Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số cho xã tân thịnh, huyện định hóa, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI NGỌC TÚ

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ
ĐỊA CHÍNH DẠNG SỐ CHO XÃ TÂN THỊNH,
HUYỆN ĐỊNH HÓA, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI NGỌC TÚ

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ
ĐỊA CHÍNH DẠNG SỐ CHO XÃ TÂN THỊNH,
HUYỆN ĐỊNH HÓA, TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Quốc Hưng

THÁI NGUYÊN - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận án là trung thực và chưa ai công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Mọi trích dẫn trong luận án đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Mai Ngọc Tú

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn được hoàn thành với sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân
và các cơ quan nghiên cứu. Trước hết, tác giả xin chân thành cảm ơn thày
PGS.TS. Trần Quốc Hưng, người đã chỉ bảo, hướng dẫn tận tình trong quá
trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn.

Tác giả chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo Huyện
ủy, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân huyện Định Hóa, Phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Định Hóa, Uỷ ban nhân dân xã Tân Thịnh trong việc
phố i hơ ̣p và tạo điều kiêṇ giúp đỡ thực hiêṇ đề tài.
Trong quá trình hoàn thành luận văn, tác giả còn nhận được sự giúp đỡ
tận tình và chu đáo của cán bộ, nhân viên Văn phòng đăng ký đất đai - Sở
TN&MT tỉnh Thái Nguyên, cán bô ̣ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Định Hóa cùng với Ban chủ nhiệm và các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Mai Ngọc Tú

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai .......................................... 4
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ....................................... 4
1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai .................... 6
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính ................................................ 6
1.2.2. Nô ̣i dung hồ sơ điạ chính ................................................................. 6
1.2.3. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý
đất đai ......................................................................................................... 8
1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay .... 10
1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết ........................ 10
1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý .................. 11
1.3.3. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số) .................. 15
1.4. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới ........................................ 16
1.4.1. Hồ sơ địa chính của Úc ................................................................. 17
1.4.2. Hồ sơ địa chính của Malaysia ....................................................... 18
1.4.3. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển ..................................................... 19
1.5. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam ......... 21
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 25

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 25
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 25
2.2.1. Địa điểm ........................................................................................ 25
2.2.2. Thời gian nghiên cứu .................................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội xã Tân Thịnh, huyện
Định Hóa ................................................................................................. 25
2.3.2. Đánh giá thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn xã Tân
Thịnh, huyện Định Hóa ........................................................................... 25
2.3.3. Đánh giá thực trạng thông tin đất đai trên hệ thống hồ sơ địa
chính dạng giấy của xã Tân Thịnh .......................................................... 25
2.3.4. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ứng dụng phần
mềm Vilis lập hồ sơ địa chính dạng số xã Tân Thịnh............................. 26
2.3.5. Nhận xét và đánh giá kết quả ứng dụng phần mềm Vilis ............. 26
2.3.6. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính xã Tân Thịnh, huyện
Định Hóa ................................................................................................. 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ........................................... 26
2.4.2. Phương pháp đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính ............................ 27
2.4.3. Phương pháp xây dựng và xử lý số liệu, thu thập và tổng hợp
dữ liệu ...................................................................................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................... 34
2.4.5. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ............................................... 34
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 35
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và Thực trạng quản
lý đất đai trên địa bàn xã Tân Thịnh, huyện Định Hóa. .................................. 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................. 38
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội................. 40
3.1.4. Đánh giá thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn xã Tân
Thịnh, huyện Định Hóa ........................................................................... 41
3.2. Đánh giá thực trạng thông tin đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính
dạng giấy của xã Tân Thịnh ............................................................................ 45
3.3. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ứng dụng phần mềm
Vilis lập hồ sơ địa chính dạng số xã Tân Thịnh.............................................. 49
3.3.1. Chỉnh lý, biên tập bản đồ địa chính ............................................... 49
3.3.2. Ứng dụng phần mềm Vilis lập hồ sơ địa chính dạng số ............... 63
3.3.3. Ứng dụng hồ sơ địa chính dạng số phục vụ công tác quản lý
nhà nước về đất đai .................................................................................. 63
3.4. Nhận xét và đánh giá kết quả ứng dụng phần mềm Vilis và Giải
pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính xã Tân Thịnh, huyện Định Hóa .................. 64
3.4.1. Nhận xét và đánh giá kết quả ứng dụng phần mềm Vilis ............. 64
3.4.2. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính xã Tân Thịnh, huyện
Định Hóa.................................................................................................. 66
3.5. Đánh giá Cơ sở dữ liệu địa chính xã Tân Thịnh, huyện Định Hóa sau
khi xây dựng hoàn thành ................................................................................. 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BDĐC

:

Bản đồ địa chính

BTNMT

:

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNQSD

:

Chứng nhận quyền sử dụng

ĐKQSDĐ

:

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

:

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

QSD

:

Quyền sử dụng

TN&MT

:

Tài nguyên và Môi trường

UBND

:

Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở xã Tân Thịnh năm 2014 ... 41

Bảng 3.2.

Biến động diện tích sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 ............. 42

Bảng 3.3.

Kết quả công tác cấp GCN QSD đất của xã Tân Thịnh và các
xã, thị trấn thuộc huyện Định Hóa năm 2015 ............................. 43

Bảng 3.4.

Tình trạng sử dụng Bản đồ địa chính xã Tân Thịnh ................... 45

Bảng 3.5.

Hệ thống hồ sơ địa chính xã Tân Thịnh ...................................... 46

Bảng 3.6.

Kết quả thống kê các dạng biến động đất đai xã Tân Thịnh
giai đoạn (2010-2015) ................................................................. 47

Bảng 3.7.

Bảng tổng hợp thông tin về đất đai trên bản đồ địa chính xã
Tân Thịnh .................................................................................... 52

Bảng 3.8.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về người sử dụng đất trên
địa bàn xã Tân Thịnh .................................................................. 53

Bảng 3.9.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất trên địa bàn Xã
Tân Thịnh .................................................................................... 54

Bảng 3.10. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục
đích nông nghiệp trên địa bàn Xã Tân Thịnh ............................. 55
Bảng 3.11. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục
đích phi nông nghiệp trên địa bàn Xã Tân Thịnh ....................... 56
Bảng 3.12. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất có mục đích

chưa sử dụng trên địa bàn Xã Tân Thịnh .................................... 57
Bảng 3.13. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về tình trạng pháp lý của
thửa đất trên địa bàn xã Tân Thịnh ............................................. 58
Bảng 3.14. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về nguồn gốc đất đai trên
địa bàn Xã Tân Thịnh.................................................................. 59
Bảng 3.15. Kết quả xây dựng các loại tài liệu về hồ sơ địa chính từ cơ
sở dữ liệu địa chính dạng số Xã Tân Thịnh ................................ 63
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số ............................ 28
Hình 2.2. Quy trình công tác đo đạc chỉnh lý bổ sung bản đồ địa chính ..... 30
Hình 2.3. Giao diện chuyển dữ liệu Famis sang ViLIS ............................... 34
Hình 3.1. Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số ..................... 51
Hình 3.2. Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của ViLIS.................................... 61
Hình 3.3. Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số xã Tân Thịnh huyện Định Hóa đưa vào phục vụ công tác quản lý đất đai ......... 62

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Từ ngàn đời xưa cho đến nay, đất đai đã là nguồn tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Bên cạnh đó đất đai còn là tài
nguyên đặc biệt, nếu biết sử dụng hợp lý, đúng với các quy luật tự nhiên thì
đây là nguồn tài nguyên “vô hạn” cho ta ngày càng nhiều của cải vật chất và
các nhu yếu phẩm thiết yếu của cuộc sống. Ngược lại nếu sử dụng không hợp
lý trái với các quy luật tự nhiên thì nguồn tài nguyên đất đai sẽ ngày một cạn
kiệt bởi các hiện tượng như: xói mòn đất, bạc mầu, sa mạc hoá...và hầu như
không có khả năng phục hồi.
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là
đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn
hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất
lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai
cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,...
Bên cạnh đó hồ sơ địa chính cũng góp phần quan trọng giúp quản lý thị
trường bất động sản, cung cấp các thông tin thuộc tính và pháp lý liên quan
đến bất động sản tham gia giao dịch ví dụ như bất động sản có đủ điều kiện
tham gia giao dịch hay không, bất động sản đó có những hạn chế gì về quyền
khi tham gia giao dịch,…
Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên thực
trạng hệ thống Hồ sơ địa chính của huyện Định Hóa nói chung và của xã Tân
Thịnh nói riêng vẫn còn nhiều bất cập và bức xúc cần giải quyết. Mặc dù xã Tân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

2
Thịnh là xã trung du miền núi, đang trong quá trình phát triển, dần đô thị hóa
các quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng, nhưng xã Tân Thịnh
chưa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy, bản sao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai không đầy đủ,
không được cập nhật thường xuyên đồng bộ ở ba cấp. Hệ thống hồ sơ địa chính
không đầy đủ, không có tính cập nhật nên công tác quản lý đất đai của xã trong
một thời gian dài từ trước đến nay gặp rất nhiều khó khăn.
Xuất phát từ thực tế trên tôi mong muốn thực hiện đề tài “Nghiên cứu
xây dựng hồ sơ địa chính dạng số cho xã Tân Thịnh, huyện Định Hóa, tỉnh
Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.2. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số cho xã Tân Thịnh, huyện
Định Hóa nhằm nâng cao khả năng xử lý, lưu trữ, quản lý hồ sơ một cách có
hệ thống, đầy đủ và toàn diện, tăng cường công tác quản lý đất đai ở địa
phương chặt chẽ và hiệu quả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Đánh giá thực trạng về thông tin đất đai trên hệ thống hồ sơ địa
chính của xã Tân Thịnh.
+ Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, xây dựng hệ thống
thông tin đất đai - Lập hồ sơ địa chính dạng số cho xã Tân Thịnh.
+ Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm hoàn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai
cho xã Tân Thịnh trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số là một công cụ quan trọng,
trợ giúp quản lý Nhà nước về đất đai và các ngành có liên quan tới đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ dựa trên ứng
dụng công nghệ thông tin, chỉnh lý cập nhật biến động thường xuyên bằng phần
mềm ViLIS.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài phản ánh đúng hiện trạng của hệ thống
hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Tân Thịnh, huyện Định Hóa.
- Các đề xuất và giải pháp đưa ra được những tồn tại khách quan và
biện pháp hoàn thiện hệ thống quản lý hồ sơ địa chính trong những năm tới.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai
K.Mark đã nói “đất là mẹ, lao động là cha” cho thấy đất là một tư liệu
sản xuất quan trọng, là nền tảng để tạo ra của cải vật chất. Ngoài ra, đất đai
còn là một trong những yếu tố tiên quyết để hình thành một quốc gia độc lập.
Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Nguyên tắc đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật đất đai năm
2013[11]. Chế định về sở hữu đất đai là một chế định quan trọng trong hệ
thống pháp luật Việt Nam và có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của nhân dân
cũng như đến nền kinh tế, an ninh quốc phòng. Do đó, phân định rõ dàng chủ
sở hữu giúp cho hệ thống pháp luật về đất đai được rõ ràng, minh bạch, phát
huy được quyền làm chủ của nhân dân, chứng minh được bản chất của nhà
nước ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân.
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Ở Việt Nam, công tác quản lý tài nguyên đã được quan tâm từ rất sớm.
Những năm đầu của thập kỷ 80, Nhà nước đã xây dựng được một hệ thống
chính sách về đất đai phù hợp với tình hình sử dụng đất nước thể hiện ở chính
sách thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất
trong cả nước. Cùng với những bước phát triển của cơ chế thị trường, Nhà
nước thực hiện chính sách hội nhập với thế giới, kế thừa những chính sách
mang tính đổi mới, tiến bộ của hệ thống đất đai trên thế giới. Nhà nước đã ban
hành Luật đất đai với những điều luật quy định các quyền và nghĩa vụ cần
thực hiện để quản lý, sử dụng đất đai một cách hợp lý.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5
Tại điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai[11]. Bao gồm:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.

3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
Đây là cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng
đất đai, chúng có mối quan hệ biến chứng với nhau luôn hỗ trợ bổ sung cho
nhau. Nhờ thực hiện 15 nội dung này mà ta đã thiết lập một cơ chế pháp lý chặt
chẽ, thống nhất từ trung ương tới địa phương đảm bảo việc sử dụng đất đai một

cách hợp lý và hiệu quả.
1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v... chứa
đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng quản
lý của mình. Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo đạc, thành
lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài
liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính
[12] được chia thành 2 loại:
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết;
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
1.2.2. Nội dung hồ sơ điạ chính
Hồ sơ địa chin
́ h mang những nô ̣i dung, thông tin về sử du ̣ng và quản lý
đấ t đai; bao gồ m ba lớp thông tin cơ bản:
- Các thông tin về điề u kiêṇ tự nhiên.
- Các thông tin kinh tế - xã hô ̣i.
- Các thông tin về cơ sở pháp lý.
- Các thông tin này đươ ̣c thể hiêṇ từ tổ ng quan đế n chi tiế t cho từng
thửa đất trên toàn lañ h thổ .
Các thông tin về điều kiê ̣n tự nhiên của thửa đấ t
Các thông tin này bao gồ m: Vi ̣ trí, hình dáng, kích thước, tọa đô ̣ (quan
hệ hình học), diện tích của thửa đấ t (số lươ ̣ng). Để xác đinh
̣ các thông tin này
người ta sử du ̣ng phương pháp đo đa ̣c thành lâ ̣p bản đồ, sản phẩ m thu đươ ̣c là
bản đồ điạ chiń h (đươ ̣c thể hiêṇ trên giấ y và da ̣ng số ).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

7
Bản đồ điạ chính là tài liê ̣u cơ bản đầu tiên của hồ sơ điạ chính, giúp
nhận biết các điều kiê ̣n tư ̣ nhiên của thửa đấ t. Để liên hê ̣ thông tin giữa bản
đồ điạ chính với các lớp thông tin khác trong hê ̣ thống hồ sơ địa chính người
ta gán cho mỗi tờ bản đồ mô ̣t số hiê ̣u (số thứ tư ̣ kèm theo tên go ̣i), mỗ i thửa
đất có mô ̣t số hiê ̣u duy nhất (go ̣i là số thửa). Số thửa có ý nghiã rấ t quan
tro ̣ng, không những nó giúp cho viê ̣c thống kê đất đai không bi ̣ trùng sót mà
còn giúp tra cứu các thông tin thuô ̣c tính của từng thửa đấ t và liên hê ̣ giữa
các thuộc tính với nhau.
Các thông tin về mă ̣t kinh tế - xã hội
Các thông tin về quan hê ̣ xã hô ̣i trong quá trình sử dụng đất bao gồ m:
chủ sử du ̣ng đất, nguồ n gố c sử du ̣ng đấ t, phương thức sử du ̣ng đấ t (giao, cho
thuê, chuyển nhượng, thừa kế,…), mu ̣c đić h sử du ̣ng đấ t, quá triǹ h chuyể n đổ i
mu ̣c đích sử du ̣ng đấ t, quá trình chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t, quyề n sở hữu các
giá tri ̣đầ u tư cho đất, đất không đươ ̣c cấ p giấ y chứng nhận
Các thông tin về kinh tế: giá đấ t, ha ̣ng đấ t, thuế đấ t, mố i quan hê ̣ giữa
Nhà nước và người sử dụng đấ t (giao đấ t không thu tiề n, giao đấ t có thu tiề n,
thu tiề n mô ̣t lầ n, thu tiề n định kỳ hay hàng năm,…).
Các thông tin này được thiết lập trong quá trình đăng ký đấ t đai bằ ng
phương pháp tổ chức kê khai đăng ký đấ t đai từ cấ p cơ sở (xa,̃ phường, thi ̣
trấ n) trên cơ sở bản đồ điạ chính.
Tổ chức kê khai đăng ký đấ t đai thực chấ t là thu thâ ̣p các thông tin về
quan hệ xã hô ̣i do chủ sử du ̣ng đấ t cung cấ p dưới hình thức viế t đơn đăng ký
quyề n sử du ̣ng đất của từng chủ sử du ̣ng đấ t.
Các thông tin về cơ sở pháp lý
Các thông tin về cơ sở pháp lý bao gồ m: tên văn bản, số van bản, cơ
quan phát hành văn bản, ngày tháng năm ký theo yêu cầ u của từng loa ̣i hồ sơ
điạ chính.

Các thông tin pháp lý là cơ sở để xác đinh
̣ giá tri ̣pháp lý của thửa đấ t.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
1.2.3. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất
đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai (15 nội dung).
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ
chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực
tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến
động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô.
Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định
hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa
ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Ta có thể lấy ví dụ như sau: Thông qua thống
kê, phân tích tình hình biến động sử dụng đất của Đồng bằng Sông Hồng.
Đồng Bằng Sông Hồng là vùng trọng điểm của kinh tế phía Bắc và bao gồm:
Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hải Phòng, các tỉnh: Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hà
Tây, Hải Dương, Hưng Yên, Thái Bình, Hà Nam, Nam Định và Ninh Bình.
Diện tích tự nhiên của vùng là: 1.481,2 nghìn ha (chiếm: 4,5% diện tích của
cả nước). Dân số: 17,8 triệu người (22% dân số cả nước). Tổng diện tích đất
nông nghiệp của vùng năm 2004 có 850.838 ha, chiếm 57,4% diện tích tự
nhiên (bằng 9,09% đất nông nghiệp toàn quốc). Theo những nghiên cứu mới
nhất, diện tích đất nông nghiệp ở Đồng Bằng Sông Hồng có biến động lớn do

lấy đất để phát triển công nghiệp, đô thị và cơ sở hạ tầng. Đặc biệt là chuyển
dịch loại hình sử dụng đất trong nội bộ đất sản xuất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp
với định hướng phát triển kinh tế xã hội, nhà quản lý sẽ đưa ra các chính sách
mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển của khu vực.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà
quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng
sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ
thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có
thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần
như quy định hiện hành[1].
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất
ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay
đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều
nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính
không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy
hoạch sử dụng đất chi tiết.
Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên
phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất
đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai.

Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá
thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý
cả vấn đề giá đất. Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản
lý Nhà nước về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất,
thống kê kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường
xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân
dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải
quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10
nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án
giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ
sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp
lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà
nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các
hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của
các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người
quản lý và của người sử dụng. Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch
sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà
nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi”.
1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay
1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và

quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý
[7]. Nó bao gồm các loại tài liệu sau:
* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa
chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo luận chứng kinh tế
- kĩ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký
biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như:
đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết
định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai
đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai...) các giấy tờ có liên quan đến
nghĩa vụ tài chính (thông báo Thuế, giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước…)
đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v...
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý [7]
Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ
địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ địa chính phục vụ
thường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau:
* Bản đồ địa chính
Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản
lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. Bởi bản đồ địa chính
cung cấp các thông tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí, hình dạng,
ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận,.. Những thông tin này giúp nhà quản
lý hình dung về thửa đất một cách trực quan. Bên cạnh các thông tin không
gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng của

thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp lý, số hiệu
thửa đất, loại nhà,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa chính cơ sở
và bản đồ địa chính chính quy
+ Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ xung
thành bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương
pháp đo vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ xung ở
thực địa. Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín
khung mảnh bản đồ[7].
Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ
bổ xung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn;
được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để
thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu
dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ
tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê.
+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý
có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bản đồ địa chính được thành lập bằng các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12
phương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính
cơ sở được đo vẽ bổ xung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi
thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ
và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính[7].
Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống
tọa độ nhà nước. Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính bản đồ
địa chính là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật

thông tin một cách thường xuyên. Căn cứ vào bản đồ địa chỉnh để làm cơ sở
giao đất, thực hiện đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói
chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị nói riêng. Xác
nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến động của
từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm cơ sở để
thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai.
+ Bản đồ địa chính gồm các thông tin:
- Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện
tích, loại đất;
- Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch,
suối, đê, đập….
- Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu;
- Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an
toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
+ Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp:
- Có thay đổi số hiệu thửa đất;
- Tạo thửa đất mới;
- Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa;
- Thay đổi loại đất;
- Đường giao thông; công trình thuỷ lợi theo tuyến; sông, ngòi, kênh,
rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13
- Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa
danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ;
- Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình.

* Sổ mục kê đất đai
+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị
trấn để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới
khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng
đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa
đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai.
+ Sổ mục kê gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với
đất, tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất.
- Đường giao thông, công trình thuỷ lợi và các công trình khác theo
tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình
và diện tích trên tờ bản đồ.
- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo
tuyến gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ.
- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai
+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính
thì đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin [7].
* Sổ địa chính
+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để
ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình
trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử
dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan
đến từng người sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14
+ Sổ địa chính gồm các thông tin:

- Tên và địa chỉ người sử dụng đất
- Thông tin về thửa đất gồm: Ngày tháng năm vào sổ, số thứ tự thửa
đất, số thứ tự tờ bản đồ, diện tích sử dụng (chung, riêng), mục đích sử dụng,
thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số phát hành GCNQSD đất, số vào sổ
cấp GCN QSD đất.
- Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và ghi chú gồm: Số thứ tự
thửa đất, ngày tháng năm, nội dung ghi chú hoặc biến động và căn cứ pháp lý
+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính
nơi có đất.
- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[7].
* Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường,
thị trấn, sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất
gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

15
+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;
- Thời điểm đăng ký biến động;
- Thửa đất biến động (Tờ bản đồ, Số hiệu thửa đất);
Nội dung biến động về sử dụng đất [7].
* Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ được lập để theo dõi
các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và chủ sử dụng đất
đã đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các thông tin:
- Họ tên người sử dụng đất
- Số phát hành giấy chứng nhận
- Ngày ký giấy chứng nhận
- Ngày giao giấy chứng nhận
Chữ ký của người nhận giấy chứng nhận [7].
1.3.3. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số) [1]
Do lượng thông tin cần lưu trữ cho mỗi thửa đất ngày càng tăng bởi vậy
hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trong quá
trình sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động, khi
thống kê, kiểm kê... Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiều nếu
như hệ thống hồ sơ địa chính được tin học hóa. Để tạo hành lang pháp lý mở
đường cho sự phát triển hệ thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy mô toàn
quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TTBTNMT (đến thời điểm hiện tại, đã có Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chung
về hồ sơ địa chính) có quy định về hồ sơ địa chính dạng số như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN