ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI
HỌC TÀI NGUYÊN
VÀ MÔI TRƯỜNG
HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI

DƯƠNG THỊ
ÁNH TUYẾT

ĐÁNH GIÁ
TÌNH HÌNH
CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN
ĐỊA BÀN


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

DƯƠNG THỊ ÁNH TUYẾT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: quản lý đất đai
Mã ngành: 52851003

Giảng viên hướng dẫn: ThS. LÊ THỊ LAN

Hà Nội - 2017


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt đồ án này, bằng tấm lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân
thành cảm ơn cô giáo Ths.Lê Thị Lan – giảng viên khoa Quản lý đất đai,
trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội đã tận tình hướng dẫn em
trong suốt quá trình thực hiền đồ án tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm
ơn các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai là những người đã dạy bảo và
hướng dẫn em tận tình trong suốt những năm học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ, chuyên viên phòng Tài Nguyên
và Môi Trường -văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai, thành phố hà
Nội đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập tốt
nghiệp. Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực bản thân, đặc biệt là kinh
nghiệm thực tế còn hạn chế nên báo cáo của em không tránh khỏi những sai
sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô giáo để báo cáo tốt
nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm
Giảng viên hướng dẫn

ThS. Lê Thị Lan

Sinh viên thực tập

Dương Thị Ánh Tuyết


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ viết tắt
Nghĩa của cụm từ viết tắt
NĐ
Nghị định
CP
Chính phủ
QĐ
Quyết định
NQ
Nghị quyết
BTNMT
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
ÐK
Ðăng ký
ÐKÐÐ
Ðăng ký đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
GCN
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
HSÐC
Hồ sơ địa chính
KKÐK

Kê khai đăng ký
QSDÐ, QSH
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
TNMT
Tài nguyên môi trường
UBND
Uỷ ban nhân dân


MỤC LỤC


DANH MỤC BẢNG


DANH MỤC HÌNH


MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả
các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành
nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn
dân tộc, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người. Ngày nay, sự
phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước càng

nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Do đó vấn đề
quản lí đất đai càng trở nên càng phức tạp hơn.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là
giấy chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ
thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng
đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người
sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo
chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu
quả và khoa học.
Với đặc thù là huyện ven đô, nằm phía Tây Nam của thành phố Hà Nội,
giáp quận Hà Đông, huyện Thanh Oai có 20 xã và 1 thị trấn, với tổng diện
tích tự nhiên 12.386,74 ha, dân số 176.336 người, được đánh giá là huyện có
điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và
phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội,
8


quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về
đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được
chính quyền huyện Thanh Oai chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy
nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ
đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận
còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán,
chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen”

không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng
đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công
khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan
trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội nói
chung cũng như huyện Thanh Oai nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để
làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và
khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ
lý do trên, em đã chọn đề tài tốt nghiệp "Đánh giá tình hìnhcấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội" .
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh và hoàn thiện công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
9


gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính,
phương tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên
quan đến hướng nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở, đất nông nghiệp).
- Tìm hiểu tình hình, phân tích tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận.

- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện
Thanh Oai.

10


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẦN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận

1.1.

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở
kỹ thuật, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn
tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
Cùng với thời gian giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tăng hay giảm điều
đó phụ thuộc vào việc triển khai Trong những năm gần đây, Việt Nam đang
tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập
trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà
nước đặc biệt là việc gia nhập WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh
tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho
công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở
lên phức tạp.
Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và
Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai

trò rất quan trọng.
1.1.1.
a)

Quản lý nhà nước về đất đai.
Khái niệm:
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước
đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối
và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá
trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.

11


b)




Mục đích, yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai.
Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích:
-Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất;
-Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;
- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;
-Bảo vệđất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.
Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đầy đủ
theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành

c)

chính.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất’ lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
- Đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai.
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.1.2.Khái niệm vê đất đai, chức năng của đất đai đối với sự phát triển kinh
tế - xã hội.

a)

Khái niệm về đất đai.

12


Luật đất đai năm 1993 xác định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Mặt khác, “Đất đai” về mặt thuật
ngữ khoa học có thể hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích
cụ thể của bề mặt Trái Đất, cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và
dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước
(hồ, sông, suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm
và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực và động vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà
cửa...).
Như vậy, đất đai là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,
động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất), theo chiều nằm ngang – trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa
hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan
trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã
hội loài người.
b)

Chức năng của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Các chức năng của đất dai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã
hội loài người được thể hiện theo các mặt sau:
- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống hỗ trợ cuộc

sống của con người hoặc trực tiếp hoặc thông qua chăn nuôi và thông qua sản
xuất ra sinh khối, đất đai cung cấp thực phẩm, cỏ khô, sợi, nhiên liệu, củi gỗ
và các chất liệu sinh khối khác cho việc sử dụng của con người.
- Chức năng môi trường sinh thái: Đất là cơ sở của tính đa dạng sinh học
trên Trái Đất vì nó cung cấp môi trường sống cho sinh vật và bảo vệ nguồn
gen cho các thực vật, động vật, vi sinh vật sống trên và dưới mặt đất.
13


- Chức năng điều tiết khí hậu: Đất và việc sử dụng nó là nguồn, nơi xảy
ra hiệu ứng nhà kính và một yếu tố quyết định đối với việc cân bằng năng
lượng toàn cầu phản xạ, hấp thụ, chuyển đổi năng lượng bức xạ mặt trời và
tuần hoàn nước trên Trái Đất.
- Chức năng dự trữ và cung cấp nước: Đất điều chỉnh việc dự trữ dòng
chảy của tài nguyên nước mặt, nước ngầm và ảnh hưởng đến chất lượng
nguồn nước.
- Chức năng dự trữ: Đất là nơi dự trữ khoáng sản và vật liệu thô cho việc
sử dụng của con người.
- Chức năng kiểm soát ô nhiễm và chất thải: Đất có chức năng tiếp nhận,
làm sạch, môi trường đệm và chuyển đổi các hợp chất nguy hiểm.
- Chức năng không gian sự sống: Đất cung cấp cơ sở vật chất cho việc
định cư của con người, cho các nhà máy và hoạt động xã hội như thể thao,
giải trí...
- Chức năng lưu truyền và kết thừa: Đất là vật trung gian để lưu trữ, bảo
vệ các bằng chứng lịch sử, văn hóa của loài người; là nguồn thông tin về các
điều kiện thời tiết và việc sử dụng đất trước đây.
- Chức năng không gian nối tiếp: Đất cung cấp không gian cho sự dịch
chuyển của con người, cho việc đầu tư, sản xuất và cho sự di chuyển của thực
vật, động vật giữa các vùng riêng biệt của hệ sinh thái tự nhiên.
Sự thích hợp của đất cho nhiều chức năng trên thể hiện rất khác nhau ở

mọi nơi trên thế giới. Các khu vực cảnh quan là khu vực tài nguyên thiên
nhiên, có động thái riêng của chúng. Nhưng con người lại có rất nhiều tác
động ảnh hưởng đến động thái này (cả về không gian và thời gian). Có thể cải
thiện chất lượng của đất cho một hoặc nhiều chức năng (ví dụ thông qua
phương thức kiểm soát xói mòn), nhưng nói chung đất đã hoặc đang bị các tác
động của con người gây thoái hóa.
1.1.3.Công tác đăng ký đất đai.
a)

Khái niệm đăng ký đất đai:
14


Theo luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ xung năm 2009 thì đăng ký đất
đai là việc đăng ký về quyền sử dụng đất nhưng khi Luật đất đai năm 2013 ra
đời thì khái niệm đăng ký đất đai lại được quy định một cách đầy đủ như sau:
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính”.
Đăng ký đất đaigồm hai loại: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.
Đăng ký lần đầu theo khoản 3, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, được
thực hiện trong các trường hợp như thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;thửa đất được giao để quản lý mà
chưa đăng ký;nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động theo khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013,
được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã
đăng ký mà có thay đổi như người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất được phép

đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ
hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất
có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Ngoài các trường hợp nêu trên còn một số trường hợp như chuyển
quyền sử dụng đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung;
chia tách quyền sử dụng đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và
chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung; thay đổi quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
15


của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu
nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; có thay đổi về những hạn
chế quyền của người sử dụng đất.
b)


Mục đích của đăng ký đất đai:
Đối với nhà nước và xã hội đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại một số lợi ích
đáng kể sau đây:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân...
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản

thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai.
- Phục vụ quy hoạch.
- Phục vụ quản lý trật tự trị an...



Đối với công dân việc đăng ký, cấp GCN đem lại những lợi ích sau đây:
- Tăng cường sự an toàn về chuyển đổi đất đai.
- Khuyến khích đầu tư cá nhân.
- Mở rộng khả năng vay vốn.
- Hỗ trợ các giao dịch về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp đất đai...
Với những lợi ích trên cho thấy công tác đăng ký đất đai, cấp GCN là
một công cụ không thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai.
1.1.4.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất.
a)Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.

16


Theo khoản 16 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
b)Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cấp GCN là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định của Chính
Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử dụng đất trên
thực tế phải có GCN. Nếu không những mảnh đất đó coi như “vô giá trị”,
không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường.
Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCN, nhà nước có thể quản lý đất
đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên thị
trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập quy
hoạch, kế hoạch, đất đai là tiền đề trong việc phát triển kinh tế - xã hội.
Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng
đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.
Bằng việc cấp GCN thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn
đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có
GCN, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ
mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai
cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày
01/7/2014.
17


- Luật Nhà ở năm 2014.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật đất đai.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP
ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ
địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về bản
đồ địa chính.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Các Quyết định của UBND TP Hà Nội: số 24/2014/QĐ-UBND ngày
20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được
Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn,
ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội; số 94/2014/QĐ-UBND ngày 24/12/2014 về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định số
24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội. số
18


22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định các nội dung thuộc
thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của
Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất;

kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn thành phố Hà Nội.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ quyết định về
sửa đổi bổ sung một số quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
1.2.2. Các quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN:
a) Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất


Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
- Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.



Hiện nay GCN tồn tại 5 loại:
Loại thứ nhất: GCN được cấp theo Luật đất đai năm 1988 do Tổng cục Địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại
Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp
cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có mầu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do
Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai năm 1993. GCN có 2 màu: màu
hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Sở địa chính (nay là sở Tài
nguyên và Môi trường) trực thuộc.
Loại thứ ba: GCN được lập theo các quy định của Luật đất đai năm 2003,

mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết
19


định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số
24/2004/QĐ – BTNMT. Giấy có hai màu: màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và
màu trắng lưu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Hình 1.1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trang, theo mẫu ban hành Quyết
định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ –
BTNMT ngày 21/07/2006 (trang 1,4)

20


Hình 1.2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trang, theo mẫu ban hành
Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số
08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 (trang 2,3)
Loại thứ tư: GCN lập theo quy định của luật đất đai 2003, Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ ban hành về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Mẫu GCN ban hành theo thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày
21/10/2009 của BTNMT quy định về GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Loại thứ năm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản khác gắn liền với đất theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày ngày
19 tháng 5 năm 2014.

21

Hình 1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, theo mẫu ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (trang 1,4)

Hình 1.4.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, theo mẫu ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT
(trang 2,3)

22


b)Nguyên tắc cấp GCN
Nguyên tắc cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều 98 của Luật đất đai
2013 gồm 5 nguyên tắc sau:
- GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có
yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng,
chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ,
tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ,
tên chồng nếu có yêu cầu.

23


- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc GCN
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp
với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích
đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải
nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại
Điều 99 của Luật đất đai 2013.
c)

Trường hợp đủ điều kiện cấp GCN
Các trường hợp được cấp GCN được định tại Điều 99 của Luật đất đai
năm 2013 bao gồm các trường hợp sau đây:

- Nhà nước cấp GCN cho những trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013.
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành.
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ.
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
24


+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất.
d)Điều kiện cấp GCN
a. Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: bao gồm 2 trường
hợp sau:
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có các giấy tờ về

quyền sử dụng đất: Trước đây được quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của
Luật đất đai năm 2003 đến nay Luật đất đai 2013 ra đời nội dung này được
quy định cụ thể tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

25