Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản thuê và mua bất động sản

LOGO

Chủ đề: THUÊ VÀ MUA BẤT ĐỘNG SẢN

GVHD: TS. NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN

Môn học: Đầu tư và tài trợ bất động sản
Chương 15: Tài trợ bất động sản doanh nghiệp


Thành viên Nhóm 9

 Nguyễn Việt Hùng
 Châu Thanh Hảo
 Nguyễn Đức Sơn
 Trương Thanh Long
 Phạm Quang Thái
 Phạm Thành Nam


Cấu trúc bài thuyết trình

Phần 1: Giới thiệu về Thuê – Mua Bất động sản
Phần 2: Các yếu tố tác động tới quyết định Thuê – Mua Bất động sản
Phần 3: Phân tích dòng tiền Thuê – Mua Bất động sản
Phần 4: Kết luận


Phần 1: Giới thiệu về Thuê – Mua Bất động sản

 Chương này phân tích bất động sản (BĐS) theo quan điểm của các doanh nghiệp không phải là nhà đầu tư bất

động sản, mà sử dụng bất động sản như một phần của hoạt động kinh doanh, bằng cách là THUÊ hay là MUA bất
động sản phục vụ cho việc kinh doanh.

Thuê Bất động sản: Trong hoạt động kinh doanh sản xuất

doanh nghiệp cần sử dụng mặt bằng, không gian để

làm trụ sở làm việc, nhà xưởng để sản xuất, nhà kho để chứa hàng… doanh nghiệp có thể đi thuê bất động sản
phù hợp với nhu cầu của mình.

Mua Bất động sản: Để đáp ứng nhu cầu như trên, ngoài việc đi thuê bất động sản doanh nghiệp cũng có thể mua
bất động sản phù hợp với nhu cầu của mình.


Phần 1: Giới thiệu về Thuê – Mua Bất động sản

 Thuê Bất động sản:
Thuê tài chính

Thuê hoạt động

Chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở

Không có

hữu tài sản

Chuyển giao quyền sở hữu tài sản vào cuối thời hạn thuê

Không có

Thời gian thuê gần bằng thời gian sử dụng kinh tế của tài sản

Thời gian thuê là ít so với thời gian sử dụng kinh tế của tài
sản

Thuê thiết bị máy móc

Thuê văn phòng, nhà xưởng


Phần 1: Giới thiệu về Thuê – Mua Bất động sản

 Phân biệt giữa Thuê và Mua bất động sản:


Tính sở hữu:

-Trường hợp thuê bất động sản thì người đi thuê không có quyền sở hữu, định đoạt mà chỉ có quyền sử dụng theo
như trong điều khoản cho thuê.
-Trường hợp mua bất động sản thì doanh nghiệp có quyền sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đồng
thời có quyền định đoạt, mua bán bất đông sản.


Phần 1: Giới thiệu về Thuê – Mua Bất động sản



Chi phí:

-Trường hợp thuê bất động sản thì doanh nghiệp định kỳ phải trả chi phí thuê cho người cho thuê, chi phí này được
tình vào chi phí hoạt động của doanh nghiệp.
-Trường hợp mua bất động sản thì doanh nghiệp đầu tư nguồn vốn ban đầu nhất định để sở hữu bất động sản, nguồn
vốn này được tài trợ bằng vốn của chủ sở hữu, vốn cổ phần, vốn vay… Trong trường hợp sử dụng vốn vay, doanh
nghiệp phải thanh toán chi phí lãi vay cho chủ nợ, chi phí này được tính vào chi phí tài chính của doanh nghiệp.


Phần 1: Giới thiệu về Thuê – Mua Bất động sản



Giá trị còn lại của bất động sản: Phần giá trị của BĐS sau khi kết thúc thời gian sử dụng

-

Trường hợp thuê không mang lại cho công ty các khoản lợi ích trong giá trị còn lại của bất động sản, việc hào
mòn mất giá cũng không ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của công ty.

-

Trường hợp mua thì giá trị còn lại này có thể khá đáng kể nếu bất động sản đó đã giữ lại giá trị của nó hoặc
được đánh giá cao về giá trị khi hết thời gian sử dụng. Chủ sở hữu bất động sản có quyền với giá trị còn lại này
và phải gánh chịu những rủi ro mà giá trị còn lại sẽ khác đi so với chi phí của bất động sản tại thời điểm đó nó
được mua.


Phần 2: Các yếu tố tác động tới quyết định Thuê – Mua Bất động sản

1. Yêu cầu về mặt không gian

 Khi mà nhu cầu về không gian của một doanh nghiệp là ít hơn nhiều so với việc sở hữu hoàn toàn một bất động sản thì
quyết định đi thuê là phù hợp hơn.


Phần 2: Các yếu tố tác động tới quyết định Thuê – Mua Bất động sản

2. Lượng không gian thời gian cần thiết

 Khi tuổi thọ kỳ vọng của một tài sản vượt quá thời gian sử dụng dự kiến của công ty, các công ty thường chọn giải pháp
đi thuê hơn hơn là chịu chi phí liên quan đến việc bán một tài sản ít thanh khoản.

 Có thể giải thích xu hướng này một phần do lợi thế so sánh của bên cho thuê trong việc tạo ra hoặc xác định các mục
đích sử dụng thay thế cho các tài sản đó.


Phần 2: Các yếu tố tác động tới quyết định Thuê – Mua Bất động sản

3. Khả năng chịu rủi ro

 Giá trị còn lại của bất động sản bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi giá trị nội tại của tài sản. Khi quyết định sở hữu bất động
sản mang lại rủi ro lớn thì nên đi thuê.


Phần 2: Các yếu tố tác động tới quyết định Thuê – Mua Bất động sản

4. Chuyên môn quản lý

 Doanh nghiệp có thể không có chuyên môn trong việc quản lý tài sản là bất động sản dẫn đến việc sử dụng không hiệu
quả bất động sản. Khi đó doanh nghiệp nên đi thuê bất động sản.

Phần 2: Các yếu tố tác động tới quyết định Thuê – Mua Bất động sản

5. Bảo trì

 Các tòa nhà, kho xưởng cần được bảo trì bởi người cho thuê, doanh nghiệp cần đảm bảo chi phí bảo trì này sẽ không
quá lớn nếu không sẽ phải chấp nhận một khoản giá thuê cao hơn


Phần 2: Các yếu tố tác động tới quyết định Thuê – Mua Bất động sản

6. Tòa nhà phục vụ mục đích đặc biệt

 Các tòa nhà, kho xưởng cần được bảo trì bởi người cho thuê.

 Doanh nghiệp cần đảm bảo chi phí bảo trì này sẽ không quá lớn nếu không sẽ phải chấp nhận một khoản giá thuê cao
hơn.


Phần 2: Các yếu tố tác động tới quyết định Thuê – Mua Bất động sản

7. Cân nhắc về thuế

 Các ưu đãi về thuế sẽ khuyến khích các cá nhân sở hữu bất động sản và cho các doanh nghiệp thuê lại. Tuy nhiên, đạo
luật thuế năm 1986 đã xóa bỏ điều này. Nhìn chung, hiện nay, thuế có ít ảnh hưởng đối với quyết định đi thuê hay sở
hữu


Ảnh hưởng đến Báo cáo tài chính (Effect on Financial Statements)

8. Tiếp cận thị trường vốn

 Các công ty có xếp hạng tín dụng cao có thể có được khoản nợ và vốn cổ phần không bảo đảm với chi phí thấp. Điều
này có xu hướng làm cho việc sở hữu thích hợp hơn vì lãi suất đi thuê phải bao gồm chi phí vốn của chủ sở hữu. Mặt
khác, một công ty có chi phí vốn có thể tìm thấy việc cho thuê hấp dẫn hơn so với sở hữu


Ảnh hưởng đến Báo cáo tài chính (Effect on Financial Statements)

9. Kiểm soát

 Công ty có thể muốn kiểm soát bất động sản bằng cách sở hữu tài sản vì một số lý do. Ví dụ, khi công ty kinh doanh tại
một địa điểm cụ thể mà nó có thể xây dựng thiện chí thì sẽ rất khó chuyển sang một địa điểm khác. Khi đó, quyết định
sở hữu là hợp lý.


Ảnh hưởng đến Báo cáo tài chính (Effect on Financial Statements)

10. Ảnh hưởng đến báo cáo tài chính

 Những mục đích về tài chính có thể có một tác động đáng kể đối với các quyết định sở hữu so với thuê. Các nhà quản
trị có thể không nhận ra rằng bất động sản của công ty có giá trị hơn giá trị sổ sách. Vì vậy, họ có thể sử dụng bất động
sản không hiệu quả. Như vậy, tùy theo mục tiêu của nhà quản trị mong muốn trong việc xây dựng bảng cân đối kế toán
của doanh nghiệp, họ có thể đưa ra quyết định là thuê hay mua bất động sản.


Ảnh hưởng đến Báo cáo tài chính (Effect on Financial Statements)

11. Tài trợ vốn ngoại bảng

 Một hợp đồng thuê hoạt động sẽ không ảnh hưởng đến bảng cân đối kế toán của công ty. Và

hợp đồng thuê tài chính sẽ

được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán như cả tài sản dài hạn và nợ dài hạn. Vì không muốn tăng tỷ lệ nợ / tài sản của
công ty. Các công ty muốn một hợp đồng thuê hoạt động.


Phần 3. Phân tích giữa Thuê và Sở hữu (Lease-versus-Own Analysis)

Các Doanh nghiệp có thể đi thuê hoặc đi mua bất động sản cần thiết để tổ chức hoạt động kinh doanh và có thể
tiến hành phân tích giữa đi thuê và sở hữu để quyết định lựa chọn nào là tốt hơn.



Nếu một doanh nghiệp mua bất động sản, doanh nghiệp có thể quyết định tài trợ bằng cách vay thế chấp bất
động sản và cộng thêm vốn cổ phần, hoặc có thể quyết định chỉ sử dụng vốn cổ phần. Ngoài ra, vốn có thể
bao gồm một khoản nợ không có bảo đảm của doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu thu được từ việc bán cổ
phiếu hoặc từ lợi nhuận giữ lại.


Phần 3. Phân tích giữa Thuê và Sở hữu (Lease-versus-Own Analysis)



Nếu doanh nghiệp thuê bất động sản, nói cách khác, nó có thể sử dụng không gian mà không cần đầu tư vốn
chủ sở hữu, giải phóng vốn chủ sở hữu cho các cơ hội đầu tư khác có sẵn. Cho dù cơ hội đầu tư này có tốt
hơn là đầu tư bất động sản hay không thì phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận sau thuế và rủi ro của những cơ
hội này so với bất động sản.

3.1. Ví dụ minh họa

Để minh họa quyết định mua được xem là tốt hơn đi thuê BĐS, hãy xem xét ví dụ sau đây:
Giả sử Doanh nghiệp XYZ đang xem xét mở văn phòng tại một khu vực thị trường mới với các thông tin sau:



Doanh số hàng năm tăng thêm sau khi thực hiện dự án: 1.500.000 $/năm



Giá vốn hàng bán ước tính (50% doanh thu)



Tổng chi phí của DN sẽ tăng thêm (Bao gồm Chi phí bán hàng, Chi phí quản lý doanh nghiệp và không bao gồm chi phí mua hoặc

: 750.000 $/năm

thuê văn phòng): 200.000 $



Số tiền đầu tư cho đồ nội thất, thiết bị văn phòng và (không bao gồm chi phí mua hoặc thuê văn phòng): 1.300.000 $


3.1. Ví dụ minh họa



Thuế suất thuế TNDN



Chi phí vận hành, bảo trì BĐS (50% giá thuê BĐS): 90.000 $/năm

: 30%

XYZ có 2 phương án lựa chọn:
Phương án 1: Mua văn phòng mới:

 Giá mua BĐS

: 1.800.000$

Bao gồm:

• Phần đất
• Phần xây dựng
 Thời gian khấu hao
 Giá bán BĐS sau 15 năm

: 225.000$
: 1.575.000$
: 31,5 năm
: 3.000.000$


3.1. Ví dụ minh họa

 Vay thế chấp BĐS trả lãi hang năm, gốc trả cuối kỳ vào năm thứ 15. Số tiền vay: 1.369.000$ (76% giá
mua BĐS)

Vốn tự có : 431.000$
 Lãi suất vay thế chấp : 10%/năm
Phương án 2: Thuê văn phòng giống văn phòng XYZ dự định mua:

 Giá thuê BĐS (thuê ròng tuyệt đối)

: 180.000 $/ năm

 Thời gian thuê

: 15 năm


3.2. Dòng tiền từ đi thuê (Cash Flow from Leasing)

EXHIBIT 15–1 After-Tax Cash Flow: Leasing Office Building