Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản vay thế chấp bất động sản với lãi suất điều chỉnh

CHƯƠNG 5
VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
VỚI LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên

Danh sách nhóm:

1. Võ Kế Trí
2. Hoàng Thị Ngọc Dung
3. Trần Thị Mỹ Anh
4. Lê Thị Thanh Thái
1


NỘI DUNG
I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH
1. Các điều khoản chính của khoản vay thế chấp bất động sản
2. Xác định lãi suất khoản vay thế chấp
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp
4. Các phương thức cho vay thế chấp
II. VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH
1. Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM)
2. Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh thời hạn cho vay
3. Vay thế chấp bất động sản theo phương thức trả nợ CAM
4. Vay thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh ARM

2


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

1. Các điều khoản chỉnh của khoản vay thế chấp bất động sản
. Chỉ số điều chỉnh (Index): Là một loại lãi suất điều chỉnh được thỏa thuận giữa người

vay và người cho vay, sẽ được

sử dụng để thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ

. Biên độ lãi suất (Margin): Mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số điều chỉnh
. Lãi suất tổng (Composite rate): Tổng các khoản lãi suất dựa trên các chỉ số điều chỉnh được lựa chọn cộng với biên độ
điều chỉnh được sử dụng để thiết lập mức lãi suất mới

.

Ngày điều chỉnh (Reset date): Ngày định kỳ điều chỉnh lãi suất. Khoảng cách thời gian điều chỉnh thanh toán càng
dài, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp

3


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

1. Các điều khoản chỉnh của khoản vay thế chấp bất động sản
. Khấu trừ âm (Negative amortization): Khi lãi suất phát sinh trong kỳ vượt quá khoản thanh toán định kỳ, khoản chênh
lệch này được cộng vào số dư nợ. Khi bổ sung vào dư nợ cho vay được cho phép trong hợp đồng vay, số tiền đó được gọi
là khấu trừ nợ vay âm.

. Các mức trần (Caps): Tăng tối đa cho phép trong thanh toán, lãi suất, gia hạn nợ và khấu trừ âm (số dư nợ) vào ngày
điều chỉnh.

. Các mức sàn (Floors): Mức giảm tối đa các khoản thanh toán hoặc lãi suất vào ngày điều chỉnh

4


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

1.

Các điều khoản chỉnh của khoản vay thế chấp bất động sản

.Khả năng tiếp nhận (Assumability): Khả năng của người đi vay để cho phép người mua tiếp theo một tài sản nhận một
khoản vay theo các điều khoản hiện tại.

. Mức chiết khấu (Discount points): Là một loại lãi suất trả trước hoặc khoản phí người vay thế chấp có thể mua để
giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếp theo.

. Đặc quyền trả trước (Prepayment privilege): Vì thanh toán trước là một đặc quyền và không phải là quyền, người cho
vay có thể tính phạt nếu khoản vay được trả trước trong một khoảng thời gian nhất định.

5


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

1.

Các điều khoản chỉnh của khoản vay thế chấp bất động sản

. Cấm trả nợ trước hạn (Lockouts): Nhiều khoản vay thế chấp thương mại cấm thanh toán trong một số năm nhất định.

Trong những trường hợp này, nếu một người đi vay muốn trả trước, phí trả trước có thể phải thương lượng với người cho
vay.

. Quyền chuyển đổi (Conversion option): Quyền của một người vay ARM để chuyển sang FRM. Tùy thuộc vào thỏa
thuận, người đi vay có thể thực hiện việc chuyển đổi này theo ý muốn hoặc chỉ sau một khoảng thời gian cụ thể. Người
cho vay cũng có thể tính phí cho phương án này.

6


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

2. Xác định lãi suất khoản vay thế chấp:
i=r+p+f+a

• i : lãi suất cho vay (lãi suất danh nghĩa)
• r : lãi suất thực mong muốn
• p : phần bù rủi ro của bên cho vay (bù đắp cho những rủi ro mà bên cho vay phải gánh chịu như rủi ro vỡ nợ, rủi ro biến
động lãi suất, rủi trả trước, thanh khoản,...)

• f : tỷ lệ lạm phát kỳ vọng (tính cho người đi vay)
• a : các khoản chi phí người vay phải thanh toán để có được khoản vay (phí hồ sơ, phí thẩm định,...).

7


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp
3.1 Thị trường cung cầu vốn vay thế chấp

• Bên cho vay: Hầu hết những bên cho vay thế chấp thường là những cá nhân hoặc tổ chức trung gian giữa bên có nhu cầu
cho vay và bên có nhu cầu đi vay.

• Bên đi vay: Bên đi vay sử dụng khoản tiết kiệm/ khoản đầu tư dưới hình thức tín dụng thế chấp.
• Mức lãi suất cần bằng: Lãi suất thị trường của những khoản vay thế chấp được xác định bởi tất cả những gì mà bên đi

vay sẵn sàng trả cho việc sử dụng các khoản vay trong một khoản thời gian nhất định và bên cho vay chấp nhận cách thức
đền bù cho việc sử dụng các khoản tiền đó.

8


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp
3.1 Thị trường cung cầu vốn vay thế chấp

• Yếu tố tác động đến cầu: Về phía cầu của thị trường, chúng ta có thể nói rằng đa phần nhu cầu cho vay thế chấp là một
nhu cầu bắt nguồn và bị tác động bởi nhu cầu về bất động sản.

• Yếu tố tác động đến cung: Liên quan đến cân nhắc về lợi nhuận và rủi ro của việc cho vay thế chấp so với những cơ hội
đầu tư khác.

9


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp
3.2 Mức lãi suất thực

•Đối với người cần tiết kiệm: Chỉ cho vay thế chấp khi lãi suất thực đủ cao và
đủ khả năng đáp ứng nhu cầu chi tiêu trong tương lai

•Nhà Đầu tư: Chỉ cho vay thế chấp nếu họ tin rằng lãi suất thực khi cho vay
thế chấp (sau khi tính đến chi phí, rủi ro) cao hơn lãi suất khi đầu tư vào trái
phiếu doanh nghiệp hoặc cho vay kinh doanh…

•
10


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp
3.3 Lạm phát
Khi quyết định đưa ra những cam kết trong hợp đồng cho vay, các nhà đầu tư và bên cho vay phải chắc chắn rằng mức lãi
suất đã cảm kết đủ cao để bù đắp cho bất kỳ tổn thất nào về sức mua dự kiến trong suốt khoản thời gian đầu tư hoặc trong
khoảng thời gian nợ chưa đáo hạn. Nếu không, tỷ suất sinh lợi thực thu được sẽ bị hao hụt, không thỏa đáng.
Vì vậy, những nhà đầu tư và bên cho vay thường có đồng quan điểm về việc đưa lạm phát kỳ vọng trong suốt quãng thời
gian họ đầu tư hoặc nợ chưa đáo bạn vào trong tỷ suất sinh lợi được tính toán trước khi đầu tư hoặc được ghi rõ trong hợp
đồng cho vay.

11


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp
3.4. Những loại rủi ro

3.4.1. Rủi ro vỡ nợ: Là rủi ro bên cho vay quan tâm nhất.
• Xảy ra khi bên đi vay không đủ khả năng trả nợ gốc, thường là do việc
giảm thu nhập của bên đi vay sau khi khoản vay được hình thành.
• Được đánh giá dựa vào bản chấn của khoản vay và uy tín của bên đi vay.
• Khi rủi ro xảy ra và giá trị BĐS thế chấp bé hơn dư nợ => gây thiệt hại
cho bên cho vay

12


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp
3.4. Những loại rủi ro
3.4.2. Rủi ro lãi suất: là một sự không chắc chắn về mức lãi suất tính trên khoản cho vay.
• Đây là một rủi ro rất phổ biến.
• Mức lãi suất cân bằng của thị trường luôn biến động (từ phía cung và phía cầu)
• Biến động của lạm phát…..
=> Do những biến động này trong nền kinh tế, bên cho vay phải phải chịu rủi ro về mức lãi suất được tính toán không đầy
đủ trên một khoản vay cụ thể

13


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp
3.4. Những loại rủi ro
3.4.3.

Rủi

ro

trả

trước:

Là

rủi

ro

khoản

vay

bị

trả

trước

tại

thời

điểm lãi suất thị trường giảm dưới mức lãi suất cho vay
3.4.4. Các loại rủi ro khác:

• Rủi ro thanh khoản: Là rủi ro khi bên đi vay không thể thực hiện những nghĩa vụ tài chính đã thỏa thuận đối với bên đi
vay do mất khả năng thanh khoản.

• Rủi ro lập pháp: là rủi ro có liên quan đến những thay đổi trong môi trường pháp lý tác động đến hoạt động của thị trường

14


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH
4. Các phương thức cho vay thế chấp
4.1. Phương thức vay thế chấp khấu trừ toàn phần

-

Được sử dụng rộng rãi nhất trong việc hỗ trợ mua nhà ở, khu chung cư phức hợp, trung tâm thương mại
Hình thức thanh toán này đơn giản ở dạng định mức, cố định hoặc chi trả hàng tháng, và được tính toán dựa trên khoản
nợ ban đầu với mức lãi suất trong một kỳ nợ đã được xác định

15


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH
4. Các phương thức cho vay thế chấp
4.1 Phương thức vay thế chấp khấu trừ toàn phần

-

Số tiền nợ gốc được hoàn trả đầy đủ và đã được khấu trừ hết.

-

Bên cho vay đã thu được lợi nhuận từ số tiền lãi mà bên đi vay đã trả hàng tháng.

-

Ví dụ 4.1 minh họa hình thức khấu trừ toàn phần:

Giả sử khoản vay $60.000 được thực hiện với lãi suất danh nghĩa 12% trong thời hạn 30 năm. Những khoản chi trả cố định
hàng tháng khi vay thế chấp là bao nhiêu với giả định khoản vay này sẽ được khấu trừ trong 30 năm?

16


4. Các phương thức cho vay thế chấp
4.1 Phương thức vay thế chấp khấu trừ toàn phần

PMT

Tháng

Dư nợ đầu kỳ

Dư nợ cuối kỳ
Tiền lãi thanh toán hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

1

60,000.00

600.00

$17.17

$617.17

59,982.83

2

59,982.83

599.83

$17.34

$617.17

59,965.49

3

59,965.49

599.65

$17.51

$617.17

59,947.98

4

59,947.98

599.48

$17.69

$617.17

59,930.29

5

59,930.29

599.30

$17.86

$617.17

59,912.43

6

59,912.43

599.12

$18.04

$617.17

59,894.38

7

59,894.38

598.94

$18.22

$617.17

59,876.16

8

59,876.16

598.76

$18.41

$617.17

59,857.76

9

59,857.76

598.58

$18.59

$617.17

59,839.17

10

59,839.17

598.39

$18.78

$617.17

59,820.39

11

59,820.39

598.20

$18.96

$617.17

59,801.43

12

59,801.43

598.01

$19.15

$617.17

59,782.27

17


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

4. Các phương thức cho vay thế chấp

4.2 Phương thức vay thế chấp khấu trừ một phần

-

Số tiền trả nợ hàng tháng thấp hơn so với khấu trừ toàn phần
Dư nợ cuối kỳ khác 0 và nhỏ hơn so với dư nợ ban đầu

Ví dụ: Giả sử khoản vay $60.000 được thực hiện với lãi suất danh nghĩa 12% trong thời hạn 30 năm. Người vay và người
cho vay thoả thuận rằng khoản vay $60,000 ở mức lãi suất 12% trong vòng 30 năm sẽ có số dư 40,000 đô la vào ngày đáo
hạn. Hãy lập bảng kế hoạch trả nợ.

18


4. Các phương thức cho vay thế chấp
4.2 Phương thức vay thế chấp khấu trừ một phần

PMT

Tháng

Dư nợ đầu kỳ

Dư nợ cuối kỳ
Tiền lãi thanh toán hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

1

60,000.00

600.00

$5.72

$605.72

59,994.28

2

59,994.28

599.94

$5.78

$605.72

59,988.50

3

59,988.50

599.88

$5.84

$605.72

59,982.66

4

59,982.66

599.83

$5.90

$605.72

59,976.76

5

59,976.76

599.77

$5.95

$605.72

59,970.81

6

59,970.81

599.71

$6.01

$605.72

59,964.79

7

59,964.79

599.65

$6.07

$605.72

59,958.72

8

59,958.72

599.59

$6.14

$605.72

59,952.59

9

59,952.59

599.53

$6.20

$605.72

59,946.39

10

59,946.39

599.46

$6.26

$605.72

59,940.13

11

59,940.13

599.40

$6.32

$605.72

59,933.81

12

59,933.81

599.34

$6.38

$605.72

59,927.42

360

40,203.69

402.04

$203.69

$605.72

40,000.00
19


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

4. Các phương thức cho vay thế chấp
4.3 Phương thức vay thế chấp chỉ trả lãi

-Số tiền trả hàng tháng chỉ bao gồm tiền lãi theo một mức lãi suất
được xác định trong hợp đồng

-Dư nợ cuối kỳ đúng bằng dư nợ ban đầu
- Ví dụ: Người vay và người cho vay thoả thuận rằng khoản vay
$60,000 ở mức lãi suất 12% trong vòng 30 năm, hàng tháng chỉ trả
lãi, trả nợ gốc khi đáo hạn. Hãy lập bảng kế hoạch trả nợ.
20


4.3 Phương thức vay thế chấp chỉ trả lãi

PMT

Tháng

Dư nợ đầu kỳ

Dư nợ cuối kỳ
Tiền lãi thanh toán hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

1

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

2

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

3

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

4

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

5

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

6

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

7

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

8

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

9

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

10

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

11

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

12

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00

360

60,000.00

600.00

$0.00

$600.00

60,000.00
21


I. Tổng quan về VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH

4. Các phương thức cho vay thế chấp
4.4 Phương thức vay thế chấp khấu trừ âm

- Bên đi vay và bên cho vay đồng ý rằng số dư nợ vay khi đáo hạn sẽ lớn hơn số tiền vay ban đầu; Nghĩa là, FV > PV
- Các khoản thanh toán được thương lượng thấp hơn lãi suất định kỳ của khoản vay.
• Ví dụ: Giả sử khoản vay là $60,000 nhưng số tiền đến khi đáo hạn là $80,000, lãi suất 12%/năm trong 30 năm, kỳ ghép
lãi hàng tháng. Hãy lập kế hoạch trả nợ.

22


ii. VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH

1. Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM)
1.1 Đặc điểm

• Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, với i = r + p
• Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá
• Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi
• Phần bù rủi ro lãi suất cao
• Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi
• Nợ gốc có xu hướng điều chỉnh tăng trong dài hạn

23


ii. VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH

1.

Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM)

1.2. Ưu nhược điểm:

. Ưu điểm:
Bên vay:
Các nhà cho vay cung cấp cơ chế thế chấp giá điều chỉnh theo mức cung cấp cho người đi vay với mức lãi suất nhất quán, thấp
trong suốt thời gian vay thế chấp. 
Người vay được hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn và cố định bởi vì người cho vay không cần phải tính đến yếu tố lạm phát gia
tăng vào khoản thế chấp. 
Bên cho vay
Gián tiếp hưởng lợi từ giá trị gia tăng của lạm phát, bảo vệ người cho vay khi lạm phát thời gian tới có xu hướng tăng.
Hạn chế các chi phí để dự báo rủi ro về lạm phát trong tương lai

•.
•.
•.
•.

24


ii. VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH
1. Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM)

 Nhược điểm:
Bên vay

• Gánh chịu rủi ro về lạm phát
• Gánh nặng về việc trả nợ của khách hàng khi lạm phát tăng
Bên cho vay

• Có thể xảy ra rủi ro vỡ nợ trong ngắn hạn do thu nhập của khách hàng không thay đổi kịp thời theo sự thay đổi của lạm
phát

• Phải chịu rủi ro về lãi suất khi lãi suất thị trường tăng

25