Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Bình Liêu- huyện Bình Liêu- tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÔ BẢO THUẬN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN BÌNH LIÊU - HUYỆN BÌNH LIÊU
TỈNH QUẢNG NINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K45 – ĐCMT - N03

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

i
LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương châm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”.
Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại
trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Đây là giai
đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại học nói chung và
sinh viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo T.S Vũ Thị Quý
đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện khóa luận
tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lí tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình
Liêu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng
Ninh và các cán bộ đang công tác tại Phòng tài nguyên và môi trường huyện Bình
Liêu đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập.
Em cũng gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở
bên cạnh khích lệ, động viện em trong suốt quá trình học tập và thời gian em
thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình thực tập và làm chuyên đề, em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề này
chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp
ý kiến của các thầy cô và bạn bè để chuyên đề được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Bình Liêu, ngày 22 tháng 04 năm 2017
Sinh viên

ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Bình Liêu năm 2016 .................... 33
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014- 2016 .................................................................... 40
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu giai đoạn
2014-2016 .................................................................................... 42
Bảng 4.4: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu giai đoạn
2014-2016 .................................................................................... 43
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình
Liêu giai đoạn 2014- 2016 ............................................................ 44
Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014 – 2016 theo số trường hợp .................................... 47
Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014 – 2016 theo diện tích ............................................ 48
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại thị trấn Bình Liêu về chuyển
quyền sử dụng đất......................................................................... 50
Bảng 4.9: Đánh giá của người sử dụng đất thị trấn Bình Liêu về chuyển
quyền sử dụng đất......................................................................... 52


iii
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Bình Liêu năm 2016..................... 34
Hình 4.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014- 2016 theo số trường hợp...................................... 47
Hình 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu
giai đoạn 2014- 2016 theo diện tích .............................................. 48

iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GCN

Giấy chúng nhận

UBND

Ủy ban nhân dân

TTHC

Thủ tục hành chính

TTHCC

Trung tâm hành chính công

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

CBQL

Cán bộ quản lý

VPĐK

Văn phòng đăng ký


v
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ iv
MỤC LỤC ..................................................................................................... v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài.............................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài................................................................................ 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................ 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................. 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .............................................................. 7
2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất ......................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ................. 13
2.2.3. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại
phòng tài nguyên và môi trường ........................................................... 15
2.2.4. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh..23

PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 25
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ......................................................... 25
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................. 25
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................... 25


vi
3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ......................................................... 25
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 25
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................ 26
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................... 26
3.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ....................... 26
PHẦN 4. DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................... 28
4.1 Điều kiện cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý
và sử dụng đất trên địa bàn huyện ............................................................... 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................... 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 29
4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện cơ bản của huyện Bình Liêu .......... 31
4.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thị trấn Bình Liêu – huyện
Bình Liêu - tỉnh Quảng Ninh ................................................................ 32
4.1.5. Nhận xét chung về điều kiện cơ bản của huyện Bình Liêu ... Error!
Bookmark not defined.
4.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị
trấn Bình Liêu – huyện Bình Liêu – tỉnh Quảng Ninh .............................. 39
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Bình
Liêu giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................... 39
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn
Bình Liêu giai đoạn 2014-2016 ............................................................ 40
4.2.3. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của thị trấn

Bình Liêu giai đoạn 2014-2016 ............................................................ 41
4.2.4. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất ................. 42
4.2.5. Đánh giá kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ....43
4.2.6. Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ... 44


vii
4.2.7. Đánh giá kết quả công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ......45
4.2.8. Tổng hợp đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền
sử dụng đất tại tị trấn Bình Liêu giai đoạn 2014 – 2016 ........................ 47
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử
dụng đất và cán bộ làm công tác chuyển quyền ........................................ 50
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán
bộ làm công tác chuyển quyền .............................................................. 50
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người
sử dụng đất ........................................................................................... 52
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân và giải pháp khắc phục ..................................... 53
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................... 56
5.1. Kết luận ............................................................................................. 56
5.2. Kiến nghị ........................................................................................... 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 58
PHỤ LỤC


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh

mẽ, xã hội ngày càng phát triển làm cho giá trị của đất tăng lên và nguồn tài
nguyên đất ngày càng cạn kiệt đi do con người khai thác và sử dụng chưa hợp
lý. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta hiện nay thì việc
sử dụng đất và quản lý đất đai luôn là một vẫn đề mà đảng và nhà nước quan
tâm hàng đầu.
Chuyển quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai và nó có quan hệ mật thiết với các nội dung khác. Việc
chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện với các hình thức như: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Điều này
đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến đất
đai. Thúc đẩy các quan hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho
sự phát triển kinh tế xã hội.
Bình Liêu là một huyện nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Quảng Ninh, là
huyện miền núi ở cực bắc của tỉnh, cách thành phố Hạ Long 108 km, cách thị
trấn tiên yên 28 km, phía bắc có 43 km đường biên giới với nước bạn Trung
Quốc. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sở
hữu – Nhà nước và chủ sử dụng đất đai trong quản lý và sử dụng đất đai đã
đạt được một số thành tích nhất định xong vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và
những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và
trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách


2
quan những kết quả đạt được, từ đó rút ra những bài học, kinh nghiệm nhằm
quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vẫn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nghiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới
sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài :“

“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Bình
Liêu- huyện Bình Liêu- tỉnh Quảng Ninh”.
1.2. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn
Bình Liêu trong gian đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, nhằm xác định được
những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại thị trấn. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn
tại đó.
1.3. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất trên địa bàn thị trấn Bình Liêu
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2014 đến năm 2016 của thị trấn Bình Liêu
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển
quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
- Đánh giá được nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các
giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương
và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở
địa phương.


3
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã
học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác
chuyển QSD đất nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức
năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó

khăn, vướng mắc ở địa phương


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
• Văn bản pháp quy của nhà nước quy định liên quan tới công tác
chuyển quyền
- Hiến pháp năm 2013
- Hiến pháp năm 1992
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 trong đó bao gồm có 8 hình thức
chuyển quyền :chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
- Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 trong đó bao gồm có 8 hình thức
chuyển quyền :chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Bộ luật dân sự năm 2005
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.

5
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của
Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản
gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/06/2016
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành quy định về GCN QSD đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường,
Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

6
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2011/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 giữa bộ tư
pháp và bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSD đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật
đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm có 7 hình thức chuyển quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp
trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán.


7

Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra sôi động và trốn tránh sự kiểm soát
của nhà nước.
Đến luật đất đai 2003 nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn và thừa kế quyền
sử dụng đất. Các quyền này có trong luật đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai
1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá
trình thực hiện đã được bổ sung hai lần cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã
thu được những thành quả góp phần vào công tác quản lý và sử dụng đất.
Song quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn
chưa phù hợp với sự đổi mới của đất nước với sự đổi mới và phát triển đất
nước trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại
trong luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh quan hệ về
đất đai, tại kì họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng
cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội
Thị trấn Bình Liêu là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, chính trị của
huyện Bình Liêu, điểm hội tụ của cộng đồng các dân tộc trên địa bàn huyện,
với diện tích tự nhiên là 153,73 ha. Phía Đông và phía Bắc giáp xã Tình Húc.
Phía Tây và phía Nam giáp Xã Vô Ngại.


8

Thị trấn Bình Liêu có đường quốc lộ 18C chạy dọc qua. Với vị trí
thuận lợi đó, thị trấn Bình Liêu có điều kiện đầy đủ mạnh giao lưu phát triển
kinh tế, xã hội nhất lưu hàng hóa thương mại, dịch vụ với của khẩu Hoành
Mô sang Trung Quốc và với các huyện thị khác trong tỉnh cũng như phát triển
nông lâm nghiệp theo định hướng sản xuất hàng hóa. Sự hội nhập kinh tế và
nhu cầu phát triển xã hội kèm theo sự gia tăng dân số do đó nhu cầu về sử
dụng đất cũng ngày càng tăng. Chính vì nhu cầu thực tiễn này mà chuyển
quyền sử dụng đất đã là vẫn đề được quan tâm lớn không chỉ của người dân
mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.
Từ khi luật đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ
cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện nội dung quản lý nhà
nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mỗi quan hệ về đất đai.
Các cấp chính quyền của UBND huyện Bình Liêu cùng các ngành liên quan
đã cùng xây dựng nhiều kế hoạch trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hơn
việc chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương, góp phần vào sự đa dạng hóa,
cũng như sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội nói chung và sự phát triển của
thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất đó là:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD
đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.


9

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi ( điều 179
Luật đất đai năm 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD
đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho hộ
gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSD đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính . (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng
rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất
trừ các trường hợp quy định như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSD đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá


10
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường
QSD đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì
không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội.


11
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị

và cho phép người sử dụng được chuyển QSD đất rộng rãi theo quy định
của pháp luật. Từ đó, QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt
nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu
tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một vài
quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện


12
vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.

Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người
ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế trước bạ
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người
lao động;


13
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).

2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt
để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể
xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất,
góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo
thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định nêu trên, người sử dụng đất khi thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng


14
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,
190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSD đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông
nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.


15
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình

thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường
hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSD đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho
thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSD đất đối với diện tích đất đã hoàn thành
việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư
xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSD đất sau
khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét
duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức bán nền mà
chưa xây dựng nhà ở. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.3. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại
phòng tài nguyên và môi trường
2.2.3.1 Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân
* Trình tự thực hiện:
- Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi
thửa”, thực hiện theo quy định sau:


16
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất

nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian
thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp
xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án
được duyệt.
Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh
lý bản đồ địa chính.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các
công việc sau đây:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi
Giấy chứng nhận;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử
dụng đất;
+ Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ
chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ
chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận
theo quy định (Khoản 5 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSD đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,
cá nhân, được thực hiện như sau:


17
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa

đất thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực
hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử
dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,
nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công
việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo
thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
2.2.3.2. Thủ tục đăng kí nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Trình tự thực hiện:
Bước 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
Bước 2: Trong thời hạn không quá 04 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,