Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thiệu Hóa, tỉnh Thanh Hóa

LỜI CAM ĐOAN
Tôi Nguyễn Thị Hương xin cam đoan rằng đồ án này là thành quả của bản
thân tôi trong suốt thời gian làm đồ án vừa qua.
Đồ án tốt nghiệp là thành quả từ sự nghiên cứu hoàn toàn thực tế, trên cơ sở
các số liệu phân tích thực tế mới, được thực hiện theo hướng dẫn của giáo viên
hướng dẫn.
Đồ án được thực hiện hoàn toàn mới, là của riêng tôi, không sao chép bất cứ
số liệu của đồ án nào khác.
Mọi sự tham khảo sử dụng trong đồ án đều được trích dẫn các nguồn tài liệu
trong báo cáo và danh mục tài liệu tham khảo.
Cuối cùng tôi xin cam đoan rằng đồ án là hoàn toàn trung thực, chính xác và
khoa học.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Sinh viên
Nguyễn Thị Hương

1


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh
viên, không những củng cố lại những kiến thức đã học mà còn vận dụng các kiến
thức đó vào thực tiễn, đồng thời giúp sinh viên nâng cao kiến thức luận, phương
pháp làm việc một cách hiệu quả đáp ứng nhu cầu thực tiễn và giúp cho sinh viên
có thêm nhiều kinh nghiệm trong công việc cũng như trong cuộc sống.
Từ những cơ sở đó, được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban

chủ nhiệm khoa Quản lý Đất đai Trường đại học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội tôi đã tiến hành thực tập tốt nghiệp với đề tài” Đánh giá thực trạng
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thiệu Hóa, tỉnh
Thanh Hóa”. Sau một thời gian thực tập tuy không dài nhưng cũng đem lại
cho tôi nhiều kiến thức bổ ích và cũng từ đây tôi rút được những kinh nghiệm
quý báu cho bản thân.
Để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
tới Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Đất đai Trường đại học Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội, các thầy cô giáo trong khoa. Đặc biệt là sự quan tâm, giúp đỡ
tận tình của cô giáo TS. Nguyễn Thị Hải Yến cùng toàn thể các thầy cô giáo
trong khoa Quản lý Đất đai.
Qua đây tôi cũng trân trọng gửi lời cảm ơn tới cán bộ lãnh đạo UBND
huyện Thiệu Hóa cũng như lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tận
tình giúp đỡ tôi trong thời gian thực tập. Mặc dù đã rất cố gắng nghiên cứu,
tìm hiểu nhưng thời gian còn hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót.
Tôi rất mong nhận được những ý kiến giúp đỡ của các thầy cô giáo và các bạn
để đề tài của tôi được hoàn thiện hơn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Thiệu Hóa, ngày tháng năm 2017
Sinh viên
Nguyễn Thị Hương

2


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTNMT
CHXHCN

ĐKĐĐ
GCN
HĐND
UBND
VPĐKQSDĐ

Chữ viết đầy đủ
Bộ Tài nguyên Môi trường
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Đăng kí đất đai
Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hội đồng nhân dân
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

3


MỤC LỤC

4


5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất

đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(sau đây gọi tắt là giấy
chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống
hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ
sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng,
quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ
quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả
và khoa học.
Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá
trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực,
thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không
thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc
sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện
đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và
một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp

6


nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại
Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Với đặc thù là huyện Huyện Thiệu Hóa nằm ở vị trí trung tâm trên bản
đồ hành chính tỉnh Thanh Hóa có 28 đơn vị hành chính (27 xã, 1 thị trấn),với

tổng diện tích tự nhiên là 15.991,72 ha. Huyện Thiệu Hóa chỉ đạo, thực hiện
trong nhiều năm qua.
Trên cơ sở đó, được sự đồng ý của Khoa quản lý đất đai Trường đại học
Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và dưới sự hướng dẫn cô giáo TS. Nguyễn
Thị Hải Yến, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thiệu Hóa, tỉnh Thanh Hóa”
2. Mục đích nghiên cứu và yêu cầu của đề tài nghiên cứu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện Thiệu Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
- Đề xuất giải pháp trong công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn
Thiệu Hóa.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, chính sách cấp GCN.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy, chính
xác, phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn
huyện .
- Nắm vững các kiến thức cơ bản đã học để phân tích, đánh giá được các
số liệu đã thu thập được một cách chính xác, trung thực và khách quan.
- Tiếp thu được toàn bộ công việc, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận
7


và tiếp cận với thực tế công việc để học hỏi và rèn luyện.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của địa
phương liên quan đến công tác cấp GCN
CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1

Cơ sơ khoa học về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1 Khái niệm người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất
Người sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước
cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, có quyền
và nghĩa vụ do pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.(14)
Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng
cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người sử dụng vi phạm pháp luật về đất đai.
8


*Nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đều là tài sản được định
nghĩa là bất động sản và được nhà nước công nhận bằng cách cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

9


* Khái niệm về quyền sở hữu ở Việt Nam
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản theo quy định của pháp luật . Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất và quyền
định đoạt tài sản. (14)
1.1.2. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của Đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát
sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch)
hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng
nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao
động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự,...), song cũng có
nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường
được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân
nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản
nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ
chức, cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký. (15)
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện
đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi
nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và
gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản
xuất và đời sống. (15)
Theo Điều 33 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 696 của Bộ Luật dân sự
năm 2005, việc đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi
cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối
tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất

chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà
10


nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc
thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác.(15)
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng
xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. (15)
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp
nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.(15)
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng
dưới nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy,
đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để
đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng
đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký
đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất
đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ
điều kiện. (15)

11


Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. (15)
1.1.2.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu
toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực
hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. (15)
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực
hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà
nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. (15)
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước
về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai.
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy
đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng
đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ
mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử
dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,... (15)

12

b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy
đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại
đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn
quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo
yêu cầu của quản lý đất. (15)
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển
ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất
đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần
biết gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,
hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử
dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. (15)
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị
trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt
đất). (15)
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất.
Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế,
xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. (15)
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký
đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở
thực hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất, giao đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới
thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành
chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng
pháp luật. (15)
13

c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế,
xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa
từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như:
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng
đất. Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc
đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất; (15)
- Công tác điều tra, đo đạc: kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ
đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký; (15)
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và
lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất
để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì
vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác
động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống
hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai,
vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp
sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn
thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu; (15)
- Công tác giao đất, cho thuê đất: Chính phủ hoặc UBND các cấp có
thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở
pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ
tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ
14

sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý
giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất
là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người
sử dụng đất khi đăng ký; (15)
- Công tác phân hạng và định giá đất: kết quả phân hạng và định giá đất
là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước
và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở
để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng; (15)
- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực
hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất
đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong
những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn
tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất
ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước. (15)
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,
đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội
dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc
lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh
tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,... (15)
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền
đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các
nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung
cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để
đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách,
chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin
15

cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác
phân hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất
đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được
người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống
kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất. (15)
1.1.2.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà
nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt:
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà
nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. (15)
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có
những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc
người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà
nước theo pháp luật. (15)
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do
hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. (15)
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững
mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai
mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà
nước về đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và
trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì
vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất
lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà
nước về đất đai. (15)
16


b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai

Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng,
đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được
giao, do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền
sử dụng đất đai. (15)
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền
sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất hay
cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một
số mục đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có
những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai
phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các
quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. (15)
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài
sản cố định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu
năm,...Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động
sản. Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu
nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để
đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu
đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc
điểm này. (15)
c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính
từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp: Trung ương,
tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước
với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã.
Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo:
17


- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký

đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà
nước của dân, do dân, vì dân”. (15)
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử
dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp
có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo đúng quy định của pháp luật. (15)
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai
cho cán bộ xã. (15)
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống
hồ sơ địa chính. (15)
1.1.3. Khái niệm, vai trò và ý nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
1.1.3.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyến sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Cấp giấy chứng nhận cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và
nhà ước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với
việc tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai. (14)
1.1.3.2. Vai trò
- Cấp GCN là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất
đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng
đất của họ. (14)

18


- GCN có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ
thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch

dân sự về đất đai. (14)
- GCN không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính
mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi (14)
- GCN còn giúp xử lý vi phạm về đất đai. (14)
- Thông qua việc cấp GCN, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn
lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được
nguồn tài chính lớn hơn nữa. (14)
- GCN là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh
tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên
mảnh đất của mình. (14)
1.1.3.3. Ý nghĩa
Cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà
nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân. (14)
Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh
tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản. (14)
1.2. Căn cứ pháp lý về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Một số văn bản pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014
Quy định chi tiết thi hành một số điểu Luật Đấtđai
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19 tháng 05 năm
2014 Quy định về hồ sơ Địa chính
- Bộ luật dân sự năm 2005
19


- Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một
số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
1.2.2. Một số quy định chi tiết
1.2.2.1.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. (1)
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện. (1)
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
20


gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật. (1)
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền

thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan
có thẩm quyền cấp. (1)
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người. (1)
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. (1)
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
21


chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn nếu có. (1)
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện

tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại Điều 99 của Luật này. (1)
Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ
trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định
của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được
cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo hợp đồng đã ký. (1)
1.2.2.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
* Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở. (1)
* Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở
tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chính phủ quy định cụ thể điều
22


kiện được ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (1)
1.2.2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng
nhận lần đầu
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; (14)
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và
Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của

Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây
gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử
dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì
phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về
quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng
nhà ở, công trình đã xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc
miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản
23


này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an
về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng,
an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh
Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có
tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền
kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ
đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa

đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
2. Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà
chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy
định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ
Khoản 1 Điều này. (14)
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số
04/ĐK.
3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng
đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã
được cấp Giấy chứng nhận gồm có :
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; (14)
24


b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện
trạng);
d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc
miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
1.2.2.4. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy

chứng nhận lần đầu
1.Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng
ký. (14)
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có
trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và
thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy
hoạch.(14)
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài
sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có
giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận
tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng
25