VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI – HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

i

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-------------------------------------

NGUYỄN THỊ HUÊ

VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI –
HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2011


ii

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-------------------------------------

NGUYỄN THỊ HUÊ

VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI –
HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và Quan hệ kinh tế quốc tế

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS NGUYỄN THƯỜNG LẠNG

Hà Nội - 2011


iii

MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ
TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI MỞ ĐẦU.............................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC
NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN..............................................................4
1.1 Tầm quan trọng của vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản....................4
1.1.1 Khái niệm vốn đầu tư trực tiếp..........................................................................4
1.1.2 Khái niệm và vai trò của bất động sản...............................................................5
1.1.3 Tầm quan trọng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản........................6
1.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản..................................................................................................................... 8
1.2.1 Tổng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản.........................................8
1.2.2 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản trong tổng vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài vào xã hội (H)...........................................................................8
1.2.3 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo đối tác
và hình thức đầu tư.....................................................................................................9
1.2.4 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài theo lĩnh vực bất động sản................10
1.2.5 Khả năng hấp thụ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài..........................................10
1.3 Kinh nghiệm thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
của một số thành phố................................................................................................10

1.3.1 Kinh nghiệm của New Delhi (Ấn Độ).............................................................10
1.3.2 Kinh nghiệm của Bắc Kinh (Trung Quốc)......................................................12
1.3.3 Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh....................................................14
1.4 Bài học đối với Hà Nội.......................................................................................16
Chương 2: THỰC TRẠNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH
VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2006 - 2010...............................18
2.1 Môi trường pháp lý và đặc điểm bất động sản Hà Nội.......................................18
2.1.1 Môi trường pháp lý..........................................................................................18
2.1.2 Đặc điểm bất động sản Hà Nội........................................................................23
2.2 Thực trạng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tại Hà Nội giai
đoạn 2006 - 2010......................................................................................................32


iv

2.2.1 Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản...............32
2.2.2 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong tổng
đầu tư trực tiếp nước ngoài toàn xã hội....................................................................34
2.2.3 Cơ cấu vốn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo đối
tác và hình thức đầu tư............................................................................................36
2.2.4 Cơ cấu vốn dầu tư trực tiếp nước ngoài theo lĩnh vực bất động sản................40
2.2.5 Khả năng hấp thụ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài..........................................41
2.3 Đánh giá vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội
................................................................................................................................. 46
2.3.1 Những kết quả đạt được..................................................................................46
2.3.2 Những hạn chế................................................................................................49
2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế.....................................................................53
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
VÀO BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2015............................................60
3.1 Định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

tại Hà Nội đến năm 2015.........................................................................................60
3.1.1 Những nhân tố tác động đến vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản tại Hà Nội đến năm 2015..........................................................................60
3.1.2 Định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tại Hà
Nội đến năm 2015....................................................................................................61
3.2 Giải pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại
Hà Nội đến năm 2015..............................................................................................64
3.2.1 Hoàn thiện và phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật.................................64
3.2.2 Tăng cường công tác hậu kiểm đối với các dự án bất động sản có vốn đầu tư
trực tiếp nước ngồi.................................................................................................68
3.2.3 Tăng cường cơng tác hậu kiểm đối với các dự án bất động sản có vốn đầu tư
trực tiếp nước ngồi.................................................................................................68
3.2.4 Hồn thiện mơi trường pháp lý về kinh doanh bất động sản...........................69
3.2.5 Điều tiết hợp lý lợi nhuận của doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài trong
lĩnh vực bất động sản...............................................................................................76
3.3 Một số kiến nghị................................................................................................77
3.3.1 Kiến nghị với Chính Phủ.................................................................................77
3.3.2 Kiến nghị với UBND thành phố Hà Nội và Hiệp Hội bất động sản................77
3.3.3 Kiến nghị với nhà đầu tư nước ngoài..............................................................78
KẾT LUẬN..............................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................81


v


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Stt

Nghĩa của từ
Chữ viết tắt
Nghĩa tiếng Anh

Nghĩa tiếng Việt

Business Cooperation

Hợp đồng hợp tác kinh

Contract

doanh

1

BCC

2

BĐS

3

BOT

Build - Operate - Transfer

4

BT

Build - Transfer

5

BTO

Build - Transfer - Operate

6

CBRE

7

GDP

8

GPMB

9

FDI

Foreign Direct Investment

10

PPP

Public Private Patnerships

11

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

12

UBND

Ủy ban nhân dân

13

WTO

Bất động sản
Hợp đồng xây dựng - kinh
doanh - chuyển giao
Hợp đồng xây dựng chuyển giao
Hợp đồng xây dựng chuyển giao - kinh doanh
Tập đoàn CB Richard Ellis
Gross Domestic Product

Tổng sản phẩm quốc nội
Giải phóng mặt bằng

World Trade Organization

Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Hợp đồng giữa Nhà nước
với nhà đầu tư tư nhân

Tổ chức thương mại thế giới

DANH MỤC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ


vii

BẢNG
Bảng 2.1 GDP bình quân đầu người, thu ngân sách Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010.......23
Bảng 2.2 Tổng cung - tổng cầu về nhà ở tại Hà Nội....................................................25
Bảng 2.3 Tỷ trọng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010..........34
Bảng 2.4 Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội theo hình thức đầu tư tính đến
31/12/2010................................................................................................................ 39
Bảng 2.5 Danh sách doanh nghiệp 100% vốn FDI lớn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
tại Hà Nội................................................................................................................. 44

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1 Tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội.....................................................28
Biểu đồ 2.2 Tổng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010...........33
Biểu đồ 2.3 Tổng số dự án FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010....33
Biều đồ 2.4 Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giai đoạn 2006 - 2010....................................34

Biểu đồ 2.5 Cơ cấu vốn FDI tại Hà Nội phân theo ngành năm 2009.............................35
Biểu đồ 2.6 Cơ cấu vốn FDI tại Hà Nội phân theo ngành năm 2010............................36
Biểu đồ 2.7 Số dự án theo đối tác FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội tính đến
31/12/2010............................................................................................................... 36
Biểu đồ 2.8 Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội theo đối tác đầu tư tính đến
31/12/2010................................................................................................................ 37
Biểu đồ 2.9 Cơ cấu vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội theo đối tác đầu tư tính đến
31/12/2010................................................................................................................ 38
Biểu đồ 2.10 Cơ cấu vốn FDI tại Hà Nội phân theo hình thức đầu tư năm 2010..........40
Biểu đồ 2.11 Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội phân theo lĩnh vực giai đoạn 2006 2010......................................................................................................................... 41
Biều đồ 2.12 Giá th trung bình văn phịng hạng A tại Hà Nội...................................48
Biều đồ 2.13 Giá th trung bình văn phịng hạng B tại Hà Nội...................................48


viii

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-------------------------------------

NGUYỄN THỊ HUÊ

VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI –
HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và Quan hệ kinh tế quốc tế

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ

Người hướng dẫn khoa học:
PGS. TS NGUYỄN THƯỜNG LẠNG

Hà Nội - 2011


i

Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC
NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tầm quan trọng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản
1.1.1 Khái niệm vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Đầu tư trực tiếp nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào thị trường
nội địa của một nước khác vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành
hoạt động đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư đó.
Nguồn vốn FDI: được thực hiện từ nguồn vốn tư nhân, vốn của các công ty
nhằm thu lợi nhuận cao hơn qua việc sản xuất kinh doanh ở nước ngoài. Nguồn vốn
FDI có thể di chuyển vào nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực BĐS.

1.1.2 Khái niệm và vai trị của bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định “Bất động sản là các tài
sản không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với
các tài sản khác là chúng khơng thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai
và những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không
tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, cơng
năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều cơng sức và chi phí như các cơng trình
kiến trúc, cơng trình lắp ghép…

1.1.2.2 Vai trị của bất động sản

Là tài sản tích lũy giá trị lớn của mỗi quốc gia và từng hộ gia đình. BĐS, khi
tham gia vào thị trường, cung cấp một lượng vốn tại chỗ.

1.1.3 Tầm quan trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản
Thứ nhất, FDI cung cấp vốn cho thị trường BĐS.


ii

Thứ hai, nhà đầu tư nước ngoài mang vào trong nước những thiết kế hiện đại
cùng công nghệ thi công tiên tiến của các quốc gia phát triển.
Thứ ba, nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp BĐS trong
nước.
Thứ tư, góp phần tăng nguồn thu và tạo điều kiện cải thiện tình hình ngân
sách Nhà nước.
Thứ năm, giải quyết một phần việc làm, nâng cao chất lượng lao động, phát
triển nguồn nhân lực trong ngành này.
Thứ sáu, góp phần bù đắp các khoản thiếu hụt ngoại tệ trong cán cân thanh
toán quốc tế.
Thứ bảy, mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế trong lĩnh vực BĐS.

1.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào
lĩnh vực bất động sản
1.2.1 Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
Đây là chỉ tiêu phản ánh khối lượng tuyệt đối vốn FDI vào lĩnh vực BĐS bao
gồm lượng vốn di chuyển trong một năm và tổng số lượng vốn trong một giai đoạn.
Chỉ tiêu này cho biết quy mô vốn FDI vào lĩnh vực BĐS.

1.2.2 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS
H

=

X 100%
Tổng vốn FDI vào xã hội

Chỉ tiêu này cho biết tỷ trọng lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS chiếm bao
nhiêu trong tổng lượng vốn FDI. Đây là chỉ tiêu phản ánh mức độ thu hút vốn FDI
của lĩnh vực BĐS so với lĩnh vực khác.

1.2.3 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
theo đối tác và hình thức đầu tư
- Theo đối tác: Đây là chỉ tiêu phản ánh nhà đầu tư từ quốc gia và vùng lãnh
thổ nào đầu tư vào lĩnh vực BĐS nhiều hơn.


iii

- Theo hình thức đầu tư trực tiếp nước ngồi
+Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài
+Doanh nghiệp liên doanh
+ Hợp đồng hợp tác kinh doanh

1.2.4 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài theo lĩnh vực bất động sản
Đây là chỉ tiêu phản ánh phần thị trường được nhà đầu tư quan tâm và có khả
năng phát triển nhiều hơn trong tương lai. Nhà cửa bao gồm: nhà ở, chung cư, khu
đô thị mới, căn hộ dịch vụ cho thuê, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, mặt
bẳng bán lẻ và khách sạn.

1.2.5 Khả năng hấp thụ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
- Tỷ lệ giải ngân vốn FDI: là chỉ tiêu quan trọng phản ánh hiệu quả vốn do
rất nhiều dự án đăng ký với tổng số vốn lớn nhưng khi giải ngân chỉ là một phần
nhỏ.
- Năng lực cấp vốn FDI: trong quá trình triển khai dự án, năng lực cấp vốn
của nhà đầu tư là rất quan trọng và đánh giá được hiệu quả dự án đầu tư.

1.3 Kinh nghiệm thu hút và quản lý vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh
vực bất động sản của một số thành phố
Kinh nghiệm được đưa ra trong luận văn là kinh nghiệm của 3 thành phố:
New Delhi (Ấn Độ), Bắc Kinh (Trung Quốc) và TP Hồ Chí Minh (Việt Nam).

1.4 Bài học đối với Hà Nội
Quy định người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất.
Xác định thời hạn sử dụng đất một cách hợp lý.
Hỗ trợ nhà đầu tư trong khâu giải phóng mặt bằng.
Quản lý, giám sát quá trình sử dụng đất và mục đích sử dụng đất của nhà đầu
tư sau khi giao đất, cho thuê đất.
Quy định nhà đầu tư không được phép “bán” dự án chưa xây dựng.
Đưa ra những điều kiện, quy định chặt chẽ về số vốn đầu tư tối thiểu cho dự
án, thời hạn giải ngân bắt buộc, thời hạn thu hồi vốn về nước, tiến độ dự án…


iv

Chương 2
THỰC TRẠNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI
VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2006 - 2010

2.1. Môi trường pháp lý và đặc điểm bất động sản Hà Nội
2.1.1 Môi trường pháp lý
Môi trường pháp lý trong lĩnh vực đầu tư vào BĐS được phân tích qua 4
chính sách về đất đai, xây dựng, đầu tư và tài chính đối với nhà đầu tư nước ngoài.

2.1.2 Đặc điểm bất động sản Hà Nội
- Thị trường BĐS bước đầu hình thành và phát triển nhanh chóng nhất là phần
thị trường: nhà ở, chung cư, văn phòng, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ,
khách sản.
- BĐS có khả năng sinh lời lớn. BĐS giúp nhà kinh doanh và đầu tư thu được
lợi nhuận cao.
- Đa dạng về chủng loại.

2.2 Thực trạng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tại Hà
Nội giai đoạn 2006-2010
2.2.1 Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
Tổng vốn FDI và số dự án vào lĩnh vực BĐS năm 2008 tăng mạnh một phần
do Hà Nội mở rộng địa giới. Đến năm 2010 số dự án và tổng vốn đầu tư giảm đó là
do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế.

2.2.2 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
Tỷ lệ vốn FDI ngày càng chiếm tỷ lệ cao so với các lĩnh vực khác vì thế có
thể khẳng định lĩnh vực BĐS đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.


v

2.2.3 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
theo đối tác và hình thức đầu tư
Theo đối tác: đến hết năm 2010, Hà Nội đã thu hút được nhà đầu tư từ 61

quốc gia và vùng lãnh thổ.
Theo hình thức đầu tư: đến năm 2010 số dự án FDI theo hình thức 100% vốn
nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn nhất.

2.2.4 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài theo lĩnh vực bất động sản
Thị trường BĐS đang diễn ra sôi động chủ yếu tại phân mảng văn phòng,
trung tâm thương mại, khách sạn – khu nghỉ dưỡng, thị trường căn hộ bán và cho
thuê và khu công nghiệp.

2.2.5 Khả năng hấp thụ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Tỷ lệ giải ngân vốn FDI thấp và tiến độ giải ngân chậm, vốn đăng ký lớn
nhưng vốn thực hiện từ phía các nhà đầu tư nước ngồi cịn thấp.
Năng lực cung cấp vốn FDI của nhà đầu tư cao nhất chỉ hơn 30% còn lại huy
động trong nước.

2.3 Đánh giá vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
tại Hà Nội
2.3.1 Những kết quả đạt được
Lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đứng đầu cả nước.
Mơi trường chính sách, pháp luật thơng thống hơn và việc cải cách thủ tục
hành chính đạt được những kết quả quan trọng.
Nguồn vốn tăng liên tục, phạm vi và đối tượng đầu tư BĐS ngày càng mở
rộng.
Tạo ra nguồn cung BĐS dồi dào, đáp ứng phần lớn nhu cầu về văn phòng, nhà
ở, căn hộ, dịch vụ cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ.

2.3.2 Những hạn chế
Vẫn còn mất cân đối trong thu hút vốn đầu tư. Vốn FDI tập trung vào lĩnh
vực BĐS. Lĩnh vực ưu tiên phát triển như nông nghiệp, công nghiệp chưa được
quan tâm.

Gây bất ổn kinh tế vĩ mô trong trung và dài hạn.


vi

Cơ cấu vốn FDI theo lĩnh vực BĐS còn nhiều bất hợp lý.
Gây lãng phí đất đai.
Gây tác động tiêu cực đến các ngành, lĩnh vực khác và các doanh nghiệp
trong nước và làm xuất hiện các vấn đề về mặt xã hội.
Lợi nhuận của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS cao một cách bất
hợp lý và xuất hiện bong bóng của thị trường tài chính.

2.3.3 Ngun nhân của những hạn chế
2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan
- Thị trường BĐS Việt Nam đang ở điều kiện phát triển thấp.
- Ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới.

2.3.3.2 Ngun nhân chủ quan
*Về mơi trường pháp lý:
- Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS còn thiếu và chưa đồng bộ.
- Hệ thống văn bản pháp lý chồng chéo và việc ban hành văn bản pháp luật
cịn chậm so với thực tế.
- Các chính sách, quy định cịn chưa chặt chẽ.
- Thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp.
*Về phía cơ quan quản lý Nhà nước:
- Thiếu quy hoạch tổng hợp về thu hút vốn FDI vào BĐS một cách khoa học,
phù hợp vói thực tế và đáp ứng được u cầu của q trình đơ thị hóa thủ đơ.
- Việc phân cấp quản lý cho địa phương còn nhiều bất hợp lý.
- Việc cấp giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư còn thiếu chặt chẽ.
- Cơng tác hậu kiểm chưa hiệu quả.

- Tính minh bạch của thi trường BĐS chưa cao.
- Nhà nước chưa có chính sách điều tiết lợi nhuận hợp lý trong kinh doanh
bất động sản.
*Về phía nhà đầu tư nước ngoài:
- Vốn đầu tư đăng ký của nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng vốn điều lệ
chỉ chiếm một phần nhỏ, khoảng 10 - 30% tổng vốn đầu tư.


vii

Chương 3
ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THU HÚT VỐN FDI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2015
3.1 Định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản
tại Hà Nội đến năm 2015
3.1.1 Những nhân tố tác động đến vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào
lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội đến năm 2015
Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, kinh
tế tiếp tục tăng trưởng ổn định, mức sống tiếp tục được tăng lên dẫn đến nhu cầu về
BĐS đặc biệt nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn và khu nghỉ dưỡng tăng lên.
Quy hoạch chung xây dựng thủ đơ đến năm 2030, tầm nhìn tạo cơ sở dài hạn
đối với đầu tư vào BĐS.

3.1.2 Định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động
sản tại Hà Nội đến năm 2015
- Thu hút vốn FDI có chọn lọc.
- Tiếp tục cải thiện mơi trường kinh doanh, môi trường đầu tư, môi trường
pháp lý, môi trường kinh tế vĩ mô liên quan đến BĐS.
- Bảo đảm cân đối cơ cấu đầu tư giữa lĩnh vực BĐS với lĩnh vực khác.
- Rà soát, bổ sung và từng bước phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đơ thị.

- Nhà đầu tư nước ngồi được cấp phép đầu tư với cam kết xây dựng một phần
cơ sở hạ tầng như giao thơng, cầu cống…cơng trình cơng cộng và phúc lợi xã hội.
- Thúc đẩy sự gia nhập vào thị trường BĐS của các quỹ đầu tư.


viii

3.2 Giải pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản
tại Hà Nội đến năm 2015
3.2.1 Hoàn thiện và phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Khuyến khích nhà đầu tư nước ngồi đầu tư vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật như
lĩnh vực cấp, thốt nước, vệ sinh mơi trường; hệ thống giao thông: đường cao tốc,
đường sắt cao tốc, hệ thống tàu điện trên cao...

3.2.2 Thực hiện tốt công tác xúc tiến, thu hút và triển khai vốn đầu tư trực
tiếp nước ngồi
Thực hiện tốt cơng tác xúc tiến đầu tư: quảng bá hình ảnh thành phố, mở văn
phịng đại diện, tổ chức các diễn đàn, hội thảo, áp dụng công nghệ thông tin vào
việc xúc tiến đầu tư.
Thực hiện chặt chẽ và nâng cao hiệu quả của công tác thẩm định, cơ quan
quản lý nhà nước: xác định tổ chức lại quy trình thẩm định dự án, thẩm định dự án
thông qua các ngân hàng và người phát triển dự án uy tín.
Đẩy nhanh q trình giải phóng mặt bằng thông qua việc phối hợp với nhà
đầu tư, đẩy nhanh xây dựng các khu tái định cư.

3.2.3 Tăng cường công tác hậu kiểm đối với các dự án bất động sản có vốn
đầu tư trực tiếp nước ngồi
Thường xun thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra các dự án có vốn FDI,
với dự án chậm tiến độ, kê khai vốn đăng ký cao so với thực hiện cần có biện pháp
đôn đốc, chấn chỉnh hoặc thu hồi giấy phép.

3.2.4 Hồn thiện mơi trường pháp lý
Bảo đảm thống nhất và đồng bộ giữa luật và nghị định, điều chỉnh khung giá
đất, chính sách tín dụng hơp lý, linh hoạt.
Thực hiện nghiêm túc cải cách thủ tục hành chính.
Nâng cao trình độ, đạo đức cán bộ quản lý: đào tạo kiến thức, kỹ năng, đào
tạo ngoại ngữ, liên kết đào tạo với nước ngoài.

3.2.5 Điều tiết hợp lý lợi nhuận của doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước
ngoài trong lĩnh vực bất động sản


ix

Quy định nhà đầu tư chia lợi nhuận cho người bị thu hồi đất, hỗ trợ kinh phí
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và điều tiết
được mức lợi nhuận cao của nhà đầu tư. Cần có chế tài nghiêm khắc với nhà đầu tư
chuyển nhượng dự án nhằm mục đích trục lợi.

3.3 Một số kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với Chính Phủ
- Thường xuyên kiểm tra, giám sát việc cấp giấy phép đầu tư của các địa
phương.
- Có chính sách tiền tệ và tài khoá linh hoạt điều tiết thị trường BĐS.
- Minh bạch thị trường BĐS để tránh tính trạng cấp phép theo kiểu "xin cho":
công bố rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng các dự án sẽ được triển khai,
xử phạt một cách nghiêm minh đối với các cán bộ lợi dụng chức quyền nhằm trục
lợi...

3.3.2 Kiến nghị với UBND thành phố Hà Nội và Hiệp hội bất động sản

3.3.2.1 Kiến nghị với Hà Nội
- Cần phải thẩm định các dự án đầu tư một cách chặt chẽ.
- Có cơ quan chuyên trách và đội ngũ cán bộ có đủ năng lực trong việc thẩm
định dự án, cũng như thanh tra, kiểm tra dự án.
- Có chính sách thu hút vốn FDI vào xây dựng cơ sở hạ tầng.

3.3.2.2 Kiến nghị với Hiệp hội BĐS
- Hướng dẫn nhà đầu tư nước ngoài về các thủ tục hành chính khi đầu tư vào
BĐS Hà Nội. Tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư.
- Đại diện cho nhà đầu tư kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền để giải quyết
và tháo gỡ khó khăn.

3.3.3 Kiến nghị với các nhà đầu tư nước ngoài
- Cần phối hợp chặt chẽ với cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc trong quá
trình triển khai dự án.
- Cần chuẩn bị tốt về tài chính cũng như kỹ thuật trước khi tham gia đầu tư vì
đây là yếu tốt then chốt tạo nên sự thành công của dự án.
- Cần nghiêm túc triển khai dự án theo đúng cam kết. Nếu khơng triển khai
được dự án có thể chủ động xin rút giấy phép để tránh tình trạng lãng phí đất đai.


x

KẾT LUẬN
Đề tài "Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội –
Hiện trạng và giải pháp phát triển” cho thấy Hà Nơi cần có các giải pháp nhằm tăng
cường thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội dựa trên việc phân tích các
nhân tố ảnh hưởng đến thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS, những hạn chế thu hút
và quản lý vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội, nguyên nhân của nó, dựa trên quy
hoạch thành phố đến năm 2030 tầm nhìn 2050 đồng thời định hướng thu hút và

quản lý vốn FDI vào BĐS của thành phố. Các giải pháp cụ thể như: hoàn thiện và
phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật; đẩy mạnh xúc tiến đầu tư; cần có một đội
ngũ cán bộ đủ năng lực, khả năng trong công tác thẩm định dự án đầu tư để lựa
chọn được nhà đầu tư có đủ cả năng lực tài chính và kỹ thuật; cần có biện pháp
cứng rắn xử lý đối với những dự án chậm tiến độ, gây lãng phí đất đai, những dự án
sai mục đích, những dự án chuyển nhượng để thu lời như thu hồi giấy phép đầu tư,
xử phạt nghiêm khắc...


xi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-------------------------------------

NGUYỄN THỊ HUÊ

VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI –
HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và Quan hệ kinh tế quốc tế

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
PGS. TS NGUYỄN THƯỜNG LẠNG

Hà Nội - 2011


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là một trong những nguồn vốn đầu tư phát
triển quan trọng có tác dụng thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu theo hướng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa, mở ra nhiều ngành nghề, sản phẩm mới; nâng cao năng lực
quản lý và trình độ công nghệ, mở rộng thị trường xuất khẩu; tạo nhiều việc làm,
mở rộng quan hệ đối ngoại và đẩy nhanh hội nhập quốc tế.
Với vai trò đặc biệt quan trọng như vậy, Việt Nam có rất nhiều ưu đãi đối với
nhà đầu tư nước ngoài và kết quả là những năm gần đây, vốn FDI vào Việt Nam
ngày càng lớn. Hà Nội là Thủ đơ, trung tâm văn hố và một trong những thành phố
tốc độ tăng trưởng cao của Việt Nam, do đó Hà Nội ln là một trong những địa
phương thu hút vốn FDI nhiều nhất cả nước, trong đó vốn FDI vào lĩnh vực bất
động sản chiếm tỷ trọng lớn hơn 70% từ năm 2007-2010. Vốn FDI vào lĩnh vực bất
động sản đóng góp lớn vào ngân sách Nhà nước, góp phần thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế và cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa thủ đơ. Tuy nhiên, vốn FDI vào lĩnh vực
bất động sản quá nhiều cũng gây ra nhiều hệ lụy, như làm mất cân đối cơ cấu đầu
tư; dẫn đến tình trạng “bong bóng” của thị trường tài chính, khơng phát huy được
hiệu quả đầu tư; việc đầu tư tràn lan gây lãng phí đất nếu chậm giải ngân, chậm tiến
độ những dự án lớn, nhiều dự án đầu tư chỉ nhằm giữ đất hoặc chờ tăng giá để bán,
gây căng thẳng trên thị trường BĐS... Do vậy, bên cạnh việc tiếp tục thu hút vốn
FDI vào lĩnh vực bất động sản để đáp ứng nhu cầu và thực hiện một số mục tiêu
kinh tế - xã hội của thành phố, rất cần thiết phải tăng cường quản lý vốn FDI vào
lĩnh vực bất động sản nhằm khắc phục những hạn chế để những dự án có vốn FDI
vào lĩnh vực này mang lại hiệu quả ngày càng cao cho thành phố. Chính vì vậy, việc
nghiên cứu đề tài “Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại
Hà Nội - Hiện trạng và giải pháp phát triển” là cần thiết.