Quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.25 MB, 87 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------
HOÀNG MINH TUẤN
QUẢN LÝ TIÊU THỤ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN
NHÀ VÀ ĐÔ THỊ (HUD)
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
Hà Nội - 2016
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------
HOÀNG MINH TUẤN
QUẢN LÝ TIÊU THỤ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN
NHÀ VÀ ĐÔ THỊ (HUD)
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM VĂN DŨNG
XÁC NHẬN CỦA
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN
XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ
CHẤM LUẬN VĂN
Hà Nội - 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả đã nêu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trung thực, xuất phát từ tình hình
thực tế của công tác tiêu thụ sản phẩm Bất động sản của Tổng công đầu tƣ phát triển
nhà và đô thị (HUD).
Ngày 15 tháng 8 năm 2016
Tác giả luận văn
Hoàng Minh Tuấn
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài “Quản lý tiêu thụ sản phẩm Bất động sản
tại Tổ ng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD)”, tôi đã nhận đƣợc sự
hƣớng dẫn, giúp đỡ, động viên nhiệt tình của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin đƣợc
bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trƣờng, Phòng Quản lý Đào
tạo Khoa sau Đại học, các khoa, phòng của Trƣờng Đa ̣i ho ̣c Kinh tế - Đại học Quốc
gia Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình học tập và hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng bày tỏ sự cảm ơn chân thành tới ngƣời Thầy, giáo viên
hƣớng dẫn PGS.TS. Phạm Văn Dũng đã giúp đỡ tận tình để Tôi có thể hoàn thành
nghiên cứu này.
Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ và đóng góp ý kiến quý báu của các nhà khoa học,
các thầy, cô giáo trong Trƣờng Đa ̣i ho ̣c Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi còn đƣợc sự giúp đỡ và cộng tác của các
đồng chí tại địa điểm nghiên cứu, tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Tổng
công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) đã tạo điều kiện mọi mặt để tôi hoàn
thành nghiên cứu này.
Tôi xin cảm ơn sự động viên, giúp đỡ của bạn bè và gia đình đã giúp tôi thực
hiện luận văn này.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó.
Hà Nội, ngày 15 tháng 8 năm 2016
Tác giả luận văn
Hoàng Minh Tuấn
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHƢ̃ VIẾT TẮT ......................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... iii
LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................................1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ
QUẢN LÝ TIÊU THỤ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN ...........................................4
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu .......................................................................4
1.1.1. Trên thế giới: .......................................................................................................... 4
1.1.2. Tại Việt nam: .......................................................................................................... 5
1.2. Cơ sở lý luận về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản.................................6
1.2.1. Một số khái niệm cơ bản ........................................................................................ 6
1.2.2. Nội dung quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản trong các doanh nghiệp ... 14
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản của
doanh nghiệp .................................................................................................................... 34
1.2.4. Các chỉ tiêu đánh giá quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản ........................ 37
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................40
2.1. Nguồn tài liệu và dữ liệu.................................................................................40
2.2. Các phƣơng pháp nghiên cứu .........................................................................40
2.2.1. Phương pháp nghiên cứu tài liệu......................................................................... 40
2.2.2. Phương pháp phân tích – tổng hợp ..................................................................... 40
2.2.3. Phương pháp thống kê mô tả ............................................................................... 41
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TIÊU THỤ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ (HUD) ..............42
3.1. Tổng quan về Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) ..............42
3.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô
thị (HUD).......................................................................................................................... 42
3.1.2. Tình hình kinh doanh bất động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và
đô thị (HUD) trong 5 năm từ năm 2011 đến năm 2015 .............................................. 45
3.2. Thực trạng công tác quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty
đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) ...................................................................49
3.2.1. Xây dựng bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản .............................. 49
3.2.2. Quản lý chiến lược thị trường .............................................................................. 54
3.2.3. Quản lý chiến lược sản phẩm............................................................................... 56
3.2.4. Quản lý chiến lược giá cả..................................................................................... 58
3.2.5. Quản lý chiến lược phân phối .............................................................................. 58
3.2.6. Quản lý hoạt động xúc tiến bán hàng ................................................................. 59
3.2.7. Hoạt động sau bán hàng....................................................................................... 60
3.2.8. Thanh tra, kiểm tra................................................................................................ 61
3.3. Đánh giá công tác quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty
đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) ...................................................................61
3.3.1. Kết quả đạt được ................................................................................................... 61
3.3.2. Tồn tại..................................................................................................................... 62
2.3.3. Nguyên nhân .......................................................................................................... 63
CHƢƠNG 4: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
QUẢN LÝ TIÊU THỤ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY
ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ (HUD) ................................................64
4.1. Bối cảnh mới ảnh hƣởng đến hoạt động quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động
sản của Tổng công ty đầu tƣ và phát triển nhà đô thị ............................................64
4.2. Các phƣơng hƣớng chủ yếu ............................................................................65
4.3. Các giải pháp ..................................................................................................65
4.3.1. Nghiên cứu hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý tiêu thụ sản phẩm. ................ 65
4.3.2. Tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát, điều tra, nghiên cứu thị trường. .. 68
4.3.3. Xây dựng chính sách giá cả phù hợp. ................................................................. 68
4.3.4. Tổ chức tốt công tác bán hàng và dịch vụ bán hàng. ........................................ 69
4.3.5. Công tác thanh tra, kiểm tra ................................................................................ 71
4.4. Kiến nghị.........................................................................................................72
4.4.1. Đối với Chính phủ ................................................................................................. 72
4.4.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước .............................................................................. 73
KẾT LUẬN ...............................................................................................................75
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................76
DANH MỤC CÁC CHƢ̃ VIẾT TẮT
STT
Nguyên nghĩa
Ký hiệu
1
BĐS
Bất động sản
2
DN
Doanh nghiệp
3
HHBĐS
Hàng hóa bất động sản
4
HUD
Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị
5
TCT
Tổng công ty
i
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Bảng
1
Bảng 3.1
2
Bảng 3.2.
4
Bảng 3.3
Nội dung
Tình hình kinh doanh của HUD giai đoạn 2011-2015
Tình hình tiêu thụ sản phẩm một số dự án của HUD Giai
đoạn 2011-2015
Giá bán sản phẩm tại các dự án của HUD
ii
Trang
48
55
57
DANH MỤC CÁC HÌ NH
TT
Hình
Nội dung
Trang
1
Hình 1.1
Sơ đồ Tiến trình thực hiện chức năng kiểm tra điều chỉnh
30
2
Hình 1.2
Sơ đồ Tiến trình Tiến kiểm tra dự phòng
31
3
Hình 3.1
4
Hình 3.2
Sơ đồ tổ chức Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô
thị HUD
Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm Tổng
công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị HUD
iii
50
53
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của luận văn
Đất nƣớc ta đã bƣớc vào một giai đoạn hội nhập quốc tế sâu rộng và toàn
diện hơn bao giờ hết. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa là sự gắn
liền với phát triển các Khu đô thị về nhà ở và nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên nhanh
chóng tại các thành phố lớn cũng nhƣ tại các Khu công nghiệp, dịch vụ, du lịch…
Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển nhà và đô thị (HUD) là doanh nghiệp nhà
nƣớc trực thuộc Bộ xây dựng đƣợc hình thành với nhiệm vụ thực hiện chiến lƣợc
phát triển đô thị và nhà ở trong và ngoài nƣớc, trong đó tập trung phát triển đô thị
và nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Các dự án của
Tổng công ty trải dài từ Bắc đến Nam đã cung cấp trên 4,8 triệu m2 sàn nhà ở các
loại, đáp ứng nhu cầu của hàng vạn hộ gia đình với chất lƣợng sống văn minh hiện
đại, góp phần thay đổi diện mạo đô thị cũng nhƣ góp phần chuyển dịch cơ cấu, phát
triển kinh tế tại các địa phƣơng có đô thị HUD đầu tƣ.
Bên cạnh những kết quả đạt đƣợc trong thời gian qua, trong thực tế công tác
quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị
(HUD) vẫn còn những tồn tại và hạn chế: Việc lập kế hoạch sản xuất chƣa thực sự lấy
nhu cầu là căn cứ xây dựng, nguồn vốn ứ đọng do không tiêu thụ đƣợc sản phẩm tại
một số dự án, xây dựng giá bán luôn thấp hơn so với giá thị trƣờng giao dịch, một số
phân khúc sản phẩm đầu tƣ tại một số tỉnh chƣa thật sự phù hợp…
Mặt khác, quá trình hội nhập quốc tế của nƣớc ta ngày càng sâu rộng sẽ tạo điều
kiện cho các tập đoàn, Tổng công ty lớn về lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh bất động sản có
uy tín và có kinh nghiệm trên thế giới đầu tƣ kinh doanh tại Việt nam. Thị trƣờng bất
động sản trong nƣớc ngày càng có nhiều các nhà đầu tƣ uy tín và tiềm năng tham gia
vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản… Do đó HUD sẽ đứng trƣớc những khó khăn rất
lớn trong cạnh tranh cả ở trong nƣớc và cả trên trƣờng quốc tế (cạnh tranh sẽ diễn ra
gay gắt hơn, với nhiều đối thủ hơn, trên bình diện sâu hơn, rộng hơn).
Do đó, việc nghiên cứu về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng
công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) càng trở nên quan trọng và cấp thiết
1
hơn bao giờ hết. Xuất phát từ những lý do đó, với nhƣ̃ng kiế n thƣ́c đã đƣơ ̣c học tập
cùng với kinh nghiệm làm việc lâu năm tại HUD và sự chỉ bảo, giúp đỡ của giáo
viên hƣớng dẫn, các Thầy Cô, Bạn bè, đồng nghiệp. Tác giả đã chọn đề tài “Quản
lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị
(HUD)” làm luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế của mình.
2. Câu hỏi nghiên cứu của luận văn:
Những bất cập trong quản lý tiêu thụ sản phẩm tại Tổng công ty đầu tƣ phát
triển nhà và đô thị (HUD)? Tổng công ty cần phải làm gì để hoàn thiện quản lý tiêu
thụ sản phẩm?
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích:
Từ việc xem xét, đánh giá ƣu nhƣợc điểm của công tác quản lý tiêu thụ sản
phẩm trong năm năm (2011-2015) tại Tổng Công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị
(HUD), luận văn đƣa ra một số đề xuất, kiến nghị hoàn thiện công tác quản lý công
tác tiêu thụ sản phẩm tại Tổng Công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD).
Nhiệm vụ:
Với mục đích nêu trên, luận văn có những nhiệm vụ chủ yếu sau:
- Hệ thống hóa và phân tích một số vấn đề lý luận về quản lý tiêu thụ sản
phẩm bất động sản.
- Xem xét một số công trình nghiên cứu liên quan đến công tác quản lý tiêu
thụ sản phẩm bất động sản trên thế giới và Việt Nam kết hợp với việc đánh giá,
phân tích thực trạng quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty Đầu tƣ
phát triển nhà và đô thị (HUD) để từ đó tìm ra các nguyên nhân làm ảnh hƣởng đến
công tác tiêu thụ sản phẩm. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn
thiện công tác quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty Đầu tƣ phát
triển nhà và đô thị (HUD).
4. Đối tƣợng và Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Đối tượng: Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là công tác quản lý tiêu thụ
sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD).
2
Phạm vi nghiên cứu: Các hoạt động về: tổ chức, chính sách, mục tiêu, quản
lý trong công tác tiêu thu sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty Đầu tƣ phát triển
nhà và đô thị (HUD) trong thời gian 5 năm từ năm 2011 đến năm 2015.
5. Những đóng góp mới của luận văn
- Làm rõ những lý luận cơ bản và khái niệm về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất
động sản; các nội dung và nhân tố ảnh hƣởng cũng nhƣ hệ thống các giải pháp để
quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản đạt hiệu quả.
- Thực hiện đƣợc những phân tích và đánh giá tƣơng đối toàn diện thực trạng
sau 5 năm (2011 - 2015) trong công tác quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại
Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD). Chỉ ra những hạn chế và
nguyên nhân của những hạn chế trong công tác quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động
sản tại Tổng công ty.
- Đóng góp lớn nhất của luận văn là nghiên cứu công tác quản lý tiêu thụ sản
phẩm bất động sản (một trong những sản phẩm đặc thù) trong bối cảnh có sự tham
gia quản lý chặt chẽ của nhà nƣớc và có ảnh hƣởng lớn đến đời sống kinh tế, an sinh
của xã hội nhƣng vẫn mang lại hiệu quả về kinh tế cho doanh nghiệp.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các tổ
chức, nhà quản lý và điều hành, các nhà nghiên cứu và những ngƣời quan tâm tới
kinh doanh bất động sản cũng nhƣ công tác quản lý tiêu thụ sản phẩm đối với thị
trƣờng này.
6. Kết cấu của Luận Văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm có 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu , cơ sở lý luận về quản lý tiêu thụ
sản phẩm bất động sản
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 3:Thực trạng về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng
công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD)
Chƣơng 4: Phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tiêu thụ
sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD)
3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN
VỀ QUẢN LÝ TIÊU THỤ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Thị trƣờng BĐS là một thị trƣờng lớn, đóng góp một phần đáng kể cho thu
nhập quốc dân, là một thị trƣờng ảnh hƣởng trực tiếp đến kinh tế-xã hội của đất
nƣớc, đặc biệt là ảnh hƣởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt của ngƣời
dân. Kinh doanh BĐS sao cho vừa đem lại hiệu quả cho doanh nghiệp, vừa đáp ứng
nhu cầu về chỗ ở cho ngƣời dân theo chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc là một
bài toán khó đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy đã có
rất nhiều công trình nghiên cứu của các nhà khoa học, sách giáo khoa, báo, tạp chí
và các diễn đàn về vấn đề quản lý và phát triển bất động sản nhƣ:
1.1.1. Trên thế giới:
Công trình nghiên cứu của (Klaus Deininger, 2011): “Các thể chế về đất đai
và thị trường bất động sản”. Đây là công trình nghiên cứu dài hơi, công phu của tác
giả với những phân tích có tính thuyết phục về các quy định, thể chế về đất đai và thị
trƣờng bất động sản nhằm quản lý có hiệu quả về đất đai và cân bằng cung cầu, lợi
ích trong thị trƣờng bất động sản. Công trình đã luận giải, phân tích rõ quá trình hoàn
thiện chính sách, thể chế về đất đai cũng nhƣ những vấn đề đặt ra trong quá trình phát
triển thị trƣờng bất động sản.
Công trình nghiên cứu của (Gavin Adlington và nhiều tác giả, 2012): “Xây
dựng thị trường bất động sản ở các nền kinh tế chuyển đổi”. Đã đƣa ra cái nhìn
tổng quan nhất về thị trƣờng bất động sản tại các nƣớc có nền kinh tế chuyển đổi.
Đồng thời công trình cũng đƣa ra đƣợc những bài học hữu ích về phát triển thị
trƣờng bất động sản đối với các nƣớc có nền kinh tế chuyển đổi.
Công trình nghiên cứu của (Denise DePasquale & William C. Wheaton,
2011): “Kinh tế học đô thị và thị trường bất động sản”. Đã đề cập đến nhiều nội
dung quan trọng liên quan những vấn đề cơ bản về thị trƣờng bất động sản nhìn từ
góc độ kinh tế học nhƣ: Hệ thống các quy luật kinh tế đối với thị trƣờng bất động
4
sản, thị trƣờng bất động sản tại các đô thị lớn, các giải pháp mới áp dụng vào phát
triển các đô thị xanh…
1.1.2. Tại Việt nam:
Hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động
sản, tiêu biểu nhƣ:
Sách chuyên khảo (Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003): "Thị trường
bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam".
Đề án (Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ƣơng, 2001): "Hình thành và
phát triển thị trường bất động sản Việt Nam".
Đề tài cấp bộ (Cục Công sản, Bộ Tài chính, 2000): "Cơ sở khoa học và giải
pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam".
(Bộ Xây dựng, 2/2004): “Đề án phát triển thị trường bất động sản”.
(Ngô Doãn Vịnh và Lƣu Đức Hải, 2012): “Chiến lược và quy hoạch phát
triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản”.
Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ
trƣơng, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực bất động sản trên phạm vi toàn quốc.
Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản,
chƣa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về quản lý tiêu thụ sản phẩm đối với loại
thị trƣờng quan trọng này.
Đối với Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) nói riêng và các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung hiện chƣa có công trình nào
nghiên cứu về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Vì vậy, đây sẽ là luận văn
đầu tiên nghiên cứu một cách hệ thống về việc quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động
sản. Trong đó, tác giả nghiên cứu vấn đề cơ sở lý luận về bất động sản, tình hình
tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị. Tác
giả cũng tổng hợp những quan điểm, ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nƣớc, các
chủ đầu tƣ dự án bất động sản và các nhà quản lý bất động sản đối với vấn đề này
hiện nay.
5
1.2. Cơ sở lý luận về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản
1.2.1. Một số khái niệm cơ bản
1.2.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản
* Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm đƣợc dùng phổ biến ở nhiều quốc
gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, ngƣời ta thƣờng sử dụng từ real estate (hoặc real
property, realty) để nói về BĐS:
“Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó
với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái
niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt
động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này”.
Bộ Luật Dân sự Việt Nam (Quốc Hội, 2015, điều 107) quy định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, các
công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác
do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản”.
Khái niệm của Bộ Luật Dân sự Việt Nam đƣa ra nhìn nhận BĐS một cách
bao quát nhất, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ đƣợc
tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu.
* Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác,
những đặc điểm nổi bật nhất của BĐS là BĐS có tính cố định và giá trị của nó phụ
thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.
+ Tính cố định: là đặc trƣng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá
khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phƣơng thức giao dịch và quản lý hoạt động giao
dịch khác với các thị trƣờng hàng hoá khác. Hàng hoá BĐS không thể đem đi trƣng
bày ở nơi khác mà thƣờng phải đƣợc giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc
các tài liệu, hình thức mô tả khác.
6
+ Giá trị BĐS: BĐS thƣờng đƣợc coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể
gia tăng giá trị (thông qua đầu tƣ, kinh doanh…). Do đó, BĐS trở thành đối
tƣợng để đầu tƣ hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là
đối tƣợng thu hút đầu cơ. Giá trị của BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng
chúng, hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con ngƣời làm
tăng khả năng sinh lời của BĐS.
+ Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia
tăng về số lƣợng. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm đƣợc mà chỉ có thể có các
công trình đƣợc xây trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng
cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ có lúc làm cho đất đai trở nên khan
hiếm do mục đích đầu tƣ nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo.
* Phân loại bất động sản
Theo khái niệm đã nêu trên thì BĐS có rất nhiều loại. Tuỳ theo mục đích
nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS.
Về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba nhóm:
+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xƣởng, công trình thƣơng
mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm
việc,... Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai) là nhóm BĐS cơ bản. Nhóm này cũng tác động lớn đến quá trình phát triển
của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững. Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các
giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở tất cả các nƣớc trên thế giới.
+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối, đất hiếm...
+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,... Nhóm này có đặc điểm là khả
năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất
động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:
7
+ Nhà ở là loại bất động sản đƣợc sử dụng làm nơi cƣ ngụ cho các gia
đình, cá nhân
+ Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xƣởng
máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nƣớc...
+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vƣờn cây
lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng
thuỷ sản,...
+ Bất động sản thƣơng mại bao gồm các toàn nhà văn phòng, trung tâm
thƣơng mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công
ích, khu vui chơi, thể thao,...
+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đƣờng,
trƣờng học, bất động sản thuộc nhà nƣớc quản lý và sử dụng,...
Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS
là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm. Nhƣ
vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngƣời;
- Đƣợc sở hữu (chiếm giữ) bởi cá nhân hay cộng đồng ngƣời;
- Có thể đo lƣờng đƣợc bằng giá trị nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.
1.2.1.2. Khái niệm, đặc điểm hàng hóa bất động sản
* Khái niệm hàng hóa bất động sản
Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS).
Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng
hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trƣờng và không bị pháp luật cấm.
Ở nƣớc ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các
tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại
8
HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở và hai loại thị trƣờng mà chúng
tạo ra là thị trƣờng quyền sử dụng đất và thị trƣờng nhà ở đô thị.
* Đặc điểm hàng hóa bất động sản
Một là, HHBĐS không thể di dời đƣợc hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là
do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với
địa kinh tế, địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới
hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thƣờng rất khó thay đổi nên
nguồn cung HHBĐS bị hạn chế.
Hai là, HHBĐS thƣờng có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở
nƣớc ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn
và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi ngƣời
thƣờng có xu hƣớng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến
động bất thƣờng tác động tới các giao dịch trên TTBĐS. Đặc điểm này làm cho
TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn
chính trị và rối ren xã hội.
Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính
sách của Nhà nƣớc.
Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hƣởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội và của các BĐS liên quan.
Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS đƣợc coi nhƣ hữu hạn và tự
nó không "sinh sôi" đƣợc.
1.2.1.3. Khái niệm tiêu thụ sản phẩm bất động sản
Trong kinh tế học, khái niệm kinh doanh (tiêu thụ sản phẩm) có thể đƣợc
hiểu nhƣ sau:
“Kinh doanh là một khoa học xã hội trong việc quản lý con người để tổ chức
và duy trì năng suất tập thể để hoàn thành các mục đích sản xuất và sáng
tạo, thông thường nhằm mục đích thu được lợi nhuận”. Một cách diễn giải khái
niệm này là: kinh doanh là các hoạt động của con ngƣời nhằm mục đích thu đƣợc
lợi nhuận.
9
Luật Doanh nghiệp của Việt nam cũng đƣa ra khái niệm: “Kinh doanh là
việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư,
từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm
mục đích sinh lợi”.
Kinh doanh bất động sản theo đó có nghĩa là các hoạt động của con ngƣời
liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Vì bất động sản là một loại
hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh bất động sản cũng có những điểm khác
với kinh doanh những loại hàng hoá khác. Theo Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam
thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản”. Nhƣ vậy, trong lĩnh vực bất động sản, có hai khái
niệm tách rời là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Cũng theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam 2014 thì “Kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh
lợi”. Các đối tƣợng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tƣ phát triển BĐS, các
quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dƣới các
hình thức nhƣ tiền, đất, công nghệ,... Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là
các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ
môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng
cáo BĐS, quản lý BĐS”. Tham gia vào hoạt động này có các công ty tƣ vấn đầu
tƣ, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các
công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán,...
Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhƣng hoạt động kinh doanh BĐS và
kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn đi gắn liền nhau và có tác động qua lại và ảnh
hƣởng tới nhau trong việc phát triển BĐS.
1.2.1.4. Khái niệm quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản
Một trong những khái niệm khái quát nhất về quản lý là: “Quản lý là quá
trình lãnh đạo và hướng dẫn toàn bộ hoặc một phần của một tổ chức, thường là một
10
doanh nghiệp, thông qua việc triển khai và điều khiển các nguồn lực (con người, tài
chính, nguyên vật liệu, tri thức hoặc tài sản vô hình)” (Nguyễn Thức Minh, 2009).
Trong lĩnh vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các chức năng
hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị trƣờng BĐS
trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt đƣợc mục
tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý.
Trên thế giới, quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS đƣợc hiểu là:
“Việc quản lý chuyển nhượng, cho thuê đất đai và các công trình xây dựng
gắn liền với nó bằng một loạt các chức năng liên quan đến chuyển nhượng đất đai
và các công trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền thuê, mua nhà/đất, thanh toán các
chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm,
giám sát công việc của các nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc
mua) hiện tại và khách hàng tiềm năng...” (Denise DePasquale & William C.
Wheaton, 2011).
Ở Việt Nam, nói đến quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS đƣợc hiểu là: “Hoạt
động của tổ chức, cá nhân kinh doanh (mua bán, cho thuê) bất động sản nhằm tiêu
thụ sản phẩm BĐS một các hiệu quả nhất thông qua công tác tổ chức, lập kế hoạch,
triển khai kế hoạch và kiểm tra giám sát” (Mai Anh Tuấn, 2010). Nhƣ vậy, về cơ
bản, quan điểm của nhà nƣớc Việt Nam về quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS cũng gần
với những khái niệm đƣợc đƣa ra trên thế giới.
Phạm vi công việc và trách nhiệm quản lý giữa chủ sở hữu (chủ đầu tƣ) BĐS
và khách thuê , mua (khách hàng) phụ thuộc vào các điều khoản và điều kiện thuê,
mua BĐS. Chủ đầu tƣ có thể tự thực hiện các công việc này hoặc giao lại một số
hoặc toàn bộ các hạng mục đó cho một hoặc một số công ty hoặc đại lý kinh doanh
BĐS thực hiện. Toàn bộ những thoả thuận của chủ đầu tƣ và công ty quản lý sẽ đƣợc
thể hiện trong hợp đồng quản lý đƣợc ký kết giữa hai bên. Trong đó sẽ có các quy
định về quyền hạn và trách nhiệm của các bên, bao gồm cả việc thanh toán các chi
phí Quản lý hoặc phân chia doanh thu, lợi nhuận hoặc lỗ từ việc kinh doanh.
11
Về bản chất, quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS là quá trình lãnh đạo, tổ chức,
hoạch định và kiểm tra giám sát thông qua việc triển khai các giải pháp nhằm tiêu
thụ sản phẩm BĐS. Do đó, khái niệm quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS của doanh
nghiệp đƣợc sử dụng trong luận văn là toàn bộ các hoạt động của lãnh đạo doanh
nghiệp (thông qua bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS) nhằm đưa ra thị trường
những sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng về chất lượng, mẫu mã, giá cả, cách
thức chuyển nhượng, thanh toán… để đem lại sự hài lòng cho khách hàng và lợi
nhuận cho doanh nghiệp.
1.2.1.5. Vị trí, vai trò và sự cần thiết của quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản
Vị trí:
Trong nền kinh tế thị trƣờng, các doanh nghiệp phải tự mình quyết định ba
vấn đề trung tâm cốt lõi trong hoạt động sản xuất kinh doanh đó là: sản xuất và kinh
doanh cái gì? Sản xuất và kinh doanh nhƣ thế nào? Và cho ai? Cho nên việc tiêu thụ
sản phẩm hàng hóa cần đƣợc hiểu theo cả nghĩa hẹp và nghĩa rộng.
Hiểu theo nghĩa rộng: Tiêu thụ hàng hóa là một quá trình kinh tế bao gồm
nhiều khâu bắt đầu từ việc nghiên cứu thị trƣờng, xác định nhu cầu doanh nghiệp cần
thoả mãn, xác định mặt hàng kinh doanh và tổ chức sản xuất (DNSX) hoặc tổ chức
cung ứng hàng hóa (DNTM) và cuối cùng là việc thực hiện các nghiệp vụ bán hàng
nhằm đạt mục đích cao nhất.
Hiểu theo nghĩa hẹp: Tiêu thụ sản phẩm hàng hóa đƣợc hiểu nhƣ là hoạt động
bán hàng là việc chuyển quyền sở hữu hàng hóa của doanh nghiệp cho khách hàng
đồng thời thu tiền về.
Vậy tiêu thụ hàng hóa đƣợc thực hiện thông qua hoạt động bán hàng của
doanh nghiệp nhờ đó hàng hoá đƣợc chuyển thành tiền thực hiện vòng chu chuyển
vốn trong doanh nghiệp và chu chuyển tiền tệ trong xã hội, đảm bảo phục vụ cho
nhu cầu xã hội.
Tiêu thụ hàng hóa là khâu cuối cùng của chu kỳ sản xuất kinh doanh, là yếu
tố quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Vai trò:
12
* Đối với doanh nghiệp
- Đối với các doanh nghiệp tiêu thụ hàng hóa đóng vai trò quan trọng quyết
định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Bởi vì nhờ tiêu thụ đƣợc sản phẩm
hàng hóa hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp mới diễn ra thƣờng xuyên
liên tục, tiêu thụ sản phẩm hàng hóa giúp doanh nghiệp bù đắp đƣợc những chi phí,
có lợi nhuận đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và tái sản xuất mở rộng.
- Tiêu thụ sản phẩm hàng hóa là điều kiện để thực hiện các mục tiêu của
doanh nghiệp, đặc biệt tập trung vào mục tiêu giảm chi phí và tăng lợi nhuận.
- Tiêu thụ hàng hóa làm tăng uy tín của doanh nghiệp cũng nhƣ làm tăng thị
phần của doanh nghiệp trên thị trƣờng.
- Thông qua tiêu thụ hàng hóa, các doanh nghiệp sẽ xây dựng đƣợc các kế
hoạch kinh doanh phù hợp, đạt hiệu quả cao do họ dự đoán đƣợc nhu cầu của xã hội
trong thời gian tới.
* Đối với xã hội
Về phƣơng diện xã hội thì tiêu thụ sản phẩm hàng hóa có vai trò trong việc
cân đối giữa cung và cầu, vì nền kinh tế là một thể thống nhất với những cân bằng,
những tƣơng quan tỷ lệ nhất định. Sản phẩm hàng hóa đƣợc tiêu thụ tạo điều kiện
cho hoạt động sản xuất kinh doanh diễn ra bình thƣờng trôi trảy tránh đƣợc sự mất
cân đối, giữ đƣợc bình ổn trong xã hội.
Mặt khác, tiêu thụ sản phẩm bất động sản nói riêng trong quá trình hoạt động
đã tạo các tác động tích cực và tiêu cực đến các nội dung phát triển kinh tế xã hội
nhƣ sau:
- Mặt tích cực:
Trước hết, TTBĐS đã cùng với các thị trƣờng khác nhƣ: vốn, sức lao động,
khoa học công nghệ, hàng hóa, dịch vụ… tạo thành một hệ thống các thị trƣờng
đồng bộ, thống nhất. Đồng thời, TTBĐS cũng nhƣ các thị trƣờng khác là một yếu tố
cơ bản của môi trƣờng kinh doanh, là môi trƣờng hoạt động của các chủ thể kinh
doanh và cá nhân, tổ chức trong xã hội. Do đó, sự phát triển TTBĐS sẽ ảnh hƣởng
13
trực tiếp đến sự mở rộng, phát triển các thị trƣờng khác. Nhƣ vậy, hệ thống thị
trƣờng đồng bộ này sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển năng động, hiệu quả.
Thứ hai, sự vận động của TTBĐS sẽ góp phần thúc đẩy phát triển các
HHBĐS và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, nhà ở vốn hữu hạn, khan hiếm hiện
nay hiệu quả hơn.
Thứ ba, cũng nhƣ các thị trƣờng khác, TTBĐS có vai trò định hƣớng, dẫn dắt,
điều tiết hoạt động sản xuất xã hội. Thật vậy, TTBĐS trong khi vận động để thõa
mãn cung, cầu về BĐS hàng hóa cũng đồng thời là đòn bẩy kích thích sự phát triển
khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng
cƣờng trình độ chuyên môn hóa trong cơ chế thị trƣờng vì các doanh nghiệp chủ yếu
lấy lợi nhuận làm động lực để hành động.
Thứ tư, sự vận động của TTBĐS tác động mạnh đến sự ổn định xã hội.
TTBĐS nói chung, nhất là thị trƣờng đất đai luôn gắn chặt với chế độ, chính sách đất
đai của Đảng và Nhà nƣớc.
- Mặt tiêu cực:
Trong quá trình vận động của mình, TTBĐS cũng để lại một số tác động tiêu
cực nhƣ sau:
Một là, TTBĐS thƣờng có những biến động lớn gây hậu quả tiêu cực về mặt
xã hội. Từ đặc điểm của cung cầu BĐS là rất dễ biến động nên chỉ cần thay đổi một
lƣợng cung cầu vừa đủ là giá cả thị trƣờng có thể tăng vọt hoặc giảm xuống nhanh
chóng.
Hai là, TTBĐS chứa đựng yếu tố "đầu cơ" rất lớn gây bất công trong xã hội.
Đất đai, BĐS thƣờng có giá trị lớn và giữ giá lâu nên khi công tác QLNN đối với
TTBĐS còn nhiều yếu kém, bất cập sẽ tạo nhiều điều kiện cho một số ngƣời đầu cơ,
găm giữ BĐS nhằm "bóp méo" giá cả và lũng đoạn thị trƣờng.
1.2.2. Nội dung quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản trong các doanh nghiệp
1.2.2.1. Xây dựng bộ máy quản lý
Trong các doanh nghiệp khác nhau, trong những điều kiện khác nhau ngƣời ta
có những quan niệm khác nhau về bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS. Việc lựa
14
chọn về bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS sẽ ảnh hƣởng đến tƣ tƣởng, định
hƣớng kinh doanh, đến điều khiển hoạt động bán hàng.
Có thể nói bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS là một mô hình nguồn lực,
mô hình này do doanh nghiệp tạo ra để chuẩn bị sẵn sàng cho hoạt động trên thƣơng
trƣờng. Mọi hoạt động liên quan tới tiêu thụ sản phẩm BĐS của doanh nghiệp đều
do bộ máy quản lý này điều hành thông qua kế hoạch, tổ chức và điều khiển hoạt
động của lực lƣợng bán hàng nhằm đạt đƣợc các mục tiêu đã đề ra để đạt hiệu quả
cao nhất cho doanh nghiệp.
Vai trò bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản
- Nó là điều kiện tồn tại và phát triển của mỗi doanh nghiệp: Bộ máy quản lý tiêu
thụ sản phẩm BĐS có hoạt động hiệu quả thì mới tạo ra năng lực, chất lƣợng hoạt động
của doanh nghiệp. Với những hoạt động hiệu quả của mình, bộ máy quản lý sẽ giúp
doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm BĐS với khối lƣợng lớn, từ đó làm tăng doanh thu, mở
rộng thị trƣờng, tiết kiệm chi phí và mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp.
- Mỗi cá nhân, bộ phận trong bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS của các
doanh nghiệp đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới hoạt động của doanh nghiệp,
Chính vì vậy quy mô, cơ cấu bộ máy quản lý có phù hợp với doanh nghiệp mới giúp
doanh nghiệp tận dụng đƣợc những cơ hội và hạn chế các nguy cơ trên thị trƣờng.
Nguyên tắc tổ chức bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản
- Phù hợp với yêu cầu khách quan của sản phẩm BĐS mà doanh nghiệp kinh doanh.
Sản phẩm BĐS đƣợc hình thành là dựa trên nhu cầu của thị trƣờng. Chính vì thế
nó luôn mang những đặc điểm đặc trƣng nào đó trong quá trình vận động trên thị trƣờng.
- Tổ chức bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS phải phù hợp với quy mô,
tính chất và loại hình hoạt động của mỗi doanh nghiệp.
Mỗi một doanh nghiệp khác nhau thì có quy mô khác nhau nhƣ: số lƣợng sản
phẩm, doanh thu, giá trị sản phẩm, … chính vì vậy bộ máy quản lý tiêu thụ sản phẩm
phải phù hợp với quy mô của doanh nghiệp, bộ máy không quá cồng kềnh nhƣng
cũng không quá bé gây cản trở, khó khăn trong công tác bán hàng.
15
