Phân tích các hoạt động marketing trong kinh doanh bất động sản hiện nay, đánh giá hiệu quả

Phân tích các hoạt động Marketing trong kinh doanh Bất Động Sản
hiện nay, đánh giá hiệu quả
Bài làm:
“Marketing là quá trình kế hoạch hoá và thực hiện những ý niệm, định giá,
khuếch trương, và phân phối những sản phẩm và dịch vụ nhằm tạo ra những trao đổi với
mục đích thoả mãn mục tiêu của các cá nhân và tổ chức”. Như vậy bản chất của
marketing là: Phát hiện nhu cầu của khách hàng và tìm cách thỏa mãn những nhu cầu và
mong muốn của họ, đồng thời luôn hướng khách hàng là trung tâm của mọi hoạt động.
Ngày nay, thị trường Bất động sản tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách
đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh doanh Bất
động sản hiện tại và trong tương lai là rất lớn. Cơ hội này chia đều cho mỗi người trong
chúng ta, cho bất kỳ ai quan tâm, yêu thích lĩnh vực đầy tiềm năng này.
Marketing bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu
thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, nó còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như
"độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự
can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu
dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho
các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc
sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại,

hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có
3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến bất động sản, cụ thể là:
1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng
cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị

trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói
trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động
sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động
sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động
sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao
hơn những bất động sả nnằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế
về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa
đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại
Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ
4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình bất động sản toạ lạc: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các
bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu
vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá
của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động
sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng,
tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tuỳ
thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với
giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử
dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào
đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho
giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại.

Nhóm các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà
nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì
càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của bất động sản.
* Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho
thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của
máy bay không được cao quá 3 tầng...).

2 . Các yếu tố chung bên ngoài.
Các yếu tố chính trị pháp lý.
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có
những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào
lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản
gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.

Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành
phố.
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như.
* Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực


* Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện,
thông tin liên lạc...)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình
hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
3. Các yếu tố xã hội.
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi
đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân
trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống
trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan
hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan

đến thuyết phong thuỷ.

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi người làm Marketing cần có những hiểu biết tổng thể về
nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội
trong quá khứ, hiện tại và tương lai. Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự
hiểu biết mang tính cục bộ địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn


đến việc đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sảncủa
mình. Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sảnvà một
trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo. Một dự án bất
động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường.
Do vậy, ngoài việc người làm Marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn
phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết
định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó. Họ cần phải có những nghiên
cứu “khoa học” và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại
và dự báo trong tương lai.

Những nghiên cứu “khoa học” này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì? và Như
thế nào? Nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động
sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách hàng tiềm
năng là những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh của thị trường đảm bảo
giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng
được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm của công ty.
Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhà
với bất kể giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhóm
khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp. Qua các kinh nghiệm thực tế
cũng trên một số các phân khúc thị trường khác nhau, chúng tôi có thể tư vấn cung cấp
các thông tin cho các quyết định về đầu tư bất động sản trên tất cả các lĩnh vực thông qua

một chuỗi các công việc: Phân tích thị trường, phân tích về vị trí và các loại hình phát
triển, phân tích về nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích các
giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm toán…
Với việc phát triển cơ sở hạ tầng hiện nay của nước ta, cũng như nhu cầu nhà ở
của người dân và các doanh nghiệp, các cơ quan tổ chức cần đất để xây dựng trụ sở, nhà
xưởng...vv, thì việc Marketing đối với kinh doanh bất động sản hiện nay là một thị trường
nóng bỏng hơn bao giờ hết. Con người thì càng ngày một đông hơn, đất thì không sinh ra
thêm được, chính vì vậy cơ hội để Marketing bất động sản hiện nay nhiều khi không biết
đường nào mà lần đối với chính những người làm Marketing về bất động sản.


Chính vì thế để làm Marketing cho bất động sản là một quá trình gồm nhiều bước
đòi hỏi có kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu không phải ai cũng nắm được nhất là
trong cuộc sống hiện đại khi mà ta không có nhiều thời gian.
Việc Nhà nước ta áp khung đơn giá đất đối với từng khu vực tỉnh thành, từng địa
điểm, nhưng đấy là việc của Nhà nước, còn khi thị trường bất động sản sôi động hoặc
không còn sôi động, tức là người mua không phải cạnh tranh nhau để mua nhà, sử dụng
dịch vụ marketing cho bất động sản là một giải pháp mang lại hiệu quả cao. Lúc thị
trường đang sôi động thì marketing tốt sẽ nâng giá trị căn nhà bạn bán trong mắt người
mua lên làm cho căn nhà bán được giá cao hơn, còn những lúc thị trường "đóng băng"
marketing tốt cho bất động sảnchính là sự khác biệt giữa việc bán được nhà hay là sẽ
không có ai mua nhà.
Marketing cho căn nhà không làm cho bạn chắc chắn bán được nhà nhưng việc
marketing sẽ làm được điều vô cùng quan trọng mà chắc chắn khi bán nhà bạn phải cần
tới, đó là sẽ có nhiều người liên hệ hỏi thăm về căn nhà mà bạn sắp bán. Vì lẽ rất đơn
giản ai cũng hiểu: "Nếu không chàng trai nào hỏi thăm, liệu con gái tôi có lấy được
chồng không?

Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành
phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được đà phát

triển. Về ngắn hạn, trong vòng 6 tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục
tăng trưởng ở mức vừa phải.
Ngoài ra gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội
vào cuối năm nay có thể tác động tích cực tới thị trường. Ngoài ra, lãi suất và lạm phát
cũng sẽ là yếu tố quan trọng để xem xét và điều tiết cho thị trường bất động sảnViệt Nam.
Và đặc biệt sự phát triển mạnh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ khiến cho nhu cầu
về nhà ở trung bình và giá cả phải chăng dần tăng cao.
Các nghiên cứu của cho thấy, trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản
Việt Nam là tích cực. Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động
sảndiễn ra trên cả nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội và
Tp.HCM. Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động sản dần


cao hơn và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn cho
không gian thương mại.
Trong hầu hết các lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, chúng ta nhận thấy luôn có
sự thiếu hụt về không gian hạng sang, đặc biệt là nhu cầu cho các trung tâm bán lẻ hay
trung tâm thương mại luôn có tỉ lệ thuê cao mặc dù giá thuê không phải là thấp.
Còn đối với các căn hộ cho thuê, những yêu cầu trên cũng rất quan trọng. Cảnh
quan xung quanh cũng như tiện nghi bên trong căn hộ sẽ đóng vai trò chủ đạo vì đó là nơi
mà người thuê trực tiếp sử dụng và sinh sống. Các nhà Marketing cũng quan tâm tới
những điều này và chính họ là những người đại diện cho đại bộ phận người tiêu dùng.
Giá trị thực của căn hộ được quyết định bởi không chỉ ở giá cả mà còn ở khả năng được
người tiêu dùng tiếp nhận.
Có một thực tế tại thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây là giá cả
thường bị đẩy lên cao hơn rất nhiều so với giá trị thực, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất
thường bị đẩy lên cao, thậm chí bị “làm giá”. Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát chủ
yếu từ giới đầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa. Chính vì thế, khi thị trường ngày
càng phát triển, người dân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này sẽ dần bị triệt tiêu và
thay vào đó là xu hướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực của bất động sản.

Bởi lẽ, người tiêu dùng thường mong muốn kiếm được giá trị cao nhất cho đồng
tiền họ bỏ ra. Tuy nhiên, những đối tượng giao dịch khác nhau sẽ có những thị hiếu khác
nhau. Có những khách hàng sẵn sàng đi làm xa để có không gian sinh sống thoải mái và
thoáng đãng. Một số khách hàng khác lại chỉ mong sống ở khu vực trung tâm để thuận
tiện cho việc kinh doanh và đi lại. Một bộ phận khách hàng khác lại đặt sự tiện nghi và an
toàn lên ưu tiên hàng đầu cho những nơi họ thuê, do đó, các chủ đầu tư công trình cần tìm

hiểu rõ mảng thị trường họ hướng tới. Những nhà đầu tư thành công luôn thiết kế, thi
công và chọn lựa các dịch vụ cho công trình của mình để bắt kịp nhu cầu của thị trường.
Điều quan trọng là họ cần hiểu về các đối thủ cạnh tranh và luôn cố gắng để xây dựng
những công trình chất lượng và có nhiều dịch vụ hấp dẫn. Chính khách hàng là những
người đang quyết định giá trị thực của bất động sản.


Đối với mảng văn phòng cho thuê, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng
sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ xe
được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có đầy đủ
các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất.
Ngược lại, những tòa nhà giá quá cao thường không được khách hàng quan tâm
nhiều lắm, bởi túi tiền của khách hàng còn phụ thuộc vào mức độ thu nhập.
Bên cạnh địa thế thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống trung
tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy và chữa cháy cũng ảnh hưởng rất lớn tới
quyết định của khách hàng. Chúng ta nhận thấy rằng hầu hết thang máy tại các tòa nhà ở
Việt Nam đều hoạt động thiếu hiệu quả khiến người sử dụng phải chờ lâu. Việc phân chia
các khu vực làm việc cũng như hệ thống đối lưu không khí cũng có nhiều bất cập. Những
tòa nhà như vậy về lâu dài sẽ không còn hấp dẫn đối với các công ty muốn thuê văn
phòng. Và đó cũng là biểu hiện của xu hướng đào thải tại thị trường văn phòng cho thuê.
Hiện nay, cơn "sốt" giá bất động sản đang "nóng" lên từng ngày ở nhiều khu đô thị
hiện đại. Đáng lưu ý, giá biệt thự, căn hộ cao cấp (do bị giới kinh doanh và người có nhu
cầu ráo riết săn lùng trong thời gian gần đây) đã tăng chóng mặt. Như ở Hà Nội là Mỹ

Đình, Ciputra, The Manor, West Lake, Trung Hòa - Nhân Chính... Còn ở HCM như là
Phú Mỹ Hưng, khu đô thị mới Nam Sài Gòn, khu đô thị mới Thủ Thiêm, An Phú - An
Khánh...
Theo dự đoán trong tương lai gần, bất động sản tại Việt Nam sẽ chưa bảo hoà mà
vẫn còn sôi động. Giới kinh doanh bất động sản nhận định, có ba nguyên nhân do:
- Thứ nhất, việc Việt Nam gia nhập WTO đã tác động rất lớn đến sự phát triển thị trường
bất động sản, nhu cầu về bất động sản phục vụ cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt
Nam cũng rất khả quan.
Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị
trường bất động sản. Đặc biệt là chính sách của Nhà nước trong tương lai cho phép người
nước ngoài, Việt kiều được về nước mua nhà (và được đứng tên chủ sở hữu)
- Thứ hai, là do mối liên hệ khá nhạy cảm giữa thị trường bất động sảnvà thị trường
chứng khoán.


Hiện một số nhà đầu tư đã chọn cách chuyển hướng đến thị trường nhà đất để bảo toàn
vốn.
- Thứ ba, nguyên nhân không kém phần quan trọng, hành lang pháp lý cho thị
trường bất động sản ngày càng rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanh thuận tiện hơn
trước đây rất nhiều. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật
Thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở... đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực.
Thị trường bất động sản trong tương lai tại Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng.
Theo một số khảo sát sơ bộ thì hơn 1/3 dân số sinh sống tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đều
không có nhà riêng để ở. Đặc biệt với tốc độ di dân đến các thành phố lớn như Hà Nội,
Hồ Chí Minh sẽ khiến nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên trầm trọng hơn.
Bạn thử hãy hỏi xung quanh mình xem có bao nhiêu người đã có nhà riêng để ở
thì sẽ cảm nhận được thị trường có tiềm năng hay không?


TÀI LIỆU THAM KHẢO

-

Website sangiaodich BDS.com.vn

-

Vneconomic.com.vn

-