ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 – TP HCM

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 – TP HCM”

SVTH
MSSV
Lớp
Khoá
Ngành

: ĐINH THỊ XUÂN HÀ
: 04333010
: CD04CQ
: 2004 - 2007
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI.

-TP.Hồ CHÍ MINH, THÁNG 7 NĂM 2007-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

ĐINH THỊ XUÂN HÀ

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 – TP HCM ”

Giáo viên hướng dẫn: KS. NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên: ………………………..)

- Tháng 7 năm 2007 -


Lời Cảm Ơn
Con xin chân thành kính ghi ơn ba mẹ và gia đình, những người đã dày công
nuôi dưỡng và là chỗ dựa cho con trong suốt những tháng năm con học tập.
Em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh, người trực tiếp
hướng dẫn giúp đỡ em tận tình trong quá trình thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong ban chủ nhiệm, thầy cô giảng viên
của khoa Quản lý đất đai- Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh đã quan tâm và truyền đạt những kiến thức quý báo cho em suốt thời gian học
tập ở trường.
Xin cảm ơn các cô chú, anh chị trong Ban bồi thường giải phóng mặt bằng
Quận 2 đã cung cấp tài liệu, số liệu và nhiệt tình giúp đỡ em trong thời gian thực tập
để em hoàn thành bài báo cáo này.
Cuối cùng xin cảm ơn các bạn lớp Cao đẳng Quản lý đất đai khoá 30 đã giúp
đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian làm đề tài.
Chân thành cảm ơn!
Tp. HCM, ngày 6 tháng 7 năm 2007
Sinh viên
Đinh Thị Xuân Hà

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................ Error! Bookmark not defined.
PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................ Error! Bookmark not defined.
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GCN QSHNƠ & QSDĐƠ.................. Error!
Bookmark not defined.
I.1.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp GCN QSHNƠ & QSDĐƠ ...... Error! Bookmark not
defined.
I.1.2. Những căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp GCN QSHNƠ & QSDĐƠ ...... Error!
Bookmark not defined.
I.1.3. Ý nghĩa của công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ & QSDĐƠ..... Error! Bookmark not
defined.
I.2. TỔNG QUAN VÙNG NGHIÊN CỨU..............................Error! Bookmark not defined.
I.2.1. Lịch sử hình thành...............................................................Error! Bookmark not defined.
I.2.2. Điều kiện tự nhiên...............................................................Error! Bookmark not defined.
I.2.3. Tài nguyên thiên nhiên .......................................................Error! Bookmark not defined.
I.2.4. Thực trạng kinh tế ...............................................................Error! Bookmark not defined.
I.2.5. Thực trạng xã hội ................................................................Error! Bookmark not defined.
I.3. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN
........................................................................................................Error! Bookmark not defined.
I.3.1. Nội dung nghiên cứu .........................................................Error! Bookmark not defined.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................Error! Bookmark not defined.
I.3.3. Các bước tiến hành .............................................................Error! Bookmark not defined.
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................. Error! Bookmark not defined.


II.1. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN –
KINH TẾ XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC CẤP GCN QSHNƠ & QSDĐƠ ........ Error!
Bookmark not defined.

II.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
........................................................................................................Error! Bookmark not defined.
II.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ...........................Error! Bookmark not defined.
II.2.2. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng năm 2006 ........... Error! Bookmark not
defined.
II.2.3. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2000 – 2006.......Error! Bookmark not defined.
II.2.4. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý, sử dụng năm 2006... Error! Bookmark
not defined.
II.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GCN QSHNƠ & QSDĐƠ GIAI ĐOẠN 2000 ĐẾN
THÁNG 5/2007 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC ..........Error! Bookmark not defined.
II.3.1. Đánh giá tình hình cấp GCN QSHNƠ & QSDĐƠ giai đoạn 2000 – 2004 .......... Error!
Bookmark not defined.
II.3.1.1. Đánh giá tình hình cấp GCN QSHNƠ & QSDĐƠ giai đoạn 2000 – 2002........ Error!
Bookmark not defined.
II.3.1.2. Đánh giá tình hình cấp GCN QSHNƠ & QSDĐƠ giai đoạn 2003 – 2004........ Error!
Bookmark not defined.
II.3.2. Đánh giá tình hình cấp GCN QSDĐ có tài sản gắn liền giai đoạn năm 2005 đến tháng
1/2007 ............................................................................................Error! Bookmark not defined.
II.3.3. Đánh giá tình hình cấp GCN QSHNƠ & QSDĐƠ giai đoạn từ tháng 02/2007 đến
tháng 5/2007 ..................................................................................Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN .................................................................... Error! Bookmark not defined.


ĐẶT VẤN ĐỀ
Ở bất kỳ quốc gia nào, dù đất đai thuộc chế độ sở hữu nào khi nhịp độ phát triển
kinh tế ngày càng cao thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho việc hoàn thiện cơ sở hạ
tầng kỹ thuật xã hội ngày càng lớn (điện, đường xá,trường học, xây dựng khu công
nghiệp, khu dân cư…). Do đó, việc Nhà nước thực hiện thu hồi đất phục vụ cho các
nhu cầu này là một điều tất yếu. Riêng đối với nước ta đang có sự chuyển mình trong
giai đoạn gia nhập tổ chức Thương Mại Quốc Tế (WTO), cho nên việc hoàn thiện cơ

sở hạ tầng là một vấn đề được đặt lên hàng đầu, vì không những hoàn thiện về hệ
thống giao thông mà còn hoàn thiện về các hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống vệ
tinh, nhằm thúc đẩy nước ta ngày càng phát triển để có thể theo kịp với các nước bạn,
nắm bắt được thông tin trên thế giới một cách nhạnh bén, đồng thời thu hút được sự
chú ý và đầu tư của nước khác.
Bên cạnh đó, thị trường nhà đất hiện nay diễn ra cũng hết sức sôi động, làm cho
giá đất biến động không ngừng, điều này không những vừa làm ảnh hưởng đến đời
sống của người dân mà còn là một trong những nguyên nhân làm cho công tác bồi
thường thiệt hại trong quá trình giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp và khó khăn.
Bên cạnh giá đất thì công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một trong
những vấn đề nhạy cảm ảnh hưởng đến đời sống kinh tế, xã hội, vì đây là việc Nhà
nước thu hồi lại đất của người dân đang sinh sống và làm việc để tiến hành triển khai
các dự án với nhiều mục đích khác nhau nhằm sử dụng một cách hợp lý nguồn tài
nguyên đất, tránh tình trạng đất nông nghiệp chiếm diện tích quá lớn mà không được
sử dụng triệt để còn đất phi nông nghiệp lại bị khan hiếm. Tuy nhiên, Nhà nước cũng
phải cân bằng giữa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, để vừa đảm bảo an toàn lương


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

thực cho đất nước vừa tạo điều kiện cho việc phát triển nền kinh tế của nước nhà. Mà
trong thời điểm hiện nay, tấc đất là tấc vàng, do đó, Nhà nước cần phải có những chính
sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi thu hồi đất một cách thoả đáng, phù hợp, để
khuyến khích các nhà đầu tư trong và ngồi nước có điều kiện thực hiện các dự án của
mình, đồng thời đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất.
Quận 2, là một quận mới được tách ra từ huyện Thủ Đức từ ngày 1 tháng 4 năm
1997, nằm ở phía Đơng Bắc TP.HCM, và là một trong những cửa ngõ của thành phố.
Mặc dù chỉ mới thành lập trong vòng mười năm, nhưng trên địa bàn quận có rất nhiều

dự án đầu tư đã và đang được triển khai nhằm phát triển kinh tế- xã hội cho quận 2 nói
riêng và cho Thành phố Hồ Chí Minh nói chung. Tuy nhiên, do trong điều kiện là một
quận mới được thành lập nên bước đầu cũng gặp khơng ít khó khăn trong cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Xuất phát từ vấn đề nêu trên, được sự đồng ý của khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản, trường Đại học Nơng Lâm, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 2,Tổ
cơng tác bồi thường phường Bình Khánh, tơi thực hiện đề tài:” Đánh giá cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư của một số dự án trên địa bàn Quận 2TP.HCM.”

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

MỤC ĐÍCH – U CẦU
- Mục đích
- Nghiên cứu thực tiễn cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư
một số dự án trên địa bàn Quận 2.
- Đánh giá những ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân.
- Đánh giá kết quả thực hiện, phân tích những ngun nhân tồn tại, trên cơ sở đó
đề xuất giải pháp.
- u cầu:
- Nghiên cứu các văn bản của cơ quan Nhà Nước quy định và hướng dẫn về cơng
tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
- Thu thập những số liệu, tài liệu có liên quan đến dự án một cách đầy đủ và
chính sách.
- Việc đánh giá phải khánh quan, khoa học, các giải pháp phù hợp và có tính khả
thi.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Những quy định hiện hành về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái
định cư.
- Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư một số dự án trên địa
bàn Quận 2.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tại Quận 2, tập trung ở hai dự án là: dự án xây dựng Nhà máy
nước Thủ Đức và dự án khu du lịch Văn hố giải trí Quốc tế tại phường Bình Khánh,
phường Bình Trưng Tây và phường An Phú; thời gian thực hiện từ năm 2004 đến
tháng 7/2007.

Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN:
I.1.1 Lược sử về cơng tác bồi thường:
1. Giai đoạn trước năm 1975:
Trong giai đoạn này, đất nước ta còn trong thời kỳ phong kiến, đất đai thuộc sở
hữu của Vua chúa nên khi bị thu hồi chủ sử dụng đất khơng được bồi thường vì việc
ban phát đất đai hay thu hồi đất hồn tồn khơng theo ý muốn của mình.
Vào năm 1946, chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tơ và chỉ thị chia
ruộng đất các đồn điền vắng chủ cho dân nghèo. Đến năm 1953, Quốc hội ban hành
Luật cải cách ruộng đất với khẩu hiệu “ người cày có ruộng”. Trong thời kỳ này có
những thay đổi về quan hệ đất đai nói chung và quan hệ sở hữu nói riêng, đó chính là

đất đai được tập thể hố.
Sau năm 1945, đất nước chia cắt hai miền: miền Nam dưới chế độ Ngụy quyền
Sài Gòn do đế quốc Mỹ bảo hộ. Miền Bắc tiến hành cơng cuộc xây dựng chế độ Xã
Hội Chủ Nghĩa là hậu phương lớn cho miền Nam chuẩn bị kháng chiến chống Pháp và
Mỹ cứu nước, giải phóng dân tộc. Thời kỳ này việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất mang tính chất “huy động thời chiến” mọi người dân đặt lợi ích xã hội lên hàng
đầu mà khơng đòi hỏi bất kỳ một sự đền bù nào, với phương châm là “tất cả cho tiền
tuyến, tất cả cho miền Nam ruột thịt”.
2. Giai đoạn từ 1975 đến 1993:
Sau ngày 30/4/1975 miền Nam hồn tồn giải phóng thống nhất đất nước. Miền
Nam chịu ảnh hưởng mơ hình hợp tác hố nơng nghiệp của miền Bắc với nền kinh tế
tập trung bao cấp dẫn đến đất đai khơng có hiệu quả kinh tế. Thời gian này Nhà nước
phát động chủ trương “nhường cơm sẻ áo”, thu hồi tất cả ruộng đất của bọn thực dân
và địa chủ chia cho những người nơng dân khơng có hoặc có ít đất sản xuất, để cải
thiện đời sống cho người dân, nên việc bồi thường khơng xảy ra. Ngồi ra đối với các
cơng trình phúc lợi được xây dựng khi trưng dụng đất của người dân thì khơng được
bồi thường vì đất đai thuộc “sỡ hữu tồn dân”.
Đến năm 1986, sau Đại hội Đảng lần thứ VI đánh dấu sự đổi mới của Đất nước
về chế độ quản lý kinh tế- xã hội, phát triển nền kinh tế hàng hố nhiều thành phần dẫn
đến thị trường đất đai sơi động lên.
Khi có Luật Đất Đai năm 1988 được ban hành, nhưng nội dung của Luật chỉ quy định
đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và hết sức quan trọng, nhưng chưa thật sự cơng nhận
đất đai là hàng hố và có giá. Vì vậy các quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất chỉ dừng lại ở Quyết định 186/HĐBT ngày 31/05/1990 về đền bù
thiệt hại đất nơng nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác.
Trước tình hình này, sự ổn định và phát triển đòi hỏi phải có chế độ quản lý và sử
dụng đất sao cho phù hợp với mơ hình kinh tế mới. Do đó, thu hồi đất nhằm phục vụ
các cơng trình phát triển kinh tế, văn hố, xã hội và các cơng trình phúc lợi cơng
cộng….bắt đầu được chú trọng. Việc bồi thường ngày càng là mối quan tâm của tồn
xã hội, nhưng trong thời gian này những Quyết định, Nghị định, Chỉ thị của Chính phủ

Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

và Tổng cục Quản lý ruộng đất chưa triển khai cho cơng tác đền bù giải toả nên đa số
là bồi thường một cách tuỳ tiện, tự phát theo thoả thuận hai bên có sự chi phối của Nhà
nước.
3. Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Luật Đất Đai 1993 có ban hành về việc thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc
gia, các chính sách về đất đai và đền bù về thiệt hại khi Nhà Nước thu hồi đất. Đến
thời điểm này, Nhà nước mới thừa nhận đất đai có giá, và có những thay đổi về cách
nhìn nhận về đất đai.
Trên cơ sở đó, ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/NĐ-CP về
quy định giá các loại đất và Nghị định 90/NĐ-CP về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
Hai Nghị định này đã giải quyết vấn đề vướng mắc trong cơng tác thu hồi đất, thống
nhất được chính sách đền bù trong cả nước, hạn chế được sự biến động về giá đất,
quan tâm đến lợi ích của người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên trong Nghị định này vẫn
còn những hạn chế khơng phù hợp với thực tế.
Để giải quyết phần nào những bất cập trong cơng tác bồi thường, Chính phủ ban
hành Nghị định 22/NĐ-CP ngày 24/04/1998 thay thế cho Nghị định 90/NĐ-CP, trong
đó quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối tượng được đền bù và khơng được đền bù, chính
sách tái định cư được quan tâm nhiều hơn, giá đất được đền bù có xác định thêm hệ số
K nhưng chưa có đủ cơ sở khoa học.
Đến ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 197/NĐ-CP dựa trên cơ sở
Luật Đất Đai năm 2003 thay thế cho Nghị định 22/NĐ-CP. Tại nghị định này có
những thay đổi cơ bản về phạm vi ứng dụng, về bồi thường đất và tài sản trên đất, về

chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện. Quy định này giải quyết được những bất cập và
chưa hợp lý của Nghị định 22/CP: trường hợp được bồi thường và khơng được bồi
thường quy định cụ thể, chi tiết hơn, quyền và nghĩa vụ của người có đất bị thu hồi,
khơng có quy định hệ số K, có quy định rõ về đối tượng tái định cư. Nhưng trong Nghị
định này vẫn còn nhiều vấn đề chưa hợp lý, chưa thoả đáng trong thực tế hiện nay là
giá bồi thường còn thấp hơn so với giá thị trường, chính sách hỗ trợ Nhà nước cần phải
quan tâm nhiều hơn nữa.
I.1.2 Vị trí, vai trò của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư
trong quản lý Nhà nước về đất đai:
Thu hồi đất là việc làm đầu tiên khi Nhà nước hay các chủ đầu tư muốn thực hiện
các dự án đầu tư của mình. Vì vậy, việc thu hồi đất giữ vị trí rất quan trọng, nếu việc
này diễn ra một cách thuận lợi thì dẫn đến dự án của các chủ đầu tư được tiến hành
một cách nhanh chóng, còn nếu nó gặp khó khăn trong những bước đầu thực hiện, thì
kéo theo là những dự án bị trì trệ, và cũng là một trong những ngun nhận dẫn đến sự
xuất hiện cụm từ “quy hoạch treo” mà xã hội ngày nay đang đề cập đến.
Để cho cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư diễn ra một cách
thuận lợi thì Nhà nước phải ban hành các văn bản pháp luật phải phù hợp với thực tế,
đảm bảo lợi ích hài hồ giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Nếu cơng
tác bồi thường còn gặp nhiều khó khăn, chứng tỏ các văn bản pháp luật này chưa phù
hợp với thực trạng.
Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

Giai đoạn đầu tiên trong cơng tác bồi thường là phải đo đạc, phân hạng, lập bản
đồ địa chính thật chính xác, để khi đến giai đoạn bồi thường được tiến hành thì hồn
tồn dựa trên diện tích và hạng đất của từng thửa đất trên bản đồ hiện trạng.

Bên cạnh đó, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất quan trọng,
vì đây là điều kiện cơ bản khi thu hồi đất của đối tượng được bồi thường. Do đó cần
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy vừa đảm bảo quyền lợi của chủ sử dụng vừa giúp cho cơng
tác thu hồi đất diễn ra nhanh chóng.
Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng, vì các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch để tránh tình trạng sử dụng đất khơng đúng mục đích, làm ảnh hưởng đến kinh
tế- xã hội của cả nước. Cho nên quy hoạch và cơng tác bồi thường có mối quan hệ mật
thiết với nhau.
Ngồi ra vấn đề quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là cơng tác
chỉnh lý biến động đất đai cần phải cập nhật thường xun để xác định nguồn gốc đất
dễ dàng phục vụ cho cơng tác bồi thường.
I.1.3 Các khái niệm về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
1. Bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư:
Khi bất kỳ một dự án nào được triển khai thì cơng tác thu hồi đất là cơng tác đầu
tiên và cũng chiếm một phần quan trọng trong việc thực hiện dự án. Mà tại khoản 5
điều 4 Luật Đất Đai 2003 đã giải thích hoạt động như sau:” Thu hồi đất là việc nhà
nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao
cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo Luật Đất đai năm
2003”. Điều này được hiểu cụ thể như sau:
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người có đất bị thu hồi.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thơng qua việc cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới, đào tạo ngành nghề mới, bố trí
việc làm mới.
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là việc Nhà nước thu hồi lại đất của hộ gia đình, tổ
chức giao lại cho ban quản lý dự án để thực hiện dự án đầu tư.
Tái định cư (TĐC): được hiểu là việc con người tạo dựng một cuộc sống mới ở
một nơi ở mới sau khi đã di dời khỏi nơi cư trú cũ vì một lý do nào đó. Trong thực tế
có 2 loại TĐC:

- TĐC tự nguyện: là do mưu cầu cuộc sống mà người dân tự nguyện di chuyển
từ nơi này sang nơi khác với mong muốn có một cuộc sống tốt hơn. Hình thức này ta
có thể thấy được trong những năm khi đất nước mới được giải phóng, nhiều người dân
rời bỏ q nhà, tự đi khai phá ở những vùng kinh tế mới để có được cuộc sống ổn định
hơn. Đối với những trường hợp này thì Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất.
- TĐC bắt buộc: là do người dân bị trưng dụng đất để xây dựng dự án vì lợi ích
chung của cơng đồng và quốc gia.
Hiện nay, TĐC bắt buộc chiếm tỉ lệ nhiều hơn TĐC tự nguyện, vì theo quan
điểm của người châu Á chúng ta là “an cư lạc nghiệp”, nên họ muốn có một nơi ở ổn
định rồi sau đó mới kiếm một cơng việc phù hợp cho mình. Vì thế, đề tài chỉ đề cập
đến TĐC bắt buộc.
Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

TĐC thực chất là một kế hoạch hành động nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân
do họ bị trưng dụng đất xây dựng dự án, nhằm đảm bảo cho họ có điều kiện sống tốt
hơn hoặc ích nhất cũng bằng nơi ở cũ. Các hình thức TĐC:
- TĐC bằng nhà ở: là hình thức chủ sử dụng được tái định cư một nơi ở mới
bằng căn hộ chung cư do ban quản lý dự án bố trí tuỳ thuộc theo diện tích và nguồn
gốc đất của họ.
- TĐC bằng giao đất ở mới: là hình thức chủ sử dụng được tái định cư một nơi
ở mới bằng nền đất do ban quản lý dự án bố trí tuỳ thuộc theo diện tích và nguồn gốc
đất của họ.
- TĐC bằng tiền để tự lo chỗ ở mới: là hình thức chủ sử dụng đồng ý nhận hết
phần tiền hỗ trợ và bồi thường của ban quản lý dự án để tự lo nơi ở mới.
- Ngồi ra còn hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất: là việc hộ gia đình

góp vốn với dự án phần đất của mình và ban quản lý dự án phải TĐC lại chỗ ở mới
cho hộ gia đình đó dựa trên thoả thuận giữa hai bên.
2. Giá đất.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã phần nào hạn chế, loại bỏ và hồn thiện những
quy định về khung giá đất cho người sử dụng đất cũng như cho người thu hồi đất, góp
phần hạn chế những tiêu cực ảnh hưởng đến xã hội, đến việc đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Giá đất được xem là cơng cụ kinh tế được Nhà nước xây dựng và áp dụng để
điều chỉnh các quan hệ giữa Nhà nước và giữa người sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao
hơn. Giá đất cũng là cơ sở để Nhà nước áp giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi để sử dụng vào các mục đích xác định.
Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều loại giá đất, giá đất do cơ quan Nhà nước
quy định và giá đất do những người chủ sử dụng đất tự thoả thuận khi chuyển nhượng
với nhau. Bao gồm các loại giá đất sau:
a. Khung giá đất: là do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu
của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng đất đai.
Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả.
b. Bảng giá đất: dựa trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban
nhân dân cấp Tỉnh hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với
các mức độ tiềm năng khác nhau để đảm bảo sự cơng bằng giữa những người sử dụng
đất có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau. Bảng giá đất được xác định phải
phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, nếu giá đất q cao sẽ gây cản trở đến
mục đích sử dụng đất, nếu giá đất q thấp thì tiềm năng đất đai sẽ khơng được khai
thác, do đó việc sử dụng đất đai khơng đạt hiệu quả. Nhưng đối với cơng tác bồi
thường, GTMP và TĐC thì bảng giá đất chỉ có tính tham khảo.
c. Giá bồi thường: là dựa trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, bảng giá đất
của UBND Thành phố và điều tra thực tế bên ngồi để tính nghĩa vụ tài chính và để
tính bồi thường, hỗ trợ thiệt hại cho chủ sử dụng khi bị thu hồi đất do Sở Tài ChánhVật Giá quy định có kèm theo cơng văn, tuỳ theo từng dự án mà giá bồi thường khác
nhau.
d. Giá thoả thuận: là loại giá được hình thành trong q trình chuyển nhượng
(mua bán) đất giữa các chủ sử dụng đất với nhau. Đơi khi giá thoả thuận cũng được sử
dụng trong việc GPMB, dưới hình thức chủ đầu tư thoả thuận giá với các hộ gia đình.

Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

Thơng thường giá thoả thuận có giá trị sẽ cao hơn giá bồi thường do Nhà nước quy
định.
I.1.4 Trình tự thủ tục về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư theo quy định của Nhà nước
Trình tự được thực hiện dựa trên Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày
16/06/2005 của Uỷ ban nhân dân (UBND) Thành phố về việc ban hành Quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh.
Lập ban bồi thường
Công bố quyết đònh giải toả cho người dân biết

Triển khai dự án
Tiến hành kiểm tra pháp lý của những hộ nằm trong vùng giải toả

Gửi thư mời người dân tiếp xúc để khảo sát hoa màu (3 lần)

Lập bảng chiết tính
Đưa tổ kiểm tra và ban quản lý dự án kiểm tra hồ sơ

Mời người dân lên tiếp xúc để thông báo bảng chiết tính

Hẹn người dân ngày nhận tiền bồi thường, hỗ trợ
Hoặc nhận nền tái đònh cư hoặc căn hộ chung cư.

Sơ đồ 1: Trình tự thủ tục về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư theo văn bản luật quy định
Giải thích sơ đồ:
- Bước 1: Lập ban bồi thường: đây là bước đầu tiên, khi dự án được phê duyệt,
thì UBND quận dưới sự chỉ đạo của UBND Thành phố lập Ban bồi thường để bắt đầu
tiến hành dự án.
- Bước 2: Tiến hành mời các hộ dân có đất nằm trong dự án đến để cơng bố
quyết định giải toả và triển khai dự án cho người dân biết.
Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

- Bước 3: Ban bồi thường phối hợp với Uỷ ban nhân dân phường, xã tiến hành
kiểm tra pháp lý của những hộ nằm trong vùng giải toả.
- Bước 4: Gửi thư mời người dân đến tiếp xúc để khảo sát hoa màu. Gửi tối đa
3 lần, nếu người dân khơng đến để hợp tác thì Ban bồi thường làm văn bản tiếp xúc
vắng mặt và tiếp tục thực hiện những bước tiếp theo của quy trình.
- Bước 5: Ban bồi thường khi tiến hành kiểm tra pháp lý và khảo sát hoa màu
thì tiến hành lập bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất và tài sản cho
từng hộ gia đình nằm trong dự án. Sau đó, hồ sơ được đưa cho tổ kiểm tra của Ban bồi
thường kiểm tra rồi chuyển cho Ban quản lý dự án kiểm tra.
- Bước 6: Sau khi hồ sơ được kiểm tra và phê duyệt xong, thì Ban bồi thường
có nhiệm vụ mời người dân lên tiếp xúc để thơng báo bảng chiết tính. Nếu người dân
đồng ý thì hẹn ngày chủ sử dụng đất nhận tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc nhận nền tái
định cư hoặc căn hộ chung cư. Nếu người dân khơng đồng ý thì Ban bồi thường làm
thủ tục gửi ngân hàng. Sau đó, Ban bồi thường làm tờ trình lên Hội đồng bồi thường
xin ý kiến đối với đất nơng nghiệp và xin ý kiến của Uỷ ban nhân dân Thành phố đối

với đất ở.
I.1.5 Các bước xây dựng phương án bồi thường.
Căn cứ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Uỷ ban nhân dân thành
phố (UBND.TP) ban hành và phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
được duyệt và đã cơng bố, Hội đồng bồi thường (HĐBT) của dự án lập phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án theo bố cục và nội dung như sau:
-

Mở đầu: nên căn cứ pháp lý liên quan đến dự án và tóm tắt quy mơ hiện trạng
của dự án.

-

Phần I: Quy định cụ thể:
+ Xác định đơn giá các loại đất để tính bồi thường, hỗ trợ.
+ Xác định đơn giá xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng để tính bồi thường,
hỗ trợ.
+ Xác định các mốc thời điểm để tính bồi thường, hỗ trợ về nhà và đất.
+ Các khoản hỗ trợ khác theo quy định.
+ Về việc bố trí, tái định cư.

-

Phần II: Dự tốn chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án:
+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các hộ dân, cơ quan, đơn vị tổ
chức khác, bao gồm:
. Bồi thường, hỗ trợ về đất.
. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản, vật kiến trúc.
. Bồi thường, hoa màu, cây trồng, vật ni.
. Các khoản hỗ trợ khác.

. Chi phí bù chênh lệch giá nhà ở, đất ở tái định cư (nếu có).
+ Chi phí phục vụ cơng tác bồi thường (2% x Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của các hộ dân, cơ quan, đơn vị tổ chức khác), trong đó:
. Trích nộp chi phí thẩm định theo quy định.
Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

. Chi phí hoạt động của Hội đồng bồi thường của dự án.
+ Dự phòng phí (10% x Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các hộ
dân, cơ quan, đơn vị tổ chức khác).
+ Tổng mức dự tốn chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
Các dự án được triển khai trên địa bàn quận 2 tuy từng chủ đầu tư, từng vùng
dự án, từng thời gian khác nhau nhưng nhìn chung vẫn có một quy trình chung để thực
hiện dự án này. Tuy nhiên, muốn thực hiện được dự án cần phải có những căn cứ pháp
lý, các văn bản của Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành về dự án đó.
I.1.6 Thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường:
Khi một dự án được phê duyệt, thì ta cũng cần chú ý đến thẩm quyền phê duyệt,
khơng phải cơ quan Nhà nước nào cũng được phép phê duyệt dự án, mà phải do Nhà
nước quy định.
Theo quyết định số 106/2005/QĐ-UBND ngày 16/06/2005 của UBND TP thì Uỷ
ban nhân dân thành phố phân cấp cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận- huyện phê
duyệt tất cả các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án đầu tư
trên địa bàn của quận- huyện (trừ các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối
với các dự án có phạm vi thu hồi đất liên quan từ 02 quận- huyện trở lên; hoặc các dự
án trọng điểm theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố được Hội đồng Thẩm định
bồi thường thành phố thẩm định)

Trong q trình thực hiện, nếu có vướng mắc ngồi thẩm quyền giải quyết thì
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận- huyện trao đổi với các sở ngành chức năng Thành
phố, Hội đồng Thẩm định bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố để thống nhất
thực hiện. Trường hợp còn ý kiến chưa thống nhất giữa Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
quận- huyện và các sở ngành chức năng Thành phố thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
quận- huyện có tờ trình gửi Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân Thành phố phụ trách lĩnh
vực có liên quan xem xét, quyết định.
Tất cả các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sau khi được Chủ tịch
Uỷ ban nhân dân quận- huyện phê duyệt phải gởi về Hội đồng thẩm định bồi thường
Thành phố để kiểm tra, theo dõi tổng hợp trong thời gian khơng q 07 ngày làm việc
kể từ ngày phê duyệt. Trong q trình kiểm tra, theo dõi nếu có phát sinh sai sót thì
đồng thẩm định bồi thường thành phố có báo cáo đề xuất kịp thời cho Uỷ ban nhân
dân thành phố để xử lý.
I.1.7 Tổ chức giải quyết cơng tác khiếu nại.
Sau khi có quyết định phê duyệt phương án của các cấp có thẩm quyền mà có
đơn xin khiếu nại thì việc giải quyết sẽ được tiến hành theo quy định của pháp lệnh
khiếu nại tố cáo.
1.Người bị thu hồi đất thấy quyết định bồi thường thiệt hại khơng đúng với quy
định hiện hành thì có quyền khiếu nại. Đơn khiếu nại phải gửi đến cơ quan có thẩm
quyền trong vòng 30 ngày kể từ ngày được quyết định phê duyệt kinh phí bồi thường.
Nếu q thời hạn trên đơn khiếu nại khơng có giá trị để xem xét, xử lý.
2. Hội đồng bồi thường quận, Thành phố tiếp nhận đơn khiếu nại và giải quyết
theo chức năng, thẩm quyền.
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

3. Sau khi Hội đồng bồi thường quận đã giải quyết thơng báo cho hộ gia đình
khiếu kiện mà các hộ vẫn còn khiếu nại thì Hội đồng thẩm định Thành phố sẽ cùng
hợp hội đồng bồi thường Quận giải quyết.
4. Trong khi chờ đợi giải quyết hoặc kết luận xử lý của cơ quan có thẩm quyền
thì người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành di dời, giải phóng mặt bằng và giao đất
đúng kế hoạch đã được thơng báo.
Tuỳ theo tính chất vụ việc Hội đồng thẩm định phương án bồi thường có trách
nhiệm chuyển hồ sơ khiếu nại đến các cơ quan có liên quan để giải quyết theo chức
năng, thẩm quyền của mình. Nếu vượt q khả năng thẩm quyền giải quyết của Hội
đồng thẩm định thì Hội đồng xin ý kiến chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân Thành phố.
I.1.8 Tổ chức cơng tác khen thưởng và xử lý vi phạm.
1. Người bị thu hồi phải chấp hành chủ trương, chính sách, kế hoạch bồi
thường, tái định cư được thưởng bằng tiền theo phương án bồi thường, được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt.
Các đơn vị, cá nhân có thành tích trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng theo chế độ hiện hành của Nhà nước.
2. Tổ chức, hộ gia đình , cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất có trách nhiệm chấp
hành đầy đủ và đúng thời gian về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng theo quy định của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp khơng thực hiện đúng quy định thì hội
đồng bồi thường của dự án báo cáo Uỷ ban nhân dân Quận áp dụng biện pháp cưỡng
chế buộc hộ dân phải chuyển đi nơi khác để giải phóng mặt bằng theo đúng tiến độ
đầu tư dự án.
3. Cơ quan, tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định về thực hiện chính sách tái
định cư hoặc gian dối để lợi dụng chính sách tái định cư thì tuỳ thuộc theo mức độ vi
phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm
chính sách tái định cư thì tuỳ theo mức độ sẽ bị xử lý, kỷ luật theo quy định của pháp
luật. Trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.
I.1.9 Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai 2003 được Quốc hội nước Cơng Hồ Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

khố XI, kỳ hợp thứ 4 thơng qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 của Chính phủ về xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của bộ trưởng Bộ tài chánh về
hướng dẫn thi hành nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thơng tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về
hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
Trang 11


Ngaứnh Quaỷn Lyự ẹaỏt ẹai

SVTH: ẹinh Thũ Xuaõn Haứ

- Quyt nh 106/2005/Q-UBND ngy 16/06/2005 ca UBND TP v vic ban
hnh Quy nh v bi thng, h tr, tỏi nh c khi Nh nc thu hi t trờn a bn
Thnh ph H Chớ Minh.
I.2 TNG QUAN VNG NGHIấN CU:
I.2.1 V trớ a lý:
Qun 2 l mt qun ni thnh ca Tp.HCM cú din tớch 50 km2. Qun 2 cú 11
n v hnh chớnh trc thuc l cỏc phng: An Khỏnh, An Li ụng, An Phỳ, Bỡnh
An, Bỡnh Khỏnh, Bỡnh Trng ụng, Bỡnh Trng Tõy, Cỏt Lỏi, Tho in, Thnh M
Li, Th Thiờm. V ranh gii a lý Qun 2 giỏp vi cỏc qun sau:
- Phớa ụng: giỏp vi Qun 9.
- Phớa Tõy: giỏp vi Qun 4, Qun 7.
- Phớa Nam: giỏp vi sụng Si Gũn.

- Phớa Bc: giỏp vi Qun 1, Qun Bỡnh Thnh v Qun Th c.
I.2.2 iu kin kinh t- xó hi:
1 Dõn s v t chc hnh chớnh
Qun 2 c thnh lp vo ngy 1/4/1997 theo Ngh nh s 03/CP ngy
06/01/1997 ca Chớnh ph, hỡnh thnh t 5 xó Bỡnh Trng, Thnh M Li, An Khỏnh,
An Phỳ, Th Thiờm thuc huyn Th c c. Hin nay qun 2 gm 11 n v hnh
chớnh phng vi phõn b dõn c nh bng 1

Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

Bảng 1 Diện tích, dân số và đơn vị hành chánh của Quận 2
STT

Tên phường

1

An Khánh

2

An Phú

3

An Lợi Đơng

4

Dân số
(người)

Diện tích
(km2)

Mật độ dân số
(người/km2)

1,77

16.572

9.363

10,21

10.024

982

3,6

6.606

1.835

Bình An

1,85

15.160

8.195

5

Bình Khánh

2,01

8.485

4.221

6

Bình Trưng Đơng

3,58

11.715

3.272

7

Bình Trưng Tây

2,05

14.539

7.092

8

Cát Lái

6,62

9.239

1.396

9

Thảo Điền

3,81

14.761

3.874

10

Thạnh Mỹ Lợi

13,01

9.844

757

11

Thủ Thiêm

1,50

6.718

4.479

Tổng cộng

50

123.663

2.473

(Nguồn: Phòng thống kê Quận 2)
Tình hình biến động dân số: Dân số trung bình của Quận 2 gia tăng đáng kể
trong những năm qua, tuy nhiên tỷ lệ gia tăng này đa số là do cơ học, tỷ lệ gia tăng tự

nhiên khơng cao thậm chí có xu hướng giảm trong các năm trở lại đây. Tỷ lệ tăng cơ
học ở mức cao có thể do các ngun nhân sau: Sự phát triển của các khu cơng nghiệp,
khu chế xuất…; sự di chuyển dân số từ nội thành ra vùng ven; sự hình thành các khu
đơ thị mới cao cấp, khu dân cư….
Bảng 2 Tỷ lệ biến động dân số Quận 2 qua các năm
Năm

Tăng tự nhiên (%)

Tăng cơ học (%)

Tăng chung (%)

2002

1,295

3,677

4,972

2003

1,047

-1,223

-0,176

2004

1,115

2,003

3,118

2005

1,279

-2,917

- 1,637

2006

1,300

11,661

12,961

(Nguồn: Phòng thống kê Quận 2.)
Sự phân bổ dân cư: Dân cư Quận 2 phân bổ khơng đồng đều, những phường có
diện tích nhỏ nhưng là trung tâm kinh tế- văn hố- xã hội của Quận thường tập trung
đơng dân cư. Phường có mật độ dân số cao nhất là phường An Khánh với 9.030
người/km2 mặc dù diện tích tự nhiên nhỏ nhất (1,77km2). Phường có mật độ dân số
Trang 13

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

cao thứ hai là phường Bình An với mật độ dân số là 7.277 người/km2. Trong khi đó
phường Thạnh Mỹ Lợi có diện tích 13,01 km2, lớn nhất trong tồn quận nhưng mật độ
dân cư thưa thớt chỉ 743 người/km2. Trong tương lai Quận 2 cần phải có sự phân bố lại
dân cư ở các phường, chú trọng đầu tư cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật đồng đều giữa
các phường để có thể phát triển đồng bộ, tạo điều kiện phát triển nguồn nhân lực, vật
lực của các phường.
2. Tình hình phát triển kinh tế.
• Cơng nghiệp- Tiểu thủ cơng nghiệp (CN- TTCN)
Ngành CN- TTCN là ngành chủ lực của Quận, đóng góp giá trị sản xuất nhiều
nhất trong số các ngành kinh tế. Tuy nhiên từ năm 2002-2006 giá trị sản xuất của
ngành CN-TTCN có xu hướng giảm do sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành.
Cụ thể năm 2002 là 90,53%; năm 2003 là 89,10%; năm 2004 giảm xuống còn 81,57%
và năm 2006 chỉ còn 70,86%
• Thương mại- Dịch vụ
Ngành Thương mai- dịch vụ Quận 2 trong các năm qua liên tục tăng trưởng
mạnh, đóng góp ngày càng nhiều vào giá trị sản xuất các ngành kinh tế của Quận. Cụ
thể năm 2002, ngành Thương mại- dịch vụ đóng góp 7,22% trong tổng giá trị sản xuất,
năm 2003 là 8,01%, năm 2004 tăng lên 9,63%, năm 2005 là 17,36% và năm 2006 tăng
mạnh đạt 28,5%.
• Nơng nghiệp
Ngành nơng nghiệp của Quận trong những năm qua ít phát triển và giá trị đóng
góp vào nền kinh tế của Quận ngày càng giảm sút. Giá trị sản xuất liên tục giảm qua
các năm. Năm 2002 giá trị sản xuất chiếm 1,81% trong tổng giá trị sản xuất ngành
kinh tế; năm 2003 giảm xuống còn 1,46%; năm 2004 là 1,27%; năm 2005 giảm còn
1,07%và năm 2006 chỉ còn 0,64%.

-

Về trồng trọt: Phần lớn diện tích là trồng lúa với 524,2 ha. Ngồi ra còn trồng
các loại khác như hoa màu, rau, hoa kiểng và trồng sen với diện tích nhỏ khơng
đáng kể. Diện tích gieo trồng lúa tập trung ở các phường An Phú, Bình Trưng
Tây, Thạnh Mỹ Lợi và nhiều nhất là phường Cát Lái với 201,8 ha.

-

Về chăn ni: chủ yếu là chăn ni heo và gia cầm. Ngồi ra còn có ni bò và
ni trồng thuỷ sản nhưng khơng đáng kể. Số hộ dân chăn ni nằm ở tất cả các
phường của Quận, tập trung nhiều ở các phường An Lợi Đơng, Bình Khánh,
Cát Lái, An Khánh.

3. Hoạt động xã hội
• Giáo dục- đào tạo
Hoạt động giáo dục và đào tạo là một trong những cơng tác được Quận quan tâm
hàng đầu. Tồn Quận có 32 trường học với 13 trường mẫu giáo, 9 trường cấp I, 5
trường cấp II, 1 trường cấp II-III, 1 trường cấp III. Trong năm học 2005-2006, Quận 2
đã thực hiện tốt chương trình giáo dục theo quy định, nâng cao chất lượng giảng dạy.
Các trường đều tổ chức tốt các hoạt động ngoại khố, sinh hoạt tập thể. Tiếp tục tổ
chức thực hiện nghiêm túc quy định về giảm tải nội dung học.
Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

• Y tế.

Tổng số cơ sở y tế trên địa bàn Quận 2 là 12 cơ sở, trong đó có 1 Trung tâm y tế
quận, 11 trạm y tế phường. Hiện nay, Trung tâm y tế Quận áp dụng quy trình khám
chữa bệnh mới tạo thuận lợi cho người dân, được tăng cường các kỹ thuật hiện đại
phục vụ cho việc khám chữa bệnh.
• Văn hố, thể thao
Kết quả thống kê hoạt động văn hố- thể thao 6 tháng đầu năm 2007 cho thấy các
hoạt động văn hố, thơng tin tun truyền được tiếp tục được đẩy mạnh. Quận đã xây
dựng những chương trình văn hố nghệ thuật và hoạt động thơng tin tun truyền quy
mơ lớn phục vụ các dịp lễ, tết, sinh hoạt chính trị. Phong trào thể dục thể thao được
duy trì và phát triển tốt.
I.2.3 Nhận xét chung:
Nhìn chung quận 2 đang có xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, từ một quận
với ngành sản xuất nơng nghiệp là chủ đạo thì nay thay vào đó là ngành thương mại
dịch vụ chiếm vị trí ưu thế và cũng là ngành chủ đạo của quận.
Quận 2 đang từng bước thay đổi bộ mặt của mình, với những tiềm năng sẵn có,
vị trí địa lý thuận lợi, có mạng lưới giao thơng đường thuỷ và đường bộ giáp với các
tỉnh thành lân cận. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là để có thể khai thác và sử dụng
một cách có hiệu quả các lợi thế về điều kiện tự nhiên, tài ngun đòi hỏi quận cần
phải có chiến lược đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, có phương hướng chuyển đổi cơ cấu
sản xuất cho hợp lý.
Từ thực trạng phát triển kinh tế xã hội trên cho thấy, trong những năm qua cùng
với sự gia tăng dân số, mật độ phân bố dân cư khơng đều tạo ra áp lực về nhu cầu sử
dụng đất đai. Để đạt được mục tiêu phấn đấu tăng trưởng kinh tế xã hội từ nay đến
năm 2010, quận 2 cần đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, thay đổi cơ cấu sản xuất. Và
chính những u cầu này gây sức ép đối với các cấp quản lý Nhà nước, vì họ phải đưa
ra những phương hướng, những hoạch định để quản lý quỹ đất một cách có hiệu quả,
đồng thời có thể kiểm sốt việc chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho th đất
… của địa phương.
I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC
HIỆN.

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:
- Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
- Hiện trạng sử dụng đất đai và tình hình biến động đất đai.
- Những quy định hiện hành về thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng và tái định cư đang áp dụng trên địa bàn Quận 2.
- Khái qt các dự án điển hình thực hiện trên địa bàn quận .
- Đánh giá cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và TĐC của các dự án trên
địa bàn quận và tìm ra những tồn tại.
- Đưa ra những đề xuất để hồn thiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và
tái định cư.
Trang 15


Ngaứnh Quaỷn Lyự ẹaỏt ẹai

SVTH: ẹinh Thũ Xuaõn Haứ

I.3.2 Phng phỏp nghiờn cu
Phng phỏp thng kờ: thng kờ v tỡnh hỡnh nh t, din tớch, s dõn b nh
hng, s trng hp c giao nn tỏi nh c. t ú cú cỏi nhỡn tng quỏt v d ỏn.
Phng phỏp so sỏnh: so sỏnh cỏc phng ỏn c trng nhm ỏnh giỏ s khỏc
nhau c bn ca tng loi d ỏn v nhng gỡ t c, nhng gỡ cha t c ca
vic thc hin tng d ỏn ú.
Phng phỏp phõn tớch, tng hp: phõn tớch chi tit nhng mt khú khn, thun
li da trờn nhng s liu, din bin thc t liờn quan n cụng tỏc bi thng, gii
phúng mt bng v tỏi nh c. Sau ú tng hp kt qu, a ra kt lun chung.
Phng phỏp ỏnh gia: ỏnh giỏ quy mụ, tin thc hin d ỏn, vic a ra
khung giỏ, ỏp giỏ cú tho ỏng cho ngi dõn cha. ỏnh giỏ nhng nh hng ca d
ỏn n i sng ca ngi dõn.
Phng phỏp k tha: k tha bn vựng d ỏn, ti liu, s liu v nhng quy

nh ca Nh nc liờn quan n cụng tỏc bi thng, gii phúng mt bng v tỏi nh
c.
Phng phỏp chuyờn gia: tham kho ý kin ca cỏc chuyờn gia ang lm vic cú
liờn quan n cụng tỏc bi thng, gii phúng mt bng v tỏi nh c.

Trang 16


Ngaứnh Quaỷn Lyự ẹaỏt ẹai

SVTH: ẹinh Thũ Xuaõn Haứ

PHN II
KT QU NGHIấN CU
II.1 Mt s ni dung tỡnh hỡnh qun lý nh nc v t ai
II.1.1 Cụng tỏc iu tra, kho sỏt, o c v thnh lp bn a chớnh
Trờn a bn Qun 2 ó tin hnh o c v thnh lp bn a chớnh. Hin 11
n v hnh chớnh phng trờn a bn qun ó cú bn a chớnh vi t l 1/1000,
1/500, 1/200. Tu thuc vo din tớch v loi t m tng n v hnh chớnh phng
xõy dng bn a chớnh vi nhng t l khỏc nhau.
Hin nay, trờn a bn qun ó cú nay h s a chớnh, bao gm: s a
chớnh, s mc kờ t ai, s theo dừi bin ng t ai v bn a chớnh.
II.1.2 Cụng tỏc quy hoch, k hoch s dng t
Theo Quyt nh s 6577/Q-UB-QLT ngy 07/12/1998 ca UBND Thnh
ph v vic phờ duyt iu chnh quy hoch chung Qun 2, nh hng Quy hoch
phỏt trin Qun 2 n nm 2020 s chia thnh 5 khu vc. Khu cụng nghip v cng
Cỏt Lỏi, vi din tớch 600 ha s l ni tp trung cỏc khu cụng nghip, cỏc nh mỏy xớ
nghip sn xut cú ụ nhim cao. Khu vc ny s xa khu dõn c, cú h thng x lý
cht thi, hn ch vic tp trung dõn c t do xung quanh cỏc khu cụng nghip nh
nhng khu cụng nghip cỏc khu vc lõn can. Bng cỏch qun lý lng lao ng lm

vic ti khu cụng nghip v to ch n nh cho cụng nhõn xa khu cụng nghip.
Cụng nhõn i lm s cú xe a rc. i ng cụng nhõn ny s c tuyn chn k v
c o to tay ngh phự hp vi hot ng sn xut.
Khu vc th 2 l khu ụ th mi Th Thiờm, din tớch 618 ha, quy mụ dõn s l
180- 200 ngn ngi. õy s l mt ụ th kiu mi, l trung tõm ca cỏc loi hỡnh
thng mi dch v ln, trung tõm kinh t ca qun.
Khu vc th 3 l khu dõn c c chia thnh 5 khu:
- Khu 1 vi din tớch 532 ha, quy mụ dõn s l 50 ngn ngi, v trớ phớa
Bc, bao gm khu vc phng Tho in, v mt phn phng An Phỳ.
- Khu 2 vi din tớch 726 ha, quy mụ dõn s l 150 ngn ngi, v trớ khu
vc Nam xa l H Ni n rch Ging ễng T, bao gm phng Bỡnh An, mt phn
phng An Phỳ, Bỡnh Khỏnh.
- Khu 3 vi din tớch 748 ha, quy mụ dõn s l 200 ngn ngi, nm trờn bỏn
o Th Thiờm, bao gm phng An Khỏnh, mt phn phng Bỡnh Khỏnh v Th
Thiờm, Bỡnh An, An Li ụng.
- Khu 4 vi din tớch 653 ha, quy mụ dõn s l 100 ngn ngi, nm phớa
Tõy Nam, bao gm khu vc phng Bỡnh Trng Tõy, Thnh M Li.
- Khu 5 vi din tớch 542 ha, quy mụ dõn s l 100 ngn ngi, v trớ ụng
Nam, bao gm khu vc phng Bỡnh Trng ụng, Cỏt Lỏi v mt phn Bỡnh Trng
Tõy.
Khu vc th 4 l trung tõm qun v h thng cụng trỡnh phc v cụng cng. V
trớ giỏp vi sụng Si Gũn v rch Ging ễng T ti phng Thnh M Li. Bao gm
Trang 17


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

các cơng trình hành chánh, giáo dục, văn hố, thương mại, y tế, trụ sở làm việc của các

ban ngành.
Cuối cùng là trung tâm liên hợp thể dục thể thao cấp quốc gia. Vị trí tại khu vực
Rạch Chiếc, phường An Phú. Bao gồm khu nhà ở, trường đua ngựa, sân golf.
II.1.3 Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo báo cáo q 1 ngày 06/04/2007 về tiến độ cấp giấy trên địa bàn của phòng
Tài ngun mơi trường quận 2 tính đến đầu năm 2007. Tồn quận 2 đã xét duyệt 100%
đơn đăng ký cấp giấy của người dân và đã cấp giấy được 80% trên tổng số hộ thuộc
địa bàn quận. Số hồ sơ còn lại chưa được cấp giấy là do nằm trong các dự án đã có
quyết định thu hồi và giao đất như khu đơ thị mới Thủ Thiêm, khu Văn hố giải trí
Quốc tế, các khu dân cư và một phần là giấy tờ khơng hợp lệ.
Ngun nhân chính là do đặc tính của quận là dân số phân bố chưa đồng đều,
những đơn vị hành chính phường có diện tích lớn nhưng số dân lại thưa thớt và đa
phần là đất nơng nghiệp như phường Thạnh Mỹ Lợi, phường An Phú thì cơng tác cấp
giấy đã hồn tất 100%. Còn đối với những đơn vị hành chính phường có diện tích nhỏ
mà dân cư tập trung đơng, mật độ dân cư dày đặc, nhất là đối với những phường có vị
trí nằm ở trung tâm quận và đa phần là đất ở, sản xuất kinh doanh, điển hình như
phường An Khánh, Bình Trưng Tây, Thảo Điền, Thủ Thiêm thì cơng tác cấp giấy chỉ
mới hồn tất 80%. Bên cạnh đó, đối với những phường bị giải toả trắng như phường
Bình Khánh, phường Thủ Thiêm thì cơng tác cấp giấy được ngưng lại.
II.2 Hiện trạng sử dụng đất đai và biến động đất đai
II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai:
Trước 1997, khi chưa tách khỏi Quận Thủ Đức, đa phần là đất nơng nghiệp, đất
ở rải rác tập trung ở phường An Khánh, Bình Khánh, Bình An, An Lợi Đơng, Thảo
Điền. Từ 1997 đến nay, do quy hoạch tương đối nhanh, nên đa phần đất nơng nghiệp
được lấy để làm các dự án xây dựng khu dân cư. Theo số liệu thống kê năm 2006,
tổng diện tích đất tự nhiên của Quận 2 là 5.017,55 ha, chiếm 2,39% diện tích đất tự
nhiên của Thành phố Hồ Chí Minh, trên địa bàn khơng còn đất chưa sử dụng, tất cả
các loại đất khác được đưa vào sử dụng gồm :

Trang 18

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

Bảng III.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2006

Chỉ tiêu

Mã

TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN
Đất nơng nghiệp
Đất trồng cây hàng năm
Đất trồng cây lâu năm
Đất ni trồng thuỷ sản
Đất phi nơng nghiệp
Đất ở tại đơ thị
Đất chun dùng
Đất tơn giáo, tín ngưỡng
Đất nghĩa trang, nghĩa địa
Đất sơng suối và mặt nước chun dùng
Đất phi nơng nghiệp khác

NNP
CHN
CLN
NTS
PNN

ODT
CDG
TTN
NTD
SMN
PNK

Hiện trạng 2006
( ha)
5.017,55
1.616,7
1.295,57
182,8
138,33
3.400,85
1.402,77
894,14
17,82
19,1
1.066,3
0,73

Tỷ lệ % so với
diện tích đất
tự nhiên
100
32,22
25,82
3,64
2,76

67,78
27,96
17,82
0,36
0,38
21,25
0,01

(Nguồn: phòng Tài ngun Mơi trường)

32.22%
Đất phi nông nghiệp
Đất nông nghiệp
67.78%
Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2006

Trang 19


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đinh Thò Xuân Hà

II.2.2 Biến động đất đai:
Trong những năm gần đây, q trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, do đó diện
tích các loại đất đã có sự biến động đáng kể, trong đó việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, GPMB ảnh hưởng nhiều đến biến động đất đai.
Bên cạnh đó, do phần lớn đất nơng nghiệp đều được lấy để thực hiện các dự
án trên địa bàn quận, cho nên có sự chuyển đổi rõ rệt giữa đất nơng nghiệp và đất phi
nơng nghiệp. Diện tích đất nơng nghiệp ngày càng giảm đi mà chủ yếu là đất trồng

lúa nước và diện tích đất phi nơng nghiệp ngày càng tăng lên mà đa số là đất ở, đất
phục vụ cho các cơng trình kiến trúc như (khu vui chơi, văn phòng cao ốc cho th),
đất xây dựng cơ sở hạ tầng (đường xá…), đất xây dựng nhà xưởng, đây cũng là một
trong những yếu tố góp phần phát triển nền kinh tế của quận và tạo nên bộ mặt mới
cho quận 2. Ta có thể thấy rõ hơn qua sự thay đổi một cách nhanh chóng của phường
Thảo Điền, từ một nơi tồn là đất nơng nghiệp trồng lúa nước và trồng sen, do những
chính sách đầu tư của Nhà nước mà phường Thảo Điền ngày nay là một nơi hồn
tồn khác với nhiều khu chung cư cao cấp, các khu biệt thự dành cho người nước
ngồi mọc lên, các khu vui chơi giải trí khác như sân bóng đá mini dành cho thiếu
nhi, các trường học cao đẳng, trung học dân lập và quốc tế. Tại phường An Phú thì
có các chung cư cao cấp An Phú, An Khánh, chu cư Thủ Đức House, đây là những
chung cư vừa sử dụng làm nhà ở và cũng vừa sử dụng làm văn phòng cho th, mà
nguồn gốc đất từ những chung cư này là do đất nơng nghiệp xây dựng nên.
Với sự quan tâm của Uỷ ban nhân dân Thành phố, theo chủ trương của quận, và
do tiếp giáp với trung tâm thành phố, nên phải sử dụng triệt để nguồn tài ngun đất
sẵn có của mình, vì thế trên địa bàn quận khơng còn đất chưa sử dụng.
II. 4 Khái qt 2 dự án điển hình trên địa bàn quận 2:
Do 2 dự án mang tính chất đặc thù riêng, dự án xây dựng Nhà máy nước Thủ
Đức là 100% vốn Nhà nước còn dự án Khu du lịch Văn hố Giải trí Quốc tế là 100%
vốn nước ngồi. Tuy nhiên 2 dự án vẫn đem lại những lợi ích về mặt kinh tế cũng như
về mặt xã hội cho đất nước.
II.4.1 Hiệu quả kinh tế.
Từ dự án quy hoạch, đã giúp cho Quận, Thành phố nói riêng và cả nước nói
chung thu hút nguồn đầu tư trong và ngồi nước, phát triển kinh tế trong khu vực. Vì
khi các dự án đã được tiến hành xong thì kéo theo những vùng lân cận của dự án cũng
được phát triển, hệ thống giao thơng, thơng tin liên lạc được xây dựng nhiều hơn,
nhằm tạo cầu nối giữa những dự án quy hoạch với bên ngồi.
Khi dự án xây dựng Nhà máy nước Thủ Đức được tiến hành và hồn tất sẽ giải
quyết được vấn đề cung cấp nước sinh hoạt hằng ngày cho người dân để tránh tình
trạng người dân phải đi mua từng thùng nước ở những địa bàn khác.

Ngồi ra, Nhà nước còn tăng nguồn thu ngân sách cho mình thơng qua các
khoản thu từ thuế từ cá dự án mang tính chất kinh doanh như dự án khu du lịch Văn
Hố Giải trí Quốc tế, kéo theo mức sống của người dân cũng được nâng cao.

Trang 20