Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.25 MB, 112 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------------
Nguyễn Hữu Hải
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------------
Nguyễn Hữu Hải
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ
Hà Nội - 2015
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ khoa học này là công trình nghiên cứu
của riêng tôi. Các số liệu thu thập, các kết quả nghiên cứu được nêu trong luận văn
là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình khoa học nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn thạc sỹ
khoa học này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Hải
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các Thầy, các cô trong Khoa
Địa lý. Nhờ sự chỉ bảo, dạy dỗ tận tình của các Thầy cô, tôi đã nắm rõ được nhiều
hơn những kiến thức cơ bản về chuyên ngành Quản lý đất đai.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến TS. Thái Thị
Quỳnh Như, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tận tình để tôi hoàn thành
luận văn thạc sỹ khoa học này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể các đồng chí làm việc tại Văn phòng
đăng ký QSD đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Thạch Thất, phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Thạch Thất, Văn phòng HĐND-UBND huyện Thạch Thất,
phòng Thống kê huyện Thạch Thất, cán bộ địa chính, nhân dân địa phương các xã
thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi rất nhiều trong công tác thu
thập số liệu, tài liệu để tôi có thể hoàn thành Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè và cán bộ đồng nghiệp đã giúp
đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện Luận văn này.
Luận văn này chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tôi mong
nhận được sự góp ý của các Thầy cô và các bạn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Hải
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đất ................................................ 4
1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu ................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................... 7
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................. 10
1.2.1 Nhóm các nước phát triển ......................................................................... 10
1.2.2 Nhóm các nước đang phát triển ................................................................ 15
1.3 Tổng quan việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam....... 18
1.3.1 Sự hình thành và phát triển các quyền của người sử dụng đất ................. 18
1.3.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện các QSD đất ........ 24
1.3.3 Thực trạng viêc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 28
Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI .................................................................................................................... 37
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................................. 37
2.1.1 Điều kiện tự nhiên..................................................................................... 37
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................................... 42
2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất .................................................................... 48
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng ....................................... 48
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất .................................. 52
2.2.3 Tình hình biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2009-2013 ............. 55
2.2.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ........................................................... 58
2.3 Kết quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............................... 62
2.3.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ....................................................... 63
2.3.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................... 63
2.3.3 Quyền cho thuê quyền sử dụng đất ........................................................... 71
2.3.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................................................ 73
2.3.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất ........................................................... 76
2.3.6 Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ........................ 82
2.3.7 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ................................... 85
2.3.8 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện
các quyền sử dụng đất ........................................................................................ 87
2.4 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............. 90
2.4.1 Đánh giá chung một số quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa bàn .. 91
2.4.2 Những điểm tích cực và hạn chế khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.............................................................................................................. 92
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC
HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT .......................................... 94
3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai ....................................... 94
3.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất ... 95
3.3 Giải pháp về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất. ............ 96
3.4 Một số giải pháp cụ thể cho huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội .............. 89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 100
PHỤ LỤC ............................................................................................................... 102
DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH
Bảng 2.1 Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý ......................... 50
Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích chính ................................................. 49
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp......................................................... 53
Bảng 2.4 Hiện trạng đất chuyên dùng ....................................................................... 54
Bảng 2.5 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất huyện Thạch Thất giai
đoạn năm 2009-2013 ................................................................................................. 56
Bảng 2.6 Diện tích đất chồng lấn giữa các xã của huyện Thạch Thất ...................... 59
Bảng 2.7 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm
2009-2014 ................................................................................................................. 64
Bảng 2.8 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất
từ năm 2009-2014 ..................................................................................................... 65
Bảng 2.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ... 67
Bảng 2.10 Thực hiện quyền cho thuê QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 ... 71
Bảng 2.11 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền cho thuê QSD đất ........ 72
Bảng 2.12 Thực hiện quyền thừa kế QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014..... 74
Bảng 2.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất .......... 75
Bảng 2.14 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 .. 77
Bảng 2.15 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ
năm 2009-2014 .......................................................................................................... 78
Bảng 2.16 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất ........ 80
Bảng 2.17 Thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất huyện Thạch
Thất từ năm 2009-2014 ............................................................................................. 83
Bảng 2.18 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh
QSD đất..................................................................................................................... 84
Bảng 2.19 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử
dụng đất ..................................................................................................................... 88
Hình 2.1 Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội ........................35
BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA
CHỮ VIẾT TẮT
STT
Ý NGHĨA
1
QSD
Quyền sử dụng
2
GCN
Giấy chứng nhận
3
SHNN
Sở hữu nhà nước
4
SHTN
Sở hữu tư nhân
5
CHXHCN
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
6
UBND
Ủy ban nhân dân
7
TTCN-XDCB
Tiểu thủ công nghiệp-Xây dựng cơ bản
8
NTM
Nông thôn mới
9
KH
Kế hoạch
10
TDTT
Thể dục thể thao
11
THCS
Trung học cơ sở
12
PTTH
Phổ thông trung học
13
CNTT
Công nghệ thông tin
14
GPMB
Giải phóng mặt bằng
15
VPĐK
Văn phòng đăng ký
16
CNC
Công nghệ cao
17
TNMT
Tài nguyên môi trường
18
VPCC
Văn phòng công chứng
19
ĐHQG
Đại học quốc gia
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chính
không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp, là
một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia,
là nơi trên đó, con người xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc…; là nơi diễn
ra các hoạt động văn hóa; là nơi phân bổ các vùng kinh tế, các khu dân cư; là thành
quả cách mạng của cả dân tộc; là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi
trường, duy trì sự sống của con người và sinh vật. C.Mác đã khái quát vai trò kinh
tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Đất
đai có vai trò quan trọng như vậy, nên Đảng và Nhà nước ta luôn luôn quan tâm đến
vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một loại
bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị
trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng
nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn
tăng lên.
Theo Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hiến pháp năm
2013, Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 (gọi tắt là Luật đất
đai 2003 sửa đổi) và Luật Đất đai năm 2013 đều xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó đất đai là tài sản của toàn dân
trong đó Nhà nước là đại diện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Vấn đề
được đặt ra là cần phân định quyền và nghĩa vụ của “người chủ sở hữu” và “người
đại diện”. Tuy nhiên chúng ta cần nhấn mạnh Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về
đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền này cho các
đối tượng sử dụng đất và đồng nghĩa với việc này là người sử dụng đất được trao
một số quyền nhất định.
Thạch Thất là một huyện phía tây của thành phố Hà Nội, với vị trí địa lý và
điều kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội. Khi sát nhập vào
1
thành phố Hà Nội và có quy hoạch là 1 trong 5 khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà
Nội, thị trường đất đai đã trở lên rất sôi động, người sử dụng đất cũng đã nhìn nhận
rõ hơn về các quyền của mình. Tuy nhiên do các quy định, chính sách pháp luật và
sự hiểu biết của người sử dụng đất còn hạn chế do đó kéo theo rất nhiều bất cập
trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
đồng thời việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực
hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn rất nhiều
bất cập.
Từ những lý do thực tế trên, để nhìn nhận đầy đủ về việc thực hiện đầy đủ
các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội
tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ
gia đình, cá nhân) trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
- Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách về các quyền của người sử dụng đất.
- Thu thập, tài liệu số liệu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Điều tra, khảo sát về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
2
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Một số xã, thị trấn trong huyện Thạch Thất, thành phố
Hà Nội.
Phạm vi thời gian: Đề tài chỉ nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) đã đăng ký biến động với các cơ quan nhà nước
trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2009-2014 và theo
các quy định có liên quan đến nội dung nghiên cứu tại Luật đất đai 2003 sửa đổi.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội; tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất; tình hình quản
lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
+ Điều tra điều tra xã hội học: Thu thập số liệu thông qua người sử dụng ở
địa phương (hộ gia đình, cá nhân) các xã, thị trấn trong địa bàn nghiên cứu.
+ Điều tra gián tiếp: Thu thập số liệu ở các phòng Tài nguyên và Môi trường
(Văn phòng đăng ký QSD đất huyện) và phương tiện thông tin đại chúng.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Tại các xã, thị trấn đại diện cho khu vực
nghiên cứu, giữa các số liệu thu thập được để tìm ra được những đặc trưng.
- Phương pháp so sánh: Qua các tài liệu, số liệu thu thập đuợc so sánh các xã,
thị trấn trong địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Trên cơ sở các tài liệu địa chính, số liệu khác
có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thu thập được, tiến
hành tổng hợp và phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh.
6. Cấu trúc luận văn
Bao gồm các phần mở đầu, kết luận, kiến nghị, cấu trúc luận văn gồm 3
chương chính sau:
Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
Chương 2. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng trên địa bàn
huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền của ngƣời sử dụng đất
1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu
1.1.1.1 Quyền sở hữu
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt
quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì ruộng đất càng
là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát
triển đất nước. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên quan
chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai
thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia.
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” [15]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một
tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản [2].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [2].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
4
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [2].
1.1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo Điều 5, 6, 7 của Luật Đất đai 2003 sửa đổi đã quy định về chế độ “Sở
hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng
như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ
thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt [3].
Điều 19 Hiến pháp năm 1980, điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Luật
Đất đai năm 1993, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi đã quy định: Toàn bộ vốn
đất nằm trên lãnh thổ Việt Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở đó, chế độ sở
hữu toàn dân đối với đất đai đã ra đời.
Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở
hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không
thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình,
chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân
và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp
nhân dân lao động.
Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất
đai trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở
5
là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động
vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát,
đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả
nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa
chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử
dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm
kê đất đai...để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền chiếm
hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất
nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Trong những
trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu
sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn [2].
Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước
không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất,
cho thuê đất...đánh thuế việc chuyển QSD đất...Nhà nước không mất đi QSD khi
giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu,
QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước. Quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục
đích sử dụng [2].
Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận
pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các
Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế
độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung
có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nước là
cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2].
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai. Điều này có nghĩa là toàn bộ
đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực
6
hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức,
cá nhân nào khác. Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các
quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan
hệ đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai (quyền đặc trưng của
chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
- Định giá đất.
1.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
Theo Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và
có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài”. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSD đất của người sử dụng [11]. Cụ thể
hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi
quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tuy
nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu không trực
tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”. Vậy quyền sử dụng đất là gì? Theo các nhà
khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện:
- Phương diện chủ quan: Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền
năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của
đất để đem lại một vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và
bảo vệ.
7
- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng
của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn
vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức),
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [11].
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân [3].
Nội dung QSD đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN QSD đất, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSD đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào
người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê
đất? [3].
QSD đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003 sửa đổi). Đây không phải là
quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không
8
khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước
chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục
giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao
đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường”
(Luật Đất đai 2003 sửa đổi). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng
các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn
quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và
góp vốn bằng QSD đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội
dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng cấp xã) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối,
đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa,
chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự
manh mún khi phân phối đất đai công bằng; những người có đất ở trong cùng một địa
phương (cùng cấp xã) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSD đất
là không có mục đích thương mại [2].
- Chuyển nhượng QSD đất là hành vi chuyển QSD đất, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD đất một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSD đất là
ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng
đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất;
mọi cuộc chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
9
không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [2].
- Cho, tặng, thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSD đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD
đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [2].
- Thế chấp QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách
nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch
vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định;
khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất
đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp
tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là
nằm trong giá trị QSD đất. Trong trường hợp người vay tiền không có QSD đất để thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân
hay tổ chức cam kết dùng QSD đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình [2].
- Góp vốn bằng giá trị QSD đất là hành vi mà người có QSD đất có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh
cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,...mà vẫn
đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [2].
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.2.1 Nhóm các nƣớc phát triển
Nhóm các nước phát triển (nhóm G7) bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý,
Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc
10
gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai,
các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa
thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó,
luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình
thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý
nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích
đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai
dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất
đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu
và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất
đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà liên bang bảo hộ.
Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà
nước liên bang và chính quyền các bang.
Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở
hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến
hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan
quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính
quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước [4].
1.2.1.1 Ôxtrâylia (Úc)
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai
và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ
nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu
tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống
đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ
11
thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp
dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như
Ai Len, Anh.
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng
đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần
chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và
bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có
thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện
hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng [19].
1.2.1.2 Thụy Điển
Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc SHTN nhưng việc quản lý và sử dụng
đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ chính sách và pháp
luật đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ
sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước. Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một
văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các
mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với nhiều đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều quản lý bởi các ngân hàng
dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về
12
cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám
chung của xã hội. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên
chế độ SHTN về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội.
Pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn
liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân.
Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai,
việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường,
quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký.
Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước
ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển).
Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha,
Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có
quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân
trong nước. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy
định áp dụng cho công dân bản địa [19].
1.2.1.3 Pháp
Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hòa Pháp được xây dựng trên một số
nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử dụng đất
đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai.
Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không
gian tư nhân. Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà
nước và tập thể địa phương. Tài sản công cộng được bảm đảm lợi ích công cộng có
đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua bán được. Không gian
công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, bảo tàng…
Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo
lợi ích song hành. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không
ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Chỉ có lợi ích
công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó,
13
lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết vì lợi
ích tư nhân.
Ở Pháp, chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo sản
xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất. Sử dụng đất nông
nghiệp, luật pháp quy định một số điều cơ bản sau:
Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng
phải xin phép chính quyền địa phương quyết định. Nghiêm cấm việc xây dựng nhà
trên đất canh tác để bán cho người khác. Thực hiện chính sách miễn giảm thuế,
được hưởng quy chế ưu tiên đối với một số đất đai chuyên dùng để gieo hạt, đất đã
trồng hoặc trồng lại rừng, đất mới dành cho ươm cây trồng.
Khuyến khích việc tích tụ đất nông nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận lợi
để các chủ đất có nhiều mảnh đất ở các vùng khác nhau có thể đàm phán với nhau
nhằm tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều kiện tập trung các thửa đất nhỏ thành
các thửa đất lớn.
Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người bán với người mua,
muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán. Việc bán đất nông
nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ. Đất này được ưu tiên bán cho những
người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn.
Ở Pháp có các cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động
mua bán đất đai. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp
tham gia quá trình mua bán. Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Tòa án Hành
chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi.
Đối với đất đô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí cho các
công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại do kinh phí địa phương chi trả.
Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy luật
của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quẩn lý đô thị, quy
hoạch vũng lãnh đạo và đầu tư phát triển [4].
14
1.2.2 Nhóm các nƣớc đang phát triển
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Chẳng hạn trong
luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập,
Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân.
Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất
đai, đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này
thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần cơ
bản [4].
1.2.2.1 Trung Quốc
Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc
khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể. Quyền sử
dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên
dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối
tượng được quyền sử dụng đất.
Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:
- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến
nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua
việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục
đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng
giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học,
công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được
cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan
có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất
đai. Đơn xin gia hạn cấp QSD đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết
thời hạn được cấp.
15
- Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức QSD đất được nhà nước giao
không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử
dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và
công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin
giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng,
các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự
án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất
được giao trước tiên nên được chuyển thành QSD đất được cấp để có thể thực hiện
chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn.
- Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông
thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất
tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và
có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê quyền sử dụng đất không có công trình
thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng [4].
1.2.2.2 Một số nước Châu Phi
Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở
hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư
nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử
dụng đến.
Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự
phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà
nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới
hạn cho người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền
sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng
thời hạn thuê không vượt quá 99 năm. Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử
dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các
tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc
xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh
nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài.
16
Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất
thuộc sở hữu công cộng (freehold land). Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích
kinh doanh. Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh
doanh thông qua việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi
thành đất thuộc sở hữu công cộng). Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn
hạn (ít hơn 10 năm) và không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay. Đất của
nhà nước có thể chuyển đổi thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu công cộng
(và có thể đăng ký). Riêng đất nông nghiệp không được bán cho người nước ngoài,
hoặc những công ty mà người nước ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê
duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu
bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng.
Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể
tiếp cận trực tiếp với đất đai”. Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần
phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm.
Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê
trong thời gian từ 20 đến 45 năm [4].
*Nhận xét về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của các nước nghiên cứu
Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm nước phát triển đều thực
hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư
nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Một số nước nghiên cứu có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình
và thấp. Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế
độ chính trị hết sức đa dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại
hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong
số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ.
Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang
phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu
còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc
17
