Các loại thuế liên quan đến bất động sản và các văn bản pháp luật liên quan

Trường Đại học Tài chính Marketing
Khoa Thẩm định giá- Kinh doanh bất động sản

Đề tài: 1/ Các loại thuế liên quan đến BĐS và các văn bản pháp luật liên quan
2/ So sánh các tiêu chuẩn TDDG hiện nay so với quá khứ
3/ Bảng giá đất năm 2015

Giảng viên: Nguyễn Chí Nguyên
Sinh viên: Diệp Nguyệt Mỹ
Lê Thị Liên
Lê Yến Nhi
Hồ Thị Ngọc Hạnh
Vũ Hải Huynh


I/THUẾ VÀ VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN
A. Các loại thuế liên quan đến bất động sản:
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
• Thuế sử dụng đất nông nghiệp
• Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
• Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
• Thuế GTGT
B. Các văn bản thuế liên quan đến bất động sản:
I. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
1. Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày 10/07/1993. (Hiệu lực từ ngày
01/01/1994)
•

Đất chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp là đất dùng vào sản xuất nông nghiệp bao
gồm :
- Đất trồng trọt

- Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản
- Đất rừng trồng.
•

Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp :

- Diện tích
- Hạng đất
- Định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của
từng hạng đất.
• Diện tích tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích giao cho hộ sử dụng đất
phù hợp với sổ địa chính Nhà nước. Trường hợp chưa lập sổ địa chính thì diện tích
tính thuế là diện tích ghi trên tờ khai của hộ sử dụng đất.
•

Căn cứ để xác định hạng đất gồm các yếu tố :

- Chất đất


- Vị trí
- Địa hình
- Điều kiện khí hậu, thời tiết
- Điều kiện tưới tiêu.
• Định suất thuế một năm tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất như
sau :
a. Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản :
Hạng đất

Định suất thuế ³

1

550 ³

2

460 ³

3

370 ³

4

280 ³

5

180 ³

6

50

b. Đối với đất trồng cây lâu năm :
Hạng đất

Định suất thuế ³

1

650 ³

2

550 ³

3

400 ³

4

200 ³


5

80 ³

c. Đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hàng năm chịu mức thuế như
sau :
o Bằng 1,3 lần thuế đất trồng cây hàng năm cùng hạng, nếu thuộc đất hạng
1, hạng 2 và hạng 3
o Bằng thuế đất trồng cây hàng năm cùng hạng, nếu thuộc đất hạng 4, hạng
5 và hạng 6.
d. Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần chịu mức thuế bằng
4% giá trị sản lượng khai thác.
• Hộ sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức diện tích theo quy định của Luật

đất đai, thì ngoài việc phải nộp thuế theo quy định tại Điều 9 của Luật này, còn
phải nộp thuế bổ sung do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định đối với phần diện
tích trên hạn mức.
2. Nghị định số 74-CP ban hành ngày 25/10/1993 Quy định chi tiết thi hành Luật
thuế sử dụng đất nông nghiệp.
3. Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
4. Nghị định số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/03/2011 Quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về miễn,
giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
5. Thông tư 120/2011/TT-BTC ngày 16/08/2011 Hướng dẫn Nghị định số

20/2011/NĐ-CP ngày 23/3/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về việc
miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
II. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
1. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ban hành ngày 17/06/2010. (Hiệu lực từ

ngày 01/01/2012)
• Đối tượng chịu thuế
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác,
chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích
kinh doanh.


• Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất.
• Giá tính thuế
- Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với

giá của 1m2 đất.
- Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:
a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
o Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính
thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.
o Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu
công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây
dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa
để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ
nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
o Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều
tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
o Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì
50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
trong tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;
c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện
tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng.
- Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm,
kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
• Thuế suất
- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp
dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:
Bậc
thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định
của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật
này có hiệu lực thi hành.
Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì áp dụng như sau:


a) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ
tính thuế;
b) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.
- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt
đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích
kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp
dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo
đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì
không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc
nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của
người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.
2. Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 Quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
3. Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 Hướng dẫn về thuế sử dụng đất

phi nông nghiệp.
III. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 5 điều 3 luật 04/2007/QH12 có hiệu lực ngày 01/01/2009 và
luật thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012. (Hiệu lực từ ngày 01/07/2013)
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi

hình thức
Theo khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4. luật 04/2007/QH12 có hiệu lực ngày
01/01/2009 Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
anh, chị, em ruột với nhau.


2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với
đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ,
mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Theo điểm e khoản 2 điều 23 luật 04/2007/QH12 có hiệu lực ngày
01/01/2009:
Thu nhập chuyển nhượng BĐS qui định tại khoản 1 điều 14 của luật này
Thu nhập chuyển nhượng BĐS qui định tại khoản 2 điều 14 của luật này

25
2

Theo điều 29, luật thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012:
Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân
không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế
suất 2%
Căn cứ Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế

và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế
Điều 18. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời
điểm chuyển nhượng.
a) Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên
hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá
chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm
chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
b) Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ
tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ
phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định
của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về
giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.


Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ
vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ
công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây
dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển
nhượng.
c) Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại
được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
a) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp
thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng
có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế
thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng bất động sản.”

IV. Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
•

Khoản 2 Điều 3, của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 03/06/2008.
(Hiệu lực từ ngày 01/01/2009)

Thu nhập khác bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất
động sản; thu nhập từ quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản; thu nhập từ
chuyển nhượng, cho thuê, thanh lý tài sản; thu nhập từ lãi tiền gửi, cho vay
vốn, bán ngoại tệ; hoàn nhập các khoản dự phòng; thu khoản nợ khó đòi đã
xóa nay đòi được; thu khoản nợ phải trả không xác định được chủ; khoản thu
nhập từ kinh doanh của những năm trước bị bỏ sót và các khoản thu nhập
khác, kể cả thu nhập nhận được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ở ngoài
Việt Nam.
•

Khoản 2 Điều 16 của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 03/06/2008.
(Hiệu lực từ ngày 01/01/2009)

Doanh nghiệp có lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản chỉ được
chuyển số lỗ vào thu nhập tính thuế của hoạt động này.


V. Thuế GTGT:

Tại điểm 6, Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài

chính quy định “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế
GTGT.
- Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài
chính hướng dẫn giá đất được trừ để tính thuế GTGT trong sáu (06) trường hợp
khác nhau như sau:
Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng
bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để
bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp
ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí
bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để
tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để
bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp
ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi
phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp
thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định
tại Luật Đất đai năm 2013.
4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời
điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ
tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT
đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ
không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh
doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng
chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia
tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng
thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng
nhận chuyển nhượng.


5) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây

dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất
được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo
quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định
được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển
nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán thì
giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển
nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất
nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở,
thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các
bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay)
-Phương pháp tính thuế:
1. phương pháp khấu trừ thuế giá trị gia tăng

+ Áp dụng đối với cơ sở kinh doanh thực hiện đầy đủ chế độ kế toán,
hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật về kế toán, hóa đơn,
chứng từ (theo mục 2 điều 12)
+ Cơ sở kinh doanh đăng kí tự nguyện áp dụng phương pháp khấu trừ

thuế (mục 3 điều 12)
2. phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam không theo
Luật Đầu tư và các tổ chức khác không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ theo quy định của
pháp luật, trừ các tổ chức, cá nhân nước ngoài cung cấp hàng hóa, dịch
vụ để tiến hành hoạt động tìm kiếm, thăm dò, phát triển và khai thác
dầu khí.(khoản a mục 2 điều 13).

II/ SO SÁNH CÁC TIÊU CHUẨN TĐG HIỆN NAY SO VỚI QUÁ
KHỨ:


7 tiêu chuẩn TĐG hiện hành

12 tiêu chuẩn TĐG quá khứ

-Tiêu chuẩn số 1:Những quy tắc đạo
-Tiêu chuẩn số 3: Những quy tắc đạo
đức hành nghề thẩm định giá
đức hành nghề thẩm định giá tài sản
2. Thẩm định viên ký báo cáo kết quả
thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá
phải chịu trách nhiệm trước pháp luật,
trước người đại diện theo pháp luật,
Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc doanh
nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm
định giá.
Người đại diện theo pháp luật, Tổng

Giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp
thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối cùng
về tính đúng đắn, trung thực, khách quan
của kết quả thẩm định giá trước pháp
luật, khách hàng và bên thứ ba có liên
quan do khách hàng thẩm định giá xác
định và được doanh nghiệp thẩm định
giá thống nhất ghi trong hợp đồng thẩm
4.1 Tiêu chuẩn đạo đức
định giá.
3. Các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ
chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá gồm

+Tính bí mật

+Tính khách quan: Tiền thu dịch vụ
thẩm định giá tài sản phải được xác định
+Tính công khai, minh bạch: - Giá dịch
một cách độc lập, theo quy định, không
vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa
phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã
thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá
được thỏa thuận từ trước
với khách hàng thẩm định giá trên cơ sở
các căn cứ do Luật Giá và các văn bản
hướng dẫn quy định và được ghi trong
hợp đồng thẩm định giá; trường hợp đấu
thầu dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện
theo quy định của pháp luật về đấu thầu
đối với gói thầu dịch vụ tư vấn. Doanh

nghiệp thẩm định giá ban hành và thực
hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định
giá.
+Tính bảo mật

+Năng lực chuyên môn, tính thận


trọng: Hàng năm, thẩm định viên có
nghĩa vụ tham gia bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn về thẩm định giá do cơ
quan, tổ chức được phép tổ chức.
+Tư cách nghề nghiệp: tranh giành
khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe
dọa, lôi kéo, mua chuộc và các hành vi
cạnh tranh không lành mạnh khác.
+Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn:
Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định
giá có quyền thuê các tổ chức, cá nhân tư
vấn có đủ các điều kiện theo quy định
của pháp luật hiện hành để thực hiện tư
vấn và đưa ra các kết luận chuyên môn
phục vụ cho hoạt động thẩm định giá.
+ Các nội dung về những quy tắc đạo
đức hành nghề thẩm định giá tài sản quy
định tại Tiêu chuẩn này phải được cụ thể
hóa và thể hiện trong quá trình xây dựng
quy trình và thực hiện kiểm soát chất
+ Thẩm định viên chịu trách nhiệm về
lượng hoạt động thẩm định giá của tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết

doanh nghiệp thẩm định giá
quả thẩm định giá. Giám đốc doanh
nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định
giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính
đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả
thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá
trước pháp luật, khách hàng hoặc bên thứ
ba.


-Tiêu chuẩn 2: Giá trị thị trường làm
cơ sở cho thẩm định giá:

-Tiêu chuẩn 1: Giá trị thị trường làm cơ
sở cho thẩm định giá tài sản

1. Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá
trị thị trường và giá trị phi thị trường

1. Cơ sở giá trị tài sản là Giá trị thị

2. Giá trị thị trường là mức giá ước tính
của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định
giá
c) Người bán sẵn sàng bán là người có

trường
4. Nội dung

d) "và một bên là người bán sẵn sàng

tài sản hợp pháp và có nhu cầu muốn bán bán..." là người bán đang có quyền sở hữu
tài sản với mức giá tốt nhất có thể được tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có
trên thị trường.
nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt
d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ nhất có thể được trên thị trường
thông tin là giao dịch giữa các bên không
có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng
đến giá giao dịch của tài sản và các bên
tham gia có đủ thời gian cần thiết để
khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tài
sản và thị trường tài sản sau quá trình
tiếp thị thích hợp.
Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến
giá giao dịch của tài sản bao gồm:
- Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ,
chồng, con, anh, chị, em ruột;
- Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng
và những người trong mối quan hệ bố,
mẹ, con, anh, chị, em ruột và những
người khác chịu sự phụ thuộc về kinh tế;
- Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ
chức chịu sự kiểm soát, quyền sở hữu
hoặc quản lý chung của một công ty hoặc
bất cứ tổ chức nào mà bên thứ ba dễ
dàng kết luận được đó là một phần của
công ty trong phạm vi quốc gia hoặc
quốc tế, như công ty mẹ, công ty, chi
nhánh, văn phòng đại diện;
- Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy
định của pháp luật có liên quan.

7. Giá trị thị trường được xác định thông
qua các căn cứ sau:
Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật
và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển
nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh
được trên thị trường.
Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng
mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất
cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng
tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu
liên quan đến tài sản trên thị trường.

-Tiêu chuẩn số 3: Giá trị phi thị trường
làm cơ sở cho thẩm định giá:
2. Giá trị phi thị trường là mức giá ước
tính của một tài sản tại thời điểm, địa
điểm thẩm định giá

-Tiêu chuẩn số 2: Giá phi thi trường làm
cơ sở cho thẩm định giá tài sản:
3. Giá trị phi thị trường của tài sản là: giá
trị tài sản đang trong quá trình sử dụng,
giá trị bảo hiểm, giá trị thanh lý, giá trị
doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng,
giá trị tài sản có thị trường hạn chế
a) Giá trị tài sản chuyên dùng là giá

trị tài sản do có tính chất đặc

biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp
cho một mục đích hoặc một đối
tượng sử dụng nào đó nên có
hạn chế về thị trường.
b) Giá trị doanh nghiệp là giá trị

toàn bộ tài sản của một doanh
nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản
cấu thành tổng tài sản của doanh
nghiệp không thể tách rời nhau


và cũng không thể thẩm định
trên cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp phải được
xem xét trên tổng thể tài sản,
không phải là giá trị của từng tài
sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu
hình và tài sản sở hữu trí tuệ của
doanh nghiệp.
Một tài sản nếu để riêng biệt có
thể không phát huy được giá trị
sử dụng nhưng khi kết hợp với
một tài sản khác lại có thể phát
huy được giá trị sử dụng của
chính tài sản đó. Giá trị của từng
tài sản riêng rẽ được xác định
dựa trên phần đóng góp của tài
sản đó vào hoạt động của toàn
bộ doanh nghiệp nên không liên

quan đến thị trường, không tính
đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt
nhất của tài sản đó cũng như số
tiền mà tài sản đó mang lại khi
được mang ra bán.
Giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng của doanh nghiệp
có xu hướng cao hơn giá trị thị
trường của tài sản khi doanh
nghiệp đang kinh doanh hiệu
quả, thu được lợi nhuận cao hơn
so với doanh nghiệp cùng sản
xuất sản phẩm tương tự; ngược
lại có xu hướng thấp hơn giá trị
thị trường khi doanh nghiệp làm
ăn kém hiệu quả. Giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng
cũng có xu hướng cao hơn giá trị
thị trường khi doanh nghiệp có


bằng sáng chế, giấy phép, hợp
đồng sản xuất những sản phẩm
đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có
uy tín đặc biệt, họăc các dạng tài
sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà
các doanh nghiệp cùng loại hình
kinh doanh khác không có.
c) Giá trị thanh lý là giá trị ước tính

thu được khi hết thời gian sử
dụng hữu ích của tài sản sau khi
trừ chi phí thanh lý ước tính.
Giá trị thanh lý phản ánh giá trị
còn lại của một tài sản (trừ đất
đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử
dụng và được bán thanh lý. Tài
sản vẫn có thể được sửa chữa,
hoặc hoán cải cho mục đích sử
dụng mới hoặc có thể cung cấp
những bộ phận linh kiện rời cho
những tài sản khác còn hoạt
động.


k) Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản

được quy định trong hợp đồng hoặc
chính sách bảo hiểm.
b) Giá trị đặc biệt:
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng là giá trị phi thị trường được xem
xét từ giác độ một người sử dụng riêng
biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt,
do đó không liên quan đến thị trường.
Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản
này, thẩm định viên tập trung chủ yếu
vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài
sản vào hoạt động của một dây chuyền
sản xuất, một doanh nghiệp, hoặc một tài

sản khác không xét đến khía cạnh giá trị
sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc
số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó
trên thị trường.

6. Để bảo đảm không có sự nhầm lẫn

giữa xác định giá trị thị trường và
giá trị phi thị trường, thẩm định
viên phải tuân theo các bước sau:
a) Xác định rõ đối tượng được

thẩm định giá;
b) Xác định rõ các quyền lợi pháp

lý gắn với tài sản được thẩm
định giá;
c) Xác định rõ mục đích của thẩm

định giá tài sản;
d) Xác định giá trị làm cơ sở cho


Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là
giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc
do những điều kiện của thị trường, hoặc
do những nhân tố khác tác động làm cho
tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại
một thời điểm nào đó. Đặc điểm quan
trọng cần phân biệt của tài sản này không

phải là không có khả năng bán được trên
thị trường công khai mà để bán được đòi
hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn
nhiều chi phí và thời gian hơn so với
những tài sản khác.

3. Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị
trường, thẩm định viên cần nêu tên của
loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp
dụng và đưa ra các căn cứ, lập luận cụ
thể, bao gồm:
- Đặc điểm đặc biệt của tài sản thẩm định
giá;
- Người mua, nhà đầu tư đặc biệt;
- Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắt
buộc phải bán;
- Giá trị theo những mục đích đặc biệt
như mục đích tính thuế.

thẩm định giá;
e) Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm

định giá và bảo đảm các bước
công khai cần thiết;
f) Công bố công khai những điều

kiện hoặc tình huống bị hạn chế
trong quá trình thẩm định giá;
g) Phân tích, xem xét các số liệu,

tình huống phù hợp với nhiệm
vụ thẩm định giá.
Nếu công việc thẩm định giá căn
cứ vào những cơ sở phi thị
trường, thì giá trị thu được là giá
trị phi thị trường (không phải là
giá trị thị trường) và phải được
ghi rõ trong báo cáo thẩm định
giá.
h) Xác định thời gian hiệu lực của

kết quả thẩm định giá.
7. Thẩm định viên phải trình bày mục

đích và căn cứ thẩm định giá một
cách rõ ràng, phải thể hiện tính
công khai, minh bạch trong báo cáo
kết quả thẩm định giá của mình
cũng như trong chứng thư thẩm
định giá, cụ thể là:
i. Báo cáo kết quả và chứng thư

thẩm định giá phải nêu rõ các
căn cứ, mục đích của việc thẩm
định giá nhằm tránh sự hiểu
nhầm cho khách hàng, cho người
sử dụng kết quả thẩm định giá
hoặc bên thứ ba. Thẩm định viên
phải tuân theo các bước tại mục

06 nêu trên.
ii. Báo cáo kết quả và chứng thư

thẩm định giá dựa trên giá trị phi
thị trường phải nêu rõ những
điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến
kết quả thẩm định giá. Thẩm
định viên không được sử dụng
những hạn chế này để làm sai
lệch kết quả thẩm định giá.
iii. Khi tiến hành thẩm định giá dựa

trên giá trị phi thị trường, thẩm
định viên không được đưa ra
những giả thiết mâu thuẫn với
những số liệu làm cơ sở cho
thẩm định giá. Mọi giả thiết, các
phân tích và phương pháp thẩm
định giá phải được nêu ra một
cách công khai trong báo cáo kết
quả và chứng thư thẩm định giá.
iv. Khi thẩm định giá dựa trên giá

trị phi thị trường, thẩm định viên
phải công khai hoá toàn bộ các
nguồn tài liệu tham khảo mà
thẩm định viên dựa vào đó để
đưa ra ý kiến của mình về giá trị
tài sản trong báo cáo kết quả

thẩm định giá.

-Tiêu chuẩn số 4: Những nguyên tắc

-Tiêu chuẩn số 6: : Những nguyên tắc


kinh tế chi phối hoạt động thẩm định
giá:

9. Nguyên tắc phù hợp
10. Nguyên tắc cạnh tranh

kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá
tài sản:
8. Nguyên tắc cân bằng: Trong lĩnh vực
bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không
chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có
cùng một mức giá trị như vậy.
12. Nguyên tắc tuân thủ
13. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có
làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể thể không còn lợi nhuận
không còn lợi nhuận


-Tiêu chuẩn số 5: Quy trình thẩm định -Tiêu chuẩn số 5: Quy trình thẩm định

giá:
giá tài sản:
3. Nội dung lập kế hoạch thẩm định giá

5. Nội dung lập kế hoạch thẩm định giá

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và với chức năng, các đặc tính và các quyền
nội dung công việc.
gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc
điểm thị trường.
- Xác định phương thức, cách thức tiến
hành thẩm định giá.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị
trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc
- Xác định và phát triển các nguồn tài
thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập
về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng.
sản so sánh.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định
- Xác định và phát triển các nguồn tài
liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời
và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm
định giá.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định
trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,

thời hạn cho phép của trình tự phải thực
hiện.
- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân
bổ nguồn lực: Lập phương án phân công
thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp
thực hiện yêu cầu thẩm định giá của
khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy
trình kiểm soát chất lượng hoạt động
6. Khảo sát hiện trường và thu thập thông
thẩm định giá của doanh nghiệp.
tin
- Xác định nội dung công việc cần thuê 8. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định
chuyên gia tư vấn (nếu có).
giá
+Xác định giá trị tài sản thẩm định giá:
sử dụng 1 hoặc nhiều phương pháp thẩm
định giá
4. Khảo sát thực tế và thu thập thông tin 9. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định
giá.


Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm
định giá thực hiện theo quy định tại tiêu
+Xác định giá trị tài sản thẩm định chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết
quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”
giá: sử dụng 2 phương pháp trở lên
5. Phân tích thông tin

7. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá,
chứng thư thẩm định giá và gửi cho

khách hàng, các bên liên quan
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và
chứng thư thẩm định giá được lập theo
quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm
định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ
sơ thẩm định giá.
- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực
của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm
có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá
là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư
thẩm định giá.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết
quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm
định giá được xác định trên cơ sở đặc
điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài
sản thẩm định giá; biến động về pháp lý,
thị trường liên quan đến tài sản thẩm
định giá và mục đích thẩm định giá
nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể
từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có
hiệu lực.
- Báo
chứng
doanh
nhánh

cáo kết quả thẩm định giá và
thư thẩm định giá sau khi được

nghiệp thẩm định giá hoặc chi
doanh nghiệp thẩm định giá ký


phát hành theo đúng quy định của pháp
luật được chuyển cho khách hàng và bên
thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá
(nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã
được ký kết./.

-Tiêu chuẩn số 6: - Báo cáo kết quả -Tiêu chuẩn số 4: Báo cáo kết quả hồ sơ
và chứng thư thẩm định giá trị tài sản:
thẩm định giá, chứng thư thẩm định
giá và hồ sơ thẩm định giá:
1. Báo cáo kết quả thẩm định giá
a) Thông tin về doanh nghiệp thẩm
định giá hoặc chi nhánh được phép phát
hành chứng thư thẩm định giá.
Tên và địa chỉ của doanh nghiệp, văn
phòng giao dịch của doanh nghiệp (nếu
có). Tên và địa chỉ của chi nhánh doanh
nghiệp phát hành Báo cáo và chứng thư
thẩm định giá.
3. Hồ sơ thẩm định giá

5. Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ trong

d) Thời hạn lưu trữ tối thiểu là 10
(mười) năm đối với hồ sơ thẩm định giá
bằng giấy và lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ

liệu điện tử. Doanh nghiệp thẩm định giá
phải có biện pháp để duy trì tính bảo
mật, an toàn, toàn vẹn, có khả năng tiếp
cận và phục hồi được của hồ sơ thẩm
định giá trong thời hạn lưu trữ.
-Tiêu chuẩn số 7: Phân loại tài sản
trong thẩm định giá:
1. Các tài sản thẩm định giá phải là
những tài sản hợp pháp trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác. Trường hợp

thời hạn 10 năm.

-Tiêu chuẩn số 12: Phân loại tài sản:
5. Đối tượng thẩm định giá phải là những
tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài
sản theo quy định hiện hành của pháp luật.


hồ sơ, tài liệu chứng minh tính hợp pháp
của tài sản bị mất, bị cháy, bị hủy hoại do
địch họa hoặc lý do bất khả kháng khác
thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận
của khách hàng (hoặc người chủ tài sản)
hoặc dựa trên danh mục tài sản trong
Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh
nghiệp để tiến hành thẩm định giá.

Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích
thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của

Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh
bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy
phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ
quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với
thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của
khu vực và quốc tế.

6. Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong
2. Tài sản có thể được phân chia theo
thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây:
các cách sau:

-Phân loại theo khả năng di dời, tài sản
được chia thành: bất động sản và động
sản;
- Phân loại theo đặc tính vật chất và hình
thức mang giá trị, tài sản được chia
thành: tài sản hữu hình, tài sản vô hình
và tài sản tài chính.

Bất động sản;
Động sản;
Doanh nghiệp;
Các quyền tài sản.