Phân tích thị trường bất động sản VN cơ hội cho marketing trong lĩnh vực kinh doanh BDS

Phân tích thị trường Bất Động Sản VN. Cơ hội cho marketing trong lĩnh
vực kinh doanh BDS

* Bài làm :
1. Phân tích đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh BĐS ở VN hiện
nay?
Nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, Knight Frank - nhà tư vấn
bất động sản hàng đầu thế giới (có trụ sở chính tại London (Anh) hiện tập đoàn
này đang có 209 văn phòng tại 44 quốc gia và vùng lãnh thổ, hơn 6.340 chuyên
gia cùng khối lượng tài sản khổng lồ trị giá trên 886 tỉ USD) cho rằng có thể chia
thị trường bất động sản Việt Nam làm 4 xu hướng chính.
Đó là sự ảnh hưởng từ giới trung lưu; chất lượng dự án được quan tâm nhiều hơn;
người tiêu dùng sẽ quyết định giá trị thực của bất động sản và cuối cùng là xu
hướng đào thải của văn phòng cho thuê.
Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành
phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được đà
phát triển.
Knight Frank cho rằng gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1.000 năm Thăng
Long - Hà Nội vào cuối năm nay có thể tác động tích cực mạnh mẽ tới thị trường.
Ngoài ra, lãi suất và lạm phát cũng sẽ là yếu tố quan trọng để xem xét và điều tiết
cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Tham khảo một số thị trường bất động sản khu vực châu Á có thể thấy một số
điểm chung mà thị trường Việt Nam có thể đi theo. Đó là khi cuộc khủng hoảng tài

1


chính toàn cầu đang giảm dần, các doanh nghiệp và các Chính phủ bắt đầu tái đầu
tư cho các dự án và các ngân hàng cũng bắt đầu cho vay trở lại.
Đặc biệt, sự phát triển mạnh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ khiến cho nhu
cầu về nhà ở trung bình và giá cả phải chăng dần tăng cao.

Các nghiên cứu cho thấy, trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản Việt
Nam là tích cực. Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động
sản diễn ra trên cả nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội
và Tp.HCM. Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động
sản dần cao hơn và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn
hơn cho không gian thương mại.
Trong hầu hết các lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam luôn có sự thiếu hụt về
không gian hạng sang, đặc biệt là nhu cầu cho các trung tâm bán lẻ hay trung tâm
thương mại luôn có tỉ lệ thuê cao mặc dù giá thuê không phải là thấp.
Còn đối với các căn hộ cho thuê, những yêu cầu trên cũng rất quan trọng. Cảnh
quan xung quanh cũng như tiện nghi bên trong căn hộ sẽ đóng vai trò chủ đạo vì đó
là nơi mà người thuê trực tiếp sử dụng và sinh sống. Các nhà môi giới cũng quan
tâm tới những điều này và chính họ là những người đại diện cho đại bộ phận người
tiêu dùng. Giá trị thực của căn hộ được quyết định bởi không chỉ ở giá cả mà còn ở
khả năng được người tiêu dùng tiếp nhận.
Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất thường bị
đẩy lên cao, thậm chí bị “làm giá”. Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát chủ yếu
từ giới đầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa. Khi thị trường ngày càng phát
triển, người dân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này sẽ dần bị triệt tiêu và thay
vào đó là xu hướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực của bất động sản.

2


Bởi lẽ, người tiêu dùng thường mong muốn kiếm được giá trị cao nhất cho đồng
tiền họ bỏ ra. Tuy nhiên, những đối tượng giao dịch khác nhau sẽ có những thị hiếu
khác nhau. Có những khách hàng sẵn sàng đi làm xa để có không gian sinh sống
thoải mái và thoáng đãng. Một số khách hàng khác lại chỉ mong sống ở khu vực
trung tâm để thuận tiện cho việc kinh doanh và đi lại. Một bộ phận khách hàng
khác lại đặt sự tiện nghi và an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho những nơi họ thuê.

Đối với mảng văn phòng cho thuê, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng
sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ
xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có
đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất.
Ngược lại, những tòa nhà giá quá cao thường không được khách hàng quan tâm.
Bên cạnh địa thế thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống trung
tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy và chữa cháy cũng ảnh hưởng rất lớn
tới quyết định của khách hàng.
Thị trường bất động sản trong nước đang ở giai đoạn biến động với những
chu kỳ “nóng” “lạnh” thất thường.
Giá cả dù đã có điều chỉnh trong 2-3 năm qua nhưng cũng còn ngất ngưởng so với
thu nhập bình quân của người dân trong nước, hay ngay cả so với các nước bạn có
mức độ kinh tế phát triển cao hơn nhiều trong khu vực. Đây là những hiện tượng
của một thị trường bất thường, chưa đi vào giai đoạn phát triển ổn định.
Hiện tượng này đã từng xảy ra ở Indonesia, Malaysia, Thái Lan giữa thập niên
1980 khi các nước này bắt đầu phát triển nhanh.
Một thị trường bất động sản ổn định khi cung phát triển đồng bộ với nhịp sống và
đòi hỏi của cầu. Bên cung có thể dễ dàng bắt mạch được ai cần gì, ở đâu. Các chủ
3


đầu tư chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất
sạch và một cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường
trong thời gian ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu.
Hiện nay, một dự án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để ra sản phẩm. Thời gian và
giá tín dụng (lãi suất) cao chắc chắn sẽ nâng giá thành vượt khả năng thanh toán
của đa số người dân.
Về phía người mua thì họ cần thông tin minh bạch: ai bán gì, ở đâu, chất lượng ra
sao, giá cả phù hợp và một số cơ sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, đi lại. Những
điều kiện này sẽ làm cầu nối cung-cầu, tạo nên sự linh động và tính bền vững cho

thị trường bất động sản.
Nhìn lại hiện trạng của thị trường bất động sản trong nước, chúng ta có thể thấy
một số rủi ro tiềm ẩn có khả năng gây ra sự mất lòng tin của người mua, làm nguội
lạnh thị trường.
Các chuyên gia, doanh nghiệp, nhà đầu tư đều cho rằng giá cả hàng hóa bất
động sản, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp,
khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng
như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.
Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao, trong đó nguyên nhân do giá
đầu vào tăng và sự khan hiếm BĐS là nguyên nhân chính. Việc giá BĐS bị thả nổi
và hiện tượng đầu tư theo phong trào cũng là các nguyên nhân đẩy giá BĐS lên
cao. Ngoài ra, do thiếu các thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS nên khách hàng
chấp nhận mua BĐS với mọi điều kiện và mọi giá nên dễ dẫn đến gặp rủi ro. Mặt
khác, cũng phải kể tới nguyên nhân cơ cấu hàng hoá BĐS còn bất cập, thị trường
thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, đặc

4


biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn
chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước).
Mặc dù có những thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, giới đầu tư
gặp khó khăn về tính thanh khoản, nhưng xem xét về diễn biến quá trình từ
trước đến nay thì biểu đồ của thị trường này vẫn ổn định.
Tuy nhiên, do nhu cầu hiện nay của thị trường đang ở mức thấp, muốn đẩy mạnh
đầu ra, nhà đầu tư chỉ có cách hữu hiệu nhất là giảm giá. Vì thế, không ít ý kiến
cho rằng thị trường bất động sản trong thời gian tới phải chịu áp lực giảm giá. Theo
số liệu của Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản Vietrees, phân khúc thị
trường căn hộ cao cấp đang có xu hướng điều chỉnh giảm giá. Trong tháng 10/2009
có đến 37 dự án giảm giá từ 1 đến 5% so với giá chào bán tháng trước đó. Bất chấp

thị trường chưa khởi sắc, các chủ dự án vẫn tiếp tục bung hàng trong những tháng
cuối năm. Chỉ trong 3 tháng cuối năm 2009, số lượng căn hộ mới được tung ra thị
trường lên đến trên 12.000 căn.
Đối với phân khúc đất nền, xu hướng giảm giá cũng đang ngày càng mạnh mẽ và
lan rộng. Theo thống kê của Vietrees, hiện tại 36 dự án được ghi nhận giảm giá,
con số này trong tháng 8 chỉ là 23 dự án. Thực tế, giá đất dự án đã giảm liên tiếp từ
tháng 6 đến nay. Những dự án ở Nam Sài Gòn đã giảm 30% so với giá tháng
4/2009. Dù vậy, thị trường có những điểm sáng nhờ vào tiềm năng và quy mô của
dự án. Vẫn có khách hàng bỏ ra không dưới 3 triệu USD để mua căn hộ penthouse
- căn hộ nằm trên tầng cao nhất của tòa nhà - với diện tích lên đến 600-700m2
thuộc dự án Sunrise City.

5


Nhà đầu tư dài hạn hiện đang quay lại thị trường bất động sản vì nhu cầu của thị
trường này về lâu dài là cực kỳ lớn, đặc biệt là có sự tác động của chính sách cho
người Việt ở nước ngoài và người nước ngoài đang sống ở Việt Nam mua nhà.
Tuy nhiên, đầu tư bất động sản cần khoản tiền lớn, nên phải tính toán để có thể đi
được một đoạn đường dài mà không ảnh hưởng đến những lĩnh vực khác. Đầu tư
bất động sản là trung hạn và dài hạn nên phải có một tầm nhìn từ 3 năm, 5 năm,
thậm chí là 10 năm. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần xét đến những tác động của
chính sách như thuế các loại, tình trạng cho vay vốn của các ngân hàng...
Nếu các chính sách về thuế sớm được tháo gỡ trong thời gian tới, thị trường bất
động sản dự báo sẽ tăng trưởng trở lại.
Nhiều chuyên gia nhận định, hàng loạt dự án được khởi công vào thời điểm cuối
năm để đón đầu thị trường bất động sản phát triển vào năm 2010- 2011. Theo cuộc
khảo sát bất động sản Việt Nam 2009 và triển vọng 2010 của nhóm nghiên cứu
Vietnam Report công bố trước đây, nhiều người tin rằng thị trường bất động sản
Việt Nam sẽ bình phục năm 2010- 2011 và tăng giá mạnh vào năm 2011-2012.

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản đang
hồi phục bởi nhu cầu về nhà ở của nhân dân là rất lớn.
Hơn thế nữa, đất đai không thể “đẻ” thêm. Mặt khác, kinh tế Việt Nam và thế giới
đã hồi phục, cơ cấu gia đình đã có sự thay đổi, nhu cầu về chỗ ở khang trang ngày
càng cao... Tuy nhiên, thị trường cũng không thể “sốt nóng” bởi nguồn cung khá
dồi dào. Tại Hà Nội, một loạt dự án công trình hỗn hợp gồm nhà ở, văn phòng làm
việc, dịch vụ công cộng tại quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm đã được UBND
thành phố Hà Nội chấp nhận về nguyên tắc và giao cho các sở chức năng hướng
dẫn chủ đầu tư triển khai.

6


Hà Nội cũng chấp thuận với phương án đề xuất của Sở Kế hoạch Đầu tư về địa
điểm lập và triển khai dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thấp tầng tại xã Đại Mỗ,
huyện Từ Liêm trên diện tích khoảng 1,13ha. Đồng thời, chấp thuận về nguyên tắc
theo đề xuất của Sở Xây dựng về việc cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng
dân dụng Hà Nội (thuộc Tổng công ty UDIC) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội (bố trí nhà ở cho cán bộ, công nhân, viên chức các cơ quan hành chính của
thành phố Hà Nội) theo quy định tại quỹ đất 20% giai đoạn 3 khu đô thị Nam
Thăng Long.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, năm 2010 thị trường bất động sản sẽ tiếp tục
có sự điều chỉnh và phân khúc. Nhà có quy mô nhỏ, giá thấp sẽ được nhiều
người tiêu dùng lựa chọn để phù hợp với “túi tiền” và đương nhiên, sản phẩm
này sẽ “lên ngôi”.
Cũng theo xu hướng “nhà nhỏ, giá thấp” mà từ đầu năm đến nay, khác với sự trầm
lắng ở khu vực nội thành, giao dịch về nhà, đất khá sôi động ở các vùng ngoại ô Hà
Nội, Hải Phòng, TP.HCM. Đặc biệt là ở khu vực gần TP. HCM trên địa bàn Bình
Dương và Đồng Nai. Với ưu thế nổi bật là giá nhà đất ở đây thấp hơn nhiều so với
TP. HCM, khoảng cách đi về giữa Thành phố Hồ Chí Minh với các địa phương này

được rút ngắn hơn so với trước đây do việc nâng cấp đường giao thông đã tạo ra sự
hấp dẫn đặc biệt của bất động sản khu vực này.
Nhiều chuyên gia bất động sản dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp
tục có sự điều chỉnh, trong đó phân khúc thị trường nhà ở giá thấp, quy mô nhỏ sẽ
được các doanh nghiệp chú trọng đầu tư do nhu cầu nhiều, tính thanh khoản cao và
các cơ chế, chính sách của Chính phủ về đẩy mạnh phát triển nhà ở cho công nhân
khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho sĩ quan quân đội…

7


2. Nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công ở
VN hiện nay
Theo Nghị định 153, hướng dẫn thi hành Luật Bất động sản, Điều kiện để
Cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản:
a) Không phải cán bộ, công chức nhà nước;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy
cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;
c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về
môi giới bất động sản
d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định.
Thực trạng của Nhà môi giới bất động sản Việt Nam hiện nay
Kể từ 1/1/2009, tất cả cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản phải có chứng chỉ
đào tạo. Quy định này sẽ mở đường cho nghề môi giới chuyên nghiệp ở Việt Nam
phát triển. Nhiều chuyên gia còn cho rằng đây sẽ là một nghề "hot".
Cũng giống như ngành tài chính, ngân hàng, nhiều chuyên gia cho rằng, Việt Nam
sẽ thiếu trầm trọng nhân lực cho bất động sản.
Trên thực tế, hiện nay ở những thành phố lớn, các tổ chức, cá nhân hoạt động dịch
vụ môi giới hầu hết dưới hình thức: Trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm giới
thiệu người thuê và cho thuê nhà ở...

Các trung tâm này do cá nhân hoặc hộ gia đình mở ra. Họ coi đây là một nghề kinh
doanh, nhưng không có đăng ký hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà
nước.

8


Phần lớn những người này không có nghề nghiệp, không được đào tạo kiến thức về
tư vấn bất động sản, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm thực tế, tự xoay sở và móc
ngoặc với các cò mồi khác. Công việc chính của họ là bắt mối giữa người bán và
người mua, hầu như không có khả năng tư vấn về những thông tin cần thiết liên
quan đến đất đai bất động sản.
Ở nước ta hiện nay, mọi người thường nhìn nhà môi giới như những "ông cò đất".
Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần phải xem
xét. Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất hiện đang
khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điều này gây tác động
tiêu cực tới thị trường.
Thông thường sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng
từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản. Tuy nhiên một thực tế đáng buồn
là trong số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài
đơn vị làm ăn theo đúng nghĩa của nó.
Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trường. Ở
nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
đang là một vấn đề cấp thiết. Trong điều kiện quĩ đất của Nhà nước rất hạn hẹp,
chủ yếu vẫn theo cơ chế xin cho. Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất
đã bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt
nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình. Mặt khác, do thói quen tâm lý của
người dân, luôn có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động
sản, càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ
môi giới trục lợi.

9


Trong điều kiện phát triển nhanh chóng và nhất là các thủ tục, giấy tờ pháp lý về
chủ quyền nhà đất …tại Việt Nam rất phức tạp và phải mất khá nhiều thời gian.
Cùng với nó là tính minh bạch trong lĩnh vực công bố thông tin liên quan đến nhà
đất (như quy hoạch, thuế, giá cả hợp lý…) người mua và chủ đầu tư gặp nhiều khó
khăn để có thể thống nhất với nhau. Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà môi
giới bất động sản (BĐS), thông qua sàn giao dịch BĐS để có thể kết nối dễ dàng
giữa chủ đầu tư với khách hàng nhanh chóng thựchiện thành công việc mua bán,
kinh doanh BĐS.
Người môi giới thông qua quản lý sàn giao dịch BĐS có thể xúc tiến thành công
việc sang nhượng dự án cho các dối tác với nhau, làm tư vấn cho cả hai bên người
mua và người bán, tránh được những tranh chấp kiện tụng kéo dài do trước đó
không có những thỏa thuận rõ ràng, chặt chẽ. Tất nhiên, người môi giới phải có
chứng chỉ hành nghề kinh doanh BĐS.
Khó khăn hiện nay của các công ty chuyên ngành môi giới và quản lý sàn giao
dịch BĐS là nhận thức của xã hội đối với ngành này còn rất mới mẻ; tâm lý của
người dân và chủ đầu tư dự án không muốn bán BĐS qua trung gian môi giới sợ
phải tốn chi phí và cũng chưa thật mấy tin tưởng. Thực tế, hơn hai năm qua, trên
thị trường BĐS Việt Nam đã phát sinh khá nhiều vụ tranh chấp kéo dài giữa người
mua và người bán, qua đó cũng chứng minh được vai trò tư vấn của các công ty
môi giới BĐS là cần thiết và hữu ích. Với một ít chi phí nhưng người mua và
người bán đã được tư vấn tận tình, đỡ mất thời gian tìm hiểu và giảm tối đa những
thiệt hại không đáng có. Tất nhiên đó phải là những công ty tư vấn môi giới có
nghiệp vụ và làm ăn đúng đắn.
Xu hướng phát triển của ngành môi giới BĐS

10

Trong xu thế hội nhập toàn cầu và thị trường BĐS ngày càng phát triển, đòi hỏi
người hành nghề môi giới BĐS phải vươn lên tính chuyên nghiệp.
Bên cạnh đó, ngoài việc phải nắm rõ các văn bản pháp luật trong lĩnh vực kinh
doanh BĐS cũng như một số hệ thống văn bản pháp luật khác liên quan, người môi
giới phải thật sự am hiểu vị trí, các thông tin chi tiết về quy hoạch, quy định các
loại thuế liên quan đến mua bán BĐS; so sánh các loại mức giá BĐS…để có thể tư
vấn tốt cho khách hàng. Với quy mô phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, cần
thiết đội ngũ môi giới càng nhiều và phải là chuyên nghiệp, cần thiết phải có cả
trình độ ngoại ngữ thì mới thuận lợi trong tư vấn và giao dịch.
Kể từ khi Việt Nam gia nhập WTO, hiện nay sự phân chia các lĩnh vực, ngành
nghề trong xã hội ngày càng chuyên môn hóa sâu. Ngành dịch vụ môi giới BĐS
cũng không thể khác, càng đòi hỏi phải có năng lực chuyên môn nhất định, phải
chuẩn bị bài bản, công phu và hơn thế phải tích lũy kinh nghiệm và nghiệp vụ thì
mới có thể nâng cao uy tín làm cho chủ đầu tư và khách hàng tín nhiệm.
Các yếu tố ảnh hưởng đến nghề môi giới bất động sản
a. Những yếu tố trực tiếp:
- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy
định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất
động sản;
- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;
- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà ở,
Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;

11


- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã
tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi

giới bất động sản;
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
b. Những yếu tố gián tiếp:
- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động
sản:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm
tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là
một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học
càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.
+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể
thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với
tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương
thực và thực phẩm.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu
công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm
tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột
dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn
đến cầu bất động sản tăng.

12


Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và
tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu
nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
- Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên
quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một
số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản

xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối. Chính điều này sẽ tạo ra
tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển
các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông nghiệp,
tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những
biến động về bất động sản có liên quan. Chẳng hạn như khi lao động trong các
ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về
diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v..
Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến cơ cấu phân bố dân số
theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị và
sự phát triển quá trình đô thị hoá. Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quá
trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những kinh nghiệm tốt trong
việc dự đoán mức độ và xu hướng thay đổi của cầu BĐS.
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sự chuyển đổi
này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định
thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới. Sẽ có một vài
loại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng,
resort v.v..).

13


Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐS thế
giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế
chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch
vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị).
- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất
động sản:
+ Thị trường xây dựng phát triển.
+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương
c. Những yếu tố khác:
- Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh
hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát
triển kinh tế. Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn
tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so
với chu kỳ kinh tế chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng
trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn.
- Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin:
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của
văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất
bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường
bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.

14


Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của mình lên mạng
Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu
của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện
chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh
chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động
sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.
- Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản:
Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS tại
nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới
BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện. Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ
thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp
phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường.

3. Phân tích sự khác nhau giữa thị trường BĐS Hà Nội và TPHCM
Mặc dù trong cùng một quốc gia nhưng thị trường bất động sản Hà Nội và TP
HCM cũng xuất hiện nhiều sự khác biệt.
Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội từ năm 2009 đến nay liên tiếp lên nhiều
cơn sốt đất, thì ở TP.HCM lại khá im ắng. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư tham gia vào
thị trường trước đây còn đang “mắc cạn”.
Nhiều công ty môi giới, nhà đầu tư bất động sản tại TP HCM như đang ngồi trên
lửa vì “ôm” hàng, rồi không đẩy đi được vì vướng thủ tục Thuế
Thời gian gần đây, tình hình giao dịch BĐS ở các sàn giao dịch trên địa bàn
TP.HCM khá trầm lắng, thậm chí có sàn cả tháng trời không thực hiện được một
giao dịch nào.

15


Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, TP.HCM là địa phương có nhiều tiềm
năng phát triển về BĐS nhất, nhưng đang bị vướng phải những nút thắt của thị
trường.
Nhiều nhà đầu tư cho rằng, rào cản lớn nhất của thị trường BĐS ở TP.HCM hiện
nay là thuế thu nhập từ kinh doanh BĐS và vốn.
Phần lớn nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS đều liên quan đến vốn vay ngân
hàng. Tuy nhiên, hiện tại lãi suất vay ngân hàng khá cao, việc tiếp cận nguồn vốn
vay này cũng không dễ dàng.
Thị trường BĐS ở TP.HCM hiện nay chủ yếu là dành cho người có nhu cầu nhà ở
là chính, còn với nhà đầu tư dường như họ vẫn đứng ngoài cuộc. Nếu một thị
trường không có sự hiện diện của các nhà đầu tư mua đi bán lại thì sẽ rất khó sôi
động.
Tại Hà Nội, bên cạnh những dự án sốt giá vẫn có những dự án ngưng trệ. Thời
điểm có vốn nhiều thì thị trường ấm lên, nhưng chỉ cần luồng vốn bị ngăn lại thì thị
trường lập tức nguội đi.

Đó là những biểu hiện của tính thiếu ổn định, cục bộ và nhất thời. Rõ ràng, hơi thở,
sức sống của thị trường BĐS hiện nay phụ thuộc hoàn toàn vào những động thái
của nguồn vốn khả thi cho thị trường.
Hiện một số đơn vị đã khơi nguồn vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân theo
kiểu “mua bán nhà trên giấy” hay biến thể “vay vốn của người tiêu dùng và cam
kết trả lại bằng nhà ở”. Tuy nhiên, để nguồn vốn này trở nên ổn định thì phải có
hành lang pháp lý hạn chế các rủi ro của hai phương thức nêu trên.

16


Các môi giới ở Tp.HCM thạo thị trường Hà Nội cho rằng, tiềm năng của thị trường
bất động sản ở Hà Nội vẫn còn lớn, do nguồn cung hiện tại khá hạn chế, nhất là các
dự án thuộc loại vừa túi tiền của người dân.
Sự kiện người dân xếp hàng đăng ký mua căn hộ dự án Lê Văn Lương của Công ty
Nam Cường, chủ đầu tư ở Hà Nội trong lần đầu tiên công ty này công khai mở bán
dự án với giá gốc khiến nhiều chủ đầu tư ở Tp.HCM phải nhìn ra thị trường phía
Bắc và mơ ước.
Đơn giản là vì từ lâu, chủ đầu tư ở Tp.HCM không còn được hưởng các ưu thế thị
trường khi cung ít cầu nhiều, dự án chưa mở bán đã có người đặt mua hết.
Tại miền Bắc, nhu cầu đầu tư lớn, dự án ít, khiến một lượng lớn nhà đầu tư có khả
năng thanh toán cao ở Hà Nội và một số tỉnh, thành khác vào Tp.HCM tìm cơ hội
đầu tư. Phú Mỹ Hưng và những dự án khu vực lân cận là nơi thu hút được nhiều
nhà đầu tư "VIP" ở Hà Nội.
Không ít công ty môi giới tại Tp.HCM mở văn phòng đại diện ở phía Bắc không
phải để môi giới bán dự án bất động, mà là để môi giới cho khách hàng mua dự án
ở Tp.HCM.
Khách hàng là thượng đế ở Tp.HCM. Nguyên do là ở thị trường phía Nam nói
chung, thị trường Tp.HCM nói riêng, có rất nhiều chủ đầu tư bất động sản là doanh
nghiệp tư nhân và công ty cổ phần. Các thương hiệu lớn có Hoàng Anh Gia Lai,

Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng… và rất nhiều doanh nghiệp có quy mô vừa.
Trong khi đó, ở Hà Nội, rất ít doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư nhân có
thương hiệu lớn. Mỗi doanh nghiệp thường chỉ có một dự án nhỏ hoặc vừa. Còn
các dự án lớn nằm trong tay những doanh nghiệp có xuất phát điểm là doanh

17


nghiệp nhà nước. Những doanh nghiệp này một thời gian dài bán hàng không cần
quảng cáo, mà phân phối suất mua nhà theo tiêu chuẩn theo "quan hệ".
Cho tới thời điểm này, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản ở Hà Nội
vẫn thấp hơn ở Tp.HCM rất nhiều. Chính vì vậy, mặt bằng giá đất ở Hà Nội vẫn
cao hơn ở Tp.HCM. Trong năm 2009, dù giá đất ở Tp.HCM giảm mạnh, nhưng giá
đất ở Hà Nội có khu vực lại "sốt". Các doanh nghiệp niêm yết như NTL, SJS ở Hà
Nội thu lãi lớn nhờ bán đất nền dự án.
Tuy nhiên, nhìn xa hơn, thị trường bất động sản ở phía Bắc là thị trường phát triển
sau thị trường bất động sản phía Nam. Điều đó có nghĩa là những gì đang xảy ra ở
thị trường bất động phía Nam như giảm giá, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư về chất
lượng, về tiếp thị dự án rất có thể sẽ diễn ra ở thị trường phía Bắc.
Điều đó sẽ đến khi nguồn cung sản phẩm bất động sản dồi dào hơn. Tiến trình này
nhanh hay chậm phụ thuộc vào cơ chế của cơ quản quản lý liên quan đến thủ tục
triển khai dự án bất động sản nhanh hay chậm.

Tài liệu tham khảo:
1. Hỏi đáp về Luật đất đai – Tác giả: Lê Thành Châu, NXB Tư pháp
2. Chiến lược đầu tư Bất Động Sản – Tác giả: Donald Trump
3. Giáo trình: Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản – Tác giả:
Nguyễn Tấn Bình
4. Giáo trình: Đầu tư kinh doanh bất động sản – Tác giả: ThS: Ngô Thảo, trường
ĐH Marketting

18


5. Giáo trình: Thẩm định dự án đầu tư xây dựng – Bất động sản – Tác giả: Lưu
Trường Văn, trường ĐH Mở TP Hồ Chí Minh

19