Thuyết trình môn luật dân sự hợp đồng mua bán tài sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
KHOA LUẬT

LUẬT DÂN SỰ II

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hằng
SVTH: Nhóm 3


Đề tài:

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

Nhóm 3:

1. Nguyễn Thị Loan
2. Trịnh Thanh Tuyền
3. Nguyễn Thành Tý
4. Nguyễn Chí Thành
5. Phạm Đông Sơn
6. Nguyễn Minh Đức
7. Phạm Văn Phi


I. LÝ THUYẾT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
1. Khái niệm

Hợp đồng

•

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Điều 385 BLDS 2015

Hợp đồng mua bán tài sản

•

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Điều 430 BLDS 2015


2. Đặc điểm pháp lý

Đối tượng của HĐ MB
Chủ thể của HĐ MBTS
Tài sản được quy định tại

Bên bán

Cơ sở để hình thành HĐ

Bộ luật này đều có thể là

Bên mua

MB

đối tượng của hợp đồng
mua bán.

Sự thoả thuận bằng ý chí tự
nguyện của các bên.


3. Ý nghĩa

•
HỢP ĐỒNG
MUA BÁN
TÀI SẢN

Cơ sở để các chủ thể giao dịch đúng
PL.

•

Công cụ pháp lý hữu hiệu để nhà
nước hướng dẫn cách hành xử cho
công dân, bảo vệ các bên khi có
tranh chấp xảy ra.


4. Một số quy định pháp luật về HĐ MBTS

Chất lượng của tài sản mua bán (Điều 432)

Giá và phương thức thanh toán (Điều 433)

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán (Điều 434)

Địa điểm giao tài sản (Điều 435)

Phương thức giao tài sản (Điều 436)

Trách nhiệm do giao tài sản không đúng số lượng (Điều 437)

Trách nhiệm do giao vật không đồng bộ (Điều 438) và giao tài sản không đúng chủng
loại (Điều 439)


Một số quy định pháp luật về HĐ MBTS

Nghĩa vụ trả tiền (Điều 440)

Thời điểm chịu rủi ro (Điều 441); Chi phí vận chuyển và chi phí liên quan
đến việc chuyển quyền sở hữu (Điều 442)

Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng (Điều 443);
Nghĩa vụ bảo hành (Điều 446)

Quyền yêu cầu bảo hành (Điều 447); Sửa chữa vật trong thời hạn bảo hành
(Điều 447)


5. Một số quy định riêng về mua bán tài sản
a. Bán đấu giá tài sản

Khái niệm:

Là việc doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá tài sản hoặc trung tâm bán đấu giá tổ chức bán đấu giá tài
sản theo yêu cầu của chủ sở hữu tài sản hoặc theo quy định của pháp luật.


Chủ thể

Người bán đấu giá tài sản

Người yêu cầu bán đấu giá

Người tham gia đấu giá

Người mua tài sản đấu giá


Trình tự

Người muốn mua tài
Tổ chức, cơ quan bán
đấu giá phải thông
báo công khai tại nơi
bán đấu giá và trên
phương tiện thông tin
đại chúng

sản qua bán đấu giá
Người bán đấu giá
phải công bố giá bán
khởi điểm

bất động sản phải
đăng ký mua và phải
nộp khoản tiền đặt
trước theo quy định
của tổ chức bán đấu
giá


•
Thủ tục

Hợp đồng MB TS theo thủ tục bán đấu
giá phải được xác lập bằng văn bản có
công chứng giữa người bán đấu giá và
người mua đấu giá và phải đăng ký tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.


1. Các bên có thể thoả thuận về việc bên mua trả chậm
hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận
vật mua; bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình
đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ
trường hợp có thoả thuận khác.

Mua trả chậm, trả dần (Điều 453)

2. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập
thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng vật mua trả
chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng,
trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Chuộc lại TS đã bán (Điều 454)

1. Bên bán có thể thoả thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản
đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.
Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thoả thuận nhưng không quá một
năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm
giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào,
nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại
là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thoả
thuận khác.

2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng
cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản.


II. LÝ LUẬN CHUNG
VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở


1. Khái niệm

Hợp đồng nhà ở theo Luật Dân sự 2015

•Hợp đồng mua bán nhà ở được coi là một dạng của hợp đồng mua bán tài
sản mà theo đó là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền
sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. (Điều 430 Luật
Dân sự 2015)

Hợp đồng nhà ở theo luật nhà ở theo Luật Kinh doanh bất
động sản 2014

•Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng kinh doanh
bất động sản nếu một bên chủ thể của hợp đồng là tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản (Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản
2014)


1. Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng song vụ và có đền bù
Hợp đồng mua bán nhà là một loại của hợp đồng mua bán tài sản nên
nó có tính chất song vụ “khi các bên đã thoả thuận thời hạn thực hiện nghĩa
vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn” (điều 410,

2. Đặc điểm pháp lý

BLDS 2015)
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền hoặc lợi
ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Hợp đồng mua bán nhà có sự chuyển dịch tài sản, chuyển
quyền sở hữu.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với
phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua. Đây là một đặc điểm
để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ
nhà ở, cho nhà ở.( Điều 120, luật nhà ở 2016)


3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở

Hình thức

•

“Hợp đồng mua bán nhà ở phải
được lập thành văn bản, có công

Hồ sơ, giấy tờ

•
•

chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp pháp luật có quy định

•

khác”. (Điều 450 Bộ Luật Dân sự
2005)

Bản chính giấy tờ nhà đất

•

Các bên mang đầy đủ giấy tờ nêu

Bản chính giấy tờ tùy thân của

trên đến phòng/ văn phòng công

các bên

chứng để yêu cầu công chứng

Bản chính các giấy tờ khác có
liên quan đến thửa đất (nếu có)

•

Trình tự

•
•

Công chứng kiểm tra giấy tờ
Các bên tiến hành đọc lại, kiểm
tra nội dung hợp đồng công

Dự thảo hợp đồng giao dịch

chứng soạn.

•

Các bên ký tên, lăn tay vào hợp
đồng và công chứng viên công
chứng hợp đồng.

•

Các bên đóng lệ phí công chứng
và nhận bản chính hợp đồng.


4. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở

Theo Điều 121 Luật nhà ở năm 2016, quy định về “Hợp đồng về nhà ở”

Tên và

Mô tả

địa chỉ

đặc điểm

của các

của nhà

bên

ở

Giá và
phương
thức thanh
toán

Thời gian

Quyền và

giao

nghĩa vụ

nhận

của các

nhà ở

bên

Cam kết
của các
bên

Các thỏa
thuận
khác
(nếu có)

Thời

Thời

điểm có

điểm có

Chữ ký

hiệu lực

hiệu lực

của các

của hợp

của hợp

bên

đồng

đồng


Nghĩa vụ của bên bán nhà ở (Điều 451 BLDS 2005) “Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ
sau đây:

1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;

2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;

3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho

bên mua;

4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.”


Quyền của bên bán nhà ở (Điều 452 BLDS 2005) “Bên bán nhà ở có các quyền
sau đây:

1. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;

2. Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận;

3. Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa
thuận;

4. Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận.”


Nghĩa vụ của bên mua nhà ở (Điều 453 BLDS 2005) “Bên mua nhà ở có các nghĩa
vụ sau đây:

1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không
có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm
bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;

2. Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;

3. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người
thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.”

Quyền của bên mua nhà ở (Điều 454 BLDS 2005) “Bên mua nhà ở có các quyền sau
đây:

1. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận;

2. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã
thỏa thuận;

3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì
phải bồi thường thiệt hại.”


Tình huống 1
Công ty TNHH Bình Minh ngành nghề kinh doanh chủ yếu là dịch vụ vận tải. Trong quá trình thực hiện hoat
động SXKD Công ty gặp phải vụ kiện sau đây:
Tháng 01/2017, Công ty TNHH Bình Minh ký hợp đồng mua ô tô với Công ty TNHH An Phát. Số lượng 3 chiếc
xe, Chủng loại Inova G, lắp ráp tại VN năm 2016, màu bạc. Giá mỗi chiếc 37.675 USD tương đương 859.000.000
VNĐ. Công ty Bình Minh thanh toán luôn 50.000 USD (phần còn lại sẽ thanh toán đủ khi giao xe). Trong hợp đồng
quy định Công ty An Phát được ủy quyền và có trách nhiệm thực hiện các thủ tục về đăng ký lưu hành.
Tháng 5/2017: Công ty An Phát tiến hành giao xe cho công ty TNHH Bình Minh. Công ty Bình Minh sau khi
sử dụng 1 tuần, phát hiện ra hàng hóa giao không đúng chủng loại.Những chiếc Inova này được lắp đặt tại VN
năm 2015. Công ty TNHH Bình Minh đã kiện An Phát ra tòa và yêu cầu Toà án giải quyết như sau: Hủy bỏ hợp
đồng mua ô tô đã ký, yêu cầu công ty An Phát trả lại 50.000 USD đã thanh toán đồng thời cả số tiền tính theo lãi
suất ngân hàng ( tổng cộng 51.150 USD). Công ty An Phát thì yêu cầu Tòa án buộc Bình Minh phải thanh toán
toàn bộ số tiền còn thiếu và chịu phạt và toàn bộ lệ phí đăng kiểm.


Công ty

Đợt một: công ty BM thanh toán

BM

cho công ty A 50.000 USD.

Ký kết HĐ mua xe ô tô
chủng loại Inova G,
lắp ráp tại VN năm
2016, màu bạc tổng
trị giá 113.025 USD

Đợt hai: phần còn lại thanh toán đủ
khi giao xe.

Công ty
AP

Được ủy quyền và có trách nhiệm thực hiện các thủ tục về
đăng ký lưu hành

Đến tháng

Sau 1 tuần, cty

5/2017, công ty

BM phát hiện

AP tiến hành giao

hàng hóa giao ko

xe

đúng chủng loại

Công ty BM đã
kiện công ty AP
ra tòa


Yêu cầu Toà án giải quyết như sau:

Công ty TNHH Bình Minh: hủy bỏ hợp đồng mua ô tô đã ký, yêu cầu công ty
An Phát trả lại 50.000 USD đã thanh toán đồng thời cả số tiền tính theo lãi
suất ngân hàng (tổng cộng 51.150 USD)

Công ty An Phát thì yêu cầu Tòa án buộc Bình Minh phải thanh toán toàn bộ
số tiền còn thiếu và chịu phạt và toàn bộ lệ phí đăng kiểm.