HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất ở

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
Lời Mở Đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn là tài sản lớn có giá trị nên con người mong muốn tác động
vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất khác lớn hơn
nhằm phục vụ đời sống chính mình. Vì vậy tạo ra sự chuyển dịch đất đai từ
chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất
yếu. Nhưng do đất đai có thuộc tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí nên
sự chuyển dịch ở đây chỉ là chuyển dịch về quyền khai thác sử dụng.Pháp luật
hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng
cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại
quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất là quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được
thể hiện với nhiều hình thức hợp đồng khác nhau,có nội dung mục đích, tính
chất đa dạng và phức tạp , đòi hỏi nhiều chủ thể phải tham gia giao kết hợp
đồng, đồng thời phải nắm vững kiến thức pháp luật về đất đai để có thể vận
dụng ,áp dụng đúng quy định pháp luật trong việc giao kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất .
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập
quyền sử dụng cho chủ thể mới. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp
pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế người sử
dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá
trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị
trường bất động sản. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên
1

cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so
với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động
thực tiễn.Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài
"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật
dân sự Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu tiểu luận của mình
2.Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là Phân tích, đánh giá pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp
luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành.. nhằm tìm ra những
nhược điểm, hạn chế bất cập của hệ thống pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở
để có cơ sở đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chế định pháp luật này
3.Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài.
Có nhiều hình thức chuyển Quyền Sử Dụng Đất( QSDĐ): chuyển
nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức
chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay,
chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị
trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công
dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói
chung và đất ở nói riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số
người dân khi có nhu cầu về đất ở; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng
đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất ở, đồng thời cũng
tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các vấn
đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường bất
động sản ( BĐS), chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi của thực tế cuộc sống, trong khuôn khổ của
đề tài tiểu luận tác giả hướng đến phân tích các khái niệm cơ bản, có liên
quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp

2


luật dân sự Việt Nam, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp
luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ
đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp
luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.
4.Phương Pháp Nghiên cứu
Vận dụng quan điểm đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nhà
nước và pháp luật phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế , thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), về sở hữu đất đai.
Đồng thời sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể : phương pháp phân
tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phương
pháp lịch sử và logic
5. Bố cục đề tài
Chương 1 Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chương 2 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 3 Thực trạng và một số Phương hướng, giải pháp hoàn thiện áp
dụng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3


Chương 1
Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1 Khái niệm đất ở và quyền sử dụng đất ở
1.1.1 Khái niệm đất ở
Đất ở là đất đai nhưng ở phạm vi hẹp hơn, chỉ áp dụng đối với các loại đất có
mục đích “để ở”, đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời

sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư
(kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất
ở1. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Luật Đất đai năm 2013 chia đất ở thành hai loại: Đất ở tại nông thôn và đất
ở tại đô thị. Đất ở tại nông thôn: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại
nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống,
vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt”. Đất ở tại đô thị: “ Đất ở tại đô thị bao gồm đất
để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong
cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các
công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh
quan đô thị hiện đại”
Ngoài đất ở, còn có đất xây dựng khu chung cư cũng được xem là đất ở “bao
gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp
cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục
vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt”.
1

Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm
kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

4


Thực tế hiện nay, đất để xây dựng khu chung cư thường có mục đích sử dụng
hỗn hợp như làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, công trình phục vụ

cộng đồng... Trong đó, diện tích để xây dựng nhà ở chiếm số lượng lớn và theo
Luật Nhà ở năm 2014, thì nhà ở được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Theo quy định tại Điều 143, Điều 144 Luật đất đai 2013, UBND cấp tỉnh
căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển
nông thôn và quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.Điều 29
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của luật đất đai quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp
thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:
- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành
mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục
thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất
đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong
đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích
nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất
5


khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối

thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho thửa đất mới.
Theo Điều 5 quyết định 35/2014/QĐ-UBND ban hành quy định hạn mức
tối thiểu tách thửa đất ở trên địa bàn tỉnh Hậu Giang như sau:
1. Thửa đất ở trong các khu đất ở được quy hoạch mới khi tiếp giáp với
đường giao thông có lộ giới (hoặc chỉ giới đường đỏ) lớn hơn hoặc bằng 20m, sau
khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm
bảo các yêu cầu sau:
a) Diện tích của thửa đất (sau khi trừ hành lang an toàn hoặc chỉ giới đường
đỏ) tối thiểu là 45m2.
b) Bề rộng của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 5m.
c) Chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 5m.
2. Thửa đất ở không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều này, sau khi tách thửa
thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu
sau:
a) Diện tích của thửa đất (sau khi trừ hành lang an toàn hoặc chỉ giới đường
đỏ) tối thiểu là 36m2.
b) Bề rộng của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4m.
c) Chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4m.
Như vậy, đất ở Hậu Giang diện tích tích 45 m2 diện tích tối thiểu được tách
thửa đối với Thửa đất ở trong các khu đất ở được quy hoạch mới khi tiếp giáp với
đường giao thông có lộ giới (hoặc chỉ giới đường đỏ) lớn hơn hoặc bằng 20m.
1.1.2

Khái niệm về quyền sử dụng đất ở
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở
hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn

6


từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác
lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất
đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của
các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một
cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Luật đất đai năm 1993 ra
đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định
quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến
quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất
hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các
quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là
hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra
Luật đất đai năm 1993, luật đất đai 2003 khẳng định người sử dụng đất có
quyền chuyển nhượng sử dụng đất nay luật đất đai 2013 tạo tiền đề cho việc hình
thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát
huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất
được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo
đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất
đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ quyền năng
của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm
hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho
thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất

được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào
7


các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền
và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc
trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản
của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử
dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp
dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều
này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt
chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan
hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất
đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước
giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền
năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện
sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều
kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng
thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị
trường quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền
năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự
ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên
tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định
Tóm lại Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch
nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng

đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. Quá trình hình
thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu,
8


khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối
với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý
khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó
chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của
pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân
theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng
giai đoạn phát triển của xã hội.
1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái
niệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi Luật
Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất. Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng
quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất ", hai
thuật ngữ này khác nhau như thế nào? cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số
55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ
Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường hợp sử dụng
ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý quy định:“Nói chung, tất cả các việc
chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua
bán đất từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền thị thực đều là trái phép. Riêng đối với các tỉnh phía Nam, kể từ sau
ngày 5-3-1975 ban hành nghị định số 01-ND/75 của Chính phủ miền Nam Việt
Nam, tất cả mọi việc mua, bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư nhân với
9


nhau, dù là có được chính quyền địa phương thị thực, đều là trái phép.Như vậy,
xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự khác biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua
bán”. Theo các nhà ngôn ngữ học định nghĩa thì “nhượng" là một động từ có
nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; "nhường" cũng là một động từ có nghĩa là
"nhượng, chịu thiệt cho mình đê lợi cho người”. “Chuyển nhượng” nghĩa là
“nhường lại, bán lại cho người khác”. "Mua " nghĩa là “trao đổi tiền lấy đồ vật
với sự ưng thuận của người bán”, "Bán” nghĩa là "đổi đồ vật của mình và tiền có
sự thỏa thuận cả đôi bên . "mua bán ~ nghĩa là “buôn bán mua đồ vật với giá sỉ
(buôn) rồi bán lại với giá lẻ để lấy lời". Xét về bản chất kinh tế, “chuyển nhượng”
và “mua, bán” có điểm tương đồng thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản
(hoặc quyền sử dụng đất cho bên kia để lấy tiền, tuy nhiên, về mặt pháp lý,
chuyển nhượng QSDĐ khác với mua bán đất đai ở một số điểm sau đây:
Chuyển nhượng QSDĐ có đối tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất còn
mua bán đất có đối tượng là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Chủ
thể chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất còn chủ thể mua bán đất là chủ
sở hữu đất đai. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ "chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
thay vì “mua bán quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện và mục
tiêu của nhà nước xã hội chủ nghĩa. Dần dần theo thời gian, thuật ngữ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, đặc biệt là trong các văn bản hành
chính. Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch do Nhà nước đặt ra và
giới thiệu với dân như là một giải pháp dung hòa giữa ý chí của người làm luật
liên quan đến quyền sở hữu đất đai và nguyện vọng của dân cư về việc có các

quyền có giá trị tài sản đối với đất
Ở hầu hết các nước trên thế giới, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở đều
được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu (bên bán) chuyển
nhượng quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất ở cụ thể cho bên nhận
10


chuyển nhượng (bên mua), đồng thời bên mua trả tiền cho chủ sở hữu mảnh đất
ở đó. Những thoả thuận này phải không trái pháp luật. Việc chuyển nhượng
QSDĐ ở nhằm tạo điều kiện cho những người có vốn, có năng lực kinh doanh có
đất để phát triển sản xuất, kinh doanh; những người chưa có đất ở có cơ hội có
đất ở khi không được nhà nước giao đất;những người có nhiều đất hoặc không
có nhu cầu có quyền chuyển nhượng để có được một khoản tiền; tạo điều kiện
cho đất ở tìm đến những chủ sử dụng đất có hiệu quả hơn, những người có đất ở
không có nhu cầu sử dụng có thể chuyển nhượng lấy một khoản tiền để đầu tư
kinh doanh hoặc thực hiện một công việc khác, hoặc chuyển đổi nghề nghiệp
góp phần từng bước phân công lại lao động xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
cải thiện đời sống con người, theo đó người sử dụng đất ở này tự nguyện chấm
dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển nó cho người
khác.
1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử
dụng đất 2. Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói
chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu
nhà nước về đất đai. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng

đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện
cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất
2

Điều 697 Bộ luật dân sự 2005
11


mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước.
Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ
quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Bởi vì,
QSDĐ là tài sản có giá trị lớn và khi chuyển nhượng nó làm phát sinh thay
đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể đối với Nhà nước. Các bên
chuyển nhượng cần phải có chứng cứ về việc chuyển nhượng. Nhà nước và
người thứ ba cần biết về việc chuyển nhượng QSDĐ của các bên để ghi nhận
và có những hành vi ứng xử phù hợp.
Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định cửa pháp
luật. Đặc điểm này dường như đã trở hành một nguyên tắc được thừa nhận và
ăn sâu vào ý thức của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) việc chuyển nhượng QSDĐ phải được
đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc chuyển nhượng mới
hoàn tất
Mỗi điều khoản trong nội dung hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là cơ
sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp về
QSDĐ và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp là
với các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương. Những nội dung cần chú ý
trong các nội dung chính của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
(HĐCNOSDĐ) bao gồm
Thứ nhất, tên, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng (thông thường
còn có thêm thông tin về ngày, tháng, năm, sinh, số chứng minh nhân dân,

ngày cấp, nơi cấp,. . .) không chỉ có ý nghĩa đối với các bên trong giao dịch,
mà còn tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý theo dõi việc chuyển dịch
QSDĐ.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của các bên. Đây là cơ sở pháp lý quan
trọng nhất để giải quyết các tranh chấp về QSDĐ nhưng trên thực tế điều
khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên thường được đặt ở phần cuối của hợp
12


đồng.
Thứ ba, trong hợp đồng cần thể hiện rõ các thông tin về loại đất,
hạng đất,.diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất. Điều này là quan
trọng vì nó giúp xác định rõ đối tượng của hợp đồng, tránh nhầm lẫn với
quyền sử dụng các thửa đất khác.
Thứ tư, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử
dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng có ý nghĩa đôi với hợp đồng
chuyển nhượng các loại đất sử dụng có thời hạn xác định. Đối với các hợp
đồng chuyển nhượng đất ở (sử dụng ổn định lâu dài), điều khoản này không
được chú trọng
Thứ năm, giá chuyển nhượng QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do hai bên thoả thuận. Giá chuyển nhượng QSDĐ được coi là điều
khỏan quan trọng nhất của hợp đồng. Nó biểu thị bằng tiền khả năng khai thác
lợi ích do QSDĐ mang lại. Giá chuyển nhượng QSDĐ, vì thế rất khác nhau
giữa các vùng, các vị trí của một địa phương. Giá chuyển nhượng QSDĐ, một
mặt phản ánh lợi ích của việc khai thác công dụng của đất một mặt phản ánh
sự tiện lợi của các cơ sở hạ tầng vị trí thửa đất.
Thứ sáu, về phương thức, thời hạn thanh toán. Điều khoản này có ý
nghĩa trong việc đảm bảo các quyền của bên chuyển nhượng.
Thứ bảy, về quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Điều
khoản này thường đề cập đến việc tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ về ngõ đi

chung, về cho thuê đất trong thời hạn hợp đồng cũ chưa hết hiệu lực . . . Điều
khoản này không thể thiếu, nó như một phụ lục cho các quyền và nghĩa vụ
của các bên đối với mỗi trường hợp cụ thể.
Thứ tám, về các thông tin khác liên quan đến QSDD. Đây là một điều
khoản có tính chất dự phòng cho các vấn đề liên quan đến thửa đất.
Thứ chín về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. Điều
khoản này rất có ý nghĩa khi việc thực hiện hợp đồng gặp trục trặc do đó cần
thỏa thuận về điều khoản này thật cẩn thận .
13


1.3Khái quát về các bước phát triển của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Xét về mặt lịch sử, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở có nguồn gốc xuất
hiện sau khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận ở Hiến pháp
1980 “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở
vùng biển và thềm lục địa...đều thuộc sở hữu toàn dân” và “Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý
và tiết kiệm”. Ngày 01/7/1980 - Hội đồng Chính phủ ban hành quyết định số
201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất- tại điểm c,d khoản 2 mục III có quy định:
Người sử dụng đất có trách nhiệm: Nếu đất không sử dụng hoặc không sử
dụng hết đất thì người sử dụng phải trả lại phần đất không sử dụng cho Nhà nước.
Đối với đất trước kia thuộc sở hữu có thể hợp pháp, khi người sử dụng đất không
sử dụng nữa (hoặc không có người thừa kế hợp pháp sử dụng) thì UBND huyện
quyết định việc sử dụng theo đề nghị của UBND xã; không được phép phát canh
thu tô, cho thuê, cầm cố, hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào; không
được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ trường hợp
đặc biệt do chính sách Nhà nước quy định. Cũng tại văn bản này, điểm b, khoản 3,
mục IV quy định: Cơ quan có thẩm quyền quản lý ruộng đất có trách nhiệm thu
hồi đất nếu bị sử dụng trái phép; như tự ý chiếm dụng đất, sử dụng đất quá mức

cho phép, hoặc cầm cố, mua bán trái phép...
Thông tư số 02/TCRĐ ngày 30/09/1981 của Tổng cục quản lý ruộng
đất giải thích hướng dẫn thi hành quyết định 201/CP giải thích rằng : Sỡ dĩ có
quy định như vậy là do xuất phát từ quan điểm ruộng đất không phải là hàng
hoá do con người sản xuất nên không phải là đối tượng giao lưu dân sự, mua
đi bán lại để kiếm lời, không qua lao động và mục đích nhằm xây dựng và bảo
vệ sản xuất XHCN, không đúng với bản chất của chế độ XHCN mà còn rất
phù hợp với bản chất ruộng đất là tài nguyên mà thiên nhiên cho không con
người.
14


Chế độ quản lý và sử dụng ruộng đất thời kỳ này mang đầy đủ những
đặc trưng của cơ chế kế hoạch hoá tập trung. Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối
mọi hoạt động của xã hội. Mọi thứ, trong đó có đất đai đều được cấp phát.
Nhà nước quản lý nền kinh tế theo chỉ tiêu kế hoạch. Do vậy, có thể nói rằng:
Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung
và đất ở nói riêng không được pháp luật thừa nhận. Những sự chuyển
nhượng QSDĐ ở (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sự chuyển
nhượng bất hợp pháp
Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu
tiên của nước ta đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan
hệ đất đai của Nhà nước. Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể,
chi tiết về chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Tại luật này, Nhà nước quy định
cụ thể việc quản lý nhà nước về đất đai, quy định hình thức nhà nước giao
đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa trên cách
nhìn của cơ chế hoạch hoá tập trung. Đất đai được xác định là tài sản của
toàn dân. Người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và hưởng các
thành quả đầu tư trên đất, nhưng lại nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng.

Các quan hệ chuyển dịch đất đai không được pháp luật thừa nhận đã hạn chế
việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những người có khả năng
khai thác hiệu quả sử dụng đất.Việc chuyển dịch QSDĐ ở chỉ được luật quy
định trong 3 trường hợp sau:
Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành
viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó,
Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp.
Khi Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp và các cá nhân đã thoả
thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất.
15


Như vậy, Luật đất đai 1987 vẫn chưa được coi là hàng hoá, vẫn chịu ảnh
hưởng của cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu bao cấp. Luật nghiêm cấm
việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng
lại “bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất
được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư
trên đất được giao khi không còn sử dụng đất” và được phép thừa kế, “chuyển
nhượng, bán nhà ở”; “người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được QSDĐ ở có ngôi
nhà đó” Có thể thấy, thời kỳ này pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, chưa phản
ánh đúng nhu cầu quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nên một thị trường ngầm mua
bán, chuyển nhượng QSDĐ đã diễn ra rất sôi động, nằm ngoài sự kiểm soát của
pháp luật.Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc,
khách quan về việc thực thi Luật Đất đai sau năm năm áp dụng đồng thời đưa ra
giải pháp cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một Luật đất
đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù

hợp với cơ chế mới.
Như nhận xét của PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận
đất có giá và mở rộng các quyền của người sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề
pháp lý cho thị trường QSDĐ ở Việt Nam hình thành và phát triển” Tuy vậy, là
những vấn đề mới mẻ, nên Luật Đất đai 1993 quy định về chuyển nhượng sử
dụng đất và kinh doanh BĐS còn rất chung chung và phải chờ rất nhiều văn bản
hướng dẫn được ban hành sau đó thì Luật mới đi vào cuộc sống như: Luật sửa
đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, Nghị định số 71/2001/NĐCP cho phép nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được đầu tư xây dựng nhà ở
để bán và cho thuê, mở rộng các hình thức chuyển QSDĐ cho các chủ sử dụng
đất. Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần với cơ
16


chế thị trường, xoá bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất, thể hiện được
điểm ưu việt của việc điều chỉnh quan hệ đất đai trong thời kỳ mới là bên cạnh
việc tiếp tục khẳng định QSDĐ ở lâu dài và ổn định, Luật còn cho phép người sử
dụng đất được định đoạt QSDĐ ở của mình để làm sao khai thác tối đa được giá
trị của đất đai.
Tiếp đến là Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền của người
sử dụng đất trong đó có quyền về chuyển nhượng QSDĐ ở. Thời gian này, với
những hạn chế về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hình thức chuyển quyền, chủ
thể chuyển quyền, loại đất chuyển quyền và những hạn chế khác về thời hạn sử
dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở. Trong thời gian
qua, việc sửa đổi bổ sung nhiều quy định pháp luật về đất đai của chúng ta thể
hiện tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định còn lạc hậu hơn so với thực
tiễn và gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Vì vậy, việc xây dựng một Luật đất
đai mới để thay thế cho Luật đất đai 2003 là cần thiết .Để thể chế hoá các quan
điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10 năm thi hành Luật đất
đai 2003, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai
2003, Luật Đất đai 2013 đã được Quốc hội khoá XIII kỳ họp thứ 6 thông qua

ngày 29/11/2013. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp
luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn.Bên cạnh việc
có nhiều đổi mới về hồ sơ, thủ tục QSDĐ đai, đơn giản hoá thủ tục hành chính;
giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành, Luật quy định thừa nhận QSDĐ ở là một
loại hàng hoá tham gia vào thị trường bất động sản (BĐS), quy định các chính
sách tài chính về đất đai và thị trường QSDĐ ở, quyền chuyển nhượng QSDĐ
ở...
Như vậy, nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường, các
quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở từ Luật đất đai 1993, 2003, 2013 không ngừng
được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
17


18


Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ
THỰC TRẠNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.1Quy định pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.1Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.

Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp,
quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời

hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.Các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân có đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật thì nộp
hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở tại văn phòng đăng ký đất đai. Về thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điều 79, Nghị định
43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì,
trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất thực hiện như sau:
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, bao gồm những giấy tờ sau đây:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu số 09/ĐK
ban hành kèm theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.
19


Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa
đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách
thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi
nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở gồm: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
ở; giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với
QSDĐ ở tại đô thị); trích lục bản đồ thửa đất ở và chứng từ nộp tiền sử dụng
đất ở.Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo trình tự thủ tục các
bên liên quan đến giao dịch thực hiện theo các quy định:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực
hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu
nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định;
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ
sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để
trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Ngoài ra , người sử dụng đất còn có
nghĩa vụ đóng các khoản thuế, phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sau:
Thuế thu nhập cá nhân Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
20


Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp
dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy
định.


Lệ phí địa chính



Phí công chứng hợp đồng

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ

cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Thời gian
làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30
ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ
sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
2.1.2Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số
nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng
đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên
tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
a) Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Ở
Là sự ràng buộc của Nhà nước đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ ở. Việc qui định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là một trong
những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của
người sử dụng đất ở. Đồng thời, đó cũng là chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể
đang sử dụng đất ở tự xem xét đối chiếu với những điều kiện của mình khi muốn
thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ ở. Các điều kiện mà Nhà nước đặt ra nhằm:
- Bảo đảm quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.
- Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép.
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất và tích luỹ đất trái phép.
Theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được phép chuyển
21


nhượng QSDĐ ở hợp pháp của mình khi có đủ các điều kiện sau đây:
Người sử dụng đất ở được thực hiện quyền chuyển nhượng đất ở khi có các
điều kiện sau đây: “có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; QSDĐ ở
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”
Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất thì GCNQSDĐ là 1 loại

chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hện hợp pháp giữa Nhà Nước và ngưởi sử
dụng đất. Đây là cơ sở để Nhà Nước bảo vệ quyền lợi cho họ, đặc biệt khi xảy ra
tranh chấp đất đai. Có GCN QSDĐ người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các
quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy một mảnh đất không có GCN
QSDĐ sẽ gần như là một mảnh đất không có khả năng đảm bảo khi tiến hành
giao dịch chuyển quyền sở hữu. Việc có GCN QSDĐ người sử dụng đất và người
đầu tư khai thách lợi ích từ đất hoàn toàn có thể yên tâm trong việc sử dụng đất
Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, Luật đất đai
quy định chỉ những thửa đất ở không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về biên giới
với các thửa đất lân cận, tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất giữa các đồng sở
hữu quyền sử dụng hoặc với các chủ thể khác trong trường hợp QSDĐ ở đang
được dùng để thế chấp, bảo lãnh, đang trong thời hạn cho thuê... . Trong trường
hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng mâu thuẫn giữa
các bên thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng.
QSDĐ ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Đối những thửa đất ở đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không
được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở.
b)Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là doanh nghiệp: các doanh
nghiệp kinh doanh đất ở khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải đáp ứng những
22


điều kiện cơ bản sau:
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và đăng ký
kinh doanh BĐS. Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ, kinh doanh
QSDĐ ở đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trên quy mô lớn, phải công khai,

minh bạch, tạo được uy tín, thương hiệu cho hoạt động kinh doanh
Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là Hộ gia đình, cá nhân. Đối
tượng này có thể là bất kỳ hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào đất ở để chuyển
nhượng, mua bán kiếm lời hoặc có đất ở nhưng không có nhu cầu sử dụng, sử
dụng không hết thì họ có quyền chuyển nhượng cho các chủ thể khác theo quy
định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân trong nước được nhận chuyển nhượng mà
không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. Trường hợp người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở thông qua hình
thức mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở hoặc được
nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Ngoài hộ gia đình, cá nhân là chủ thể phổ biến nhận chuyển nhượng
QSDĐ ở thì các doanh nghiệp, các tổ chức khác cũng có thể trở thành chủ thể
nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở có
thể là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh các ngành
nghề, lĩnh vực khác nhau.
c)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hợp đồng là hình thức biểu hiện cụ thể, rõ nét nhất các quyền, nghĩa
vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng chuyển nhượng QSDĐ ở. Hầu hết
các quyền, nghĩa vụ cơ bản của các bên trong giao dịch đều được phản ánh đầy
đủ, cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bao gồm: Quyền,
nghĩa vụ cung cấp thông tin về đất ở giao dịch; quyền, nghĩa vụ thanh toán tài
chính giữa các bên giao dịch và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước; nghĩa vụ làm
thủ tục đăng ký sang tên đất ở; nghĩa vụ bảo đảm giao kết và thực hiện đúng hợp
đồng; nghĩa vụ phải chịu các biện pháp chế tài khi có hành vi vi phạm hợp đồng
23


chuyển nhượng đất ở. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở trước hết phải là
sự tự do thỏa thuận ý chí của các bên về việc một bên được nhận QSDĐ ở và bên
chuyển nhượng nhận được một số tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở chuyển

nhượng. Theo đó, bên chuyển nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất và QSDĐ cho
bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở thuộc quyền sử dụng chung của
hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự
trong hộ gia đình đó thống nhất ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy
định của pháp luật về dân sự. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở
phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước và đăng ký với cơ quan quản
lý đất đai; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước
hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải được lập
thành văn bản nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao
dịch, do đối tượng của hợp đồng là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất
thường, tính rủi ro cao, việc thực hiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với
thời gian kéo dài hàng tháng có khi đến nhiều năm. Vì vậy, hợp đồng phải lập
thành văn bản và phải tuân theo các thủ tục giao dịch chặt chẽ để các bên cẩn
trọng hơn khi giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp
đồng chuyển nhượng đất ở, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là căn cứ làm phát sinh quan hệ
chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo quy định của BLDS, nội dung hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ ở phải bao gồm các yếu tố cơ bản gồm:
1- Tên, địa chỉ của các bên;
1- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
2-

Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và
24

tình trạng đất;
3- Giá chuyển nhượng;
5-Phương thức, thời hạn thanh toán;
6-Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
7- Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ ở;
8- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm đồng
2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị
trường
Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường.
Như người ta thường nói là "tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận
động theo cơ chế thị trường. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho
dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của
nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi
thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ,
bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng
đất đai được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật . Quy định này thể hiện sự
phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động của các quan hệ
chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nói riêng
trong nền kinh tế thị trường.
Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị vốn
có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Do đặc thù của các
quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan hệ đất đai trong
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng có những đặc điểm đặc
điểm đặc thù như sau:
25