NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN: ĐẦU TƯ NÂNG CẤP ĐƯỜNG CAO TỐC PHÁP VÂN CẦU GIẼ THEO HÌNH THỨC BOT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI

TRƯƠNG TUẤN ĐẠT

NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ NÂNG CẤP ĐƯỜNG CAO TỐC
PHÁP VÂN CẦU GIẼ THEO HÌNH THỨC BOT

CHUYÊN NGÀNH: XÂY DỰNG ĐƯỜNG ÔTÔ VÀ ĐƯỜNG THÀNH PHỐ
MÃ SỐ: 60.58.02.05.01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.VŨ ĐỨC SỸ

HÀ NỘI - 2017


i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình của quý thầy cô trường Đại Học Giao
thông vân tải.
Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám Hiệu, Phòng
Đào tạo Đại học và sau Đại học, Khoa Công Trình, Bộ môn Đường Ô tô và Đường
Thành Phố Trường Đại Học Giao thông vận tải , đặc biệt là những thầy cô đã tận
tình dạy bảo giúp đỡ cho tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu.
Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo hướng dẫn Tiến Sỹ Vũ Đức Sỹ
- Bộ môn Đường ô tô và Sân Bay- Khoa công trình Trường Đại Học Giao thông vân

tải đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và giúp tôi hoàn
thành luận văn tốt nghiệp.
Đồng thời, tôi cũng xin cảm ơn quý anh, chị và tập thể lãnh đạo Phòng Giải
phóng mặt bằng của công ty Cổ phần BOT Pháp Vân - Cầu Giẽ đã tạo điều kiện cho
tôi điều tra khảo sát để có dữ liệu luận văn.
Trong khuôn khổ một luận văn Thạc sỹ khao học kỹ thuật, chắc chắn chưa
đáp ứng được một cách đầy đủ những vấn đề đã đặt ra. Mặc dù tôi đã cố gắng hoàn
thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể
tránh khỏi những thiếu sót. Tôi xin chân thành cảm ơn và tiếp thu nghiêm túc những
ý kiến đóng góp của các nhà khoa học và các bạn.
Hà Nội, ngày….tháng….năm 2017
Tác giả

Trương Tuấn Đạt


ii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................i
MỤC LỤC................................................................................................................ ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU......................................................................................v
DANH MỤC HÌNH VẼ..........................................................................................vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................vii
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG............................4
1.1. Một số khái niệm cơ bản..................................................................................4
1.1.1. Các khái niệm về vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác
GPMB....................................................................................................................... 4

1.1.2. Các quy định hiện hành...................................................................................7
1.2. Nhu cầu thu hồi đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ đô thị hạ tầng kinh
tế - xã hội.................................................................................................................. 9
1.2.1. Sự cần thiết thu hồi đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, hạ tầng
kinh tế - xã hội...........................................................................................................9
1.2.2. Nhu cầu đất đai và vấn đề thu hồi đất............................................................10
1.3. Những bất cập về bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải
phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay..................................................................11
1.4. Nội dung chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất từ khi có Luật đất đai 2003 cho đến nay........................................................11
1.4.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và sự chuyển đổi về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất cho đến nay........................................................................................................12
1.4.2. Các chính sách của Nhà nước về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư
từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay.........................................................................12
1.5. Quan điểm khoa học về đổi mới việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.................................................................................13


iii
1.6. Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và khả
năng ứng dụng vào Việt Nam...............................................................................15
1.6.1. Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư...............15
1.6.2. Cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Việt Nam..............28
1.7. Khả năng ứng dụng các kinh nghiệm quốc tế vào Việt Nam.......................33
1.7.1. Những cơ chế thực hiện chuyển đổi đất đai ở các nước cần nghiên cứu áp
dụng vào Việt Nam..................................................................................................33
1.7.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam...............................................................34
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN: ĐẦU TƯ NÂNG CẤP

TUYẾN ĐƯỜNG CAO TỐC PHÁP VÂN – CẦU GIẼ THEO HÌNH THỨC
BOT......................................................................................................................... 35
2.1. Giới thiệu về dự án: Đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân - Cầu
Giẽ theo hình thức BOT........................................................................................35
2.2. Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội.............................................36
2.2.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................36
2.2.2. Điều kiện kinh tế- xã hội...............................................................................42
2.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai...........................................................43
2.3.1. Tình hình quản lý sử dụng đất.......................................................................43
2.3.2. Tình hình biến động đất đai trên địa bàn........................................................44
2.4. Khái quát công tác GPMB của Dự án Đầu tư nâng cấp tuyến đường cao
tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT......................................................45
2.4.1. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thương, hỗ trợ và tái định cư của
dự án........................................................................................................................ 45
2.4.2. Những bài học kinh nghiệm qua thực tế triển khai công tác thu hồi, bồi
thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn nghiên cứu.............................................75
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG
VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN:
ĐẦU TƯ NÂNG CẤP TUYẾN ĐƯỜNG CAO TỐC PHÁP VÂN - CẦU GIẼ
THEO HÌNH THỨC BOT....................................................................................79


iv
3.1. Những ưu điểm, nhược điểm trong việc thực hiện công tác GPMB của dự
án............................................................................................................................ 79
3.1.1. Ưu điểm:........................................................................................................79
3.1.2. Nhược điểm...................................................................................................80
3.2. Đề xuất các giải pháp......................................................................................82
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện khung khổ pháp lý và các chính sách liên quan tới công
tác giải phóng mặt bằng...........................................................................................82

3.2.2. Giải pháp tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho công tác giải phóng mặt bằng. 83
3.2.3. Giải pháp về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng.
................................................................................................................................. 84
3.2.4. Giải pháp định hình phương pháp tính giá trị đất đai trong khu vực giải phóng
mặt bằng.................................................................................................................. 85
3.2.5. Giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất................................89
3.2.6. Giải pháp tăng cường tổ chức thực hiện........................................................89
3.2.7. Giải pháp tăng cường vai trò của cộng đồng trong việc tham gia công tác giải
phóng mặt bằng.......................................................................................................90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................92
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................94


v
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Đặc trưng chế độ nhiệt (oC).....................................................................38
Bảng 2.2: Đặc trưng chế độ mưa.............................................................................39
Bảng 2.3: Danh sách các đơn vị hành chính cấp quận, huyện của Hà Nội..............43
Bảng 2.4: Khối lượng bồi thường đất nông nghiệp của dự án.................................61
Bảng 2.5: Khối lượng bồi thường đất phi nông nghiệp của dự án...........................62
Bảng 2.6: Kết quả hỗ trợ di chuyển mồ mả của dự án.............................................67
Bảng 2.7: Thống kê các công trình hạ tầng ngầm nổi cần di chuyển.......................68
Bảng 2.8: Đề xuất sửa đổi nguyên tắc định giá đất..................................................86


vi
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Tuyến đường Pháp Vân - Cầu Giẽ. Ảnh: Huy Hùng................................36
Hình 2.2: Nhiệt độ không khí trung bình tháng và năm tại trạm Hà Nội.................38
Hình 2.3: 1 Lượng mưa trung bình tháng và năm tại trạm Hà Nội..........................39

Hình 3.1: Sơ đồ phân cấp cơ quan định giá đất nhà nước........................................85
Hình 3.2: Sơ đồ xây dựng bảng giá.........................................................................87
Hình 3.3: Đề xuất Quy trình xác định giá đất cụ thể................................................88


vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1.

UBND

Ủy ban nhanh dân

2.

HĐND

Hội đồng nhân dân

3.

BGT

Bộ giao thông

4.

BT

Bồi thường

5.

GPMB

Giải phóng mặt bằng

6.

ĐS

Đời sống

7.

SX

Sản xuất

8.

VKT

Vật kiến trúc

9.

TĐC

Tái định cư

10.

BBT

Ban bồi thường

11.

TTQĐ

Trung tâm quỹ đất

12.

TNMT

Tài nguyên môi trường

13.

MGPMB

Mốc giải phóng mặt bằng

14.

KT&HT

Kinh tế và hạ tầng

1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới. Thực tế, tại nhiều địa phương trên cả nước nổi lên nhiều vướng
mắc, bất cập trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án, công
trình dây dưa, kéo dài hàng chục năm do khâu giải phóng mặt bằng chậm chễ.
Những vướng mắc, bất cập trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tóm tắt
như sau:
-

Thứ nhất: Giá đất bồi thường thiệt hại chưa phù hợp.

-

Thứ hai: Chính sách hỗ trợ.

-

Thứ ba: Cơ quan giải phóng mặt bằng chưa tuân thủ đúng quy trình pháp

-

Thứ tư: Vấn đề tái định cư còn chậm, chưa được quan tâm.

-

Thứ năm: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều

luật.

bất cập, lộn xộn.
Qua đó, chỉ ra các cơ chế, chính sách phù hợp, chưa phù hợp cũng như
những tồn tại, vướng mắc từ thực tiễn thực hiện chính sách và nêu nguyên nhân của
tình trạng này. Từ đó cần đề xuất các giải pháp để khắc phục các tồn tại, hạn chế
nhằm nhằm tăng cường công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng
mặt bằng
Từ thực tế đó, tôi đã quyết định chọn đề tài: “Nghiên cứu, đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng tại dự án: Đầu tư nâng cấp tuyến
đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT ” .
2. Đối tượng nghiên cứu.
- Công tác giải phóng mặt bằng tại dự án: Đầu tư nâng cấp tuyến đường cao
tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT.
- Hệ thống các quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn, định mức về chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng để thực
hiện dự án.


2
3. Phạm vi nghiên cứu.
- Nghiên cứu, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt
bằng tại dự án: Đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình
thức BOT. Tuyến đường dài 29km đi qua các địa bàn: Quận Hoàng mai, Huyện
Thanh Trì, Huyện Thường Tín và Huyện Phú Xuyên.
4. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Đề tài này được thực hiện với mục đích:

1. Thông qua phân tích, đánh giá kết quả công tác giải phóng mặt bằng, ảnh
hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân tại dự án: Đầu
tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT. Qua đó,
chỉ ra các cơ chế, chính sách phù hợp, chưa phù hợp cũng như những tồn tại, vướng
mắc từ thực tiễn thực hiện chính sách và nêu nguyên nhân của tình trạng này.
2. Đề xuất các giải pháp để khắc phục các tồn tại, hạn chế nhằm nhằm
tăng cường công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại
dự án: Đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức
BOT nói riêng và các dự án của đất nước nói chung.
5. Phương pháp nghiên cứu.
Điều tra, thu thập số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại dự án: Đầu tư
nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT, trong đó có
sử dụng nguồn dữ liệu do các cơ quan, chức năng quản lý, thực hiện về công tác thu
hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Trên cơ sở số liêu đã thu thập được, thực hiện phân tích, đánh giá công tác
thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để làm rõ được những ưu điểm, thuận
lợi và những khó khăn, tồn tại, hạn chế.
Từ kết quả phân tích, đánh giá đưa ra các đề xuất khắc phục những khó khăn,
tồn tại, hạn chế giúp hoàn thiện tốt hơn trong công tác thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng.
Tham khảo kiến thức trong các quy trình, quy phạm, tài liệu tham khảo, sách
tham khảo, đúc kết, áp dụng vào thực tiễn; tiếp thu những kinh nghiệm thực tiễn của
cơ quan, đơn vị trong quá trình làm việc trực tiếp tại địa phương.


3
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo, luận văn kết
cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề bồı thường, hỗ trợ và táı định cư trong công

tác gıảı phóng mặt bằng.
Chương 2: Thực trạng về công tác thu hồı đất, bồı thường gıảı phóng mặt
bằng của dự án: đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Gıẽ theo
hình thức BOT.
Chương 3: Đề xuất các gıảı pháp nâng cao hıệu quả trong vıệc thực hıện
công tác gıảı phóng mặt bằng của dự án: đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc
Pháp Vân - Cầu Gıẽ theo hình thức BOT.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Một số khái niệm cơ bản.
1.1.1. Các khái niệm về vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác
GPMB.
Đất nước ta đang trong giai đoạn phát triển, để thực hiện chiến lược đẩy
mạnh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa
những năm qua đã có hàng nghìn dự án xây dựng nâng cấp các công trình, cơ sở hạ
tầng phục vụ cho quá trình phát triển. Công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ là điều
kiện tiên quyết để triển khai các dự án, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư.
Công tác này có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và đời
sống vật chất tinh thần của người thu hồi đất. Luật đất đai năm 2003 đã có những
đổi mới quan trọng trong việc thu hồi đất trong đó có việc khi Nhà nước thu hồi đất
vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người
bị thu hồi đất tuỳ từng trường hợp cụ thể bồi thường hỗ trợ về đất theo giá đất trên
thị trường trong điều kiện bình thường có thể bằng đất, bằng tiền, bằng nhà, ngoài
ra còn được hưởng chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống và sản xuất. Một số khái
niệm liên quan tới công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất:
(a). Khái niệm thu hồi đất

Cho đến nay, về cơ bản, mọi khoảnh đất có thế sử dụng vào phát triển kinh tế
(trừ phần mặt biển sở hữu chung) đều đã có chủ. Theo cách hiểu thông dụng truyền
thống, người chủ đất có mọi quyền đối với đất thuộc sở hữu của mình, đặc biệt là
quyền sử dụng, thu lợi và trao đối. Trong xã hội hiện đại, do đất vừa là tài sản, vừa
là môi trường sống chung nên chủ sở hừu đất đã bị Nhà nước lấy bớt một số quyền
đối với đất, ví dụ như quyền tùy ý sử dụng đất đã bị bó hẹp trong quy hoạch không
gian chung, trong các quy định về bảo vệ môi trường. Tuy bị thu bớt một số quyền
như thế, người nắm giữ quyền sở hữu đất vẫn có nhiều đặc quyền, trong đó các
quyền cơ bản là: Sử dụng phục vụ nhu cầu của mình, thu lợi trên đất, trao đổi với
người khác với tư cách hàng hóa độc lập.
Ớ các nước duy trì sở hữu tư nhân đối với đất đai, người chủ đất nắm toàn bộ


5
các quyền về đất. Khi đó, nếu Nhà nước hoặc cá nhân khác muốn sử dụng đất đó
phải mua hoặc thuê lại. Ở các nước này không có khái niệm Nhà nước thu hồi lại
đất.
Ở các nước duy trì sở hữu toàn dân đối với đất đai như nước ta, xuất hiện
khái niệm giao và thu hồi đất. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1992 nêu rõ: " Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa,... đều thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước
giao đất cho các tố chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"
Điều 5, Luật Đất đai (2003) quy định:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

+ Quyết định mục đích sử dụng đất.
+ Quy định về hạn mức giao đất và thời gian sử dụng đất.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyến mục đích
sử dụng đất.

+ Định giá đất.
Như vậy, thu hồi đất là quyền lực của Nhà nước ta được quy định trong luật
căn cứ vào vị thế đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Thu hồi đất là việc
các cơ quan nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của những cá nhân và tổ chức nào
đó đế giao cho cá nhân hoặc tổ chức khác sử dụng hiệu quả hơn hoặc để Nhà nước
sử dụng vào mục đích chung.
Thu hồi đất hiếu theo nghĩa này, khác với thu hồi đất của chủ cho thuê đất
khi hết kỳ hạn thuê. Thu hồi đất ở đây là hành vi lấy lại quyền sử dụng đất đã giao
của Nhà nước để sử dụng vào mục đích khác. Người bị thu hồi đất không có vị thế
giao kết họp đồng của người thuê, không có quyền từ chối chuyến giao quyền sử
dụng đất cho Nhà nước, thậm chí không có quyền thỏa thuận giá cả đền bù. Trong
khi đó đối với người bị thu hồi đất, thường là nông dân, quyền sử dụng đất có ý
nghĩa quan trọng đối với họ, nhiều trường hợp là sống còn. Do đó đi đôi với thu hồi
đất, Nhà nước phải có chính sách hỗ trợ, bồi thường và tái định cư đối với người bị
thu hồi đất.


6
(b). Khái niệm bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất.
Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất.
Người có đất bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền, giá đất tính tiền bồi thường theo mục đích
đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất
Bản chất của việc bồi thường GPMB: Là việc giải quyết mối quan hệ về kinh
tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi thường
về đất phải được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước, việc bồi thường về
đất không giống việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hóa trên thị trường mà nó phải
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước với người bị thu hồi đất có nghĩa

là phải giải quyết một cách hài hòa giữa các đối tượng tham gia.
Giải phóng mặt bằng không chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất mà còn làm
thay đổi cả mục đích sử dụng đất.
(c). Khái niệm hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua việc đào tạo nghề, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
(d). Khái niệm tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Tái định cư trong bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là
việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi ở mới
thông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn
định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư.
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở thì
được bố trí đất tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở;
+ Bồi thường bằng việc giao đất ở mới;
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
- Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí quan trọng trong
chính sách bồi thường GPMB. Các dự án bố trí tái định cư phải luôn đảm bảo về
điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.


7
1.1.2. Các quy định hiện hành.
Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
+ Điều 17: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà
nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn
hoá, xã hội, khoa học, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà
pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.

+ Điều 18: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm
bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng
đất, được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
- Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
+ Điều 173: Quyền sở hữu.
+ Điều 176: Căn cứ xác lập quyền sở hữu.
+ Điều 177: Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu.
+ Điều 180: Chiếm hữu tài sản có căn cứ pháp luật.
+ Điều 738 - 774: Quy định thừa kế quyền sử dụng đất.
- Các bộ Luật:
+ Quốc hội (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 [10].
+ Quốc hội (2014), Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 [11].
+ Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 [12].
+ Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 [13].
+ Quốc hội (2015), Luật tổ chức chính quyền địa phương số 77/2015/QH13
ngày 19/6/2015.
- Các Nghị định:
+ Chính phủ (2015), Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015, “Về
quản lý chi phí đầu tư xây dựng”.
+ Chính phủ (2015), Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015, “Về
quản lý và bảo trì công trình xây dựng”.
+ Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015, “Về
quản lý dự án xây dựng”.


8
+ Chính phủ (2014), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, “Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở”.

+ Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, “Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai”.
+ Chính phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014,” Quy
định về giá đất”.
+ Chính phủ (2014). Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, “Quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”.
+ Bộ xây dựng (2015). Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015, “Về
việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu công trình năm 2014”.
+ Sở xây dựng (2016). Quyết định số 159/QĐ-SXD ngày 04/02/2016, “Về
việc công bố chỉ số giá xây dựng công trình quý 4 năm 2015”.
- Các Quyết định:
+ UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 22/2014 ngày 20/6/2014,
“ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được
luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn
mức công nhận quyền sử dụng đất , kích thước, diện tích đất tối thiểu được phép
tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội”. [18]
+ UBND thành phố Hà Nội (2014). Quyết định số 23/2014 ngày 20/6/2014,
“ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được
luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội”. [19]
- Các Thông tư:
+ Bộ tài nguyên và môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT- BTNMT ngày
30/6/2014 của TP Hà Nội,“Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất”. [2]
+ Bộ tài nguyên và môi trường (2014), Thông tư 37/2014/TT- BTNMT ngày
30/6/2014 của TP Hà Nội,“Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất”. [37]
+ Bộ tài chính (2015), Thông tư số 74/2015/TT- BTC, “Hướng dẫn việc lập

9
dự toán, sử dụng và thanh quyết toán chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất” [1].
1.2. Nhu cầu thu hồi đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ đô thị hạ tầng kinh
tế - xã hội.
1.2.1. Sự cần thiết thu hồi đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, hạ tầng
kinh tế - xã hội.
- Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc GPMB để xây dựng công
trình là không thể tránh khỏi. Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng
cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công
không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị
trên phạm vi quốc gia.
- Vấn đề bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong công tác GPMB trở thành
một trong những điều kiện tiên quyết của sự phát triển, nếu không được xử lý tốt
nó sẽ trở thành rào cản đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua.
Để tạo cơ sở vật chất kỹ thuật cho đất nước phát triển theo hướng công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công
nghiệp
- Xây dựng và dịch vụ, vốn đầu tư cho các lĩnh vực này luôn chiếm trên
90%
trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội và do vậy đặt ra nhu cầu cần thiết phải tăng diện
tích đất phi nông nghiệp để hấp thụ nguồn vốn đó. Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng đã tạo điều kiện cho việc hình thành các khu công nghiệp, dịch vụ, đô thị.
Qua tổng hợp, so sánh các chỉ tiêu kinh tế với chỉ tiêu sử dụng đất theo diện
tích các nhóm đất với giá trị tuyệt đối của GDP thì trong giai đoạn 1995 - 2000,
GDP phi nông nghiệp tăng thêm 167.692 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp
tăng 166.049 ha; trong giai đoạn 2000 - 2005, GDP phi nông nghiệp tăng thêm
310.339 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp tăng thêm 375.442 ha.
- So sánh diện tích các nhóm đất với cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 1996 - 2000, tỷ

trọng GDP phi nông nghiệp cả nước tăng 2,9%, cơ cấu đất phi nông nghiệp
tăng 0,5%, tương đương tăng 166.049 ha; trong giai đoạn 2001 - 2005, tỷ trọng
GDP phi nông nghiệp tăng 3,4%, cơ cấu đất phi nông nghiệp tăng 1%, tương


10
đương tăng 375.442 ha. So sánh tốc độ tăng diện tích các nhóm đất với tốc độ tăng
trưởng kinh tế trong giai đoạn 1996 - 2000, tăng 1% GDP phi nông nghiệp thì đất
phi nông nghiệp tăng 0,15%. Trong giai đoạn 2001 - 2005, tăng 1% GDP phi nông
nghiệp thì đất phi nông nghiệp tăng 0,29%. Như vậy, từ các phân tích so sánh cho
thấy khi cơ cấu kinh tế thay đổi do tăng trưởng kinh tế thì diện tích các nhóm đất
cũng như cơ cấu sử dụng đất cũng thay đổi theo vì đất đai là phục vụ cho sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ là tư liệu sản xuất, là một thành phần trong hàm sản xuất, do
vậy khi mục tiêu kinh tế thay đổi (do tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế) thì
diện tích đất cũng thay đổi và được chuyển đổi mục đích sử dụng. Trong 8 năm qua,
từ 2001-2008 đã có khoảng 540 nghìn ha đất nông nghiệp (dự kiến từ 2001-2010 là
618 nghìn ha) chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng đường giao
thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp..., dự báo trong 10 năm tới (20112020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 750 nghìn
ha.
1.2.2. Nhu cầu đất đai và vấn đề thu hồi đất.
Quá trình biến động sử dụng đất đai giai đoạn 1990 - 2010. Theo kết quả
kiểm kê đất đai năm 2010 (tính đến thời điểm 01/01/2010) và thống kê tình hình sử
dụng đất trong năm 2010 (tính đến thời điểm 31/12/2010). Tổng diện tích đất tự
nhiên là 33.095 nghìn ha, trong đó:
- Đất nông nghiệp: 26.226 nghìn ha, chiếm 79,24% diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp: 3.705 nghìn ha, chiếm 11,20% diện tích tự nhiên.
- Đất chưa sử dụng: 3.164 nghìn ha, chiếm 9,56% diện tích tự nhiên.
Mục tiêu sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2020:
- Trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai, mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đến năm 2020 của cả nước; quy hoạch, chiến

lược phát triển của các ngành, lĩnh vực; nhu cầu sử dụng đất của các Bộ, ngành và
địa phương, cân đối và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 như sau:
- Đất nông nghiệp 26.732 nghìn ha, chiếm 80,77% diện tích tự nhiên tăng
506 nghìn ha so với năm 2010.
- Đất phi nông nghiệp 4.880 nghìn ha, chiếm 14,75% diện tích tự nhiên, tăng
1.175 nghìn ha so với năm 2010.


11
- Đất chưa sử dụng 1.483 nghìn ha, chiếm 4,48% diện tích tự nhiên. Năm
2010, cả nước còn 3.164 nghìn ha. Trong thời kỳ quy hoạch sẽ khai thác khoảng
1.681 nghìn ha đưa vào sử dụng vào các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp
(trong đó 1.200 - 1.300 nghìn ha cho khoanh nuôi, trồng mới rừng, 150 nghìn ha
cho sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, còn lại cho các mục đích phi
nông
nghiệp).
1.3. Những bất cập về bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải
phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay.
- Chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội,
cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng).
- Kinh phí dùng để đền bù GPMB từ ngân sách Nhà nước trong khi lợi ích
cho phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp pháp của
nhà đầu tư.
- Việc dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết đền bù chưa thỏa đáng bởi vì
hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, đang trong quá trình hoàn thiện.
Đất nước chúng ta đang bước vào thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tốc
độ đô thị hóa rất nhanh. Số lượng dân số tăng kéo theo đó là phương tiện giao
thông cũng tăng nhanh dẫn đến việc quá tải, tắc nghẽn giao thông vì vậy để giải
quyết vấn đề này Nhà nước ta đã không ngừng cải tạo quy hoạch hệ thống giao
thông phục vụ cho quá trình phát triển đất nước. Để có mặt bằng xây dựng các công

trình, dự án...kèm theo đó là chỗ ở của các người dân có đất bị thu hồi không thể
không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ dù đó là một gia đình.
Xuất phát từ yêu cầu đó chúng ta cần hiểu rõ bản chất của việc bồi thường hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đó là việc Nhà nước bảo đảm cho lợi
ích của những người dân phải di chuyển: phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện
sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ tạo điều kiện cho người dân sống ổn
định và phát triển. 
1.4. Nội dung chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất từ khi có Luật đất đai 2003 cho đến nay.
Nước ta là nước duy nhất trên thế giới thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối


12
với đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu thống
nhất quản lý: bao gồm quản lý theo quy hoạch và theo pháp luật. Vì vậy phải giải
quyết hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và nhà nước. Chính sách
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất mà cụ thể ở đây là đất nông nghiệp,
đất ở nằm trong tổng thể và đồng bộ với hệ thống các văn bản pháp quy hiện hành
của nhà nước.
1.4.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và sự chuyển đổi về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất cho đến nay.
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01
tháng 7 năm 2004. Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật
đất đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về

sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và
Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ
phần.
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ
Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
1.4.2. Các chính sách của Nhà nước về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định
cư từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật đất đai 2003 đã kế thừa
những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới


13
nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay [1].
Tuy nhiên để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB ngày 25-5-2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị
định 84/2007/NĐ-CP, Thông tư 145/2GG7/TT- BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất; Thông tư liên tịch số 14/2GG8/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm
2008 Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Về Nghị định 84/2007/NĐ/CP tập trung vào việc làm rõ, bổ sung Nghị định
197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản
chính sách bồi thường, trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư.
1.5. Quan điểm khoa học về đổi mới việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (làm chấm dứt
quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn
“đụng chạm” đến lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan: Lợi ích của người bị
thu hồi đất; lợi ích của Nhà nước, của xã hội; lợi ích của người hưởng lợi từ việc thu
hồi đất (các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức, cá nhân …).
Do vậy trên thực tế việc giải quyết hậu quả của việc thu hồi đất (thực chất là
xử lý hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên) gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Việc
giải quyết tốt vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sẽ
mang lại ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện.
Về phương diện chính trị:
- Các chính sách, pháp luật về đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định về
chính trị. Điều này có nghĩa là nếu chủ trương, chính sách pháp luật đất đai đúng


14
đắn, phù hợp với thực tiễn và được thực thi nghiêm túc sẽ góp phần vào việc duy trì
và củng cố sự ổn định chính trị. Ngược lại, sẽ làm phát sinh những điểm nóng tiềm
ẩn nguy cơ gây mất ổn định về chính trị.
- Với quan niệm truyền thống của người Việt Nam “cứ an cư mới lạc nghiệp”
thì việc bị mất đất đai, nhà cửa thực sự là một “cú sốc” đối với người bị thu hồi đất.
Do vậy, họ phản ứng rất gay gắt, quyết liệt thông qua việc khiếu kiện đông người,
khiếu kiện vượt cấp, kéo dài nếu không được bồi thường, tái định cư thỏa đáng. Các
khiếu kiện về đất đai nói chung và khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất nói riêng tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị và dễ phát

sinh thành các “điểm nóng”; cho nên việc giải quyết tốt vấn đề bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư là thực hiện tốt chính sách an dân để phát triển kinh tế xã hội góp phần
vào việc duy trì, củng cố sự ổn định về chính trị.
Về phương diện kinh tế – xã hội:
- Thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất là điều kiện để doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai các dự án đầu tư
góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn
của môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta. Hơn nữa, duy trì được tốc độ tăng
trưởng cao và bền vững sẽ có điều kiện để thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội,
góp phần vào công cuộc “xóa đói, giảm nghèo” và tạo tiền đề cho các bước phát
triển tiếp theo.
- Về phía người sử dụng đất, thực hiện tốt bồi thường, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất sẽ giúp cho họ và các thành viên khác trong gia đình nhanh chóng
ổn định cuộc sống để tập trung sản xuất góp phần cải thiện và nâng cao mức sống.
Hơn nữa điều này còn giúp củng cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đường lối,
chủ trương, chính sách; pháp luật của Đảng và Nhà nước; đồng thời loại trừ cơ hội
để kẻ xấu lợi dụng, tuyên truyền, kích động quần chúng nhân dân khiếu kiện, đối
đầu với chính quyền nhằm gây mất ổn định tình hình trật tự an toàn xã hội và làm
đình trệ sản xuất.


15
1.6. Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và khả
năng ứng dụng vào Việt Nam.
1.6.1. Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
(a). Trung Quốc.
Tại chương 20 và 23 Luật quản lý đất đai của Trung Quốc 2004 và Điều 13,
16 quy định về trưng mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước và bồi thường 2011 quy định:
Trước hết, tiến hành khảo sát các điều kiện thu hồi đất về các mặt dân số, nông
nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích

đất, loại đất, và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng.
Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất. Kế hoạch này là cơ sở để Chính phủ
phê duyệt công tác thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường và tái định cư. Công tác
này bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, mục đích sử dụng đất, vị trí
chính xác của khu đất bị trưng mua, chủ sở hữu và diện tích.
Thứ ba, báo cáo với chính quyền cấp địa phương. Cơ quan quản lý đất đai đệ
trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê
duyệt.
Ngày công bố dự án (Ngày thông báo): Điều 46 Luật quy định: Ngày công
bố dự án là ngày công bố chính thức việc dự án được phê duyệt.
Việc công bố sẽ được thực hiện kịp thời, nêu cụ thể kế hoạch trưng mua và
bồi thương, các chính quyền địa phương sẽ nỗ lực để thông báo và giải thích các
vấn đề có liên quan. Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không
được cải tạo, mở rộng.
Cơ sở bồi thường: Điều 47 của Luật và Điều 19 “Quy định về trưng mua nhà
trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và bồi thường 2011” quy định:
+ Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi thường phụ thuộc vào
mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với
phí giao đất.
+ Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu,
có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản
lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện trưng mua.
+ Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường.


16
+ Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn.
Hình thức bồi thường: Có một số hình thức bồi thường và tái định cư cho
những hộ nông dân như sau:
+ Chỉ bồi thường tiền

+ Tái định cư và có việc làm
+ Tái định cư với bảo hiểm phúc lợi
Bồi thường Đất nông nghiệp: Điều 47 đoạn 2 và Điều 19”Quy định về trưng
mua nhà trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và bồi thường 2011” quy định:
+ Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của
3 năm trước khi bị thu hồi.
+ Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình.
+ Bồi thường cho các công trình và hoa màu hiện có sẽ do chính quyền địa
phương quyết định.
+ Luật giới hạn tổng mức bồi thường và hỗ trợ tái định cư không vượt quá 30
lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy định
trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.
Bồi thường đất ở và các loại đất khác: Các tiêu chuẩn về bồi thường cho các
loại đất khác tùy thuộc vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường
cho đất canh tác.
+ Đối với việc thu hồi đất trồng rau ở khu vực ngoại ô, chủ dự án cũng phải
trả một khoản tiền cho Quỹ xây dựng phát triển đất trồng rau mới.
Bồi thường công trình xây dựng: Mức bồi thường cho giá trị nhà ở bị trưng
mua sẽ không thấp hơn giá thị trường.
+ Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị
định giá có đủ chuyên môn, theo những quy trình định giá nhất định.
+ Mức bồi thường sẽ do chính quyền địa phương quyết định.
Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh: Bồi thường cho các thiệt
hại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận,
thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh và các yếu tố khác.
Bồi thường đối với người thuê đất: Không bồi thường cho cá nhân thuê đất;
không có điều khoản dành cho người thuê đất.


17

Các hộ gia đình được cấp nhà: Nếu hộ gia đình có nhà ở đạt chuẩn, sẽ được
ưu tiên đền bù nhà ở như vậy.
+ Nếu như phải tái định cư do bị thu hồi, cơ quan phụ trách về thu hồi nhà ở
sẽ chi trả chi phí về tái định cư.
+ Nếu hộ gia đình lựa chọn cách đổi nhà, cơ quan phụ trách về thu hồi nhà sẽ
trả chi phí tái định cư tạm thời hoặc cung cấp chỗ ở tạm thời trước khi cấp nhà.
+ Bồi thường cho các hộ gia đình bị thu hồi không thấp hơn giá thị trường
của tài sản tương tự tại thời điểm trưng mua. Mức bồi thường bao gồm:
Cho giá trị nhà bị thu hồi;
Cho chi phí tái định cư hoặc nhà ở tạm thời;
Cho thiệt hại phát sinh từ việc phải đóng cửa hoạt động kinh doanh.
Các biện pháp phục hồi thu nhập: Điều 46 của Luật, Điều 13, 16 “Quy định
về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường 2011” quy định cụ
thể như sau:
Không có quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên,
các chính quyền địa phương đã chủ động đưa ra một số giải pháp.
Tái định cư bằng tiền: Theo đó các khoản hỗ trợ sẽ được cung cấp tới các cá
nhân (cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số trường hợp),
và sau đó, cá nhân sẽ tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bị ảnh
hưởng đã chọn cách này.
Tái định cư thông qua thỏa thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường sẽ
chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập với
vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường.
Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh xã hội: Cơ chế này đã được áp dụng
ở một số địa phương có kinh tế phát triển. Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp
và một phần khoản bồi thường do mất đất được cho vào một quỹ an sinh xã hội bao
gồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế.
Giám sát: Khi kế hoạch thu hồi đã được phê duyệt, cơ quan quản lý đất đai
của tất cả các địa phương sẽ báo cáo về Bộ Tài nguyên và Đất đai về các khoản chi
cho bồi thường, tái định cư vào cuối mỗi năm. Bộ này sẽ chịu trách nhiệm xem xét

báo cáo.