Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện cao lộc, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGỌC VĂN CHÍNH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGỌC VĂN CHÍNH
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO
LỘC,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THỊ LỢI

THÁI NGUYÊN - 2016

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân
tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên
cứu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ
một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cảm ơn. Các thông
tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Ngọc Văn Chính

năm 2016


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được rất nhiều sự giúp đỡ của các các nhân và tập thể. Do vậy tôi muốn bày tỏ
lòng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện luận văn.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Lợi
đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Ngoài ra trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi còn nhận được sự
giúp đỡ UBND huyện Cao Lộc, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cao
Lộc, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cao Lộc. Nhân dịp này,

cho phép tôi được cảm ơn những sự giúp đỡ quý báu đó.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô đã truyền đạt kiến thức cho tôi
trong suốt quá trình học tập. Xin cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa quản
lý tài nguyên, Phòng đào tạo - đào tạo sau đại học- Trường đại học nông lâm
Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng xin cảm ơn tới các đồng nghiệp, gia đình, bạn bè và những
người thân đã hết lòng giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn này!
Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Ngọc Văn Chính


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HINH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu ................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2

3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 3
1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất ........................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất............................................ 7
1.1.3. Đặc trưng cơ bản của giá đất................................................................. 11
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 12
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 17
1.3. Những nghiên cứu và quá trình hình thành giá đất ở nước ta và
trên thế giới ..................................................................................................... 18
1.3.1. Những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam ............................................ 18
1.3.1.1. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 ............................................... 18
1.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993 ............................................... 18
1.3.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ......................................................... 19
1.3.1.4. Công tác quản lý nhà nước về giá đất ................................................ 19
1.3.2. Định giá đất tại một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam.. 20


iv
1.3.2.1. Thái Lan ............................................................................................. 21
1.3.2.2. Australia ............................................................................................. 22
1.3.2.3. Thụy Điển........................................................................................... 24
1.3.2.4. Malaysia ............................................................................................. 24
1.3.2.5. Singapore............................................................................................ 25
1.3.2.6. Kinh nghiệm cho Việt Nam ............................................................... 25
CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27

2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Cao Lộc,
tỉnh Lạng Sơn .................................................................................................. 27
2.2.2. Đánh giá hiện trạng giá đất trên địa bàn huyện Cao Lộc
giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................................... 27
2.2.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015 ....................................................................... 27
2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc ............. 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 27
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 28
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và so sánh ........................ 29
2.3.4. Sử dụng phương pháp chuyên gia về giá đất ........................................ 29
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................... 30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Cao Lộc,
tỉnh Lạng Sơn .................................................................................................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30


v
3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 30
3.1.1.2 . Địa hình, địa mạo .............................................................................. 31
3.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 31
3.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 32
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Cao Lộc........................................... 34
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn
2013 - 2015...................................................................................................... 36
3.2.1. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại huyện Cao Lộc ................... 36
3.2.2. Căn cứ pháp lý xác định giá đất tại huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn theo

khung giá của Chính phủ ban hành ................................................................. 38
3.2.3. Thực trạng biến động giá đất ở tại huyện Cao Lộc giai đoạn
2013-2015........................................................................................................ 41
3.2.3.1. Nhóm đường, phố trung tâm - Đường loại I ...................................... 41
3.2.3.2. Nhóm đường, phố cận trung tâm - Đường loại II .............................. 50
3.2.3.3. Nhóm đường, phố xa trung tâm-Đường loại III,IV ........................... 57
3.3. Đánh giá sự ảnh hưởng một số yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Cao Lộc ........................................................................................................... 65
3.3.1. Yếu tố vị trí ........................................................................................... 65
3.3.2. Cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 67
3.3.2.1. Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội ................................................................ 67
3.3.2.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật ............................................................. 68
3.3.3. Đặc điểm của thửa đất ........................................................................... 68
3.3.4. Khả năng sinh lợi .................................................................................. 70
3.3.5. Yếu tố khác............................................................................................ 71
3.4. Giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá đất qua
nghiên cứu thực tế tại địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn ....................... 73


vi
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 75
1. Kết luận ....................................................................................................... 75
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 77
I. Tài liệu tiếng Việt ........................................................................................ 77
II. Tài liệu từ trang Web .................................................................................. 79


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ tài nguyên Môi trường

CP

: Chính phủ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

NĐ

: Nghị định

Nxb

: Nhà xuất bản

QĐ

: Quyết định

SDĐ

: Sử dụng đất

THPT

: Trung học phổ thông

TT

: Thông tư

UBND

: Ủy ban nhân dân


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Chuyển dịch cơ cấu các ngành kinh tế ........................................... 33
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Cao Lộc .......................................... 34
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 37
Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại đô thị (Ban hành kèm theo Nghị định số
104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ)...... 37
Bảng 3.5. Khung giá đất ở tại nông thôn ........................................................ 37
Bảng 3.6. Khung giá đất ở tại nông thôn (Ban hành kèm theo Nghị định số
104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ)...... 38
Bảng 3.7. Giá đất ở tại các đường, phố trung tâm - đường loại I ................... 42

Bảng 3.8. Giá đất ở tại các đường, phố cận trung tâm -đường loại II ............ 51
Bảng 3.9. Giá đất ở tại nhóm đường, phố xa trung tâm-Đường loại III, IV ... 58
Bảng 3.10. Chênh lệch giá trung bình tại các vị trí trên các đường, phố........ 65
Bảng 3.11. Trích từ phụ lục - thông tin phiếu điều tra năm 2015................... 69


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai................................................................. 9
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .................................... 10
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Cao Lộc ................................................... 30
Hình 3.2: Cơ cấu ngành kinh tế của huyện Cao Lộc 2015 ............................. 33
Hình 3.3: Đồ thị giá đất thị trường trung bình các đường, phố trung tâm,
đường loại I ...................................................................................... 44
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất thị trường tại Phố Nam Quan ................................ 45
Hình 3.5: Đường 3-2 ....................................................................................... 48
Hình 3.6: Trung Tâm Thương Mại Chợ Đồng Đăng ...................................... 50
Hình 3.7: Đồ thị giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố cận trung
tâm- đường loại II ............................................................................ 53
Hình 3.8: Biểu đồ giá đất thị trường Đường Mỹ Sơn ..................................... 54
Hình 3.9: Đồ thị giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố xa trung
tâm- đường loại III, IV .................................................................... 60
Hình 3.10: Biểu đồ giá đất thị trường đường Phùng Chí Kiên ....................... 62
Hình 3.11: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường ................. 67
Hình 3.12: So sánh giá đất trên thị trường của đường Phùng Chí Kiên theo
đặc điểm của thửa đất năm 2015 ..................................................... 70


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế
phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của
sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó
đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho
đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp
không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước
để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá
đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,
đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Những năm gần đây giá đất huyện Cao Lộc luôn luôn biến động và có
xu hướng tăng cao. Chính vì vậy đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khó
khăn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi thu hồi đất, thực
hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất ở… những bất cập trên dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu
kiện của nhân dân.
Xuất phát từ thực tiễn trên, để hoàn thiện các quy định về giá đất từ đó
đổi mới công tác quản lý đất đai, xóa bỏ bao cấp về giá đất, phát triển thị
trường bất động sản lành mạnh, khắc phục những kẽ hở trong đầu cơ đất đai


2
trong việc quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo nguồn thu lâu dài cho nhà

nước... chúng tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn
2013 - 2015”.
2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu, đánh giá được tình hình biến động và các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng giá đất ở tại một số khu vực điển hình trên
địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015;
- Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở đô thị trên địa
bàn huyện Cao Lộc;
- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà
nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc.
3. Ý nghĩa của đề tài
Đề tài có ý nghĩa lớn về mặt khoa học và thực tiễn, là cơ sở cho việc
xây dựng và ban hành giá đất ở hàng năm trên địa bàn huyện Cao Lộc.


3
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
*. Khái niệm về giá đất
Theo Các Mác, giá đất là do địa tô được tư bản hóa, tức là độ màu mỡ
chênh lệch, ngay đất xấu nhất cũng có địa tô. Địa tô thuộc về người sử dụng
đất tức là quyền của người sử dụng đất.
Có một số quan niệm không có giá đất vì đất đai là do thiên nhiên ban
tặng, không do lao động tạo ra nên không có giá trị. Nhưng một số quan niệm

cho rằng có giá đất vì đất được đưa ra thị trường để mua, bán.
Giá đất là khả năng sinh lợi của đất không phải từ bản thân đất đai.
Trong thời đại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất
cao. Khả năng sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn
môi trường, môi sinh, khả năng huy động nguồn lao động để phát triển kinh
tế… các nhà lý luận học còn lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay
lợi nhuận/lãi suất ngân hàng (phương pháp lợi nhuận) để xác định giá đất
(Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005) [19].
Trên thực tế, giá đất được hình thành trên thị trường trong những
trường hợp nhất định nhà nước sẽ quy định giá đất để áp dụng: thu thuế nhà
đất, thu lệ phí trước bạ đất, còn thu một số loại khác như: mua, bán đất... qua
mua, bán đất nhà nước thu thuế giá trị gia tăng hoặc thuế thu nhập về đất đai
trên cơ sở giá thị trường.
Như vậy, giá đất là sự biểu hiện bằng tiền của các quyền và lợi ích thu
được từ đất đai
*. Giá trị thị trường
Nguồn và các căn cứ cơ sở để hình thành giá đất là sự kết hợp từ nhiều
loại giá đất ((Hoàng Thị Chuyên, 2012)[10]:


4
Giá trị thị trường của đất: là giá được thị trường, xã hội xác nhận và
được biểu hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm
nhất định, địa điểm nhất định, thị trường nhất định
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được
biểu hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là

người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của
thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong
những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị
trường và tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ
sự kích động quá mức nào[23].
*. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện
tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng.
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều
kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền
tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá
cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định.
Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa
là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau.
Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không


5
nhất trí là thường xuyên. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị.
Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng
hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động
của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế
sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá
cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị
trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở
khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng với giá
trị của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối
quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và
giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian
và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ
một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của
cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có
tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản
lý nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất
lượng hàng hóa, dịch vụ[23].
*. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng


6
phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định.
Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ
vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. Ở Việt Nam mục đích sử dụng
chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố
khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết

kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng[23].
*. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và
giá trị thị trường của chính mảnh đất đó làm một. Thông thường giá trị trao
đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa
đất chủ thể.
*. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người
chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
*. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của
thửa đất. Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không
có giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế
chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào
đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
*. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho


7
thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.
Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất
mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là

một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu
(Bộ giáo dục và ĐT, 2008) [1]. Theo quan điểm của Mác- Lenin thì giá đất
được hình thành dựa trên những cơ sở bởi các yếu tố sau:
*. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình
quân, thu được trên những ruộng đất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch
giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm (được quyết định bởi điều kiện sản


8
xuất) và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II [1].
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được do canh tác trên những
ruộng đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi: độ màu mỡ cao, gần nơi tiêu thụ,
gần đường giao thông. Địa tô chênh lệch I thuộc về chủ sử dụng đất.

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Đối với đất xây dựng địa tô do vị trí thửa đất quyết định, là khoản tiền
mà nhà tư bản phải trả cho nhà thuê đất để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô
này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do
tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào
đất không ngừng tăng lên.
*. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ


9
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp (Trần Minh Đăng và cs, 2010) [11].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học
đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

Trong nền kinh tế thị trường, khả năng sinh lời quyết định đến giá đất
do vậy địa tô không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà địa tô là sự tổng hợp về lợi
ích chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường.
*. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là
điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của
đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất
cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D 1, điểm


10
cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống
từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ
giữa nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Gi¸

D1

S

G1

D
Số lượng đất đai
G
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn


11
Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của
đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Đặc trưng cơ bản của giá đất
Qua nghiên cứu các yếu tố hình thành giá đất cho thấy (Đặng Thái Sơn,
2009) [18]:
- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài. Đất đai không phải
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai biến nó từ trạng thái
hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai tham gia nhiều vào quá
trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành sản
phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất
càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất phần lớn là

đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội;
- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng
sinh lợi của đất hoặc hiệu quả của vốn đầu tư. Do đất đai là sản phẩm phi lao
động, bản thân nó không có giá trị nên giá cả đất đai cao hay thấp quyết định
bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp;
- Giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả
năng cung về mặt tự nhiên ít thay đổi và có giới hạn;
- Giá đất chứa đựng yếu tố địa phương - vùng - cục bộ và tính cá biệt
của giá đất là lớn hơn nhiều so với hàng hóa thông thường khác vì nó phụ
thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Giá đất ở Hà


12
Nội, thành phố Hồ Chí Minh cao hơn so với giá đất của các tỉnh khác trong cả
nước. Giá đất ở đô thị cao hơn so với giá đất ở nông thôn...
- Giá đất luôn có xu hướng tăng cao vì diện tích đất có hạn, dân số ngày
càng tăng. Do tính khan hiếm của đất đai trong khi nhu cầu về đất để phát
triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu ngày càng tăng không ngừng nên yêu cầu
về đất tiếp tục tăng theo, nên giá đất có xu hướng ngày càng tăng.
- Giá đất bị chi phối bởi mục đích sử dụng và hiệu quả kinh tế trong sử
dụng đất. Giá đất nông nghiệp thấp hơn giá đất phi nông nghiệp do hiệu quả
kinh tế từ sản xuất nông nghiệp thấp. Giá thửa đất ở mặt đường phố có vị trí
kinh doanh thuận lợi có giá cao hơn so với thửa đất trong ngõ không có khả
năng kinh doanh.
- Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá
cả thông thường, do thị trường đất đai không hoàn thiện.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất là kết quả tổng hợp các yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu
cơ với nhau. Mặc dù có nhiều yếu tố, song có thể quy về một số nhóm yếu tố

có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, cụ thể như sau (Nguyễn Thanh Trà và cs,
2005) [19]:
*. Nhóm yếu tố tự nhiên
- Vị trí của đất:
Đất đai luôn cố định, không thể di chuyển vị trí đất sang chỗ khác. Do
đặc tính này, vị trí đất đai thuận lợi hay không sẽ tạo ra sự khác nhau về địa
tô, giá đất và khả năng thu lợi của đất. Con người chỉ có thể can thiệp làm
thay đổi lợi ích thu được từ đất thông qua việc đầu tư công sức và tiền vốn
của mình mà thôi. Ví dụ, hai thửa đất đô thị cùng một đường phố, nhưng ở vị
trí khác nhau (góc phố, mặt đường v.v.) thì ưu thế của 2 vị trí này khác nhau.
Cụ thể, vị trí góc phố sẽ có ưu thế nhất vì ở vị trí này thửa đất có những thuận
lợi về giao thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh đất), môi trường (sáng sủa, thoáng
đãng v.v.), có thể kiến trúc công trình theo ý muốn, đảm bảo thẩm mỹ của


13
công trình; do đó, thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất cao hơn các vị
trí khác trong cùng một đường phố.
Như vậy, đất cùng mục đích sử dụng, có vị trí khác nhau thì đất ở vị trí
thuận lợi cho mục đích sử dụng đó giá đất cao nhất.
- Kích thước, hình thể, diện tích của đất:
Thực tế cho thấy, thửa đất có giá cao nhất khi nó có kích thước và hình
thể tối ưu đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất của đại đa số dân cư trong vùng.
*. Điều kiện cơ sở hạ tầng
Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật;
hệ thống đường, hệ thống cung cấp điện, hệ thống cấp, thoát nước nước mà
tốt thì giá trị của đất tại khu vực này sẽ cao hơn nhiều những khu vực đất có
cơ sở hạ tầng thấp kém. Hoặc khu đất được toạ lạc tại những khu vực có điều
kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể
thao, khu dân cư tập trung có dân trí cao và các khu dịch vụ công cộng khác

v.v. ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, vật chất, tinh thần, ảnh hưởng đến hoạt
động kinh doanh dịch vụ của con người thì giá đất sẽ cao hơn so với những
nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội thấp kém.
*. Quan hệ cung cầu
Quan hệ cung cầu là yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự biến động của
giá đất. Cung và cầu ảnh hưởng đến giá đất thông qua tương quan giữa chúng
và thông qua sự co dãn của chúng. Quan hệ cung cầu về đất luôn mang tính
không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là tính đặc thù của giá đất;
bởi vậy khả năng cung về đất ở một vùng mang tính ổn định về cả số lượng
lẫn vị trí, do không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác, từ vị trí này
sang vị trí khác. Nhưng cầu về sử dụng đất và cầu có khả năng thanh toán thì
có tính ổn định tương đối theo từng vùng. Sự chuyển hoá cầu ra khỏi vùng có
nhưng không nhiều mà phần lớn là mở rộng vùng. Do đó, giá đất có sự chênh
lệch lớn giữa các vùng, các địa phương.


14
Kinh tế học đã chỉ ra rằng, cung về đất đai là một đường thẳng đứng,
còn cầu về đất đai có xu hướng vận động lên trên và sang bên phải của đồ thị
biểu diễn quan hệ cung cầu về đất. Bởi vì, hàng hoá đất do thiên nhiên tạo ra
mà con người không có khả năng mở rộng theo ý muốn của mình và có tính
khan hiếm. Trên thực tế, xu hướng cầu về đất ngày càng tăng do dân số tăng,
sản xuất, kinh tế xã hội ngày càng phát triển v.v. song cung về đất lại có hạn,
dẫn đến giá đất có chiều hướng tăng lên.
*. Chính sách của Nhà nước
- Chính sách đất đai và các yếu tố pháp luật:
Để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai nhằm “thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo qui hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả”, Nhà nước sử dụng hệ thống công cụ chính sách bao gồm: chính
sách giá đất; chính sách qui định các quyền của người sở hữu, người sử dụng

đất; chính sách chuyển dịch các quyền sử dụng đất; chính sách khuyến khích
đầu tư; chính sách thuế v.v. hệ thống các công cụ này có quan hệ mật thiết và
bổ sung cho nhau để thực thi quản lý nhà nước về đất đai, nhằm quản lý chặt
chẽ, sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả.
Với chính sách cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhà nước thừa nhận
sự hoạt động tất yếu của thị trường bất động sản, đất đai không những được
xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế để tiến hành sản
xuất nông nghiệp mà còn được xem như một loại “hàng hoá” đặc biệt có thể
mua bán trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cao hiệu quả sử
dụng đất, ngoài ra còn giữ được sự ổn định của thị trường đất đai.
Nhà nước thông qua chính sách thuế nhằm khuyến khích hoặc hạn chế
sản xuất kinh doanh, đầu tư, tác động đến hiệu quả sử dụng đất. Thực tế một
số nước không thực hiện thu thuế đất, thuế thu nhập từ đất, do đó khuyến
khích mua bán đất.