Phân tích và đánh giá cơ hội đối với kinh doanh bất động sản ở VN trong giai đoạn hiện nay

Môn học: QUẢN TRỊ MARKETING
Đề tài: Phân tích và đánh giá cơ hội đối với kinh doanh Bất Động Sản ở VN trong
giai đoạn hiện nay
Bài Làm:
1- Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam hiện nay.
a. Môi trường kinh tế.
*Cơ hội: -Trong thời gian qua nước ta đã bước vào hội nhập nền kinh tế thị trường,
hoàn thiện dần, từng bước ổn định và phát triển, tốc độ đô thị hóa tăng cao đang là
những cơ hội và thách thức lớn đối với thị trường kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
- Nền kinh tế đang phát triển; môi trường và điều kiện kinh doanh trước tiên phải phụ
thuộc vào sức sống của nền kinh tế, mà sức sống đó đã thấy rõ khi nó vươn mình đứng
dậy sau “cơn bão” khủng hoảng tài chính toàn cầu. Thị trường bất động sản Việt nam
đã đứng vững và có bước phát triển rất lớn, giá trị bất động sản tăng cao, có nhiều
người đầu cơ tích trữ đã trở thành tỷ phú với khối tài sản kếch sù, dòng tiền đổ vào thị
trường bất động sản ngày càng tăng cao, có sức hấp dẫn rất lớn vì lợi nhuận rất cao.
- Tình trạng tích luỹ đầu cơ khá phổ biến, làm giá, vây thầu để đẩy giá lên quá cao do
đó những người cán bộ công nhân viên, nông dân không thể mua được. Các công trình
chung cư, nhà biệt thự liền kề đã bị rơi vào tay các đầu cơ, không đến được với những
đối tượng có nhu cầu mua đất, nhà thực sự để ở.
- Thời gian gần đây nhiều doanh nghiệp đã tiếp cận được gói lãi suất kích cầu và đã
vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhờ đó, số việc làm mới được tạo ra cũng được tăng
lên theo từng quý, thu nhập của người lao động cao hơn đã kéo theo sức cầu về nhà ở
phục hồi;
- Với đặc thù sản phẩm bất động sản có giá trị cao, cung và cầu hiện nay không cân
bằng - lượng cầu lớn hơn nhiều so với lượng cung khiến cho marketing trong bất động
sản hầu như không được coi trọng. Một mặt, các chủ bất động sản thường mắc phải sai
lầm là họ quá tin tưởng vào những quyết định dựa trên suy đoán cảm tính của mình mà
Page 1

chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc marketing trong việc làm gia tăng giá trị các bất
động sản của mình. Mặt khác, họ bị hạn chế về nguồn vốn, không muốn bỏ thời gian
chi phí nghiên cứu thị trường một cách bài bản, chưa quen với cách thức tiếp cận
khách hàng chuyên nghiệp. Tình trạng các nhân tài hoạt động trong lĩnh vực marketing
bất động sản chuyển sang các công ty bất động sản nước ngoài ngày càng tăng1àm cho
nhân sự trong marketing bất động sản càng trở nên thiếu hụt trầm trọng. Chính vì vậy
trong nước mặc dù có nhiều công ty tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản nhưng các
dự án lớn đều rơi vào tay một số ít công ty quản lý, tư vấn, môi giới bất động sản nước
ngoài hiện đang có mặt tại Việt Nam.
- Đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước, cách thức triển khai tiếp thị dự
án thường không thường xuyên điều tra thị trường và phân khúc khách hàng cụ thể,
chỉ đơn thuần là phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo trên báo với thiết kế và nội
dung tương tự nhau, chưa tạo nên sự khác biệt và chưa nhắm tới đúng phân khúc
khách hàng của mình. Thiếu chiến lược tiếp thị chuyên nghiệp, bài bản các doanh
nghiệp bất động sản sẽ làm lãng phí nguồn lực, gây ảnh hưởng xấu tới thương hiệu,
đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động
sản. Chỉ khi tiến hành khảo sát nghiên cứu thị trường, xác định rõ phân khúc khách
hàng cụ thể, xây dựng chiến lược tiếp thị bài bản, có một đội ngũ kinh doanh với
phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách tiếp cận
trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm thì các doanh nghiệp bất động sản trong
nước mới có thể nâng cao sức cạnh tranh, giành lại thị phần nội địa từ tay các doanh
nghiệp bất động sản nước ngoài đang hoạt động ở Việt Nam.
*Thách thức: Mặc dù kinh tế đang phát triển nhưng Việt Nam vẫn là nước còn nghèo
và tốc độ tăng trưởng còn chậm hơn một số nước khác trong khu vực; Mô hình kinh tế
đang phát triển nên các nguồn chi đầu tư cho thị trường bất động sản chưa nhiều;
- Sản xuất công nghiệp năm 2009 tăng trưởng thấp nhất trong vòng 10năm trở lại đây,
xuất khẩu giảm 11,6% trong khi nhập siêu tăng cao đã ảnh hưởng không nhỏ để thu
nhập của công nhân ở các khu kinh tế;
- Bên cạnh đó, tăng đầu tư, tăng tín dụng sẽ gây áp lực làm tăng sức cầu ngoại tệ. DN
tận dụng nguồn tín dụng trong gói kích thích kinh tế để nhập nguyên liệu và thiết bị

trong khi nhu cầu chưa cần, do đó vốn bị dồn lại. Điều này ở tầm vĩ mô tạo nên áp lực
về cầu ngoại tệ. Vì vậy, có thể kiểm soát được CPI trong năm nhưng vấn đề lãi suất và
tỷ giá thì áp lực rất lớn, trong khi đó những biến động và sự tổn thương từ tác động
Page 2


của nền kinh tế thế giới vẫn chưa lường hết được;
- Cùng với việc ý thức cao về tác hại của lạm phát đối với ổn định kinh tế vĩ mô để từ
đó có những quyết sách đối phó đúng, người ta cũng thấy Chính phủ đã đánh giá và
nhận thức rõ ràng những mối nguy hiểm khác như bội chi ngân sách lớn, nợ nước
ngoài tăng, giải ngân vốn ODA chậm, thâm hụt cán cân thương mại chậm được cải
thiện, thâm hụt cán cân thanh toán quốc gia. Đây là những thách thức không nhỏ đối
với một nền kinh tế nhỏ và còn có nhiều điểm bất hợp lý về mặt cấu trúc hiện nay.
- Thu nhập bình quân trên đầu người còn rất thấp (1000USD/năm) so với các nước
trên thế giới và trong khu vực dẫn đến khả năng để có thể mua nhà của đa số người
dân Việt nam còn nhiều hạn chế.
- Việc sử dụng ngoại tệ, vàng để giao dịch bất động sản có ảnh hưởng lớn ở thị trường
thành phố Hồ Chí Minh khi thị trường vàng và ngoại tệ thường xuyên biến động trong
những năm gần đây.
b- Môi trường tự nhiên:
* Cơ hội:
- Quỹ đất để đầu tư cho bất động sản nói chung còn nhiều, đặc biệt là các vùng ven
thành phố;
- Chính phủ đang có những chủ trương di chuyển các trung tâm chính trị, văn hóa để
điều tiết mật độ sinh sống ở các khu đô thị lớn;
- Nguồn tài nguyên vật liệu thô phong phú như đá, cát, gạch, gỗ......
- Vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển bất động sản du lịch;
- Hệ thống giao thông, hạ tầng ở một số khu đô thị rất thuận lợi;
- Quỹ đất xây dựng ở các Trung tâm kính tế chính trị lớn ngày càng cạn kiệt là cơ
hội để đầu tư các khu chung cư cao tầng;

* Thách thức:
- Điều kiện khí hậu Việt Nam khắc nghiệt, là vùng nhiệt đới gió mùa, chịu nhiều ảnh
hưởng của thiên tai, bão lụt (đặc biệt là miền Bắc và Miền Trung) do đó các công trình
xây dựng yêu cầu phải kiên cố, kỹ thuật cao dẫn đến tăng chi phí đáng kể trong đầu tư
nhà cao tầng; Bên cạnh đó nước biển đang ngày một dâng cao do biến đổi khí hậu; Địa
chất yếu và phức tạp tập trung nhiều ở 2 thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Page 3


Minh cũng là bài toán hóc búa đối với các nhà đầu tư khi chi phí xây dựng gia cố đầt
nền và móng nhà cao tầng đang chiếm tỷ trọng lớn.
- Quỹ đất để đầu tư có sinh lợi lớn tại các trung tâm đô thị đang ngày cành eo hẹp.
- Giá đất đền bù đang ngày một tăng cao.
- Nhiều vị trí đầu tư có sinh lợi lớn nhưng bị khống chế bỡi chiều cao kiến trúc do ảnh
hưởng gần sân bay.
- Nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản chi không nhỏ để xây dựng các công trình hạ tầng
kỹ thuật, bảo vệ môi trường (cây xanh,giải pháp xử lý nước thải, hạ tầng kỹ thuật);
- Chi phí nhiên liệu tăng lên ảnh hưởng trực tiếp, gián tiếp (trong chi phí vật liệu) đến
quá trình đầu tư xây dựng, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay nguồn điện không đủ cấp
để sản xuất dẫn đến phải sử dụng các nguồn năng lượng khác như xăng, dầu.
- Nguồn nguyên liệu thô mặc dù phong phú, đa dạng nhưng đang trong quá trình cạnh
tranh về giá cả do lượng xuất khẩu tài nguyên thô như đá, cát, thép...đang ngày càng
tăng;
- Nhiều nguồn nguyên liệu quý nhứ đá trắng, silicát...đang ngày càng khan hiếm dô
quá trình khai thác bừa bãi, khó có khả năng khắc phục.
c- Môi trường công nghệ:
* Cơ hội:
- Công nghệ thi công nhà cao tầng đang ngày càng phát triển nâng cao hiệu suất, an
toàn và rút ngắn được nhiều thời gian thi công,;
- Các thiết bị thang máy cho nhà cao tầng ngày càng đa dạng, hiện đại thỏa mãn nhu

cầu của khách hàng;
- Công nghệ thông tin, truyền thông ngày càng phát triển đáp ứng được nhu cầu
marketing khách hàng ở tại nhiều vùng miền.
- Công nghệ phát triển kéo theo các thiết bị đường ống đầu tư hạ tầng kỹ thuật
(điện, cấp thoát nước...) phong phú, đa dạng về kích thước, chất lượng cho nhà đầu tư
lựa chọn;
- Sự hội nhập về khoa học công nghệ trong vai trò kiến trúc, kết cấu đã ảnh hưởng
không nhỏ tới chất lượng của sản phẩm hàng hóa bất động sản;
- Công nghệ xử lý nền đất yếu, cọc khoan nhồi đường kính lớn....góp phần tích cực
Page 4


trong đầu tư xây dựng;
- Các sáng kiến về phát triển vật liệu không nung, kính chịu lực, ximăng đông kết
nhanh...đã và đang được áp dụng hiệu quả.
* Thách thức:
- Phần lớn các công nghệ thi công xây dựng chủ yếu nhập khẩu nên chi phí đầu tư
cao;
- Chưa làm chủ được công nghệ hiện đại dẫn đến quá trình vận hành chưa hiệu quả,
thiết bị công nghệ chưa khai thác được tối đa công suất;
- Đặc thù của sản phẩm là thời gian thi công kéo dài nên quá trình huy động và thu hồi
vốn chậm.
- Sự thay đổi nhanh chóng của công nghệ một phần là cơ hội nhưng cũng là thách thức
với nhà đầu tư khi việc cập nhật công nghệ trong đầu tư không kịp thời.
d- Môi trường chính trị và pháp luật:
* Cơ hội:
- Chính phù đã có nhiều đề án, dự án phát triển mở rộng các trung tâm đô thị, kinh tế
lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đà Nẵng........nên tiềm năng
để đầu kinh doanh bất động sản đang ngày càng dồi dào;
- Các đề án nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho sinh viên đang khuyến khích phát

triển;
- Nghị định số 25/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 6-3 là hành lang pháp lý
quan trọng để quản lý tổng hợp tài nguyên và bảo vệ môi trường biển, hải đảo Việt
Nam, nhằm quản lý thống nhất, liên ngành, liên vùng, hài hòa lợi ích chung giữa các
bên liên quan trong khai thác, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường biển và hải
đảo.
- Luật số 38/2009/QH12 – Luật Sửa đồi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và ĐIều
121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thong qua tại kỳ họp thứ 5 ngày 18
tháng 6 năm 2009. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội cho cả cầu và cung về đầu tư về phân khúc nhà
ở.
- Nghị định Chính phủ sổ 88/2009/NĐ-CP 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền
Page 5


sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ban hành và
chấm dứt tình trạng phân tán trong việc cấp hai Giấy chứng nhận trong suốt 15 năm
qua.
- Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản: việc đưa ra hai phương
thức nộp thuế cho hai mức 2% -25% trong chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm
giữa tháng 9/2009 đã lập tức gây tác động đến thị trường bất động sản – thị trường
đóng băng. Cả người bán lẫn người mua đều ngưng giao dịch và chờ đợi. Thông tư số:
2/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn bổ sung
thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định
100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật
Thuế thu nhập cá nhân cũng đã nhanh chóng gỡ rối được cho giao dịch bất động sản,
đặc biệt, giảm được nguy cơ tiêu cực do sự chênh lệch giữa hai mức thiế thu nhập cá
nhân đối với chuyển nhượng bất động sản
- Thông tin về thị trường phong phú và đa dạng hơn khi Bộ Xây dựng quy định việc

kinh doanh bất động sản phải được đăng tải báo trên báo 3 kỳ liên tục và 01 lần trên
đài truyền hình địa phương ;Cơ hội cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản tầm cỡ
khi nhà nước quy định về các điều kiện để đăng ký kinh doanh và sàn giao dịch (vốn
pháp đình lớn hơn 6 tỷ; các điều kiện để mở sàn giao dịch...)- theo Thông tư
13/3008/TT-BXD.
- Sự điều tiết của Chính phủ đảm bảo cho việc kinh doanh được an toàn;
- Tại các địa phương ở Miền Trung (như Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Bình, Hà
tĩnh...) đang có nhiều chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản;
- Hổ trợ cho vay và cho nợ khi mua nhà thu nhập thấp;
- Chính phủ đã có những bài toán bài bản hơn trong chiến dịch chống lạm phát;
* Thách thức:
- Thị trường bất động sản chịu sự điều tiết của Chính phủ khi có những biến động về
"cơn sốt" hay "đóng băng" dẫn đến nhiều nhà đầu tư mất cơ hội (Luật và Nghị định
157 hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản);
- Nhà nước không có chế độ ưu đãi trong đầu tư kinh doanh bất động sản (Theo Luật
khuyến khích đầu tư năm 1994);
Page 6


- Hạn chế đầu tư khu đô thị trên nền đất nông nghiệp (một trong những quỹ đất sẵn có
với chi phí đền bù thấp);
- Việc huy động vốn trong đầu tư bị hạn chế do chính phủ cấm việc huy động vốn đầu
tư khi dự án chưa được khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đối với đất ở) và chưa thi
công xong phần móng đối với các nhà chung cư (theo quy định tại Thông tư
13/2008/TT- BXD ngày 22/5/2008);
- Hạn chế kinh doanh bất động sản nhỏ lẽ khi quy định vốn pháp định tối thiểu để đầu
tư kinh doanh bất động sản phải lớn hơn 6tỷ; các điều kiện để mở sàn giao dịch...
- Giá đền bù giải phóng mặt bằng tăng cao và không ổn định khi Chính phủ ban hành
Nghị định 69/2009/NĐ-CP về đền bù giải phóng mặt bằng;
- Chính sách của Nhà nước tác động về việc khuyến khích xây nhà giá rẻ, nhà cho

người thu nhập thấp là áp lực cho các doanh nghiệp khi đầu tư các khu đô thị, chung
cư cao cấp;
- Các hình thức, mức độ xử phạt vi phạm hành chính trong đầu tư kinh doanh bất động
sản quá khắc nghiệt (Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong
đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản).
- Chính phủ có nhiều động thái trong việc kiềm chế sức hút của thi trường bất động
sản thông qua hạn chế cho vay các nguồn vốn tín dụng.
- Thông tin về các dự án, quy hoạch liên quan đến kinh doanh bất động sản không
được công bố kịp thời nên khó nắm bắt thị trường để đầu tư;
- Hạn chế xây dựng các tòa nhà cao tầng, đặc biệt gần các sân bay, trung tâm chính
trị...;
- Các chính sách về tài chính, thuế đang "đánh mạnh" vào thị trường kinh doanh bất
động sản (hạn chế chô vay đầu tư xây dựng; đánh thuế thu nhập...
e- Môi trường về văn hóa xã hội:
* Cơ hội:
- Tốc độ đô thị hóa tăng nhanh: Theo dự báo của Bộ Xây dựng, tỷ lệ đô thị hoá của Việt
Nam vào năm 2020 sẽ đạt khoảng 40%, tương đương với số dân cư sinh sống tại đô thị
chiếm trên 45 triệu dân. Mục tiêu đề ra cho diện tích bình quân đầu người là
100m2/người. Nếu đạt tỷ lệ 100m2/người, Việt Nam cần có khoảng 450.000ha đất đô
thị, nhưng hiện nay, diện tích đất đô thị chỉ có 105.000ha, bằng 1/4 so với yêu
Page 7


cầu. Với tốc độ phát triển và dân số đô thị như hiện nay, Việt Nam sẽ phải đối mặt với
ngày càng nhiều vấn đề phức tạp phát sinh từ quá trình đô thị hoá, trong đó thị trường
kinh doanh bất động sản là một vấn đề cần được nghiên cứu mang tính định hướng
chiến lược không chỉ đối với Chính phủ (Theo Báo điện tử Lao động).
- Tầng lớp trung lưu tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu về nhà ở cao cấp, biệt thự tăng;
- Nguồn lực lao động phong phú, Giá nhân công xây dựng rẻ;
- Khu vực Miền Bắc và Miền Trung đa số người dân quan niệm muốn sở hữu nhà đất

--> cơ hội cho mua bán đất đai;
- Ở Miền Nam ảnh hưởng của trào lưu phương Tây --> cơ hội cho thuê nhà và mua
bán căn hộ chung cư;
- Phong tục tập quán thích ở theo hướng nhà hạp tuổi, hạp hướng và có phong thủy
đẹp ;
* Thách thức:
- Tỷ lệ thu nhập giàu/nghèo càng gia tăng; Số lượng người có thu nhập thấp chiếm đa
số;
- Tỷ lệ thấp nghiệp cao, lao động phổ thông nhiều;
- Trình độ lao động của công nhân thấp, số lượng không ổn định (làm việc theo thời
vụ..)
- Tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra ở nhiều nơi, một số công trình bị làm giá….
- Đa số người dân thích sở hữu, ít có thói quen thuê nhà, thách thức cho việc xây nhà
cho thuê cũng như chung cư cao tầng
- Quan niệm của người dân còn phong kiến, lạc hậu, nặng nề về quan niệm sống;
nguồn vốn trong dân còn nhiều nhưng chủ yếu tập trung đầu tư tiền gửi ngân hàng ….
- Dân trí của một số bộ phận ven thành thị chưa cao nên gây khó khăn trong công tác
đền bù giải phóng mặt bằng.
f. Môi trường ngành:
- Thị trường BDS chưa phát triển tập trung, còn nhỏ lẻ, manh mún; Hiện tượng đầu cơ,
cò mồi xảy ra đa số ở các đô thị;
- Có nhiều đối thủ cạnh tranh trong ngành;
Page 8


- Giá cả thị trường và giá xuất phát điểm chênh nhau nhiều;
- Chịu sự quản lý chặt chẽ của nhiều ngành, từ khâu chuẩn bị đầu tư đến kết thúc đầu
tư;
- Mối đe dọa từ các mặt hàng thay thế;
- Ảnh hưởng của quyền lực nhà cung ứng, quyền lực của người mua;

- Luôn tiềm ẩn nhiều đối thủ cạnh tranh mới.
2. Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công:
- Phải am hiểu về thị trường bất động sản; Hiểu biết và nắm rõ về Luật kinh doanh
bất động sản, Nghị định 157/2008/NĐ-CP và Thông tư 13/2008/TT-BXD về hướng
dẫn thực hiện Luật kinh doanh bất động sản; Có kiến thức tổng thể về nền kinh tế; sự
phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ,
hiện tại và tương lai.
- Nhà kinh doanh bất động sản phải là người được đào đào tạo qua các chuyên ngành
về xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài chính đủ mạnh, có kinh nghiệm trong lĩnh vực
hoạt động kinh doanh bất động sản; Có kỹ năng dự báo nhu cầu và tiếp cận thị trường.
- Không ngừng tìm kiếm và tính toán các cơ hội.
- Năng lực về tài chính phù hợp với lĩnh vực đầu tư;
- Có kỹ năng hoạt động marketing để tiếp cận khách hàng mục tiêu; Sử dụng internet
như một công cụ quan trọng, tối ưu hoá website cho các công cụ tìm kiếm sẽ giúp hoạt
động marketing và kinh doanh bất động sản có hiệu quả hơn. Website phải đăng tải
những nội dung có giá trị, đăng tải đầy đủ những sản phẩm là mục tiêu của marketing
- Có tư duy tốt, biết nắm bắt cơ hội, mạnh dạn và quyết đoán;
- Có mối quan hệ rộng, đặc biệt là quan hệ tốt với chính quyền địa phương và với các
nhà đầu tư, môi giới bất động sản lớn;
- Thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết
định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó.
- Với các công trình cần có các mô hình trưng bày trong khung cảnh ấn tượng, đây là
điều quan trọng tạo nên sự hấp dẫn đối với các khách hàng.
- Biết nắm bắt thị hiếu của khách hàng mục tiêu để làm thỏa mãn, sung sướng cho
khách hàng bằng các hình thức quảng bá sản phẩm như sử dụng các slide, máy chiếu,
Page 9


tài liệu, hình ảnh minh hoạ; Xây dựng các chiến lược quảng cáo tốt, sử dụng các kênh
truyền thông hợp lý để hướng vào nhóm khách hàng mục tiêu.

- Biết tổ chức các chương trình xúc tiến bán hàng với nguồn ngân sách hợp lý nhằm
tạo dấu ấn và thu hút khách hàng.
- Tiếp thị đến tận người mua bằng đội ngũ nhân viên có kinh nghiệm, cởi mở, thân
thiện, nhiệt tình.
- Một chú ý rất quan trọng là biết sử dụng và lắng nghe ý kiến của các chuyên gia, các
tổ chức tư vấn.
3. Sự khác nhau giữa Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh khu lựa chọn thị
trường để đầu tư bất động sản:
Tiêu chí đánh giá
Về vị trí địa lý

Hà nội

Sài gòn

Là trung tâm Văn hóa- Là trung tâm Kinh tế trọng
Chính trị của cả nước

Về điều kiện tự nhiên

Khí

hậu

khắc

điểm.

nghiệt; Khí hậu mát mẻ, Tài

nguồn tài nguyên khu vực nguyên về đầu tư kinh
lân cận phát triển chậm
Pháp luật – chính sách

doanh bất động sản rất lớn

Hà nội quản lý chặt chẽ Cơ chế quản lý năng động
hơn về kiến trúc chặt

"thông thoáng hơn" cho
các nhà đầu tư

Văn hóa xã hội

Mang đậm chất văn hóa Ảnh hưởng bởi văn hóa
phương đông có ảnh hưởng phương tây, lối sống thực
bởi phong tục tập quán dụng
phong kiến

Độ nhạy bén

Kém nhạy bén hơn

Nhạy bén hơn

Cơ chế làm việc

Năng động

Năng động hơn

Thói quen khách hàng

Mang tính cách phong Quan niệm phương tây,
kiến, cận thận chắc chắn.

thường tính toán xác định
cụ thể trước khi mua hàng

Page 10


Chính sách thu hút

Có nhiều chính sách thu Nhiều nhà đầu tư chấp
hút đầu tư nhưng còn nặng nhận và cảm thấy thoải mái
nề về thủ tục hành chính

hơn khi đầu tư vào thị
trường này

Mật độ dân số

Thấp hơn

Cao hơn

Thu nhập bình quân

Không cao

Cao hơn

Giao thông - Hạ tầng

Chưa phù hợp với tầm vĩ Tốt hơn
mô của khu vực

Nhu cầu về nhà ở

Rất cần thiết

Cao hơn

Thói quen sở hữu

Có thói quen sở hữu (mua Có thể thuê nhà, chung cư
nhà đất)

4.Xu hướng phát triển của kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:
- Với gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện kỷ niệm 1000 năm Thăng Long, sự phát
triển của giới trung lưu, cùng với sự tăng trưởng của nên kinh tế, thị trường bất động
sản tại Việt Nam dự báo sẽ phát triển mạnh kể từ cuối 2010.
- Nhu cầu về nhà ở trung bình và giá cả sẽ dần tăng cao.
- Phát triển nhà bán lẻ và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
5.Cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam:
Trong bất động sản, marketing chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ
đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho các nhóm sản
phẩm của Công ty, tiếp thị sản phẩm bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý
bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các chỉ

số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản - tiền thuê cũng như là giá bán.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể
về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã
hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai.
Kết luận: Qua học tập, nắm bắt được kiến thức từ bộ môn Quản trị marketing, tôi
nhận thấy để trở thành một nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thành công cần hội tụ
đầy đủ các yếu tố về sự hiểu biết tầm vĩ mô, sự nhạy cảm với thị trường, hướng quy
Page 11


hoạch phát triển trong tương lai và kiến thức sâu rộng về marketing đối với thị trường
bất động sản.
Tài liệu tham khảo:
-

Giáo trình bài giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs.

-

Các bài viết trên mạng Internet: ; http://
WWW.bwportal.com.vn; www.vneconmy.vn;

Page 12