Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện hoài đức, thành phố hà nộ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.16 MB, 102 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
KHOA ĐỊA LÝ
-------o0o-------
LUẬN VĂN THẠC SỸ
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Giáo viên hướng dẫn
: TS. Phạm Thị Phin
Học viên thực hiện
: Đinh Thị Nguyên
Hà Nội - 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích
dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Người thực hiện luận văn
Học viên
Đinh Thị Nguyên
LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình,
nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của các thầy cô giáo trong khoa Địa lý
trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội và đặc biệt của TS. Phạm
Thị Phin đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thiện
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Hoài
Đức, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức, Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, công
tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Học viên
Đinh Thị Nguyên
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
GCN
Nghĩa tiếng Việt
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT .............................................................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................... 4
1.1.1. Những khái niệm cơ bản ........................................................................ 4
1.1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................... 4
1.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ...................................................................................... 9
1.1.2. Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................... 10
1.1.2.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................... 11
1.2. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............... 13
1.2.1. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
Trung ương ..................................................................................................... 13
1.2.1.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................... 13
1.2.1.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................... 14
1.2.1.3. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................. 15
1.2.2. Hướng dẫn việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà
Nội và huyện Hoài Đức .................................................................................. 21
1.2.3. Những điểm đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013 ............ 23
1.3. Thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội ................................................................................................................. 25
CHƢƠNG 2. NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................... 32
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội ...................................... 32
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 32
2.1.1.1. Vị trí địa lý ....................................................................................... 32
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................ 33
2.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................ 33
2.1.1.4. Thuỷ văn .......................................................................................... 34
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 35
2.1.2.1. Dân số.............................................................................................. 35
2.1.2.2. Lao động, việc làm và thu nhập ...................................................... 35
2.1.2.3. Cơ sở hạ tầng .................................................................................. 35
2.1.2.4. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .................................... 37
2.1.3. Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................... 39
2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội ............................................................................ 40
2.2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai tại huyện Hoài Đức ................... 40
2.2.1.1. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất 40
2.2.1.2. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất ........................................................................................................ 41
2.2.1.3. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................... 41
2.2.1.4. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .............................. 42
2.2.1.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ................................................. 42
2.2.1.6. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai 43
2.2.1.7. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện
Hoài Đức và những tác động đến công tác đăng ký, cấp GCN ................... 43
2.2.2 Thực trạng và biến động sử dụng đất huyện Hoài Đức ...................... 44
2.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 .................................................... 44
2.2.2.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 ................................. 46
2.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện Hoài Đức ................................................................................................. 47
2.3.1. Thực trạng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ cho công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................... 47
2.3.1.1 Hiện trạng cở sở vật chất ................................................................. 47
2.3.1.2. Nguồn nhân lực ............................................................................... 49
2.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu ...................... 56
2.3.2.1. Những văn bản hướng dẫn triển khai công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .. 56
2.3.2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................ 57
2.3.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ... 60
2.3.3. 1. Thuận lợi ........................................................................................ 60
2.3.3.2. Khó khăn.......................................................................................... 61
2.4. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Hoài Đức ... 70
2.4.1. Quy trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai ...... 70
2.4.2. Kết quả đăng ký biến động đất đai ....................................................... 72
2.4.3. Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ... 73
2.4.3.1. Thuận lợi ......................................................................................... 73
2.4.3.2. Khó khăn.......................................................................................... 74
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................. 78
3.1. Các nhóm giải pháp chung ........................................................................ 78
3.1.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật...................................................... 78
3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ............................. 80
3.1.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ............................ 81
3.1.4. Giải pháp về tài chính ........................................................................... 82
3.2. Giải pháp cụ thể đối với huyện Hoài Đức ................................................ 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 87
1. KẾT LUẬN .................................................................................................... 87
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 89
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 91
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức giai đoạn 2011 – 2015
Bảng 2.2. Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2010-2015
Bảng 2.3. Diện tích tự nhiên của huyện Hoài Đức năm 2015
Bảng 2.4. Bảng biến động sử dụng đất huyện Hoài Đức giai đoạn 2010 – 2015
Bảng 2.5. Bảng kê tài sản cố định
Bảng 2.6. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu
Bảng 2.7. Bảng tổng hợp phân loại phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân (cấp
GCN lần đầu)
Bảng 2.8. Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra đối với cán bộ địa chính xã
Bảng 2.9. Bảng tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Bảng 2.10. Bảng tổng hợp phân loại phiếu điều tra đăng ký biến động đất đai
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong giai
đoạn hiện nay, nhu cầu sử dụng đất đai của con người ngày càng tăng, kéo theo đó là
yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng
hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này. Do đó, để kiểm soát được tình
hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là
giấy chứng nhận - GCN). Tuy nhiên, hiện nay tình hình cấp GCN đang gặp nhiều khó
khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm. Chính vì vậy việc đánh giá đúng
thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp
thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ của thủ
đô. Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, cơ chế thị trường
và tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng, quỹ đất có
nhiều biến động, số hộ được cấp giấy chứng nhận còn ít. Trong khi công tác quản lý
Nhà nước về đất đai tại huyện Hoài Đức vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình
trạng vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều. Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp
về đất đai trên địa bàn huyện còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hồi đất, bồi
thường khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Do vậy, việc đăng ký lần đầu và đăng
ký biến động trên địa bàn huyện phát sinh nhiều khó khăn, tiến độ triển khai chậm so
với kế hoạch đề ra.
Xuất phát từ những vấn đề trên, luận văn đã lựa chọn đề tài "Nghiên cứu thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Hoài
1
Đức, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công
tác này trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và tính pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài
Đức. Từ đó, rút ra những điểm mạnh, những vấn đề còn khó khăn và tồn tại, đồng thời
tìm hiểu những nguyên nhân của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu và số liệu: Nhằm thu thập các số liệu
về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất
đai, tình hình kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính
tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp so sánh: Phân tích, so sánh số liệu về thực trạng biến động của
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, từ đó rút ra những
mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ thu thập số liệu và so sánh, tiến
hành tổng hợp phân tích số liệu và làm rõ thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Xây dựng phiếu
điều tra và điều tra 160 phiếu. Trong đó 120 phiếu điều tra lấy ý kiến người dân về công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất lần đầu (thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất, thông tin
về chủ sử dụng đất, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp, thời gian thực hiện thủ tục hành
chính đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận, thái độ phục vụ của cơ quan chức năng
có thẩm quyền, sự hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai có liên quan, nguyện
vọng và kiến nghị của người dân với các cơ quan có thẩm quyền…); 20 phiếu điều tra
2
người dân đến thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai huyện Hoài Đức (hiểu biết quy định pháp luật về thủ tục đang cần làm,
sự hướng dẫn của cán bộ hướng dẫn tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ, thời gian giải quyết thủ
tục hành chính, thủ tục hành chính trong thực hiện đăng ký biến động…)
Điều tra 20 phiếu cán bộ tham gia thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận ở địa phương (cán bộ địa chính cấp xã). Những nội dung điều tra gồm:
Những khó khăn của công tác này tại địa phương (khó khăn trong việc xác định nguồn
gốc, tình trạng tranh chấp, hồ sơ lưu trữ, bản đồ địa chính, quy hoạch…); những vướng
mắc trong việc áp dụng chính sách, pháp luật của thành phố Hà Nội và của Trung
ương vào địa phương, trình độ chuyên môn, kiến nghị với cấp có thẩm quyền…
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiến
Ý nghĩa khoa học:
Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN là bước đầu tiên
quan trọng phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN nói riêng và cải cách thủ
tục hành chính nói chung.
Ý nghĩa thực tiễn:
Với kết quả đề tài nghiên cứu là bước đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết
hồ sơ đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hơn nữa vai trò của nhà nước
trong công tác quản lý đất đai. Đề ra kế hoạch cấp GCN hàng năm, giải quyết một số
vấn đề vướng mắc trong công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn
gồm 03 chương:
Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2: Nghiên cứu thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1. Những khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối với một tài sản bất kỳ, người sở hữu (quyền sở hữu) có ba quyền: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, đối với đất đai cũng vậy, tuy nhiên ở
nước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
Nhà nước đóng vai trò quản lý đất đai và trao quyền sử dụng cho người dân.
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích nhất
định theo quy định của pháp luật.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật. Trong đó việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có
Giấy chứng nhận, do đó việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vô cùng quan trọng, là
điều kiện cần để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.
Điều 46, Luật đất đai năm 2003 [12] quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của Luật này;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử
dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
4
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”.
Luật đất đai năm 2013 [13] đã có một số nội dung đổi mới cụ thể như sau:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa
hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá
nhân có liên quan.
Trong đó:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý
- Đăng ký quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sử hữu.
- Đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý nhà nước về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có
giá trị pháp lý như nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký thì
đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành hai hình thái:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu)
- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động)
a. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ
địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu được thực hiện trên phạm
vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:
5
Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay
từ cấp cơ sở.
Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp
xã, phường, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác.
Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán
bộ cấp cơ cở.
Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính.
* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải
thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải
quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất,
diện tích thửa đất…
Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định
của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các
quan hệ đất đai.
Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ đạo
chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan.
Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như: công tác đo đạc,
lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất
đai... để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất.
Đăng ký lần đầu được hoàn thành trong một thời gian nhất định.
* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất
trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy
định của pháp luật.
* Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng;
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký.
6
* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc điểm khác so với
đăng ký biến động
Tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với
trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đất đối
với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần
đầu cơ quan nhà nước phải thẩm tra xác minh rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy
định pháp luật về đất đai để công nhận và xác nhận chế độ sử dụng đất đối với thửa đất
(xác định diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng, nguồn
gốc sử dụng, mục đích sử dụng), quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sử hữu
có nhu cầu trên GCN.
Kết quả của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ
địa chính của Nhà nước và được cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất có đủ điều kiện.
b. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để
ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính theo
quy định của pháp luật
Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực tiếp
là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm
bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ
sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản
lý, sử dụng đất đai.
* Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc
đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất;
7
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi
vào sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật
đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến
động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứng nhận vào GCN đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử
dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo
quy định. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính.
* Đăng ký biến động có những đặc điểm khác so với đăng ký lần đầu
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã
xác định một chế độ sử dụng nhất định, sự thay đổi bất kỳ một nội dung nào liên quan
đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất đều phải phù hợp với quy định của pháp
8
luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội
dung đã đăng ký theo quy định.
Vì vậy quá trình đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi
theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và
chỉnh lý hoặc thu hồi GCN đã cấp.
1.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
a. Khái niệm
Theo Luật đất đai năm 2003 [12], Khoản 20, điều 4 quy định: “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Theo Luật đất đai năm 2013 [13], Khoản 16, điều 3 quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp
lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất”.
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
b. Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
9
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.1.2. Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Yêu cầu của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ lợi ích toàn dân về đất đai, làm cơ sở để
nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia đồng thời để nhà nước có
đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng
hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký đất đai phải chấp hành
đúng luật đất đai và các quy định của ngành quản lý đất đai, cụ thể:
- Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời
hạn sử dụng đất và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định.
- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội
dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài
liệu có liên quan.
Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện
đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
10
Đăng ký đất đai phải có tính kế thừa, có quan hệ với các nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai, các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan.
Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở cần thiết
cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai, là nguồn tư liệu vừa mang tính hiện trạng,
vừa mang tính pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết tranh
chấp đất đai.
Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp GCN là cơ sở thiết lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền hợp pháp của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đó
cũng là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên này.
1.1.2.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò vô cùng quan trọng, thông qua hoạt động
này giúp cơ quan nhà nước nắm chắc được quỹ đất, tình hình biến động về đất đai.
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác lập, quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng hệ thống
thông tin đất đai, cung cấp thông tin đất đai.
Đăng ký đất đai, cấp GCN tạo điều kiện cho việc công khai, minh bạch và dân
chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm không đăng ký
dẫn tới tranh chấp đất đai.
Trong công tác phân hạng và định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác phân hạng và định giá đất là:
- Là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trong
quá trình sử dụng như nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi chuyển quyền sử
dụng đất.
- Công khai, minh bạch việc tính mức thuế sử dụng đất, hạn chế việc đầu cơ,
giữ đất.
11
- Xác định được mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá đất.
- Xác định được thời hạn sử dụng đất tại thời điểm định giá đất
- Xác định được giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành công hoặc phù
hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Xác định được các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng
sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Trong công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai
- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với người sử
dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của UBND các
cấp, góp phần ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực.
- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành các quy định về chuyên môn, nghiệp
vụ trong lĩnh vực đất đai.
- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai đúng đối tượng đã đăng ký đất đai,
cấp GCN.
- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai xác định được khi có thay đổi về
ranh giới thửa đất.
- Xác định được thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Trong công tác thống kê đất đai
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác thống kê đất đai:
- Là cơ sở để tiến hành thống kê cho các đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
- Là cơ cở phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
- Là cơ sở cho việc phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất.
Trong việc tham gia thị trường bất động sản
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong việc tham gia thị trường
bất động sản:
- Đây là điều kiện cần và đủ để quyền sử dụng đất trở thành hành hóa lưu thông
trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn …
- Là căn cứ quyết định chính sách tài chính về đất đai.
- Ổn định thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản được công khai,
minh bạch, phát triển lành mạnh, tránh các giao dich ngầm.
12
1.2. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương
1.2.1.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là sự công nhận quyền của người sử dụng đất đối với
một thửa đất nhất định, đó là công việc mang tính chất pháp lý cao, do đó cũng có
những nguyên tắc nhất định.
Điều 98 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định những nguyên tắc cấp giấy chứng
nhận:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp có nhiều thửa đất nông nghiệp
trong cùng một xã, phường, thị trấn thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các
thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử
dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người
01 Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
13
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận khác để ghi cả họ, tên vợ và họ,
tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những
người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được
xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng
đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định và người sử dụng đất
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
1.2.1.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận là công việc mang tính chất pháp lý, là
sự công nhận về mặt pháp luật quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất. Dó đó
chỉ có cơ quan nhà nước bằng thẩm quyền của mình thực hiện việc đăng ký và cấp
giấy chứng nhận.
Điều 105 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận lần đầu:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp.
14
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8] quy
định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện
quyền của mình và trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận:
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên cơ
sở hợp nhất Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và
các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các
trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp
Giấy chứng nhận thực hiện như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân
nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
1.2.1.3. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của
các cơ quan có liên quan, đặc biệt là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cấp trung
ương là Bộ Tài nguyên và môi trường, cấp tỉnh, thành phố là Sở Tài nguyên và môi
trường, cấp huyện là Phòng Tài nguyên và môi trường, cấp xã trực tiếp là Cán bộ địa
chính xã. Do đó quá trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận có trình tự, thủ tục
15
nhất định, trong đó quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có liên quan.
Cụ thể như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ ta ̣i:
* Nơi tiế p nhâ ̣n hồ sơ:
Điề u 60, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8] quy đi ̣nh:
- Đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đấ t đai (VPĐKĐĐ) mô ̣t cấ p trực
thuô ̣c Sở t ài nguyên và môi trường theo
quy định tại Điều 5 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ.
- Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (quy ước là
nhóm đối tượng 1) nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyề n sử du ̣
ng đấ t
(VPĐKQSDĐ) cấ p huyê ̣n.
+ Người sử du ̣ng đấ t , chủ sở hữu tài sản là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo ,
tổ chức nước ngoài , cá nhân nước ngoài, người Viê ̣t Nam đinh
̣ cư ở nước ngoài về đầ u
tư ta ̣i Viê ̣t Nam (quy ước là nhóm đối tượng 2) nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ cấ p tỉnh.
- Người sử du ̣ng đấ t , chủ sở hữu tài sản l à hộ gia đình , cá nhân, cô ̣ng đồ ng dân
cư, người Viê ̣t Nam đinh
̣ cư ở nước ngoài đươ ̣c sở hữu nhà ở ta ̣i Viê ̣t Nam
có thể lựa
chọn nộp hồ sơ tại UBND cấ p xã .
Nơi đã thành lâ ̣p bô ̣ phâ ̣n tiế p nhâ ̣n và trả kế t quả
(Bộ phận mô ̣t cửa ) thì
VPĐKĐĐ, VPĐKQSDĐ, UBND cấ p xã tiế p nhâ ̣n thông qua bô ̣ phâ ̣n mô ̣t cửa .
* Hồ sơ đề nghi ̣cấ p GCN lầ n đầ u gồ m có :
Theo Điề u 8 – Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi
trường [2] Quy đinh
̣ về hồ sơ điạ chin
́ h, hồ sơ gồ m các loa ̣i giấ y tờ sau:
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
- Nếu có nhiều người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền
với đấ t thì kèm theo danh sách người sử dụng chung thửa đất chủ sở hữu chung tài sản
gắn liền với đất (mẫu 04b/ĐK) cùng với đơn
16
- Nếu cấp nhiều thửa đất nông nghiệp vào 1 GCN thì kèm theo danh sách các
thửa đất nông nghiệp cấp chung 1 GCN (mẫu 04c/ĐK) cùng với đơn
- Nế u đăng ký quyề n sở hữu nhiề u tài sản trên cùng mô ̣t thửa đấ t vào
1 GCN
thì kèm theo mẫu 04d/ĐK cùng với đơn
- Nế u đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t cho tổ chức
: Báo cáo kết quả rà soát hiện
trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo (mẫu 08a/ĐK)
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số
43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất (nếu có).
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất (nếu có).
- Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nế u có nhu cầ u chứng nhâ ̣n quyề n sở
hữu nhà ở hoă ̣c công triǹ h xây dựng
(trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu
nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở
, công trình đã
xây dựng). Sơ đồ nhà ở hoă ̣c công trin
̀ h xây dựng phải có xác nhâ ̣n của UBND cấ p xã
(đố i với chủ sở hữu là nhóm đố i tươ ̣ng 1); VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ (đố i với chủ
sở hữu là nhóm đối tượng 2);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức
trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Nế u
viê ̣c rà soát hiện trạng sử dụng đất thực hiện cho nhiều thửa đất thì kèm theo bảng thống
kê các thửa đất với Báo cáo rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất (mẫu 08b/ĐK)
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công
an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên
địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng,
trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy
chứng nhận;
17
