Tiểu luận môn đầu tư và tài trợ bất động sản vay thế chấp bất động sản với lãi suất điều chỉnh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA TÀI CHÍNH

Nội dung nghiên cứu chương 5:

VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
VỚI LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH
GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên

Nhóm lớp tối thứ 7
1. Võ Kế Trí
2. Hoàng Thị Ngọc Dung
3. Trần Thị Mỹ Anh
4. Lê Thị Thanh Thái

TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2017

MỤC LỤC

Trang 1/134


Trang 2/134


I. TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1. Các điều khoản chính của khoản vay thế chấp bất động sản


Chỉ số điều chỉnh (Index): Là một loại lãi suất điều chỉnh được thỏa thuận giữa

người vay và người cho vay, sẽ được sử dụng để thiết lập lại lãi suất vay vào

ngày điều chỉnh định kỳ.
 Biên độ lãi suất (Margin): chỉ mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số điều chỉnh
được gọi là biên độ (margin), hoặc chênh lệch (spread).
 Lãi suất tổng (Composite rate): Tổng các khoản lãi suất dựa trên các chỉ số điều
chỉnh được lựa chọn cộng với biên độ điều chỉnh được sử dụng để thiết lập mức
lãi suất mới.
 Ngày điều chỉnh (Reset date): Thời điểm khi các khoản thanh toán thế chấp sẽ

được điều chỉnh được gọi là ngày điều chỉnh. Khoảng thời gian này thường là sáu
tháng hoặc một năm. Tuy nhiên, có thể kéo dài từ ba đến năm năm, hoặc có thể là
một tháng hoặc ngắn hơn. Khoảng cách thời gian điều chỉnh thanh toán càng dài,
rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp.
 Khấu trừ âm (Negative amortization): Khi lãi suất phát sinh trong kỳ vượt quá
khoản thanh toán định kỳ, khoản chênh lệch này được cộng vào số dư nợ. Khi bổ
sung vào dư nợ cho vay được cho phép trong hợp đồng vay, số tiền đó được gọi
là khấu trừ nợ vay âm.
 Mức trần (Caps): Tăng tối đa cho phép trong thanh toán, lãi suất, gia hạn nợ và

khấu trừ âm (số dư nợ) vào ngày điều chỉnh được gọi là mức trần.
 Mức sàn (Floors): Mức giảm tối đa các khoản thanh toán hoặc lãi suất vào ngày

điều chỉnh được gọi là mức sàn.
 Khả năng tiếp nhận (Assumability): Khả năng của người đi vay để cho phép

người mua tiếp theo một tài sản nhận một khoản vay theo các điều khoản hiện tại.
 Mức chiết khấu (Discount points): Là một loại lãi suất trả trước hoặc khoản phí

người vay thế chấp có thể mua để giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếp

theo.

Trang 3/134


 Đặc quyền trả trước (Prepayment privilege): Hầu hết người đi vay nhà ở thường

có quyền trả trước mà không bị phạt. Tuy nhiên, vì thanh toán trước là một đặc
quyền và không phải là quyền, người cho vay có thể tính phạt nếu khoản vay
được trả trước trong một khoảng thời gian nhất định
 Cấm trả nợ trước hạn (Lockouts): Nhiều khoản vay thế chấp thương mại cấm

thanh toán trong một số năm nhất định. Trong những trường hợp này, nếu một
người đi vay muốn trả trước, phí trả trước có thể phải thương lượng với người
cho vay.
 Quyền chọn chuyển đổi (Conversion option): Quyền của một người vay ARM để

chuyển sang FRM. Tùy thuộc vào thỏa thuận, người đi vay có thể thực hiện việc
chuyển đổi này theo ý muốn hoặc chỉ sau một khoảng thời gian cụ thể. Người
cho vay cũng có thể tính phí cho phương án này.

2. Xác định lãi suất khoản vay thế chấp
Lãi suất của khoản vay thế chấp có công thức như sau:
i=r+p+f+a

i: lãi suất cho vay (lãi suất danh nghĩa)

r: lãi suất thực mong muốn
 p: phần bù rủi ro của bên cho vay (bù đắp cho những rủi ro mà bên cho vay phải
gánh chịu như rủi ro vỡ nợ, rủi ro biến động lãi suất, rủi trả trước, thanh khoản,...)

 f: tỷ lệ lạm phát kỳ vọng (tính cho người đi vay)
 a: các khoản chi phí người vay phải thanh toán để có được khoản vay (phí hồ sơ,
phí thẩm định,...).

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp
3.1. Thị trường cung cầu vốn vay thế chấp
Khi xem xét đến các yếu tố quyết định lãi suất vay thế chấp, chúng ta cũng phải
xét đến thị trường cung-cầu vốn vay thế chấp.
➢ Bên cho vay: Hầu hết những bên cho vay thế chấp thường là những cá nhân hoặc
tổ chứctrung gian giữa bên có nhu cầu cho vay và bên có nhu cầu đi vay.

Trang 4/134


➢ Bên đi vay: Bên đi vay sử dụng khoản tiết kiệm/ khoản đầu tư dưới hình thức tín
dụng thếchấp.
➢ Mức lãi suất cần bằng: Lãi suất thị trường của những khoản vay thế chấp được
xác địnhbởi tất cả những gì mà bên đi vay sẵn sàng trả cho việc sử dụng các khoản
vay trong mộtkhoản thời gian nhất định và bên cho vay chấp nhận cách thức đền bù
cho việc sử dụng cáckhoản tiền đó.
➢ Yếu tố tác động đến cầu: Về phía cầu của thị trường, chúng ta có thể nói rằng đa
phần nhucầu cho vay thế chấp là một nhu cầu bắt nguồn và bị tác động bởi nhu cầu
về bất động sản.
➢ Yếu tố tác động đến cung: Bên cho vay sẽ cân nhức về tỷ suất sinh lợi – rủi ro của
nhữngkhoản đầu tư bất động sản có liên quan đến lợi nhuận sẵn có trên những khoản
thế chấp.Nếu bên cho vay tin rằng lợi nhuận sẽ lớn hơn nếu họ cho vay thế chấp
nhiều hơn (sau khitính đến chí phí và rủi ro thua lỗ) so với việc đầu tư vào trái phiếu
doanh nghiệp hoặc chovay kinh doanh, thì nhiều quỹ sẽ được phân bổ để cho vay thế
chấp và ngược lại. Do đó,quyết định phân bổ tiền cho vay thế chấp của bên cho vay
liên quan đến cân nhắc của họvề lợi nhuận và rủi ro của việc cho vay thế chấp so với

những cơ hội đầu tư khác.Do đó, thị trường của những khoản thế chấp cũng nên
được nhìn nhận như là một phần của thịtrường vốn, nơi mà những bên cho vay và
những nhà đầu đầu tư đánh giá lợi nhuận sẵn có củanhững khoản vay thế chấp so với
những hình thức đầu tư cạnh tranh khác như trái phiếu, cổphiếu… đồng thời họ cũng
sẽ cân nhắc đến rủi ro của mỗi hình thức đầu tư này.
3.2. Mức lãi suất thực
➢ Dưới giác độ của nhà đầu tư: lãi suất mong muốn tính trên các khoản vay thế chấp
trongnền kinh tế một phần nào đó chịu sự tác động bởi lợi nhuân-rủi ro của tất cả
những hìnhthức cho vay khác và những kênh đầu tư khác.
➢ Dưới giác độ của người cần tiết kiệm: Đây là mức lãi suất tối thiểu họ phải đạt
được đểthành công trong việc chuyển đổi nguồn lực hiện tại (là giá trị của các quỹ ở
thời điểm hiệntại) sang nguồn lực được hình thành trong tương lai. Để thuyết phục

Trang 5/134


những cá nhân thựchiện việc chuyển hướng này, thu nhập trong tương lai phải được
kỳ vọng tăng thỏa đángvới tỷ suất sinh lợi có khả năng chuyển đổi thu nhập hiện tại
từ trạng thái tiêu dùng sangtrạng thái tiết kiệm. Nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng thu được
trên những khoản tiết kiệm đủcao và đủ khả năng đáp ứng nhu cầu chi tiêu trong
tương lai, thì việc tiết kiệm trong hiệntại sẽ diễn ra.
3.3. Lạm phát
Ngoài lãi suất thực, thì lạm phát cũng là một vấn đề mà tất cả những nhà đầu tư
quan tâm khi đưa ra quyết định của mình, vì lạm phát sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận từ
việc đầu tư của họ. Tỷ lệ lạm phát có tầm quan trọng đặc biệt đối với những nhà đầu
tư, bên cho vay khi tham gia hoặc mua bán những khoản vay, mà trong đó lãi suất là
cố định trong một khoảng thời gian dài.Do đó, khi quyết định đưa ra những cam kết
trong hợp đồng cho vay, các nhà đầu tư và bên chovay phải chắc chắn rằng mức lãi
suất đã cảm kết đủ cao để bù đắp cho bất kỳ tổn thất nào về sứcmua dự kiến trong
suốt khoản thời gian đầu tư hoặc trong khoảng thời gian nợ chưa đáo hạn. Nếu

không, tỷ suất sinh lợi thực thu được sẽ bị hao hụt, không thỏa đáng. Vì vậy, những
nhà đầu tư và bên cho vay thường có đồng quan điểm về việc đưa lạm phát kỳ vọng
trong suốt quãng thời gian họ đầu tư hoặc nợ chưa đáo bạn vào trong tỷ suất sinh lợi
được tính toán trước khi đầu tư hoặc được ghi rõ trong hợp đồng cho vay.
• Ví dụ 2.3 minh họa về sự tác động của lạm phát đến lãi suất thực:
Giả sử khoản vay 10.000 được thực hiện với mức lãi suất danh nghĩa/ lãi suất
hợp đồnglà 10% / vốn gốc và sau thời hạn một năm phải trả cả gốc lẫn lãi. Vào cuối
năm,bên chovay sẽ nhận lại được số tiền 11.000 (= 10.000 + 10.000 x 10%). Nếu tỷ
lệ lạm phát trong năm đó là 6% thì sau đó 11.000 được nhận vào cuối năm chỉ có giá
trị vào khoảng 10.377 (= 11.000 / 1.06). Như vậy, mặc dù lãi suất danh nghĩa là 10%,
nhưng lãi suất thực tế trên khoản thế chấp chỉ ở mức dưới 4% (377 / 10.000 =
3.77%). Do đó, chúng tacó thể kết luận rằng nếu bên cho vay muốn lãi suất thực tầm
4% thì họ phải đưa ra mức lãisuất danh nghĩa khoảng 10% để bù đắp cho sự thay đổi
mức giá tương lai bị tác động bởi lạm phát. Chúng ta có thể tóm tắt rằng lãi suất
danh nghĩa đối với bất kỳ khoản đầu tư nào được xác định bằng mức lãi suất thực

Trang 6/134


cộng với phần bù do lạm phát. Trong ví dụ này, mức lãi suất thực 4% cộng với mức
tỷ lệ lạm phát 6% bằng với mức lãi suất danh nghĩa 10%. Lưu ý rằng phân bù này
dựa trên tỷ lệ lạm phát dự kiến tại thời điểm hợp đồng cho vay được ký kết. Khả
năng tỷ lệ lạm phát thực trong tương lai cao hơn hoặc thấp hơn mức kỳ vọng cũng là
một trong những rủi ro mà những nhà đầu tư hoặc bên cho vay phải cân nhắc.
Chúng ta cũng nên chỉ ra rằng lãi suất danh nghĩa cũng chính là mức lãi suất
được công bố hằng năm. Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay, lãi suất danh
nghĩa có thể được biểu diễn hằngngày, hằng tháng, hằng quý, hằng năm.
3.4. Những loại rủi ro
Ngoài lạm phát kỳ vọng, những nhà đầu tư và bên cho vay cũng lo ngại về những rủi
ro khi tiếnhành đầu tư hoặc cho vay. Những nhà đầu tư và bên cho vay quan tâm đến

việc tỷ suất sinh lợi hoặc lãi suất trên hợp đồng cho vay có đủ bù đắp cho phần rủi ro
tương ứng. Nói một cách khác, một khoản đầu tư hoặc cho vay có được đáp ứng sự
đánh đổi rủi ro – tỷ sinh lợi có điều chỉnh một cách thỏa đáng?
3.4.1. Rủi ro vỡ nợ
Một trong những mối quan tâm lớn của bên cho vay khi thực hiện các khoản vay thế
chấp là rủi ro bên đi vay sẽ không đủ khả năng trả nợ gốc. Đây được gọi là rủi ro vỡ
nợ, rủi ro này thay đổi theo bản chấn của khoản vay và mức độ tin cậy của bên đi
vay. Khả năng vỡ nợ xảy ra đồng nghĩa vớiviệc bên đi vay phải công thêm phần bù
hoặc xác định mức lãi suất cao hơn để bù đắp vào khả năng mất đi khoản cho vay.
Rủi ro vỡ nợ liên quan đến khả năng thu nhập của bên đi vay giảm sau khi khoản vay
được thực hiện, do đó gây nguy hiểm cho việc nhận các khoản thanh toán thế chấp
trong tương lai. Tương tự, giá trị của bất động sản có thể thấp hơn khoản nợ trong
tương lai, điều này có thể dẫn đến việc bên đi vay không thể trả nợ và gây mất mát
đối với bên cho vay.
3.4.2. Rủi ro lãi suất

Trang 7/134


Việc đầu tư và cho vay ngày càng trở nên phức tạp do việc không chắc chắn khi xác
định về nguồn cung tiết kiệm trong tương lai, nhu cầu nhà ở và mức lạm phát tương
lai. Như vậy, mức lãi suất tại một thời điểm nhất định chỉ có thể phản ảnh những yếu
tố này trên thị trường được kỳ vọng như thế nào. Những nhà đầu tư và bên đi vay
cũng phải chịu rủi ro về mức lãi suất được tính toán không đầy đủ trên một khoản
vay cụ thể, nguyên nhân là do những biến động mạnh trong nền kinh tế sau khi đã ký
hợp đồng cho vay. Mức độ của những thay đổi này có thể được đảm bảo thông qua
việc đưa ra một mức lãi suất cao trên hợp đồng cho vay. Một sự không chắc chắn về
mức lãi suất tính trên khoản cho vay được gọi là rủi ro lãi suất.
Ví dụ 3.4.2 minh họa về rủi ro lãi suất:
Giả sử Lạm phát dự đoán là 6% tại thời điểm 10.000 của chúng ta đã được cho

vay.Nhưng thực tế nếu lạm phát thực tế là 8%, thì điều này đồng nghĩa với việc lãi
suất ghi trên hợp đồng ngay từ ban đầu đáng lẻ phải là 12%. Trong trường hợp này,
chúng ta có thể nói rằng tỷ lệ lạm phát dự kiến tại thời điểm khoản vay được thực
hiện là 6%, tuy nhiên do phần chênh lệch 2% của phần lạm phát không thể dự đoán,
lượng tiền vay bị mất sức mua tương ứng với giá trị 200 (2% của 10.000) vì lãi suất
tính toán quá thấp. Điều này không có nghĩa là người cho vay không tính lãi suất
“chính xác” vào thời điểm khoản vay được thực hiện. Vào thời điểm đó, lạm phát dự
kiến ở mức 6%. Vì vậy, đáng lẻ lãi suất phải được tính ở mức 10%. Tuy nhiên, 2%
tăng thêm này là không thể dự báo đối với tất cảnhững khoản vay trên thị trường. Đó
là phần lạm phát không thể dự báo, nguyên nhân chính gây ra rủi ro lãi suất cho cả
bên đi vay và bên cho vay.
3.4.3. Rủi ro trả trước
Một số khoản vay thế chấp cho phép bên đi vay trả trước khoản vay trước ngày đáo
hạn mà không bị phạt. Khi điều này được chấp thuận, bên đi vay lựa chọn trả trước
khoản vay, tái cấp vốn hoặc thanh toán số dư nợ nếu tài sản đã được thanh lý. Nếu
các khoản vay được trả khi lãi suất giảm, bên đi vay phải từ bỏ cơ hội kiếm được
khoản lãi từ khoản tiền lãi đã thu được ở mức lãi suất ban đầu. Hơn thế nữa, khi các
khoản vay từ các khoản vay trả trước được các bên cho vay tái đầu tư, sẽ thu được

Trang 8/134


lãi suất thấp hơn. Tuy nhiên khi lãi suất tăng, khoản vay có thể không có khả năng
được trả trước. Tóm lại, rủi ro mà khoản vay bị trả trước khi lãi suất giảm dưới mức
lãi suất cho vay được gọi là rủi ro trả trước.
3.4.4. Những loại rủi ro khác
Những nhà đầu tư và những bên cho vay cũng cho rằng cũng tồn tại nhiều loại rủi ro
khác tác động đến rủi ro khi cho vay. Ví dụ, tính thanh khoản hoặc khả năng tiếp cận
những khoản cho vay/ đầutư trên thị trường cũng sẽ tác động đến việc tính toán phần
bù rủi ro. Những chứng khoán có thể dễ dàng mua bán trên thị trường sẽ đòi hỏi

phần bù rủi ro thấp hơn những loại chứng khoán khó bán. Đó được gọi là rủi ro
thanh khoản. Rủi ro về lập pháp cũng là một rủi ro liên quan đến việc cho vay thế
chấp và dẫn đến việc tính toán phần bù rủi ro. Rủi ro này có liên quan đến những
thay đổi trong môi trường pháp lý tác động đến hoạt động của thị trường; ví dụ như
các quy định liên quan đến mức thuế tính trên các khoản thế chấp, kiểm soát tiền
thuê, những luật tiểu bang và liên ban ảnh hưởng đến lãi suất… là những rủi ro mà
bên cho vay phải đối mặt sau khi cho vay. Bên cho vay phải đánh giá những khả
năng xảy ra những sự kiện như vậy và chắc chắn rằng họ nhận được phần bù rủi ro
thỏa đáng khi tiến hành cho vay.

4.

Các phương thức cho vay thế chấp

4.1. Phương thức vay thế chấp khấu trừ toàn phần

Hình thức trả nợ phổ biến nhất được sử dụng trong lĩnh vực tài chính-bất động sản
trong suốt thời kỳ hậu khủng hoảng, và ngày nay ngày càng phổ biến, đó chính là
hình thức Khấu trừ toàn phần với Khoản chi trả thế chấp không đổi (CPM). (Khấu
trừ ở đây có nghĩa là quá trình chi trả xảy ra ra trong một khoảng thời gian). Hình
thức thanh toán nợ vay CPM được sử dụng rộng rãi nhất trong việc hỗ trợ mua nhà
ở, khu chung cư phức hợp, trung tâm thương mại… Hình thức thanh toán này đơn
giản ở dạng định mức, cố định hoặc chi trả hàng tháng, và được tính toán dựa trên
khoản nợ ban đầu với mức lãi suất cố định trong một kỳ nợ đã được xác định.
Những khoản thanh toán hàng tháng đã bao gồm việc chi trả lãi và chi trả một phần

Trang 9/134


nợ gốc. Khi kết thúc thời hạn của khoản vay CPM, số tiền nợ gốc được hoàn trả đầy

đủ và đã được khấu trừ hết. Bên cho vay đã thu được lợi nhuận từ số tiền lãi cố định
mà bên đi vay đã trả hàng tháng.
Ví dụ 4.1 minh họa hình thức khấu trừ toàn phần:
Giả sử khoản vay 60.000 được thực hiện với lãi suất danh nghĩa 12% trong thời hạn
30 năm. Những khoản chi trả cố định hàng tháng khi vay thế chấp là bao nhiêu với
giả định khoản vay này sẽ được khấu trừ trong 30 năm? Dựa trên kiến thức về các
khoản chiết khấu hàng năm từ chương 3, những vấn đề không chỉ có liên quan đến
việc đi tìm hiện giá PV trong thời hạn một năm mà còn có thể được xây dựng thông
qua công thức dưới đây:
Trong trường hợp này ,chúng ta quan tấm đến việc tính toán PMT, hoặc khoản chi trả
cố định hàng tháng (tính theo lãi suất năm) là số tiền vay ban đầu PV sẽ được chi trả
hoàn toàn đồng thời bên đi vay nhận được khoản lợi nhuận là 12% tính theo lãi kép
hàng tháng. Vậy khoản thanh toán bắt buộc sẽ là 617,17.
Bảng 4.1: Bảng tính toán dựa trên ví dụ 4.1 khấu trừ toàn phần

PMT

Tháng

Dư nợ
đầu kỳ

Tiền lãi

Tiền gốc

thanh toán

thanh toán

hàng kỳ

hàng kỳ

Tổng số

Dư nợ

tiền thanh

cuối kỳ

toán hàng
kỳ

1

60,000.00

600.00

17.17

617.17

59,982.83

2

59,982.83

599.83

17.34

617.17

59,965.49

3

59,965.49

599.65

17.51

617.17

59,947.98

Trang 10/134


4

59,947.98

599.48

17.69

617.17

59,930.29

5

59,930.29

599.30

17.86

617.17

59,912.43

6

59,912.43

599.12

18.04

617.17

59,894.38

7

59,894.38

598.94

18.22

617.17

59,876.16

8

59,876.16

598.76

18.41

617.17

59,857.76

9

59,857.76

598.58

18.59

617.17

59,839.17

10

59,839.17

598.39

18.78

617.17

59,820.39

11

59,820.39

598.20

18.96

617.17

59,801.43

12

59,801.43

598.01

19.15

617.17

59,782.27

360

611.06

6.11

611.06

617.17

(0.00)

4.2. Phương thức vay thế chấp khấu trừ một phần

Ví dụ 4.2 minh họa phương thức vay khâu trừ một phần:
Bên vay có thể mong muốn (1) một khoản thanh toán thấp hơn khoản cho vay đã
được trả gốc 1 phần hoàn toàn và / hoặc (2) dư nợ vào ngày đáo hạn bằng 0. Điều
này có thể được thể hiện trong ví dụ sau: Người vay và người cho vay thoả thuận

rằng khoản vay 60,000 ở mức lãi suất 12% trong vòng 30 năm sẽ có số dư 40,000
đô la vào ngày đáo hạn. Chúng sẽ có các khoản thanh toán hàng tháng cố định.
Để tính toán cho những khoản thanh toán đó, chúng ta biến đổi công thức dùng để
tính toán cho CPM với khấu trừ đầy đủ như sau:

Trang 11/134


Công thức trên khác với FV là được giới thiệu và thể hiện số dư chưa thanh toán
mong muốn (thường được gọi là thanh toán bằng bong bóng), tại thời điểm n, or khi
đáo hạn.
Giải ví dụ 4.2.

n = 12 x 30 = 360

PMT (n, i, PV, FV)

i = 12%/12 = 1% or 0.01
PV = - 60,000
FV = 40,000

Lưu ý rằng khoản thanh toán đối với khoản vay trả góp từng phần là 605.72, thấp
hơn khoản thanh toán 617,17 mà chúng ta tính cho khoản vay trả gốc 2 phần đầy
đủ. Chúng ta cũng nênchỉ ra lãi suất cho vay cố định, or lãi suất trả góp, là 605.72 ÷
60,000 = 0.010095. Điều này khác với lãi suất cho vay cố định có thể áp dụng nếu
khoản vay là trả gốc 1 phần đầy đủ, đó là617.17÷ 60,000 = 0.010286
Cần lưu ý rằng khoản thanh toán 605.72 cũng gần với khoản lãi tích lũy 600 được
tính trước đó. Điều này có nghĩa là vốn gốc thanh toán trong kỳ chỉ là 5.72 vào cuối
tháng đầu tiên. Một lịch trình trả nợ chi tiết hơn cho thấy các mối quan hệ hàng
tháng giữa các khoản thanh toán, lãi tích lũy, và số dư nợ được trình bày trong Bảng

3.2.
Bảng 4.2 Bảng tính toán dựa trên ví dụ 3.2 khấu trừ một phần

Trang 12/134


PMT
Tháng

Dư nợ đầu
kỳ

Tiền lãi

Tiền gốc

thanh toán thanh toán

Tổng số tiền
thanh toán

hàng kỳ

hàng kỳ

hàng kỳ

Dư nợ cuối
kỳ

1

60,000.00

600.00

5.72

605.72

59,994.28

2

59,994.28

599.94

5.78

605.72

59,988.50

3

59,988.50

599.88

5.84

605.72

59,982.66

4

59,982.66

599.83

5.90

605.72

59,976.76

5

59,976.76

599.77

5.95

605.72

59,970.81

6

59,970.81

599.71

6.01

605.72

59,964.79

7

59,964.79

599.65

6.07

605.72

59,958.72

8

59,958.72

599.59

6.14

605.72

59,952.59

9

59,952.59

599.53

6.20

605.72

59,946.39

10

59,946.39

599.46

6.26

605.72

59,940.13

11

59,940.13

599.40

6.32

605.72

59,933.81

12

59,933.81

599.34

6.38

605.72

59,927.42

360

40,203.69

402.04

203.69

605.72

40,000.00

Trang 13/134


4.3. Phương thức vay thế chấp chỉ trả lãi

Một hình thức cho lãi suất cố định và các khoản thanh toán cố định của những
khoản vay thường được sử dụng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản được gọi là
khoản vay chỉ trả lãi. Như tên của nó, các khoản thanh toán cố định hàng tháng sẽ
chỉ là “tiền lãi”.
Ví dụ 4.3: Người vay và người cho vay thoả thuận rằng khoản vay 60,000 ở mức lãi
suất 12% trong vòng 30 năm sẽ có số dư 40,000 đô la vào ngày đáo hạn. Chúng sẽ
có các khoản thanh toán hàng tháng cố định. Lập bảng kế hoạch trả nợ theo phương
thức vay trả lãi hàng tháng.

n = 360

PMT (n, i, FV, PV)

i = 12%/12 = 1% or 0.01
PV = - 60,000
FV = 60,000

Bởi vì khoản vay chỉ trả lãi, khoản thanh toán chỉ đơn giản bằng tiền lãi hoặc 12% /
12 x 60,000 = 600. Điều này có nghĩa là số dư tiền vay vào cuối mỗi tháng sẽ ở

mức 60,000. Tiền lãi hàng tháng, những khoản thanh toán và dư nợ cho vay hàng
tháng đối với khoản vay chỉ có trả lãi được trình bày trong Bảng3.3.
Bảng 4.3 Bảng tính toán dựa trên ví dụ 3.3 theo phương thức chỉ trả lãi

Trang 14/134


PMT
Tháng

Dư nợ
đầu kỳ

Tiền lãi

Tiền gốc

Tổng số tiền

thanh toán

thanh toán

thanh toán

hàng kỳ

hàng kỳ

hàng kỳ

Dư nợ cuối
kỳ

1

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

2

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

3

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

4

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

5

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

6

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

7

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

8

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

9

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

10

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

11

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

12

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

360

60,000.00

600.00

0.00

600.00

60,000.00

Trang 15/134


4.4. Phương thức vay thế chấp khấu trừ âm

Một loại cuối cùng của khoản thanh toán cố định cho khoản vay thế chấp với lãi suất
cố địn được thảo luận trong chương này được gọi là khoản vay trả gốc âm. Hình
thức này có thể xảy ra khi: (1) bên đi vay và bên cho vay đồng ý rằng số dư nợ vay
khi đáo hạn sẽ lớn hơn số tiền vay ban đầu; Nghĩa là, FV > PV, hoặc (2) các khoản
thanh toán được thương lượng thấp hơn lãi suất định kỳ của khoảnvay.
Ví dụ minh họa 4.4 về hình thức vay thế chấp khấu trừ âm
Giả sử khoản vay là 60,000 nhưng số tiền đến khi đáo hạn là 80,000, lãi suất
12%/năm trong 30 năm, kỳ ghép lãi hàng tháng. Hãy lập kế hoạch trả nợ.
Các khoản thanh toán hàng tháng sẽ là 594.28. Kết quả này có thể được tính
toán như bảng dưới đây

n = 360

PMT (n, i, FV, PV)

i = 12%/12 = 1% or 0.01
PV = - 60,000
FV = 80,000

Chúng ta cũng nên chỉ ra lãi suất trả góp, theo công thức 594.28 ÷ 60,000 =
0.009905. Lãi suất này thấp hơn lãi suất ban đầu là 0.12 ÷ 12 = 0.01. Khi lãi suất trả
góp được sử dụng để xác định những khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn mức lãi
suất ghi trong hợp đồng, còn được gọi là “lãi tích luỹ,” trả gốc âm xảy ra. Điều này
là do các khoản thanh toán không đủ để chi trả cho mức lãi suất yêu cầu hàng tháng.
Chênh lệch giữa các khoản thanh toán thực tế thực hiện và khoản thanh toán cho
khoản vay chỉ trả lãi được hoãn lại và trở thành số tiền nợ bổ sung của người đi vay

Trang 16/134


đối với người cho vay. Những khoản tiền này cũng sẽ được tính lãi. Lãi suất mà họ
nhận tiền lãi thường là cùng mức lãi suất ghi trên trên hợp đồng Trong ví dụ này, nó
sẽ là 12% ÷ 12 = 0.010000 mỗi tháng. Hình thức thanh toán hàng tháng, lãi tích lũy,
và dư nợ cho khoản cho vay trả gốc âm được trình bày trong Bảng3.4
Bảng 4.4 Phương thức cho với khấu trừ âm

Dư nợ cuối

PMT
Tháng

kỳ

Dư nợ
đầu kỳ

Tiền lãi

Tiền gốc

thanh toán thanh toán

Tổng số tiền
thanh toán

hàng kỳ

hàng kỳ

hàng kỳ

1

60,000.00

600.00

(5.72)

594.28

60,005.72

13

60,072.58

600.73

(6.45)

594.28

60,079.02

25

60,154.36

601.54

(7.27)

594.28

60,161.62

37

60,246.51

602.47

(8.19)

594.28

60,254.70

49

60,350.35

603.50

(9.23)

594.28

60,359.57

61

60,467.36

604.67

(10.40)

594.28

60,477.75

73

60,599.20

605.99

(11.71)

594.28

60,610.92

85

60,747.77

607.48

(13.20)

594.28

60,760.97

97

60,915.19

609.15

(14.87)

594.28

60,930.06

Trang 17/134


Dư nợ cuối

PMT
Tháng

kỳ

Dư nợ
đầu kỳ

Tiền lãi

Tiền gốc

thanh toán thanh toán

Tổng số tiền
thanh toán

hàng kỳ

hàng kỳ

hàng kỳ

109

61,103.83

611.04

(16.76)

594.28

61,120.59

229

64,959.47

649.59

(55.32)

594.28

65,014.79

241

65,661.03

656.61

(62.33)

594.28

65,723.37

253

66,451.57

664.52

(70.24)

594.28

66,521.81

360

79,796.31

797.96

(203.69)

594.28

80,000.00

II. VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH
1. Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá

(PLAM)
1.1. Đặc điểm
Là một phương thức cho vấn đề không chắc chắn của người cho vay là việc điều
chỉnh mức giá thế chấp (PLAM). Nhớ lại từ cuộc thảo luận trong chương trước về
các yếu tố quyết định lãi suất thế chấp, i (với r = lãi suất thực mong muốn, phần bù
rủi ro p và f = lạm phát kỳ vọng), chúng tôi trình bày phương trình sau:
i=r+p+f
Do đó PLAM có các đặc điểm sau:

Trang 18/134









Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, với i = r + p
Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá
Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi
Phần bù rủi ro lãi suất cao
Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi
Nợ gốc có xu hướng điều chỉnh tăng trong dài hạn

Lưu ý: dư nợ có thể được điều chỉnh vào đầu kỳ hoặc cuối kỳ, tùy theo thỏa thuận
giữa bên vay và cho vay

1.2. Ưu nhược điểm
 Ưu điểm
- Đối với bên cho vay:
 Chi phí sử dụng nợ vay có thể xác định trong khoảng thời gian điều chỉnh dư nợ
 Xác định được chi phí sử dụng nợ vay thực trong khoảng thời gian điều chỉnh dư nợ
thường là một năm
 Hạn chế được rủi ro vì dư nợ đã được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá
- Đối với người đi vay
 Lãi suất cố định nên giúp người đi vay có lợi khi lãi suất thị trường tăng
 Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số giá CPI nên khi CPI giảm thì người đi vay sẽ có lợi do
số tiền phải trả hàng kỳ phải giảm
 Người đi vay hạn chế được rủi ro lãi suất
 Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian điều chỉnh dư nợ do
đó tính toán được dòng tiền trả hàng kỳ.
 Nhược điểm
- Đối với người cho vay:
 Chỉ thu được lãi theo lãi suất đã ấn định
 Gánh chịu rủi ro lãi suất: khi CPI giảm số tiền nhận được của người cho vay giảm
- Đối với người đi vay:

Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị


trường giảm
Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số CPI, khi CPI tăng số tiền phải trả sẽ gia tăng,





gây tổn thất cho người vay
Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định
Gánh chịu rủi ro lạm phát
1.3.

Ví dụ minh họa:

Khoản vay thế chấp PLAM có dư nợ ban đầu là 1.000, thời hạn vay 3 năm, lãi suất
10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, định kỳ điều chỉnh dư nợ vào đầu mỗi năm. Giả

Trang 19/134


sử chỉ số giá trong 3 năm tới dự kiến lần lượt là: 5%, 6%, 7%. Hãy lập lịch trả nợ.
Giải: Sau một năm dư nợ còn lại được tính dựa vào chỉ số CPI. Do đó, Dự nợ hàng
năm theo ví dụ trên được tính lại dư nợ hàng theo chỉ số CPI hàng năm: 5%, 6%,
7%
Năm đầu tiên:
Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ năm đầu tiên: 1000 X (1.05) = 1.050
PMT = 33.88 (/tháng)
Năm thứ 2:
Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ năm thứ 2 = 734.22 (1+6%) = 778.27
PMT = 35.91 (/tháng)
Năm thứ 3:
Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ năm thứ 3= 408.5 (1+7%) = 437.09
PMT = 38.43 (/tháng)
Bảng 1.3B Bảng tính chi tiết của ví dụ 1.3 theo ví dụ 1.3 của cho vay bất động sản
có lãi suất điều chỉnh theo mức giá (PLAM)

PMT

Tháng

Dư nợ

Lãi

đầu kỳ

suất

Tiền lãi
thanh
toán
hàng
kỳ

NĂM

1

1,050.00

10%

8.75

Tiền gốc

thanh
toán
hàng kỳ

25.13

Tổng số
tiền
thanh

Dư nợ
cuối kỳ

toán hàng
kỳ
33.88

1,024.87

Trang 20/134


PMT

Tháng

Dư nợ

Lãi

đầu kỳ

suất

Tiền lãi
thanh
toán
hàng
kỳ

1

Tiền gốc
thanh
toán
hàng kỳ

Tổng số
tiền
thanh

Dư nợ
cuối kỳ

toán hàng
kỳ

2

1,024.87

10%

8.54

25.34

33.88

999.53

3

999.53

10%

8.33

25.55

33.88

973.98

4

973.98

10%

8.12

25.76

33.88

948.21

5

948.21

10%

7.90

25.98

33.88

922.24

6

922.24

10%

7.69

26.20

33.88

896.04

7

896.04

10%

7.47

26.41

33.88

869.63

8

869.63

10%

7.25

26.63

33.88

842.99

9

842.99

10%

7.02

26.86

33.88

816.14

10

816.14

10%

6.80

27.08

33.88

789.06

11

789.06

10%

6.58

27.31

33.88

761.75

12

761.75

10%

6.35

27.53

33.88

734.22

(CPI
5%)

Trang 21/134


PMT

Tháng

Dư nợ

Lãi

đầu kỳ

suất

Tiền lãi
thanh
toán
hàng
kỳ

NĂM
2
(CPI
6%)

Tiền gốc
thanh
toán
hàng kỳ

Tổng số
tiền
thanh

Dư nợ
cuối kỳ

toán hàng
kỳ

13

778.27

10%

6.49

29.43

35.91

748.85

14

748.85

10%

6.24

29.67

35.91

719.17

15

719.17

10%

5.99

29.92

35.91

689.25

16

689.25

10%

5.74

30.17

35.91

659.08

17

659.08

10%

5.49

30.42

35.91

628.66

18

628.66

10%

5.24

30.67

35.91

597.99

19

597.99

10%

4.98

30.93

35.91

567.06

20

567.06

10%

4.73

31.19

35.91

535.87

21

535.87

10%

4.47

31.45

35.91

504.42

22

504.42

10%

4.20

31.71

35.91

472.71

23

472.71

10%

3.94

31.97

35.91

440.74

24

440.74

10%

3.67

32.24

35.91

408.50

Trang 22/134


PMT

Tháng

Dư nợ

Lãi

đầu kỳ

suất

Tiền lãi
thanh
toán
hàng
kỳ

NĂM
3
(CPI
7%)

Tiền gốc

thanh
toán
hàng kỳ

Tổng số
tiền
thanh

Dư nợ
cuối kỳ

toán hàng
kỳ

25

437.09

10%

3.64

34.78

38.43

402.31

26

402.31

10%

3.35

35.07

38.43

367.23

27

367.23

10%

3.06

35.37

38.43

331.87

28

331.87

10%

2.77

35.66

38.43

296.20

29

296.20

10%

2.47

35.96

38.43

260.24

30

260.24

10%

2.17

36.26

38.43

223.99

31

223.99

10%

1.87

36.56

38.43

187.43

32

187.43

10%

1.56

36.87

38.43

150.56

33

150.56

10%

1.25

37.17

38.43

113.39

34

113.39

10%

0.94

37.48

38.43

75.90

35

75.90

10%

0.63

37.79

38.43

38.11

36

38.11

10%

0.32

38.11

38.43

-

Trang 23/134


2. Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh thời hạn cho vay
2.1. Đặc điểm
Bên cho vay thỏa thuận với bên đi vay rút ngắn thời hạn vay
nhưng khoản thanh toán định kỳ PMT không thay đổi.
2.2. Ưu nhược điểm
Bên cho vay

Bên đi vay

Ưu điểm:
• Ưu điểm:
- Rút ngắn thời gian cho vay
- PMT thấp giúp lảm giảm
cho nên giảm rủi ro nợ xấu
rủi ro tài chính, kèm với
khi dự báo thị trường bất
thời hạn vay ngắn tạo
động sản sẽ đóng băng.
điều kiện cho việc đầu cơ
• Nhược điểm:
bất động sản.
- Gây tổn thất nếu dự báo thị • Nhược điểm:
trường bất động sản thiếu
- Đầu cơ bất động sản gắn
chính xác và không tìm được

liền với rủi ro kinh doanh
người đi vay thay thế bằng
cao.
hay tốt hơn.
•

2.3. Ví dụ minh họa
Một khoản vay 100.000 có thời hạn vay 30 năm, lãi suất cố
định 12%/năm, kỳ trả nợ theo tháng. Bên cho vay thỏa thuận với
bên đi vay trả trước vào cuối năm thứ 10. Nếu khoản vay này được
thực hiện theo phương thức khấu trừ toàn phần, hãy lập kế hoạch
trả nợ và xác định số tiền bên đi vay trả cho bên cho vay vào cuối
năm thứ 10.
Nếu khoản vay trên có kỳ hạn 10 năm, hãy lập kế hoạch trả
nợ và xác định số tiền bên đi vay trả cho bên cho vay vào cuối năm
thứ 10.

Giải:

Trang 24/134


Kỳ hạn vay 30 năm điều chỉnh thành 10 năm nhưng PMT không
thay đổi
PMT
Lãi suất
hàng
tháng

Dư nợ

vay đầu
tháng

1

1,0000%

100.000,0
0 1.000,00

2

1,0000% 99.971,39

3

Dư nợ vay
cuối tháng
(PV)

Nợ gốc
trả hàng
thàng

Tổng số
tiền trản
nợ hàng
tháng

28,61

1.028,61

99.971,39

999,71

28,90

1.028,61

99.942,49

1,0000% 99.942,49

999,42

29,19

1.028,61

99.913,30

4

1,0000%

99.913,30

999,13

29,48

1.028,61

99.883,82

5

1,0000% 99.883,82

998,84

29,77

1.028,61

99.854,05

6

1,0000% 99.854,05

998,54

30,07

1.028,61

99.823,97

7

1,0000% 99.823,97

998,24

30,37

1.028,61

99.793,60

8

1,0000% 99.793,60

997,94

30,68

1.028,61

99.762,93

9

1,0000% 99.762,93

997,63

30,98

1.028,61

99.731,94

10

1,0000% 99.731,94

997,32

31,29

1.028,61

99.700,65

11

1,0000% 99.700,65

997,01

31,61

1.028,61

99.669,04

12

1,0000% 99.669,04

996,69

31,92

1.028,61

99.637,12

Tháng

Lãi trả
hàng
tháng

Trang 25/134