Mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở của nhân viên văn phòng trên địa bàn quận 1, thành phố hồ chí minh

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HUỲNH THỊ TRÚC LINH

MỨC SẴN LÒNG CHI TRẢ CHO NHÀ Ở
CỦA NHÂN VIÊN VĂN PHÒNG TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN 1, TP. HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HỌC

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, Luận văn “Mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở của nhân viên văn
phòng tại quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh” là bài nghiên cứu của chính Tôi dựa trên các
kiến thức đã đƣợc học và trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu, lý thuyết có liên quan.
Không có nghiên cứu, luận văn, tài liệu nào của ngƣời khác đƣợc sử dụng trong luận
văn này mà không đƣợc trích dẫn theo đúng quy định.
Luận văn này chƣa bao giờ đƣợc nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trƣờng đại
học hoặc cơ sở đào tạo khác.
Luận văn đƣợc chính Tôi thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thuấn,
không sao chép của tác giả khác. Tôi xin cam kết những điều trên là đúng sự thật và xin
chịu trách nhiệm về nội dung luận văn này.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 10 năm 2016
Học viên

Huỳnh Thị Trúc Linh


ii

LỜI CAM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành sâu sắc nhất đến ngƣời hƣớng dẫn
khoa học của tôi PGS.TS Nguyễn Thuấn đã nhiệt tình hƣớng dẫn và chỉ bảo Tôi trong quá
trình thực hiện luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, qu Thầy, Cô Khoa đào tạo Sau đại học
trƣờng Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh đã truyền đạt những thông tin, kiến thức quan
trọng, bổ ích về ngành Kinh tế học mà tôi đã theo đuổi.
Cuối cùng, Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả những ngƣời thân trong gia đình, bạn bè
và đồng nghiệp đã cho tôi lời khuyên chân thành, tận tình hỗ trợ, góp ý và động viên Tôi
trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu.
Một lần nữa xin gửi lời tri ân và lời chúc sức khỏe, hạnh phúc, thành công đến toàn
thể quý Thầy, Cô, đồng nghiệp, bạn bè và gia đình.
Trân trọng!
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 10 năm 2016
Học viên

Huỳnh Thị Trúc Linh


iii

TÓM TẮT
Đề tài nghiên cứu “Mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở của nhân viên văn phòng tại quận 1
- Thành phố Hồ Chí Minh” đƣợc thực hiện nhằm xác định, đánh giá mức độ tác động của

một số yếu tố đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở là căn hộ chung cƣ của nhân viên văn
phòng trong các doanh nghiệp trên địa bàn quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó, tác giả
nhận diện, đề xuất các công cụ chính sách kinh tế tác động đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà
ở của nhân viên văn phòng.
Trên cơ sở tham khảo các lý thuyết và kết quả nghiên cứu trƣớc về mức sẵn lòng chi
trả cho nhà ở nói chung và căn hộ chung cƣ nói riêng cũng nhƣ mối quan hệ giữa chúng, tác
giả đề xuất mô hình lý thuyết về mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở (căn hộ chung cƣ) của nhân
viên văn phòng hiện đang làm việc trong các doanh nghiệp trên địa bàn quận 1 - Thành phố
Hồ Chí Minh gồm biến phụ thuộc Y là mức sẵn lòng chi trả và biến độc lập X với các yếu
tố: tuổi, giới tính, số năm đi học, tình trạng hôn nhân, quy mô hộ, thu nhập cá nhân, hạng
chung cƣ, diện tích chung cƣ, số phòng ngủ, khoảng cách nơi làm việc, khoảng cách trung
tâm, tiện ích bên trong, tiện ích xung quanh.
Nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy kiểm duyệt Tobit với mẫu dữ liệu là 324 quan
sát, sau khi tiến hành mã hóa, làm sạch dữ liệu, tác giả tiến hành kiểm định mức độ phù hợp
của mô hình và phân tích kết quả nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng các biến
đƣợc đƣa vào mô hình xem xét đều có mối quan hệ với biến phụ thuộc, cụ thể: biến có mối
quan hệ đồng biến là: tuổi, giới tính, số năm đi học, tình trạng hôn nhân, quy mô hộ, thu
nhập cá nhân, hạng chung cƣ là hạng 1, hạng 2 và hạng 3, diện tích chung cƣ, số phòng ngủ,
tiện ích bên trong, tiện ích xung quanh và biến có mối quan hệ nghịch biến là khoảng cách
nơi làm việc và khoảng cách trung tâm.


iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................................... i
LỜI CAM ƠN .......................................................................................................................... ii
TÓM TẮT............................................................................................................................... iii
DANH MỤC HÌNH............................................................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................................. viii
DANH MỤC VIẾT TẮT ........................................................................................................ ix

CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU ............................................................................................ ……..1
1.1.

Lý do chọn đề tài............................................................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................................................... 3

1.3.

Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................................................ 3

1.4.

Đối tƣợng, phạm vi và dữ liệu nghiên cứu..................................................................................... 3

1.4.1.

Đối tƣợng nghiên cứu: ............................................................................................................... 3

1.4.2.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................................... 3

1.4.3.

Dữ liệu nghiên cứu:.................................................................................................................... 3

1.5.

Phƣơng pháp nghiên cứu................................................................................................................ 4

1.6.

Ý nghĩa của đề tài........................................................................................................................... 4

1.7.

Kết cấu của luận văn ...................................................................................................................... 4

CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................... ……..6
2.1.

Khái niệm nhân viên văn phòng..................................................................................................... 6

2.2.

Căn hộ chung cƣ ............................................................................................................................ 6

2.2.1.

Khái niệm căn hộ chung cƣ........................................................................................................ 6

2.2.2.

Phân loại căn hộ chung cƣ ......................................................................................................... 7

2.3.

Mức sẵn lòng chi trả (Willingness to pay – WTP)......................................................................... 8

2.3.1.

Khái niệm mức sẵn lòng chi trả ................................................................................................. 8

2.3.2.

Mức sẵn lòng chi trả theo lý thuyết kinh tế học ......................................................................... 8

2.3.3.

Các phƣơng pháp đánh giá mức sẵn lòng chi trả ....................................................................... 9

2.4.

Các yếu tố tác động đến mức sẵn lòng chi trả..............................................................................13

2.5.

Các nghiên cứu trƣớc ...................................................................................................................16

2.5.1.

Nghien cứu Tan (2011) ............................................................................................................16

2.5.2.

Nghiên cứu của Hui (1997) ......................................................................................................16

v
2.5.3.

Nghiên cứu của Agnieszka (2014) ...........................................................................................17

2.5.4.

Nghiên cứu của Yung Yau (2012) ...........................................................................................17

2.5.5.

Nghiên cứu của Ommeren và Vlist (2016) ..............................................................................18

2.5.6.

Nghiên cứu của Mandell (2015) ..............................................................................................18

2.5.7.

Nghiên cứu của Trần Thanh Kiệt (2015) .................................................................................19

2.5.8.

Nghiên cứu của Nguyễn Công Phƣợng (2013) ........................................................................19

2.5.9.

Tổng hợp các nghiên cứu trƣớc ...............................................................................................20

2.6.

Mô hình nghiên cứu đề nghị ........................................................................................................22

2.7.

Tóm tắt chƣơng 2 .........................................................................................................................23

CHƢƠNG 3 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ ……24
3.1.

Quy trình nghiên cứu ...................................................................................................................24

3.2.

Phƣơng pháp nghiên cứu..............................................................................................................25

3.2.1.

Phƣơng pháp định tính .............................................................................................................25

3.2.2.

Phƣơng pháp định lƣợng ..........................................................................................................25

3.2.3.

Mô hình nghiên cứu và giả thiết đề nghị..................................................................................26

3.2.4.

Dữ liệu nghiên cứu ...................................................................................................................34

3.2.5.

Công cụ phân tích ....................................................................................................................34

3.2.6.

Cách thu thập dữ liệu ...............................................................................................................34

3.2.7.

Tổng thể nghiên cứu và kích thƣớc mẫu ..................................................................................34

3.2.8.

Phân tích kết quả nghiên cứu ...................................................................................................35

3.3.

Tóm tắt chƣơng 3 .........................................................................................................................36

CHƢƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... ……37
4.1.

Mô tả mẫu khảo sát ......................................................................................................................37

4.1.1.

Mức sẵn lòng chi trả.................................................................................................................37

4.1.2.

Đặc điểm nhân viên văn phòng và căn hộ chung cƣ ................................................................38

4.1.3.

Tổng hợp các biến độc lập với 324 quan sát ............................................................................49

4.2.

Phân tích sự tác động giữa các yếu tố ảnh hƣởng đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở ...............50

4.3.

Phân tích kết quả mô hình ............................................................................................................60

4.3.1.

Kết quả hệ số hồi quy...............................................................................................................60

4.3.2.

Kiểm định mô hình ..................................................................................................................65

4.4.

Tóm tắt chƣơng 4 .........................................................................................................................67

vi
CHƢƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH .................................................. ……68
5.1.

Kết luận ........................................................................................................................................68

5.2.

Gợi ý chính sách...........................................................................................................................69

5.2.1.

Yếu tố nhân khẩu học...............................................................................................................69

5.2.2.

Đặc điểm về căn hộ chung cƣ ..................................................................................................69

5.3.

Những hạn chế của đề tài và hƣớng nghiên cứu tiếp theo ...........................................................71

5.4.

Tóm tắt chƣơng 5 .........................................................................................................................71

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. ……..x
PHỤ LỤC 1 ................................................................................................................... ……xv
PHỤ LỤC 2 ................................................................................................................... …..xvii

PHỤ LỤC 3 ................................................................................................................... …...xix
PHỤ LỤC 4 ................................................................................................................... ...xxviii
PHỤ LỤC 5 ................................................................................................................... …..xxx
PHỤ LỤC 6 ................................................................................................................... ….xxxi


vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Đƣờng cầu ......................................................................................................... 12
Hình 2.2: Thặng dƣ tiêu dùng và thặng dƣ sản xuất ........................................................ 13


viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Nhóm mức sẵn lòng chi trả ................................................................................... 43
Bảng 4.2. Nhóm tuổi ............................................................................................................. 45
Bảng 4.3. Giới tính ............................................................................................................... 45
Bảng 4.4. Nhóm số năm đi học ............................................................................................ 46
Bảng 4.5. Tình trạng hôn nhân ............................................................................................. 47
Bảng 4.6. Nhóm quy mô hộ .................................................................................................. 47
Bảng 4.7. Nhóm thu nhập cá nhân ....................................................................................... 48
Bảng 4.8. Hạng căn hộ .......................................................................................................... 49
Bảng 4.9. Nhóm diện tích ..................................................................................................... 50
Bảng 4.10. Nhóm số phòng .................................................................................................. 51
Bảng 4.11. Nhóm khoảng cách nơi làm việc ........................................................................ 52
Bảng 4.12. Nhóm khoảng cách trung tâm ............................................................................ 53
Bảng 4.13 Tiện ích bên trong ............................................................................................... 54
Bảng 4.14. Tiện ích xung quang ........................................................................................... 54

Bảng 4.15. Bảng tổng hợp các biến độc lập ......................................................................... 55
Bảng 4.16. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm tuổi ................................................ 57
Bảng 4.17. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo giới tính .................................................. 57
Bảng 4.18. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm số năm đi học ................................ 58
Bảng 4.19. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo tình trạng hôn nhân ................................. 59
Bảng 4.20. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm quy mô hộ ..................................... 59
Bảng 4.22. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo hạng căn hộ ............................................. 61
Bảng 4.23. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm diện tích ........................................ 61
bảng 4.24. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm số phòng ........................................ 62
Bảng 4.25. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm khoảng cách nơi làm việc ............. 63
bảng 4.26. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm khoảng cách trung tâm ................... 63
Bảng 4.27. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo tiện ích bên trong .................................... 64
Bảng 4.28. Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo tiện ích xung quanh ................................ 65
Bảng 4.29. Kết quả hồi quy kiểm duyệt Tobit của mô hình ................................................. 66


ix
Bảng 4.30. Kết quả kiểm tra hiện tƣợng đa cộng tuyến ....................................................... 72

DANH MỤC VIẾT TẮT
1. CVM: Contingent Value Method (Phƣơng pháp đánh giá ngẫu nhiên)
2. WTA: Willingness To Accept (Giá sẵn lòng chấp nhận)
3. WTP: Willingness To Pay (Mức sẵn lòng chi trả)
4. TWTP: Total Willingness To Pay (Tổng giá sẵn lòng chi trả)


1

CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU
Chƣơng này sẽ trình bày tổng quan chung về nghiên cứu, bao gồm: lý do chọn đề

tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tƣợng phạm vi dữ liệu nghiên cứu,
phƣơng pháp nghiên cứu, ý nghĩa và kết cấu của đề tài.

1.1.Lý do chọn đề tài
Với sự tiến bộ của thế giới, Việt Nam chúng ta hiện nay đã có những bƣớc phát
triển đáng kể. Kinh tế tăng trƣởng nhanh, đất nƣớc đang trên con đƣờng công nghiệp hóa
- hiện đại hóa, mức sống của ngƣời dân cũng tăng rõ rệt, nhu cầu tất yếu đòi hỏi cuộc
sống đầy đủ hơn về vật chất lẫn tinh thần, minh họthể hiện rõ nhất chính là nhu cầu về
nhà ở. Bên cạnh đó sự bùng nổ về dân số trong khi quỹ đất không đủ để đáp ứng cho nhu
cầu chổ ở hiện nay đã dẫn đến áp lực nhà ở hết sức nặng nề và đòi hỏi những giải pháp
cấp bách cụ thể nhƣ tăng diện tích nhà ở theo chiều cao. Chính điều này đã tạo điều kiện
cho việc phát triển căn hộ chung cƣ ở Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh
nói riêng.
Hơn thế nữa, thị trƣờng bất động sản có vai trò quan trọng đóng góp đáng kể vào sự
phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội nói chung của thành phố, đặc biệt là nguồn thu ngân
sách của thành phố trong thời gian qua. Theo Quỳnh Lam (2015), tổng hợp từ báo cáo
của Sở Xây dựng, bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh năm 2014 đạt 89.469 tỷ
đồng chiếm 17,4% trong cơ cấu kinh tế thành phố, trong giai đoạn 2006 – 2015 diện tích
bình quân nhà ở toàn thành phố tăng đáng kể từ 10,3m2/ngƣời/năm lên
17,32m2/ngƣời/năm. Số lƣợng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này cũng tăng từ
1.264 lên 4.750; tuy nhiên, năm 2013, trong số 70.000 nhà ở từ dự án đã hoàn thành, vẫn
tồn tại 13.000 căn tồn kho không thể bán đƣợc. Lý giải nguyên nhân, giới chuyên gia cho
rằng mức giá nhà ở hiện nay tại thành phố quá cao so với thu nhập thực tế của ngƣời dân,
cụ thể giá một căn hộ điển hình có thể cao gấp 15 - 25 lần thu nhập bình quân của một
ngƣời lao động. Trong khi đó, các doanh nghiệp chỉ quan tâm đầu tƣ vào kênh nhà ở
thƣơng mại cao cấp, diện tích lớn, giá cao để sinh lời nhiều, khiến dƣ thừa mà chƣa quan
tâm đến phân khúc trung bình, quy mô nhỏ, phù hợp với khả năng tài chính của ngƣời
dân.
Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh

2
Vậy thì vấn đề đặt ra là, mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở của ngƣời dân là bao nhiêu?
Đó cũng là tâm điểm cho nhiều nghiên cứu của các nhà khoa học cả ngoài nƣớc và trong
nƣớc. Nghiên cứu nƣớc ngoài: nghiên cứu của Tan (2011) “Measuring the willingness to
pay for houses in a sustainable neighborhood”, Hui (1997) “Willingness to Pay for Better
Housing in Hong Kong: Theory and Evidence (of Dwelling Space)”, Hong Hu và ctg
(2014) “Stated WTP and rational WTP: willingness to pay for green apartments in
Sweden”, Agnieszka (2014) “Stated WTP and rational WTP: willingness to pay for green
apartments in Sweden”, Yung Yau (2012) “Eco-labels and willingnessto-pay: a Hong
Kong study”. Nghiên cứu trong nƣớc: Nghiên cứu của Nguyễn Công Phƣợng (2013)
“Lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ để ở dành cho ngƣời có
thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh”, Nghiên cứu của Trần Thanh Kiệt (2015)
“Nghiên cứu những yếu tố ảnh hƣởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cƣ trung cấp
bình dân của ngƣời mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh”… Tuy nhiên cho đến
hiện nay chƣa có đề tài nghiên cứu về mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở (căn hộ chung cƣ)
của nhân viên văn phòng với việc sử dụng mô hình hồi quy kiểm duyệt Tobit. Là một
nhân viên văn phòng đang sinh sống và làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả hiểu
rõ tầm quan trọng của việc có một căn hộ chung cƣ để nghi ngơi, sinh hoạt sau một ngày
làm việc và mong muốn có đƣợc một căn hộ chung cƣ là rất lớn.
Chính vì vậy việc tác giả lựa chọn đề tài “Mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở của nhân
viên văn phòng tại quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm góp phần tìm hiểu mức sẵn
lòng chi trả của nhân viên văn phòng cho các hạng chung cƣ, qua đó đƣa ra các chiến
lƣợc xây dựng đầu tƣ, phát triển các dự án căn hộ chung cƣ cho phù hợp từng đối tƣợng,
đảm bảo quy luật cung cầu của thị trƣờng và có chính sách về nhà ở để tránh lãng phí các
nguồn lực xã hội nhất là tài nguyên đất đai.

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh

3

1.2.Mục tiêu nghiên cứu
Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở (căn hộ chung
cƣ) của nhân viên văn phòng đang làm việc trong các doanh nghiệp tại Quận 1 - Thành
phố Hồ Chí Minh.
Lƣợng hóa mức độ tác động của các yếu tố đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở của
nhân viên văn phòng.
Đề xuất các công cụ chính sách kinh tế để tác động đến hành vi mua nhà ở trên quy
mô lớn hơn thông qua sự đóng góp của nhân viên văn phòng.

1.3.Câu hỏi nghiên cứu
Nhằm đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu trên, câu hỏi đặt ra là:
Các yếu tố nào ảnh hƣởng đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở (căn hộ chung cƣ)
của nhân viên văn phòng đang làm việc trong các doanh nghiệp tại Quận 1 - Thành phố
Hồ Chí Minh?
Đề xuất các gợi ý chính sách nào để tác động đến hành vi mua nhà ở trên quy mô
lớn hơn thông qua sự đóng góp của nhân viên văn phòng?

1.4.Đối tƣợng, phạm vi và dữ liệu nghiên cứu
1.4.1. Đối tƣợng nghiên cứu:
Mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở của nhân viên văn phòng đang công tác/làm việc
trong các doanh nghiệp trên địa bàn quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh.

1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
Thực hiện khảo sát tất cả các phƣờng thuộc quận 1 – Thành phố Hồ Chí Minh:
phƣờng Đa Kao, Bến Nghé, Bến Thành, Nguyễn Thái Bình, Phạm Ngũ Lão, Cầu Ông
Lãnh, Cô Giang, Nguyễn Cƣ Trinh, Cầu Kho.

1.4.3. Dữ liệu nghiên cứu:

Nguồn dữ liệu thứ cấp: Nguồn dữ liệu thứ cấp đƣợc thu thập thông qua sách báo,
niên giám thống kê, tạp chí chuyên ngành, và Internet.
Nguồn dữ liệu sơ cấp: Đối với nguồn dữ liệu sơ cấp đƣợc tiến hành phỏng vấn và
khảo sát dựa trên bảng câu hỏi khảo sát với kích cỡ mẫu là 324 quan sát.
Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


4
Phƣơng pháp thu thập dữ liệu: phân bổ phiếu khảo sát theo danh sách doanh nghiệp
đang hoạt động trên địa bàn quận 1 với cách chọn mẫu ngẫu nhiên.

1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Định tính: tìm hiểu, phỏng vấn, thảo luận nhóm nhằm tìm ra các yếu tố đặc điểm
căn hộ chung cƣ có ảnh hƣởng đến mức sẵn lòng trả cho nhà ở của nhân viên văn phòng
tại Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh.
Định lƣợng: sử dụng mô hình hồi quy kiểm duyệt Tobit xác định và lƣợng hóa mức
độ tác động của các yếu tố đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở của nhân viên văn phòng
đang làm việc trong các doanh nghiệp tại quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh.

1.6. Ý nghĩa của đề tài
Đây là đề tài mang tính thiết thực và có giá trị thực tiễn cao. Khác với các nghiên
cứu về mức sẵn lòng chi trả nói chung, nghiên cứu này tập trung nghiên cứu về mức sẵn
lòng chi trả cho nhà ở (căn hộ chung cƣ) của nhân viên văn phòng với việc sử dụng mô
hình hồi quy kiểm duyệt Tobit để đo lƣờng các yếu tố tác động. Chính vì thế mà thông
qua nghiên cứu này có thể nắm bắt, đánh giá đƣợc các yếu tố tác động đến mức sẵn lòng
chi trả để có thể đáp ứng phù hợp, đúng mức sẵn lòng chi trả của nhân viên văn phòng
cho từng hạng căn hộ chung cƣ nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Kết quả nghiên cứu còn là cơ sở khoa học để các nhà đầu tƣ, nhà hoạch định chính
sách, xây dựng chiến lƣợc đầu tƣ phát triển các dự án căn hộ chung cƣ cho phù hợp, đảm
bảo quy luật cung cầu của thị trƣờng, tránh lãng phí các nguồn lực xã hội, nhất là tài

nguyên đất đai góp phần giải quyết nhu cầu thiết và cấp bách về nhà ở hiện nay.

1.7. Kết cấu của luận văn
Luận văn đƣợc kết cấu gồm 5 chƣơng nhƣ sau:
Chƣơng 1 Giới thiệu đề tài
Trong chƣơng này trình bày chủ yếu là các phần: lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên
cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi đối tƣợng và dữ liệu nghiên cứu, ý nghĩa của đề tài và
kết cấu của luận văn.
Chƣơng 2 Cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trƣớc

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


5
Nêu các khái niệm về nhà ở, nhân viên văn phòng, khái niệm mức sẵn lòng chi trả,
phƣơng pháp đánh giá ngẫu nhiên CVM,… Bên cạnh đó, để có cơ sở cho việc xây dựng
mô hình nghiên cứu, tác giả cũng đã tìm hiểu và chọn lọc đƣợc một số nghiên cứu trƣớc
có liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài.
Chƣơng 3 Phƣơng pháp nghiên cứu
Tác giả trình bày quy trình nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu, mô hình nghiên
cứu và nguồn dữ liệu phục vụ nghiên cứu. Đề xuất mô hình nghiên cứu thể hiện mối quan
hệ giữa các biến, đề cập đến các biến đƣợc đo lƣờng trong mô hình.
Chƣơng 4 Kết quả nghiên cứu
Sử dụng phần mềm SPSS 22.0 để tiến hành phân tích thống kê mô tả và phân tích
sự tác động giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc đƣa vào mô hình. Sử dụng phần mềm
Stata 13.0 để phân tích kết quả, kiểm định mô hình… tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến
mức sẵn lòng trả cho nhà ở (căn hộ chung cƣ) của nhân viên văn phòng.
Chƣơng 5 Kết luận và khuyến nghị
Sau khi trình bày kết quả nghiên cứu, phần này sẽ đƣa ra kết luận, nhận định, đánh
giá về kết quả nghiên cứu và những khuyến nghị về mặt chính sách. Bên cạnh đó, trong

chƣơng này cũng nêu lên một số hạn chế của đề tài và hƣớng nghiên cứu tiếp theo.

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


6

CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Chƣơng này sẽ trình bày các quan điểm và khái niệm liên quan đến nhân viên văn
phòng, căn hộ chung cƣ, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cƣ, các lý thuyết và các
nghiên cứu trƣớc có liên quan đến đề tài. Từ đó tác giả xây dựng mô hình lý thuyết cho
nghiên cứu của mình.

2.1. Khái niệm nhân viên văn phòng
Theo Đinh Xuân Dũng (2014), Nhân viên văn phòng là một ngƣời cụ thể đảm nhận
một vị trí công tác nào đó trong tổ chức, phục vụ và thừa hành mệnh lệnh của cấp trên
cũng nhƣ của tổ chức (không phải là nhà lãnh đạo hoặc quản lý trong doanh nghiệp).
Là ngƣời có thể phân tích, tổng hợp, đánh giá, và sử dụng thông tin để giải quyết
các vấn đề, cung cấp, hỗ trợ cấp trên của mình về nhiệm vụ đƣợc giao. Họ làm việc theo
giờ hành chính, hoạt động công việc chủ yếu là tại văn phòng làm việc, (không phải là
ngƣời làm việc trực tiếp tại xƣởng, ngoài trời), thực hiện các nghiệp vụ về kinh tế, kỹ
thuật, quản lý hành chính.
Nhân viên văn phòng bao gồm:
+ Chuyên viên chính: Là những ngƣời có trình độ từ đại học trở lên có trình độ
chuyên môn cao, có khả năng giải quyết các công việc mang tính tổng hợp, phức tạp.
+ Chuyên viên: Cũng là những ngƣời lao động đã tốt nghiệp đại học, trên đại học,
có thời gian công tác tƣơng đối lâu, trình độ chuyên môn tƣơng đối cao.
+ Cán sự: Gồm những ngƣời mới tốt nghiệp đại học, có thời gian công tác thực tế
chƣa nhiều.

2.2. Căn hộ chung cƣ
2.2.1. Khái niệm căn hộ chung cƣ
Nhà chung cƣ là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang
chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng
chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với
mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và
kinh doanh
Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


7

2.2.2. Phân loại căn hộ chung cƣ
Theo thông tƣ 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn tiêu
chí phân hạng nhà chung cƣ thì nhà chung cƣ đƣợc phân làm bốn hạng phù hợp với tiêu
chuẩn và kỹ thuật hiện hành, quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền phê duyệt. Nhà chung cƣ đƣợc phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau: nhóm tiêu
chí về quy hoạch, kiến trúc, nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhóm
tiêu chí về chất lƣợng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cƣ, nhóm tiêu
chí về chất lƣợng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cƣ.
Chung cƣ hạng 1 – hạng cao cấp
Hạng có chất lƣợng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp
dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Chung cƣ hạng 2 - hạng có chất lƣợng sử dụng khá cao
Hạng có chất lƣợng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp
dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tƣơng đối hoàn hảo.
Chung cƣ hạng 3 - hạng có chất lƣợng sử dụng cao
Hạng có chất lƣợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch
vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
Chung cƣ hạng 4 – hạng có chất lƣợng sử dụng trung bình
Hạng có chất lƣợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc,
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung
cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng.

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


8

2.3. Mức sẵn lòng chi trả (Willingness to pay – WTP)
2.3.1. Khái niệm mức sẵn lòng chi trả
Theo Turner, Pearce và Batemen (1995), cho rằng mức sẵn lòng chi trả đo lƣờng
bằng sở thích của một cá nhân riêng lẻ hay xã hội đối với một thứ hàng hóa hay dịch vụ
nào đó.
Theo Wedgwood và Sansom (2003), mức sẵn sàng lòng chi trả là số tiền tối đa mà
một cá nhân, họ sẵn sàng trả cho một hàng hóa hay dịch vụ tốt.
Mức sẵn lòng chi trả (WTP) thƣờng đƣợc định nghĩa là mức giá tối đa một ngƣời
mua sẵn sàng trả tiền cho một số lƣợng nhất định của một sản phẩm hoặc dịch vụ
(Wertenbroch và Skiera, 2002).
Mức sẵn lòng trả tiền là mức giá cao nhất một cá nhân sẵn sàng chấp nhận trả tiền
cho một số dịch vụ tốt (Breidert và Christoph, 2005).

2.3.2. Mức sẵn lòng chi trả theo lý thuyết kinh tế học
Cầu ngƣời tiêu dùng
(Begg, 2009, trích bởi Phạm Thì Hà), cầu của ngƣời tiêu dùng về một hàng hóa
đƣợc định nghĩa nhƣ là mối quan hệ tồn tại giữa giá cả và lƣợng cầu của hàng hóa tại một
thời điểm. Mọi điểm trên đƣờng cầu D của hàng hóa biểu hiện quan hệ giữa giá cả và

lƣợng cầu tƣơng ứng thể hiện tất cả các mức độ sẵn lòng trả tiền của ngƣời tiêu dùng đối
với hàng hóa đó. Giá cả và lƣợng cầu tồn tại mối quan hệ nghịch biến, lƣợng cầu hàng
hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa thấp đi.
Xét đƣờng cầu của sản phẩm A tại hình 2.1, ngƣời tiêu dùng sẽ mua Q1 đơn vị sản
phẩm với mức giá là P1. Ngƣời tiêu dùng sẽ mua Q2 đơn vị sản phẩm với mức giá là P2.
Ngƣời tiêu dùng sẽ mua thêm lƣợng hàng hóa là (Q2 – Q1) đơn vị nhƣng giá bán sản
phẩm cũng đã giảm từ P1 xuống P2.

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


9
P
P1

P*

Thặng dư tiêu dùng

(S) (Tổng WTP)

CS
PS

P2

O

Thặng dư sản xuất

(D)

Q*

Q

Hình 2.1. Đường cầu
Nhƣ vậy, khi số lƣợng hàng hóa tiêu thụ tăng lên, sự sẵn sàng trả tiền của ngƣời tiêu
dùng cho mỗi đơn vị hàng hóa mua thêm sẽ giảm xuống. Điều này hoàn toàn phù hợp với
quy luật về hữu dụng cận biên giảm dần.

2.3.3. Các phƣơng pháp đánh giá mức sẵn lòng chi trả
Có nhiều phƣơng pháp tính mức sẵn lòng chi trả khác nhau, theo Turner và các
cộng sự (1993) hai phƣơng pháp cơ bản nhất là: phƣơng pháp đánh giá hàng hóa không
thông qua đƣờng cầu và thông qua đƣờng cầu (cách của Marshall hoặc Hicks).
Phƣơng pháp đánh giá không thông qua đƣờng cầu
Phƣơng pháp này không thể cung cấp thông tin đánh giá, các đo lƣờng về lợi ích
thực tuy nhiên phƣơng pháp này vẫn hữu ích để thẩm định chi phí lợi ích của dự án.
Phƣơng pháp này bao gồm các phƣơng sau:
Phương pháp thay đổi năng suất (Changes in Productivity): phƣơng pháp này nhằm
xác định giá trị kinh tế của sự thay đổi sản lƣợng. Khuyết điểm của phƣơng pháp này là
gặp phải vấn đề về sản lƣợng, giá trị hàng hóa có thể phản ánh sai trong một số tình
huống thay đổi hoặc có sự đánh đổi về giá trị khi hàng hóa sử dụng nhiều mục đích.
Phương pháp chi phí thay thế (Substitue Cost Method): con ngƣời sẽ thực hiện một
số biện pháp để loại bỏ những bất lợi khi họ phải chịu những tác động bất lợi trực tiếp.
Phƣơng pháp này xác định cần bao nhiêu chi phí để làm giảm bất lợi đó xảy ra bằng cách

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh

10
thực hiện một số biện pháp thay thế hoặc phục hồi. Phƣơng pháp này có thể áp dụng cho
các trƣờng hợp cơ sở hạ tầng, cầu đƣờng chịu tác động bởi ô nhiễm không khí.
Phương pháp chi phí phòng ngừa (Preventive Cost Method): phƣơng pháp này
nhằm tránh những thiệt hại có thể dự đoán trƣớc, các biện pháp phòng ngừa thƣờng có
chi phí thấp hơn so với thực tế xảy ra nhƣng phƣơng pháp này thƣờng bị hạn chế bởi thu
nhập.
Phƣơng pháp đánh giá thông qua đƣờng cầu
Phƣơng pháp này nhằm mục tiêu đánh giá và đo lƣờng phúc lợi thặng dƣ giá trị tiêu
dùng. Bao gồm những phƣơng pháp sau:
Phương pháp đo lường mức thỏa dụng (Hedonistic Pricing Method): các hàng hóa,
dịch vụ thông thƣờng đƣợc ƣớc lƣợng giá trị môi trƣờng ẩn trong giá trị của chúng.
Phương pháp đánh giá ngẫu nhiên (CVM - contingent Value Method):
Cách tiếp cận đánh giá ngẫu nhiên truyền thống, ngƣời trả lời cuộc khảo sát thƣờng
đƣợc hỏi về số tiền họ sẵn sàng và có khả năng chi trả cho các hàng hóa đƣợc định giá.
Trong khi các loại khác phân tích sở thích nói rõ, nhƣ phƣơng pháp lựa chọn phƣơng
pháp mẫu, cũng sử dụng một thị trƣờng giả, nhƣng họ yêu cầu trả lời cho bảng xếp hạng,
tỷ lệ hoặc lựa chọn trong số các bảng câu hỏi thay thế đƣợc xác định bởi một tập hợp của
một số thuộc tính bao gồm cả giá cả, chứ không phải cho các giá trị (Louviere, Henscher
& Swait 2000).
Trong giai đoạn khảo sát ngƣời định giá có đƣợc các câu trả lời bằng cách phỏng
vấn đƣợc thực hiện mặt đối mặt, bằng thƣ, điện thoại hoặc bằng một định dạng kết hợp
với ngƣời sử dụng và ngƣời không sử dụng hàng hóa đó. Trong bài viết này, các phân
tích và thảo luận đƣợc dựa trên WTP. Có những cách tiếp cận khác nhau để điều tra sở
thích nói rõ, một trong số đó là một cuộc khảo sát đánh giá ngẫu nhiên và một thí nghiệm
lựa chọn. Trong phƣơng pháp đánh giá ngẫu nhiên, ngƣời trả lời đƣợc yêu cầu tiết lộ sẵn
sàng chi trả trong một câu hỏi trực tiếp, trong khi ở một sự lựa chọn trả lời thí nghiệm
đƣợc yêu cầu chọn câu trả lời từ nhiều lựa chọn thay thế của họ (Kling et al., 2012).
Đánh giá ngẫu nhiên thƣờng đƣợc sử dụng để đánh giá giá trị tiền tệ vào các tiện
nghi và dịch vụ môi trƣờng (Carson, 2000). Kỹ thuật này thƣờng đƣợc sử dụng để có

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


11
đƣợc thông tin khi hàng hóa và dịch vụ không có sẵn trên thị trƣờng và do đó hiếm khi là
dữ liệu thực tế liên quan đến chi phí và doanh thu. Những ngƣời trả lời đƣợc yêu cầu tiết
lộ sở thích của họ, đó là phụ thuộc vào thị trƣờng giả thể hiện trong cuộc khảo sát. Đánh
giá ngẫu nhiên (CV) có thể đƣợc sử dụng để đánh giá sự sẵn sàng trả tiền cho hàng hóa tƣ
nhân và công cộng và dịch vụ, và đƣợc sản xuất ƣớc tính có thể đƣợc bao gồm trong phân
tích thị trƣờng, phân tích chi phí, lợi ích (Portney, 1994).
Lê Ngọc Uyển và cộng sự (2008), phƣơng pháp đánh giá ngẫu nhiên là phƣơng
pháp đƣợc sử dụng để đánh giá mức sẵn lòng trả của một hàng hóa hay dịch vụ nào đó,
ngƣời phỏng vấn sẽ đặt mình trong tình huống giả định và xem xét trƣờng hợp đó họ sẽ
đƣa ra quyết định nhƣ thế nào. Trên cơ sở đó, kết quả thu đƣợc từ phiếu điều tra, ngƣời ta
sẽ xác định đƣợc giá trị chất lƣợng môi trƣờng của khu vực cần đánh giá.
Các bƣớc thực hiện phân tích CVM trong các cuộc điều tra để tìm kiếm thông tin,
đƣợc thực hiện gồm 5 bƣớc nhƣ sau:
Bƣớc 1: Nhận dạng và xác định đối tƣợng điều tra: mô tả địa điểm nghiên cứu, xác
định quy mô nghiên cứu cho phù hợp, khoảng thời gian đánh giá giá trị và xác định các
giá trị cần ƣớc lƣơn, đơn vị tính toán.
Bƣớc 2: Nhận dạng đối tƣợng cần phỏng vấn, quyết định chi tiết về quá trình điều
tra (quy mô mẫu, bảng hỏi, phƣơng pháp điều tra,...). Xác định kích thƣớc mẫu, đối tƣợng
đƣợc phỏng vấn, đối tƣợng chi trả cho hàng hóa hay dịch vụ đó, các câu hỏi liên quan.
Bƣớc 3: Thiết kế bảng câu hỏi và tiến hành khảo sát thông qua phỏng vấn trực tiếp,
bằng điện thoại hoặc gửi thƣ,… Thiết kế bảng phỏng vấn và cách tiến hành khảo sát: cá
nhân và/hay thảo luận nhóm.
Phần mở đầu hoặc giới thiệu của bảng câu hỏi, bao gồm thông tin chung về địa
điểm nghiên cứu, xây dựng hệ thống kịch bản giản định, đƣa ra mức sẵn lòng trả hoặc
khả năng chi trả, phƣơng thức chi trả, điều tra thử nghiệm bảng hỏi.
Bƣớc 4: Tiến hành phỏng vấn thực tế bằng cách: xác định cách lấy mẫu, xác định

địa điểm, thời điểm, cách thức phỏng vấn, tiến hành phỏng vấn
Bƣớc 5: Tổng hợp, phân tích và báo cáo kết quả

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


12
Nhập dữ liệu, sử dụng các công cụ phân tích số liệu phù hợp để phân tích mức sẵn
lòng chi trả, tổng hợp kết quả điều tra mẫu để suy rộng ra tổng thể, để thực hiện tốt bƣớc
này ta cần phải có những kiến thức nhất định về thống kê và kinh tế lƣợng.
Ƣu điểm của phƣơng pháp CVM:
Field và Olewiler (2005), phƣơng pháp này đƣợc sử dụng rõ ràng, dễ chấp nhận và
áp dụng để thực hiện việc đánh giá giá trị của thay đổi trong hàng hóa, dịch vụ môi
trƣờng khi không thể áp dụng phƣơng pháp khác.
Các bƣớc từ kịch bản tới các tiêu chí lựa chọn tƣơng đối dễ dàng với những phần
mềm có sẵn phục vụ cho công tác xử lý số liệu.
Phƣơng pháp đánh giá ngẫu nhiên (CVM): cho kết quả dễ hiểu, dễ suy diễn dùng
vào các mục đích xây dựng chính sách và có thể dùng để so sánh với kết quả thu đƣợc từ
các phƣơng pháp khác.
Nhƣợc điểm của phƣơng pháp CVM:
Chất lƣợng của phƣơng pháp đánh giá ngẫu nhiên (CVM) là phụ thuộc vào thiết kế
khảo sát, các điều kiện của thị trƣờng giả định, cách đặt vấn đề, cách chọn mẫu làm cho
câu trả lời của ngƣời đƣợc phỏng vấn không đúng với giá trị thực. Kết quả điều tra khi sử
dụng phƣơng pháp CVM phụ thuộc vào các điều kiện của thị trƣờng giả định, cách đặt
vấn đề của ngƣời điều tra, cách chọn mẫu làm cho câu trả lời của ngƣời phỏng vấn không
đúng với giá trị thực. Theo Turner (1995) đối với một số nhà phân tích thiếu thận trọng
thì đó sẽ là một số trở ngại tiềm ẩn làm cho kết quả bị sai lệch:
Nói không đúng WTP: Ngƣời đƣợc phỏng vấn có thể nói mức WTP không đúng với
sự thật, WTP có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức thực sự trả. Tuy vậy vấn đề này tƣơng
đối nhỏ không nghiên trọng.

Chênh lệch giữa WTP và WTA: ngƣời phỏng vấn sẵn lòng trả (WTP) bao nhiêu để
có đƣợc hoặc sẵn lòng nhận (WTA) bao nhiêu để bồi thƣờng cho việc từ bỏ hàng hóa,
dịch vụ này. Ngƣời phỏng vấn thƣờng quen thuộc với khái niệm nhận bồi thƣờng do tổn
thất hơn là chi trả để tránh tổn thất. Vì vậy, so sánh giữa WTP và WTA thì mức WTA
đƣa ra thƣờng cao hơn WTP. Một số nghiên cứu đã chứng minh rằng những nguyên nhân
do tâm lý khiến cá nhân cảm nhận rõ “chi phí của việc bị tổn hại” hơn là “ lợi ích của
Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


13
việc đạt đƣợc”, nếu mỗi cá nhân hiểu theo chiều hƣớng này thì WTP/WTA làm tăng tính
hiệu lực của phƣơng pháp đánh giá ngẫu nhiên (CVM).
Theo Turner, Pearce, Bateman (1995) khi so sánh WTP và WTA thì các nhà nghiên
cứu cho rằng mức sẵn lòng chấp nhận cao hơn mức sẵn lòng chi trả và trên lý thuyết 2
dạng này có giá trị tƣơng đƣơng nhau nhƣng thực tế khác nhau hoàn toàn.
Thiên lệch một phần: nếu ngƣời phỏng vấn lần đầu tiên đƣợc hỏi WTP trả cho một
phần tài sản và sau đó đƣợc hỏi đánh giá cho toàn bộ thì số tiền ngƣời phỏng vấn đƣa ra
là nhƣ nhau vì tổng ngân sách của họ ổn định, vì vậy đễ sai lệch khi hỏi quy mô rộng lớn.
Thiên lệch khởi đầu: những phƣơng pháp để hỏi mức sẵn lòng chi trả WTP là đề
nghị một số tiền khởi đầu, việc ngƣời trả lời đồng ý hay từ chối chi trả sẽ dựa theo việc
tăng hay giảm đi số tiền này. Do đó, mức tiền đề xuất ban đầu sẽ ảnh hƣởng tới mức
WTP sau cùng của ngƣời trả lời.
Thiên lệch theo phƣơng tiện: nghiên cứu sử dụng phƣơng pháp định giá ngẫu nhiên
(CVM), ngƣời thiết kế bảng hỏi WTP nên điều tra xác định rõ phƣơng tiện đóng góp nhƣ
bằng tiền mặt, bằng tài khoản,… Ngƣời trả lời có thể có mức sẵn lòng chi trả tùy thuộc
theo phƣơng tiện đóng góp.
Các vấn đề thiên lệch của thực tiễn: do ngƣời nghiên cứu gây ra nhƣ thiết kế bảng
câu hỏi, kích thƣớc mẫu không đủ đại diện, không đảm bảo tính ngẫu nhiên,… Ngoài ra,
một trong những phƣơng pháp để hỏi mức sẵn lòng trả (WTP) là đề nghị một số tiền khởi
đầu nhƣng việc đồng ý hay từ chối chi trả của ngƣời đƣợc phỏng vấn sẽ ảnh hƣởng đến

việc tăng hay giảm số tiền đó.

2.4. Các yếu tố tác động đến mức sẵn lòng chi trả
Một số đặc điểm của ngƣời tiêu dùng cá nhân nhƣ nhân khẩu học xã hội đặc điểm
(thu nhập, nghề nghiệp, giáo dục, tuổi tác, giới tính, số lƣợng ngƣời trong gia đình ...),
hay rủi ro nhận thức và sự tham gia đóng một vai trò trung gian giữa bên ngoài yếu tố
quyết định của WTP (Derbaix, Siningaglia và Zidda, 2003; Dou, 2004).
Theo Hanley và Spash (1993), mức sẵn lòng chi trả của một cá nhân đƣợc nghiên
cứu có thể bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố hoặc các biến khác nhau bao gồm đặc điểm kinh
tế xã hội của ngƣời đó nhƣ thu nhập, trình độ học vấn, tuổi,… Khi áp dụng khái niệm
Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


14
mức sẵn lòng chi trả vào các lĩnh vực khác bên ngoài kinh tế môi trƣờng có thể xem xét
thêm các biến có thể ảnh hƣởng đến mức sẵn lòng chi trả. Các biến về đặc điểm kinh tế
xã hội của ngƣời phỏng vấn, các biến có thể ảnh hƣởng nhƣ tuổi, ngành nghề, nơi sống,
học vấn, thu nhập,…
Các yếu tố về đặc điểm nhà ở một phần quan trọng trong việc quyết định mua nhà
của ngƣời mua nhà (Opoku & Muhmin, 2010). Giá trị của đặc điểm căn hộ sẽ liên quan
đến việc căn hộ đó đƣợc mong đợi (Sirgy, 2005). Ông cho rằng một căn hộ đƣợc thiết kế
để đáp ứng các nhu cầu liên quan đến cuộc sống nhƣ: phòng ngủ và các tiện nghi sống
khác. Theo nghiên cứu cua Kauko (2006) đối với ngƣời dân tại Randstad ở Hà Lan thì
đặc điểm căn hộ có ảnh hƣởng đến việc chọn căn hộ hơn là vị trí của căn hộ.
Kauko (2007) thì khoảng cách là một yếu tố quan trọng trong ý định về sự thành
công hay thất bại của việc phát triển một dự án về nhà ở. Levine (1998) cho rằng thời
gian đi lại có ảnh hƣởng đến việc lựa chọn căn hộ của ngƣời mua nhà, đặc biệt là những
hộ gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống. Nhìn chung ngƣời mua nhà muốn chọn
những căn hộ có khoảng cách thuận tiện cho nơi làm việc của họ (Tu & Goldfinch, 1996)
Tan (2012), cho rằng ngƣời mua sẽ sẵn lòng chi trả thêm một khoản tiền cho căn hộ

có môi trƣờng xung quanh tốt. Một vài nghiên cứu chứng mình ngƣời mua sẵn lòng trả
thêm cho căn hộ để có môi trƣờng tốt và các vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006).
Theo Greenberg & Crossney (2005) thì vấn đề môi trƣờng xung quanh đƣợc chia là hai
hƣớng là tiêu cực và tích cực, điều này có xu hƣớng làm giảm hoặc tăng giá trị căn hộ
cũng nhƣ là mức sẵn lòng trả của ngƣời mua.
Các thuộc tính của môi trƣờng sống nhƣ một vị trí tốt, và chất lƣợng vật lý và xã hội
của khu phố cũng đóng một vai trò trong các quyết định về nhà ở (Cole, 2000).
Ở phƣơng Tây, nó đƣợc tìm thấy rằng những ngƣời có thiện chí trả tiền cao hơn để
cho khả năng tiếp cận với công việc, sạch sẽ và an ninh của khu phố, để tránh để sống
gần bãi rác, và cho chất lƣợng không khí cao hơn, so với phòng tập thể dục và dịch vụ
văn hóa (Hite, 2009 ; Torres et al, 2013). Nó chỉ ra rằng ngƣời tiêu dùng cũng xem xét
môi trƣờng sống khi họ mua một căn nhà, có lẽ vì những lý do liên quan đến sức khỏe.

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh


15
Mọi ngƣời sẵn sàng trả nhiều hơn cho an toàn khu và khả năng tiếp cận với các
công việc trong các quyết định mua nhà hơn cho các thuộc tính nơi ở thƣờng xuyên
chẳng hạn nhƣ kích thƣớc nhà, số phòng ngủ, và định hƣớng (Wang và Li, 2004, 2006).
Bằng chứng từ New Zealand cho thấy, mặc dù chính phủ đã giới thiệu cho các
thuộc tính nhà ở thân thiện với môi trƣờng, các yếu tố quyết định quan trọng nhất trong
các quyết định về nhà ở vẫn còn là vị trí và giá cả (Eves và KIPPES, 2010).
Các nền kinh tế-xã hội của ngƣời tiêu dùng sẽ ảnh hƣởng đến nhu cầu của họ về
chất lƣợng cuộc sống (Jenks, 2000). Ngƣời tiêu dùng sẵn sàng chi trả cho các thuộc tính
nhà ở bị hạn chế bởi sức mua của họ và đặc điểm cá nhân. Với sự sâu sắc của cải cách thị
trƣờng của Trung Quốc, các hộ gia đình có thu nhập thấp, trình độ học vấn thấp, và vốn
xã hội hạn chế khó có thể đủ khả năng nhà ở chất lƣợng tốt (Chen et al, 2001; Li, 2012;
Man et al, 2011; Ng, 2002).
Kết quả thực nghiệm cho thấy rằng khoảng cách ngắn đến nơi làm việc, trƣờng học,

và các cửa hàng bán lẻ đã đƣợc tìm thấy để ảnh hƣởng đáng kể giá nhà (Chin et al 2004,
Hui et al 2007, Jim và Chen 2006, Jim và Chen 2007, Redfearn 2009, Jim và Chen 2009,
Poudyal et al 2009). Điều này chỉ ra rằng giá nhà ở đƣợc xác định không chỉ bởi khả
năng tiếp cận, mà còn tiết kiệm chi phí vận chuyển.
Thông thƣờng, giá đầu tiên giai đoạn mô hình hƣởng thụ liên quan đến nhiều nhà ở
và khu phố đặc điểm có liên quan ảnh hƣởng đến giá cả nhƣ kích thƣớc ở, số phòng,...
(Malpezzi, 2002).
Không giống nhƣ các hàng hóa khác, kích thƣớc không gian nhà ở có nghĩa là vấn
đề vị trí cho dù đó là các trung tâm thƣơng mại và các lĩnh vực khác để truy cập đến việc
làm, hàng hóa và dịch vụ (Cheshire và Sheppard, 1995; Glaeser et al, 2008).
Diện tích nhà ở cũng là một trong những yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở. Thông
thƣờng các chủ nhà muốn sở hữu các đơn vị nhà ở lớn hơn bởi vì tình trạng biểu tƣợng đi
cùng với tài sản của mình (Tân, 2010).

Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh