PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

PHÁP LUẬT VỀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TS. Phạm Văn Vo
Phó trưởng khoa luật Thương mại
Trường Đại học Luật TP.HCM


BỐ CỤC
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Luật kinh doanh bất động sản 2006;
Luật Đất đai 2003;
Luật Nhà ở 2005;
Bộ luật dân sự 2005;
Luật Đầu tư 2005;
Luật Xây dựng 2003;
Luật Thương mại 2005;
Luật doanh nghiệp 2005;


1. LUẬT KINH DOANH BĐS 2006

Văn bản

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2006
2. Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động
sản
3. Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thi hành
một số nội dung của NĐ 153/2007/NĐ-CP


1. LUẬT KINH DOANH BĐS 2006
1.1 Đối tượng áp dụng (Điều 2 LKDBĐS)
• Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất
động sản tại Việt Nam.
• Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động
kinh doanh bất động sản tại Việt Nam


1. LUẬT KINH DOANH BĐS 2006
1.2 Phạm vi áp dụng
Điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS,
bao gồm:
• Kinh doanh bất động sản;
• Kinh doanh dịch vụ bất động sản;


1. LUẬT KINH DOANH BĐS 2006
1.3 Kinh doanh bất động sản
1) Khái niệm kinh doanh BĐS
2) Các hình thức kinh doanh BĐS
3) Chủ thể kinh doanh BĐS
4) Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân KDBĐS

5) Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh
6) Điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh
7) Hình thức giao dịch nhà, công trình xây dựng
8) Nguyên tắc mua bán nhà, công trình XD
9) Nguyên tắc thuê nhà, công trình XD
10)Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình XD


1.3 Kinh doanh bất động sản
1) Khái niệm kinh doanh BĐS (K2Đ4)
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu
tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi.


1.3 Kinh doanh bất động sản
2) Các hình thức KDBĐS (K1Đ9 Luật KDBĐS)

– Kinh doanh nhà, công trình xây dựng:
• Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê
mua (Thuê mua nhà, CTXD là hình thức kinh doanh bất
động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu
nhà, CTXD đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua
theo hợp đồng thuê mua);
• Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại;
– Kinh doanh quyền sử dụng đất:

• Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên
đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
• Nhận chuyển nhượng QSSĐ, đầu tư công trình hạ tầng
để chuyển nhượng, cho thuê; thuê QSDĐ đã có hạ tầng
để cho thuê lại.


1.3 Kinh doanh bất động sản
3) Chủ thể kinh doanh BĐS
–

Cá nhân, tổ chức trong nước (được kinh
doanh đủ 5 hình thức);
Tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt
Nam định cư ở nước ngoài chỉ được kinh
doanh dưới 2 hình thức:

–

•
•

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ
tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;


1.3 Kinh doanh bất động sản
4) Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân

KDBĐS
– Điều kiện đăng kí kinh doanh BĐS (K1Đ8)
• Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;
• Phải có vốn pháp định;

– Điều kiện để thực hiện dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản:
• Phù hợp quy hoạch;
• Đáp ứng điều kiện về tài chính (Đ5 NĐ 153);


1.3 Kinh doanh bất động sản
5) Các loại BĐS được đưa vào KD (Đ6)
– Quyền sử dụng đất được tham gia thị
trường bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai;
– Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy
định của pháp luật về xây dựng;
– Các loại bất động sản khác theo quy định
của pháp luật.


1.3 Kinh doanh bất động sản
6) Điều kiện để BĐS được đưa vào KD
– Đối với nhà, công trình xây dựng (K1Đ7

LKDBĐS; Đ9 NĐ 71);
– Đối với quyền sử dụng đất (K2Đ7 LKDBĐS);
– Công khai thông tin BĐS đưa vào KD (Đ11
LKDBĐS)

6) Điều kiện để BĐS được đưa vào KD
Đối với nhà, công trình xây dựng
• Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
• Không có tranh chấp;
• Đảm bảo về chất lượng theo quy định của pháp luật;
• Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐ hành chính;
• Không nằm trong khu vực cấm xây dựng;
• Có hồ sơ bao gồm:

– Đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn: GCN sở hữu nhà, công
trình xây dựng và QSDĐ hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở
hữu, quyền sử dụng;
– Riêng đối với nhà, CTXD thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà
ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có GCN QSH, QSD:
thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn
giao đưa vào sử dụng;
– Đối với nhà, công trình đang xây dựng: giấy phép xây dựng hoặc hồ
sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt;
– Đối với nhà, CTXD hình thành trong tương lai: hồ sơ dự án, thiết kế
bản vẽ thi công và tiến độ XD nhà, CTXD đã được phê duyệt.


6) Điều kiện để BĐS được đưa vào KD
Đối với quyền sử dụng đất

– Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
– Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật;

– Không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành
quyết định hành chính của CQNN có thẩm quyền;
– TH chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc DA khu đô
thị mới, DA khu nhà ở, DA hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng
với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.


6) Điều kiện để BĐS được đưa vào KD
Công khai thông tin BĐS đưa vào KD
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–

Loại bất động sản;
Vị trí bất động sản;
Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
Quy mô, diện tích của bất động sản;
Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS;
Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và

xã hội có liên quan đến bất động sản;
Tình trạng pháp lý của BĐS bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng BĐS và giấy tờ có liên quan đến việc
tạo lập BĐS; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;
Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có);
Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan;
Các thông tin khác.


1.3 Kinh doanh bất động sản
7) Hình thức giao dịch nhà, công trình XD
– Mua bán nhà, công trình xây dựng (Đ22 Đ27 LKDBĐS);
– Cho thuê nhà, công trình xây dựng (Đ28 Đ32 LKDBĐS);
– Thuê mua nhà, công trình xây dựng (Đ33
Đ37 LKDBĐS).


1.3 Kinh doanh bất động sản
8) Nguyên tắc mua bán nhà, công trình XD (Đ22)

– Nhà, CTXD được mua bán bao gồm nhà, CTXD
đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành
trong tương lai;
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà,
CTXD thông qua sàn giao dịch bất động sản;
– Việc bán nhà ở phải kèm theo chuyển QSDĐ;
– Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ
về nhà, công trình xây dựng;
– Việc mua bán nhà, CTXD phải được lập thành hợp

đồng theo quy định của Luật KDBĐS và các quy
định khác của pháp luật có liên quan.


1.3 Kinh doanh bất động sản
9) Nguyên tắc thuê nhà, công trình XD (Đ28)
– Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà,
công trình xây dựng đã có sẵn;
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS cho thuê nhà,
CTXD phải thực hiện thông qua sàn giao dịch
bất động sản;
– Nhà, CTXD cho thuê phải bảo đảm chất lượng,
an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần
thiết khác;
– Việc cho thuê nhà, CTXD phải được lập thành
hợp đồng theo quy định của Luật KDBS và pháp
luật có liên quan.


1.3 Kinh doanh bất động sản
10) Nguyên tắc thuê mua nhà, CTXD (Đ33)

– Nhà, CTXD được thuê mua phải là nhà, CTXD
đã có sẵn;
– Nhà, CTXD được thuê mua phải bảo đảm chất
lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch
vụ cần thiết khác;
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS cho thuê mua
nhà, CTXD phải thực hiện thông qua sàn giao
dịch bất động sản;

– Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải
được lập thành hợp đồng;
– Việc thuê mua nhà, CTXD phải gắn với quyền sử
dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà, CTXD.


1.4 Kinh doanh dịch vụ BĐS
1)
2)
3)
4)

Khái niệm
Chủ thể kinh doanh DVBĐS
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân KDDVBĐS
Các hình thức kinh doanh dịch vụ BĐS


1.4 Kinh doanh dịch vụ BĐS
1) Khái niệm (K3Đ4)
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt
động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị
trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi
giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn
giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản,
đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản,
quản lý bất động sản.


1.4 Kinh doanh dịch vụ BĐS

2) Chủ thể kinh doanh DVBĐS (Đ9;
Đ10)
– Cá nhân, tổ chức trong nước;
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài.


1.4 Kinh doanh dịch vụ BĐS
3) Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân KDDVBĐS (K2, K3 Đ8)

– Phải đăng kí kinh doanh dịch vụ BĐS;
– Điều kiện đăng kí kinh doanh dịch vụ BĐS:
• Phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX trừ
kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS;
• Điều kiện về chứng chỉ môi giới, định giá
bất động sản.


1.4 Kinh doanh dịch vụ BĐS
4) Các hình thức kinh doanh DVBĐS (K3Đ4)
–
–
–
–
–
–
–

Dịch vụ môi giới bất động sản;
Dịch vụ định giá bất động sản;

Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
Dịch vụ tư vấn bất động sản;
Dịch vụ đấu giá bất động sản;
Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
Dịch vụ quản lý bất động sản.


4) Các hình thức kinh doanh DVBĐS

Môi giới bất động sản
– Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động (Đ44);
– Nội dung môi giới bất động sản (Đ45);
– Thù lao môi giới bất động sản (Đ46);
– Hoa hồng môi giới bất động sản (Đ47);
– Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động
sản (Đ48);
– Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động
sản (Đ49);
– Chứng chỉ môi giới bất động sản (Đ50).