Nghiên cứu sự biến động giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LƯƠNG

NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LƯƠNG

NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LƯƠNG

NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2016


ii
LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất
ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo
quý báu của các thầy giáo, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan,
nhân dân địa phương.
Đầu tiên, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo: PGS.TS.
Nguyễn Khắc Thái Sơn - Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên đã tận tình giúp đỡ và định hướng cho tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên và đặc biệt các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên đã tận tình dạy
bảo tôi trong suốt 2 năm học qua, cung cấp những kiến thức tiền đề để tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường
và nhân dân thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi
thu thập tài liệu hoàn thành luận văn được tốt nhất.
Mặc dù đã hết sức cố gắng, song do thời gian có hạn, trình độ và năng lực
của bản thân còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tôi rất
mong nhận được sự quan tâm đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Lương


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của biến động giá đất ................................................................. 4
1.1.1. Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai ................................................... 4
1.1.2. Thị trường đất đai .............................................................................................. 6
1.1.3. Giá đất, định giá đất ........................................................................................ 13
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................... 18
1.2. Định giá đất và bất động sản một số nước trên thế giới..................................... 21
1.2.1. Định giá đất và bất động sản ở Thái Lan ........................................................ 21
1.2.2. Định giá đất và bất động sản ở Trung Quốc ................................................... 22
1.2.3. Định giá đất và bất động sản ở Australia ........................................................ 23
1.2.4. Định giá đất và bất động sản ở Đức ................................................................ 24
1.2.5. Bài học kinh nghiệm về công tác định giá đất áp dụng cho Việt Nam ........... 24
1.3. Định giá đất và bất động sản tại Việt Nam ........................................................ 26
1.3.1. Căn cứ pháp lý................................................................................................. 26
1.3.2. Công tác định giá đất trên cả nước .................................................................. 27
1.3.3. Công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh....................................... 36
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 39
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 39


iv
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 39
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 39
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 39
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 39
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 40
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 40
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 41

2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý và biểu đạt kết quả nghiên cứu ....... 43
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 44
3.1. Khái quát về thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh ........................................... 44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 47
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................ 49
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...... 53
3.1.5. Đánh giá chung về tỉnh hình cơ bản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .... 57
3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh................ 58
3.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ....... 58
3.2.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả theo thị trường ........... 60
3.2.3. So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở theo quy định tại thành
phố Cẩm Phả ............................................................................................................. 68
3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá
đất ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............................................. 73
3.3.1. Yếu tố tự nhiên ................................................................................................ 75
3.3.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng ........................................................................................ 77
3.3.3. Yếu tố mục đích sử dụng đất........................................................................... 77
3.3.4. Yếu tố pháp lý ................................................................................................. 78
3.3.5. Yếu tố tâm lý ................................................................................................... 79
3.4. Tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................ 80


v
3.4.1. Tồn tại trong công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ............................................................................................................... 80
3.4.2. Giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................ 80

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 82
1. Kết luận ................................................................................................................. 82
2. Đề nghị .................................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 83
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 85


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa Tiếng việt

BC

: Báo cáo

BĐS

: Bất động sản

CN-XD

: Công nghiệp - xây dựng

CT-TTg

: Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

FAO

: Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KH

: Kế hoạch

NĐ-CP

: Nghị định - Chính phủ

PTTH

: Phổ thông trung học

QĐ-UBND

: Quyết định - Ủy ban nhân dân

THCS

: Trung học cơ sở

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TP

: Thành phố

TT-BTC

: Thông tư - Bộ Tài chính

TT-BTNMT

: Thông tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTLT-BTNMT-BTC : Thông tư liên tich - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính
TT-TCĐC

: Thông tư - Tổng cục Địa chính

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lương


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ hành chính Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh .......... 45
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất của TP. Cẩm Phả năm 2015 ............................ 53
Hình 3.3. Tuyến phố Thương Mại .................................................................. 64
Hình 3.4. Đường Bái Tử Long ........................................................................ 66
Hình 3.5. Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các
nhóm đường .................................................................................... 76
Hình 3.6. Biểu đồ so sánh giá đất ở thị trường trung bình theo tình trạng
pháp lý của thửa đất ........................................................................ 79


1
MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai gắn bó với con người một cách chặt chẽ cả về vật chất lẫn tinh thần.
Là tư liệu sản xuất đặc biệt của mỗi quốc gia không thể thay thế được. Đây là một

nguồn tài nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên có hạn, không tăng mà
còn có thể giảm trong tương lai. Nhất là, hiện nay đất nước ta đang trong quá trình
CNH - HĐH nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động sản xuất công nghiệp, xây
dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị ngày càng tăng lên. Vấn đề đặt ra đó là quản lý
ra sao để sử dụng đất đảm bảo được tính hiệu quả và bền vững. Nhằm phát huy
nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý
của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết.
Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất
đai. Để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó
định giá đất là một công cụ, một biện pháp quan trọng không thể thiếu. Mặt khác,
giá đất cũng là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để quản lý đất đai bằng
biện pháp tài chính. Việc quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành một công cụ đắc
lực trong chính sách tài chính đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại
nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Hiện nay, công tác định giá đất được quy định khá cụ thể, chặt chẽ ở Luật đất
đai 2013. Luật đất đai 2013 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai
2003, Luật đất đai 2013 về giá đất và có một chương riêng quy định cụ thể về Tài
chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất là giá trị quyền sử dụng
đất trên một đơn vị diện tích đất. Gıá đất là chỉ tiêu phản ánh mối quan hệ nội tại
giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên thị trường, sự lo ngại của
người dân, các chính sách pháp luật của nhà nước...). Giá đất chịu tác động đồng
thời và tổng hợp của nhiều yếu tố. Do vậy, công tác định giá đất cần được thực hiện
thường xuyên nhằm đưa ra cơ sở quan trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công
tác quản lý Nhà nước về đất đai và các mục đích khác.


2

Giá đất được xác định là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở
thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản
và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo
sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Thành phố Cẩm Phả là một đơn vị hành chính dọc theo Quốc lộ 18 với các
khu dân cư được ghép nối thành một dải tạo nên một hình dáng đô thị đặc biệt gồm
13 phường và 3 xã.
Cẩm Phả sở hữu nguồn tài nguyên phong phú (trữ lượng than lớn nhất cả
nước, có đá vôi, đất sét, nước khoáng, antimon...) để phát triển các ngành công
nghiệp khai thác, chế biến than, sản xuất xi măng, nhiệt điện, sản xuất vật liệu xây
dựng, phát triển trồng rừng gắn với công nghiệp chế biến gỗ. Với đường bờ biển dài
khoảng 73 km, Thành phố có điều kiện thuận lợi để phát triển cảng biển, nuôi trồng
và chế biến thủy hải sản. Bên cạnh đó, Thành phố còn có vịnh Bái Tử Long xinh
đẹp liền kề với vịnh Hạ Long (một di sản thiên nhiên thế giới), nguồn nước khoáng
quý hiếm (Quang Hanh, Cẩm Thạch), khu di tích lịch sử - văn hoá đền Cửa Ông
được xếp hạng cấp Quốc gia, khu Vũng Đục thuận lợi cho phát triển du lịch biển
đảo, du lịch tâm linh, du lịch nghỉ dưỡng và chữa bệnh chăm sóc sức khỏe.
Theo Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn
đến năm 2050 và ngoài 2050, Cẩm Phả thuộc vùng đô thị trung tâm Hạ Long (gồm
có Hạ Long, Cẩm Phả, Hoành Bồ). Vùng đô thị trung tâm Hạ Long là vùng hạt
nhân của tỉnh Quảng Ninh; là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của toàn Tỉnh với
trung tâm thành phố Hạ Long; gắn kết không gian vịnh Hạ Long với vịnh Bái Tử
Long; là đầu mối giao thông quốc tế, quốc gia và khu vực. Với thế mạnh về công
nghiệp khai thác than, nhiệt điện, xi măng, cụm cảng biển, thương mại, dịch vụ và
du lịch biển, Cẩm Phả được xác định là đô thị phát triển công nghiệp (than, nhiệt
điện, phụ trợ...), dịch vụ theo hướng hiện đại, bền vững với môi trường; là đô thị
điển hình trong việc thực hiện cụ thể hóa chuyển đổi "nâu" sang "xanh".
Vì thế, trong những năm qua, thành phố Cẩm Phả đã triển khai rất nhiều dự

án xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, các công trình giao thông, các công


3
trình công cộng, công trình văn hóa, đẩy mạnh phát triển du lịch do vậy mà thị
trường bất động sản khá sôi động.
Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở
nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong đó việc xác định giá đất chưa sát với
giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công
tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân
trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất trên đại bàn thành phố Cẩm Phả nói riêng, định giá đất nói
chung và giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, cùng với sự giúp đỡ
của giáo viên hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất ở
đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá sự biến động giá đất ở đô thị thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2013 - 2015; từ đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát được thực trạng và biến động giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015.
- Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá
đất ở đô thị;

- Chỉ ra được khó khăn, tồn tại và đề xuất được giải pháp quản lý giá đất ở
tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của biến động giá đất
1.1.1. Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai
1.1.1.1. Đặc điểm đất đai
Đất đai là tặng vật của tự nhiên cho không loài người. Đất đai là một trong
ba tài nguyên quý báu nhất của thế giới này: Trời, đất, người. Ba nhân tố đó sản
sinh ra của cải vật chất. Đất đai có những đặc điểm độc đáo khác biệt với các tư liệu
sản xuất khác.
- Là tài sản không thể di dời được
Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự
khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông
thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân
sự, kinh tế, xã hội tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất
động sản là các loại động sản.
- Tính năng lâu bền
Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và
bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất
nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai đề ra yêu cầu và
khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Có hạn về diện tích
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động
của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng
không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về
diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả.

- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau
có thể lựa chọn để sử dụng, các thửa đất có chất lượng khác nhau
Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác
nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người
hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất


5
giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa
các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà
nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và
quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là
các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt và ban hành.
Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...),
điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại khác nhau
lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp có thể làm
cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể
làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi
hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá
trình khai thác và sử dụng đất, nếu con người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng
của đất được nâng lên không ngừng [19].
1.1.1.2. Chế độ sở hữu với đất đai
Chế độ sở hữu đối với đất đai là một tập hợp các yếu tố pháp lý chi phối các
mối quan hệ phát sinh trong quá trình xác lập và vận động của quyền sở hữu đối với
đất đai. Tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà nội hàm của chế độ
sở hữu đất đai được phân chia ở dạng khái quát, gồm các quyền chiếm hữu, quyền
định đoạt và quyền sử dụng hoặc phân chia ở dạng phân kỳ, gồm các quyền tài sản
đối với đất đai như quyền hưởng lợi, quyền thừa kế, quyền bán, quyền tặng cho,
quyền thế chấp.

Theo xu thế chung trên thế giới hiện nay, việc tài sản thuộc sở hữu của ai hay
hình thức sở hữu nào không còn quan trọng mà điều mấu chốt là ai thực sự đang là
người chi phối, kiểm soát tài sản đó [1].
1.1.1.3. Quyền sở hữu về đất đai
Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu
thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã cổ.
Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực hiện
đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu, quyền


6
sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền sở hữu
gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ quyền chiếm
hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định đoạt là giới hạn
của quyền năng sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở hữu chỉ có một
quyền năng: quyền sử dụng.
Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống Common law thường không sử
dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu. Theo
họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt còn bao gốm cả những quyền mà trong hệ thống pháp luật
Civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền quản lý, hưởng lợi, tự
quyết, bất khả xâm phạm,...
Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên
thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp
thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ
lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác.
Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho người khác
được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều đó
chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung
quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời và xơ cứng. Tuy

các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất
cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền quyền sở hữu nhưng quyền
sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là
quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được
xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của
pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ
thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem
lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể khác có liên quan [1].
1.1.2. Thị trường đất đai
1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,


ii
LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất
ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo
quý báu của các thầy giáo, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan,
nhân dân địa phương.
Đầu tiên, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo: PGS.TS.
Nguyễn Khắc Thái Sơn - Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tận tình giúp đỡ và định hướng cho tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên và đặc biệt các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên đã tận tình dạy
bảo tôi trong suốt 2 năm học qua, cung cấp những kiến thức tiền đề để tôi hoàn
thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường
và nhân dân thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi
thu thập tài liệu hoàn thành luận văn được tốt nhất.
Mặc dù đã hết sức cố gắng, song do thời gian có hạn, trình độ và năng lực
của bản thân còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tôi rất
mong nhận được sự quan tâm đóng góp ý kiến của các thầy, m lý sinh sống ổn định, làm ăn lâu dài nên người ta chỉ quan tâm đến những
yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến mục đích mua bán của thửa đất đó.
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
Nhóm 1
STT

Các yếu tố ảnh hưởng

Nhóm 2

Nhóm 3

Số

Tỉ lệ

Số

Tỉ lệ

Số

Tỉ lệ

phiếu

(%)

phiếu

(%)

phiếu

(%)

Tổng số phiếu

60

100,00

54

100,00

36

100,00

1

Mật độ dân số

20

33,3

24

44,44

11

30,56

2

Trình độ dân trí

2

3,33

1

1,85

0

0

3

Biến động vật giá

0

0

0

0

0

0

4

Lãi suất ngân hàng

3

5,0

1

1,85

2

5,56

5

Quy hoạch

5

8,33

4

7,41

0

0

6

Điều kiện cơ sở hạ tầng

49

81,67

30

55,56

17

47,22

6

10,0

4

7,41

5

13,89

7

Thu nhập và tiêu dùng của
dân cư

8

Mục đích kinh doanh

40

66,67

22

40,74

10

27,79

10

Vị trí

46

76,67

35

64,81

29

80,56

11

Hình dáng

30

50,0

33

61,11

21

58,33

12

Diện tích

21

35,0

17

31,48

13

36,11

13

Hướng đất

8

13,33

9

16,67

6

16,67

37

61,67

30

55,56

15

41,67

14

Tình trạng pháp lý của
thửa đất

15

Chính sách về sử dụng đất

3

5,0

4

7,41

5

13,89

16

An ninh xã hội

30

50,00

25

46,30

14

38,89

17

Đầu cơ nhà đất

3

5,0

0

0

0

0

18

Đô thị hóa

0

0

0

0

0

0

19

Độ sâu thửa đất

3

5,0

2

3,70

2

5,56

20

Bề rộng mặt tiền

11

18,33

15

29,63

7

19,44


75
Vì vậy, dưới đây tôi xin phân tích một số các yếu tố cơ bản, ảnh hưởng lớn
nhất đến giá đất của thửa đất:
3.3.1. Yếu tố tự nhiên
3.3.1.1. Vị trí thửa đất
Yếu tố vị trí thửa đất là yếu tố quyết định đến giá của thửa đất đó tên lý
thuyết và thực tế.
Do tập quán của người dân từ lâu đời là ở và kết hợp với kinh doanh buôn
bán nên điều mà người dân quan tâm khi bỏ tiền mua những thửa đất này là sự so
sánh giữa giá và khả năng sinh lợi từ đất mang lại. Những thửa đất nằm sát đường
có giá cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh
doanh hoặc cho thuê làm tăng tối đa khả năng sinh lợi của đất. Ở những vị trí sâu
bên trong thì giá giảm dần tùy thuộc vào khoảng cách so với mặt đường vì giá trị
sinh lợi từ đất mang lại giảm dần. Thực tế người dân sống dọc các tuyến đường
chấp nhận sống một môi trường khói bụi, tiếng ồn, bởi kéo theo đó là khả năng sinh
lợi cao.
Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các nhóm đường trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả được thể hiện qua bảng
Bảng 3.10. Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí
giữa các nhóm đường
Nhóm I

Nhóm II
Mức

Vị trí

Nhóm III
Mức

Mức

Giá

Giá

chênh

Giá

Giá

chênh

Giá

Giá

chênh

TTTB

QĐTB

lệch

TTTB

QĐTB

lệch

TTTB

QĐTB

lệch

(lần)

(lần)

(lần)

Vị trí 1 67.269

17.500

3,84

35.948

9.467

3,79

14.260

7.000

2,04

Vị trí 2 52.642

15.500

3,39

29.583

8.000

3,69

11.681

5.667

2,06

Vị trí 3 39.114

15.333

2,25

16.529

4.667

3,54

7.470

3.167

2,36

Ghi chú: Giá TTTB: Giá thị trường trung bình, đơn vị 1000 đ/m2
Giá QĐTB: Giá quy định trung bình, đơn vị 1000 đ/m2


76

Giá đất ở trung bình (1000đ/m2)

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

80,000
70,000
60,000
50,000
40,000

30,000
20,000
10,000
0
Nhóm 1

Nhóm 2

Nhóm 3

Nhóm đường

Hình 3.5. Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các nhóm đường
Giá đất ở trên thị trường trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí ở cùng nhóm
đường 1 cao nhất trong 3 nhóm đường. Các tuyến đường thuộc nhóm đường 1 là
những tuyến đường có vị trí đẹp, thuận lợi về nhiều mặt. Còn các nhóm đường
thuộc nhóm 3 thì vị trí kém thuận lợi hơn nên có giá thấp hơn so với các tuyến
đường ở hai nhóm đường còn lại. Do đó, yếu tố vị trí là yếu tố có ảnh hưởng lớn với
giá đất của một thửa đất trên địa bàn thành phố.
3.3.1.2. Diện tích, hình thể, bề rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất
Bảng 3.11. So sánh giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 theo hình thể
(Đơn vị tính: 1000 đồng/m2)
Nhóm 1
Nhóm 2
Nhóm 3
Hình thể
Giá
Giá
Giá
Số phiếu

Số phiếu
Số phiếu
TTTB
TTTB
TTTB
Hình chữ nhật, hình vuông
41
50.223
38
27.248
21
9.888
Hình đa giác

16

44.027

12

23.373

14

7.844

Các hình khác

3

35.500

4

23.533

1

7.000

Những thửa đất có diện tích vừa phải, thuận tiện cho nhu cầu sinh hoạt hay
kinh doanh của chủ sử dụng có giá trị cao hơn các thửa đất diện tích nhỏ, không
gian hẹp gây bất tiện cho sinh hoạt, kinh doanh, làm giảm giá trị cuộc sống sẽ làm
giảm giá trị của thửa đất.


77
Thửa đất có hình chữ nhật hay hình vuông là đẹp nhất, người sử dụng sẽ dễ
dàng bố trí không gian bên trong nên sẽ có giá cao hơn các thửa đất có hình thang,
hình bình hành, đa giác,…
Bề rộng mặt tiền cũng quyết định giá trị của thửa đất. Bề rộng mặt tiền lớn sẽ
giúp ích cho việc kinh doanh, hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất khi
đất đó sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả để ở. Những thửa đất
có hai mặt tiền đều giáp đường lớn và ở vị trí thuận tiên cho việc kinh doanh thì giá trị
của thửa đất sẽ được nâng lên cao hơn so với các thửa đất có một mặt tiền.
Thửa đất qua nông hay quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho
việc sử dụng vào mục đích để ở nên giá đất thường thấp hơn so với các thửa đất khác.
3.3.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất. Giá của các thửa đất ở các vị
trí có cơ sở hạ tầng đầy đủ, gần khu trung tâm, gần chợ, gần trường học, bệnh viện,

cung văn hóa, nhà trẻ có giá cao hơn các thửa đất ở các khu vực điều kiện cơ sở hạ
tầng kỹ thuật chưa phát triển.
Trong các tuyến đường thì tuyến đường Bái Tử Long ở nhóm 2 là tuyến
đường có cơ sở hạ tầng tốt nhất, tuyến đường trung tâm của thành phố. Đường Bái
Tử Long là đường đôi có lòng đường rộng 20m, mỗi bên vỉa hè rộng 8m, trên đoạn
đường có trường tiểu học, trung học cơ sở và gần trường trung học phổ thông; gần
sân vận động, chợ trung tâm thành phố, cung văn hóa thiếu nhi, trung tâm hành
chính công, UBND thành phố Cẩm Phả và Thành ủy Cẩm Phả. Do đó, giá đất ở thị
trường trung bình trên tuyến đường này rất cao, nhất là những thửa đất ở vị trí 1 lên
tới 38,872 triệu đồng/m2 năm 2015 gấp 2.78 lần so với giá quy định của tỉnh. Ở
những vị trí 2,3 trên các tuyến đường có các điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội
kém hơn thì giá đất cũng thấp hơn. Điển hình là vị trí 3 của tuyến đường sau UBND
phường Cẩm Trung có giá đất ở thị trường trung bình là 5,3 triệu đồng/m2 gấp 1,77
lần so với giá đất do UBND tỉnh quy định.
3.3.3. Yếu tố mục đích sử dụng đất
Mục đích sử dụng của thửa đất ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trên cùng một
tuyến đường, cùng một vị trí những thửa đất thuận lợi cho mục đích kinh doanh


7
thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,
kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”,
do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu
thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật nước ta, khi tham gia vào thị trường đất đai, các

chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất. Muốn vậy họ phải được Nhà nước
giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp
theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao
dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp).
Thị trường sơ cấp về đất đai bao gồm các giao dịch một bên là Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê
đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người sử
dụng đất).
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, nhưng
ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của đất đai.
Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế cho nhau ít nhất
về phương diện giá.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực
sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối
với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù
có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về
các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng quá mức, nhưng người ta không thể chuyển


79

Giá đất ở trung bình (1000đ/m2)

Đầy đủ giấy tờ

Không đầy đủ

60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Nhóm 1

Nhóm 2

Nhóm 3

Nhóm đường

Hình 3.6. Biểu đồ so sánh giá đất ở thị trường trung bình
theo tình trạng pháp lý của thửa đất
Từ biều đồ so sánh (hình 3.6) cho thấy, trên tất cả các nhóm đường thì những
thửa đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý luôn có giá cao hơn so với các thửa đất không có
giấy tờ pháp lý. Những thửa đất có cùng hình dáng, vị trí, diện tích thì thửa đất đã
có đầy đủ giấy tờ sẽ có giá cao hơn thửa đất còn lại.
Ngày nay, khi xã hội phát triển việc giao dịch mua bán đất đai không chỉ là
do nhu cầu sử dụng đất của người mua mà việc giao dịch đất đai, kinh doanh bất
động sản trở nên phổ biến hơn với người dân. Vì vậy, những thửa đất có đầy đủ
giấy tờ pháp lý sẽ có mức giá cao hơn, việc giao dịch cũng nhanh chóng và thuận
tiện hơn

.

3.3.5. Yếu tố tâm lý
Tâm lý của đa phần người Việt Nam là nóng vội. Khi giá đất lên cao thường
đổ xô đi mua vì muốn kiếm được lợi nhuận cao, lo sợ những thửa đất có khả năng
sinh lời cao sẽ bị người khác mua mất, vì vậy mà giá đất ngày càng tăng cao hơn
gây nên tình trạng sốt đất. Khi giá đất xuống thấp, họ lại chần chừ để đợi đến khi
giá đất tiếp tục xuống với hy vọng mua được thửa đất với giá rẻ dẫn đến tình trạng
thị trường đất đai bị đóng băng.


80
Trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, giá đất đẩy lên mức cao nhất năm 2009,
năm 2010, 2011 chững lại, năm 2012, 2013 có xu hướng giảm về giá trị thực, không
còn ảnh hưởng của tâm lý đầu cơ. Năm 2014, 2015 bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc,
tuy giá đất không tăng đáng kể nhưng giao dịch đã sôi động trở lại, thị trường bất
động sản bắt đầu ấm lên. Hầu hết, những nhà có đất ở mặt đường thường có tâm lý
sinh sống kết hợp với kinh doanh buôn bán để kiếm lợi nhuận nên những thửa đất ở
những tuyến đường lớn, phù hợp nhu cầu của người sử dụng thường có giá cao hơn
ví dụ như giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 của tuyến đường Tô Hiệu ở vị
trí 1 là 74,182 triệu đồng/m2 cao gấp 3,73 lần giá đất ở vị trí 3 cùng tuyến đường.
3.4. Tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh
3.4.1. Tồn tại trong công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh
Qua kết quả nghiên cứu cho thấy:
- Giá đất do UBND tỉnh Quảng Ninh quy định tại Quyết định số 3238/QĐUBND ngày 26/12/2014 áp dụng cho thành phố Cẩm Phả từ ngày 01/01/2015 đến
ngày 31/12/2019 hiện nay không còn phù hợp, giá thị trường chênh lệch so với giá
nhà nước quy định mức thấp nhất là 1,38 lần, mức cao nhất 4,72 lần.
- Khi áp dụng chính sách về giá đất trên cùng một thửa đất tồn tại hai loại giá
đất cụ thể, một là giá đất cụ thể để thực hiện quyền của người dân (khi thực hiện bồi
thường giải phóng mặt bằng), hai là giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ của người

dân (khi thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước: nộp tiền sử dụng đất đối với
diện tích vượt hạn mức quy định).
3.4.2. Giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
- Cần phải điều chỉnh bảng giá đất áp dụng cho thành phố Cẩm Phả vì giá thị
trường đã biến động vượt mức 20%; Mặt khác vào tháng 4/2015 thành phố Cẩm
Phả đã được Chính Phủ công nhận là đô thị loại II, căn cứ theo Nghị định
104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 thì khung giá đất quy định cao nhất
cho đô thị loại II, vùng miền núi phía Bắc là 52.000.000 đ/m2.


81
- Cần có một quy định cụ thể: Khi thực hiện chính sách về giá đất, áp dụng
giá đất cụ thể phải nhất quán cho các mục đích, nghĩa vụ và quyền lợi phải sử dụng
cùng một mức giá.
- Xác định công tác định giá đất là một nhiệm vụ rất quan trọng trong quản lý
đất đai, bất động sản trên địa bàn thành phố, để từ đó nâng cao nhận thức chung
trong đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai.
- Cần phân bổ kinh phí hàng năm từ ngân sách địa phương cho công tác định
giá đất.
- Thường xuyên tổ chức tập huấn triển khai các văn bản pháp quy của nhà
nước, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ để nâng cao trình độ, chuyên môn
nghiệp vụ cho các cán bộ làm công tác định giá đất.


82
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
1. Kết luận
Sau thời gian nghiên cứu sự biến động về giá đất ở trên địa bàn Thành phố
Cẩm Phả tôi đưa ra một số kết luận sau:

- Giá đất ở trên thị trường giai đoạn 2013-2015 không có nhiều biến động
lớn, năm 2013 mức giá giảm về giá trị thực không còn ảnh hưởng của tâm lý đầu
cơ, năm 2014, 2015 bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc, tuy giá không tăng nhưng các
giao dịch đã sôi động trở lại, thị trường bất động sản ấm dần lên.
- Giá đất ở đô thị trên thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1: vị
trí cao nhất là 77,78 triệu/m2, vị trí thấp nhất là 15,95 triệu/m2. Giá đất ở thị trường
trung bình trên các tuyến đường nhóm 2: vị trí cao nhất là 38,87 triệu/m2, vị trí thấp
nhất là 12,34 triệu/m2. Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3:
vị trí cao nhất là 20,52 triệu/m2, vị trí thấp nhất: 3,59 triệu/m2.
- Giá đất ở đô thị trên thị trường cao hơn giá đất ở đô thị quy định tại bảng
giá từ 1,38 lần đến 4,72 lần.
- Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố là: Yếu tố
tự nhiên; cơ sở hạ tầng; mục đích sử dụng đất; tính pháp lý, tâm lý.
2. Đề nghị
- UBND thành phố Cẩm Phả có văn bản đề nghị UBND tỉnh Quảng Ninh
điều chỉnh lại bảng giá đất do giá thị trường biến động tăng trên 20% và Cẩm Phả
đã được công nhận là đô thị loại II.
- UBND tỉnh Quảng Ninh có văn bản đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường
trình Chính Phủ quy định rõ việc áp dụng chính sách về giá đất cụ thể cho một thửa
đất, tại một thời điểm phải nhất quán, thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ phải sử dụng
cùng một mức giá.
- Đào tạo đội ngũ cán bộ định giá đất chuyên nghiệp và thường xuyên tổ
chức tập huấn, nâng cao trình độ chuyên môn về giá đất cho cán bộ cấp cơ sở.