Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

THÁI VÂN ANH

CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số

: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN TRỌNG XUÂN

Hà Nội - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản luận văn này là công trình nghiên cứu của tôi với sự
hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Trọng Xuân. Các số liệu, kết quả nêu trong luận
văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

THÁI VÂN ANH

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1
Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC BỒI
THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP PHỤC VỤ CHO
QUÁ TRÌNH CÔNG NGHIỆP HÓA, ĐÔ THỊ HÓA .............................................. 6
1.1. Cơ sở khoa học về bồi thường giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp.......................... 6
1.2. Các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở Việt Nam ................................... 17
1.3. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Hà Nội trong thời gian qua .................................................................................. 26
Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẤT
NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM ................................. 28
2.1. Đặc điểm kinh tế, xã hội của quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội ....................... 28
2.2. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp trên địa bàn quận Nam
Từ Liêm.................................................................................................................................. 42
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM ........... 69
3.1. Bối cảnh trong nước và của Thủ đô Hà Nội có tác động đến công tác thu hồi đất
nông nghiệp của quận Nam Từ Liêm.................................................................................... 69
3.2. Quan điểm, định hướng công tác thu hồi đất nông nghiệp của quận Nam Từ Liêm. 70
3.3. Giải pháp hoàn thiện công tác thu hồi đất nông nghiệp của quận Nam Từ Liêm...... 71
KẾT LUẬN ................................................................................................................. 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 78


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BT,HT

: Bồi thường, hỗ trợ

CNH - HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐ BTHT

: Hội đồng Bồi thường hỗ trợ

LĐĐ

: Luật Đất đai

LĐTBXD

: Lao động Thương binh xã hội

NN

: Nông nghiệp

QĐ

: Quyết định

TCKH

: Tài chính – Kế hoạch

TCT

: Tổ công tác

TĐC

: Tái định cư

TLSX

: Tư liêu sản xuất

TNMT

: Tài nguyên môi trường

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 : Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của quận Nam Từ Liêm… ................. 31
Bảng 2.2: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2015 quận Nam
Từ Liêm…………………………………………….................... ............ 35

Bảng 2.3 : Một số dự án đang triển khai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ................ 61


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia và là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thiếu và không thể thay thế, là cơ sở phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế-xã hội. Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng và cố định về
không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Bởi vậy việc
sử dụng tốt tài nguyên đất đai nhằm đạt hiệu quả cao nhất là vấn đề mà mọi địa
phương đều quan tâm.
Trong những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp,
khu đô thị mới đã phát triển nhanh, đây là một trong những tiền đề quan trọng để
đẩy nhanh hơn tiến trình CNH - HĐH đất nước, đưa nước ta sớm trở thành một
nước công nghiệp. Để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
một diện tích lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nông thôn được
thu hồi sử dụng vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ
sở hạ tầng. Việc thu hồi đất trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống nhân
dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực
và tiêu cực.
Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của
một số địa phương còn chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây nên những
bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra những
điểm nóng về chính trị, xã hội. Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài hòa giữa lợi
ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng
phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức
thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý.
Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều
văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Những bất
cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm đáp ứng được những đòi hỏi

của thực tế. Tuy nhiên, công tác thu hồi đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi
vẫn là những vấn đề phức tạp, gây ra tình trạng khiếu kiện đông người, ảnh hưởng
đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội.

1


Quận Nam Từ Liêm là một quận mới được thành lập sau khi tách từ huyện
Từ Liêm trước đây, là quận có tốc độ đô thị hóa nhanh thì vấn đề này cũng vô cùng
phức tạp. Mặc dù công tác hỗ trợ thu hồi đất trong những năm gần đây được cải
thiện hơn rất nhiều nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện vẫn còn nhiều vướng
mắc, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư,
ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn, hiệu quả đầu tư của nền kinh tế.
Nhằm phân tích và đánh giá thực trạng công tác bồi thường GPMB đất nông
nghiệp trên địa bàn quận Nam Từ Liêm. Qua đó chỉ ra những vấn đề bất cập làm
ảnh hưởng đến tiến độ GPMB trong thời gian vừa qua và đề xuất một số giải pháp
nhằm hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực
hiện dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội. Vì vậy, tôi đã chọn đề
tài:“Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đất nông ng

trên địa bàn quận

Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” để nghiên cứu luận văn Thạc sỹ kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề GPMB, bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất như bài viết của PGS.TS Nguyễn Thị Nga và Bùi Mai Liên
trên Tạp chí Luật học về “Những tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp
dụng các phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” đã khẳng định tính tất
yếu khách quan của việc thu hồi đất cho sự nghiệp CNH - HĐH đất nước [14]. Tác
giả cũng đặt ra vấn đề Nhà nước cần có trách nhiệm bù đắp những tổn thất, thiệt hại

về vật chất cũng như tinh thần cho người dân khi mất đất. Điều đó được thể hiện
bằng các hoạt động bồi thường, hỗ trợ cho người dân một cách hợp lý, đảm bảo hài
hòa các lợi ích chính đáng của họ.
Trong công tác GPMB, thu hồi đất vấn đề bồi thường, hỗ trợ là những nội
dung quan trọng trong quản lý Nhà nước đối với đất đai, PGS. TS Nguyễn Thị Nga
còn có bài viết: “Pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và giải phóng
mặt bằng và những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng” trên tạp chí Luật
học số 11/2010. Bài viết đã phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật hiện
hành đồng thời chỉ ra những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng các quy
định của pháp luật về lĩnh vực này, trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp có tính khả
thi cho việc hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này.

2


TS Trần Quang Huy có bài viết “Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất” trên Tạp chí Luật học số 10/2010 [10]. Bài viết phân tích những nhu cầu trong
việc sử dụng đất cho quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ở Việt Nam là rất lớn để
từ đó đưa ra những cơ sở pháp lý cho việc thực thi những chính sách hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất.
Về cơ bản các công trình nghiên cứu trên đã đưa ra những lý luận và phân
tích sâu sắc về vấn đề bồi thường, hỗ trợ người dân khi thực hiện GPMB, thu hồi
đất đai. Đây sẽ là những tài liệu tham khảo vô cùng hữu ích cho học viên trong việc
nghiên cứu vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trên địa
bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Làm rõ thực trạng công tác giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp trên địa bàn
quận Nam Từ Liêm Thành phố Hà Nội, để thấy rõ những khó khăn, vướng mắc và
đưa ra một số kiến nghị cũng như giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB trên địa

bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nêu trên thì luận văn cần giải quyết những nhiệm vụ sau:
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về bồi thường GPMB đất nông nghiệp
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác GPMB, thu hồi đất nông nghiệp trên
địa bàn quận Nam Từ Liêm hiện nay.
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác GPMB đất nông nghiệp trên
địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thực trạng công tác GPMB, thu hồi đất
nông nghiệp trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: giai đoạn 2014- 2016

3


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu tài liệu
Các tài liệu, số liệu cho luận văn được thu thập qua các tài liệu, giáo trình
được nghiên cứu trong quá trình học tập; các tài liệu liên quan phân tích về chế độ
chính sách, pháp luật ...
Số liệu thứ cấp dạng thô được tổng hợp từ các nguồn tài liệu sẵn từ các báo
cáo của phòng, ban chuyên môn của quận Nam Từ Liêm trong việc bồi thường, hỗ trợ
cho người dân bị thu hồi đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm và được xử lý trên phần
mềm Excel.
Phương pháp so sánh
Là phương pháp được sử dụng chủ yếu ở chương 2 nhằm xác định xu hướng

và tốc độ phát triển kinh tế của quận Nam Từ Liêm cũng như công tác GPMB thu hồi
đất qua các năm.
Phương pháp phân tích tổng hợp
Là phương pháp được sử dụng chủ yếu trong chương 3 nhằm phân tích, tổng
hợp đánh giá và đưa ra những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng
đất nông nghiệp trên địa bàn quận Nam Từ Liêm.
Ngoài ra trong quá trình phân tích việc kết hợp phương pháp phân tích định
tính và phương pháp phân tích định lượng nhằm giúp làm sáng tỏ thực trạng công tác
giải phóng mặt bằng ở quận Nam Từ Liêm.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn đã hệ thống hóa lại những cơ sở lý luận và thực tiễn về bồi thường,
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp; phân tích và làm rõ cơ chế chính sách
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
Luận văn cũng phân tích các nội dung quy định về bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đánh giá thực trạng công tác GPMB, thu hồi đất
nông nghiệp trên địa bàn quận Nam Từ Liêm thành phố Hà Nội. Qua đó chỉ ra
những thành công đã đạt được cũng như những hạn chế tồn tại và nguyên nhân của
những tồn tại đó. Trên cơ sở đó, luận văn cũng đề ra một số giải pháp cụ thể nhằm
đẩy nhanh tiến độ GPMB, thu hồi đất nông nghiệp thực hiện dự án trên địa bàn
quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà nội.

4


Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là tài liệu tham khảo hữu ích cho
những người quan tâm đến vấn đề này, cũng có thể là tài liệu tham khảo thiết thực
cho cơ quan quản lý và những người trực tiếp làm việc trong lĩnh vực hoạt động
giải phóng mặt bằng phục vụ cho công cuộc đô thị hóa, công nghiệp hóa.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn được chia thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học và thực tiễn về công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng đất nông nghiệp phục vụ cho quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa.
Chương 2: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp trên
địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng đất nông
nghiệp trên địa bàn quận Nam Từ Liêm.

5


C ƣơng 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP PHỤC VỤ CHO QUÁ TRÌNH
CÔNG NGHIỆP HÓA, ĐÔ THỊ HÓA
1.1. Cơ sở khoa học về bồi thường giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp
1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng
- Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng:
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (khoản 11 Điều 3)[ 19].
* Các loại đất bị thu hồi, giải phóng mặt bằng:
Theo Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2013 thì căn
cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: đất nông nghiệp, phi
nông nghiệp và đất chưa sử dụng, cụ thể được quy định tại điều 10 Luật Đất đai như sau:
(1)Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục
đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng
hoa, cây cảnh;
(2). Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

6


a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm
đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ
thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;
đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi
thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây
dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà
công trình đó không gắn liền với đất ở;
(3). Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
* Căn cứ xác định loại đất:
Để xác định các loại đất cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

7


- Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
của cơ quan có thẩm quyền.
Việc xác định các loại đất vô cùng quan trong, nó là cở sở để cơ quan quản
lý đất đai áp dụng các quy chế một các hợp lý đối với từng chủ thể có quyền sử
dụng đất. Vì mỗi một nhóm đất có một cơ chế pháp lý riêng quy đinh về chủ thể
được giao đất, mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng cũng như hạn mức giao đất.
Bên cạnh đó nó cũng là cở sở để các chủ thể có quyền sử dụng đất tiến hành sử dụng
đất một cách hợp lý nhằm nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất.
Qua thực tế có thể nói các loại đất bị thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp và
đất phi nông nghiệp.
* Yếu tố giá đất và định giá đối với các loại đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với

đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh
đất đó trong không gian và thời gian xác định [28].
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên
giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu
đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối
dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở

8


hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19 Điều 3) [19].
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá
trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm
xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác
động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh...
Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng
sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục
sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện
kinh tế thị trường.

9


Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,
theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn

thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính
kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường
trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu
tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và
chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một
thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất.
Ðất đai tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm
của lao động con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa
thông thường. Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương
pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc
đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả
của đất đai.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình
thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói
rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch
của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm
vững được xu thế phát triển của quá khứ, hiện tại và tương lai, sẽ không định được
giá cả công bằng chính xác và khách quan.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định
giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất

10


lớn. Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai
và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá.

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó
là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội.
Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả
được định ra không ý nghĩa.
- Bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất bị thu hồi:
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao [27]. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi của chủ thể khác.
Theo khoản 12 điều 3 Luật đất đai năm 2013 Bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử
dụng đất [ 19]
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [27].
Theo khoản 14 điều 3 Luật đất đai năm 2013: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất
và phát triển [19]
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
* Quản lý kinh tế đối với công tác GPMB gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ
- Tổ chức thực hiện bồi thường GPMB
- Kiểm soát thực hiện công tác GPMB
* Tiêu chí đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB:
Dựa trên 5 tiêu chí chủ yếu như sau:
Mức độ hoàn thành về diện tích đất thu hồi đúng hạn.
Mức độ, số lượng dự án hoàn thành dứt điểm GPMB để bàn giao mặt bằng
triển khai thực hiện dự án.
Mức độ hoàn thành việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ.
Mức độ hoàn thành việc bố trí tái định cư.

11

Mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến GPMB
Các tiêu chí này có mối liên hệ mật thiết với nhau, nếu thực hiện không tốt
một trong các tiêu chí trên sẽ ảnh hưởng chung đến tiến độ GPMB.
* Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi
hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao
và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993 và đã hai lần Quốc hội
sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai vào các năm 1998; 2001, 2003,
Nhà nước ban hành Luật đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được
những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc
phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã
gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các
văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác
bồi thường GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, nhận
thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa
phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật

chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng
với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các

12


địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ
GPMB[8].
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật
tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước
mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy
hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình
phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng
đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do
lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không
chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất
thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa đảm bảo công bằng, dân chủ, văn
minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà
nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng

nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
- Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

13


Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người
sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan
tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất,
diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn
còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường
GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến
độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
1.1.3. Đặc điểm bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp
* Thứ nhất về bồi thường về đất khi thu hồi đất nông nghiệp:
Theo quy định tại điều 77 Luật đất đai 2013: " Bồi thường về đất, chi phí
đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.”
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất

thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn
mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được
nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của
Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt
hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được
thực hiện theo quy định của Chính phủ.

14


Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng
không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng,
diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định
tại Điều 129 của Luật này".
Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”…. (khoản 2 Điều 74).[19]
Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp thì phải bồi thường bằng việc giao đất
có cùng mục đích sử dụng. Nếu không có đất để bồi thường thì phải bồi thường
bằng tiền. Ngoài ra, khi thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì phải bồi
thường như sau:

Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi
thường thực hiện theo quy định sau đây:
- Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của
vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ
cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung
bình tại thời điểm thu hồi đất;
- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm
khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển,
phải trồng lại(Khoản 1, Điều 90)[19]
Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp nếu trên đất có cây trồng thì ngoài
khoản bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thì còn phải bồi thường giá trị sản lượng
vụ thu hoạch cây trồng tại thời điểm thu hồi đất.
* Thứ hai, về hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất
Việc hỗ trợ ổn định đời sống cho các đối tượng thực hiện theo quy định sau:

15


- Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử
dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và
trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến
các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;...
- Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này
được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình
tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.”
Như vậy, trong trường hợp đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 3
Điều 19 nêu trên thì khi thu hồi đất nông nghiệp sẽ được hỗ trợ theo Khoản 3 Điều
19 của Nghị định 47/2014[5].
*Thứ ba, về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm:

Theo quy định tại điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về hỗ trợ đào tạo,
chuyển đồi nghề và tìm kiếm việc làm như sau:
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a,
b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân
là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã
nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường
bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển
đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:
- Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng
giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích
được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;
- Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện
thực tế của địa phương...”.
Như vậy, khi người dân bị mất đất là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp
quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định 47/2014 nêu trên
khi nhà nước thu hồi đất mà không có đất để đền bù thì người mất đất sẽ được bồi

16


thường bằng tiền đồng thời được hỗ trợ chi phí liên quan, chuyển đổi nghề, tìm
kiếm việc làm khi thu hồi toàn bộ đất ở và đất nông nghiệp.
1.2. Các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở Việt Nam
1.2.1.Thời kỳ 1993 đến 2003
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường,
GPMB qua những điều, khoản quy định cụ thể như sau:
- Điều 17: “Đất đai.. thuộc sở hữu toàn dân”.
- Điều 23: “… Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá

nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông
qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và
người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan
trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993.
Luật đất đai 1993 quy định “đất có giá” đã tạo sự đổi mới có ý nghĩa rất quan
trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật đất đai 1993 đã thu được những
thành tựu quan trọng trong quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa
vào từ luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được thông qua ngày
19 tháng 6 năm 2001. Nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB cụ
thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật Đất đai năm 2001 đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP.
Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/4/1998 của Chính phủ; Chính sách bồi
thường GPMB theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số

17


145/1998/TT-BTC, quy định:
- Đối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho người có
đất bị thu hồi đã được giao hoặc cho thuê.
- Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Là người có quyền sử dụng đất, người

sở hữu tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Phạm vi bồi thường thiệt hại:
+ Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có
- Phạm vi hỗ trợ
+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh;
+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi;
+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di
chuyển, GPMB.
Hình thức bồi thường thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tùy từng
trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc
bằng đất. Khi bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất mà có sự chênh lệch về giá trị
thì phần chênh lệch giá trị được thanh toán bằng tiền.
Về điều kiện được bồi thường: Chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
có nhiều thay đổi qua các thời kỳ lịch sử, công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều
bất cập, do đó trong nghị định số 22/1998//NĐ - CP đã quy định rất cụ thể, chi tiết
các trường hợp được bồi thường thiệt hại về đất đai tài sản.
* Về giá đất để tính bồi thường thiệt hại: Giá đất để tính bồi thường thiệt hại
được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ
kèm theo với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi
và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
* Về tái định cư: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định Nhà nước chuẩn bị
đủ điều kiện để lập khu TĐC (bao gồm quỹ đất, qũy nhà và quỹ tiền mặt): thẩm
quyền phê duyệt lập khu TĐC, điều kiện bắt buộc phải có khu TĐC, nguyên tắc bố

18


trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC và nguồn vốn xây dựng khu TĐC …

* Về tổ chức thực hiện: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể về
công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thường
giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ đạo thực hiện công tác bồi thường
GPMB và TĐC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác định mức bồi
thường hoặc trợ cấp cho từng hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thương
theo phương án được phê duyệt.
Nhìn chung trong thời kỳ 1993-2003, chính sách thu hồi đất và bồi thường
GPMB đã có những tiến bộ đảm bảo quyền lợi cho những người bị thu hồi đất. Tuy
nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn
còn có một số nhược điểm như sau:
Vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa
được quy định, chưa theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết định của
UBND các tỉnh về giá đất để tính bồi thường còn thiếu cơ sở, giá đất do các địa
phương quy định hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường, người bị thu hồi đất
nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường
được lợi.
Việc thu hồi đất được tiến hành theo dự án, công trình đã được phê duyệt nên
người bị thu hồi đất coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi
nông nghiệp theo dự án đang triển khai và thường dẫn đến việc bị so bì giá bồi
thường đất với giá đất phi nông nghiệp.
- Nhà đầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều đối tác để
thực hiện bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả 3 cấp tỉnh,
huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường GPMB và làm việc với người có đất bị thu hồi;
- Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền;
nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết
thỏa đáng, điều kiện của các khu TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi.
1.2.2. Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01
tháng 7 năm 2004. Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật

19


đất đai năm 2003, một số văn bản đã được ban hành:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai và
Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thực
hiện quyền sử dụng, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ
trợ tái định cư.
Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật đất đai 2003 đã kế thừa
những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới
nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong bồi thường GPMB hiện nay. Các
quy định của văn bản pháp quy ban hành có những đặc điểm chính sau:
* Về việc thực hiện thu hồi đất và bồi thường GPMB: Nhà nước hạn chế những
trường hợp mà Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và TĐC và khuyến khích các nhà đầu tư tự
thỏa thuận với người có đất. Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào các
mục đích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án
đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.
* Về giá đất bồi thường: Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường; các thửa đất liền kề nhau, các thửa đất tại khu vực giáp ranh giữa các
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu

hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích
đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và

20