CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,CẤP GIẤY CNQSDĐ XÃ PHƯỚC TÂN HUỆN LONG THÀNHTỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN
WX

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,CẤP GIẤY CNQSDĐ
XÃ PHƯỚC TÂN- HUỆN LONG THÀNH-TỈNH ĐỒNG
NAI

SVTH : LÊ HOÀNG VIỆT
MSSV : 03124071
Lớp : DH03QL
Khoá : 29
Ngành :Quản lý đất đai

Tp.HCM,tháng 06 năm 2007


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ HOÀNG VIỆT

“ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,CẤP GIẤY CNQSDĐ
XÃ PHƯỚC TÂN- HUỆN LONG THÀNH-TỈNH ĐỒNG
NAI ”.

GVHD : TS. Đào Thị Gọn
( Địa chỉ cơ quan :Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh)

Ký tên :

Tháng 06 năm 2007


LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn toàn thể quý thầy cô trong khoa QLĐĐ & BĐS
trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt
cho em những kiến thức chuyên ngành ban đầu trong lĩnh vực quản lý đất đai; làm
nền tảng để hoàn thành đề tài cũng như cho những công việc, nghiên cứu sau này.
Cô Đào Thị Gọn, thầy Nguyễn Du, cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh - những thầy cô đã có
đóng góp quý báu cho nội dung nghiên cứu của đề tài, đồng thời đã giúp em chỉnh
sửa những thiếu sót để đề tài được hoàn thiện hơn.
Học phải đi đôi với hành. Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các anh, chị
trong Đội Quy Hoạch thuộc Trung tâm kỹ thuật địa chính - nhà đất Đồng Nai – đơn
vị đã tận tình giúp đỡ, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong suốt quá trình thực
tập tốt nghiệp.
Cảm ơn các bạn của lớp ĐH03QL - những người đã đồng hành với tôi trong
suốt quá trình học tập và thực tập tốt nghiệp, cùng tôi trao đổi kiến thức, góp ý chân
thành cho bài báo cáo tốt nghiệp.
Tuy nhiên, do thời gian học tập và thực tập có hạn nên đề tài không tránh
khỏi những thiếu sót không mong muốn. Rất mong nhận được những ý kiến đóng
góp của quý thầy cô, các anh chị và các bạn nhằm rút kinh nghiệm trong công tác
sau này.

TP.HCM, ngày 17 tháng 07 năm 2007.
Sinh viên

Le Hoang Viet


TÓM TẮT
Sinh viên Le Hoang Viet, Lớp ĐH03QL, Khóa 29, Khoa Quản Lý Đất Đai &
Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,CẤP GIẤY CNQSDĐ XÃ

PHƯỚC TÂN- HUYỆN LONG THÀNH-TỈNH ĐỒNG NAI ”
Giáo viên hướng dẫn: Cô Dao Thi Gon, Bộ môn Quản Lý Nhà Nước Về Đất
Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh.
Đề tài được thực hiện dựa trên những quy định mới của Thông tư số
04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn
các biện pháp quản lý, sử dụng đất đai khi sắp xếp, đổi mới và phát triển các nông
lâm trường quốc doanh.
Đề tài gồm các nội dung chính: thu thập số liệu, bản đồ, tiến hành khảo sát
thực địa, chỉnh lý biến động, thành lập bản đồ hiện trạng, đánh giá điều kiện tự
nhiên, kinh tế-xã hội, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, đánh giá tiềm năng đất đai và
lập phương án quy hoạch sử dụng đất. Đề tài sử dụng các phương pháp: phương
pháp điều tra nhanh nông thôn; phương pháp thống kê; phương pháp đánh giá đất
đai theo FAO; phương pháp dự báo; phương pháp định mức; phương pháp cân
bằng tương đối; phương pháp bản đồ; phương pháp GIS; phương pháp so sánh,
phân tích, tổng hợp; phương pháp chuyên gia.
Kết quả đạt được của đề tài gồm: báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020; bản đồ
đơn vị đất đai của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai, tỷ lệ 1:5.000; bản đồ hiện trạng


sử dụng đất của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai, tỷ lệ 1:5.000; bản đồ quy hoạch

sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai, tỷ lệ
1:5.000.
Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 định
hướng đến 2020 sẽ làm cơ sở cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách đầy đủ,
hợp lý, khoa học, hiệu quả và bền vững; làm nền tảng thực hiện tốt kế hoạch sắp
xếp, đổi mới hoạt động sản xuất-kinh doanh.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ....................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ....................................................... 3
I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................................................... 3
I.1.1. Sơ lược lịch sử công tác đăng ký đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................................ 3
I.1.2. Cơ sở khoa học ................................................................................... 5
I.1. 3. Cơ sở pháp lý ..................................................................................... 8
I.2. Công tác đăng ký đất đai, cấp và đổi giấy CNQSDĐ
trên địa bàn Tỉnh Đồng Nai ................................................................................. 10
I.3. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ....................................................... 11
I.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, KT-XH trên địa
bàn xã Phước Tân ................................................................................................. 12
I.3.2. Đánh giá chung về điều kiện kinh tế-xã hội .................................. 18
I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực
hiện ......................................................................................................................... 18
I.4.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 18
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................ 19

PHẦN HAI: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................... 20
II.1. Công tác quản lý và sử dụng đất của xã Phước Tân...................... 20
II.1.1. Quản lý theo địa giới hành chính .................................................. 20

II.1.2.Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính ........................................... 20
II.1.3. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................. 20
II.1.4. Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo ........................... 23
II.1.5. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................. 24
II.1.6. Công tác biến động đất đai qua các năm ..................................... 29
II.2. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ
năm 2001-2007 của xã Phước Tân ..................................................................... 31
II.3. Đánh giá công tác cấp và đổi GCNQSDĐ trong những năm qua tại địa
phương ................................................................................................................... 46


II.4. Hiệu quả của công tác đăng ký, cấp và đổi giấy CNQSDĐ .......... 48
II.5. Những khó khăn, thuận lợi trong công tác đăng ký đất đai, cấp và đổi
GCNQSDĐ ............................................................................................................ 48
II.6. Định hướng và đề xuất hoàn thiện công tác cấp và đổi giấy ........ 49

KẾT LUẬN ........................................................................................ 52


ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài :
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở Kinh Tế, Văn Hóa - Xã Hội, an ninh - quốc phòng. Bên cạnh đó
đất đai cũng là một trong ba nguồn lực không thể thiếu của nền KT quốc gia: đất đai, lao
động và vốn. Hiện nay Việt Nam đang trong thời hội nhập, mở cửa giao lưu buôn bán với
bên ngoài, nhất là khi nước ta vừa gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới WTO, với
nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường đã tạo nên những sự cạnh tranh, những khó
khăn, thách thức, cũng như cơ hội để phát triển KT-XH đã ngày càng gây áp lực lên đất
đai. Do đó, đất đai là hàng hoá đặc biệt vô cùng quan trọng để phát triển đất nước.

Chính vì thế, để sử dụng hiệu quả hơn nguồn tài nguyên đất đai cho mục tiêu phát
triển KT-XH, công tác quản lý đất đai ở nước ta đã từng bước được hoàn thiện, trong đó
công tác cấp GCNQSDĐ. Ðây được xem như là nhiệm vụ chiến lược của ngành quản lý
đất đai để xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời
Nhà nước cũng thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở cho công tác quản lý đất đai, xác định
quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất.
Huyện Long Thành trong những năm gần đây, việc giải quyết các tranh chấp về
đất đai ngày một đi vào chiều sâu, song song đó việc giải quyết cấp giấy chứng nhận
QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đang từng bước được hoàn thiện, đặc biệt là khâu đăng
ký đất đai.
Phước Tân là một xã nằm cách khá xa trung tâm Huyện Long Thành, với mật độ
dân cư cao, nhu cầu sử dụng đất để ở và phát triển KT-XH ngày một tăng, do đó mà công
tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ xảy ra rất phức tạp, đa phần là do các chủ sử dụng đất tự
ý buôn bán mà không theo quy định của Nhà nước dẫn đến việc chuyển nhượng rất khó
quản lý dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong tổ chức đăng ký, cấp và đổi giấy QSDĐ
cho chủ sử dụng đất. Do đó, UBND Huyện Long Thànhvà Sở Tài Nguyên - Môi Trường
Tỉnh Đồng Nai đã ban hành những văn bản pháp lý để tăng cường và điều tiết công tác
chuyển nhượng, cũng như tổ chức đăng ký cấp giấy một cách hiệu quả và hợp lý hơn.
Xuất phát từ công tác thực tế của xã và những yêu cầu thực tiễn đặt ra, được sự
phân công của Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, trường Đại Học Nông Lâm TP.
Hồ Chí Minh, sự giúp đỡ của Sở Tài Nguyên - Môi Trường Tỉnh Đồng Nai và sự hướng
dẫn của Thầy Nguyễn Du, em thực hiện đề tài: “Công tác đăng ký đất đai, cấp và đổi
giấy chứng nhận xã Phước Tân - Huyện Long Thành- Tỉnh Đồng Nai ”.
Mục tiêu nghiên cứu :
Đánh giá công tác đăng ký đất đai tại xã Phước Tân bao gồm: đăng ký cấp đổi cho
những trường hợp đã dược cấp giấy trước đây, đồng thời đăng ký cấp mới cho những
trường hợp chưa được cấp giấy, nhằm đi đến việc thống nhất chung một mẫu giấy theo
quy định hiện hành.
Đối tượng nghiên cứu :
- Việc đăng ký đất đai cấp mới và cấp đổi giấy của hộ gia đình, cá nhân.

-Trang 1-


- Quy trình, thủ tục đăng ký đất đai theo các quy định của pháp luật.
Phạm vi nghiên cứu :
- Địa bàn xã Phước Tân.
- Đề tài chỉ nghiên cứu về quy trình đăng ký đất đai, cấp và đổi giấy chứng
nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất tại xã .

-Trang 2-


PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.
I.1.1. Sơ lược lịch sử công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam.
a. Trước năm 1945.
- Sổ địa bạ thời Hạ Long.
Sổ địa bạ lập cho từng xã, phân biệt rõ đất công điền đất tư điền của mỗi xã, trong
đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế. Sổ địa bạ được lập thành ba
bản:
+ Bản giáp nộp tại Bộ Hộ.
+ Bản bính nộp tại Dinh Bố Chánh.
+ Bản đinh để tại Xã.
Theo quy định hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải tiến hành
đại tu sổ một lần, tuy nhiên do hệ thống sổ này không có bản đồ kèm theo và không dung
đơn vị đo lường một cách thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng sổ rất khó khăn.
- Sổ địa bộ thời Minh Mạng.
Triều đình cử một khâm sai lo việc điền bộ, sau đổi thành địa bộ tại Nam Kỳ. Hệ

thống này được lập đến tận làng xã và có rất nhiều tiến bộ so với địa bạ thời Gia Long, sổ
bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự có mặt chứng kiến đầy đủ các chức sắc làng, chánh
tổng, tri huyện và điền chủ.
Thủ tục: Chức sắc làng lập và mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ bộ (có ghi diện
tích và loại đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả , sổ địa bộ cũng
được lập thành ba bộ: bản giáp giao Bộ Hộ, bản ất nộp dinh Bố Chánh và bản bính để tại
xã.
Theo quy định hệ thống sổ cũng được tiểu tu và đại tu như thời Gia Long nhưng có
quy định chặt chẽ hơn: phải căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của chủ đồn điền khi cần thừa
kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, quan chủ huyện phải xem xét tại chỗ sau đó trình lên
quan bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ.
- Dưới thời Pháp thuộc.
Do chính sách cai trị của thực dân Pháp, trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại
nhiều chế độ địa điền khác nhau.
+ Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ
Chế độ điền thổ được thực hiện bắt đầu từ cuối thế kỷ 19, ban đầu chủ yếu là kế
thừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Từ năm 1911 hệ thống này được củng
cố và bắt đầu hoàn thiện: có bản đồ dãy thửa kèm theo, nội dung sổ địa bộ cũng được ghi
-Trang 3-


nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền, uỷ quyền và án toà, sổ bộ được giữ
tại phòng quản thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ. Hệ thống này chỉ áp
dụng đê quản thủ điền địa cho dân bản xứ, riêng đất đai của người Pháp và kiều dân đồng
hoá Pháp thì áp dụng chế độ để đương và do ty bảo thủ để đương thực hiện. Từ năm 1925
chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất theo sắc lệnh
1925 thay thế hai chế độ song hành trước đây là chế độ địa bộ và chế dộ để đương.Sắc
lệnh này được triển khai áp dụng dần trên lãnh thổ Nam Kỳ. Nét nổi bật của chế độ này
là: bản đồ dãy thửa được đo đạc chính xác, sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô
đất, trong đó ghi rõ: diện tích sắc đất, nơi toạ lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm của lô

đất,tên chủ sở hữu, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố và để đương.
+ Chế độ quản thủ địa chính tại Nam Kỳ
Được bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Toà Khâm
Sứ Trung Kỳ ( lúc này được gọi là công tác bảo tồn điền chặt). Hệ thống sổ bộ lập theo
trình tự, thủ tục khá chặt chẽ: tổ chức phân ranh giới xã, phân ranh cắm mốc giới thửa đất
(có xem xét và lập biên bản cắm mốc), thực hiện đo vẽ bản đồ giải thửa ( tỷ lệ 1: 2000), tổ
chức cho điền thổ xuất trình giấy sở hữu và kê khai nhận ruộng…
+ Chế độ điền thổ và quản thủ tại Bắc Kỳ.
Công tác đạc điền bắt đầu thực hiện từ năm 1889, giai đoạn từ năm 1889
đến năm 1920 chủ yếu đo đạc lập bản đồ nhằm mục đích thu thuế. Từ sau năm 1920 nhà
cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ bộ để thực hiện chế độ quản
chủ địa chính. Do đặc thù đất đai ở Bắc Bộ manh mún nên bộ máy chính quyền lúc đó đã
cho triển khai cùng lúc hai hình thức: hình thức đo đạc chính xác, hình thức đo đạc lập
lược đồ đơn giản 1:1000 và lập sổ sách tạm thời để quản lý đất đai.
Nơi lược đồ đơn giản, hồ sơ gồm: bản lược đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ
điền bộ lập theo chủ, sổ chuyển dịch để ghi các chuyển dịch đất đai. Loại hồ sơ này do
trưởng bạ mỗi xã giữ và thực hiện quản thủ địa chính, hai tháng 1 lần trưởng bạ phải sao
biến động trên bản đồ và sổ sách để mang về Ty Địa Chính để chỉnh hồ sơ lưu tại đó.
Nơi đo vẽ bản đồ giải thửa chính xác hồ sơ gồm có: bản đố giải thửa, sổ địa
chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa và mục lục điền chủ, sổ khai báo để ghi các khai báo
và văn tự. Các tài liệu trên được lập sau thủ tục kiến điền và được Công Sứ phê chuẩn
hoặc do Ty Địa Chính Trung Ương trình Thống Sứ phê chuẩn. Hồ sơ trên do Trưởng Ty
Địa Chính giữ và thực hiện quản thủ điền địa.
b. Thời kỳ 1945-1975
- Ở miền Bắc
Sau CMT8 năm 1945, đặc biệt sau cuộc cách mạng ruộng đất 1957 chính
quyền cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Và đầu thập niên
năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất do Đảng và Chính Phủ phát động ,
đại bộ phận nông dân đã đóng góp hết diện tích đất canh tác vào hợp tác xã, do vậy hiện
trạng ruộng đất có nhiều thay đổi. Tình trạng này kéo dài đến hết thập niên 70. Trong khi

đó tổ chức ngành địa chính thường xuyên không ổn định, Nhà nước không ban hành một

-Trang 4-


văn bản pháp lý nào làm cơ sở, nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp
GCNQSDĐ vẫn chưa được triển khai
- Ở miền Nam
Năm 1954 Việt Nam bị chia cắt, miền Nam Việt Nam được đặt dưới sự cai
trị của chính quyền Việt Nam Cộng Hoà. Các tỉnh phía Nam vẫn tồn tại ba chế độ quản
thủ điền địa trước đây. Đó là chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925, chế độ quản thủ địa bộ ở
những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình thành trước năm 1925 và chế độ quản thủ địa
chính áp dụng ở một số địa phương ở Trung Kỳ.
Tuy nhiên từ năm 1962 chính quyền Việt Nam Cộng Hoà đã có sắc lệnh
124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những đại phương chưa
thực hiện sắc lệnh 1925. Như vậy từ năm 1962 trên lãnh thổ miền Nam Việt Nam thuộc
chính quyền Việt Nam Cộng Hoà tồn tại hai chế độ chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ
điền thổ theo sắc lệnh 1925.
c. Thời kỳ 1975-1988
Từ sau năm 1975, công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước
quan tâm và thực hiện theo Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội Đồng Chính Phủ
và Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ Tướng Chính Phủ. Thực hiện yêu cầu này,
Tổng Cục Quản Lý Ruộng Đất lần đầu tiên ban hành một văn bản quy định thủ tục đăng
ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày 5/11/1981.
Theo quyết định này việc đăng ký đất đai có một trình tự khá chặt chẽ, việc
xét duyệt đăng ký phải do một hội đồng đăng ký thống kê của xã thực hiện. Kết quả xét
duyệt của xã phải được UBND Huyện duyệt mới được đăng ký cấp giấy CNQSDĐ. Hệ
thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 biểu mẫu) đáp ứng
được yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ đó.
d. Từ khi có Luật đất đai năm 1988 đến nay

- Sau Luật đất đai năm 1988:
Đăng ký đất đai,cấp giấy CNQSDĐ trở thành nhiệm vụ bắt buộc và hết sức
bức thiết làm cơ sở để tổ chức thi hành luật đất đai. Kế thừa và phát huy kết quả điều tra,
đo đạc và đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg, Tổng cục địa chính đã ban hành Quyết định
201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp gcn và thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng
dẫn thi hành Quyết định 301/ĐKTK tạo sự chuyển biến về chất trong việc thực hiện đăng
ký và cấp giấy trên toàn quốc.
- Sau Luật đất đai năm 1993:
Thành công của việc thực hiện Nghị quyết 10 của Bộ Chính Trị, tạo cơ sở
vững chắc cho việc ra đời của Luật đất đai năm 1993 (thông qua ngày 14/7/1993) với
những thay đổi lớn: ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân, đất đai
có giá trị, người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển nhượng cho thuê, thế chấp
QSDĐ…với những thay đổi đó yêu cầu hoàn thành cấp giấy CNQSDĐ ngày càng trở nên
cấp bách. Nhận thức được điều đó chính quyền các cấp các địa phương bắt đầu coi trọng
và tập trung đẩy nhanh tiến độ cấp giấy CNQSDĐ trên phạm vi cả nước nhất là trong các
năm 1997-1998 với mục tiêu vào năm 200 (khu vực nông thôn) và vào năm 2001 (khu
-Trang 5-


vực đô thị ) theo các Chỉ thị 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ Tướng
Chính Phủ
Sự khẳng định đất đai có giá trị, người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng, thừa kế, chuyển đổi…đã tạo ra những biến động lớn về giá cả.
Xuất phát từ công tác đó ngày 5/4/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định
60/CP về quyền sở hữu nhà ở. Theo tinh thần Nghị định này thì người sử dụng đất ở đô
thị phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Việc đăng
ký nhà ở và đất ở được bắt đầu thực hiện, khi thực hiện thì số lượng giấy cấp còn hạn chế.
Nghị định này đã trở thành cột mốc quan trọng trong việc lập lại trật tự pháp lý cho lĩnh
vực nhà đất tại đô thị. Nghị định này đã được xác định rõ vấn đề quyền sở hữu nhà ở phải
đựoc xem xét từ nguồn gốc và tính hợp pháp của quá trình tạo lập. Nghị định còn nhiều

điểm bất hợp lý, nhiều tỉnh thành phố đã kiến nghị Chính phủ sửa đổi, bổ sung, nhưng
Chính phủ chỉ mới ban hành Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 và bổ sung điều 10 xác định
các khoản thời gian miễn giảm tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận
- Luật đất đai 2003
Luật đất đai ra đời là bước ngoặt trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Thể hiện quan điểm đổi mới về công tác quản lý, đặc biệt là sự cải cách thủ tục hành
chính về đất đai. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính, cấp giấy được quy định cụ thể rõ ràng bằng các điều luật. Nghị định 181 hướng
dẫn thi hành Luật đất đai quy định chi tiết cụ thể các vấn đề trên .
I.1.2. Cơ sở khoa học.
a. Các khái niệm.
3 Đăng ký quyền sử dụng đất:
Là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai bao gồm hai hình thức:
- Đăng ký đất đai ban đầu.
- Đăng ký biến động.
3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :
Là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho người sử dụng đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
b. Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai theo Luật đất đai 2003 là một trong những nội dung quan trọng
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Đăng ký quyền sử dụng đất làm cơ sở cho công tác :

-Trang 6-


- Thống kê các đối tượng sử dụng đất, từ đó làm cơ sở cho quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của Nhà nước.

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiết lập hồ sơ địa chính.
- Theo dõi, cập nhật những biến động về đất đai.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
c. Những quy định chung về công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (theo quy định hiện hành).
3 Quy định về kê khai đăng ký lần đầu:
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu thực hiện trong các trường hợp sau:
- Được Nhà nước giao, cho thuê đất.
- Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Người sử dụng đất thuê, hay mướn của đối tượng khác thì không đi kê khai đăng
ký.
3 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo
mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường phát
hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa hoặc theo nhiều thửa
đất nông nghiệp liền kề theo yêu cầu của người sử dụng đất.
Đối với trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì phải ghi đầy đủ tên
vợ,chồng.
Đối với các trường hợp thửa đất có nhiều chủ sử dụng khác nhau cùng sử dụng thì
phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng chủ sử dụng.
Đối với trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện
hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :
Điều 52 của Luật đất đai 2003 quy định:
- Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành Phố trực thuộc Trung Ương cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá

nhân nước ngoài.

-Trang 7-


- Uỷ ban nhân dân Huyện, Thị Xã, Thành Phố thuộc Tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3 Quy định các trường hợp cấp giấy :
Điều 49 của Luật đất đai 2003 quy định:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, xã, thị trấn.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, cơ sở
tôn giáo không vi phạm pháp luật mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh
bằng quyến sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình
thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyền
được quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Người sử dụng đất cho khu công nghệ cao, cho khu kinh tế, đất làm cho mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
I.1. 3. Cơ sở pháp lý.
a. Các văn bản của Trung ương.

- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục địa chính về việc ban
hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục địa chính hướng dẫn thi
hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Luật đất đai 1993.
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục địa chính quy định các
mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy, sổ theo dõi biến động đất đai.

-Trang 8-


- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục địa chính về hướng
dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi hành luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính về
hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT về hướng dẫn thực hiện một số điều nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm
2003.
- Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT của Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành quy
định về giấy chứng nhận QSDĐ.

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
Một số thông tư khác của Tổng cục địa chính, Bộ Tài Chính, Bộ Tài Nguyên &
Môi Trường về hướng dẫn thi hành Luật.
b. Các văn bản của địa phương.
- Quyết định 4681/2006/QĐ.UBND ngày 12/05/2006 của Uỷ Ban Nhân Dân Tỉnh
Đồng Nai về việc phê duyệt thiết kế kỹ thuật và dự toán kinh phí đo đạc lập bản đồ địa
chính, đăng ký đất đai, cấp, đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
gốc xã Phước Tân, huyện Long Thành, Tỉnh Đồng Nai.
- Quyết định số 8317 /QĐ-UBND về việc ủy quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của ủy ban nhân dân Tỉnh Đồng Nai ngày 28/08/2006.
- Quyết định 467/QĐ.TNMT ngày 30/08/2006 của Sở Tài Nguyên Và Môi
Trường Tỉnh Đồng Nai về việc giao nhiệm vụ đăng ký đất đai, lập lại hồ sơ địa chính, cấp
và đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã Phước Tân, huyện Long Thành, Tỉnh Đồng
Nai.

-Trang 9-


- Quyết định 110/2006/QĐ.UBND ngày 08/09/2006 của Uỷ Ban Nhân Dân
xã Phước Tân về việc triển khai đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, lập thủ tục, trình xét
duyệt hồ sơ cấp, đổi GCNQSDĐ trên địa bàn đã được phê duyệt.
I.2. Công tác đăng ký đất đai, cấp và đổi giấy CNQSDĐ trên địa bàn Tỉnh Đồng Nai
Tỉnh Đồng Nai với diện tích tự nhiên là 583.161 ha gồm 11 đơn vị hành chính trực
thuộc với 172 xã, xã, thị trấn.
Bảng 01:Kết quả đăng ký đất đai và cấp giấy CNQSDĐ trên địa bàn tỉnh
Đồng Nai năm 2005
Đăng ký

STT

Cấp giấy

Huyện
Hộ

Dtích (ha)

Số giấy

Dtích (ha)

Tỷ lệ dtích cấp
giấy so với đăng
ký ( %)

1

Cẩm Mỹ

28.766

29.921

25.832

25.798

86,22

2

Xuân Lộc

34.576

46.220

35.525

28.657

62,00

3

Thống Nhất

27.449

19.094

25.296

15.274

79,99

4

Trảng Bom

37.413

29.371

34.085

22.907

77,99

5

Long Thành

38.241

32.327

36.975

28.998

89,70

6

Vĩnh Cửu

20.095

30.073

18.846

13.309

44,26

7

Tân Phú

35.058

72.465

30.638

27.706

38,23

8

Định Quán

30.720

76.123

29.602

27.101

35,60

9

Long Khánh

28.423

17.497

20.445

13.428

76,74

10

Biên Hoà

105.603

16.756

66.184

7.947

47,44

11

Nhơn Trạch

22.996

37.645

22.705

18.593

49,39

Tổng

409.340

407.488

344.133

229.718

56,37

Đô thị

139.602

34.902

84.063

11.304

32,39

Nông thôn

269.738

372.586

260.070

218.414

58,62

(Nguồn:Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ - Sở Tài Nguyên và Môi Trường Tỉnh Đồng Nai)
-Trang 10-

Qua bảng trên thấy rằng công tác triển khai, đăng ký và cấp giấy trên địa
bàn tỉnh Đồng Nai thực hiện không đồng bộ giữa các vùng, giữa thành thị và nông thôn.
Trong đó huyện Cẩm Mỹ và Long Thành là hai huyện có tỷ lệ cấp giấy cao nhất trên tổng
số hồ sơ đăng ký cấp giấy, do tập trung phát triển kinh tế nông thôn, đẩy mạnh việc cấp
giấy cho người dân để họ tích cực đầu tư trên thửa đất của mình .
Bảng 02: Công tác cấp đổi GCNQSDĐ tỉnh Đồng Nai năm 2006

STT

Đơn vị
hành chính

Khối lượng đăng ký (thửa )

Số thửa
ĐK theo
KH

Tổng
diện
tích

Thửa

(thửa )

(ha)

ĐK

Cấp
đổi

Số thửa
ĐK/KH

Tranh Khiếu
chấp
nại

(% )

1

H.Định
Quán

38366

1768

17374

8412

126

696

45,28

2

TX.Long
Khánh

17940

2131

16897

3727

156

5122

94,18

3

H.Long
Thành

14427

4060

13613

6482

118

469

90,7

4

H.Vĩnh Cửu

93087

40420

63766

32583

454

2495

68,26

5

TP Biên Hoà

5434

180

2771

522

38

41

50,99

6

H.Tân Phú

7870

2161

7393

2640

-

1649

93,9

50648 121814

54366

892

10472

68,35

Tổng

177124

(Nguồn: Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ - Sở Tài Nguyên và Môi Trường Tỉnh Đồng Nai)

I.3. Khái quát về địa bàn nghiên cứu:
Xã Phước Tân, do vậy mà công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người dân còn gặp rất nhiều khó khăn, vì các khâu trong công tác
đăng ký và cấp giấy tại xã qua nhiều năm thực hiện vẫn còn tồn tại những khuyết điểm.
Song song đó, cán bộ địa chính cũng như các cơ quan khác của địa phương cũng chưa có
nhiều kinh nghiệm trong công tác đăng ký và cấp giấy, dẫn đến những xáo trộn, bất cập
trong việc thực thi các chính sách, các Thông tư, Nghị định, Quyết định của Nhà nước
cũng như của Tỉnh.
Nhằm tăng cường, đẩy mạnh công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ và tổ chức thực
hiện cho phù hợp hơn, đồng thời khắc phục những thiếu sót của Luật đất đai 2003 kể từ

ngày luật có hiệu lực thi hành, tuy nhiên cũng gặp không ít khó khăn trong khâu tổ chức.
Nhận thấy được điều đó, UBND Tỉnh và Sở Tài Nguyên & Môi Trường đã ban hành
-Trang 11-


những quyết định mang tính tháo gỡ những vướng mắc trong việc tổ chức đăng ký, cấp
mới, cấp đổi GCNQSDĐ, rút ngắn được thời gian trong việc cấp giấy cho người dân, hạn
chế kinh phí cho nhà nước.
I.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, KT-XH trên địa bàn xã Phước Tân.
a. Điều kiện tự nhiên :
3 Vị trí địa lý :
Phước Tân là xã là một trong những xã mới phát triển của huyện Long
Thành, có diện tích tự nhiên là 1459,58 ha, chiếm 9,41% tổng diện tích của thành phố
được phân thành 5 khu phố:1, 2, 3, 4 và 5 có ranh giới hành chính tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc giáp xã Thạnh Phú và xã Thiện Tân thuộc huyện Vĩnh Cửu.
- Phía Đông Bắc giáp xã Tân Biên.
- Phía Đông Nam giáp xã Hố Nai.
- Phía Nam giáp xã Tân Hiệp được giới hạn bởi đường Quốc lộ 1.
- Phía Tây giáp xã Tân Phong được giới hạn bởi đường Đồng Khởi.
Trên địa bàn xã, các hoạt động kinh tế và các khu dân cư tập trung nhiều
nhất là khu phố 1, 2 và 5.
3 Địa hình :
Xã có địa hình tương đối bằng, có xu hướng thấp dần từ phía Bắc xuống
phía Nam, độ cao trung bình vào khoảng 25m so với mặt nước biển. Điểm cao nhất là
50m, thấp nhất là 15m. So với khu vực xung quanh, xã Phước Tân có địa hình tốt để phát
triển bố trí xây dựng các khu đô thị và xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng.
3 Khí hậu :
Mang đặc điểm của khí hậu huyện Long Thành. Đặc điểm chung là nóng ẩm, mưa
nhiều, phân làm 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô.
- Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10, mưa lớn tập trung, lượng mưa chiếm

85-90% tổng lượng mưa trong năm.
- Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa ít, chỉ chiếm 10-15% tổng
lượng mưa trong năm, trong khi nhiệt độ và lượng bốc hơi lớn gây khô hạn ở nhiều nơi.
Tổng lượng mưa trung bình trong năm 1600-1800 mm.
Nhiệt độ cao đều trong năm 23-290C.
3 Tài nguyên thiên nhiên :
* Tài nguyên đất :

-Trang 12-


Theo tài liệu bản đồ đất huyện Long Thànhtỷ lệ 1/10.000 và kết quả điều tra trên
địa bàn xã Phước Tân, xác định tên địa bàn chỉ có 1 nhóm đất chính là đất xám và được
chia làm 3 đơn vị đất phụ, cụ thể như sau:
Bảng 03: Thống kê diện tích đất đai theo nhóm đất
STT

Ký hiệu

Tên đất
Đất xám

Diện tích (ha)

Tỷ lệ(%)

1.451,75

99,46

I

Ac

I.1

Acr.ve

Đất xám cơ giới nhẹ nghèo Bazơ

113,06

7,73

I.2

Acg.ar

Đất xám gley,cơ giới nhẹ

140,20

9,79

I.3

Acr.cr

Đất xám cơ giới nhẹ,vàng nhạt

1.198,49

81,94

7,83

0,54

1.459,58

100,00

Diện tích sông suối,mặt nước
Tổng diện tích tự nhiên

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai - Sở Tài Nguyên Môi Trường Tỉnh Đồng Nai)
- Đất xám cơ giới nhẹ nghèo Bazơ có diện tích 113,06 ha, chiếm 7,73% diện tích
đất xám, đất được hình thành từ mẫu chất phù sa cổ, tầng dày canh tác >100 cm, có hàm
lượng thịt trung bình. Đất xám cơ giới nhẹ nghèo Bazơ thích hợp với nhiều loại cây trồng
trong nông nghiệp: các loại cây hàng năm như: rau, đậu và các loại cây lâu năm và cây ăn
quả như : điều, xoài, nhãn…
- Đất xám gley cơ giới nhẹ chiếm 9,79% diện tích đất xám với 143,184 ha, đất
được hình thành từ mẫu chất phù sa mới, do quá trình ngập nước lâu ngày dẫn đến việc
hình thành tích tụ lớp gley.
- Đất xám cơ giới nhẹ, vàng nhạt có diện tích 1.198,49 ha, chiếm diện tích lớn nhất
trong nhóm đất xám với 81,94%. Đất xám được hình thành từ mẫu chất phù sa cổ, có độ
dày tầng canh tác >100 cm, thích hợp với nhiều loại cây trồng trong nông nghiệp.
Nhìn chung, hiện nay diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp trên địa bàn xã chỉ
chiếm khoảng 70% tổng diện tích tự nhiên, phần diện tích đất còn lại sử dụng vào mục
đích phi nông nghiệp bao gồm chủ yếu là đất ở và đất công trình công cộng.

* Tài nguyên nước :
Trên địa bàn xã không có con sông đi qua, chỉ có các nhánh suối nhỏ như suối Săn
Máu dùng để tiêu thoát nước trong mùa mưa. Tuy nhiên, lượng mưa thường tập trung và
lớn trong một thời gian, vì dòng suối nhỏ nên không kịp tiêu nước dẫn đến rất nguy hiểm
cho người dân nhất là khu vực cầu Săn Máu. Chính vì vậy trong thời gian tới cần tiến
hành nạo vét suối để lưu thông dòng chảy vào mùa mưa để tránh tình trạng nguy hiểm
-Trang 13-


cho người dân nhất là về lưu thông qua những đoạn đường có dòng suối chảy qua trong
thời gian có mưa lớn.
Nguồn nước ngầm trên địa bàn xã rất phong phú và có chất lượng tốt, hiện đang
được khai thác sử dụng chủ yếu cho sản xuất và sinh hoạt. Bên cạnh đó trên địa bàn xã, ở
những nơi tập trung đông dân cư cũng đã có hệ thống nước máy phục vụ cho sinh hoạt và
sản xuất.
* Tài nguyên rừng :
Hiện nay trên địa bàn xã có 311,83 ha diện tích đất rừng trong đó có hơn 80 ha đất
rừng trồng phòng hộ thuộc lâm trường Biên Hoà quản lý. Diện tích đất rừng tập trung chủ
yếu tại khu phố 3 và 4, do vậy đã hạn chế được rất nhiều tình trạng xói mòn, rửa trôi đất,
đồng thời bảo vệ được nguồn nước tạo môi trường sinh thái tốt. Trong thời gian tới nguồn
tài nguyên này cần được bảo vệ.
* Cảnh quan môi trường :
Phước Tân là một xã có nhiều diện tích đất nông lâm nghiệp với mật độ dân cư còn
thấp, nên xét một cách tổng quát cho thấy tình trạng môi trường rất tốt. Tuy nhiên, những
năm gần đây nền kinh tế phát triển mạnh và rất đa dạng, nhưng chưa được kiểm soát chặt
chẽ đã dẫn tới những tác động xấu đến môi trường sinh thái.Trong đó:
- Do địa bàn xã là nơi tập trung nhiều trại chăn nuôi heo, bò, gà với quy mô lớn và
nhiều hộ gia đình chăn nuôi heo với quy mô nhỏ, trong khi phần lớn các chất thải chưa
được xử lý mà thải trực tiếp ra các suối tự nhiên đã bốc mùi hôi thối, ảnh hưởng đến môi
trường sống trong khu dân cư.

- Trong sản xuất nông nghiệp, ngoài diện tích các loại cây lâu năm có tác dụng tốt
trong việc bảo vệ môi trường sinh thái, chống xói mòn, rửa trôi đất đai, còn diện tích cây
hàng năm (đặc biệt diện tích trồng rau), người sản xuất chủ yếu quan tâm đến lợi nhuận,
nên trong quá trình sản xuất đã dùng các loại phân bón không đảm bảo vệ sinh gây ô
nhiễm môi trường không khí, phát sinh ruồi, muỗi gây ô nhiễm môi trường sống cho khu
vực lân cận.
- Một số cơ sở sản xuất có nguy cơ gây ô nhiễm nghiêm trọng nằm ngay trong khu
dân cư (các cơ sở xi mạ), trong quá trình sản xuất phát sinh các mùi hoá chất khó chịu làm
ảnh hưởng đến môi trường sống (chưa kể đến các chất thải có lẫn các loại hoá chất).
- Đặc biệt khu vực ven suối Săn Máu, tình trạng ô nhiễm môi trường không khí
nặng. Do đây là suối tiêu thoát nhiều chất thải từ các cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp
và chất thải chăn nuôi từ các xã Hố Nai, Tân Biên, trong khi thành phố chưa có kế hoạch
nạo vét khơi thông dòng chảy hoặc xây dựng công trình xử lý nước thải, làm cho khu vực
ven suối bị ô nhiễm nặng, ảnh hưởng đến môi trường sống trong khu vực.
3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
* Thuận lợi:
-Trang 14-


Nhìn chung về điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên trên địa bàn xã rất
thuận lợi cho việc phát triển kinh tế. Xã có địa hình tương đối bằng phẳng, nền địa chất
khá ổn định, thuận lợi cho phát triển nông nghiệp cũng như bố trí các công trình, phát
triển đô thị. Mặt khác, diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn xã còn khá nhiều diện tích
đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp nên có khả năng phát triển sản xuất nông nghiệp
cũng như phát triển các dự án đất phi nông nghiệp và có nguồn tài nguyên nước ngầm
phong phú có khả năng cung cấp nước cho sinh hoạt và sản xuất.
* Khó khăn:
Là một xã nằm ven trung tâm thành phố nên tốc độ thu hút đầu tư cũng như các
dịch vụ phát triển trên địa bàn xã so với các xã lân cận gặp rất nhiều khó khăn, hệ thống
nước thải và nước máy sinh hoạt hạn chế nhất định do dân cư hình thành tự phát ít tập

trung.
- Là địa bàn rộng có nhiều hộ chăn nuôi lớn, tập trung, không có hệ thống xử lý
chất thải đạt yêu cầu chủ yếu là thải ra ngoài các rãnh suối nhỏ, vì vậy gây ảnh hưởng môi
trường cho khu vực lân cận. Mặt khác, xã có vị trí tiếp giáp với xã Hố Nai, Tân Biên nên
việc giải quyết các hậu quả về môi trường của việc xả rác từ đầu nguồn của 2 xã trên gặp
rất nhiều khó khăn.
b.Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội.
3 Thực trạng phát triển kinh tế :
* Tăng trưởng kinh tế :
Phước Tân là một xã mới phát triển, có nền kinh tế đa dạng so với các xã khác,
gồm dịch vụ thương mại, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và nông nghiệp. Trong những
năm qua công tác kinh tế trên địa bàn xã không ngừng tăng trưởng, cơ cấu kinh tế chuyển
dịch theo hướng thương mại dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và nông nghiệp.
Tốc độ phát triển kinh tế trên địa bàn năm sau luôn cao hơn so với năm trước. Bình quân
tăng hơn 10.000 tỷ đồng/năm, là một trong những xã có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất
của huyện Long Thành.
* Thương mại - dịch vụ :
Hoạt động ngành thương mại dịch vụ phát triển mạnh, doanh số tăng bình quân
hàng năm là 18%, đạt mục tiêu mà Nghị quyết của Tỉnh đề ra.
Kinh tế tư nhân tiếp cận nhạy bén hơn với nhu cầu hàng hoá trên thị trường, hình
thức kinh doanh của cửa hàng đại lý, nhà phân phối, kinh doanh uỷ thác,…được chú trọng
phát triển. Các loại hình dịch vụ mới: dạy nghề, công nghệ thông tin, cung cấp máy vi
tính, bưu chính viễn thông, xăng dầu, khí đốt, điện nước đáp ứng nhu cầu tăng lên của đời
sống xã hội. Công tác hoạt động kinh doanh sau đăng ký, số đông đã chấp hành tốt các
quy định, chính sách pháp luật của Nhà nước.
* Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp :
-Trang 15-


Song song với các ngành thương mại dịch vụ thì ngành công nghiệp và tiểu thủ

công nghiệp trên địa bàn xã trong những năm qua không ngừng phát triển tăng hơn 400%,
bình quân tăng 85% mỗi năm.
* Nông nghiệp:
Sản xuất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn do giá nông sản không ổn định,
phụ thuộc vào thị trường nông sản trong nước, nông nghiệp phát triển chủ yếu dựa vào
chăn nuôi. Do địa bàn xã có diện tích đất sản xuất nông nghiệp rộng, nên nhân dân mạnh
dạn đầu tư chuồng trại để phát triển chăn nuôi. Đến đầu năm 2006 trên địa bàn xã có
khoảng 383 hộ chăn nuôi, chủ yếu là chăn nuôi heo, có nhiều trang trại có quy mô lớn, có
hộ nuôi khoảng 700-800 con. Trong những năm qua sản lượng heo hơi xuất thịt đã cung
cấp cho thị trường người tiêu dùng khoảng 141.766 tấn.
Bên cạnh việc phát triển của đàn heo, số hộ gia đình nuôi gia cầm đầu năm 2000 là
120 hộ, đến năm 2006 số hộ tăng thêm tổng cộng là 195 hộ. Trong đầu năm 2004, do dịch
cúm gia cầm bùng phát nhân dân đã thực hiện tiêu huỷ một số lượng lớn gia cầm, sau
dịch nhân dân tiếp tục đầu tư chăn nuôi lại. Kết quả từ năm 2005 đến nay sản lượng gia
cầm thịt đã cung cấp cho thị trường người tiêu dùng khoảng 131,8 tấn.
3 Thực trạng phát triển xã hội :
- Giáo dục :
Trong những năm qua sự nghiệp giáo dục trên địa bàn xã có nhiều phát triển về
quy mô trường lớp, hàng năm đạt chỉ tiêu huy động số học sinh ra lớp, chất lượng giảng
dạy ngày càng được tăng lên. Hiện tại xã có 5 trường học, trong đó có 3 trường công và 2
trường dân lập, ngoài ra còn có 12 cơ sở giữ trẻ với trên 5000 học sinh.
- Y tế :
Hiện tại trên địa bàn xã có trung tâm y tế dự phòng của tỉnh và một trạm y tế nằm
ở khu phố 3, gần trường mầm non và trường trung học cơ sở. Đây là khu vực trung tâm,
nên hoạt động y tế luôn đảm bảo được số lượng và chất lượng khám chữa bệnh cho nhân
dân, thực hiện chuẩn hoá y tế Quốc gia theo kế hoạch chỉ tiêu trong công tác khám, chữa
bệnh và phòng chống dịch bệnh có hiệu quả. Mạng lưới y tế cơ sở luôn được củng cố, đội
ngũ nhân viên y tế được trang bị đầy đủ.
* Văn hoá - thể dục thể thao :
- Văn hoá :

Trong những năm qua công tác về văn hoá trên địa bàn xã được thực hiện tốt cụ
thể đã tuyên truyền bằng các hình thức như băng rôn, khẩu hiệu nhân các ngày lễ lớn của
dân tộc, các chủ trương chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước….Phối hợp với
MTTQ xã vận động nhân dân đăng ký thực hiện nếp sống văn minh, gia đình văn hoá khu
dân cư. Hàng năm tổ chức bình xét gia đình văn hoá đạt từ 84-88%. Đến nay trên địa bàn
xã có 4/5 khu phố đạt tiêu chuẩn khu phố văn hoá.
-Trang 16-


- Thể thao :
Hiện nay trên địa bàn xã có sân vận động gần UBND xã, là nơi vui chơi văn hoá
thể thao và luyện tập sức khoẻ cho thanh thiếu niên. Tuy nhiên, sân vận động xa khu vực
dân cư chính vì vậy chỉ mới phần nào đáp ứng nhu cầu, vì vậy xuất phát từ thực tế địa bàn
xã ở các khu phố cũng đã có những sân chơi tạm trên đất của dân, đặc biệt là sân bóng
chuyền để phục vụ cho nhu cầu tập luyện thể thao cho thanh thiếu niên.
* Dân số và lao động :
- Dân số :
Dân số toàn xã theo thống kê của Huyện Long Thànhđến cuối năm 2006, có
khoảng 34,93 ngàn dân (trong đó có gần 1/3 dân số cơ học), tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là
0,85%, tỷ lệ tăng dân số cơ học là 10%. So với toàn thành phố, Phước Tân là nơi có mật
độ dân số cơ học tăng lớn nhất, trong đó chủ yếu số lao động đến từ các tỉnh phía Bắc vào
làm ăn sinh sống. Đây là một vấn đề rất phức tạp trong công tác quản lý nhân khẩu, đồng
thời nảy sinh việc mua bán chuyển nhượng đất đai trái phép, xây cấp nhà trái phép và vi
phạm quy hoạch.
Mật độ dân số là 2388 người/km2, thấp hơn so với mật độ trung bình của thành phố
(mật độ trung bình của thành phố là 3.439 người/km2).
Tổng số hộ trên địa bàn xã là 6712 hộ, bình quân 5,2 người/hộ.
- Lao động :
Tổng số người trong độ tuổi lao động (theo thống kê năm 2006), là 14.230 người,
trong đó lao động đang làm việc có khoảng 14.088 người (chủ yếu là lao động phổ thông,

số lao động qua đào tạo trong số lao động đang làm việc chỉ chiếm 4,7%). Mức thu nhập
bình quân đầu người ước khoảng 1,5 triệu đồng/tháng, thấp hơn so với nhiều xã trên địa
bàn thành phố (ví dụ của xã Tân Biên là 2,1 triệu đồng/tháng, Tân Mai là 2,5 triệu
đồng/tháng).
3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng xã hội.
- Giao thông :
Giao thông là điều kiện cơ bản thiết yếu để phát triển KT, đồng thời cũng thể hiện
bộ mặt xã nói riêng và thành phố nói chung. Trong những năm qua xã Phước Tân là xã
mới thành lập, nên tốc độ phát triển về giao thông rất mạnh.
Hiện nay xã có 59,44 ha, chiếm diện tích lớn nhất đất công trình công cộng với
68,11% với nhiều tuyến đường trọng yếu:đường Quốc lộ 1 với chiều dài 1,7 km, đường
Đồng Khởi dài 4,4 km, đường vào UBND xã dài 3,4 km, đường vào bãi rác 1,5 km,
đường vào trường Nguyễn Khuyến 1 km, tất cả các con đường trên đều là đường nhựa và
nhiều tuyến đường khác. Hệ thống giao thông trên địa bàn xã phân phối một cách hợp lý
và thông suốt giữa các xã lân cận nên rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế tại địa
phương.
-Trang 17-


* Năng lượng và bưu chính viễn thông :
- Năng lượng :
Trên địa bàn xã sử dụng hệ thống lưới điện quốc gia với 100% số hộ sử dụng điện.
Mạng lưới điện đã góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế, đẩy mạnh công nghiệp hoá và
hiện đại hoá, nâng cao sinh hoạt và đời sống của người dân.
- Bưu chính viễn thông :
Công nghệ thông tin, bưu chính viễn thông cũng từng bước phát triển, các hộ sử
dụng điện thoại ngày một tăng và nhu cầu về vấn đề này ngày một gia tăng. Bên cạnh đó
hiện xã có nhiều điểm đại lý bưu điện, đáp ứng tốt nhu cầu thông tin, vận chuyển bưu cục,
bưu phẩm trong nhân dân.
I.3.2. Đánh giá chung về điều kiện kinh tế-xã hội :

Nhìn chung nền kinh tế của xã đã có những phát triển về mọi mặt, đời sống
nhân dân được nâng lên, điều kiện cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện. Sự phát triển
Kinh Tế- Xã Hội của xã trong những năm qua cũng đã thể hiện rõ những ưu và nhược
điểm, cụ thể như sau:
* Ưu điểm:
- Cơ cấu kinh tế của xã phát triển theo hướng tích cực, trong đó thương mại dịch
vụ chiếm tỷ trọng lớn, đó là điều kiện để kéo theo sự phát triển của ngành công nghiệp,
tiểu thủ công nghiệp trong thời gian tới ngày một tăng.
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế tăng và ổn định, thu nhập của người dân ngày càng
tăng, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày được nâng cao, tạo sức sống và
niềm tin vào công cuộc đổi mới, sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Cơ sở vật chất kỹ thuật được đầu tư đáng kể như: chỉnh trang mở rộng và mở
mới một số tuyến đường, cải tạo và xây dựng một số cơ sở hạ tầng xã hội như: xây dựng
các công trình hành chính, dịch vụ, văn hoá, giáo dục, tạo sự thay đổi cho bộ mặt xã hội.
* Nhược điểm:
- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng nhưng chưa thực sự xứng tầm với tiềm
năng trên địa bàn xã. Ngành tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn xã có nhiều cơ sở, tuy
nhiên chưa được sắp xếp một cách ổn định chủ yếu tự phát thuê đất để thực hiện sản xuất.
- Công tác quản lý quy hoạch (quy hoạch chồng ghép) chưa chặt chẽ; quản lý đất
đai còn lỏng lẻo dẫn đến tình trạng xây cất hoặc chuyển mục đích trái phép vẫn diễn ra
trên địa bàn xã.
I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện.
I.4.1. Nội dung nghiên cứu.
- Công tác quản lý và sử dụng đất của xã
-Trang 18-