BÁO cáo THU HOẠCH THỰC tập GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ đất và bất ĐỘNG sản (autosaved)

BÁO CÁO THU HOẠCH THỰC TẬP GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT
ĐỘNG SẢN

I.

Đánh giá khái niệm đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã
thực tập.
1. Điều kiện tự nhiên
1.1 Vị trí địa lý
Xã Hòa Thuận nằm ở phía Đông Bắc thành phố Buôn Ma Thuột, cách trung
tâm thành phố khoảng 12 km. Theo thống kê đất đai đến 01/01/2015, xã có
diện tích tự nhiên là 1.688,23 ha. Địa giới hành chính của xã tiếp giáp với
các đơn vị hành chính như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Cư M’Gar.
- Phía Nam giáp huyện Krông Pắc và xã Ea Tu.
- Phía Đông giáp huyện Cư M’Gar.
- Phía Tây giáp xã Ea Tu.
Trên địa bàn xã, có tuyến đường quốc lộ 14 đi qua với chiều dài hơn 4km,
đây là cửa ngõ phía Bắc vào thành phố Buôn Ma Thuột. Với vị trí địa lý khá
thuận lợi là điều kiện quan trọng để xã Hòa Thuận mở rộng và phát triển
kinh tế - xã hội phát triển trong tương lai.
1.2. Địa hình địa mạo
Địa hình toàn xã tương đối bằng phẳng, độ dốc nhỏ.
Cao trình tự nhiên trung bình từ 530m đến 535m.
Có hai lưu vực chính, phía Bắc QL14, nước mặt đổ về suối Buôn Roa, phía
Nam QL14 nước mặt đổ về bàu nước thôn 5.
Do địa hình bằng phẳng nên thuận lợi cho thảm thực vật phát triển, đa dạng
về chủng loại.
1.3. Khí hậu

Nằm trong vùng cao nguyên nên khí hậu của xã vừa chịu sự chi phối của khí
hậu nhiệt đới gió mùa, vừa mang tính chất của khí hậu cao nguyên. Hàng năm
có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô.
1.4. Thủy văn
- Hệ thống thủy văn trên địa bàn xã phụ thuộc vào các suối và hệ thống
kênh mương trên địa bàn. Đây là nguồn cung cấp nước chính cho xã.
- Suối Buôn Roa: thấp trũng, bờ suối dốc cao >35%, dòng chảy hướng từ
Đông sang Tây, qua hồ chứa nước Đạt Lý và chảy sang địa bàn xã Ea Tu.
- Suối nước thôn 5: đầu lưu vực đã bị bồi lấp và đang bị tắt dần dòng chảy.
hướng dòng chảy từ Đông sang Tây qua địa bàn xã Ea Tu.
- Hồ chứa Đạt Lý: diện tích khoảng 12ha có vai trò quan trọng trong việc
cung cấp nguồn nước sản xuất và sinh hoạt cho người dân trong vùng.
- Nhìn chung lượng nước phụ thuộc nhiều vào lượng mưa hàng năm.
1.5. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
- Theo kết quả điều tra thổ nhưỡng tỉnh Đắk Lắk năm 1978 và kết quả điều
tra bổ sung chuyển đổi tên loại đất theo hệ thống phân loại của FAO –
UNESSCO năm 1995, trên địa bàn của trên địa bàn xã bao gồm các nhóm
đất sau:
- Đất nâu đỏ trên đá Bazan: Là nhóm đất có độ phì cao, độ dày tầng
thường lớn hơn 100 cm, kết cấu dạng viên hạt, độ xốp cao, thành phần cơ
giới nặng, khả năng giữ nước và giữ màu tốt, thích hợp cho cây trồng dài
ngày.
- Đất nâu vàng trên đá Bazan: Có thành phần cơ giới, đất có kết cấu hạt
viên hạt, tơi xốp, thích hợp với nhiều loại cây công nghiệp hàng năm và
lâu năm.
- Đất đỏ vàng trên đá phiến sét: Phân bố ở địa hình ít dốc, thành phần cơ
giới nặng, tầng đất dày trên 100 cm và thích hợp với cây trồng lâu năm.
b. Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt của xã phụ thuộc vào lượng mưa tự nhiên, mùa mưa
lượng nước mặt tương đối dồi dào là điều kiện tốt cho sản xuất và đời sống, mùa
khô lượng nước mặt bị cạn kiệt dẫn đến tình trạng hạn hán, thiếu nước cho sản
xuất.
c. Tài nguyên nhân văn
- Vùng đất và con người của Hoà Thuận gắn liền với lịch sử hình thành, phát
triển Thành phố Buôn Ma Thuột, là vùng đất có truyền thống lịch sử, vốn văn
hoá đậm đà bản sắc dân tộc, với các dân tộc anh em cùng chung sống, trong đó
chủ yếu là dân tộc Kinh, Ê Đê, Nùng, Tày....
2.Tình hình kinh tế - xã hội.
2.1. Nông - lâm nghiệp - thuỷ sản
Toàn xã có diện tích đất nông nghiệp là 1.420,19 ha, chiếm 84,03% diện
tích tự nhiên toàn xã. Cùng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp
của xã đã có sự chuyển dịch theo hướng tích cực, cụ thể:
a.Nông nghiệp
-Thực hiện Nghị quyết số 04 của Thành uỷ và Nghị quyết Đảng uỷ về
chuyển đổi cây trồng vật nuôi bước đầu đem lại hiệu quả nhất định. Năm
2010, sản lượng cà phê ước đạt 5.978 tấn (chỉ tiêu là 6.062 tấn); lợn lái
600 con; gia cầm 20.000 con; đàn bò 200 con. Mô hình hoa, cây cảnh,
thay giống cây trồng, áp dụng tiến bộ kỹ thuật làm phân vi sinh phát triển.
Kinh tế trang trại phát triển khá đem lại hiệu quả kinh tế cho người dân.
Diện tích gieo trồng một số cây trồng chính thể hiện qua bảng sau:
Bảng 01: Diện tích, năng suất, sản lượng một số cây trồng
Đơn vị

2007

2008

2009

2010

6 tháng
2011

- Diện tích

ha

5,10

5,10

5,10

5,10

5,00

- Năng suất

tấn/ha

3,50

3-3,5

3,50

3,50

3,5

- Diện tích

ha

2,40

2,40

5,00

5,00

28,00

- Năng suất

tấn/ha

3,00

2,5-3,0

3,00

2,5-3,0

3,00

CÂY TRỒNG
Cây Lúa

Cây Ngô


Cây Cà phê
- Diện tích

ha

- Năng suất

tấn/ha

2,50

3,00

ha

2,5

5,0

Cây rau màu các loại

1.417,00 1.417,00 1.403

1.403

1.403

2,50

3,00

3,00

7,0

7,0

8,00

(Nguồn tài liệu: Báo cáo chính trị Ban Chấp hành Đảng bộ xã Hoà Thuận
khóa XIII tại Đại hội đại biểu Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2010 – 2015. Báo cáo
tổng kết kinh tế - xã hội qua các năm từ năm 2006 – 2011 xã Hoà Thuận)
b. Chăn nuôi
Trong năm 2010, tuy ảnh hưởng của dịch bệnh xảy ra nhưng ngành chăn nuôi
vẫn được giữ vững và phát triển. Nhân dân đã mạnh dạn đầu tư chăn nuôi gia
cầm theo mô hình trang trại. Công tác phòng chống dịch bệnh trên gia súc, gia
cầm, tiêm phòng các loại bệnh đạt từ 90 - 100%. Cơ cấu đàn gia súc, gia cầm được
thể hiện qua bảng sau:
Bảng 02: Tổng số đàn gia súc, gia cầm qua các năm

Đơn vị

2007

2008

2009

2010

6 tháng
2011

- Trâu, Bò

Con

320

320

320

220

220

- Lợn thịt

Con

8.000

9800

18400

14200

14200

- Dê

Con

200

200

- Ong

Đàn

2000

2000

2000

1800

2200

III. Gia cầm

Con

7.000

10000

22000

22000

22000

Giống vật nuôi
I. Gia súc

(Nguồn tài liệu: Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hội qua các năm từ năm 2006 – 2011
xã Hoà Thuận)
2.2. Khu vực thương mại - tiểu thủ công nghiệp
Những năm gần đây việc đầu tư phương tiện sản xuất tiểu thủ công nghiệp
được quan tâm. Tính đến năm 2010 toàn xã có 196 hộ. Tổng doanh thu từ
thương mại dịch vụ ước đạt 98 tỷ đồng. Một số mặt hàng như kinh doanh
ăn uống, vận tải, phân bón và xăng dầu phát triển mạnh. Các ngành nghề
như cơ khí, gò hàn..đã được mở mang thêm và đang có hướng phát triển.


(Nguồn tài liệu: Báo cáo chính trị Ban Chấp hành Đảng bộ xã Hoà Thuận

khóa XIII tại Đại hội đại biểu Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2010 – 2015. Báo cáo tổng
kết kinh tế - xã hội qua các năm từ năm 2006 – 2011 xã Hoà Thuận)
2.3. Dân số, lao động, việc làm
a. Dân số
- Dân số hiện trạng toàn xã : 14.449 người, với 2.759 hộ. Mật độ trung
bình 854 người/km2, trong đó nam là 7.328 người, chiếm 50,72% dân số và
nữ là 7.120 người, chiếm 49,28%, dân số. Người theo tôn giáo chiếm 49%
dân số toàn xã, chủ yếu là Phật giáo và Công giáo.
- Số hộ hiện trạng toàn xã : 3.113 hộ.
- Trong đó:
+ Số hộ nông nghiệp: 2.428 hộ, ứng với 10.267 người, (chiếm 78% DS)
+ Số hộ phi nông nghiệp: 685 hộ, ứng với 2.948 người, (chiếm 22% DS)
- Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân là 1%, (chưa tính tăng cơ học).
- Gia tăng cơ học có xu hướng gia tăng trong thời gian gần đây và dự
đoán gia tăng mạnh trong tương lai.
(Nguồn: Báo cáo chính trị Ban Chấp hành Đảng bộ xã Hoà Thuận khóa XIII
tại Đại hội đại biểu Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2010 – 2015; só liệu thống kê năm
2010 thành phố Buôn Ma Thuột).
b. Lao động, thu nhập, việc làm xóa đói giảm nghèo
* Lao động – thu nhập
- Thu nhập bình quân đầu người (năm 2011): 18,04 triệu đồng/người/năm.
+ Lao động trong độ tuổi có 6.700 người, chiếm 50,7% .
+ Lao động trong lĩnh vực nông nghiệp là 4.690 người, chiếm 70%, lao
động công nghiệp – TTCN – Thương mại - Dịch vụ và các ngành nghề
khác chiếm 30% lao động xã.
+ Sự biến động về lực lượng lao động rất lớn chủ yếu theo mùa vụ và
cơ cấu nghề trong vùng bị ảnh hưởng đô thị hoá và dịch vụ đô thị.
3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
3.1. Giao thông

- Xã có Quốc lộ 14 chạy qua dài 4,0 km, nối trung tâm Thành phố đi
huyện Cư Mgar đây là lợi thế rất lớn. Trục đường này có tầm quan
trọng đặc biệt của xã hiện nay trong phát triển kinh tế, giao lưu trao đổi
hàng hoá, cơ hội đầu tư từ bên ngoài và phục vụ đi lại thuận lợi của
nhân dân. Ngoài ra xã còn có trên 10 km đường liên xã và giữa các
thôn trong xã.
- Một số tuyến đường liên thôn và ra rẫy hiện nay còn là đường đất, lòng
đường hẹp, xe hai bánh đi lại rất khó khăn ảnh hưởng lớn đến quá trình
sản xuất và đi lại của nhân dân.
-

Trong nhiệm kỳ qua, với sự đầu tư của thành phố và ngân sách xã đã
đầu tư xây dựng và nhựa hoá đường trong khu dân cư được 12/12km.
Nhìn chung hệ thống giao thông đường bộ của xã đã cơ bản đáp ứng
được nhu cầu đi lại.


STT

TÊN ĐƯỜNG

BỀ
KẾT CẤU MẶT ĐƯỜNG
RỘNG
(m)
Chiều
(m)
dài
Đá

tuyến
Nề
dăm Đá
Cấp
(m)
Mặt
Đất
n
láng dăm phối
nhựa

Tổng cộng

22.863
,00

7.222, 300,0 4.000,0 12.881,
00
0
0
00

A

ĐƯỜNG LIÊN XÃ

1.990,
00

1.130, 300,0

560,00
00
0

1

Đường 1A

1130

10

8

2

Đường 31A

40

6

4

40

3

Đường 31B

520

8

6

520

4

Đường 1B

300

5

4

B

ĐƯỜNG TRỤC
CHÍNH XÃ

1

Đường 11A

916

8

6

916

2

Đường 12A

1540

7

5

1540

3

Đường 5KC

1.500,
00

8

6

1500

C

ĐƯỜNG LIÊN
THÔN, BUÔN

7.382,
00

1

Đường 13A

680

6

5

680

2

Đường 15A

630

6

5

630

3

Đường 17A

420

6

5

420

4

Đường 19A

290

6

5

5

Đường 8A

1220

8

6

6

Đường 16A

1696

7

6

7

Đường 18A

1296

7

6

1296

8

Đường 11B

350

7

6

1600

9

Đường 23B

800

8

6

800

D

ĐƯỜNG TRỤC
CHÍNH THÔN,
BUÔN

3.956,
00

9.535,

00

-

1130

300
3.956,
00

886,00

120

170,00

170

7.866,0
0

290
1220

766

1.250,
00

930

3.270,0 5.015,0
0
0


Bảng 03: Hiện trạng các tuyến đường giao thông trên địa bàn xã
(Nguồn: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 xã Hòa Thuận;
Báo cáo chính trị Ban Chấp hành Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2010 – 2015, Bảng
thống kê hiện trạng giao thông – phòng QL đô thị).
3.2. Thuỷ lợi
- Hệ thống thuỷ lợi của xã được cung cấp bới hệ thống dẫn kênh mương
tưới tiêu và các con suối. Ngoài ra còn có hệ thống thoát nước theo đường
giao thông.
-

Công tác phát dọn nạo vét kênh mương được triển khai thực hiện kịp
thời. Trong thời gian tới cần tiếp tục đầu tư xây dựng và cải tạo kênh
mương để nâng diện tích tưới tiêu.

(Nguồn: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 xã Hòa Thuận; Báo cáo
chính trị Ban Chấp hành Đảng bộ xã Hoà Thuận khóa XIII tại Đại hội đại biểu
Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2010 – 2015).
3.3. Giáo dục
- Trong những năm qua, công tác Giáo dục - Đào tạo được quan tâm và có
nhiều chuyển biến tích cực, cơ sở vật chất được đầu tư ở các cấp học và
ngành học. Hệ thống trường lớp đã được đầu tư xây dựng kiên cố. Hàng
năm triển khai tốt hội nghị phụ huynh học sinh ở các trường tạo sự đồng
thuận trong thực hiện chủ trương xã hội hoá giáo dục nhằm đạt được mục
tiêu mà Nghị quyết đại hội XII đề ra.

. - Đến nay địa phương đã có đủ 3 cấp học từ mầm non, tiểu học đến trung học
sơ sở, đáp ứng được nhu cầu học tập của con em nhân dân các dân tộc trên địa
bàn.
Hiện tại xã có 3 trường đạt chuẩn Quốc gia: 01 trường Mầm non, 01
trường Tiểu học và 01 trường THCS.
- Công tác xã hội hóa giáo dục vẫn phát huy bước đầu đạt kết quả khá
tốt. Trung tâm học tập cộng đồng của xã hoạt động rất hiệu quả, nâng
cao trình độ dân trí cho nhân dân.


(Nguồn tài liệu: Báo cáo chính trị Ban Chấp hành Đảng bộ xã Hoà Thuận
khóa XIII tại Đại hội đại biểu Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2010 – 2015. Báo cáo
tổng kết kinh tế - xã hội năm 2010; 2011 xã Hoà Thuận)
3.4. Y tế
- Hoà Thuận có 1 trạm y tế với diện tích 1.612,08 m2, trong đó có 1 Bác sỹ, 2
y sỹ. Nhìn chung cơ sở vật chất bước đầu đáp ứng được yêu cầu khám và
điều trị ban đầu cho nhân dân. Trong năm 2010, trạm y tế xã đã có nhiều cố
gắng trong việc chăm sóc sức khỏe cho nhân dân. Việc khám chữa bệnh
cho người cao tuổi, trẻ em và công tác vệ sinh môi trường, phòng chống
dịch bệnh hoàn thành tốt các chỉ tiêu kế hoạch được giao.
(Nguồn tài liệu: Báo cáo chính trị Ban Chấp hành Đảng bộ xã Hoà Thuận khóa
XIII tại Đại hội đại biểu Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2010 – 2015. Báo cáo tổng kết kinh tế
- xã hội năm 2010; 2011 xã Hoà Thuận; Sô liệu thống kê hiện trạng sử dụng đất)
3.5. Văn hoá, thể thao
- Nhà văn hoá xã đã đầu tư xây dựng năm 2011 với quy mô 250 chỗ
ngồi.
- Hiện tại ở thôn 1 có khu thể thao gồm sân bóng đá, bóng chuyền, ngoài
ra tại khu trung tâm cũng có 1 sân bóng đá, 1 sân bóng chuyền. Còn lại
chủ yếu là các sân bóng đá, bóng chuyền mang tính tự phát ở các bãi
đất trống tại các thôn.

- Trong những năm qua, công tác văn hóa thể thao trên địa bàn xã luôn
được quan tâm phát triển một cách toàn diện. Phong trào đoàn kết xây
dựng đời sống văn hóa ở khu dân cư được đẩy mạnh, 100% cơ quan,
trường học đạt tiêu chuẩn văn hoá và trên 85% gia đình đạt tiêu chuẩn
văn hoá. Đến nay đã có 100% các thôn đã xây dựng quy ước, hương
ước.
(Nguồn tài liệu: Báo cáo chính trị Ban Chấp hành Đảng bộ xã Hoà Thuận
khóa XIII tại Đại hội đại biểu Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2010 – 2015. Báo cáo
tổng kết kinh tế - xã hội năm 2010; 2011 xã Hoà Thuận)
3.6. Điện, bưu chính viễn thông
Mạng lưới hệ thống điện gần như đã toả đều khắp các hộ dân, 100% số hộ
gia đình được sử dụng điện, số hộ có phương tiện nghe nhìn chiếm trên


100%. Số máy điện thoại đạt 50 máy/100 dân. Hiện ở xã có 1 điểm bưu
điện văn hoá.
3.7. Hệ thống cơ quan trụ sở
Hội trường sinh hoạt tổ, thôn: Hiện tại 7 thôn trên tổng số 8 thôn đã có
hội trường thôn, riêng thôn 4 chưa có hội trường, cần được quan tâm đầu
tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của bà con trong thôn.
-Cơ quan cấp xã: trụ sở UBND, HĐND xã, Công an, các đoàn thể tại khu
trung tâm.
-Cơ quan khác: Trung tâm học tập cộng đồng.
(Nguồn tài liệu: Báo cáo chính trị Ban Chấp hành Đảng bộ xã Hoà Thuận
khóa XIII tại Đại hội đại biểu Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2010 – 2015. Báo cáo
tổng kết kinh tế - xã hội năm 2010; 2011 xã Hoà Thuận)

II.

Đánh giá thực trạng giá đất ở và đất nông nghệp tại địa bàn thôn 6 và

thôn 7.
Gía đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
( điều 3 luật đất đai 2013)
Đặc trưng của giá đất:


Trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội của nước ta,cơ chế quản lý
kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành
quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng ,cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác
với đặc trưng của các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này
có thế thấy ở một số đặc trưng sau:
+ giá đất không giống nhau về cơ sở giá.
+ giá đất không giống nhau về thời gian hình thành.
+ giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.
+ giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định.
+ giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
+ giá đất có xu thế tăng cao rõ rệt.
Khung giá đất chính phủ ban Hành định kì 05 năm một lần đối với từng
loại đất,
Theo từng vùng. Tronng thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ
biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20%
trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh
khung giá đất cho phù hợp
Bảng giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc,
phương pháp định giá đất và khung giá đất do chính phủ ban hành định kỳ
05 năm một lần
1. Đất ở

Các khu dân cư được quy hoạch như những ô bàn cờ với nhiều đường
ngang , lối dọc được trải nhựa thẳng tắp; các ngôi trường , hội trường thôn
được xây dựng mới đẹp đẽ; nhiều ngôi nhà kiên cố, khang trang cùng
những khu dịch vụ buôn bán sầm uất...
- Đất ở trên địa bàn thôn 6 và thôn 7 phân bố tương đối đồng đều, nằm
tập trung chủ yếu ở các tuyến đường gần trục giao thông chính của địa
phương.
- Tuy nhiên giá đất giữa các đoạn đường, giữa thôn 6 và thôn 7 có sự
chênh lệnh.
- Gía đất phụ thuộc vào khoảng cách đến trục giao thông chính và các
trung tâm KT-XH.
- Dân số tăng nhanh làm cho nhu cầu về nhà ở tăng theo dẫn đến giá đất
tăng cao qua các năm.
- Cơ sở hạ tầng của xã được đầu tư như: đường giao thông,trường
học,trạm y tế ...thu hút người dân từ nơi khác mua đất ở để định cư và
phát triền kinh tế.
Bảng 1. Đất ở
STT
Đoạn đường Khu vực Vị trí Giá thị Giá QĐ Gía của
trường
của
CP
Từ
Đến


UBND
1
2
3

4
5
6
7
8
9

Đầu
Cuối
đường đường
12A
12A
Đầu Cuối
đường đường
14A 14A
Đầu
Cuối
đường đường
16A
16A
Đầu
Cuối
đường đường
18A
18A
Đầu
Cuối
đường đường
20A
20A

Đầu
Cuối
đường đường
24A
24A
Đầu
Cuối
đường đường
26A
26A
Đầu
Cuối
đường đường
19B
19B
Đầu
Cuối
đường đường
21B
21B

I

1

1.574.00
500.000 200.000
0

I

1

1.232.00
500.000 200.000
0

I

1

897.000 500.000 200.000

I

1

875.000 500.000 200.000

I

2

850.000 300.000 200.000

I

2

500.000 300.000 200.000

I

2

575.000 300.000 200.000

III

2

1.292.00
300.000 100.000
0

III

1

1.500.00
500.000 200.000
0
( Đơn vị : nghìn đồng)

• Giải thích:
- Khu vực I:
+ có cơ sở hạ tầng, KT-XH phát triển hơn khu vực III.
+ có vị trí tốt hơn khu vực III.
+ Khả năng sinh lợi cao hơn khu vực III.
+ Mật độ dân cư phân bố nhiều hơn III.

- Khu vực III:
+ có cơ sở hạ tầng và điều kiện phát triển KT-XH kém hơn vị trí I.
+ có khả năng sinh lợi thấp hơn khu vực I
- Ví trị 1:
+ gần các trục giao thông chính.
+ khoảng cách đến các trung tâm kinh tế xã hội gần hơn vị trí 2.
- Vị trí 2:
+ xa các trục giao thông chính hơn vị trí 1.
+ khoảng cách đến các trục giao thông xa hơn vị trí 1.
• Nhận xét:
- Giá đất trên thị trường cao gấp 2.7 lần so với giá đất quy định của
UBND Tỉnh và cao gấp 5.4 lần so với giá đất của Chính Phủ quy định.
- Qua đó cho ta thấy giá đất trên thị trường chênh lệch khá cao so với giá
đất của UBND Tỉnh và giá đất của Chính Phủ quy định.
- Sự chênh lệnh đó là:
+ Do nhu cầu sử dụng đất tăng mà phần lớn người dân chuyển nhượng
giá đất theo giá thị trường không căn cứ vào giá của nhà nước.
+ Do xu hướng phát triển dịch vụ và thương mại của địa bàn xã nên
người dân tự ý đẩy giá đất lên cao.
+ Người dân chỉ căn cứ vào mặt tiền để xác định giá đất.
Ví dụ : Gía đất trên các tuyến đường 21B có giá chênh lệch khá cao so với
các đoạn đường 19B
+ Người dân chỉ căn cứ vào các cơ sở hạ tầng xung quanh.( gần chợ,
trường học, UBND Xã .... )
+ Người dân tự xác định giá. ( dựa vào gía đất đã được chuyển nhượng ở
xung quanh)
+ Người dân không được tiếp cận với khung giá đất của nhà nước ban
hành

+ Người dân ở xa về xã mua đất ở địa bàn xã để định cư.
+ Các nhà đầu tư ở nơi khác đầu tư để mở mô hình trang trại tại khu vực
xã. ( khi được đầu tư , đời sống kinh tế của xã được nâng cao, làm nhu
cầu mua đất tăng
+ Do phong trào xây dựng nông thôn mới trong những năm vừa qua làm
cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh cũng tạo điều cho giá đất ở tăng

2. Đất nông nghiệp.
- Do phần lớn diện tích nông nghiệp trên địa bàn là trồng cây lâu năm có
giá trị kinh tế cao mà người dân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp
cao dẫn tới giá đất trên địa bàn tăng cao.


- Giá đất phụ thuộc vào vị trí có thuận lợi cho phát triển các cây công
nghiệp lâu năm hay không
- Diện tích đất nông nghiệp chủ yếu tập trung tại thôn 6 chủ yếu là đất
trồng cây cà phê đem lại thu nhập cao cho người dân.
Bảng 2. Đất nông nghiệp( Đất trồng cây lâu năm)

STT

Địa chỉ

Vị trí

1
2
3
4

Thôn 6
Thôn 6
Thôn 6
Thôn 7

1
2
3
1

Giá thị
trường
246.000
110.000
53.000
110.000

Giá QĐ của Gía QĐ của
UBND tỉnh
CP
40.000
30.000
35.000
25.000
( Đơn vị : nghìn đồng )

• Giải thích:
Vị trí 1:
+ Cơ sở hạ tầng thuận lợi hơn vị trí 2 và vị trí 3.
+ Khoảng cách tới nơi tiêu thụ sản phẩm từ nông nghiệp gần hơn vị trí

2 và vị trí 3.
+ Gần khu dân cư hơn so với vị trí 2 và vị trí 3.
Vị trí 2:
+ có cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1 và thuận lợi hơn vị trí 2.
+ khoảng cách tới nơi tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp xa hơn vị trí 1 và
gần hơn vị trí 3.
+ xa khu dân cư hơn vị trí 1 và gần hơn vị trí 3.
Vị trí 3:
+ cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1 và vị trí 2.
+ khoảng cách tới nơi tiêu thụ xa.
+ xa khu dân cư.
• Nhận xét:
- Giá đất nông nghiệp trên thị trên cao gấp 3,4 lần giá đất của uỷ ban
nhân tỉnh và cao gấp 4,6 lần giá đất quy định của chính phủ.
Qua đó cho ta thấy giá đất trên thị trường chênh lệch khá cao so với giá
đất của UBND Tỉnh và giá đất của Chính Phủ quy định.
- Sự chênh lệnh đó là:
+ Nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp tăng như diện đất nông nghiệp có
hạn
+ Do thay đổi cơ cấu cây trồng làm cho giá trị thửa đất cao
+ Do cơ sở hạ tầng phát triển


+ Phần lớn người dân thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo giá thị trường nên giá đất thị trường không được sát với giá đất
của Nhà Nước quy định.
+ Do có các dự án, quy hoạch đầu tư ở xã làm cho giá nói chung tăng.
+ Người dân tự xác định giá. ( dựa vào gía đất đã được chuyển nhượng
ở xung quanh)
+ Phần lớn đất nông nghiệp sử dụng trồng cây tiêu và cà phê có giá trị

cao nên giá trị của thửa đất được nâng cao.
+ Do dân cư chủ yếu làm nông nghiệp là chính nên nhu cầu mua đất
nông nghiệp để sản xuất cao.

III.

Đề xuất giá đất địa bàn thôn 6 và thôn 7
- Theo nguyên tắc định gía đất :
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
+ Theo thời hạn sử dụng đất.


+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất có cùng
mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất
đối với những nơi có đấu giá quuyeefn sử dụng dất hoặc thu nhập từ việc
sử dụng đất.
+ Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau
thì có mức giá như nhau.
- Căn cứ vào sự chênh lệch giữa giá đất thị trường khung giá đất của
Chính Phủ quy định.
- Theo phương pháp so sánh trực tiếp:
+ Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin
- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
- Khảo sát thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị
trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kĩ thuật và hạ
tầng xã hội, diện tích , kích thước , hình thể, và tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là thủa đất so sánh ) đã
chuyển nhượng trên thị trường , trúng đấu giá quyền sử dụng đất

trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm
định giá đất
+ Bước 2 : Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố
khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
- Phân tích so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác
biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
- Điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh với thửa đất cần
định giá.
+ Bước 3: Ứớc tính giá đất của thửa đất cần định giá.
- Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng
cách điều chỉnh giá đất của tưng thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá theo công thức sau :
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất
so sánh = giá đất của từng thửa dất so sánh ± Mức điều chỉnh
về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với
thửa đất.
+ Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.
- Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình
quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần
định giá đã xác định tại bước 3 ; giá đất của thửa đất cần định
giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất
ước tính không quá 10%.
Bảng 3. giá đất ở


STT
1
2
3
4

5
6
7
8
9

Đoạn đường
Khu vực Vị trí
Từ
Đến
Đầu
Cuối
đường đường
I
1
12A
12A
Đầu Cuối
đường đường
I
1
14A 14A
Đầu
Cuối
đường đường
I
1
16A
16A
Đầu

Cuối
đường đường
I
1
18A
18A
Đầu
Cuối
đường đường
I
2
20A
20A
Đầu
Cuối
đường đường
I
2
24A
24A
Đầu
Cuối
đường đường
I
2
26A
26A
Đầu
Cuối
đường đường

III
2
19B
19B
Đầu
Cuối
đường đường
III
1
21B
21B

Gía đề xuất
1.000.000
900.000
800.000
750.000
700.000
400.000
475.000
800.000
1.000.000
( Đơn vị : nghìn đồng)

Lí do đề xuất :
- Do giá đất trên thị trường chưa sát với giá đất của UBND
Tỉnh và Chính Phủ quy định.


- Đề xuất giá mới giúp cho thị trường bất động sản của xã diễn

ra sôi động hơn
- Đề xuất giá mới giúp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp có
khả năng mua đất ở tại khu vực.
- Đề xuất giá mới giúp cho nhiều nhà đầu tư vào khu vực để
phát triển kinh tế hơn.
- Đề xuất giá mới giúp cho nhà nước quản lý dễ dàng hơn,
tránh tình trạng giá ảo.
Bảng 4. Đất nông nghiệp.( Đất trồng cây lâu năm)
STT
1
2
3
4

Địa chỉ
Thôn 6
Thôn 6
Thôn 6
Thôn 7

Vị trí
1
2
3
1

Giá đất đề xuất
150.000
90.000
53.000

90.000
( Đơn vị : nghìn đồng)

Lí do đề xuất :
- Do giá đất trên thị trường chưa sát với giá đất của UBND
Tỉnh và Chính Phủ quy định.
- Đề xuất giá mới giúp cho thị trường bất động sản của xã diễn
ra sôi động hơn
- Đề xuất giá mới giúp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp có
khả năng mua đất nông nghiệp tại khu vực.
- Đề xuất giá mới giúp cho nhiều nhà đầu tư vào khu vực để
phát triển kinh tế hơn.
- Đề xuất giá mới giúp cho các hộ gia đình đầu tư sản xuất
nông nghiệp theo quy mô lớn.


IV.Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đinh giá đất tại địa bàn thôn 6 và
thôn 7.
1.thuận lợi.
- Được sự hướng tận tình của giáo viên hướng dẫn thực tập
- Được sự giúp đỡ của lãnh đạo và cán bộ địa chính tại địa phương.
- Giao thông đi lại thuận tiện.
- Một số hộ gia đình nhiệt tình giúp đỡ có am hiểu về lĩnh vực đất đai nên việc
điều tra thông tin trở nên dễ dàng và hiệu quả.
- Địa bàn điều tra rộng nên việc lựa chọn thông tin trở nên đa dạng hơn.
2.Khó khăn.
- Do được phân công vị trị hai thôn xa nhau nên mất nhiều thời gian điều tra.
- Do đang trong mùa cà phê của năm 2017 nên việc tiếp cận người dân lấy thông
tin trở nên khó khăn hơn.
- Một số người dân có thái độ không chịu hợp tác.

- Do thời tiết ảnh hưởng hưởng đến quá trình điều tra.
- Do các vị trị chưa có tên đường rõ ràng nên việc điều tra và xử lý số liệu chưa
được chi tiết.
- Kinh nghiệm điều tra đang còn hạn chế nên việc lấy thông tin còn gặp nhiều
khó khăn.