Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2012 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––––––––––––-

NGUYỄN PHÚ HÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2012 – 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––––––––––––-

NGUYỄN PHÚ HÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2012 – 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 06 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS ĐỖ THỊ LAN

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––––––––––––-

NGUYỄN PHÚ HÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2012 – 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 06 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS ĐỖ THỊ LAN

THÁI NGUYÊN - 2016


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo
điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng
viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong

suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Phú Hùng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................ii
MỤC LỤC ......................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH – SƠ ĐỒ ........................................................................... viii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài...........................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ...........................................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .............................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................................4
1.1.1. Bất động sản...............................................................................................................4

1.1.2. Thị trường bất động sản ............................................................................................4
1.1.3. Môi giới bất động sản ...............................................................................................4
1.1.4. Nghề môi giới bất động sản .....................................................................................5
1.1.5. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản............................................................5
1.1.6. Bản chất của môi giới bất động sản.........................................................................6
1.1.7. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản...........................................................6
1.1.8. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản .........................................................6
1.1.9. Quy trình hoạt động môi giới bất động sản ............................................................7
1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ..............................................................................................14
1.2.1. Các văn bản pháp luật đất đai liên quan ................................................................15
1.2.2. Các văn bản pháp luật xây dựng, nhà ở ................................................................16
1.2.3. Các văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản .............................................16


iv

1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài...........................................................................................16
1.3.1. Môi giới bất động sản ở một số nước trên thế giới ..............................................16
1.3.2. Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam ...................................20
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .............................................................................................................23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................23
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ............................................................................23
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ..............................................................................................23
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ...............................................................................................23
2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................23
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................................24
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ...................................................................24

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .....................................................................24
2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh .............................................................................25
2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp ..........................................................................26
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................27
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh........................................................................................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội.........................................................................27
3.1.2. Thực trạng về quản lý đất đai tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ..................36
3.2. Tình hình hoạt động của các loại hình môi BĐS và thực trạng của hoạt động
môi giới BĐS trên địa thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ......................................45
3.2.1 Tình hình hoạt động của các loại hình môi BĐS trên địa thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh .....................................................................................................45


v

3.2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh .....................................................................................................68
3.3. Khó khăn, tồn tại, giải pháp thúc đẩy hoạt động môi giới, thị trường BĐS
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới..............................................73
3.3.1. Khó khăn, tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản thành
phố Hạ Long ....................................................................................................................73
3.3.2. Giải pháp thúc đẩy hoạt động môi giới, thị trường bất động sản thành phố
Hạ Long ..............................................................................................................................76
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...........................................................................................78
1. Kết luận...........................................................................................................................78
2. Đề nghị............................................................................................................................79
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................80
PHỤ LỤC..........................................................................................................................82

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1.
2.
4.
5.
3.
7.
8.
6.
9.
11.
12.
13.
10.
15.
14.
16.
17.
18.
19.

BCĐ
BĐS
CNH
CNTB
CP
HĐH

HĐND
KH
NĐ
QĐ
QH
QLĐĐ
QSDĐ
TĐT
TT
UBND
VNĐ
VT
XHCN

: Ban chỉ đạo
: Bất động sản
: Công nghiệp hóa
: Chủ nghĩa tư bản
: Chính phủ
: Hiện đại hóa
: Hội đồng nhân dân
: Kế hoạch
: Nghị định
: Quyết định
: Quy hoạch
: Quản lý đất đai
: Quyền sử dụng đất
: Tổng điều tra
: Thông tư
: Ủy ban nhân dân

: Việt Nam Đồng
: Vị trí
: Xã hội chủ nghĩa


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan ràng đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp
thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viên trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị
nào sau đại học.
- Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sau tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Phú Hùng


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH – SƠ ĐỒ
Hình 3.1. Bản đồ các đơn vị hành chính thành phố Hạ Long ......................... 27
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hạ Long .................. 36
Sơ đồ 3.1. Sơ đồ tổ chức của Công ty môi giới bất động sản ......................... 48
Sơ đồ 3.2. Sơ đồ văn phòng môi giới bất động sản ........................................ 57

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp tới các thị trường
tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động … Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng
vào thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn cho
đầu tư phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn
bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị
trường này chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyển sang thực hiện
nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nước ta đã từng bước hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng
kinh tế của đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường
bất động sản cũng bộc lộ ra nhưng bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống
pháp luật, các chủ thể tham gia thị trường, về giao dịch, về thông tin, về quản lý …
cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường.
Nghị quyết đại hội X Đảng cộng sản Việt Nam đã chỉ ra: “Phát triển thị
trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây
dựng, Luật Kinh doanh bất động sản … hoàn thiện việc phân loại, đánh giá
đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất
trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan
trọng cho phát triển. Nhà nước tác động đến thị trường bằng các chính sách vĩ
mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai. Giá bất động sản được hình thành
theo nguyên tác thị trường. Nhà nước tác động đến thị trường bằng các biện
pháp vĩ mô; tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch

2

không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất
động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ, thị trường bất động sản”.
Luật kinh doanh bất động sản (2014) được Quốc Hội thông qua, có
hiệu lực từ ngày 1/7/2015 đã quy định: “Môi giới bất động sản là việc trung
gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản” (khoản 2, Điều 3 luật Kinh doanh bất động sản 2014).
Tỉnh Quảng Ninh nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm của khu vực
phía bắc, với tốc độ đô thị hóa cao, hiện nay đã hình thành 4 thành phố trực
thuộc tỉnh, 2 thị xã và là một trong địa phương có thị trường bất động sản sôi
động. Tuy nhiên trong những năm qua tình hình thị trường bất động sản tại
Quảng Ninh còn diễn biến phức tạp và bộc lộ nhiều khuyết điểm, nỗi bật là
tình trạng phát triển tự phát, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo,…gây nên
những cơn “sốt nóng”, “sốt lạnh” bất thường, ảnh hưởng đến các hoạt động
của thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản và các lĩnh
vực kinh tế khác.
Thành phố Hạ Long là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh
Quảng Ninh, với mục tiêu xây dựng thành phố Hạ Long trở thành Thành phố
của di sản thế giới, trung tâm du lịch quốc tế và là động lực của Tỉnh và vùng
nên thành phố Hạ Long diễn ra mạnh mẽ quá trình đô thị hóa tạo môi trường
phát triển mạnh cho thị trường bất động sản; trong đó hoạt động môi giới bất
động sản đóng vài trò quan trọng.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh, giai đoạn 2012-2015”
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng của hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn
thành phố Hạ Long, giai đoạn 2012-2015 và đề xuất các giải pháp nhằm tạo

điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.


3

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình hoạt động của các loại hình môi giới bất động sản
tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn
thành phố Hạ Long, vai trò và hiệu quả các trung tâm môi giới, các sàn giao
dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạn 2012-2015.
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp tăng cường
hoạt động môi giới bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản tại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài:
Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên
ngành về quản lý đất đai trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị
trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời rèn luyện
khả năng nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ
chuyên môn, phục vụ tốt công tác sau này.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động một số trung tâm môi giới,
giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng và đề
suất các giải pháp tăng cường công tác quản lý hoạt động môi giới bất động
sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hạ Long.

4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Bất động sản
Bất động sản bao gồm: “ Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật
Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam) [13].
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất
và lưu thông hàng hóa. Một thị trường phát triển có đủ ba yếu tố: Chủ thể,
khác thể và giới trung gian.
Thị trường bất động sản được hiểu là nơi người mua bất động sản và
người bán bất động sản giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở
cùng một địa điểm, có thể liên hệ qua trung gian (người môi giới) hoặc thông
qua các phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản
được xác định. Nguyễn Đình Bồng (2008) [1].
1.1.3. Môi giới bất động sản
- Môi giới: Môi giới chỉ một cá nhân, một chủ thể có thể làm trung gian
cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau.
- Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự
thông cảm, thấu hiểu trong việc giải quyết những công việc liên quan đến
BĐS mà các bên quan tâm. Nhà môi giới BĐS có vai trò là cầu nối giữa các
bên liên quan. Trong lĩnh vực BĐS, giao dịch bất động sản không chỉ là bản
thân các bất động sản mà quan trọng hơn là các quyền liên quan đến bất động
sản đó, vì vậy môi giới bất động sản chỉ hoàn thành khi các quyền liên quan

5

đến bất động sản được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác. (Nguyễn
Đình Bồng (2008)) [1].
1.1.4. Nghề môi giới bất động sản
Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê lại, nhằm mục
đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh
BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá
bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
- Môi giới bất động sản là một nghề trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ
bất động sản được pháp luật quy định và bảo hộ.
- Thù lao môi giới bất động sản: Là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới
được tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa
khách hàng và người thứ ba (Điều 64, Luật KDBĐS 2014) [16].
- Hoa hồng môi giới bất động sản: Là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi
giới nhận được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. (Điều
65 Luật KDBĐS 2014) [16].
1.1.5. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia
đàm phán, ký hợp đồng;
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt
động kinh doanh bất động sản;

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo
điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng
viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong
suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Phú Hùng


7

hơn 20 tỷ đồng và đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật.
Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng

ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất
động sản. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và
tuân thủ pháp luật.
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là
nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh
doanh bất động sản.
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi
giới bất động sản không được phép sai lệch với những quy định của pháp luật
đã ban hành.
Môi giới phải dựa trên công bằng và minh bạch về thông tin.
Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định
hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách
hàng và nhà môi giới.
Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và
kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi
chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
1.1.9. Quy trình hoạt động môi giới bất động sản
Thứ nhất: Thông tin ban đầu
Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đường khác nhau
như do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm
hiểu qua thực tế hay mạng internet... Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu.


8

Thứ hai: Xác định các bất động sản tham gia
Mỗi bất động sản có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh
nghiệm để phán đoán.

Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về bất
động sản. Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sự hiểu
biết thiếu chân thực về bất động sản.
Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ xác định được tính cách của
chủ sở hữu. Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp
của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ. Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp
xúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự
nhiên hơn là tại văn phòng môi giới.
Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những
câu hỏi cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại bất động
sản; việc xem xét bất động sản sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thế bị
động ngay cả khi không nhớ được tất cả các thông tin về bất động sản khi
khách hàng hỏi. Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong
cách làm việc của nhà môi giới.
- Trong quá trình xem xét bất động sản cần chú ý đến các yếu tố liên
quan đến bất động sản như sau:
+ Vị trí: Vị trí bất động sản là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa
chỉ, môi trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác
động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả
bất động sản, tuy nhiên vị trí không phải là yếu tố khách quan. Đối với người
này thì một vị trí được cho là đẹp những đối với người khác thì lại là xấu. Vì
vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá. Việc
đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh
giá. Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa


9

điểm như hướng nhà, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các
phương tiện Công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, Công

viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị,
khung cảnh qua cửa sổ. Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức
tranh toàn cảnh liên quan đến bất động sản.
+ Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu
tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung...Khách hàng thường quan
tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để bất động sản được an toàn và tiện
dụng về kỹ thuật. Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những
người muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới). Ở đây cần xác định rằng
nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi kỹ thuật ẩn dấu bên trong.
Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu
không biết hay cố tình dấu. Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng
không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này. Việc đánh giá tình trạng
kỹ thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của
những nhà chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh
hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó
là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học. Nhà môi giới có trách nhiệm hướng
dẫn mọi ngóc ngách của bất động sản cho người tư vấn kỹ thuật. Việc làm này
giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của bất động sản.
+ Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại
trong BĐS cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là
ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả
những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định
chủ nhà sẽ mang đi. Vấn đề ở đây không phải ở chỗ để người mua bất động
sản có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người
bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà. Vì vậy khi


10

nhận bán bất động sản, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị bất

động sản.
+ Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng
lưới điện… Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu cầu cơ bản của
khách hàng. Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về
việc có thuê, mua bất động sản hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị
của bất động sản.
+ Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các
thông tin về giá trị thị trường của bất động sản và các bất động sản xung
quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất.
+ Các thông tin pháp lý: Các thông tin này bao gồm chủ sở hữu bất
động sản, Giấy chứng nhận, năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền, nghĩa
vụ đối với bất động sản, giấy tờ về quy hoạch....
+ Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng
sử dụng, quá trình phát triển của bất động sản, môi trường xã hội, dân cư,
phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác....
Thứ ba: Xác định các đối tượng tham gia thương vụ
- Người mua (thuê) và khả năng tài chính
Đối với người mua (thuê) thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài
chính. Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không. Trong
thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khả năng và khả năng
thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính
này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có,
vốn vay hay thế chấp. Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không
kém phần quan trọng là "khi nào?" có thể có vốn. Vấn đề này sẽ trở nên
quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán.


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................ii
MỤC LỤC ......................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH – SƠ ĐỒ ........................................................................... viii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài...........................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ...........................................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .............................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................................4
1.1.1. Bất động sản...............................................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ............................................................................................4
1.1.3. Môi giới bất động sản ...............................................................................................4
1.1.4. Nghề môi giới bất động sản .....................................................................................5
1.1.5. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản............................................................5
1.1.6. Bản chất của môi giới bất động sản.........................................................................6
1.1.7. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản...........................................................6
1.1.8. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản .........................................................6
1.1.9. Quy trình hoạt động môi giới bất động sản ............................................................7
1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ..............................................................................................14
1.2.1. Các văn bản pháp luật đất đai liên quan ................................................................15
1.2.2. Các văn bản pháp luật xây dựng, nhà ở ................................................................16
1.2.3. Các văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản .............................................16


12

nhóm chủ sở hữu chung bất động sản. Lúc này cần xác định có phải tất cả đều

đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không. Một trường hợp rất hay xảy
ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cá nhân
kỳ quặc. Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy
quyền cho một người.
Thứ tư: Lập hồ sơ thương vụ môi giới bất động sản
- Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng,
người môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương
vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau
khi kí hợp đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ
thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy chỉ
nên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền
trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành
thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ, vì vậy người môi
giới cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng để giúp đỡ, khách hàng
lúc cần thiết.
- Thông tin liên quan đến các bên tham gia thương vụ:
+ Họ và tên
+ Địa chỉ thường trú
+ Số chứng minh thư hay hộ chiếu
+ Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú
+ Địa chỉ liên lạc
+ Số điện thoại bàn và di động
- Thông tin liên quan đến bất động sản bên tham gia thương vụ
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)
+ Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…
+ Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm


13

- Các thông tin liên quan khác
Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những
giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài
sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…
Thứ năm: Thỏa thuận hợp đồng mua - bán (thuê - cho thuê)
- Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng
đôi khi diễn ra trong thời gian dài. Một khi các bên thống nhất được các điều
khoản của hợp đồng, người môi giới phải giúp các bên liên quan lập biên bản
thỏa thuận. Khi lập biên bản thỏa thuận cần lưu ý những điểm chính liên quan
đến thương vụ sau này như sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng
- Xác định các bên liên quan
- Xác định địa điểm viết biên bản
- Giá cả BĐS
- Số tiền đặt cọc
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm
- Thời hạn kí hợp đồng Công chứng
- Thời hạn giao BĐS
- Hình thức và thời hạn giao tiền
- Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, lệ phí, thuế) Những
điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp
theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên. Tuy
nhiên biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm
đã thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng
hay chữ "Tín" của các bên.
Thứ sáu: Thực hiện hợp đồng mua - bán (thuê - cho thuê)
Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:


14

+ Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng
20% giá trị bất động sản), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ
ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng Công chứng cuối cùng. Kết thúc quá
trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm sẽ
chỉ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp,
chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ
việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của
BĐS để bán.
+ Kí kết hợp đồng Công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở
hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả
ghi trong hợp đồng (+/- 90% giá trị bất động sản).
+ Giao nhận bất động sản - việc bàn giao bất động sản của người bàn
(cho thuê) cho người mua bất động sản (thuê bất động sản).
Thứ bảy: Đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn
liền với đất cho người mua
Thủ tục này được thực hiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân;
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh đối với tổ chức.
Thứ tám: Hoàn thành thương vụ mua - bán bất động sản
Người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại
theo giá cả thỏa thuận.
Thứ chín: Kết thúc hợp đồng môi giới
Bên mua (hoặc bán) thanh toán tiền hợp đồng thuê dịch vụ môi giới.
1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
Đất đai được tham gia thị trường bất động sản bao gồm đất mà Luật đất
đai 2013 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

15

thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có
tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.
Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản
bằng các biện pháp: Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng
đất; tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh
bất động sản; tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị
trường bất động sản; Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia
giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; thực hiện các
biện pháp bình ổn giá cả, chống đầu cơ đất đai.
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại bất
động sản đưa vào kinh doanh gồm các loại sau đây:
a) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của tổ chức, cá nhân;
b) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức,
cá nhân;
c) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh ;
d) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì được phép kinh doanh
quyền sử dụng đất.
1.2.1. Các văn bản pháp luật đất đai liên quan
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.