Quan hệ giữa cái chung cái riêng trong việc xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Đề án môn học

MC LC
A. LI NểI U ..........................................................................................
B. NI DUNG.................................................................................................
PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI.................................................
I Thị trường bất động sản (BĐS).....................................................................
1: Khái niệm......................................................................................................
2: Vai trò của thị trường BĐS...........................................................................
3: Đặc diểm chủ yếu của thị trường BĐS.........................................................
4: Các yếu tố của thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS............................................................................................
1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS........................................
a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế ........................
b. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ........................................
2. Nội dung quản lý nha nước đối với thị trường BĐS.....................................
3. Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS............................................................................
PHẦN II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BĐS................................................................................................
I.Tình hình hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta.......................................
II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trường BĐS.............................
III.Đánh giá: ....................................................................................................
1. Những kết quả đạt được................................................................................
2. Hạn chế ........................................................................................................
3. Nguyên nhân ................................................................................................
4. Hậu quả ........................................................................................................
PHẦN III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ
YẾU TĂNG CƯỜNG VAI TRỊ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
Hµ Néi: 12- 2003

1


Đề án môn học
TRNG BS................................................................................................
I. Quan im ca ng v nhà nước việt nam về phát triển thị trường BĐS
trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ..............................
II. Những phương hướng và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS............................................................................
C. KẾT LUẬN.......................................................................................
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................

Hµ Néi: 12- 2003

2


Đề án môn học

LI NểI U
Bt ng sn khi tham gia thị trường thi trở thành một loại hàng hoá
đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và
kiểm sốt. Điều này khơng quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là sự bắt
buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và
có hiệu quả. Khơng ai có thể phủ nhận đựơc vai trị to lớn của thị trường bất
động sản đối với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục
những khuyết tật của nền kinh tế thị trường, ... cũng như chúng ta khơng thể
bỏ qua vai trị của nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên tình hình hiện
nay, mục đích chiến lược của đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường
BĐS ở việt nam thì sự quản lý của nhà nước là khơng thể thiếu. Chính vì

thế em đã lựa chọn đề tài: “Vai trị quản lý nhà nước đối với sự hình thành
và phát triển thị trường BĐS ở việt nam.”
Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần
được làm sáng tỏ. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình
bày về một khía cạnh nhỏ đó là vai trị quản lý, điều tiết của nhà nước đối
với thị trường BĐS và các giải pháp nhằm tăng cường vai trị của nhà nước
trong việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Để đạt được
mục đích trên ta sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử , phân tích tổng hợp ...tập trung vào phân
tích nội dung và cơng cụ quản lý của nhà nước đối với thị trương BĐS.
Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm ba phần chính :
1.Cơ sở lý luận của đề tài
2.Thực trạng
3.Quan điểm , phương hướng và giải pháp

Hµ Néi: 12- 2003

3


Đề án môn học
do thi gian cú hn nờn vic tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này khơng
được nhiều, vì thế bài làm cịn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự chỉ
bảo và góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hồng Cường, cơ Phạm Lan
Hương đã tận tình hướng dẫn giúp em hồn thành đề án này!

Hµ Néi: 12- 2003

4

Đề án môn học

NI DUNG
PHN I: C S Lí LUN CỦA ĐỀ TÀI
I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1: Khái niệm
Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và
các cơng trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế
thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm
quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và
phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản
xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ
được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trước
tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị
trường BĐS.
Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di
dời được, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản do luật định.
Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là
một khái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hố khác nhau.
Tuy nhien có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất,
do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận
hành và phát triển của thị trường BĐS.

Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị
trường BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài

Hµ Néi: 12- 2003

5


Đề án môn học
sn BS tỏc ng qua li ln nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng
hóa BĐS được thực hiện.
Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh:
+ Thị trường BĐS
+ Thị trường cho thuê BĐS
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành :
- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển
nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các cơng trình BĐS để
bán hoặc cho th.
-Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho th lại các cơng
trình đã được mua hoặc th.
Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:
- Thị trường nhà ở và đất ở
- Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh
- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất
Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và
phát triển thị trường BĐS là hàng hố BĐS. hàng hố BĐS có những đặc
điểm riêng, khơng giống với các loại hàng hố khác: Nó chỉ tiêu hao dần
dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng

trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà
cửa, xưởng máy,... Riêng với đất đai thì đó là một tài ngun q giá và là
yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hố
đặc biệt . nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó
chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2: Vai trò của thị trường BĐS.
“Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà
ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đơ thị; phát triển các doanh nghiệp nhà
Hµ Néi: 12- 2003

6


Đề án môn học
nc xõy dng v kinh doanh nh ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của
nhà nước.”
Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng
mà đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được
điều trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế
mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng
sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một
tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động
lực to lớn thúc đẩy q trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị
trường BĐS phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội
của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển
nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, ... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng
phát triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền
kinh tế thị trường thì nguồn hàng hố BĐS ngày càng phong phú, đa dạng
với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh

doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân cư. đặc trưng
của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và
kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài
sảnquan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử dụng nó là nơi
diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp ,...cúa con
người và về mặt mơi trường nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình
ảnhkhơng gian, mỹ quan và cảnh quan mơi trường đơ thị...
Ngồi ra,thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường. Bởi
vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các
loại thị trường, kích thích các ngành cơng nghiệp vật liệu xây dựng, thị
trường vốn, thị trường lao động ,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế thị
trường mới được vận hành và phát huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà
đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có
Hµ Néi: 12- 2003

7


Đề án môn học
liờn quan khỏc tng thờm hai cụng nhân viên chức. Về mặt xã hội, ngành
kinh doanh BĐS cịn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết
yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân
cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.
Chúng ta đang tiến hành việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của
nhà nước đối với thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược
lại, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới
quản lý đất đai, nhà ở cũng như các cơng trình cơng cộng, các cơ sở kinh tế
xã hội khác và giải quyết tranh chấp về BĐS. Thêm vào đó, thị trường
BĐS phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích
nhà nước lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động.

Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước, xoá bỏ các hoạt động
ngầm ,kinh doanh trái pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Việc phát triển BĐS cịn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây
dựng va quản lý đô thị.Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vô hình bù đắp
những thiếu hụt trong quản lý đơ thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính.
Cuối cùng ,thị trường BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy
động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản
xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển
tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả
va thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh.
Như vậy ,ta thấy rằng thị trường BĐS có vai trị cực kỳ quan trọng đối
với mỗi quốc gia.
3: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS .
Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS ,ngồi tìm hiểu về khái niệm ,vai
trị của thi trường BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trường BĐS :
Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trường BĐS ở nước
ta là “Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nước thống nhất quản lí” do
vậy phải đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trường bất động sản như thế nào
Hµ Néi: 12- 2003

8


Đề án môn học
cho phự hp vi hỡnh thc s hữu là cái gốc của vấn đề. Trên thực tế thị
trường bất động sản chính là thị trường quyền sử dụng đất. Trong thị trường
bất động sản rất đa dạng về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc... Việc
tham gia và rút khỏi thị trường mất rất nhiều thời gian và tiền bạc. Đây cũng
là một lý do hạn chế các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS . Hơn nữa ,
thị trường BĐS mang tính chất khơng tập chung , trải rộng trên tất cả các

vùng của đất nước . Thị trường BĐS thường không bao gồm một thị trường
lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , mỗi thị trường mang bản chất địa
phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều
giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện và trình độ phát
triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định . Rõ ràng thị trường BĐS
ở các đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển cao hơn thị trường BĐS ở nông
thôn , miền núi ...
Thị trường BĐS là một dạng thị trường khơng hồn hảo do sự không
đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó . Điều này
xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS . Thậm
chí trong các thị trường địa phương , sự hiểu biết về các giao dịch cũng
khơng hồn hảo , người mua và người bán thiếu thông tin liên quan đến
những giao dịch trước đó .
Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành cơng nhiều giao dịch
trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác
địi hỏi người đó phải thu thập và đánh giá tồn bộ nguồn thơng tin của thị
trường mới . Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ
tạo ra cung cầu và giá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng xử như thế
nào để kịp thời nắm bắt được tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm .
Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ
phận cấu thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành
của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ
Hµ Néi: 12- 2003

9


Đề án môn học
ch ca nh nc , th tc cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép

xây dựng , chuyển nhượng quyền sử dụng đất , ...
Trong thị trường BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến
mất cân bằng cung cầu . Thêm vào đó cung khơng thể phản ứng nhanh
chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại
BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian .
Và khơng thể khơng nhắc đến đó là thị trường BĐS chịu sự điều tiết
của pháp luật . Nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy
định ... , hướng dẫn sự vận hành của thị trường BĐS .
Từ cái nhìn khái quát về thị trường BĐS như trên , ta đã có thể xác
đinh được các yếu tố của thị trường BĐS .
4: Các yếu tố của thị trường BĐS
Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS .
Trên thị trường nói chung , thị trường BĐS nói riêng cung cầu hàng
hố BĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau . Đây
là mối quan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả
hàng hố BĐS được hình thành , xác định . Hành vi của người kinh doanh
BĐS và tiêu thụ BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình .
Vậy cầu về hàng hố BĐS là gì ? Cầu về hàng hố và dịch vụ BĐS là
tồn bộ nhu cầu có khả năng thanh tốn mà xã hội dùng để mua khối lượng
hàng hoá - dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định . Hay nói cách khác cầu
về hàng hoá - dịch vụ BĐS là khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà
người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh tốn dể nhận được
khối lượng hàng hố - dịch vụ BĐS đó trên thị trường trong một thời gian
nhất định . Cần phân biẹt được sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu . Nhu cầu
là những ước mong của con người , nó là vơ hạn , mở rộng , có những nhu
cầu có thể thực hiện được , có những nhu cầu khơng thể thực hiện được .
cịn cầu trên thị trường là nhu cầu có khả năng thanh tốn , có thể thực hiện
được .
Hµ Néi: 12- 2003

10


Đề án môn học
Tip theo ta s i tr li câu hỏi : cung hàng hố BĐS là gì ? Cung hàng
hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra trao
đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định .
Cung BĐS là cung về một loại hàng hố đặc biệt , nó có những đặc
điểm rất đặc thù so với các hàng hố thơng thường khác .
Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là
hàm số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác khơng đổi
,một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược
lại sự giảm xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do
đó ,trong thị trường cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu.
Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung
và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co
giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay
đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở
rộng của cung . Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi
nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng khơng thể
đạt được một cách nhanh chóng bởi vì viêc tăng lên của cung khơng theo
kịp với cầu .
Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ
làm cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả
ít biến động ,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ
làm cho cầu ít thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh .
II- NỘI DUNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS

1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế.

Nói đến đây chắc nhiều người tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản
lý nhà nước đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đưa ra một số
lý do chủ yếu sau:

Hµ Néi: 12- 2003

11


Đề án môn học
Th nht: Do xut phỏt t yờu cầu của bản thân các doanh nghiệp
hoạt động trong nền kinh tế thị trường , một mình doanh nghiệp khơng tự
giải quyết được nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nước tác động vào
nhằm điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp. Đó là một vài vấn đề chủ yếu sau:
+ Về hợp đồng và giải quyết các hợp đồng
+ Môi trường kinh doanh: nhà nước lập khung phap lý để các doanh
nghiệp hoạt động không xâm hại lẫn nhau, không ảnh hưởng đến đời sống
người dân xung quanh. Nhà nước cần lập ra một môi trường pháp lý thuận
lợi, thích hợp cho hoạt động kinh doanh. Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực
quản lý vĩ mô nền kinh tễ quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động
của các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trường kinh tế
thuận lợi và hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham
gia vào hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp đóng vai trị quan trọng
quyết định tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân vì thế
hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp là thước đo của quản
lý kinh tế vĩ mô của nhà nước.
Thứ hai: quản lý nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thị trường là
cần thiết nhằn ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu cực của nềnkinh
tế thị trường.

Bên cạnh những ưu thế mà nền kinh tế thị trường đem lại, chúng ta
không thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thường thấy như:
+ Một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo
+ Thơng tin khơng đầy đủ
+ Lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế
+ Huỷ hoại môi trường sinh thái
+ Mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác ...

Hµ Néi: 12- 2003

12


Đề án môn học
Nh vy cn thụng qua cỏc c chế của nhà nước để can thiệpvào các
lỗ hổng này nếu khơng nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự
tiến bộ xã hội.
Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự
quản lý của nhà nước đối với nền kinh tế:
+ Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến
tranh kéo dài, nền kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy
rẫy sự biến động.
+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nước ta là
phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền
kinh tế thị trường, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hướng và phát huy
bản chất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nước phải thực hiện tốt
vai trò quản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà cịn đóng
vai trị cực kỳ quan trọng.

Thơng qua kế hoạch, định hướng, hoạch định, ban hành một khuôn
khổ pháp luật và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát ,
trọng tài,... đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nước đối
với nền kinh tế được thể hiện rõ nét ở các điểm chính như:
+ Thực hiện được mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nước
+ Bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường
+ Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế
+ Bảo vệ môi trường sinh thái
+ Bổ sungvào những lỗ hổng của thị trường
Từ thông tin trên ta đã thấy được sự cần thiết và vai trò quản lý nhà
nước đối với nền kinh tế nói chung, cịn đối với thị trường BĐS nói riêng thì
được thể hiện như thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do,

Hµ Néi: 12- 2003

13


Đề án môn học
ni dung ca s cn thitv vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
ở phần mục tiếp theo.
1.2: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Dựa trên những đặc điểm của thị trường BĐS ta thấy một lý do cơ
bản nói lên sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, đó là:
nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình
thành thị trường BĐS nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề
cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất
này ở Việt nam hiện nay cịn có nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc
do cơchế và chính sách quản lý đất đai cuả nhà nước vẫn còn đang trong giai

đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng.
Vì thế, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường

quyền sử dụng đất

ở việt namcó hình thành và phát triển nhanh hay khơng phụ thuộc rất lớn
vào quyết tâm và hành động nhất quán của nhà nước. Có một số ý kiến cho
rằng về lâu dài, để thị trường BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng
cường tính ổn định của quyền sử dụng đất theo hướng ngày càng gần với
tính tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản nói chung.
Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS còn bởi
mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hốq trình tái sản xuất càng
caothì ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào
việc thoảmãn một loại nhu cầu xã hội. Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể
kinh tế và của toàn bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng.
Nó bao gồm khơng chỉcác loại đất đainhư cơng trình kiến trúc, máy móc
thiết bị, các cơng trình ngầm dưới đất,...
Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai
có phân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đãi hơn cho
thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh.
Hµ Néi: 12- 2003

14


Đề án môn học
Vai trũ ca th trng BS tỏc động đến các hoạt động khác của nền
kinh tế quốc dân
Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước.

Do vậy, thị trường BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị
trường không phải như nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế
hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn.
để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh
mẽ các thành phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho
họ. Như vậy một chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn như
thế nếu không được hoạch định khơn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn
làm biến động khơng bình thường động thái của thị trường BĐS.
Thứ tư, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do
thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS
của cả nước được đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới
đây nhà nước khơg có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình
này thì thị trường BĐS ở Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và
chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ vào thị trường BĐS khơng chính thức sẽ càng
làm cho cơng việc của nhà nước ngày càng nặng nề thêm.
Thứ năm, khi đề cập đến thị trường BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề
thế chấp, giao dịch BĐS. bất kể các loại hình bảo đảm nào được sử dụng, sự
an tồn của giao dịch hợp pháp về BĐS phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy
của thông tin mà các bên có được. Yêu cầu này sẽ khó có thể thoả mãn
chừng nào các bên tham gia tự đáp ứng cho mình thơng tin như vậy. Sẽ tốt
hơn nhiều nếu một thông tin về BĐS do một cơ quan chuyên môn cơ quan
chuyên môn của nhà nước đứng ra đảm nhiệm. Chỉ có như vậy mới đảm bảo
tính khách quan trung thực, hồn chỉnh và tính pháp lý của lượng thơng tin
có được.
Thứ sáu, như chúng ta đều đã biết rằng lượng hàng hố BĐS trên ln
có nhiều biến động và khó kiểm sốt. để thị trường BĐS phát triển và đi
Hµ Néi: 12- 2003

15

Đề án môn học
ỳng hng cn ti s iu tit của nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng
hố BĐS.
Ngồi ra thị trường BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động
chức năng khác của nhà nước trong cơ chế thị trường.
Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy. Ban chấp hành trung ươngkhoá IX
khẳng định : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS. chủ động xây dựng và
phát triển thị trường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô
thi và các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị.
Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm sốt thị trường, có biện pháp
chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh
tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước
trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài
chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất
tạo ra, mà do đơ thị hố, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung.
Xây dựng luật kinh doanh BĐS...”
2: Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có
những nội dung chủ yếu sau:
1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu
lực để thị trường BĐS hoạt động thơng thống thuận lợi, tn thủ pháp luật,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ
hoạt động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước.
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo
cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn
thiện của bản thân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động
xấu đến thị trường này, điềutiết để phân phối lại cho những người có thu
nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc

biệt là nhà ở.
Hµ Néi: 12- 2003

16


Đề án môn học
3. Xõy dng h thng ng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy
chứng nhận đối với tất cả BĐS cũng như đằng ký biến động phát sinh trong
giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BĐS).
4. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá
đất làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường việc bồi thườngkhi thu
hồi BĐS để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích quốc gia, cơng
cộng,việc thu thúê BĐS.
5. Xây dựng hệ thông tin mở – ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng cho
tấtcả các tổ chức, cơng dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý
BĐS của các cơ quan nhà nước.
6. Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh môi
giới BĐS.
7. Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở và
các BĐS khác.
8. Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lýnhững vi
phạm.
3. Các công cụ quản lý nhànước đối với thị trường BĐS.
Hiện trạng thị trường BĐS ở nước ta cịn sơ khai, tính tự phát cịn
mạnh và tính hệ thống cịn yếu... nên việc định hướng và kiểm soát của nhà
nước càng trơ nên quan trọng và cấp bách.
Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nước đối với thị trường BĐSlà
ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia

thị trường này và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh
doanhvà bình ổn giá cả BĐS.
Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nước phải sử dụng tổng hợp
các biện pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối với
thị trường BĐS. các công cụ quản lý thường thấy của nhà nước đó là: quy
hoạch, kế hoạch; các chính sách; luật pháp.
Hµ Néi: 12- 2003

17


Đề án môn học
Quy hoch v k hoch BS l một trong những chức năng quan
trong giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch
và pháp luật. Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một q trình mà thực
chất là thơng qua đó đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào rthực
trạng thị trường BĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tếxã hội, bảovệ cảnh quan môi trường,... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra
trong sự hoạt động của thị trường. Đây là bước tiền đề quan trọng cho tồn
bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh BĐS.
Trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trường hợp một số
nơi nhà nước mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu
nhà ở, các cơng trình trên đất. Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng
đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong mơthệ thống nhất,trong
đó nổi lên cácvấn đề chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo
đạc, phân loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phương án quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nước trong tưng thời
kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nước
trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai
mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối tưọng kinh doanh,vừa với thời gian

kinh doanh, ít quan tam đến hiệu quả và thị trường. Quy hoạch và kế hoạch
trong cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm”,một mặt yêu cầu hiệu
quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị trường.hơn nữa,do đất đai
nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là nhà nước nhưng chủ sử dụng
lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương pháp quy hoạch,kế
hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của
nhà nước,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ
chế thị trường.
Tiếp theo đó,nhà nước sử dụng các chính sách để tác động đến thị trường
BĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bước đầu của thị trường BĐS đã
Hµ Néi: 12- 2003

18


Đề án môn học
thu hỳt mt lng vn khụng nh,gúp phần giải quyết việc làm và thu nhập
cho người lao động.nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý
và các chính sách cụ thể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho
sản xuất,tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách
bán nhà thuộc sở hửu nhà nước,thuế chuyển quyền sử dụng,thuế trước
bạ,...những chính sách này đã góp phần tạo dựng và định hướng cho thị
trường BĐS hoạt động.nước ta đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trường
BĐS phát triển theo hướng chuẩn tắc,công khai,minh bạch,cạnh tranh lành
mạnh.thị trường BĐS liên quan đến các vấn đề xã hội và kinh tế trên các
mặt:nhà ở cho người nghèo,an ninh lương thực quốc gia,chủ quyền lãnh
thổ,các vấn đề văn hoá,kiến trúc,truyền thống,...tuỳ theo cách xem xétcủa
từng quốc gia,nhà nước có thể xây dựng và thực thi một số chính sách sau:
1. Chính sách đối với đất đai sản xuất nơng nghiệp,đặc biệt là đất
trồng lương thực.

Nhằm đảm bảo an toàn lương thực,tạo môi trường sống ổn định cho
xã hội,các nước đều chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất
nông nghiệp. Đối với loại đất đai này việc chuyển nhượng chỉ được phép
diễn ra khi chủ mới cam kết sử dụng đất đúng mục đích như cũ. Ngồi
ra,nhà nước khuyến khích nơng dân đầu tư nhằm tăng độ màu mỡ cho đất
thông qua việc ứng dụng các loại thuế đất nông nghiệp đặc biệt như thuế bỏ
ruộng hoang hố,đánh thuế theo giá trị đất,khơng đánh thuế theo sản
lượng,...Về dài hạn nhà nước còn thực thi các chính sách bảo vệ nguồn tài
ngun đất đai nơng nghiệp như hỗ trợ đầu tư thuỷ nơng,bảo vệ thực vật...
Nhìn chung chính sách đất đai nơng nghiệp của nhà nướccó ảnh hưởng
rất lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nơng
nghiệp,làm cho loại đất đai này thường kém lưu động nhất trên thị trường.
2. Chính sách quản lý đơ thị của nhà nước.
Nhà nước có vai trị rất lớn trong quản lý đơ thị nhằm không những sử
dụng nhất quỹ đất hạn hẹp cuả đơ thị mà cịn chú trọng đúng mức đến các
Hµ Néi: 12- 2003

19


Đề án môn học
mt sinh hot xó hi khỏc ca đô thịnhư bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầng
không gian và tầng ngầm, giao thông vận tải...hoạt động quản lý đơ thị của
nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi
giá cả đất đaỉ các khu trung tâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng
buộc nhà nước phải trưng muađất đai cũng ảnh hưởng tới giá cả và động
thái của thị trường BĐS chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân
sách cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức
ép cung-cầu về nhà ở,...
Nhằm tạo môi trường minh bạch cho thị trường BĐS vận hành nhà

nước thường cố gắng công khai hố cơng tác quản lý đơ thị thơng qua việc
cung cấp các thông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng,quy hoạch đô thị
tổng thể trong một thời gian dài. Ngoài ra nhà nước cũng thu xếp một số loại
thuế hợp lý đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của nhà nước
nhằm điều tiết lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu được mà khơng phải
đầu tư thêm.các chính sách khuyến khích sử dụng tàng khơng gianvới các
khu nhà cao tầng cũng như hoạt động khai thác giao thông ngầm dưới mặt
đất góp phần làm tăng quỹ đất có thể đem trao đổi thương mại ở cacs đơ thị
lớn.nhà nước cịn có chính sách bảo tồn các khu đơ thị cổ hoặc đặt ra các
yêu cầu về đảm bảo môi trường cho những hộ xung quanh ngôi nhàhoặc
thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,...
Tất cả những hoạt động quản lý đơ thị kể trên có thể làm cho hoạt động
của thị trường BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn,u cầu nhiều thơng tin
hơn cũng như địi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm làm cho các
giao dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn.
3. CHính sách tài chính của nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS.
hỗ trợ lớn nhất của nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận
tiện với chi phí thấp cho thị trường BĐS. các cơ sở quản lý đăng ký BĐS
của nhà nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thơng
tin cho người có nhu cầu. Nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào
Hµ Néi: 12- 2003

20


Đề án môn học
to cỏc chuyờn gia cho th trng BĐS thơng qua các xuất học phí trong các
trường đại học.
Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh rất lớn đến hoạt động
củathị trường BĐS. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng

trong các giao dịch BĐS. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến việc cơng khai hố các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy môcác vụ giao
dịch. Nhằm làm cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu
quả nhất nguồn BĐS hiện có, chính sách thuế gía trị gia tăng của BĐS phải
có lợi cho người sử dụng chứ không phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về
ngân sách nhà nước. Ngược lại, nếu không có thuế gía trị gia tăng cũng như
khơng đánh thuế BĐS hoang hố sẽ kích thích đầu cơ vàoBĐS , nhất là ở
các giai đoạn có biến động giá làm cho thị trường BĐS hoạt động khơng tốt,
thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế.
Ngồi ra trong bước đầu hình thành thị trường BĐS nhà nước có thể
ưu đại các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường BĐS theo luật
khuyến khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn
đầu tư chảy vào ngành kinh doanh BĐS.
Muốn hiểu rõ hơn các chính sách này của nhà nước nhằm quản lý thị
trường BĐS chúng ta nên tham khảo thêm trong nghị quyết hội nghị lần thứ
VII ban chấp hành trung ương khoá IX. Nghị quyết này cũng khẳng định
việc nhà nước sử dụng công cụ luật pháp để quản lý thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, ta cũng nhận thấy rằng nhà nước đã tạo dựng khung
pháp luật về thị trường BĐS, đó là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt
động của thị trường BĐS. Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ
pháp luật về nhà đất- BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các
văn bản pháp luật của nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam , đó là:
+ Duy trì trật tự và an tồn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và
nhà ở

Hµ Néi: 12- 2003

21

Đề án môn học
+ Lut phỏp l cụng c bt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ
thuế và các nghĩa vụ khác đối với nhà nước.
+ Thông qua công cụ luật pháp nhà nước đảm bảo sự bình đằng, cơng
bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở , đảm bảo sự kết
hợp hài giữa các lợi ích.
Nhà nước ta đã tạo lập được môi trường pháp lý cho thị trường BĐS.
môi trường này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như quy định về hàng
hoá đem ra giao dịch, quy định về phương thức giao dịch , quy định về tổ
chức quản lý thị trường BĐS,... có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau:
• Những quy định pháp lý về hàng hố BĐS .
BĐS có nhiều loại nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặ với đất
đai hoặc bản thân đất đai. Việc các BĐS có trở thành hố được hay khơng
phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nứơc coi đất đai là hàng hoá
đến mức độ nào. trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách
pháp luật về đất đai của nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung
ương đảng khoá IX tiếp tục đổi mới chính sách,pháp luật về đất đai trong
thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố - hiện đại hố có xác nhận : “ quyền sử
dụng đất là hàng hoá đặc biệt”. Ngoài ra, việc tao ra các BĐS cũng phải tuân
theo những quy định của nhà nước về quy hoạch vùng lãnh thổ, về môi
trường cảnh quan và các tiêu chuẩn khác.
• Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch BĐS và các chủ
thể tham gia.
Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký BĐS cũng
như thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung các
giao dịch BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều
kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so
với thị trường tài chính. các bên tham chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng
hố và có khả năng thanh tốn. thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là
hoạt động bảo hộ và quản lý BĐS , nhà nước không can thiệp vào các quan

Hµ Néi: 12- 2003

22


Đề án môn học
h kinh t din ra trờn th trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nước
có đành thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng BĐS .
• Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nước.
Trên thực tế khơng có cơ quan của nhà nước chun trách quản lý thị
trưòng BĐS. thị trường BĐS được quản lý bằng cơ quan quản lý thương
mại nói chung và được hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới bn bán
BĐS. tuy nhiên thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài
chính và các cơ quan quản lý ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị
trường BĐS . Các tổ chức quản lý của nhà nước thường tập trung vào chức
năng quản lý BĐS của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử
dụng đất đai theo đúng chính sách của nhà nước.
Ngoài cơ quan quản lý đất đai, nhà nước cịn có thể thành lập một số
tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế đất,
tổ chức xây dựng quy hoạch, và các chính sách sử dụng đất đai ,...
Ta thấy rằng bất cứ một thị trường nào muốn tồn tại và vận hành bình
thường cũng phải dựa trên một mơi trường pháp lý thích hợp. động lực hoạt
động của thị trường là lợi ích của các chủ thể tham gia,nhưng để cho động
lực đó khơng dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đi đến chỗ
kém hiệu quả thì phải đề ra các khn khổ,ngun tắc,chuẩn mực chi phối
hành vi của các chủ thể tham gia.như vậy,các quy định pháp lý càng ổn định
và minh bạch thì thị trường BĐS càng có điều kiện thuận lợi để phát triển.
III. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS.

Khi tiến hành quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS sẽ chịu tác
động của cả các yếu tố chủ quan và khách quan.trước tiên,ta phải kể đến một
trong các nhân tố có ảnh hưởng lớn đó là nhận thức của các chủ thể than gia
vào thị trường BĐS và trình độ của các cán bộ chuyên môn trong công tác
quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Nừu các chủ thể thấy rox được
các quyền lợi của họ được đảm bảo, trách được nhiều rủi ro khi tham gia thị
Hµ Néi: 12- 2003

23


Đề án môn học
trng BS chớnh thc cng nh thy trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi cơng
dân trong hình thành, phát triển thị trường BĐS họ sẽ tình nguyện tham gia
vào thị trường dưới sự quản lý của nhà nước. Lúc đó cơng việc của nhà
nước sẽ đơn giản, nhẹ nhàng hơn nhiều. Để có được điều này lại phụ thuộc
một phần không nhỏ vào các cán bộ chuyên môn. thị trường BĐS khá phức
tạp, có nhiều biến động nên địi hỏi các cán bộ quản lý phải có trình độ
chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn, tiêu chuển đạo đức,... Có như thế mới
có ảnh hưởng tốt tới cơng tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Ngoài ra cũng giống như các thị trường khác công tác quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS còn chịu tác động của hệ thống pháp lý và các
chính sách. Hệ thống pháp lý có cụ thể, rõ ràng, hợp lý, dễ hiểu, dễ thực
hiện thì cả người quản lý và người bị quản lý mới biết được những việc
mình làm, tránh sai sót đáng tiếc. Một mơi trường kinh doanh thuận lợi cùng
những chính sách khuyến khích, ưu đãi sẽ tạo điều kiện tốt cho mọi chủ thể
hoạt động đúng hướng, không gây tranh chấp và các cán bộ dễ quản lý, dễ
giải quyết các vấn đề thắc mắc, khiếu nại...
Các quy hoạch, kế hoạch cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị
trường cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường ngầm hay thị trường

phi chính thức, nằm ngồi sự kiểm sốt nhà nước, xuất hiện một phần bởi
khơng có các kế hoạch, quy hoạch, hệ thống thông tin công khai minh
bạch..nếu các cán bộ quản lýkhông nắm bắt được tình hình thì sẽ rất khó
quản lý hoặc tiến hành quản lý thiếu chính xác.
Cuối cùng là do thói quen như trốn lậu thuế, lệ phí, ... và các tập quán
kinh doanh trong thị trường BĐS . dân ta đã quen với việc giao dịch trao tay
không qua một cơ quan quản lý nào của nhà nước mà không biết rằng đang
gây ra những thiệt hại cho nhà nước, những rủi ro cho bản thân mình, gây
khó khăn cho việc quản lý, tạo lập một thị trường BĐS ổn định, bền vững.
Như vậy công việc cần làm hiện nay là tuyên truyền, giải thích rõ cho
các chủ thể tham gia thị trường BĐS ; đào tạo chuyên mơn cho các cán bộ;
Hµ Néi: 12- 2003

24


Đề án môn học
to mụi trng phỏp lý thớch hp; các quy hoạch- kế hoạch, hệ thống thơng
tin chính xác, rõ ràng để công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
được thực hiện tốt hơn, dễ dàng hơn.

Hµ Néi: 12- 2003

25