Báo cáo tổng hợp kết quả thẩm định dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại giao dịch thương mại thống nhất PRAZA

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Phần việc thẩm định của các thành viên trong tổ:
 Phần 1: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án:
1.a. Sự cần thiết đầu tư.
1.b. Các yếu tố đầu vào của dự án.
* CAO THỊ NGA+ NGUYỄN THỊ HẰNG+ TRẦN THỊ HIỀN
1.c. Quy mô, công suất, công nghệ.
1.d. Thời gian, tiến độ thực hiện dự án.
1.e. Phân tích tài chính , tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế - Xã hội của dự án.
 Phần 2: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án:
o Nguyễn Thành Sơn:
2.a. Sự phù hợp với quy hoạch
2.b. Sự đảm bảo các căn cứ pháp lý.
2.c. Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ.
2.4. Khả năng hoàn trả vốn
* ĐINH VIỆT HƯNG
2.5. Giải pháp phòng cháy, chữa cháy
2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như : Quốc phòng, an ninh môi trường và các quy
định khác của pháp luật có liên quan.

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Báo cáo tổng hợp kết quả thẩm định
Tên dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại giao dịch thương mại thống nhất

PRAZA
 Phần 1: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án:

1.a.Sự cần thiết đầu tư
- Khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có để xây dựn khu nhà ở, dịch vụ thương mại và văn
phòng, góp phần thực hiện chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2020.
- Đóng góp một phần vào quỹ nhà chung của Thành phố, giải quyết một phần nhu cầu về
dịch vụ thương mại và văn phòng làm việc trong điều kiện vẫn còn thiếu như hiện nay.
- Góp phần làm đẹp cảnh quan khu vực đang được đàu tư phát triển hiện đại còn đáp ứng
nhu cầu về chất lượng, về điều kiện sinh hoạt của người dân Hà Nội, góp phần nâng cao
chất lượng cuộc sống đô thị.
-> Vì vậy việc xây dựng " Trung tâm giao dịch thương mại Thống nhất Plaza " tại số 24
Lý Quốc Sư cho Công ty cổ phần in và thương mại Thống nhất là một việc cần thiết và
cấp bách, đáp ứng được nhu cầu phát triển của Công ty và xã hội.
- Tạo thành một khối dịch vụ thương mại, văn phòng làm việc hiện đại. Từng bước thực
hiện đồng bộ việc đầu tư xây dưng theo quy hoạch, phù hợp với chiến lược phát triển
kinh tế xã hội của Thủ đô.
- Mục tiêu là tạo nên một công trình đa chức năng, đáp ứng hiêu quả những nhu cầu về
văn phòng làm việc và tiêu dùng của người dân đo thị. Tạo một khu nhà ở mới với tiêu
chuẩn cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhân dân, tạo đà phát triển nhiều khu
chung cư cao tầng khác.
- Xây dựng hệ thống dịch vụ công cộng hiện đại, cung cấp và đáp ứng hiệu quả nhu cầu
về mua bán và tiêu thụ sản phẩm dịch vụ của người dân.
* Các điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội liên quan đến dự án
- Thành Phố Hà Nội có vị trí địa lý - chính trị quan trọng, có ưu thế đặc biệt. Hà Nội " là
trái tim của cả nước, đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa,
khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế ".
- Khu đất xây dựng là khu làm việc cao 1 và 2 tầng cốt cao đọ thấp nhất là +9.37m. Diều
kiện thông thoáng tốt, giao thông thuận tiện.
- Khí hậu đặc biệt rõ nét và có sự khác biệt của 2 mùa nóng và lạnh. Cùng với 2 thời kỳ

chuyển tiếp vào tháng 4 và tháng 10 thành phố có đủ 4 mùa xuân, hạ, thu và đông.
-Khu đất là nơi buôn bán sầm uất, dân cư làm nghề buôn bán thương mại thuần túy. Đời
sống vật chất tinh thần của nhân dân đã được nâng cao, mức thu nhập bình quân khoảng
900$/ người..
* Các chính sách kinh tế xã hội, quy hoạch, định hướng chiến lược phát triển
- Xây dựng, phát triển Thủ đô giàu đẹp, văn minh, hiện đại, tiêu biểu cho cả nước. Bảo
tồn và phát huy tinh hoa văn hòa truyền thống của Thủ đô ngàn năm văn hiến, xây dựng
con người thủ đô thanh lịch, văn minh..
- Tăng trưởng về kinh tế, GDP bình quân hàng năm...
- Nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân. Giảm hộ nghèo.
Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

* Định hướng phát triển thương mại và dịch vụ
- Xây dựng Hà Nội thành trung tâm thị trường hàng hóa bán buôn, thiết lập, củng cố và
phát triển các kênh phân phối hàng hóa và dịch vụ theo hướng văn minh hiện đại
- Tốc độ tăng trưởng kim ngạch xuất khẩu hàng hóa trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 20112015 đạt bình quân 14-15%/ năm và giai đoạn 2016-2020 là 13-14%/năm.
- Xây dựng và phát triển mạnh thương mại nội địa theo hướng hiện đại.
- Phát triển hạ tầng thương mại và các dịch vụ thương mại.
- Quy hoạch, xây dựng mạng lưới xăng dầu, các cơ sở giết mổ tập trung, đảm bảo vệ sinh
an toàn thực phẩm.
- Nâng cao chất lượng, mẫu mã, bao bì đóng gói của các sản phẩm công ngiệp xuất khẩu.
- Xây dựng văn hóa kinh doanh, văn minh thương ngiệp.
- Chú trọng phát triển thương mại khu vực nông thôn, miền núi. Trước mắt là thị trường
nội địa, nhất là khu vực nông thôn; phát triển các dịch vụ thương mại gắn liền với tiêu thụ
các sản phẩm nông nghiệp sach.

* Phân tích thị trường
- Nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là nền kinh tế khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, đang
hồi phục và kéo các nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam.
- UBND Thành phố Hà Nội, các cơ quan chức năng đã và đang chỉ đạo và thực hiện
nhiều dự án đầu tư, xây dựng các khu nhà ở và các trung tâm thương mại mới trên địa
bàn thành phố. Những công trình này hội đủ yếu tố của kiến trúc hiện đại, chăm sóc đời
sống của con người không chỉ trên phương diện về một chỗ ở đơn thuần mà nó thực sự là
nơi nghỉ ngơi, thư giãn, là mái ấm gia đình hiện đại
- Hiện nay có 10 trung tâm mua sắm, cửa hàng lớn, đại siêu thị, 81 siêu thị và siêu thị
điện máy, 2 trung tâm bán buôn và 11 trung tâm bán lẻ tại Hà Nội, cung cấp cho thị
trường.
-Khu đất là nơi buôn bán sầm uất, dân cư làm nghề buôn bán thương mại thuần túy. Đời
sống vật chất tinh thần của nhân dân đã được nâng cao, mức thu nhập bình quân ngày
càng tăng nên việc cạnh tranh của sản phẩm là hoàn toàn khả thi.
-> Dự án có tính cạnh tranh cao trên thị trường, hứa hẹn đem lại doanh số bán hàng tốt
khi đi vào vận hành.
*Thuận lợi
Hiên nay thị trường sản phẩm thương mại, dịch vụ tăng trưởng ổn định, không có nhiều
biến động lớn. Trong tương lai triển vọng thu lợi nhuận cao khá sáng sủa. Ngoài các sản
phẩm còn mang nhiều yếu tố cạnh tranh. Các yếu tố vị trí địa lí, kinh tế xã hội của quận
Hoàn Kiếm nói riêng và Hà Nội nói chung cũng là một thuận lợi không hề nhỏ của dự án.
Trong tương lai, khả năng mở rộng của dự án rất khả quan.
1.b.Các yếu tố đầu vào của dự án.
* Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào:
Đây là dự án có sản phẩm chính là văn phòng, hội trường nên các yếu tố đầu vào bao
gồm:
Nhu cầu về nước
Nhu cầu về điện
Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Nhu cầu về dịch vụ viễn thông
* Giải pháp đảm bảo các yếu tố đầu vào:
- Nguồn cung cấp điện: Nguồn cấp là điện lưới trung thế của thành phố Hà Nội. Ngoài
ra, tòa nhà còn đặt ra một máy phát điện tự động phòng khi mất điện thì máy phát sẽ cung
cấp cho cả tòa nhà.
- Nguồn nước: Nguồn nước được lấy từ hệ thống cấp nước sạch của thành phố Hà Nội,
được dẫn vào hệ thống bể chứa ở tầng hầm 1 rồi được bơm lên bể chứa trên mái để cung
cấp cho toàn bộ công trình.
- Hệ thống thông tin liên lạc :
+ Nội bộ tòa nhà: có hệ thống thiết kế nhằm đảm bảo liên lạc giữa các phòng bảo vệ và
các phòng kỹ thuật chính của tòa nhà. Trung tâm điều khiển hệ thống được đặt ở phòng
điều khiển trung tâm, tại các phòng điều kiện trung tâm, phòng kỹ thuật điện, phòng
máy, phòng bảo vệ, quầy trực… bố trí các điện thoại nội bộ.
+ Điện thoại thông thường: Tòa nhà được thiết kế đến dây điện thoại và các đầu chờ. Sau
khi các đơn vị vào thuê sẽ tự lắp đến thiết bị mình cần sử dụng.
-Giao thông: Trước mặt là Phố Lý Quốc Sư, bên cạnh là Ngõ Huyện từ đó đi ra trung tâm
thành phố thuận tiện nên rất thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa và nguyên vật liệu
xây dựng, thuận tiện cho việc sử dụng và vận hành công trình sau này.
1.c. Quy mô, công suất, công nghệ.
2.3.2. Quy mô công trình
- Lọai công trình : Lọai I
- Cấp công trình : Cấp III
2.3.3 . Nội dung đầu tư
2.3.3.2 .Đầu tư thiết bị chuyển sang Chương 7 : Tổng mức đầu tư
1.d.Thời gian, tiến độ thực hiện dự án.

4.6 Tiến độ triển khai dự án
+ Đã tổng hợp đầy đủ danh mục công việc một cách chi tiết không bị trùng lặp
+ Cách sắp xếp thứ tự các đầu công việc, các tổ hợp công tác và các hạng mục
xây dựng tuân theo đúng trình tự kĩ thuật XD
+ Tên công việc đã thể hiện được rõ loại công việc , phạm vi công việc
+ Thể hiện được mối quan hệ về kỹ thuật thực hiện của các công việc theo
nguyên lí tổ chức thi công
+ Thể hiện rõ ràng các mốc thời gian trọng yếu của tổng tiến độ thi công
Tuy nhiên còn một số thiếu sót sau :
+ Chưa nêu ra được căn cứ để lập tiến độ dự án vì vậy cần phải bổ sung
* Căn cứ vào thời gian phê duyệt dự án đầu tư của các cấp có thẩm
quyền.
* Căn cứ vào năng lực tài chính của chủ đầu tư, kế hoạch chuẩn bị vốn của
chủ đầu tư.
* Căn cứ vào yêu cầu kiến trúc, kết cấu công trình.
Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

* Căn cứ vào tiến độ thi công thực tế của các công trình có mức độ phức
tạp tương
tự.
* Căn cứ vào điều kiện tổ chức thực hiện và công nghệ thi công công trình.
* Căn cứ vào kế hoạch tổ chức đấu thầu xây lắp.
- Về thời gian thực hiện dự án:
+ Chưa ấn định rõ ràng thời gian xây dựng và thời gian tính toán :
* Thời gian xây dựng : 2 năm

* Thời gian tính tóan : 22 năm
+ Chưa có mốc thời gian cụ thể cần phải bàn giao công việc, từng hạng mục công
trình, dây chuyền sản xuất
+ Kế hoạch triển khai chưa khớp với biểu đồ tiến độ thực hiện dự án :
* Giai đọan chuẩn bị đầu từ : Từ đầu quýI /2012 đến đầu quý I/2013.
* Giai đọan thực hiện đầu từ bắt đầu từ giữa quý IV/2012 đến quý IV/2013.
*Giai đọan kết thúc : Cuối quý IV/2013.
+ Nội dung các giai đoạn của một dự án đầu tư chưa chính xác
Chỉnh sửa được bảng sau:

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Thời gian trong đấu thầu được đề cập tại nhiều Điều trong Luật và NĐ 85/2009/NĐ-CP
(chẳng hạn Điều 31 Luật Đấu thầu, Điều 8, Điều 10, Điều 33,.. NĐ 85/2009/NĐ-CP
Tại Điều 10 NĐ 85/2009/NĐ-CP quy định về “thời gian lựa chọn nhà thầu” trong KHĐT.
Theo đó có 2 nội dung:
1.

Thời gian bắt đầu tổ chức thực hiện việc lựa chọn nhà thầu (tính từ thời gian phát
hành HSMT (HSYC) hoặc tính từ thời gian phát hành HS mời sơ tuyển, hồ sơ quan tâm
(nếu áo dụng đấu thầu rộng rãi có sơ tuyển, mời quan tâm) : 7

2.

Khoảng thời gian kể từ lúc bắt đầu tổ chức thực hiện việc lựa chọn nhà thầu
(trường hợp không có sơ tuyển, mời quan tâm) tới khi ký được hợp đồng bao gồm:
+ Thời gian dành cho nhà thầu chuẩn bị HSDT (tối thiểu 15 ngày đối với đấu thầu trong
nước, tối thiểu 30 ngày đối với gói thầu quốc tế, tối thiểu 10 ngày đối với gói thầu quy
mô nhỏ), căn cứ Điều 31 Luật đấu thầu và Điều 33 NĐ 85/2009/NĐ- CP.
+ Thời gian đánh giá HSDT tính từ ngày mở thầu đến khi BMT có báo cáo kết quả đánh
giá HSDT trình chủ đầu tư xem xét, phê duyệt (tối đa 45 ngày đối với đấu thầu trong
nước, tối đa 60 ngày đối với gói thầu quốc tế, tối đa 20 ngày đối với gói thầu quy mô
nhỏ) căn cứ Điều 31 Luật Đấu thầu và Điều 33 NĐ 85/2009/NĐ-CP
+ Thời gian thẩm định kết quả đánh giá HSDT (tối đa 20 ngày, trường hợp kết quả lựa
chọn nhà thầu trình thủ tướng chính phủ thì tối đa 30 ngày), căn cứ Điều 31 Luật đấu thầu
+ Thời gian để Chủ đầu tư xem xét, phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu (tối thiểu 10
ngày), căn cứ Điều 8 NĐ 85/2009/NĐ-CP
5.1.2 Tiến độ khai thác công suất của dự án
- Năm thứ nhất diện tích cho thuê chỉ đạt 70% đến 90% diện tích sàn .
- Năm thứ hai diện tích cho thuê đạt 95% diện tích sàn
- Từ năm thứ 3 trở đi có thể đạt 100% công suất dự án.
1.e. Phân tích tài chính , tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế - Xã hội của dự án.
- Các cơ sở tính toán tổng mức khá đầy đủ và sát thực.7 khoản chi phí để tính ra
tổng mức đầu tư được tính toán chi tiết và chính xác.Bố cục trình bầy cũng rất hợp
lý,đẹp mắt.
- Khả năng huy đông vốn cũng được trình bầy khá cụ thể, rõ ràng tuy nhiên cần bổ
sung bảng kế hoạch huy động vốn P1.

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

- Về hiệu kinh tế quả doanh thu cũng được tính toán và đề cập chi tiết.
 Tuy nhiên : chưa đề cập các phương pháp lập TMĐT (Có 4 phương pháp):
:
1. xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
2. phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của

công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình
3. phương pháp xác định theo số lượng của dự án có các công trình xây dựng, có
chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện
4. phương pháp kết hợp
- Kế hoạch khấu hao tài sản cố định: không nêu rõ những tài sản như thế nào được xếp
vào tải sản cố định : Tài sản cố định là những tài sản thoả mãn đồng thời cả bốn tiêu
chuẩn dưới đây thì được coi là tài sản cố định:
a. Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài
sản
đó
b. Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách tin cậy;
c.
Có
thời
gian
sử
dụng

từ
1
năm
trở
lên;
d. Có giá trị theo quy định hiện hành (từ 10.000.000 đồng trở lên).
- Chưa diễn giải cách tính chi phí đào tại và chuyển giao công nghệ
- Không nói rõ dự phòng phí do yếu tố khối lượng phast sinh là giá trị được tính trước
thuế hay sau thuế
- Tính sai và không diễn giải cách tính bảng 7,9 : Chỉ số trượt giá hàng năm
7.3.1 Xác định chi phí xây dựng
- Hiện nay dùng Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng Công
bố Tập Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp , để tra suất vốn
đầu tư .
- Lấy theo tỷ lệ % đơn giá.

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Bảng 7.4 : Tổng hợp chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ
ĐVT: đồng
Diễn giải
TT

Khỏan mục chi phí

[1]
1
2

[2]
[3]
Hệ thống PCCC
HT
Hệ thống điều hòa trung tâm
HT
Hệ thống trang âm phục vụ hội
trường
HT
Hệ thống điện nhẹ
HT
Cộng

3
4

o
o
o
o

Đơn vị

Thành tiền

[4]
500.000
2.800.000

Tỷ lệ phần
trăm
so với đơn giá
[5]
0,40%
0,18%

500.000
1.300.000

0,40%
0,31%

Đơn giá

Trước thuế

VAT

Sau thuế

[6]=[4]*[5]
2.000
5.000

[7]=[6]*10%

200
500

[8]=[6]+[7]
2.200
5.500

2.000
4.000
13.000

200
400

2.200
4.400
14.300

7.3.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác
* Căn cứ xác định:
Nội dung chi phí
Các định mức chi phí hiện có
Khối lượng và đơn giá
Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm… theo quy định
Áp dụng Quyết định số 957/QĐ- BXD ngày 29/9/2009 về định mức tỷ lệ chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

dựng công trình, ta tính cho các chi phí trên được tính theo đinh mức tỷ lệ phù hợp với các
điều khoản quy định trong công văn.
Tính toán các tỉ lệ định mức cho các loại chi phí.
A.CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN (GQLDA).
•
•

Được tính theo công văn 957/2009/QĐ-BXD
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án
từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa
công trình vào khai thác sử dụng.
• Định mức chi phí quản lý dự án được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của chi phí xây dựng và
chi phí thiết bị chưa có thuế giá trị gia tăng trong tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng
công trình được duyệt.
• Áp dụng công thức:
GQLDA = TQLDA *(GXDtt + GTBtt)
Trong đó: GQLDA : Chi phí quản lý dự án
TQLDA : Định mức tỷ lệ tra bảng 1 (QĐ 957).
B.CHI PHÍ TƯ VẤN.
1.Chi phí lập dự án khả thi.(GLDA)
•
•

Được tính theo công văn 957/2009/QĐ-BXD
Định mức chi phí lập dự án đầu tư được lấy theo phần trăm ( %) chi phí xây dựng và thiết bị
chưa có thuế VAT của dự án.
• Công thức tính: GLDA=TLDA*(GXDtt + GTBtt)

Trong đó: GLDA: Chi phí lập dự án khả thi.
TLDA : Định mức tỷ lệ tra bảng 2 QĐ 957.
2.Chi phí thẩm tra hiệu quả , khả thi dự án(GTTDA)
Được tính theo công văn 957/2009/QĐ-BXD
-

Công thức tính : GTTDA=TTTDA*(GXDtt + GTBtt)
Trong đó GTTDA: Chi phí thẩm tra hiệu quả, khả thi dự án
TTTDA : Định mức tỷ lệ tra bảng 14 QĐ 957.
3.Chi phí thiết kế bản vẽ thi công -2 bước (GTK)
Chi phí thiết kế được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại
Quyết định này) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán
của công trình được duyệt. Trường hợp dự án gồm nhiều loại công trình thì chi phí thiết kế
Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

được xác định riêng theo từng loại công trình và tính theo quy mô chi phí xây dựng trong dự
toán của từng công trình được duyệt.
Điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế: (mục 3.3.6.2- QĐ 957)
4.Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công(GTTTK)
Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công đối với công trình có yêu cầu thiết kế 1 bước và 2 bước xác
định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại bảng số 15 trong Quyết định
957-BXD) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán công
trình được duyệt.
5.Chi phí thẩm tra dự toán.(GTTDT).
Chi phí thẩm tra dự toán xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại

bảng số 16 trong Quyết định này) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia
tăng) trong dự toán công trình hoặc dự toán gói thầu được duyệt.
6.Chi phí lập hồ sơ mời thầu.(GHSMT).
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức tỷ
lệ phần trăm (%) (định mức công bố tại bảng số 17 trong Quyết định này) và nhân với chi
phí xây dựng (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán gói thầu được duyệt.
Công thức tính : GHSMT=TDTTC*GXDtt
TDTTC:Định mức tỷ lệ chi phí lập hồ sơ mời thầu thi công xây dựng( tra Bảng 17 QĐ 957 ).
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị tính theo định mức tỷ lệ
phần trăm (%) (định mức công bố tại bảng số 18 trong Quyết định này) và nhân với chi phí
vật tư, thiết bị (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán gói thầu được duyệt.
Công thưc tính : GHSMT=TDTTB*GTBtt
TDTTB: Định mức tỷ lệ chi phí lập hồ sơ mời thầu mua sắm thiết bị.( tra Bảng 18 QĐ 957).
7.Chi phí giám sát xây dựng( GGSXD)
Chi phí giám sát thi công xây dựng xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức
công bố tại bảng số 19 trong Quyết định này) và nhân với chi phí xây dựng (chưa có thuế giá
trị gia tăng) trong dự toán gói thầu xây dựng được duyệt.
Công thức tính : GGSXD=TGSXD*GXDtt
TGSXD: Định mức tỷ lệ chi phí giám sát xây dưng ( tra Bảng 19 QĐ 957).
8.Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (GGSTB)
Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (định mức công
bố tại bảng số 20 trong Quyết định này) và nhân với chi phí thiết bị (chưa có thuế giá trị gia
tăng) trong dự toán gói thầu thiết bị được duyệt.

Công thức tính : GGSTB=TGSTB*GTBtt
Trong đó TGSTB: Định mức tỷ lệ chi phí giám lắp đặt thiết bị( tra Bảng 20 QĐ 957 )
9.Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng
Dựa theo Thông tư 11/2005/TT-BXD : Lấy = 35% * Chi phí giám sát thi công xây dựng
công trình
C.CHI PHÍ KHÁC .
1.Lệ phí thẩm định dự án.(GTĐ)
Căn cứ Điều 3 TT 176/BTC-6/12/2011
GTĐ

=

Tổng mức đầu tư
x
được phê duyệt

Mức thu

Tổng mức đầu tư được phê duyệt tạm lấy bằng tổng mức đầu tư tạm tính
TMĐTtạm tính= Gxd + Gtb+Ggpmb+GQL+GTV+Gk ( xem Bảng )
GQL+GTV+Gk=10%( Gxd + Gtb)
Mức thu =TTĐ : Tra biểu mức thu phí thẩm định dự án ban hành kèm TT 176/BTC-6/12/2011
2.Chi phí bảo hiểm.( GBH)
Căn cứ 33/2004/QĐ-BTC Về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt.
GBH=TBH*(GXDtt + GTBtt)
Trong đó : TBH: Phần trăm (%) giá trị công trình gồm giá trị xây dựng và thiết bị ( chưa có
thuế )
Lấy TBH= 0.3%
3.Chi phí thẩm tra ,phê duyệt quyết toán (GPDQT)
Căn cứ Thông tư 19/2011/TT-BTC ngày 14/02/2011

Điều 18. Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán và định mức chi phí kiểm toán dự
án hoàn thành được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư được duyệt (hoặc được điều chỉnh)
của dự án cụ thể và tỷ lệ quy định tại Bảng Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán,
chi phí kiểm toán.
GPDQT=TPDQT*TMĐTtạm tính
TPDQT: Đinh mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán ( tra Bảng tại điều 18 TT19/2011BTC)
Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

4.Chi phí kiểm toán (GKT)
GKT=TKT*TMĐTtạm tính
TKT: Đinh mức chi phí kiểm toán ( tra Bảng tại điều 18 TT 19/2011-BTC)
(CHI PHÍ TƯ VẤN KHÁC CÒN LẠI (GKCL)
GKCL= 10%*(GXDtt+GTBtt)-GQLDA-GTV-Gk
Bảng tổng hợp chi phí xây dựng và thiết bị
ST
T
1
1
2
3
4
5

Nội dung tính toán
2

ĐVT
3
1000đồn
Chi phí xây dựng
g
1000đồn
Chi phí mua sắm thiết bị
g
1000đồn
Chi phí lắp đặt thiết bị
g
Chi phí đào tạo chuyển 1000đồn
giao công nghệ thiết bị
g
1000đồn
Tổng chi phí thiết bị(Gtb) g
1000đồn
Tổng Gxd+Gtb
g

Đơn vị : 1000đ
Chi
phí
Chi
trước thuế
Thuế VAT
sau thuế
4
5

6

phí

66.319.580

6.631.958

72.951.538

14.503.900

1.450.390

15.954.290

498.200

49.820
1.30

548.020

13.000

0

14.300

15.015.100

1.501.510

16.516.610

81.334.680

8.133.468

89.468.148

Bảng 7.7 . Tổng hợp chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác
ST
T

Khoản mục chi phí
Tổng mức đầu tư tạm tính

Thành tiền
Trước thuế

Cách tính
GXDtt+GTBtt+GBT+GQLDA+GTV+GK

170.186.148

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

A
1
B
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án
Chi
phí
tư
vấn
đầu
tư
xây dựng công trình
Khảo
sát
địa

chất
công
trình
phục vụ công tác thiết kế
Chi phí lập dự án
Chi
phí
thiết
kế
bản
vẽ
thi công ( 2 bước)
Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và
tính khả thi của dự án đầu tư
Chi
phí
thẩm
tra
thiết
kế
bản vẽ thi công
Chi
phí
thẩm
tra
dự
tóan
công trình
Lập hồ sơ mời thầu xây dựng và đánh giá
hồ sơ dự thầu thi công xây dựng

Lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ
dự thầu cung cấp lắp đặt thiết bị
Chi
phí
giám
sát
thi
công
xây dựng CT
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
Lập báo cáo đánh giá tác động MT,
thỏa thuận PCCC, cấp thóat nước, cấp điện

1,677%* (Gxd+Gtb)

3.990.191

0,362%*(Gxd+Gtb)

140.000
294.432

2,221%*Gxd

1.472.958

0,054%*(Gxd+Gtb)

43.921

0,128%*Gxd

84.889

0,124%*Gxd

82.236

0,135%*Gxd

89.531

0,278%*Gtb

41.742

1,806%*Gxd
0,623%*Gtb

1.197.732
93.544

TT

30.000

35,00%* Chi phí giám
thi công xây dựng CT

3

4
5

Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng
công trình xây dựng
Chi phí khác
Lệ phí thẩm định dự án
Chi phí bảo hiểm công trình
Chi
phí
thẩm
tra
phê
duyệt
quyết tóan vốn đầu tư
Chi phí kiểm tóan
Chi phí nghiệm thu bàn giao

D

Chi phí tư vấn, khác còn lại

E-(A+B+C)

12
C
1
2

1.363.982,5

8
1.363.983

sát

0,011%*TMĐTtạm tính
0,300%*(Gxd+Gtb)

419.206
910.078
18.720
244004,04

0,139%*TMĐTtạm tính
0,212%*TMĐTtạm tính
TT

236558,746
360794,634
50000
1869217
Trang 6

SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

E

GQLDA+GTV+GK

10%*(GXDtt+GTBtt)

8133468

TỔNG

A+B+C+D

8133468

7.3.6. Chi phí dự phòng
Trong đó :
: Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá
=
Trong đó :
: Vốn đầu tư vào dự án năm
: Lãi vay năm thứ t
: Mức trượt giá bình quân tính trên cơ sở chỉ số giá xây dựng công trình theo loại hình
công trình tối thiểu là 3 năm gần nhất .

Bảng chi phí dự phòng 1 (

)

ĐVT : 1.000 đ
STT
Nội dung

1
Chi phí xây dựng
2
Chi phí thiết bị
Chi
phí
bồi
thường
3
giải phóng mặt bằng
4
Chi phí quản lý dự án
5
Chi phí tư vấn đầu tư XD
6
Chi phí khác
7
Chi phí tư vấn, khác còn lại
8
Dự phòng 1

Chi phí trước thuế
66.319.580
15.015.100
80.718.000
1.363.983
3.990.191
910.078
1.869.217
17.018.615

Thuế VAT
10%
10%

Chi phí sau t

10%
10%
10%
10%
10%
Trang 6

SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Khi tính chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (G DP2) cần căn cứ vào độ dài thời gian thực
hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trường trong thời gian thực
hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng. Chi phí
dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:
GDP2 = ∑ (Vt - LVayt){[1 + (IXDCTbq )]t - 1}
Trong đó:
- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);
- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1÷T) ;
- Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;
- LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t.

- IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công
trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính
đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây
dựng); ( Năm 2008 do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế nên chỉ số giá xây dựng công
trình bị đột biến, để bảo đảm tính khách quan ta loại bỏ giá trị năm 2008 thay vào đó là trị số
trung bình của năm 2007 và năm 2009 )

Bảng 7.9. Chỉ số trượt giá hàng quý
STT
1
2
3
4
5

Chỉ tiêu
Chỉ
số
giá
xây
(theo công bố của bộ xây dựng)

dựng

2007

2009

2010

2011

175

232,25

162,54

199,96

1,3271
0,3271

0,6998
-0,3002

1,2302
0,2302
0,0857
0,021

Chỉ số trượt giá liên hoàn
Mức độ trượt giá từng năm
Mức độ trượt giá bình quân hàng năm
Mức độ trượt giá bình quân hàng quý

→Cách tính :
• Chỉ số trượt giá liên hoàn =
•

Mức độ trượt giá từng năm = Chỉ số trượt giá liên hoàn – 1

•
•

Mức độ trượt giá bình quân hàng năm =
Mức độ trượt giá bình quân hàng quý =

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Bảng 7.11. Tính dự phòng trượt giá sau thuế
Đơn vị tính : 1000đ
Thời gian
TT Nội dung
1
2
3
4
4

Quý I/2012
Chi phí đầu tư
27.400.92
chưa có trượt giá

9
Hệ số trượt giá
1,02
từng quý (1+k)^t
1
Chi phí đầu tư
27.988.25
có trượt giá (=1*2) 1
587.32
Trượt giá (=3-1)
2
Cộng
dồn
587.32
trượt giá(Gdp2)
2

Quý
II/2012
27.260.41
9
1,04
3
28.441.56
3
1.181.14
4
1.768.46
6

Quý
III/2012
28.549.45
6
1,06
6
30.424.90
5
1.875.44
9
3.643.91
5

Quý
IV/2012
14.131.46
0
1,08
9
15.382.57
0
1.251.11
0
4.895.02
5

Quý I/2013
13.844.30
9
1,11

2
15.393.01
2
1.548.70
3
6.443.72
8

Quý
II/2013
18.794.01
6
1,13
6
21.344.32
3
2.550.30
7
8.994.03
5

Quý
III/2013
18.794.01
6
1,16
0
21.801.82
5
3.007.80

9
12.001.84
5

Quý
IV/2013
19.523.81
9
1,18
5
23.133.88
2
3.610.06
2
15.611.907

Dự kiến chi phí phân bổ cho các năm xây dựng
Chưa VAT
Tổng số vốn

81

Tự có( 75%)

36

Đi vay(25%)

45

Có VAT
168.399.3
185.239.3
19
126.299.5
138.929.48
9
42.099.8
46.309.83
0
Trang 6

SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Các công việc cần thực hiện trong thời gian xây dựng của dự án :
+ Xác định tiến độ thực hiện dự án theo thứ tự các công việc thực hiện theo thời gian đảm
bảo các công việc thực hiện nhịp nhàng không chồng chéo , thời gian gián đoạn là ít nhất .
Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng được thực hiện như sau:
 Tất cả các số liệu trong bảng đều chưa tính thuế VAT
 Liệt kê tất cả các công việc dựa vào bảng tiến độ thực hiện dự án phân bổ vốn cho từng
quý .Phân bổ vốn theo nguyên tắc phân bổ đều theo thời gian , phân bổ hết vốn tự có rồi mới
đến vốn vay.
Dự án bắt đầu đi vay vào quý II/2013

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Bảng 7.10. Dự kiến chi phí phân bổ cho các năm xây dựng
ĐVT

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG



ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG

ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

7.5. Phương án huy động và hoàn trả vốn
Dự trù lãi vay vốn trong thời kỳ xây dựng
* Các căn cứ xác định :
+ Kế hoạch huy động vốn của dự án
+ Lãi suất vay vốn :



•

•


+ Vốn vay được vay ở đầu quý II /2013
*Cách tính:
Tổng số tích luỹ ở cuối mỗi quý= Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay trong quý + Số
tiền lãi phải trả ở cuối quý
Vốn vay trong quý k là : Vk
Vốn lũy tích ở cuối quý k : A1 = V1
Ak = Vk-1*( 1+ r ) + Vk
Lãi vay sinh ra trong quý : L1 = 0
Lk =L k-1 * r
Lãi vay lũy tích đến cuối quý : T1 = L1

•

Tk =

STT

Nội dung

1

2

1

Vốn vay huy động trong quý

2

Vốn lũy tích ở cuối quý

3

Lãi vay sinh ra trong quý

4

Lãi vay lũy tích đến cuối quý

QII/2013
4
3.681.05
3
3.681.05

3
-

QIII/2013
QIV/2013
5
6
18.794.01
6
19.523.819
22.624.52
0
43.066.895
149.45
1
918.556
149.45
1
1.068.006

Trang 6
SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

o 7.6. Tổng hợp vốn đầu tư bao gồm lãi vay

o

o Bảng 7.14. Tổng hợp vốn đầu tư bao gồm lãi vay

o
o

o

o

o

o

o

Đơn vị tính : 1000đ
o Nội
dun
g
o Chi
phí
xây
dựn
g
o Chi
phí
thiết
bị
o Chi
phí

bồi
thườ
ng
giải
phó
ng
mặt
bằn
g
o Chi
phí
quả
n lý
dự
án ,
chi
phí
tư
vấn

o
o
o

o
o
o
o
o
o

o
o
o

o
o
o
Trang 6

SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG


ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
GVHD : ĐINH ĐĂNG QUANG

o Nội
o

o
o
o

o
o

o
o

o

dun
g
ĐT
XD
và
chi
phí
khác
Tron
g đó
+
Lãi
vay
vốn
tron
g
thời
gian
xây
dựn
g
+
Vốn
lưu
độn
g
ban
đầu
Chi

phí
dự
phò
ng
(GD
P=
GD
P1 +
GD

o
o
o

o

o

o

o
o
o

o

o
o

o

o
o
Trang 6

SVTH : NHÓM 4 – LỚP 509116 – ĐẠI HỌC DL PHƯƠNG ĐÔNG