Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất, ở một số dự án tại phường đồng quang, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ KIM PHƯỢNG

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI PHƯỜNG ĐỒNG QUANG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ KIM PHƯỢNG

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI PHƯỜNG ĐỒNG QUANG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giảng viên hướng dẫn: TS. DƯ NGỌC THÀNH

THÁI NGUYÊN - 2017


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được
sử dụng để nghiên cứu khoa học, học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ
rõ nguồn gốc rõ ràng./.
Thái Nguyên, tháng 3 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Phượng


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập
thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Dư Ngọc Thành,
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Sở Tài Nguyên
và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi Thái Nguyên,

Phòng Đào Tạo - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND phường
Đồng Quang Thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, 3 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Phượng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 5
1.1.3. Đặc điểm của quá trình thu hồi, bồi thường, GPMB .............................. 6
1.2. Cơ sở pháp lý và thực trạng công tác bồi thường, GPMB khi nhà
nước thu hồi đất ................................................................................................. 8
1.2.1. Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất .......................................................................................................... 8
1.2.2. Thực trạng công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở một số
nước trên Thế giới ........................................................................................... 13
1.2.3. Tình hình thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam...... 15
1.2.4.Tình hình bồi thường và giải phóng mặt bằng trên địa bàn Phường
Đồng Quang .................................................................................................... 16
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32


iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32
2.2. Địa điểm nghiên cứu ................................................................................ 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: ................................................... 33
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: .................................................. 33
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 35
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 36
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐẠT ĐƯỢC ................................. 37
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của Phường Đồng
Quang thành phố Thái Nguyên ....................................................................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 38
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất và công tác bồi thường GPMB khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn phường Đồng Quang ................................. 39
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 39
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 40

3.2.3. Diện tích đất thu hồi của các dự án phường Đồng Quang từ năm
2013 đến năm 2015 ......................................................................................... 41
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn phường Đồng Quang ............... 42
3.3.1. Khái quát về 3 đề tài nguyên cứu .......................................................... 42
3.3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, chính sách bồi thường,
hỗ trợ khi người dân bị thu hồi đất ở 3 dự án trên địa bàn phường
Đồng Quang .................................................................................................... 46
3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường và hỗ trợ tiền khi
Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại phường Đồng Quang ............ 52


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được
sử dụng để nghiên cứu khoa học, học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ
rõ nguồn gốc rõ ràng./.
Thái Nguyên, tháng 3 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Phượng


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BT

:

Bồi thường

BTNMT

:

Bộ tài nguyên môi trường

GCN

:

Giấy chứng nhận

GCNQSD đất

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

NVH

:

Nhà văn hóa

TĐC

:

Tái định cư

UBND

:

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Đồng Quang .......................... 40
Bảng 3.2. Diện tích đất thu hồi của các dự án phường Đồng Quang từ
năm 2013 đến năm 2015 ................................................................. 41
Bảng 3.3. Những trường hợp diện tích hiện trạng khác so với diện tích
cấp GCNQSD đất yêu cầu xác định lại .......................................... 43
Bảng 3.4. Những trường hợp diện tích hiện trạng khác so với diện tích
cấp GCNQSD đất yêu cầu xác định lại .......................................... 44
Bảng 3.5. Tổng hợp công tác GPMB của các dự án trên địa bàn phường
Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015 ................................................ 46
Bảng 3.6. Tổng hợp tiền bồi thường và hỗ trợ tại Dự án nâng cấp đường

Việt bắc giai đoạn I lộ giới 22,5m .................................................. 49
Bảng 3.7. Tổng hợp tiền bồi thường và hỗ trợ tại Dự án đầu tư xây dựng
trường mầm non Đồng Quang ........................................................ 49
Bảng 3.8. Tổng hợp tiền bồi thường và hỗ trợ tại Dự án xây dựng trụ sở
cơ quan kiểm toán khu vực X ......................................................... 50
Bảng 3.9. Tổng hợp kinh phí bồi thường và giải phóng mặt bằng của 3
dự án ................................................................................................ 50
Bảng 3.10. Ý kiến của người dân về công tác bồi thường và GPMB............. 51


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nhiều năm gần đây, trên khắp cả nước, nhiều khu công nghiệp,
khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được
nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ mặt của đất
nước đã thay đổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại và văn
minh. Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, nền kinh tế tiếp
tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa học,
xã hội... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung của hệ thống kinh tế,
xã hội cũng như của đất nước trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu
hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống
lưới điện quốc gia... đây chính là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông
nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch. Để xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế... Nhà nước phải thu hồi đất của
người sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi
thường giữ vị trí hết sức quan trọng, là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ
quá trình BT và GPMB. Trong những năm vừa qua công tác BT và GPMB
gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai và thực hiện

(Giá đất biến động, tiêu cực, ý thức của người dân chưa cao...). Và để khắc
phục những tồn tại đó, Nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật
về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện công tác BT
và GPMB một cách có hiệu quả.
Như vậy đất đai là điều kiện cơ bản cho quá trình phát triển, song yếu
tố mang tính quyết định của nền kinh tế phát triển, đảm bảo mục tiêu ổn định
chính trị - xã hội lâu dài lại đến từ việc quản lý, sử dụng đất có hiệu quả, hợp
lý, tiết kiệm, đây cũng chính là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của đất nước.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với


2
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở
rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không
phải là ngoại lệ.
Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, để đưa đất đai
thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư thì phải thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp,
khu đô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất
đai hợp lý thực sự cần thiết. Tuy nhiên qua thực tế việc thu hồi đất để thực
hiện các dự án cho thấy công tác bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ và tái định cư đang là vấn đề rất nhậy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến
mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội.
Thực tế cho thấy nhu cầu xây dựng, chỉnh trang bộ mặt đô thị, nông
thôn là nhu cầu cần thiết để xây dựng đất nước “ngày càng to đẹp hơn, đàng
hoàng hơn”. Đáp ứng nhu cầu đó Nhà nước đã tiến hành giải phóng mặt bằng

và thu hồi đất dành một tỉ lệ đất cho quy hoạch xây dựng. Khi đó, một bộ
phận dân cư sẽ phải dời khỏi nơi đang sinh sống thay đổi gần như hoàn toàn
cuộc sống để giao lại đất cho nhà nước nhằm phục vụ phát triển đất nước. Họ
là những người đóng góp vào sự phát triển chung nên lợi ích riêng của họ cần
được bảo vệ. Do vậy Nhà nước luôn có chính sách bồi thường thiệt hại cho
những người bị thu hồi đất.
Có thể thấy rõ được một trong những yếu tố ảnh hưởng tới công tác
giải phóng mặt bằng chính là lợi ích của người dân. Do vậy bồi thường thiệt
hại khi nhà nước thu hồi đất không còn là chuyện của chủ đầu tư mà vấn đề
này hiện nay đang mà mối quan tâm của toàn xã hội. Chính sách bồi thường
là một chính sách quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều đối tượng và


3
lĩnh vực khác nhau. Do đó, một khi thực hiện không tốt chính sách này sẽ tạo
ra hậu quả khó lường.
Những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương chính sách và giải
pháp tạo cơ sở pháp lý quan trọng đưa công tác đền bù thiệt hại giải phóng
mặt bằng đi vào trật tự, nề nếp, đồng thời đã đạt được những kết quả nhất
định tạo điều kiện có kinh tế - xã hội phát triển, đổi thay từng ngày. Tuy
nhiên, xung quanh vấn đề giải phóng mặt bằng thường xuyên diễn ra những
ách tắc, khó khăn, trở ngại, có những nơi gây cản trở thành điểm nóng, ảnh
hưởng không nhỏ tới tiến độ thi công các chương trình, dự án và hạn chế nhịp
độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các công
trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một
khâu quan trọng, then chốt tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững.
Với mong muốn thông qua khảo sát, nghiên cứu thực tiễn công tác bồi thường,
hỗ trợ GPMB nhằm xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến công tác này
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Thông qua đó đề xuất những giải pháp

phát huy những yếu tố tích cực, hạn chế những yếu tố tiêu cực tác động đến
công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại Thái Nguyên nói riêng, ở Việt Nam nói
chung. Xuất phát từ lý do trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Dư Ngọc Thành, tôi
tiến hành chọn đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất, ở một số dự án tại Phường Đồng Quang,
Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 -2015” làm đề tài
nghiên cứu cho luận văn của mình.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (TĐC) đến người
bị thu hồi đất và nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến công tác này để từ
đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà


4
nước thu hồi đất trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của Phường
Đồng Quang
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất và thực hiện công tác bồi
thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn phường Đồng Quang.
- Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng khi
nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn phường Đồng Quang, Thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
* Khái niệm chung về bồi thường, GPMB
- Công tác bồi thường: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho
người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trợ giúp cho
người có thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
- Giải phóng mặt bằng: là quá trình tổ chức thực hiện các công việc
liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó.
- Tái định cư:
+ Theo từ điển Tiếng Việt: Tái nghĩa là "Hai lần hoặc lần thứ hai, lại
một lần nữa". Định cư nghĩa là "Ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn".
+ Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Tái định cư là xây dựng
khu dân cư mới, có đất để sản xuất và cơ sở hạ tầng công cộng tại một địa
điểm khác.
+ Các hình thức tái định cư: Tái định cư tập trung, tái định cư tại chỗ,
tái định cư xen ghép (phân tán).
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
- Bồi thường GPMB là vấn đề của sự phát triển: Sự phát triển của mỗi
quốc gia, việc GPMB để xây dựng các công trình là không thể tránh khỏi.
Nhịp độ phát triển càng lớn thi công tác GPMB càng cao, thách thức càng

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập
thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Dư Ngọc Thành,
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Sở Tài Nguyên
và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi Thái Nguyên,
Phòng Đào Tạo - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND phường
Đồng Quang Thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, 3 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Phượng


7
Tính đa dạng của đối tượng GPMB khác nhau, dẫn đến quá trình thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB có những đặc điểm khó khăn, phức
tạp khác nhau. Do vậy đòi hỏi thực hiện GPMB, giá đất bồi thường, hỗ trợ
cũng được tiến hành với nhau những đặc điểm riêng biệt cho từng địa bàn.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng
này là giữ được đất để sản xuất. Do vậy, công tác tuyên truyền, vận động dân
cư di chuyển sang chỗ khác, chuyển đổi nghề nghiệp khác cũng rất khó khăn,
định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều
cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư về sau.
- Đối với đất ở rất phức tạp do nhiều nguyên nhân cụ thể:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của hộ gia đình cá nhân nên tâm lý họ là ngại di chuyển làm nhà chỗ ở mới.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau do qua nhiều thời kỳ với chế độ
quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn
chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu
tái định cư thấp, chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số hộ sống chủ yếu bằng nghề kinh doanh buôn bán nhỏ
và sống nhờ vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai
nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị gián đoạn, thay đổi
nên họ không muốn di chuyển.


8
1.2. Cơ sở pháp lý và thực trạng công tác bồi thường, GPMB khi nhà
nước thu hồi đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
*Trước khi có luật đất đai năm 2013. Chính phủ ban hành các văn bản
pháp lý sau;
- Luật đất đai năm 2003.

- Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
việc hướng dẫn thị hành luật đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và
Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty
cổ phần;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 69/2009/ NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
-Thông tư 14/2009/TT - BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ tài nguyên
và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trình tự
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
- Quyết định 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


9
- Quyết định 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa mầu gắn liền với
đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 15/2012/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà ở, vất kiến trúc gắn liền với
đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Chỉ thị số 16/2004/CT-UB ngày 13 tháng 8 năm 2004 của UBND tỉnh

Thái Nguyên về việc triển khai thực hiện Luật Đất đai 2003;
- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 9 năm 2005 của
UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao đất và
hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao khi cấp
GCN quyền sử dụng đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh.
- Quyết định số 326/2006/QĐ-UBND ngày 27 tháng 2 năm 2006 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy trình về thu hồi đất, quản lý
quỹ đất đã thu hồi, trình tự thủ tục xin giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSD
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 867/2007/QĐ-UBND ngày 14 tháng 5 năm 2007 của
UBND tỉnh Thái Nguyên V/v ban hành quy định về thu hồi đất, quản lý quỹ
đất đã thu hồi; trình tự, thủ tục xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10 tháng 8 năm 2007 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc điều chỉnh cấp đổi GCN quyền sử dụng đất ,
GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất có vườn,
ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không tách diện tích đất ở và
đất vườn ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 11 tháng 4 năm 2008 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối và hoa
màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên


10
*Sau khi có Luật đất đai năm 2013.
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 45/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ , tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
- Nghị định 31/2014/ NĐ-CP ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 55/2014/QĐ-UBND ngày 17/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc
gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định 56/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy
sản khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
* Các văn bản pháp lý để thực hiện 3 dự án cụ thể như sau:
1. Dự án đầu tư xây dựng nâng cấp đường Việt Bắc - giai đoạn 1
(thuộc giai đoạn 1 dự án “Chương trình đô thị miền núi phía Bắc thành phố
Thái Nguyên”).


11
Quyết định số 189/QĐ-TTg ngày 25/01/2014 của Thủ tưởng Chính
phủ về việc phê duyệt danh mục Dự án “Chương trinh đô thị miền núi phía
Bắc”, vay vốn Ngân hàng thế giới;
Quyết định số 3482/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 đường Việt bắc
thành phố Thái Nguyên.

Quyết định số 213/QĐ-UBND ngày 23/01/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch đấu thầu đợt 1 tiểu dự án hỗ trợ kỹ thuật cho
chuẩn bị “Chương trình đô thị miền núi phía Bắc” - Thành phố Thái Nguyên.
Quyết định số 260/QĐ-UBND ngày 27/01/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về giao nhiệm vụ chủ đầu tư thực hiện “Chương trình đô thị miền núi
phía Bắc” - Thành phố Thái Nguyên.
Quyết định số 1656/QĐ-UBND ngày 01/8/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nâng cấp đường Việt Bắc - giai
đoạn 1 (thuộc giai đoạn 1 dự án “Chương trình đô thị miền núi phía Bắc
thành phố Thái Nguyên”).
2. Dự án án đầu tư xây dựng công trình Trường Mầm non Đồng Quang
(thuộc giai đoạn 1 dự án Chương trình đô thị Miền núi phía bắc thành phố
Thái Nguyên).
Quyết định số 1267/QĐ-UBND ngày 23/6/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về phê duyệt điều chỉnh cục bộ (lần 1) quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ
lệ 1/500 khu phố thương mại HAVICO.
Quyết định số 1750/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Trường Mầm non
Đồng Quang (thuộc giai đoạn 1 dự án Chương trình đô thị Miền núi phía bắc
thành phố Thái Nguyên).


12
3. Dự án Xây dựng trụ sở cơ quan Kiểm toán khu vực X.
Văn bản số 331/UBND-TH ngày 25/12/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc chấp thuận chủ trương cho kiểm toán Nhà nước khu vực X
thực hiện dự án đầu tư xây dựng trụ sở làm việc.
Công văn số 1062/SXD-QLKTQH ngày 15/9/2014 của sở Xây dựng về
việc thỏa thuận nội dung đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết khu dân
cư 1, 3, 4, 5 Đồng Quang, TP Thái nguyên.

Thông báo số 229/TB-UBND ngày 7/5/2015 của UBND Thành phố Thái
Nguyên về việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng trụ sở Kiểm toán
Nhà nước khu vực X, phường Đồng Quang, Thành phố Thái Nguyên.
Quyết định số 9585/QĐ-UBND ngày 10/9/2015 của UBND Thành phố
Thái Nguyên về việc thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư thành phố dự án dựng trụ sở Kiểm toán Nhà nước khu vực
X, phường Đồng Quang, Thành phố Thái Nguyên.
Quyết định số 9659/QĐ - UBND ngày 17/9/2014 của UBND thành phố
Thái Nguyên về việc phê duyệt đồ án quy hoạch cục bộ (lần 5) quy hoạch chi
tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư số 1,3,4,5 phường Đồng Quang, TP Thái Nguyên.
Quyết định số 1052/QĐ - KTNN của Kiểm toán Nhà nước ngày
30/6/2014 Về việc phê duyệt điều chỉnh Đề cương dự án Xây dựng trụ sở cơ
quan Kiểm toán khu vực X.
Cho đến thời điểm này đây là những văn bản pháp lý quan trọng của
Nhà nước thể hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Giá đất để
tính bồi thường là giá đất tính theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có
Quyết định thu hồi đất do UBND tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ.
Giá đất của dự án “Chương trình đô thị miền núi phía Bắc”, vay vốn Ngân
hàng thế giới được xác định giá trực tiếp do Chi nhánh thẩm định giá Việt bắc
là cơ quan độc lập thẩm định.
Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất được áp dụng trên cả nước. Ngoài ra do điều kiện, tình hình


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 5
1.1.3. Đặc điểm của quá trình thu hồi, bồi thường, GPMB .............................. 6
1.2. Cơ sở pháp lý và thực trạng công tác bồi thường, GPMB khi nhà
nước thu hồi đất ................................................................................................. 8
1.2.1. Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất .......................................................................................................... 8
1.2.2. Thực trạng công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở một số
nước trên Thế giới ........................................................................................... 13
1.2.3. Tình hình thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam...... 15
1.2.4.Tình hình bồi thường và giải phóng mặt bằng trên địa bàn Phường
Đồng Quang .................................................................................................... 16
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32


14
Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng đất biết trước việc họ sẽ thu hồi đất trong thời hạn một năm, người dân
có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại
khu ở mới. Tại Thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân
thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với

nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn và giá thị trường. Mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh lại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, đền bù thiệt hại
theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
điều kiện về làm việc, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước
có chính sách riêng [14].
1.2.2.2. Australia
Theo Hiến pháp Úc, chính quyền liên bang (Chính phủ) “có quyền ban
hành các luật từ việc thu hồi bất động sản theo những điều khoản chính đáng
từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận
tự nguyện và cưỡng bức (bắt buộc).
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
1- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu
2- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị
trường của mảnh đất.
3- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất.


15
4- Thiệt hại về việc gây phiền hà.
5- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá.
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về

bồi thường.
Quy định mức bồi thường: Khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
1- Giá trị thị trường của mảnh đất.
2- Sự chia cắt đất đai.
3- Những phiền nhiễu.
4- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý.
5- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản
nào bị ảnh hưởng mà ban quản lý theo hợp đồng cho thuê.
6- Tiền bồi thường về mặt tinh thần [14] .
1.2.3. Tình hình thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống,
sản xuất và phát triển. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là việc bồi thường hỗ trợ tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế.
Việc bồi thường có thể bằng các hình thức:
Bồi thường bằng tiền hoặc các vật thể ngang giá.
Bồi thường bằng cả vật chất tinh thần cho người bị thu hồi đất.
Về mặt hành chính đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế.


16
Việc bồi thường có thể do pháp luật quy định điều tiết hoặc do các chủ
thể thỏa thuận với nhau.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu

hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm cũng như giúp đỡ về hành
chính đối với những người bị thu hồi đất để đảm bảo đời sống cho người dân.
Ngoài các khoản hỗ trợ còn một hình thức bồi thường nữa là tái định
cư. Nghĩa là người bị thu hồi đất phải được hỗ trợ ổn định về chỗ ở, có điều
kiện sống tốt hơn hoặc bằng chỗ ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản
xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đồi nghề, tạo điều kiện cho người dân sống và
ổn định, quá trình tái định cư được hiểu là từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động
xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát
triển chung.
Hiện nay ở nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ
ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình
thức sau:
Bồi thường bằng nhà ở.
Bồi thường giao đất ở mới.
Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ một vị trí quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được
gọi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển
khác [20].
1.2.4.Tình hình bồi thường và giải phóng mặt bằng trên địa bàn Phường
Đồng Quang
1.2.4.1. Quy trình của công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
Trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định tại Điều 26 Quyết định 31 của UBND tỉnh thái
nguyên như sau.