Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Lạng Sơn – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 20132015 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------------

ĐỖ THỊ HIỀN

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ LẠNG SƠN
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------------

ĐỖ THỊ HIỀN

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ LẠNG SƠN
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013-2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Thái Nguyên - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2016
Tác giả Luận văn

Đỗ Thị Hiền


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên,
Ban quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS-TS Phan Đình Binh, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Lạng Sơn, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Lạng
Sơn, Phòng Thống kê thành phố Lạng Sơn đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung
cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận
văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2016
Tác giả Luận văn

Đỗ Thị Hiền


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp...........................................................18
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước...................................................19
Bảng 3.1. Tình hình dân số thành phố Lạng Sơn năm 2015......................................30
Bảng 3.2. Kết quả kinh tế đạt được trong các năm ....................................................31
Bảng 3.3. Số học sinh, lớp học, trường học trên địa bàn thành phố ..........................35
Bảng 34. Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp ....................................40
Bảng 3.5. Kết quả cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ...................41
Bảng 3.6. Tổng hợp tài liệu bản đồ địa chính thành phố Lạng Sơn...........................43
Bảng 3.7. Tổng hợp diện tích các loại đất theo địa giới hành chính ..........................44
Bảng 3.8. Biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2015...................................................45
Bảng 3.9. Kết quả thu từ dịch vụ công của văn phòng đăng ký QSDĐ thành
phố Lạng Sơn giai đoạn 2013 - 2015 .....................................................48

Bảng 3.10. Tình hình cấp GCN của hộ gia đình tại địa bàn điều tra .........................49
Bảng 3.11. Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về
quản lý đất đai tại VPĐK .......................................................................50
Bảng 3.12. Mức độ thỏa mãn về điều kiện cơ sở vật chất .........................................51
Bảng 3.13. Mức độ công khai thủ tục hành chính .....................................................51
Bảng 3.14. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .........................................52
Bảng 3.15. Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ ..................................................54
Bảng 3.16. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ .................................................55


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 1.1. Sơ đồ hệ thống Văn phòng đăng ký QSD đất ............................................12
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Lạng Sơn ......................................................27
Hình 3.2. Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Lạng Sơn ......................................29
Hình 3.3. Cơ cấu nhóm ngành trong GDP thành phố Lạng Sơn năm 2015...............32
Hình 3.4. Cơ cấu đất đai năm 2015 thành phố Lạng Sơn ..........................................37


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

HSĐC

Hồ sơ địa chính

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

SDĐ

Sử dụng đất

KTXH

Kinh tế xã hội

QSH

Quyền sở hữu

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

NXB

Nhà xuất bản

VPĐK

Văn phòng đăng ký


vi

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..........................................................................................iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................................v
MỤC LỤC ..................................................................................................................vi
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.......................................................................4

1.1. Tổng quan về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............4
1.1.1. Đất đai, bất động sản. ........................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................5
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản...............................................................................5
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................................5
1.2.2. Cơ sở ĐKĐĐ, BĐS [17] ...................................................................................6
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS ...........................................................................7
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất................................................................8
1.3.1. Khái quát về hệ thống ĐKĐĐ Việt Nam .........................................................8
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ...........................................9
1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK.........................................................11
1.3.4. Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương ...14
1.4. Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, BĐS ở một số nước....................................................14
1.4.1. Australia: Hệ thống Đăng ký quyền (hệ thống Torrens) .................................14
1.4.2. Cộng hòa Pháp: Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đảm bảo ........................15
1.4.3. Thụy Điển: hệ thống ĐKĐĐ và BĐS .............................................................16


vii

1.5. Thực trạng hoạt động của VPĐK ở nước ta .......................................................17
1.5.1. Tình hình thành lập .........................................................................................17
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐK .............................................................................18
1.5.3. Nguồn nhân lực của VPĐK.............................................................................19
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK ....................................................................20
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK ................................20
1.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK ............................................22
1.6.1. Kết quả đạt được .............................................................................................22
1.6.2. Các hạn chế .....................................................................................................23
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ..............................................................................................24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................24
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................24
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Lạng Sơn ...........................24
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành
phố Lạng Sơn. ................................................................................................24
2.2.3. Thực trạng hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất thành phố
Lạng Sơn. .......................................................................................................24
2.2.4. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất thành phố
Lạng Sơn ........................................................................................................24
2.2.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐK quyền sử dụng
đất thành phố Lạng Sơn. ................................................................................24
2.2.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK quyền sử
dụng đất thành phố Lạng Sơn ........................................................................24
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................25
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát .......................................................................25
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ..............................................................25
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan ................................................25
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................26


viii

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Lạng sơn ...............................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................27
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội ................................................................30
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố

Lạng Sơn ........................................................................................................35
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn ...............................35
3.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn ...............................36
3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐK thành phố Lạng Sơn .......................38
3.3.1. Tổ chức bộ máy của VPĐK thành phố Lạng Sơn ...........................................38
3.3.2. Kết quả hoạt động của VPĐK thành phố Lạng Sơn .......................................39
3.4. Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐK thành phố Lạng Sơn .............48
3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất...........................................................................................56
3.5.1. Chính sách pháp luật đất đai ..........................................................................56
3.5.2. Chức năng, nhiệm vụ ......................................................................................57
3.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ..............................................................................58
3.5.4. Đối tượng giải quyết .......................................................................................58
3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất...........................................................................................59
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................................59
3.6.2. Giải pháp về tổ chức .......................................................................................59
3.6.3. Giải pháp về nhân lực .....................................................................................60
3.6.4. Giải pháp về nghiệp vụ ...................................................................................61
3.6.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ....................................................61
3.6.6. Giải pháp về cơ chế .........................................................................................61
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................61
1. Kết luận .................................................................................................................61
2. Đề nghị ..................................................................................................................62
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái tặng cho con người.
Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Theo tính toán của
các chuyên gia kinh tế, một phần hai của cải của các nước là đất đai, BĐS gắn liền
với đất, và tại các nước phát triển con số này chiếm tới 3/4. Ít nhất 20% tổng sản
phẩm quốc nội (GDP) của hầu hết các quốc gia có được là từ đất đai, BĐS và công
trình xây dựng trên đất [8]. Điều đó cho thấy đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên
thiên nhiên, nếu biết quản lý và khai thác tốt, mỗi quốc gia sẽ tự khơi thông cho
mình một nguồn nội lực dồi dào sẵn có phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế và ổn
định xã hội.
Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, những
năm gần đây cơ cấu kinh tế nước ta đang có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ nông nghiệp
sang công nghiệp và dịch vụ, kéo theo đó là sự chuyển dịch các nguồn lao động,
công nghệ, đất đai, tài nguyên thiên nhiên,… điều này đặt ra nhu cầu đất đai và tài
nguyên thiên nhiên cần được quản lý chặt chẽ, thống nhất. Ngày 05/8/2002, Quốc
hội khóa XI, kỳ họp thứ I đã ban hành nghị quyết 02/2002/QH11 quy định việc
thành lập Bộ TN&MT. Đặc biệt hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai 2003
quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng
ĐKQSDĐ trực thuộc Bộ TN&MT.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN
được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ). Tuy nhiên Tỉnh Lạng
Sơn chưa thành lập VPĐKĐĐ vì vậy mọi thủ tục đều được thực hiện tại văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện. VPĐK đi vào hoạt động, góp
phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và đăng
ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi
phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ
về đăng ký, cấp GCN vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng
đất, đặc biệt là tại các đô thị.

2
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn được chính
thức đi vào hoạt động từ năm đầu năm 2006. Theo cơ chế một cửa tại VPĐK quyền
sử dụng đất đã rút gọn được một số loại thủ tục rườm rà, không cần thiết tạo điều
kiện thuận lợi cho nhân dân khi tham gia vào các hoạt động liên quan đến đăng ký
quyền sử dụng đất. Nhiệm vụ chính của văn phòng là thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính
và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính trên địa bàn. Từ khi thành lập VPĐK quyền sư
dụng đất của thành phố đã đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ được giao.
Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều biến
động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết Văn phòng
ĐKQSDĐ được thành lập đã giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn nhiệm vụ ấy. Xuất
phát từ tình hình thực tế trên tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Lạng Sơn – tỉnh
Lạng Sơn giai đoạn 2013-2015”. Nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất
các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK, góp phần giải
quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh
thần cải cách thủ tục hành chính.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố
Lạng Sơn – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013-2015. Rút ra những hạn chế và đề xuất
giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Lạng Sơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về đăng ký đất đai và hoạt động của văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Lạng Sơn nhằm nêu rõ vai trò hoạt động của Văn phòng.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao vai trò

hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn.


3
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động của VPĐK
thành phố Lạng Sơn.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐK thành phố Lạng Sơn.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai, bất động sản.
1.1.1.1 Đất đai
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. [21].
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu
thoát nước, đường xá, nhà cửa...)”, “Đất như là một khu vực hay một nhất thể
không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh”. [1].
1.1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và
những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi

vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân
sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù riêng. Ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất
đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.


5
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn
với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn
tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS
bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật
kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được,
tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực
và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về
BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.

Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường
cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian
mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ
(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã
được mua hoặc thuê [23]
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức ĐKĐĐ;


6
- Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và
tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (HSĐC).[23]
2.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích
của cộng đồng cũng như lợi ích của công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của TTBĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.2. Cơ sở ĐKĐĐ, BĐS [23]
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, BĐS
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông
tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai,
BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ
quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và chi phí thấp.


7
1.2.2.2. Nguyên tắc ĐKĐĐ, BĐS
ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin
chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký
được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.

1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký. [12]
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký,
các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội
dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến
hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình
mua.[12]
1.2.3.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.


8
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó. Đăng ký quyền dựa
trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. [1].
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.1. Khái quát về hệ thống ĐKĐĐ Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ
đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai năm 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin ĐKĐĐ tại cơ quan Nhà nước
- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký
đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. [16].
Thời kỳ này đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất
đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp. [16].
1.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê đất, cấp GCN”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất”. [17].


9
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993, công tác ĐKĐĐ được chấn chỉnh và bắt đầu
có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò
quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ĐKĐĐ với công tác quản lý đất đai,

tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2013
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý HSĐC, cấp GCN”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. [19].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động;
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
GCN cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan ĐKĐĐ: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ
quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất
HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”. [12].
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với
tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết
chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công
việc”. [24].


10

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và
tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước
giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch,
vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá. Nhiệm vụ này được xác định là một trong
ba giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
a. Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai 2003 quy định:
- “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; Người sử dụng đất thực
hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người
sử dụng đất đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên,
chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử
dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành”. [19].
- “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người
sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ”. [19].
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các
địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu
cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc
Phòng TN&MT. [8].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ

quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.


11
b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng
ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định
cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản
(Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền
của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp
nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó
có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. [20].
c. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn
những hạn chế như:
- Thông tư 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên
Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính quy định không rõ ràng (cho phép các địa
phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô
hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”.
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của
tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt
động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ

phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập.
1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK
1.3.3.1 Chức năng
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK được thành lập ở cấp tỉnh và
cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có


12
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử
dụng đất và quản lý HSĐC; tham mưu cho cơ quan TN&MT cùng cấp trong việc
thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp
luật. (Hình 1.1).

Chính phủ

Bộ Tài nguyên và
Môi trường

UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương

Sở Tài nguyên và
Môi trường
UBND huyện, thành phố
thị xã thuộc tỉnh

Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng
đất cấp tỉnh

Phòng Tài nguyên
và Môi trường
Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất
cấp huyện

UBND xã, phường, thị trấn

Cán bộ địa chính xã,
phường, thị trấn

Hình 1.1 Sơ đồ hệ thống Văn phòng đăng ký QSD đất
1.3.3.2 Nhiệm vụ
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối
thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng sử
dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất
theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và
quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành
chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ
quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai. [13].


13
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; Chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.3.3.3 Vai trò
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK
trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì
những lý do sau đây:

a. Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý Nhà
nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan
chuyên môn trực thuộc.
b. Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng,
chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến
GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng
đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của
mình. Chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc
và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu.
c. Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc,
ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký BĐS.
d. Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều
chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa
phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp
GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ
trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư
trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
đ. VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu
nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có
tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người
sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông
qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí... góp phần tăng nguồn
thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.


14
e. Hoạt động của VPĐK đất đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký
quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký
quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công

nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới.
Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt
động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.
1.3.4. Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương
Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng
TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế
phối hợp giữa các cấp trong việc lập HSĐC ban đầu hoặc lập bổ sung HSĐC; giải
quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường
xuyên HSĐC.
1.4. Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, BĐS ở một số nước
1.4.1. Australia: Hệ thống Đăng ký quyền (hệ thống Torrens)
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ
quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
1.4.1.1. Cơ quan quản lý đất đai bang New South Wales
Ở bang New South Wales (NSW) việc ĐKĐĐ do Cơ quan quản ký đất đai
của bang thực hiện. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863.
Hiện tại Quy trình ĐKĐĐ đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất
đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm
1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày
04/6/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký
tự động. [13].
1.4.1.2. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của
Văn phòng đăng ký Trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại


15

Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ
thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống
là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ
ngày 01/12/2000, bản lưu GCN không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu
ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch
thế chấp.
1.4.2. Cộng hòa Pháp: Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đảm bảo
1.4.2.1. Cơ sở pháp lý
Chế độ pháp lý chung về đăng ký BĐS được hình thành sau Cách mạng Tư
sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật
Dân sự 1804.
Luật ngày 28/3/1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc
đăng ký tất cả các quyền đối với BĐS, kể cả những quyền không thể thế chấp
(quyền sử dụng BĐS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số
quyền đối nhân liên quan đến BĐS (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế
công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về
việc chuyển nhượng quyền đối với BĐS.[17]
1.4.2.2. Nguyên tắc
a. Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
b. Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
chủ sở hữu trước đó chưa được đăng ký.
c. Thông tin về chủ thể
Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư
trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong