Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, nâng cấp đại lộ tân trào trên địa bàn thành phố tuyên quang ,tỉnh tuyên quang

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG TIẾN HOÀNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG DỰ ÁN CẢI TẠO NÂNG CẤP ĐẠI LỘ TÂN TRÀO TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2017

Thái nguyên – năm 2017

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG TIẾN HOÀNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG DỰ ÁN CẢI TẠO NÂNG CẤP ĐẠI LỘ TÂN TRÀO TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: ĐCMT – N01 – K45

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2017

Giảng viên hướng dẫn

: PGS.TS Phan Đình Binh

Thái nguyên – năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối
với mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng
cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường.
Được sự nhất trí của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Quản
lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án cải tạo,
nâng cấp Đại Lộ Tân Trào trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ,tỉnh Tuyên
Quang”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập bản khóa luận tốt nghiệp của
em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong Khoa
Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và
hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn
luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Phan Đình

Binh người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành
khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo sở Tài nguyên và Môi trường
thành phố Tuyên Quang, Trung tâm phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng
thành phố Tuyên Quang cùng các cán bộ, chuyên viên, các ban ngành khác đã
giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên,
khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 05 năm 2017
Sinh viên thực hiện
Trương Tiến Hoàng


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Kết quả thống kê diện tích đất đai của dự án ................................ 35
Bảng 4.2: Kết quả thống kê về tài sản cố định trong khu vực dự án.............. 36
Bảng 4.3: Kết quả thống kê về cây cối trong khu vực dự án ......................... 37
Bảng 4.4: Kết quả thống kê về hoa màu trong khu vực dự án ....................... 38
Bảng 4.5.Bảng giá đất trồng cây hàng năm cho khu vực GPMB .................. 40
Bảng 4.6. Bảng giá đất trồng cây lâu năm .................................................... 41
Bảng 4.7. Giá đất ở tại đô thị cho khu vực giải phóng mặt bằng ................... 41
Bảng 4.8. Kết quả bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp ................................. 42
Bảng 4.9. Kết quả chi tiết bồi thường về đất ở .............................................. 43
Bảng 4.10.Kết quả tổng hợp bồi thường về tài sản trên đất và
gắn liền với đất. ............................................................................................ 45
Bảng 4.11. Kinh phí hỗ trợ ........................................................................... 52
Bảng 4.12. Tổng kinh phí bồi thường ........................................................... 54

Bảng 4.13. Ý kiến của người dân về các hoạt động GPMB .......................... 55


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính phố Tuyên Quang ............................................. 26
Hình 4.2 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang 2015 ........ 28
Hình 4.3. Biểu đồ cơ cấu GDP theo ngành kinh tế năm 2014 ....................... 33
Hình 4.4 Biểu đồ cơ cấu diện tích đất nằm trong dự án ................................ 36
Hình 4.5. Cơ cấu kinh phí hỗ trợ di chuyển và đời sống người dân khu vực
GPMB .......................................................................................................... 53
Hình 4.6. Cơ cấu về ý kiến người dân trong các hoạt động GPMB ............... 56


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

HT

2

BTC

3

CNH - HĐH

4

CP

5

GPMB

6

GCN

7

NĐ

Nghị định

8

QĐ

Quyết định

9

QSDĐ

10

TĐC

11

TNMT

12

TT

13

UBND

14

VKT

Vật kiến trúc

15

BT

Bồi thường

Hỗ trợ
Bộ tài chính
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
Chính phủ
Giải phóng mặt bằng
Giấy chứng nhận

Quyền sử dụng đất
Tái định cư
Tài nguyên Môi trường
Thông tư
Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát:................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể: .................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu .................................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................. 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Khái quát về công tác bồi thường GPMB ................................................ 4

2.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ..................................... 4
2.1.2. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB ....................... 7
2.1.3. Đối tượng và điều kiện được đền bù ..................................................... 7
2.2. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường GPMB ..................................... 9
2.2.1 Cơ sở lý luận ......................................................................................... 9
2.2.2. Cơ sở pháp lý...................................................................................... 10
2.2.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................... 14
2.3. Quy trình tiến hành bồi thường thiệt hại và thực trạng công tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn thành phố Tuyên Quang............................................. 22
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................. 23
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................. 23


vi

3.2.1. Địa điểm ............................................................................................. 23
3.2.2. Thời gian ............................................................................................ 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 24
3.4.1. Điều tra số liệu thứ cấp ....................................................................... 24
3.4.2. Điều tra số liệu sơ cấp ........................................................................ 24
3.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu. .............................................. 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang. ................ 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ......... 30

4.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng của dự án cải tạo nâng cấp Đại lộ
Tân Trào giai đoạn 1. ................................................................................... 34
4.2.1. Sơ lược về dự án ................................................................................. 34
4.2.2. Đánh giá công tác thống kê đất đai trong khu vực thực hiện dự án ..... 35
4.2.3. Đánh giá kết quả thống kê về tài sản, cây cối trong khu vực dự án. .... 36
4.2.4. Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng củadự án cải tạo
nâng cấp Đại lộ Tân Trào giai đoạn 1. .......................................................... 38
4.2.5. Công tác bồi thường về đất ................................................................. 42
4.3. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của GPMB đến đời sống của người dân tại
khu vực GPMB ............................................................................................ 55
4.4. Đánh giá những thuận lợi khó khăn trong công tác GPMB của dự án và
đề xuất những phương án giải quyết ............................................................. 56
4.4.1. Đánh giá những kết quả đạt được, những thuận lợi, khó khăn trong
công tác bồi thường GPMB .......................................................................... 56
4.4.2. Đề xuất các giải pháp và rút ra những bài học kinh nghiệm ................ 59
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................... 63
5.1. Kết luận ................................................................................................. 63


vii

5.2. Đề nghị .................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt, là điều kiện
tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển.
Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới,
khu dân cư đang được triển khai một cách mạnh mẽ. Vật, để thực hiện các dự
án phát triển kinh tế- xã hội Nhà nước phải thu hồi một phần đất của người dân
đang sử dụng.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một việc hết sức khó khăn,
phức tạp và được xã hội đặc biệt quan tâm.Bởi công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng liên quan đến một loại tài sản có giá trị rất lớn ảnh hưởng
trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, hộ giá đình và cá nhân. Thực tế, qua
nhiều dự án đã cho thấy công tác giải phóng mặt bằng vẫn tồn tại nhiều bất
cập. Khó khăn lớn nhất của công tác giải phóng mặt bằng là việc xác định giá
bồi thường nhưng giá bồi thường lại luôn thấp hơn so với giá thị trường, do
vậy ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người dân, họ luôn cảm thấy mức giá
bồi thường là chưa thỏa đáng. Đó cũng là lí do chính khiến cho người dân
không tình nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác giải phóng mặt bằng.
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và thành phố Tuyên
Quang. nói riêng trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án
được triển khai nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của tỉnh, nâng cao chất
lượng cuộc sống của người dân và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát
triển chung của cả nước. Để đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn
thành phố thì công tác thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng phải được
thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực tế thì công
tác bồi thường và giải phóng mặt bằng cho đơn vị thi công còn chưa kịp thời,
làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự án trên địa bàn thành phố.


2

Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của

công tác giải phóng mặt bằng, được sự đông ý và giúp đỡ của Ban giám hiệu
nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, cùng với sự giúp đỡ của
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tuyên Quang. Đặc biệt dưới sự hướng dẫn
trực tiếp của thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh, em tiến hành nghiên cứu đề
tài:“Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, nâng
cấp Đại Lộ Tân Trào trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát:
- Đánh giá công tác thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng dự án cải
tạo, nâng cấp Đại Lộ Tân Trào trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh
Tuyên Quang”.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Nghiên cứu tổng quan dự án
- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội
- Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án cải tạo,
nâng cấp Đại lộ Tân Trào giai đoạn 1 – Phường Tân Quang.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác mặt bằng đến đời sống của người
daantrong khu vực giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác giải phóng mặt
bằng và đề xuất phương án giải quyết trong khu vực dự án.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm chắc luật đất đai, các nghị định, thông tư văn bản luật, dưới luật,
các quyết định có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Điều tra, thu thập kết quả của việc giải phóng mặt bằng từ đó phân
tích và nhận xét.
- Tài liệu, só liệu đảm bảo chính xác trung thực, khách quan.


3

- Đề xuất các giải pháp trên cơ sở các văn bản pháp quy và những bài
học kinh nghiệm đã thu được.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
- Giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại những kiến thức đã
học, biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
- Nắm chắc các quyết định về bồi thường và giải phóng mặt bằng bằng
việc áp dụng trực tiếp vào thực tế.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác giải phóng mặt
bằng khi nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả hơn.
- Đánh giá được thực trạng sử dụng đất, xác định những tồn tại chủ yếu
trong công tác thực hiện giải phóng mặt bằng, nguyên nhân và giải pháp khắc
phục cho dự án cải tạo, nâng cấp Đại lộ Tân Trào giai đoạn 1 trên địa bàn
phường Tân Quang, thành phố Tuyên Quang trong việc thực hiện bồi thường
và giải phóng mặt bằng đạt được hiệu quả cao nhất.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái quát về công tác bồi thường GPMB
2.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2.1.1.1. Bồi thường
Khi các công trình được xây dựng nhằm phục vụ cho mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia được triển khai thì Nhà
nước cần phải có mặt để thực hiện dự án. Thế nhưng đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, với tư cách là người quản lý, nhằm đảm bảo được lợi ích của Nhà
nước, lợi ích của nhân dân, khi đó nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi quyền sử

dụng đất của người dân hoặc đất được Nhà nước giao quản lý.
Theo điều 4, Luật đất đai 2003 “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định
hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,
UBND xã, phường, thị trấn quản lý”.Việc xây dựng những khu công nghiệp
cho mục tiêu phát triển kinh tế, những con đường quốc gia để phục vụ lợi ích
chung cá nhân, những nhóm người. Do đó, khu quyền sử dụng đất của người
dân bị thu hồi thì Nhà nước sẽ bồi thường thiệt hại.
Vậy, “ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi
đất”(theo khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai sửa đổi 2013).
“Bồi thường” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một
cách tương xứng, trong quy hoạch xây dựng thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại
vật chất, thiệt hại phi vật chất. Trong giải phóng mặt bằng, cùng với chính
sách hỗ trợ và tái định cư, chính sách bồi thường là một phần quan trọng trong
chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách này nhằm
giúp cho người bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn định cuộc sống mới do những
thiệt hại gây ra, mặt khác giúp họ giải quyết được những khó khăn khi phải
thay đổi nơi ở mới.


5

2.1.1.2. Hỗ trợ
Theo khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì: “Hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo
nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”. Định
nghĩa này tuy có liệt kê các trường hợp hỗ trợ, nhưng không đầy đủ. Hỗ trợ là
chính sách “mềm” nên ngoài các trường hợp hỗ trợ vừa nêu, còn có những
trường hợp hỗ trợ khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết
định. Chính vì vậy, Dự thảo đã rút gọn khái niệm như sau: “Hỗ trợ khi Nhà

nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi.”
Sự khác nhau căn bản giữa bồi thường và hỗ trợ là: bồi thường là khái
niệm xuất phát từ ngành luật dân sự mang tính tương xứng với các nguyên
tắc: chủ thể nào gây thiệt hại, chủ thể đó phải bồi thường; thiệt hại đến đâu,
bồi thường đến đó. Trong khi đó, khái niệm hỗ trợ (còn gọi là hộ trợ) là “giúp
đỡ”, mang tính chính sách, thể hiện việc cộng thêm vào nên không đòi hỏi
tính tương xứng như bồi thường. Tuy nhiên, cho đến nay, pháp luật nước ta
chưa thật sự “rạch ròi” hai khái niệm này và một số trường hợp mang bản
chất “bồi thường” nhưng lại được xác định trong pháp luật là “hỗ trợ”. Ví dụ
điển hình là hỗ trợ về giá đất nông nghiệp đối với đất nông nghiệp là đất vườn
ao, đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất nông nghiệp tiếp giáp với khu
dân cư. Bản chất là bồi thường về đất, nhưng do pháp luật quy định là giá đất
nông nghiệp định theo phương pháp thu nhập từ sản xuất nông nghiệp nên giá
đất quá thấp, rồi áp dụng thêm khoản gọi là “hỗ trợ”. Hơn nữa, theo chúng tôi,
một khi việc thu hồi đất làm người nông dân mất đất sản xuất, dẫn đến phải
chuyển đổi nghề nghiệp từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì bản chất
là đã gây ra thiệt hại do mất việc làm. Nếu xác định như vậy thì chúng ta nên
dùng cụm từ “bồi thường cho người nông dân do mất việc làm” thay vì “hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm” như hiện nay. Điều này sẽ khắc
được tình trạng hỗ trợ nghề nghiệp bằng một khoản tiền qua loa, sau đó


6

không quan tâm đến việc người được chuyển đổi nghề nghiệp có việc làm hay
không. Mặt khác, điều này tạo ra một cách hiểu và thực thi pháp luật rằng, chi
phí thiệt hại do mất việc phải được tính toán sòng phẳng, bảo đảm thực sự tái
lập và cải thiện chất lượng cuộc sống người dân sau khi quá trình thu hồi đất.
2.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư được hiểu là quá trình bồi thường, hỗ trợ các thiệt hại về

đất đai và tài sản, di chuyển, tái định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho
những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát
triển. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho
những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải
thiện mức sống tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã
hội của hộ bị thu hồi đất và cộng đồng. Nói tóm lại, tái định cư là nhằm giảm
nhẹ các tác động xấu về kinh tế, văn hoá xã hội đối với một bộ phận dân cư bị
thu hồi đất, đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án tái định cư
cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án
phát triển khác. Tuy nhiên, trên thực tế đã triển khai nhiều dự án xây dựng
khu tái định cư để di dân khi Nhà nước thu hồi đất, bước đầu ổn định đời sống
cho những người phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất, song quá trình thực
hiện đã nảy sinh nhiều vấn đề cần phải được xem xét.
2.1.1.4. Vai trò của công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng đối với sự
phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội.
Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng: Mỗi một giai đoạn phát triển kinh
tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư
cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở
thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội
mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng
có được triển khai thực thi hay không.


7

Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành thu
hồi đất và bồi thường, hỗ trợ để GPMB.
Thu hồi đất, bồi thường GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết
kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại, thu hồi
đất, bồi thường GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các

công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án,
có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
Về mặt kinh tế của dự án: Thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB
được thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho công tác GPMB, có điều kiện tập
trung vốn đầu tư cho các công trình khác. Thu hồi đất, bồi thường GPMB kéo
dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn
đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư dẫn đến tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng
công trình. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc
quay vòng vốn là cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công
trình khác.
2.1.2. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
2.1.3. Đối tượng và điều kiện được đền bù
2.1.3.1. Đối tượng được đền bù theo quy định của pháp luật
Đối tượng được áp dụng bồi thường bao gồm tổ chức, cộng đồng dân
cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, các nhân trong nước, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức các nhân ở nước ngoài đang sở dụng đất bị Nhà nước
thu hồi đất (gọi chung là người bị thu hồi đất)
Người bị thu hồi đất là đối tượng nằm trong quy định được bồi thường về đất
và tài sản gắn liền với đất, những trường hợp khác chỉ được xem xét hỗ trợ và
tái định cư.
Nhà nước khuyến khích những người có đất, tài sản gắn liền với đất
thuộc phạm vi thu hồi đất để sử dụng vào mục đính quốc phòng, an ninh, lợi


8

ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc vì mục đích phát triển kinh tế tự nguyện
hiến tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước.
2.1.3.2. Điều kiện được đền bù thiệt hại.

Theo Điều 75, luật đất đai 2013điều kiện được bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền
thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy
chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.
Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà
không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có
đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa
được cấp.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở


9

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà

chưa được cấp.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng
đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền
nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có
Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của Luật này mà chưa được cấp.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa
được cấp.
2.2. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường GPMB
2.2.1 Cơ sở lý luận
Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia và đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị,
các dự án sản xuất, khinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình
phát triển kinh tế - xã hội, đăch biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện
đại hóa mà cả nước và tỉnh Tuyên Quang cũng đang tiến hành. Thực tế hiện
nay cho thấy công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một


10

vấn đề hết sức nhạy cảm, đa dạng và phức tạp, tác động tới nhiều mặt của đời
sống kinh tế - xã hội;
Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang đã tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư
thì giải phóng mặt bằng là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không
những ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình
hình kinh tế, chính trị - xã hội;
Trong giai đoạn hiện nay vấn đề bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu
hồi đất đang là một vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế - xã hội
tổng hợp, đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều caaso, các tổ chức
và cá nhân. Thực tế đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Tuyên Quang trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển
khai thực hiện các dự án;
Để làm giảm những mâu thuẫn trên tỉnh Tuyên Quang cũng như thành
phố Tuyên Quang đã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách
về đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực
hiện các dự án đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, các chính sách
này cũng có những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi thường
thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di rời chỗ ở chuyển
đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng
mặt bằng.
2.2.2. Cơ sở pháp lý
Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đã và đang đặt ra một
đòi hỏi bức bách của các ngành, các cấp và của đại đa số quần chúng nhân
dân với kỳ vọng có cơ chế quản lý đất đai thông thoáng, hấp dẫn để khuyến
khích, thu hút các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và tất cả các đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất nhanh chóng có đất để sản xuất; thông qua đó nhằm nâng cao
hiệu quả sử dụng đất, khơi dậy nguồn lực phát triển đất nước. Sau đây là một

11

số cơ sở pháp lý đã được ban hành để quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất
nước ta [1] .
2.2.2.1. Năm 2003
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày
01/07/2004, để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất
đai 2003, một số văn bản được ban hành có liên quan đến công tác bồi
thường GPMB:
• Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất; Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
• Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư
số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
• Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính sửa
đổi, bổ sung thông tư 116/2004/TT-BTC;
• Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất; Thông tư số
06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn thi hành Nghị định số
84/2007/NĐ-CP của Chính phủ;
• Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 cuả Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư;

• Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.


12

2.2.2.2. Năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày
01/07/2014, để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất
đai 2013, một số văn bản được ban hành có liên quan đến công tác bồi thường
GPMB:
• Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
• Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây
dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
• Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất;
• Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 cuả Chính phủ quy
định về khung giá đất;
2.2.2.3. Các văn bản của tỉnh Tuyên Quang
* Văn bản áp dụng chung trên toàn tỉnh
• Về qui trình thực hiện công tác bồi thường áp dụng theo Quyết định
số 16/2009/QĐ-UBND ngày 21/10/2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Tuyên
Quang về việc Ban hành quy định về trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh
tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;

• Chính sách hỗ trợ áp dụng theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND
ngày 29/10/2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc quy định
Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh
tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;


13

• Đơn giá bồi thường về tài sản áp dụng theo Quyết định số
22/2011/QĐ-UBND ngày 31/10/2011 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Tuyên
Quang về việc ban hành Đơn giá bồi thường thiệt hại về tài sản (vật kiến trúc,
cây trồng, vật nuôi) trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang; Quyết định số
19/2012/QĐUBND ngày 06/11/2012, của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định
về việc sửa đổi, bổ sung đơn giá bồi thường thiệt hại về tài sản (vật kiến trúc,
cây trồng, vật nuôi) trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang (vẫn còn hiệu lực).
• Quyết định số 11/2011/QĐ-UBND ngày 23/8/2011 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Tuyên Quang về việc bổ sung một số quy định về chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục tiêu phát
triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
• Quyết định số 21/2011/QĐ-UBND ngày 24/10/2011 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Tuyên Quang Quy định mức trích kinh phí, nội dung và mức chi
kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
• Quyết định số 40/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Tuyên Quang về ban hành giá đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang.
• Quyết định số 39/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh

Tuyên Quang ban hành quy định phân khu vực, phân loại đường phố và phân
vị trí đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
• Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Tuyên Quang về ban hành giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang.
• Quyết định số 23/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND tỉnh
Tuyên Quang ban hành quy định phân khu vực, phân loại đường phố và phân
vị trí đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.


14

• Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND tỉnh
về Ban hành giá đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang
• Quyết định số 14/2011/QĐ-UBND ngày 23/8/2011 của UBND tỉnh
về việc bổ sung một số quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục tiêu phát triển kinh tế trên địa bàn
tỉnh Tuyên Quang
• Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh
ban hành giá đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang
• Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh
ban hành giá đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
2.2.3. Cơ sở thực tiễn
2.2.3.1. Công tác bồi thường GPMB một số nước trên thế giới:
- Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp
luật củaViệt Nam. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của
người Trung Quốc là rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết
kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất

đai. Dovậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà
cửa trên đất. Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách giải phóng mặt
bằng là hạn chế đến mức tối đa diện tích và số lượng người bị ảnh hưởng bởi
việc thu hồi đất. Trong trường hợp phải giải phóng mặt bằng thì nhà nước
phải cósự chuẩn bị kỹ phương án đền bù trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích
của nhà nước,tập thể và cá nhân và đảm bảo cho người bị thu hồi đất có thể
khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống tốt hơn so với trước khi bị thu hồi
đất. Do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt
hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể
nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Về phương thức
đền bù thiệt hại, nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ


15

sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các
hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô
Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù thiệt
hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của
mình. Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
được nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
nhà nước có sự điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế .
Hiến pháp Trung Quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất
mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn
liền với đất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở

mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, được coi là Nhà nước tác động
điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo
tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà
nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC
được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ...), cân đối được giao thông


16

động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý
theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
- Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế
tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước,
phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích
công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành
đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc
cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi
thường, thủ tục thành lập các cơ quan, Hội đồng tính toán bồi thường TĐC,
trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện
đưa ra tòa án. [1]
2.2.3.2. Công tác bồi thường GPMB ở Việt Nam
* Luật đất đai 2003
Sau khi luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất
nhiều văn bản để cụ thể hóa các điều luật như:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành luật đất đai.