Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2010 đến 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ
HẠ LONG – TỈNH QUẢNG NINH,
GIAI ĐOẠN 2010 ĐẾN 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ
HẠ LONG – TỈNH QUẢNG NINH,
GIAI ĐOẠN 2010 ĐẾN 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ
HẠ LONG – TỈNH QUẢNG NINH,
GIAI ĐOẠN 2010 ĐẾN 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, 2016


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá
nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông, là người

trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Tài nguyên; Khoa Môi trường, trường Đại học Nông Lâm,
Đại học Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Ninh, Văn phòng đăng ký đất đai Tỉnh, Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Hạ Long, Bộ phận quản lý đào tạo sau đại học, trường Đại
học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên và các tổ chức tham gia phỏng vấn đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Dũng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2

3. Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.....................................................................................4

1.1.1. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ..... 4
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất .............................. 5
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................7
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài................................................................................10

1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới ............ 10
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong phạm vi cả nước... 16
1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................... 22

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 26
2.1. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu ..................................................26

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 26
2.1.3. Thời gian nghiên cứu .......................................................................... 26
2.2. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................26


iv

2.2.1.Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ
Long ảnh hưởng đến sử dụng đất. ................................................................ 26
2.2.2. Thực trạng của công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự

án đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long. .................................................. 26
2.2.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất .......................................................... 26
2.2.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và đánh giá hiệu quả sử
dụng đất của các nhà đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long. .................... 26
2.2.5. Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý giao
và cho thuê đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
thực hiện đầu tư, sản xuất kinh doanh. ......................................................... 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................27

2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp ..................................................................... 27
2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp ....................................................................... 28
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 29

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long..........................30

3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ..................................... 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 35
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh
quan môi trường ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh ..................................... 37
3.2. Thực trạng công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa
bàn thành phố Hạ Long ..........................................................................................39

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long ................................. 39
3.2.2. Thực trạng công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Hạ Long........................................................................... 43
3.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất ....................................................................................46

v

3.4. Đánh giá hiệu quả từ việc giao đất, cho thuê đất ............................................48

3.4.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế ................................................................... 48
3.4.2. Đánh giá hiệu quả xã hội .................................................................... 51
3.4.3. Đánh giá tình hình tuân thủ quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng
công trình. ..................................................................................................... 53
3.4.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức so với mục tiêu của dự án
khi nhà nước giao đất, cho thuê đất .............................................................. 54
3.4.5. Đánh giá chung công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa
bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2010 - 2015 ............................................ 56
3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh ..................................63

3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai .......................................... 63
3.5.2. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................. 64
3.5.3. Giải pháp để đổi mới hệ thống tài chính đất đai................................. 66
3.5.4. Giải pháp đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức ............................................................................................. 68
3.5.5. Giải pháp về công nghệ thông tin ....................................................... 68
3.5.6. Giải pháp về cải cách hành chính ....................................................... 69
3.5.7. Giải pháp đề xuất Bộ Tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất giao
cho các tổ chức kinh tế ................................................................................. 69
3.5.8. Một số giải pháp khác........................................................................ 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 73
1. Kết luận ..............................................................................................................73

2. Kiến nghị............................................................................................................74

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 75
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Nghĩa

CN

: Công nghiệp

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

BĐS

: Bất động sản

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

VPĐK

: Văn phòng đăng ký đất đai

UBND

: Uỷ ban nhân dân

BĐĐC

: Bản đồ địa chính

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TP

: Thành phố

GCN

: Giấy chứng nhận

ĐKTK

: Đăng ký thống kê

TN và MT

: Tài nguyên và Môi trường

QLĐĐ

: Quản lý đất đai


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Nhóm đất chính và sự phân bố các nhóm đất chính...................... 33
Bảng 3.2 . Dân số của các phường, thành phố Hạ Long giai đoạn 2010-2014 ............. 35
Bảng 3.3. Tốc độ tăng trưởng kinh tế TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2010 -2014 ..................................................................... 36
Bảng 3.4. Cơ cấu GDP các ngành kinh tế qua các năm (tính theo giá
thực tế)............................................................................................ 37
Bảng 3.5. Diện tích các loại đất chính của thành phố Hạ Long..................... 39
Bảng 3.6. Diện tíc h, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 ................. 40
Bảng 3.7. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 ............ 41
Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức
kinh tế giai đoạn 2010 – 2015 ....................................................... 45
Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2010 - 2015 .............................. 47

Bảng 3.10 Tổng thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất ............................... 50
Bảng 3.11. Tình hình sử dụng lao động của các tổ chức kinh tế ................... 51
Bảng 3.12. Kết quả tình hình chấp hành quy hoạch xây dựng ...................... 54
Bảng 3.13: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ giao, thuê đất trên địa bàn
TP Hạ Long .................................................................................... 57
Bảng 3.14: Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục
hành chính trên địa bàn thành phố Hạ Long ................................. 57
Bảng 3.15. Bảng đề xuất hệ thống tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế ............................................................ 71


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hạ Long ........................................... 31
Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2013 .................. 40
Hình 3.3. Mô tả Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long ....................... 42
Hình 3.4: Trung tâm thương mại Vincom tại phường Bạch Đằng,
thành phố Hạ Long ........................................................................ 52
Hình 3.5. Khu Vinpearl Ha Long Bay Resort tại phường Bãi Cháy,
thành phố Hạ Long ........................................................................ 53


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Dũng


2
Long còn đóng vai trò là điểm kết nối, mở ra vùng biển Vịnh Bắc Bộ của trục
hành lang kinh tế quốc tế Côn Minh - Lào Cai - Quảng Ninh. Tại đây có cảng
nước sâu Cái Lân là cửa ngõ thông thương chiến lược của Vùng. Thành phố Hạ
Long được biết đến với di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long có một nền
tảng kinh tế vững chắc trong sự phát triển của tỉnh Quảng Ninh. Thành phố Hạ
Long nằm trong dải hành lang ven biển của Vịnh Bắc Bộ, là một cực quan trọng
trong tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, với lợi thế về phát
triển cảng nước sâu, du lịch, kinh tế biển, khoáng sản, hệ thống giao thông thuận
lợi. Hạ Long có nhiều ưu thế để phát triển trong tương lai.
Với phương châm từng mét vuông đất phải hữu ích và khai thác đất đai
phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế
- xã hội của địa phương thì việc tìm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ, khai thác
có hiệu quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất,
cho thuê đất đã trở thành vấn đề hết sức quan tâm của thành phố Hạ Long nói
riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung.
Do vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2010 đến 2015” được đặt ra nhằm đánh giá thực
trạng, tìm ra các giải pháp thiết thực, tích cực để tham mưu cho các ngành và
chính quyền các cấp nhằm phát huy hiệu quả công tác quản lý quỹ đất của Nhà
nước nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói
riêng; đặc biệt là diện tích đang giao, cho thuê đối với các tổ chức kinh tế quản

lý sử dụng trên địa bàn thành phố Hạ Long để góp phần thực hiện các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn


3
từ năm 2010 đến 2015 nhằm đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn
tồn tại trong sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn
Thành phố và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra thực trạng công tác giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư;
điều tra thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn thành phố Hạ Longddsau khi được nhà nước giao, thuê đất.
- Đánh giá công tác giao, thuê đất và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế, phân ra các ngành nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công
nghiệp, dịch vụ… phân theo địa bàn đầu tư.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước và hiệu quả
khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách
của nhà nước.
3. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Nghiên cứu lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
kinh tế trên địa bàn tỉnh, nghiên cứu quy trình thực hiện, thủ tục hành chính; cơ
chế vận hành việc quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế bảo đảm nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách; từng bước góp phần phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương nhanh, bền vững.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất. Các

yếu tố khiến người sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu quả thông qua các chính
sách ưu đãi đầu tư, chính sách tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…để điều tiết có
hiệu quả nhiệm vụ quản lý quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
- Thông qua kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, như: cải cách thủ tục hành chính, cơ chế
tài chính hóa trong quản lý đất của các tổ chức kinh tế, xây dựng kế hoạch cụ
thể để chủ động điều hành trong quản lý đất đai (chủ động GPMB, thu hút đầu
tư, hạn chế đầu tư ở những khu vực không khuyến khích, xác định những
ngành nghề, khu vực cần trải thảm đỏ…).


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại
Chương III, Điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [3].
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật. “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.” (Hiến pháp CHXHCN Việt Nam,
2013) [3].
Theo Luật Đất đai năm 2013 [5], một số khái niệm liên quan đến các tổ
chức kinh tế quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác
theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:


5
- Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với
mục đích sử dụng, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 [4].
- Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
- Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất
do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn
đất mà không trả lại đất.
- Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng
đất, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã
được xác định.

Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP [15], của Chính Phủ ngày 10/11/2014 về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan
đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
- Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
- Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng
hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không
trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo
quy định của pháp luật về đất đai.
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất
a) Đối với nhà nước
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá
nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông, là người
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Tài nguyên; Khoa Môi trường, trường Đại học Nông Lâm,
Đại học Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Ninh, Văn phòng đăng ký đất đai Tỉnh, Phòng Tài nguyên và

Môi trường thành phố Hạ Long, Bộ phận quản lý đào tạo sau đại học, trường Đại
học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên và các tổ chức tham gia phỏng vấn đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Dũng


7
thể khả thi. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa
chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ
sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn.
Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ
đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy
động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Cơ sở
pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu
tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất,
thể chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất. Nguồn vốn này cùng
với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến
hành thực hiện dự án.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Nhằm mục đích quản lý, bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý
và bền vững, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã nghiên cứu và bàn
hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai; mà bước
đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001 tiếp đến
là Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 hiện hành. Bên cạnh đó

nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành như Luật bảo về và phát
triển rừng, Luật Bảo vệ môi trường.... và các nghị định, thông tư và văn bản
hướng dẫn thi hành Luật.
Sau đây là những cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của
các tổ chức được nghiên cứu để thực hiện đề tài:
Các văn bản của Trung ương:
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của
các tổ chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 31/2007/ CTTTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội..
2. Cục Thống kê (2011), Niên giám thống kê thành phố Hạ Long.
3. Hiến pháp năm 2013.
4. Luật Đất đai năm 2003.


8
5. Luật Đất đai năm 2013.
6. Luật bảo vệ môi trường ngày 29/11/2005.
7. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
8. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
9. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
đất, thuê mặt nước.
10. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
11. Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
12. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

13. Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy
định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996.
14. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
15. Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
16. Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
17. Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về


9
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày
14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
18. Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
19. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003.
20. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
21. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
22. Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
23. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các văn bản của địa phương:
24. Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 06/10/2010 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Quảng Ninh quy định về trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan
chuyên môn cấp tỉnh, UBND cấp huyện, cấp xã, cán bộ địa chính cấp xã và
người sử dụng đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh.
25. Quyết định số 2778/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước
thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu
tưu; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên
địa bàn tỉnh Quảng Ninh.


10
26. Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh Về việc quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực
hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
27. Quyết định số 3456/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của UBND tỉnh
Quảng Ninh Về việc quy định trình tự, thủ tục thực hiện, quản lý dự án bằng
nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước và dự án đầu tư theo hình thức đối tác công
tư (PPP) trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
28. Sở Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm
2008 của các tổ chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ
thị 31/2007/ CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, Quảng Ninh.
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới

* Liên bang Nga:
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công
cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song
với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền
với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí
quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn
tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ
chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công
cộng, phúc lợi xã hội,.... (Điều 20, 21, chương 4, Luật đất đai Liên bang Nga
năm 2001) [30] tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần
như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình
thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị.
* Trung Quốc:
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc [29], không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của
Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2

3. Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.....................................................................................4

1.1.1. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ..... 4
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất .............................. 5
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................7
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài................................................................................10

1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới ............ 10
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong phạm vi cả nước... 16
1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................... 22

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 26
2.1. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu ..................................................26

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 26
2.1.3. Thời gian nghiên cứu .......................................................................... 26
2.2. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................26


12
sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy
định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước
Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng
QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển

nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá [29].
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông
nghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô
thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX.
Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề
khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ
đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một
nhóm chủ đất giầu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ
không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu
chính trị xã hội của quốc gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó
khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp
về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và
là cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở
hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng
hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về
nắm giữ đất (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện
tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn
cung trên thị trường đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ sung


13
cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán
số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở

hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn
này được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh
thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá
trị thị trường của diện tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho
đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ
đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì
vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực
đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính
quyền cho phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn
hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện
cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50%.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài
tiêu chuẩn).
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu
cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được
thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu
được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm
đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giầu có do
đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển [34].
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan
đến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh
nghiệp và mở của cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.


14

Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước
ngoài thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền
lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn
hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công
cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực
hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích
của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác định rõ
quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên
nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường
giao thông, các toà nhà công cộng ... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất
cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu:
đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước
có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối
tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ
thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông
nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp
sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn,
tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây
tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành
lập doanh nghiệp

15
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất
+ Phương thức bán đất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán đấu
giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua
mua cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước,
cá nhân và tổ chức nước ngoài.
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức
kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự
điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị
trường. Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài
chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế)
để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình,
người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá
cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân
phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận
động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ
mô của nhà nước.
Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy
chính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng
rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên
thị trường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các
yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp đổi mới của
chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có
hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số
diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ).