Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã phúc hà, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

----------

DƯƠNG THỊ LAN ANH

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚC HÀ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

----------

DƯƠNG THỊ LAN ANH

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚC HÀ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Lớp

: K45 – ĐCMT - N01

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Chí Hiểu

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình thực tập vừa rồi tuy ngắn ngủi nhưng lại có ý nghĩa rất
lớn đối với em.Khoảng thời gian thực tập vừa qua giúp cho em được trải
nghiệm những gì đã học trên ghế nhà trường và học thêm nhiều điều mới lạ
quý báu ở thực tế. Giúp cho em tích lũy thêm kiến thức bổ ích giúp đỡ cho
công việc được giao sau này.
Được sự nhất trí của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản
Lý Tài Nguyên, em đã thực tập tại xã Phúc Hà từ tháng 9/2016 đến tháng
12/2016 về đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc
Hà, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”.
Em xin gửi lời cám ơn chân thành và tri ân sâu sắc đối với các thầy cô
của trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lí Tài nguyên đã
truyền đạt kiến thức và tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp.
Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo TS. Nguyễn
Chí Hiểu đã dành thời gian hướng dẫn, chỉ bảo em tận tình trong suốt quá

trình thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới UBND xã Phúc Hà đã tạo điều kiện
thuận lợi giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập vừa qua.
Do điều kiện về thời gian và trình độ chuyên môn còn hạn chế nên
không thể tránh khỏi những sai sót, em rất mong những lời góp ý quý báu từ
thầy cô và bạn bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2017
Sinh viên thực hiện
Dương Thị Lan Anh


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà năm 2016 ........... 33
Bảng 4.2. Bảng thống kê số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn xã Phúc Hà, giai đoạn 2014-2016.............................................. 35
Bảng 4.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng .... 36
Bảng 4.4. Bảng thống kê số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất trên địa
bàn xã Phúc Hà, giai đoạn 2014-2016 .......................................................... 39
Bảng 4.5. Kết quả tặng cho QSDĐ theo mục đích sử dụng........................... 39
Bảng 4.6. Bảng thống kê số lượng hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất trên địa
bàn xã Phúc Hà, giai đoạn 2014-2016 .......................................................... 41
Bảng 4.7. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng .......... 42
Bảng 4.8. Bảng kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các trường hợp....... 44
Bảng 4.9. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng........... 46
Bảng 4.10. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ địa
chính ............................................................................................................ 47
Bảng 4.11. Đánh giá ý kiến của người sử dụng đất về các thủ tục hành chính: .. 49

iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Mức độ các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất ......................... 50
Hình 4.2.Thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các quyền ..................... 51
Hình 4.3. Mức độ hài lòng về thái độ, hành vi của cán bộ chuyên môn trong
khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. .............................. 52


iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSD đất

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân

v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... iv
MỤC LỤC ..................................................................................................... v
Phần 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................ 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài ......................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài................................................................................. 3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài..................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................. 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................. 4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ............................................................... 6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................... 7
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .................. 12
2.2.3. Những quy định trình tự chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo
cơ chế 1 cửa tại xã, phường, thị trấn ...................................................... 16
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam............... 21
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh ...... 21
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên .....22

vi

Phần 3. ĐÔI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành.......................................................... 23
3.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ....................................................... 24
3.4.2. Phương pháp xử lí số liệu ............................................................ 25
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại
xã Phúc Hà ................................................................................................ 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................ 26
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội xã Phúc Hà ........................ 29
4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà .......... 32
4.1.3.1. Hiện trang sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà ........................ 32
4.1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại xã Phúc Hà ................................... 34
4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền trên địa bàn xã Phúc Hà, giai đoạn
2014-2016 ................................................................................................. 35
4.2.1. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 35
4.2.2. Công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất ....................................... 37
4.2.3. Công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ....................... 37
4.2.4. Công tác tặng cho quyền sử dụng đất ........................................... 38
4.2.5. Công tác thừa kế quyền sử dụng đất............................................. 41
4.2.6. Công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ........................ 43
4.2.7. Công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ......................... 43

vii

4.2.8. Tổng hợp kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
xã Phúc Hà, giai đoạn 2014-2016 .......................................................... 44
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử
dụng đất và cán bộ địa chính xã Phúc Hà .................................................. 46
4.4. Đánh giá những thuận lợi khó khăn và đề xuất giải pháp trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà................................... 52
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ......................................................... 54
5.1. Kết luận.............................................................................................. 54
5.2. Đề nghị .............................................................................................. 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 56
PHỤ LỤC


1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một
hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được
quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình
tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất
có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá
trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp phần hoàn
thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam

phát triển. Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật
đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt
chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất). Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động
trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 2003
bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Sự ra đời của luật đất đai 2013 giúp khắc
phục những hạn chế của luật đất đai 2003. Theo luật Đất đai 2013 có 7 hình
thức đó là: chuyển đổi quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê
lại), tặng cho, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất.


2
Xã Phúc Hà là một xã thuộc thành phố Thái Nguyên theo nhịp phát trển
của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh
vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn
đề liên quan đến đất đai đã được xã quan tâm tuy nhiên việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản
lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo TS. NGUYỄN CHÍ HIỂU, em xin tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2014-2016”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2014-2016 nhằm xác

định được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường. Qua đó đề xuất những giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc
phục những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Phúc Hà, thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 -2016.
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người
dân xã Phúc Hà
- Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển
quyền sử dụng đất.


3
1.3. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập: giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế. Làm rõ các quy định hiện hành trong chuyển quyền sử
dụng đất, từ thực trạng và những tồn tại ngoài thực tế nhằm đề xuất ra giải
pháp phù hợp.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác
chuyển QSD đất nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức
năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó
khăn, vướng mắc ở địa phương.


4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003
- Luật đất đai 2013, ngày 01/7/2014
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 nghị định
quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 79/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định số 17/1999/NĐ/CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất
- Quyết định số: 181/2003/QĐ-TTg Quyết định thủ tướng chính phủ về
việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửả tại cơ quan hành chính nhà
nước ở địa phương.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của bộ tài nguyên
và môi trường quy định về hồ sơ giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất gồm 15 điều.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Công tác chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ
pháp luật đất đai.Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có
sự biến động do chuyển QSDĐ. Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự
thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có
giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử


5
dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới
các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Đến Luật Đất
đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của

người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền
chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều
vấn đề khác liên quan. Sau 10 năm thực hiện thu được nhiều kết quả đáng kể
góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước, thúc đẩy nền kinh
tế Việt Nam phát triển.
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2003 đã bộc lộ nhiều hạn chế.
Việc ban hành Luật Đất đai mới là cần thiết để khắc phục những hạn chế của
Luật Đất đai 2003. Sự ra đời của luật đất đai 2013 giúp khắc phục những hạn
chế mà luật đất đai 2003. Những điểm mới cơ bản của Luật Đất đai 2013 so
với Luật Đất đai 2003:Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền
nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất.Luật mở rộng thời hạn giao
đất nông nghiệp.Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất
phải theo mục đích sử dụng đất. Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc
tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều
kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm
lựa chọn được 7 nhà đầu tư.Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở.Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bổ sung các quy định mới về hệ thống thông
tin, hệ thống giám sát. Quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối
với khu vực nông nghiệp.
Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất
đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải


6
cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá
trình thực hiện.Bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá
về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm
2003 chưa có quy định cụ thể.

2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Ngày nay, QSDĐ trở lên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDĐ
của mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất
đai càng trở lên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần
phải đảm bảo được về mặt pháp lý. với việc thị trường bất động sản được hình
thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội hội phát triển, cho nên Nhà nước
khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân
các quyền của họ.
Chuyển QSDĐ là một trong những quyền mà bất cứ người dân nào
cũng được hưởng. đây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử dụng
đất. chuyển QSDD mới được nhà nước công nhận nhưng trên thực chất những
hình thức này đã có từ lâu. pháp luật chưa thừa nhận cho nên người dân tự ý
thức thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khi phát sinh mâu
thuẫn giữa các chủ thể sử dụng đất chúng ta mới thấy được sự cần thiết của
các thủ tục chuyển quyền , người dân mới nhận thức được quyền làm chủ
quan trọng.
Trong quá trình phát triển xã Phúc Hà còn gặp nhiều khó khăn trong
công tác quản lý đất đai. Đa phần người dân sống lâu đời nên những hiểu biết
về đất đai còn nhiều hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính
pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển
QSDĐ cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý
nhà nước về đất đai vẫ còn nhiều khó khăn.


7
Từ khi có luật đất đai 1993, luật đất đai 2003, luật đất đai 2013 đến
nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người
dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý
thức hơn về vấn đề QSDĐ và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về
chuyển QSDĐ. Đây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm

tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói
riêng và cho xã nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài
để xây dựng cơ sở hạ tầng , nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ
mặt cho xã trong tương lai.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định 7 hình thức chuyển QSDĐ là:
− Chuyển đổi QSDĐ
− Chuyển nhượng QSDĐ
− Tặng cho QSDĐ
− Thừa kế QSDĐ
− Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
− Góp vốn bằng giá trị QSDĐ
− Thế chấp bằng giá trị QSDĐ
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó các bên chuyển
giao đất và chuyển QSDĐ cho nhau theo các nội dung, hình thức QSDĐ theo
quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự
và pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP và điểm b, khoản 1 Điều 79 Luật đất đai 2013)[1]


8
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng , nhận thừa kế , được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chuyển đổi QSDD nông nghệp đó cho hộ
gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản
xuất nông nghiệp.(Điều 102 Nghị định 181/2004.ND-CP).[4]

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc.(Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) [4]
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó người
SDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, còn người
được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Luật đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có
đủ các điều kiện nêu ở Điều 188,Điều 192, Điều 194 Luật đất đai 2013.[1]
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định
181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước.


9
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường
QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất.Trường hợp cho thuê đất
là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là
đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng
thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng
chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ với trường
hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng
quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[3].
2.2.1.4. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác
theo mối quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.


10
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất mà người chuyển
QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định các đối tượng nhận tặng cho
QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và quy định cụ thể những trường hợp
nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho QSDĐ.(Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2015) [3].

2.2.1.5. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDD là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị, xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thu và nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó, QSDD được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế.
Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về
để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không
tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo quy
định của pháp luật


11
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế,người trong một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không con người nào ở hàng trước thì những
người ở hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng,bố đẻ,bố nuôi,mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của
người đã chết.
- Hàng 2 gồm: ông nội,bà nội,ông ngoại,bà ngoại,anh ruột, chị ruột,em

ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết,bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột,gì ruột.(Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2015)[3]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của
mình đến thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo một quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một
thời gian thỏa thuận.Vì vậy người ta gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp
QSDĐ (bao gồm cả thế chấp QSDĐ có thêm bên thứ 3 tham gia) một cách
rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[3].
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn và
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.


12
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[3].
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDD là việc người sử dụng đất có quyền
có giá trị QSDD của mình như một tài sản đặc biệt để góp vốn với người khác
để cùng hợp tác kinh doanh.

Việc hợp tác này có thể xẩy ra giữa 2 người hay nhiều người đối tác và
rất linh động, các đói tác có thể góp đất, góp tiền, góp sức lao động, công cụ
máy móc... theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sứ mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh
tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[3].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều kiện thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định
như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.


13
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm
2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có
đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật
đất đai năm 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính.
2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Tại thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của
mình cũng quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
Nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng QSDĐ quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà Nước giao
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải
nộp tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất nước cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;


14
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do
nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định

giao Đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ
theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất
sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường
hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của


15
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐdưới
hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)[5].
2.2.2.3. Quy định về chuyển quyền sử dụng đất
Điều 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả
đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ những trường
hợp quy định tại Điều 2 của Luật này [1].

Điều 2: Những trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển
quyền sử dụng đất [1]:
1. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo
quy định của pháp luật;
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật;
3. Chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy
định của pháp luật;
4. Chuyển quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ, cha
nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với
cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau;
5. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thuê;
6. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà nước
hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể
thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 3: Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, đơn vị vũ trang
nhân dân và mọi công dân có trách nhiệm giúp cơ quan thuế, cán bộ thuế
trong việc thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.[1]


16
Điều 4: Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau [1]:
1. "Chuyển quyền sử dụng đất" là chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển
cho người khác quyền sử dụng đất của mình, theo quy định của pháp luật.
2. "Đối tượng nộp thuế" là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2.2.3. Những quy định trình tự chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo cơ
chế 1 cửa tại xã, phường, thị trấn

"Một cửa" là cơ chế giải quyết công việc của tổ chức, công dân thuộc
thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước từ tiếp nhận yêu cầu, hồ sơ đến
trả lại kết quả thông qua một đầu mối là "bộ phận tiếp nhận và trả kết quả" tại
cơ quan hành chính nhà nước.[5]
Việc thực hiện cơ chế "một cửa" nhằm đạt được bước chuyển căn bản
trong quan hệ và thủ tục giải quyết công việc giữa cơ quan hành chính nhà
nước với tổ chức, công dân, giảm phiền hà cho tổ chức, công dân, chống tệ
quan liêu, tham nhũng, cửa quyền của cán bộ, công chức, nâng cao hiệu lực,
hiệu quả quản lý nhà nước.
Trình tự thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo cơ chế 1
cửa tại xã, phường, thị trấn.[8]
- Bước 1: Người dân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ tại UBND
xã.
- Bước 2: Cán bộ, công chức làm việc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả có trách nhiệm xem xét yêu cầu, hồ sơ của tổ chức, công dân:
- Bước 3: Tiếp nhận và viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
theo quy định. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ theo quy định thì hướng dẫn cụ thể để
tổ chức, công dân bổ sung, hoàn chỉnh.
- Bước 4: Trường hợp yêu cầu của tổ chức, công dân không thuộc
phạm vi giải quyết thì hướng dẫn để tổ chức, công dân đến cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền giải quyết.