Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã phúc thuận thị xã phổ yên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 – 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHÍ THỊ HUYỀN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ PHÚC THUẬN – THỊ XÃ PHỔ YÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

THÁI NGUYÊN – 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHÍ THỊ HUYỀN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ PHÚC THUẬN – THỊ XÃ PHỔ YÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K45 - ĐCMT - N01

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Thế Hùng

THÁI NGUYÊN – 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên
được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm và
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài
"Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận - thị xã
Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016".
Để đạt được kết quả như ngày hôm nay là do sự giúp đỡ của Ban giám hiệu
Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài
Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa đặc biệt là thầy PGS.TS Nguyễn Thế Hùng.
Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, các thầy cô
trong khoa. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới thầy giáo hướng
dẫn PGS.TS Nguyễn Thế Hùng người đã tận tình hướng dẫn em trong suốt
quá trình nghiên cứu và hoàn thành khóa luận.
Ngoài ra, em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo UBND xã Phúc Thuận – thị
xã Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên cùng toàn thể cán bộ công chức, viên chức
đang làm việc tại UBND xã đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em rất nhiều
trong thời gian thực tập.
Do thời gian nghiên cứu và năng lực bản thân còn có hạn, đặc biệt là
kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những
sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô giáo và các bạn sinh
viên để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017
Sinh viên
Phí Thị Huyền


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015............................. 35
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận từ năm
2014 – 2016 .................................................................................. 39
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận từ
năm 2014 - 2016 ........................................................................... 40
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận từ năm
2014 – 2016 .................................................................................. 42
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Phúc Thuận giai đoạn 2014
– 2016........................................................................................... 43
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn xã Phúc Thuận giai đoạn 2014
– 2016........................................................................................... 44
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Thuận giai
đoạn 2014 – 2016 theo số trường hợp ........................................... 46
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Thuận giai
đoạn 2014 – 2016 theo diện tích ................................................... 47
Bảng 4.9: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về
chuyển QSDĐ .............................................................................. 48
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của CBQL và người dân về chuyển đổi QSDĐ ....... 49
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của CBQL và người dân về chuyển nhượng QSDĐ 50
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ....... 51
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của CBQL và người dân về tặng cho QSDĐ ........... 52

Bảng 4.14: Sự hiểu biết của CBQL và người dân về thừa kế QSDĐ ............ 53
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về thế chấp QSDĐ ........................... 54
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về góp vốn bằng giá
trị QSDĐ ...................................................................................... 55


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện sự hiểu biết của cán bộ và người dân về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................... 56


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

Cán bộ quản lý

NSDĐ

Người sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

BTNMT

Bộ Tài Nguyên môi trường

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

TT

Thông tư

TN&MT

Tài nguyên và môi trường


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................iv
MỤC LỤC ...................................................................................................... v
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ........................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề ................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... 3
1.3.1.Ý nghĩa học tập và nghiên cứu khoa học ................................................ 3
1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài.......................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài....................................................................... 6
2.1.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất............................. 12
2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .............. 12
2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ......... 12
2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền ............................................... 13
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn............................................................... 15


vi

2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam và của xã
Phúc Thuận. .................................................................................................. 24
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................ 24
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Phúc Thuận ..... 24
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................. 25
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 25
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 25
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 25
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành. ............................................................. 25
3.2.1. Địa điểm tiến hành nghiên cứu ............................................................ 25
3.2.2.Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 25
3.3. Nội dung nghiên cứu. ............................................................................. 25
3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn xã Phúc
Thuận ............................................................................................................ 25
3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc
Thuận giai đoạn 2014 - 2016 ......................................................................... 26
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phúc Thuận về công
tác chuyển quyền sử dụng đất. ....................................................................... 26
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy
mạnh công tác chuyển quyền sử dụng đất..................................................... 26
3.4. Phương pháp nghiên cứu. ....................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .................................................. 26
3.4.2. Phương pháp tổng hợp ......................................................................... 27
3.4.3. Phương pháp phân tích, sử lý số liệu ................................................... 27
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 28
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Phúc Thuận .......................... 28


vii

4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Phúc Thuận................................................. 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 29
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của
xã Phúc Thuận............................................................................................... 31
4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Phúc Thuận ......... 35
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................... 35
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 37
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển
quyền trên địa bàn xã .................................................................................... 38
4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai
đoạn 2014 – 2016 .......................................................................................... 38
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên xã Phúc
Thuận giai đoạn 2014 -2016 .......................................................................... 39
4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Phúc
Thuận giai đoạn 2014 - 2016 ......................................................................... 40
4.3.4. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc
Thuận 2014 – 2016........................................................................................ 41
4.3.5. Đánh giá công tác để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai
đoạn 2014 – 2016 .......................................................................................... 42
4.3.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tạị xã Phúc
Thuận giai đoạn 2014 – 2016 ........................................................................ 44
4.3.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Phúc
Thuận giai đoạn 2014 – 2016 ........................................................................ 45
4.3.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ
trên địa bàn xã Phúc Thuận giai đoạn 2014 – 2016........................................ 46
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Phúc Thuận về
chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................. 48

viii

4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Phúc Thuận
về những quy định chung chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra ..... 48
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................. 49
4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Phúc Thuận
về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 56
4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh
công tác chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 57
4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................. 57
4.5.2. Khó khăn ............................................................................................. 58
4.5.3. Giải pháp ............................................................................................. 58
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 59
5.1. Kết Luận................................................................................................. 59
5.2. Kiến Nghị ............................................................................................... 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHIẾU ĐIỀU TRA


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc Gia, là điều kiện
tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số
lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí. Đặc biệt trong nền kinh tế thị

trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây
ra những lo ngại như: bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất
cân bằng trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng
đất như thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng
nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành
và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Mới
đây nhất là Luật đất đai 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những
nội dung cơ bản được đề cập đến trong Luật đất đai, nó được nhà nước công
nhận năm 1993, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ
nhu cầu của người sử dụng đất.
Xã Phúc Thuận là một xã của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. Trong
những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý
và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy
được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà
nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá


2

một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận - thị xã Phổ Yên
- tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016” để có cái nhìn đúng đắn về công
tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Phúc Thuận trong

thời gian tới.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc
Thuận - thị xã Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016 để tìm ra
những thuận lợi, khó khăn từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả công tác này cho địa phương trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên
địa bàn xã Phúc Thuận để biết được những thuận lợi khó khăn trong công tác
chuyển QSDĐ tại đây.
- Phân tích và đánh giá công tác chuyển QSDĐ giai đoạn từ năm 2014 –
2016 của xã Phúc Thuận.
- Điều tra sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân địa phương về
chuyển QSDĐ.
- Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ.


3

1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp cho sinh viên hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường
đồng thời tiếp cận với công việc thực tế và thấy được những thuận lợi, khó
khăn của chuyển quyền sử dụng tại địa phương.
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn
bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển
quyền sử dụng đất.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp cho cán bộ quản lý ở địa phương thấy được những mặt hạn chế

trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, phối hợp với cơ quan ban ngành
làm tốt hơn nữa công tác này, thúc đẩy việc giải quyết chuyển quyền sử dụng
đất theo đúng pháp luật.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có
hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 29 tháng 08 năm 2014 về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy
định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 07 tháng 08 năm 2014 quy
định về bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT - BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 quy định về

thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 29/2014/TT - BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 quy định
chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.


5

- Thông tư 30/2014/TT - BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 quy định về
hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay
đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử
dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được
quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các
quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất
đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá
trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp;
sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm
1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước
trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của
Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về
đất đai, tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới

hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề khác có liên quan.


6

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
+ Đất đang có tranh chấp.
Đến luật Đất đai 2013, Nhà nước vẫn mở rộng thời hạn giao đất nông
nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất; khắc phục hiệu quả việc
giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan… Đây là những điểm mới nổi bật
trong Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Luật đã hoàn
chỉnh luật và chặt chẽ hơn gồm có 7 hình thức chuyển quyền, cụ thể là bỏ
hình thức bảo lãnh QSDĐ.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Phúc Thuận là một xã miền núi của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
Theo địa giới hành chính, xã cách phường Ba Hàng 13 km về phía Tây Bắc,
phía Bắc giáp xã Phúc Tân (thị xã Phổ Yên) và xã Bình Sơn (TP Sông Công);
phía Đông giáp xã Minh Đức và phường Bắc Sơn (thị xã Phổ Yên); phía Nam

giáp xã Thành Công (thị xã Phổ Yên); phía Tây Nam giáp xã Trung Mỹ
(huyện Tam Đảo); phía Tây Bắc giáp xã Quân Chu, xã Cát Nê và thị trấn
Quân Chu (huyện Đại Từ). Phúc Thuận cũng là một xã có tương đối nhiều cơ


7

quan, doanh nghiệp đóng trên địa bàn và có nền sản xuất công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thương mại, dịch vụ tương đối phát
triển, làm cho đất đai trong xã ngày càng trở nên có giá trị. Bên cạnh đó tình
hình kinh tế - xã hội của xã đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn tới nhu
cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, An ninh Quốc
phòng tăng nhanh.
Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành vấn
đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất
là cơ quan quản lí đất đai ở địa phương. Thực tế trong thời gian qua, kể từ khi
Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, Ủy ban nhân dân xã Phúc Thuận và
các ban ngành có liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất tại địa phương,
từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như phát
triển thị trường đất đai nói riêng.
2.1.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất
là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn.
2.1.4.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn

2007).[6]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó


8

cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ ( Điều 190, Luật đất đai 2013).[3]
2.1.4.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi
đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Khoản 1, khoản 3, Điều 188 trừ các trường hợp
không được nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 191, Luật đất đai năm
2013[3] như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà Nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.


9

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều
174 Luật đất đai năm 2013.[3]
2.1.4.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người có nguồn gốc đất từ thuê. Trong Luật đất đai thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong 1 trường
hợp nhất định.[6]
2.1.4.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định

của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản
về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.


10

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng.
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.[5]
2.1.4.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường
hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế


11

thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[6]
2.1.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[5]
2.1.4.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các

đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh
tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[6]


12

2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi nguời sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013[3] như sau:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất;
2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
được quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013[3]:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê và cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có
Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao
đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư


13

xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng
nhận và có đủ điều kiện theo quy định Điều 194 của luật đất đai.
2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định “nhận quyền sử dụng”[3]
như sau :
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau :
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1
điều 179 Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thong qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận quyền sử dụng đất thong qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển
nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử
dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c
khoản 2 điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật này, trừ trường hợp
quy định tại điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử
dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở

tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận quyền sử dụng
đất ở thong qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở
gắn liền với quyền được sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở
trong các dự án phát triển nhà ở;


14

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cở sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thong qua việc nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dụng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
dầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thong qua việc nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thong qua việc được nhà nước công nhạn quyền sử
dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quant hi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản

về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình
hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tranh


15

chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là phát nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sát nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản
về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất không phụ
thuộc vào nơi cư trú trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 191
và điều 192 của Luật này.
Đây là một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013 so với Luật đất
đai 2003 về những quy định về quyền sử dụng đất.
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.4.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
∗ Trình tự thực hiện
- Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi
thửa” thực hiện theo quy định sau:
+ Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với
nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; nộp văn bản thỏa
thuận kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật đất đai;[3]

+ UBND xã đưa ra phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung
cho toàn xã, phường, thị trấn và gửi phương án đến Phòng Tài Nguyên và
Môi trường huyện (thị xã);
+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa