Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị trấn Quân Chu – Huyện Đại Từ Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (602.41 KB, 78 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------
PHAN QUANG TÀI
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ TRẤN QUÂN CHU, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:
Chính quy
Chuyên ngành:
Địa chính Môi trường
Khoa:
Quản lý Tài nguyên
Khóa học :
2013 – 2017
Thái Nguyên, năm 2017
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------
PHAN QUANG TÀI
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ TRẤN QUÂN CHU, HUYỆN ĐẠI TỪ,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:
Chuyên ngành:
Lớp:
Khoa :
Khóa học :
Giảng viên hướng dẫn:
Chính quy
Địa chính Môi trường
K45 – ĐCMT – N03
Quản lý Tài nguyên
2013 – 2017
GS.TS. Đặng Văn Minh
Thái Nguyên, năm 2017
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn hết sức cần thiết và quan trọng đối với
mỗi sinh viên, đây là thời gian sinh viên vận dụng những kiến thức lý thuyết
mình đã học được ở nhà trường vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp giúp cho sinh
viên tích lũy kinh nghiệm chuyên môn để phục vụ cho công tác sau này.
Xuất phát từ nguyện vọng của bản thân và được sự đồng ý của Ban
giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông
Lâm – Thái Nguyên,em đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị trấn Quân Chu – Huyện
Đại Từ - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016”.
Có được kết quả này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy,
cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn GS.TS. Đặng Văn Minh, cán bộ UBND Thị trấn Quân Chu. Em xin được
bày tỏ lòng biết ơn và gửi lời cảm ơn tới tất cả những sự giúp đỡ quý báu đó.
Do kiến thức và kinh nghiệm còn hạn chế vì vậy bản luận văn của em
sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo và
đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo và bạn bè để bản luận văn của em được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017
Sinh viên
Phan Quang Tài
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Bảng Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu của thị trấn năm 2016 . 31
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn thị trấn năm 2015.................... 34
Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ của thị trấn Quân Chu
giai đoạn 2014-2016 ..................................................................... 37
Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ của thị trấn Quân Chu giai
đoạn 2014-2016 ............................................................................ 39
Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu
trong giai đoạn 2014 – 2016 ......................................................... 40
Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu
trong giai đoạn 2014 - 2016. ......................................................... 40
Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ ........................................... 42
Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích ........................................... 43
Bảng 4.9: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ ........................................... 44
Bảng 4.10: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích. ........................................ 44
Bảng 4.11: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về những vấn đề chung
của chuyển quyền sử dụng đất. ..................................................... 46
Bảng 4.12: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức chuyển
đổi QSDĐ ..................................................................................... 46
Bảng 4.13: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thứ chuyển
nhượng QSDĐ .............................................................................. 48
Bảng 4.14: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức cho thuê
QSDĐ ........................................................................................... 49
Bảng 4.15: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức
cho
thuê lại QSDĐ .............................................................................. 50
iii
Bảng 4.16: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức tặng cho
QSDĐ ........................................................................................... 51
Bảng 4.17: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức thế chấp
QSDĐ. .......................................................................................... 53
Bảng 4.18: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức để thừa
kế QSDĐ ...................................................................................... 54
Bảng 4.19: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức góp vốn
QSDĐ ........................................................................................... 55
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của người dân thị
trấn Quân Chu về chuyển QSDĐ .................................................. 56
Hình 4.2. Kết quả trung bình trình độ hiểu biết của 3 nhóm người dân về
chuyển QSDĐ. ............................................................................. 57
v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt
Nguyên nghiã
CBQL
Cán bộ quản lý
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
UBND
Ủy ban nhân dân
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TB
Trung bình
KH
Kế hoạch
NDSXNN
Người dân sản xuất nông nghiệp
NDSXPNN
Người dân sản xuất phi nông nghiệp
vi
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ v
MỤC LỤC .................................................................................................... vi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài.............................................................................. 2
1.3. Mục tiêu của đề tài .............................................................................. 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................. 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .............................................................. 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ........................................................ 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ................................... 11
2.2.3. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất ................... 23
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đại Từ .... 23
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................ 24
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 24
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................. 24
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................... 24
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................... 24
vii
3.2.1. Địa điểm ..................................................................................... 24
3.2.2. Thời gian .................................................................................... 24
3.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu ............................. 24
3.3.1. Nội dung nghiên cứu................................................................... 24
3.3.2. Phương pháp nghiên cứu ............................................................ 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 27
4.1. Tình hình cơ bản của Thị trấn Quân Chu ........................................... 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của Thị trấn Quân Chu .................................. 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Quân Chu ........................... 29
4.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng và hiện trang
sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu ........................................... 32
4.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức tại thị trấn Quân
Chu........................................................................................................... 36
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân
Chu giai đoạn 2014-2016...................................................................... 36
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016. ............................................... 36
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu
giai đoạn 2014-2016 ............................................................................. 37
4.2.4. Đánh giá kết quả cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân
Chu trong giai đoạn 2014-2016 ............................................................ 38
4.2.5. Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu
trong giai đoạn 2014-2016 .................................................................... 38
4.2.6. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu
giai đoạn 2014- 2016 ............................................................................ 39
4.2.7. Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu
trong giai đoạn 2014-2016 .................................................................... 40
viii
4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu
trong giai đoạn 2014 - 2016 .................................................................. 41
4.2.9. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị
trấn Quân Chu trong giai đoạn 1/1-1/7/2014 ......................................... 41
4.3. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của thị trấn Quân Chu trong giai đoạn
nghiên cứu ................................................................................................ 42
4.3.1. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của thị trấn Quân Chu trong giai
đoạn 1/1 – 1/7/2014 .............................................................................. 42
4.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của thị trấn Quân Chu trong giai
đoạn 1/7/2014-2016 .............................................................................. 43
4.4. Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân
trên địa bàn thị trấn Quân Chu về công tác chuyển QSDĐ từ khi thực hiện
luật đất đai 2013 ....................................................................................... 45
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Quân Chu
về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ........ 45
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Quân Chu
về các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................ 46
4.4.3. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của các nhóm đối
tượng về chuyển QSDĐ ........................................................................ 55
4.5. Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết
hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu ........................................... 58
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ......................................................... 60
5.1. Kết luận ............................................................................................. 60
5.2. Kiến nghị ........................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 62
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó là
nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi Quốc gia, tư liệu sản xuất đặc
biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người. Đặc
biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa
diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất
trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó.
Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai.
Luật Đất đai 1993 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai
phù hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới
được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình
tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung
Luật đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật
đất đai 1993. Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động
trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 2003
bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời
nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003.
Quân Chu là một thị trấn trung du thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái
Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã
đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá
2
trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu
kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm
bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử
dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả
đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất
đai một cách hiệu quả nhất.
Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương
em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong
quản lý nhà nước về đất đai, từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của
Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo
GS.TS. Đặng Văn Minh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu, huyện
Đại Từ, Thái Nguyên, giai đoạn 2014 - 2016”.
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân
Chu giai đoạn 2014 - 2016 và nhằm đưa ra thành quả đạt được và những hạn chế
còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn.
- Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong
việc chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 8
hình thức) trên địa bàn thị trấn Quân Chu.
- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động
chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu .
- Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động
chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra.
3
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm
chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả
khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khókhăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian
tiếp theo.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992
- Luật Đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Đất đai 2013; ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Bộ luật dân sự 2005.
- Bộ luật Dân sự 2015; ngày 24 tháng 11 năm 2015.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy
định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất thu
tiền thuê đất thuê mặt nước.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định
trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có
liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
5
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 92/2007/TT-Bộ Tài Chính ngày 31 tháng 07 năm 2007
của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước
của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4/4/2015 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tổ chức thực hiện đấu
giá quyền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tướng
chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa
liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
- Quyết định 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
6
- Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh
Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển
QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn
hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng
với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này
vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước.
Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã
thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép
người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ”. Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới
trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra.
Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những
quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch
vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng
dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới .Theo luật đất đai 2013 thì quyền
chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật đất
đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành
hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Các
7
quy định cụ thể về chuyển quyền sử dung đất được đưa ra đã góp phần tạo
điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa
những người sử dụng đất.
Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh
giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện
một cách phù hợp là điều cần thiết.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những
thành tựu vượt bậc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như
công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Quân Chu là một thị trấn thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. Thị
trấn Quân Chu nằm trên tuyến Tỉnh lộ DT261 tuyến đường Đại Từ - Phổ Yên,
phía đông giáp xã Phúc Thuận, huyện Phổ Yên; phía tây giáp xã Quân Chu
huyện Đại Từ. Vì vậy đất đai của thị trấn cũng trở nên có giá cao hơn, nhu
cầu sử dụng đất cho cho phát triển các ngành nghề cũng tăng nhanh chóng,
dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng tăng nhanh. Từ thực tiễn này mà chuyển
QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong thị trấn và các
ngành các cấp trong thị trấn nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và
có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên
cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn
thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như
UBND thị trấn Quân Chu cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế
hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động
8
chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế
- xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật Đất đai 2013 quy định có các hình thức chuyển QSDĐ đó là:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ,
thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ theo quy định của Luật này. (Điều 167
Luật đất đai 2013).
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Đến Luật Đất đai 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển
đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật
đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông
nghiệp liền kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là
không được mà hai bên phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện
tích muốn đổi.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013 như sau:
9
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối
với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
2.2.1.3. Quyền cho thuê QSDĐ
“Người sử dụng đất cho thuê đất” là việc người sử dụng đất chuyển
quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy
định của pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê của nhà nước
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015).
2.2.1.4. Quyền cho thuê lại QSDĐ
Người sử dụng đất cho thuê lại QSDĐ hay gọi là cho thuê lại đất là
việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng
hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó có nguồn gốc từ
thuê của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015).
10
2.2.1.5. Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
Trường hợp quy định để thừa kế theo pháp luật là: Không có di chúc, di
chúc không hợp pháp, những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc
chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa
kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế. Những người được chỉ
định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ
chối quyền nhận di sản (Khoản 1 Điều 675 bộ Luật dân sự 2005).
Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.(Điều 676 bộ Luật
dân sự 2005).
2.2.1.6. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
11
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế
này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015).
2.2.1.7. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo quy định của
pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa
thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy
định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015).
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng QSDĐ
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản
dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh.
Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc…theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ khi có đầy đủ các điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều
186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
12
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định như trên, người sử dụng đất khi thực
hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188 Luật đất
đai 2013).
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và
nghĩa vụ nhất định. Thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền của
mình theo quy định của pháp luật như sau:
+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận.
+ Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có
quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận
hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật đất đai 2013)
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Người được nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất được quy định như sau:
13
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật này;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho
quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e
Khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của
Luật này;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế
quyền sử dụng đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền
sử dụng đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà Nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
14
đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước cho thuê đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận;
+ Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật đất đai 2013).
2.2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một
cửa của xã, phường, thị trấn
* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; Chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất
- Quy định về hồ sơ:
a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính).
15
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân (có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản
đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã.
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính).
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ(2bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trƣờng hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã.
c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính).
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã.
