào giá đất phù hợp với thị trường để
án định tỷ lệ thích hợp.
ở đây chủ yếu đề cập đến phương pháp xác định khung giá đất để Nhà nước sử
dụng làm công cụ quản lý, làm căn cứ cho việc tính giá bồi thường thiệt hại khi nhà nước
thu hồi đất.

2.1. Sự hình thành khung giá đất nông - lâm nghiệp.
Giá đất nông - lâm nghiệp được hình thành theo cách tính thông qua việc so sánh
giữa đầu tư kinh doanh đất với dùng vốn đó gửi vào ngân hàng và thu lãi suất ngân hàng
và so sánh giá thị trường ở một nơi có diễn ra quá trình mua bán cách tính cụ thể như sau:
-Với giá tối đa của đất nông nghiệp 19.300 đ/m2. Nếu mua 1 ha đất phải bỏ ra
193.000.000 đồng( 19.300đ/m2 x 10.000 m2), nếu đem số tiền này gửi không kỳ hạn tại
ngân hàng trong thời kỳ dó lãi suất tiền gửi là 1%/ tháng, lãi suất được lấy ra hàng tháng
thì mỗi tháng thu được 1.930.000 đồng – Nếu tính cho một năm thì thu được
23.160.000đồng Nếu dùng tiền này để mua đất, 1 ha sản xuất 3 vụ lúa 1năm, thu trung
bình khoảng 14 tấn lúa, giá lúa tối đa thời kỳ đó 1300 đồng/kg, cả năm thu được
18.200.000 đ/năm, nếu tính lãi

cao nhất trong nông nghiệp 40% cũng chỉ thu

được7.280.000 đ/năm ( chưa kể phải bỏ thêm vốn trong quá trình sản xuất). Qua số liệu
tính toán trên đây đã chứng minh việc mua đất nông nghiệp với khung giá quy định là còn
Footer Page 20 of 126.


Header Page 21 of 126.

khá rộng rãi để so sánh với giá thị trường sẽ được hình thành sau khi ban hành khung giá
của Nhà nước .
Giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, được xác định cho từng hạng đất để tính thuế
sử dụng đất nông nghiệp và chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi. Hạng đất
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của luật thuế sử dụng đất nông
nghiệp.
-Đối với đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp: Đất trồng cây lâu năm trong toàn
quốc đa số là đất không thuận lợi cho trồng lúa nước – là đất đồi, đất xấu canh tác lúa nước
không có hiệu quả. Chính vì vậy giá đất trồng cây lâu năm được tính thấp hơn giá đất

trồng cây ngắn ngày và đất trồng lúa nước. Giá trị cả vườn cây lâu năm phụ thuộc chính
vào giá trị vườn cây. Đặc biệt còn phụ thuộc vào giá bán sản phẩm cây lâu năm tại thị
trường ở từng thời điểm. Có khi sản phẩm nhiều ế thừa, người bán vườn cây lâu năm chưa
chắc thu hồi được giá trị vườn cây, chưa nói gì đến việc thu tiền đất.
2.2. Giá đất khu dân cư.
- Đối với đất khu dân cư nông thôn, giá đất được xác định cho từng hạng đất và chia
theo 3 loại xã:đồng bằng, trung du, miền núi, căn cứ vào các yếu tố: khả năng sinh lợi, giá
trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương, thực hiện phân hạng đất khu dân cư nông
thôn để xác định giá đất.
- Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục dường
giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp. không nằm trong đô thị
được chia thành từng vùng(3 loại xã) để phù hợp với thực tế cung- cầu về đất ở những khu
vực này. Để xác định giá đất cụ thể còn chia đất của mỗi loại xã làm nhiều hạng. Hạng đất
để xác định giá đất khu dân cư ở vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao
thông chính , khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp được xác định căn cứ vào khả
năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở cùng địa phương.
2.3. Sự hình thành khung giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, giá đất khu công
nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông.
Sự hình thành giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, khu đầu mối giao thông, được
hoàn thành hoàn toàn theo cơ chế của thị trường, bằng việc điều tra giá đất tại thời điểm
Footer Page 21 of 126.


Header Page 22 of 126.

trình dự thảo Nghị định, giá tối đa được xem xét tại hai thành phố lớn là Thành phố Hồ
Chí Minh và Thành phố Hà nội là nơi có giá thị trường cao nhất. Giá tối thiểu là giá tham
khảo tại hai tỉnh miền núi, thường giá thị trường chỉ bằng quy định bồi thường thiệt hại về
đất nông nghiệp, lâm nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng.
Giá đất đô thị được xác dịnh cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hành của Nhà

nước . Trong môi8x loại đô thị giá đất được xác định theo từ 3 đến 4 loại đường phố và
trong mỗi loại đất đường phố lại chia làm 4 hoặc 5 loại vị trí khác nhau để xác định giá
đất.
Loại đường phố trong đô thị để xác định giá đất được xác định chủ yếu vào vị trí,
khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, mức độ hoàn thiện trong sản xuất,
kinh doanh dịch vụ, sinh hoạt và tham khảo giá đất thực tế. việc xác định vị trí đất trong
từng loại đường phố, căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất
trong từng đường phố.
Một đường phố gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ
tầng và có các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào loại đường phố
tương ứng do UBND cấp Tỉnh quy định. Đối với những tiểu vùng khác nhau về điều kiẹn
sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có các hệ thống các loại đường phố theo cách
phân loại như trên.
Trong quá trình phát triển kinh tế, nhiều khu kinh tế mới được hình thành, nhất là
khi có chính sách mở cửa gọi vốn đầu tư nươc ngoài, đồng thời nghành du lịch cũng được
phát triển. Vì vậy trong quy định đã tách ra khung giá đất các đầu mối giao thông, khu du
lịch, khu công nghiệp, đang trong quá trình đô thị hoá, nhưng nơi đó chưa được xếp hạng
đô thị. Giá đất vùng này thấp hơn giá đất khu đô thị và cũng được hình thành bằng điều tra
các vùng giáp gianh ven hai đô thị lớn: Thành phố Hồ Chí Minh và Thành Phố Hà nội.
VI. Trình tự định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt
bằng.
Việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
dựa trên khung giá đất quy định trong Nghị định 87/CP, và được tiến hành theo trình tự
sau:

Footer Page 22 of 126.


Header Page 23 of 126.

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị, khu đất. Căn cứ vào loại
đô thị, vị trí khu đất và một số tiêu chí khác và khung giá đất của Chính Phủ có thể xác
định khung giá đất cho lô đất đó.
Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trường tại thời điểm xác định giá,
trong đó lưu ý:
- Xác định phạm vi ranh giới đất đô thị.
- Xác định các yếu tố chủ đạo để điều tra quy luật phân bổ theo tuyến.
- Xác định trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh hưởng của nó.
- Xác định các vị trí tương quan so với đường để điều tra quy luật phân bố giá theo
điểm, tương ứng với từng lô đất, tính từ mặt đường trở vào.
Bước 3: Phân loại vùng, phân loại đường và phân loại vị trí đất. Cần hoàn chỉnh căn
cứ và tiêu chuẩn phân loại vùng, phân loại đường và phân loại vị trí đất, bảo đảm phù hợp
với quy luật phân bổ giá đất theo thi trường.
Bước 4: Lập bản đồ giá đất và xác định khung giá đất cho đô thị.
Giá đất của lô đất trong từng vùng, tương đối với từng tuyến đường và vị trí được
xác định theo công thức sau:
Gij= Gk x K.
Trong đó:
Gij : Giá đất đô thị loại i tại vị trí j.
Gk : Giá trong khung giá đất đô thị do Chính phủ quy định.
K : Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường, vị trí .

Chương II

Footer Page 23 of 126.


Header Page 24 of 126.

Thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi

giải phóng mặt bằng tại huyện từ Liêm

I.Đặc điểm về tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Từ Liêm có ảnh hưởng đến giá đất.
1. Đặc điểm chung.
Từ Liêm là một trong bốn huyện ngoại của thành phố Hà Nội được thành lập năm
1961, sau nhiều lần thay đổi địa giới hành chính; nay phía Đông giáp với các quận Tây Hồ,
Cầu Giấy, Thanh Xuân; phía Bắc giáp với huyện Đông Anh có ranh giới tự nhiên là con
sông Hồng; Phía Tây và Nam giáp với huyện Đan Phượng, Hoài Đức, thị xã Hà Đông(Hà
Tây). Với hệ thống đường giao thông rất quan trọng, Từ Liêm rất thuận tiện trong việc thu
thập thông tin và giao lưu nắm bắt thị trường, tiếp nhận đầu tư công nghệ, tiền vốn của các
tổ chức kinh tế trong và ngoài nước.
Huyện Từ Liêm hiện nay có diện tích tự nhiên là 75,15 km2, dân số 196.000 người
( theo số liệu năm 2000). Huyện có 16 đơn vị hành chính bao gồm một thị trấn và 15 xã.
Trụ sở huyện tại thị trấn Cầu Diễn cách trung tâm Thành phố khoảng 10 km.
Nằm trong khu vực có nhiều trường đại học, các trung tâm nghiên cứu, Từ Liêm có
nhiều điều kiện thuận lợi trong việc tiếp thu tri thức khoa học, tiếp nhận chuyển giao
những tiến bộ khoa học kỹ thuật.
Từ Liêm xưa và nay vùng đất gắn bó chặt chẽ với Thăng Long – Hà Nội. Bên cạnh
cư dân bản địa từ xa xưa, còn có các cư dân từ khắp các địa phương qua nhiều thời đại đến
làm ăn sinh sống, đùm bọc lẫn nhau, lấy sản xuất nông nghiệp và thủ công làm nghề sản
xuất chính. Nơi đây tập trung nhiều nghề cổ truyền của dân tộc:vùng Mỗ dệt the, lụa,
gấm...
Theo quy hoạch phát triển không gian của Thủ đô Hà Nội tới năm 2002 sẽ có
khoảng một nửa diện tích đất đai của Từ Liêm trở thành khu vực đô thị hoá và khu công
nghiệp. Một bộ phận đất đai của huyện sẽ trở thành một quận mới của thành phố.
Như vậy theo quy hoạch của thành phố, trong thời gian tới huyện Từ Liêm sẽ có sự
chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt. Điều này sẽ có tác động rất đến việc quản lý và sử dụng

Footer Page 24 of 126.

Header Page 25 of 126.

quỹ đất đai trên địa bàn huyện.Nó vừa tạo ra cơ hội nhưng đồng thời cũng có nhiều thách
thức đòi hỏi các cấp, ngành và nhân dân Từ Liêm phải nỗ lực để vượt qua.
2. Các điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hoá - xã hội.
2.1. Điều kiện tự nhiên.
- Vị trí địa lý: Huyện Từ Liêm nằm ở phía Tây- Tây Bắc của Thành phố Hà Nội,
tiếp giáp với nhiều quận huyện của Thành phố và các địa phận khác của tỉnh Hà Tây.
Từ thị trấn Cầu Diễn theo đường Thăng Long ngược Đông Anh khoảng 10 km sẽ
tới sân bay quốc tế Nội Bài, xuôi phía Nam 5km là thị xã Hà Đông và ngược lên phía Tây
khoảng 25km theo đường 32 là thị xã Sơn Tây.
Như vậy hầu hết miền núi trung du Việt Bắc, Tây Bắc khi vào trung tâm Thủ đô
đều phải đi qua huyện Từ Liêm; các tỉnh phía Nam sông Hồng muốn đi sân bay Nội Bài
cũng phải qua Từ Liêm .
Ngoài hệ thống đường bộ, Từ Liêm còn thuận tiện trong việc vận chuyển hành
khách và hàng hoá xuôi ngược sông Hồng để giao lưu, thông thương với các tỉnh trung du
miền núi và với tỉnh Vân Nam của Trung Quốc.
- Đất đai: Huyện Từ Liêm có diện tích ự nhiên là 75,5 km2. Theo kết quả khảo sát
thổ nhưỡng năm 2000, đất đai trên địa bàn Huyện Từ Liêm chủ yếu là đất phù xa và đất
thịt, thuận tiện cho việc sản xuất nông nghiệp.
- Khí hậu thuỷ văn: Huyện Từ Liêm chịu ảnh hưởng chung của khí hậu Hà Nội,
trong năm có hai mùa rõ rệt, nhiệt độ trung bình trong năm là 230C, nhiệt độ cao nhất
khoảng 36-380C, thấp nhất 6- 100C
2.2.Về kinh tế.
Từ Liêm là một trong những huyện có vị trí quan trọng trong việc xây dựng và phát
triển kinh tế cũng như quốc phòng của Thành phố Hà Nội. Sau nhiều lần thu hẹp địa giới
hành chính, Từ Liêm mất đi hầu hết những khu vực đô thị và phần lớn các cơ sở sản xuất
công nghiệp, thương mại, dịch vụ, với một thị trấn Cầu Diễn chưa được xây dựng hoàn
chỉnh và 15 xã còn mang tính thuần nông, huyện Từ Liêm gặp nhiều khó khăn trong việc

phát triển kinh tế. Mọi hoạt động kinh tế chưa chuyển kịp với ơ chế quản lý mới, nhiều cơ
sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và hoạt động thương mại dịch vụ bị đình

Footer Page 25 of 126.