Thuyết trình môn luật dân sự hợp đồng thuê tài sản

HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN
Môn học :Luật Dân Sự 2
GVHD

:ThS. Nguyễn Thị Hằng

Nhóm

:6

Hệ

:Văn bằng 2


HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN
CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Nội dung
chính

HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN
HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN
LIÊN HỆ THỰC TẾ
BÀI TẬP TÌNH HUỐNG


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.Hợp đồng thuê tài sản
 
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó

bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn,
bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để
sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật
này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.(Điều 472
BLDS 2015 ).

www.PowerPointDep.net


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2. Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản
1

Luôn là hợp đồng có đền bù

2

Có thể là hợp đồng ưng thuận hoặc
thực tế

3

Là hợp đồng song vụ

4

Tài sản thuê phải tồn tại ở dạng vật
và phải là vật không tiêu hao

I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
3. Hình thức của hợp đồng thuê tài sản
Hình thức của hợp đồng được xác định theo
pháp luật áp dụng đối với hợp đồng đó. Trường hợp
hình thức của hợp đồng không phù hợp với hình thức
hợp đồng theo pháp luật áp dụng đối với hợp đồng
đó, nhưng phù hợp với hình thức hợp đồng theo pháp
luật của nước nơi giao kết hợp đồng hoặc pháp luật
Việt Nam thì hình thức hợp đồng đó được công nhận
tại Việt Nam.


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
4. Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản
Mục đích của hợp đồng thuê tài sản là bên thuê
được sử dụng tài sản thuê trong một thời hạn nhất định,
khi hết thời hạn đó bên thuê phải trả lại cho bên cho
thuê chính tài sản đã thuê nên đối tượng của hợp đồng
thuê tài sản phải là vật đặc định và không tiêu hao.


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
5. Chủ thể của hợp đồng thuê tài sản
a/ Bên cho thuê tài sản:
• Chủ sở hữu cho thuê hoặc chủ thể có quyền cho thuê tài
sản. Bên cho thuê trong các trường hợp bên cho thuê
không phải là chủ sở hữu tài sản thuê.
• Tài sản thuê thuộc sở hữu chung.
• Tài sản thuê chịu quy chế pháp lý riêng.
• Bên cho thuê phải tuân thủ các điều kiện nhất định đối

với một số hợp đồng thuê nhất định.
b/ Bên thuê tài sản:
• Cá nhân
• Hộ gia đình
• Tổ hợp tác
• Pháp nhân
• Cơ quan nhà nước


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
6. Giá thuê tài sản và thời hạn thuê
Căn cứ Điều 474 – Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì
được xác định theo mục đích thuê.
2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn
thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền
chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia
trước một thời gian hợp lý.”

Căn cứ Điều 473 – Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
Giá thuê do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo
yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá
thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao
kết hợp đồng thuê


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
7. Trả tiền thuê tài sản
Căn cứ Điều 481 – Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

 Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận;
nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời
hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền;
nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì
bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
 Trong trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê
theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong
ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
8. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê tài sản
1

Quyền và
nghĩa vụ của
bên cho
thuê tài sản

Giao tài sản cho bên thuê đúng theo thỏa thuận
2

3 Bảo đảm tài sản cho thuê trong tình trạng như thỏa thuận
4

5

Bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê

Có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê trong
tình trạng như khi nhận
Yêu cầu bên thuê trả đủ tiền thuê đúng thời hạn
và phương thức đã thỏa thuận


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
8. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê tài sản
1

Quyền và
nghĩa vụ
của bên
thuê tài sản

Trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận

2
3
4

5

Sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, đúng mục đích

Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị của tài sản
Khi hợp đồng đã hết hạn, bên thuê có nghĩa vụ hoàn

trả tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận
Bên thuê có thể bị phạt do chậm trả hoặc tài sản
bị hư hỏng


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
9. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản và trả lại tài sản
thuê
Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt trong các trường hợp
sau đây:
 Thời hạn thuê đã hết.
 Khi hợp đồng đã hoàn thành (khi các bên đã hoàn thành
nghĩa vụ)
 Theo thoả thuận của các bên về việc chấm dứt trước
thời hạn; đối với hợp đồng thuê không xác định thời
hạn, khi bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thì phải
báo cho bên thuê biết trước một thời gian hợp lý, nếu
không có thoả thuận về thời hạn báo trước.
 Hợp đồng bị huỷ bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực
hiện.
 Tài sản thuê không còn và không thể thay thế.


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
9. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản và trả lại tài sản
thuê
Trả lại tài sản thuê
Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận,
trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa
thuận. Trong trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả

lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp tài sản thuê là gia súc, bên thuê phải trả lại
gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê,
nếu không có thỏa thuận khác
Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền
yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê và trả tiền thuê trong thời
gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hạiBên thuê phải chịu rủi
ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
10. Ý nghĩa của Hợp đồng thuê tài sản
 Bảo vệ triệt để lợi ích của người có quyền, phòng ngừa rủi ro
trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và trong đời sống.
 Nâng cao trách nhiệm của chủ thể có nghĩa vụ, của người tham
gia hợp đồng, bảo đảm niềm tin của bên có quyền và bảo đảm
sự tín nhiệm đối với bên có nghĩa vụ.
 Hạn chế tranh chấp; bảo đảm cho chủ nợ quyền được ưu tiên
thanh toán so với các chủ nợ không được bảo đảm.
 Cơ sở để giải quyết tranh chấp.


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Sự khác biệt giữa hợp đồng thuê tài sản thông thường với hợp
đồng thuê khoán tài sản.

Về đối tượng cho thuê.
Hợp đồng thuê tài sản thông thường chủ yểu là tư liệu
sinh hoạt còn hợp đồng thuê khoán có đối tượng là tư liệu sản

xuất.
Về thời gian thuê
Trong khi hợp đồng thuê thông thường thời gian thuê
được xác định theo nhu cầu của bên thuê, thì thời gian thuê trong
hợp đồng thuê khoán được xác định theo chu kì sản xuất, kinh
doanh hoặc theo mùa, vụ.
Về xác định giá thuê.
Vấn đề giá thuê trong hợp đồng thuê thông thường đa
phần sẽ được hình thành từ sự thỏa thuận của các bên, nhưng đối
với hợp đồng thuê khoán, nhiều trường hợp phải thông qua đấu
thầu.


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Sự khác biệt giữa hợp đồng thuê tài sản thông thường với hợp
đồng thuê khoán tài sản.

Về mục đích thuê.
Đa phần mục đích trong hợp đồng thuê tài sản thông thường
là để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hoặc khai thác công dụng của tài
sản vào mục đích sản xuất còn trong hợp đồng thuê khoán mục đích
của các bên chủ yếu là để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh.
Về sử dụng tài sản thuê.
Trong hợp đồng thuê tài sản thông thường bên thuê chỉ
được khai thác công dụng của tài sản theo tính năng, còn với hợp
đồng thuê khoán bên thuê còn được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán.


II. LIÊN HỆ THỰC TẾ

NHỮNG ĐIỀU KHOẢN CƠ BẢN CỦA HỢP
ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
ĐIỀU 1: NỘI DUNG HỢP ĐỒNG
ĐIỀU 2: THỜI HẠN THUÊ VÀ VIỆC GIA HẠN THỜI HẠN THUÊ
ĐIỀU 3: GIÁ THUÊ NHÀ & TIỀN ĐẶT CỌC (BẢO ĐẢM)
ĐIỀU 4: THỜI GIAN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
ĐIỀU 6; QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
ĐIỀU 7: VI PHẠM & PHẠT VI PHẠM HỢP ĐỒNG
ĐIỀU 8: NHỮNG THỎA THUẬN KHÁC
ĐIỀU 9: ĐIỀU KHOẢN CHUNG


III. BÀI TẬP TÌNH HUỐNG
Tình huống 1
Ông An thuê căn nhà cấp bốn (rất tệ) từ 02/01/2017 - 02/01/2019 với giá
4.000.000đ/tháng. Bên cho thuê giảm 8.000.000 để sửa chữa khi thuê. Tiền
thuê nhà được trả như sau:
Năm 1: 48.000.000-8.000.000(sửa chữa) =40.000.000 Đ(trả 02/01/2017).
Năm 2: 48.000.000 Đ (trả 02/01/2018).
Hợp đồng thuê không công chứng nhưng có làm hợp đồng giữa hai bên và Tổ
trưởng khu phố ký xác nhận. Vào ngày 2/5/2017, do giá nhà tăng bên cho thuê
gọi điện thoại nói rằng, 8.000.000đ đã giảm để sửa chữa nhà thì sau này hết
hợp đồng không được tháo dỡ những gì đã sửa chữa đem đi, nếu không đồng
ý thì chấm dứt hợp đồng. Trong khi tiền sửa chữa thời điểm thuê 20.000.000đ.
Vấn đề đặt ra:
1.Hợp đồng thuê nhà không công chứng như trên có hiệu lực không?
2.Bên thuê nhà có thể yêu cầu bên cho thuê trả lại phần tiền chênh lệch 12
triệu không?

III. BÀI TẬP TÌNH HUỐNG
TRẢ LỜI
1.Hợp đồng thuê nhà không công chứng như trên có hiệu lực không?
Thời điểm phát sinh giao dịch là 2/1/2017
Áp dụng theo luật Luật nhà ở 2014 (có hiệu lực 01/07/2015): “Điều 122. Công
chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà
ở…………………..... cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì
không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp
các bên có nhu cầu.
Theo quy định này thì không bắt buộc công chứng nên hợp đồng trên có hiệu
lực.
Lưu ý bổ sung:
Căn cứ theo điều Điều 492. – Luật Dân sự 2005 Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
luật dân sự 2005 thì Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời
hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải
đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tuy nhiên, với hiệu lực của luật đất đai từ 2014 thì áp dụng theo luật đất đai.
Đồng thời, luật dân sự 2005 cũng bị thay thế bởi luật dân sự 2015.


III. BÀI TẬP TÌNH HUỐNG
Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm
2008 việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật thực hiện theo nguyên tắc sau:
Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng
một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành
mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản
được ban hành sau.
Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014 có giá trị pháp lý ngang nhau. Nhưng

Luật nhà ở 2014 được ban hành sau nên sẽ có giá trị thi hành và điều chỉnh quy định về
hình thức của hợp đồng thuê nhà.


III. BÀI TẬP TÌNH HUỐNG
2.Căn cứ theo:
Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, luật dân sự 2015
1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ;
nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài
sản thuê.
2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho
thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Nếu bên thuê nhà có thể chứng minh được đã bỏ ra số tiền hơn 8 triệu đồng
và được sự đồng ý về chi phí sửa chữa này của bên cho thuê nhà thì mới
được yêu cầu trả lại phần chênh lệch 12 triệu đồng.


III. BÀI TẬP TÌNH HUỐNG
Tình huống 2
Vì tình huống khá dài nên kính mong cô và các bạn theo dõi trong phần Word