Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

HÀ NHẬT LÂM

Giao dÞch
chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu
theo ph¸p luËt ViÖt Nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

HÀ NHẬT LÂM

Giao dÞch
chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu
theo ph¸p luËt ViÖt Nam
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích
dẫn trong luận văn đảm bảo độ tính chính xác, tin cậy và
trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét
để cho tôi có thể bảo vệ luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
NGƯỜI CAM ĐOAN

Hà Nhật Lâm


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
1

MỞ ĐẦU

Chương 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN

8

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

1.1.

Lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

8

1.1.1. Cơ sở ra đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

8

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền

10

sử dụng đất
1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

12

1.1.4. Điều kiện của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

14

1.1.5. Hình thức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử

16

dụng đất
1.1.6. Hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

17

1.2.

Lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

20

1.2.1. Khái niệm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

20

1.2.2. Đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

21

vô hiệu
1.2.3. Các yếu tố dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

22

đất vô hiệu
1.2.4. Hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

24

đất vô hiệu
1.3.

Lý luận pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

24

đất vô hiệu
1.3.1. Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu

24


1.3.2. Khái niệm và đặc điểm pháp luật về giao dịch chuyển nhượng

26

quyền sử dụng đất vô hiệu
1.3.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch

29

chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Chương 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN

33

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM

2.1.

Nội dung pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử

33

dụng đất vô hiệu
2.1.1. Quy định về căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng quyền

33

sử dụng đất vô hiệu
2.1.2. Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô

38

hiệu
2.1.3. Phân loại giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

39

2.1.4. Quy định về xử lý hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển

53

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
2.1.5. Quy định về trình tự, thủ tục xử lý hậu quả pháp lý của giao

56

dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
2.2.

Thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng

61

quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng

61

quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam
2.2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển

81

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH

88

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM

3.1.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở
Việt Nam

88


3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng

88

quyền sử dụng đất vô hiệu
3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao dịch

90

chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng

91

quyền sử dụng đất vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở
Việt Nam
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển

91

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao

100

dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam
KẾT LUẬN

105

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

106


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ luật dân sự

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quý giá nhất của mỗi quốc gia, là nguồn nội lực quan
trọng, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất
đai còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Với vị trí và
vai trò vô cùng quan trọng như vậy; nên sự dịch chuyển đất đai là tất yếu
nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của con người. Tuy nhiên, do tính
đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý trong điều kiện kinh tế
thị trường. Vì vậy, pháp luật Việt Nam ghi nhận và bảo hộ các giao dịch về
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói
riêng. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông
qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 cho phép tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất)
được chuyển QSDĐ đã tạo cơ sở pháp lý cho các quan hệ đất đai vận động
phù hợp với cơ chế thị trường. Quy định này tiếp tục được kế thừa trong các
đạo Luật đất đai tiếp theo gồm Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm
2013. Các đạo Luật đất đai quy định cơ sở pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ,

điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện quyền năng này. Song xét về bản chất,
chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự được xác lập dựa trên sự tự
nguyện, tự thỏa thuận và bình đẳng giữa những người sử dụng đất với nhau
hoặc giữa họ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thông qua hình thức pháp
lý là hợp đồng dân sự với tên gọi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Để đưa
các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ nói
riêng đi vào nề nếp, an toàn, đúng pháp luật; trong các Bộ luật Dân sự (BLDS)

1


năm 1995, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 có các quy định về giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ.
Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua
đã đạt được những kết quả nổi bật sau đây: i) Thị trường QSDĐ được xác lập
và vận hành theo hướng lành mạnh, tính công khai, minh bạch được cải thiện;
ii) Bảo đảm an toàn về mặt pháp lý, phòng ngừa rủi ro cho các bên trong giao
dịch về chuyển nhượng QSDĐ; iii) Ý thức chấp hành pháp luật của người dân
khi có nhu cầu chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từng bước
được nâng cao; iv) Góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai
nói chung và quản lý nhà nước về các giao dịch chuyển QSDĐ nói riêng v.v...
Bên cạnh những kết quả tích cực, thực trạng thi hành lĩnh vực pháp luật này còn
bộc lộ một số yếu kém như có một số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được
xác lập không thỏa mãn các điều kiện do pháp luật đất đai quy định; chuyển
nhượng QSDĐ không tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; có một
số lượng không nhỏ các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ được xác lập dưới
hình thức "giấy tờ viết tay" không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền nhằm mục đích trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước... Khi các bên tham gia giao dịch phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn và khởi
kiện tại Tòa án nhân dân (TAND) thì những giao dịch này bị tuyên là vô hiệu.

Điều này gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên
nhận chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời, việc giải quyết hậu quả của hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn, trở ngại và làm cản trở sự phát
triển lành mạnh của thị trường QSDĐ ở nước ta. Vậy cần phải làm gì và làm
như thế nào để phòng tránh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu; đồng
thời, khắc phục những hạn chế, yếu kém trên đây. Điều này đặt ra yêu cầu cần
nghiên cứu về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu một cách có hệ thống,
đầy đủ, toàn diện trên phương diện lý luận và thực tiễn. Với những lý do cơ
bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài "Giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học.

2


2. Tình hình nghiên cứu
Tìm hiểu về hợp đồng dân sự, về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng dưới khía cạnh pháp lý
được giới luật học nước ta quan tâm tìm hiểu. Thời gian qua đã có nhiều công
trình khoa học nghiên cứu về vấn đề này ở những mức độ và phạm vi khác
nhau đã được công bố. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu
sau đây: i) Phạm Thu Thủy (2009), Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; ii) Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004), Những điểm
mới của Luật đất đai năm 2003 về chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc
sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iii) Đỗ Thị Hải Yến (2009), Hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học
Luật Hà Nội; iv) Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Nguyễn Ngọc Tú Loan (2009), Điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc
gia Hà Nội; vi) Đặng Kim Nhân (2009), Hiệu lực của việc chuyển quyền sử
dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;

vii) Phạm Bá Đông (2013), Một số vấn đề về hợp đồng dân sự vô hiệu - Thực
trạng và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học
Quốc gia Hà Nội; viii) Mai Thị Thiên Hương (2008), Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Hà Nội - Thực trạng và một số giải pháp, Luận văn thạc sĩ
luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ix) Nguyễn Thị Thanh (2010),
Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học,
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; x) Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng
dân sự, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội v.v...
Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn đề
lý luận và thực tiễn cơ bản về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu như:

3


Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ nói chung
và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng; hai là, nhận diện
những hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên là vô
hiệu; ba là, nhận diện các dấu hiệu của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô
hiệu; bốn là, đề cập đến vấn đề xử lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị
tuyên là vô hiệu; năm là, đánh giá thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói
riêng; sáu là, đưa ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu… Tuy nhiên, những công trình nghiên
cứu trên đây nghiên cứu về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng trong bối cảnh Luật Đất
đai năm 2013, BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa ra
đời. Hiện nay, các đạo Luật này được ban hành và có hiệu lực với những sửa
đổi, bổ sung về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng. Nên thiết nghĩ việc nghiên cứu đề

tài này đặt trong mối quan hệ tham chiếu với Luật Đất đai năm 2013, BLDS
năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn cần thiết góp phần nâng cao
hiệu quả thi hành trên thực tế. Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của
các công trình khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu
tìm hiểu về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu theo pháp luật Việt Nam.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là tìm ra các luận cứ
khoa học và thực tiễn nhằm đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp
luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi
hành ở nước ta.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể sau đây:

4


- Tập hợp, phân tích hệ thống cơ sở lý luận về giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ vô hiệu thông qua việc luận giải một số nội dung: i) Phân tích
khái niệm, đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng; ii) Phân tích các hậu quả pháp
lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu; iii) Phân tích các điều kiện
để giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên bố là vô hiệu; iv) Lý giải việc xử
lý, giải quyết đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên bố là vô hiệu;
v) Lược sử quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ở Việt Nam…
- Đánh giá thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô
hiệu và thực tiễn thi hành ở Việt Nam.
- Đưa ra định hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giao

dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu
sau đây:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường QSDĐ;
xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật dân sự, pháp luật đất đai nhằm tạo
lập khung pháp lý cho các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng vận hành thông suốt, thuận lợi theo các nguyên tắc
của nền kinh tế thị trường.
- Các quy định về chuyển QSDĐ của Luật Đất đai năm 2013, các quy
định về giao dịch dân sự về chuyển nhượng QSDĐ của BLDS năm 2015 và
các văn bản pháp luật có liên quan.
- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về giao dịch dân sự về
chuyển QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô
hiệu ở nước ta…

5


4.2. Phạm vi nghiên cứu
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu theo pháp luật Việt Nam là
đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật
khác nhau. Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác
giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn ở những nội dung cụ thể sau:
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu các
quy định về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ vô hiệu nói riêng của Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 và các
văn bản hướng dẫn thi hành. Từ đó, Luận văn phân tích những hạn chế bất

cập và hướng giải quyết liên quan đến những vướng mắc, bất cập.
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian: Đánh giá thực tiễn thi hành
pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu trong phạm vi cả nước;
- Giới hạn về thời gian: Đề tài nghiên cứu các văn bản pháp luật về
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu từ năm 1980 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Khi thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu
cơ bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối
chiếu … được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ở Việt Nam.
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống
kê, phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực
trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và thực tiễn thi
hành ở Việt Nam.
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn
giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn

6


thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ vô hiệu ở Việt Nam.
6. Những kết quả nghiên cứu đạt được
Luận văn hoàn thành với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể
như sau:
- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về

giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ vô hiệu nói riêng ở Việt Nam.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô
hiệu và thực tiễn thi hành ở Việt Nam trong mối quan hệ tham chiếu với
BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013.
- Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu
quả thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ở Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu và thực tiễn thi hành ở Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
1.1. Lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở ra đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu trong BLDS là một chế định pháp lý phản ánh các quan
hệ sở hữu, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những
quan hệ sở hữu trong xã hội. Theo quy định tại Điều 158 BLDS năm 2015
quy định quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt của chủ sở hữu. Để thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình thì

chủ sở hữu phải tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự là
một phương diện pháp lý quan trọng để các công dân thỏa mãn nhu cầu vật
chất, tinh thần trong sản xuất - kinh doanh cũng như sinh hoạt, tiêu dùng.
Khái niệm giao dịch dân sự được các nhà khoa học Việt Nam đề cập trong
nhiều tài liệu với các góc độ khác nhau. Theo đó, giao dịch dân sự là hành vi
được thực hiện nhằm thu được một kết quả nhất định và pháp luật tạo điều
kiện cho kết quả đó thành hiện thực hay còn được hiểu là một sự kiện pháp lý,
bao gồm hành vi pháp lý đơn phương hoặc đa phương (hợp đồng) làm phát
sinh hậu quả pháp lý. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân
sự, đối tượng của giao dịch là đất đai, một loại tài sản đặc biệt. Theo quy định
Điều 53, Điều 54 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 thì
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
đất đai. Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có đầy đủ các
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà
nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà giao
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Với đặc trưng

8


pháp lý là một loại tài sản có tính chất đặc biệt, QSDĐ là quyền có ý nghĩa
thực tế, mang lại lợi ích lớn nhất trong tất cả các quyền năng của chủ sở hữu.
Ngày 28/12/1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57
điều. Đây là văn bản pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách
là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Đạo luật này
quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử
dụng đất. Luật Đất đai năm 1987 đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong
việc sử dụng đất. Tuy nhiên, do sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử

dụng đất ngày càng trở nên bức thiết. Trong khi đó, Nhà nước nghiêm cấm
mua, bán đất đai, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức đã tạo ra một lực
cản cho sự vận động, chuyển dịch của QSDĐ, kìm hãm sự phát triển của nền
kinh tế. Vì vậy, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, một
mặt tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất.
Mặt khác, pháp luật đất đai ghi nhận và mở rộng các quyền của người sử dụng
đất, bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp và góp vốn bằng QSDĐ. Dẫu vậy, việc thực hiện các quyền này phải
tuân theo những điều kiện do Nhà nước quy định. Đây là một điểm đột phá
lớn của Luật Đất đai năm 1993 tạo điều kiện cho việc hình thành và phát triển
thị trường QSDĐ, giúp cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế
mang lại từ đất. Cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá, QSDĐ
được xác định là một quyền tài sản có thể trị giá được bằng tiền và tham gia
trao đổi trên thị trường đã mang lại lợi ích cho người sử dụng đất.
Ở một khía cạnh khác, đất đai là một yếu tố đầu vào của mọi hoạt
động sản xuất - kinh doanh. Trong nền kinh tế thị trường, dưới tác động của
các quy luật khách quan thì việc chuyển nhượng đất đai mang tính tất yếu.
Song do chế độ sở hữu đất đai đặc thù, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên

9


pháp luật không cho phép chuyển nhượng đất đai. Trong khi đó, người sử
dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Để giải quyết
mâu thuẫn này thì việc cho phép chuyển QSDĐ là một phương án phù hợp,
một mặt nó vẫn đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu; mặt khác, quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường để đáp
ứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội.

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ.
Giáo trình Luật Đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng QSDĐ bằng cách
nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo đó:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất (gọi là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc
chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi
là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và người đó phải trả
cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền tương
ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử
dụng đất [38].
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có đặc điểm là được thực hiện dưới
dạng hợp đồng bằng văn bản và phải tuân theo quy định về hình thức do Luật
đất đai và pháp luật dân sự quy định. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên tại Hiến pháp năm 1980. Ở
những nước thừa nhận các hình thức sở hữu đất đai (trong đó có hình thức sở
hữu tư nhân về đất đai) thì khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không đặt ra mà
thay vào đó là giao dịch "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng

10


đất đai". Vì vậy, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta hình thành dựa
trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được
Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng
QSDĐ giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức,

trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các
bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.
Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc
tính của đất đai, khai thác các công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một
cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân
sự. Theo quy định của BLDS năm 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc
hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch phổ biến của
giao dịch dân sự, là một hình thức cụ thể, thể hiện ý chí của chủ thể được quy
phạm pháp luật dân sự, pháp luật đất đai dự liệu và điều chỉnh. Theo đó, các
chủ thể tham gia giao dịch thể hiện được ý chí, sự tự nguyện, tự do, thỏa
thuận trong khuôn khổ quy định của pháp luật về các quyền, nghĩa vụ dân sự
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt góp phần làm cho giao lưu dân sự phát triển
phong phú và đa dạng, phù hợp với xu thế, trình độ phát triển kinh tế - xã hội.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được
phép chuyển QSDĐ. Tiếp đó, BLDS năm 1995 đã dành phần thứ năm để quy
định về chuyển QSDĐ. Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận có các hình thức
chuyển QSDĐ bao gồm chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh QSDĐ... Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ là quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn, các quyền
còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng QSDĐ vẫn được
coi là chuyển QSDĐ nhưng đây là chuyển QSDĐ hạn chế, không trọn vẹn.

11


1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong đời sống xã hội, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có nhiều ý
nghĩa quan trọng thể hiện trên những phương diện sau:

Thứ nhất, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo cho Nhà nước
thực hiện chức năng quản lý đối với đất đai.
Như đã phân tích, đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý thực hiện quyền định đoạt đất.
Đất đai được coi là một công cụ để Nhà nước thực hiện điều tiết nền kinh tế.
Thông qua đất đai, Nhà nước có chính sách phù hợp tác động vào thị trường
bất động sản, một trong những kênh tạo lập nguồn vốn đầu tư. Do đó, với tầm
quan trọng của đất đai mà Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với đất.
Bởi vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ được quy định phải lập thành hợp đồng
bằng văn bản. Thông qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước thực
hiện quản lý nhà nước đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bằng việc
quy định những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ. Hơn nữa, đây là căn cứ để Nhà nước thực hiện việc
quản lý nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, giải quyết những tranh
chấp phát sinh liên quan đến quan hệ chuyển nhượng hay thực hiện chức năng
quản lý cập nhật những thay đổi thông tin về đất đai.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bảo vệ quyền, lợi ích hợp
pháp của người chuyển nhượng. Đối với giao dịch dân sự, việc giao kết được
thực hiện thông qua hai hình thức bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Xét yếu tố
lịch sử và thực tế tồn tại giao dịch đất đai trong xã hội, vì ảnh hưởng của văn
hóa làng xã và sự thiếu hiểu biết pháp luật nên việc giao kết thông qua những
hình thức sơ sài, bằng niềm tin hoặc giao ước bằng miệng. Điều này dẫn đến
khi xảy ra tranh chấp đất đai, mỗi bên đều không có cơ sở chứng minh hoặc
chứng cứ chứng minh thiếu giá trị pháp lý dẫn đến quyền và lợi ích không
được đảm bảo.

12


Giao dịch - mối quan hệ giữa người với người - là một mối quan hệ

phổ biến trong xã hội và cũng là một chế định pháp lý cổ điển, xuất hiện từ rất
lâu đời trong lịch sử khoa học pháp lý. Ngay từ khi xã hội loài người có sự
phân công lao động sản xuất, từ đó xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa thì
giao dịch đã hình thành và giữ một vai trò quan trọng trong việc điều tiết các
quan hệ. Trong xã hội hiện tại, giao dịch được xem là công cụ thông dụng,
hiệu quả đảm bảo cho các quan hệ dân sự được thực hiện trong hành lang
pháp lý an toàn nhằm thúc đẩy giao lưu dân sự ngày càng phát triển. Ngoài ra,
giao dịch dân sự còn là phương tiện pháp lý quan trọng để cho các công dân
thỏa mãn nhu cầu vật chất, tinh thần trong sản xuất - kinh doanh cũng như
trong sinh hoạt, tiêu dùng. Trong xu thế vận động và phát triển của nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay, nhu cầu
trao đổi hàng hóa, dịch vụ, tài sản… là nhu cầu thiết thực không thể thiếu đối
với mỗi các nhân, tổ chức. QSDĐ được pháp luật quy định là một loại quyền
tài sản được phép tham gia vào thị trường bất động sản. QSDĐ là một khái
niệm có nội dung rộng, trong đó bao gồm nhiều quyền năng khác nhau. Một
trong những quyền năng cơ bản, chủ yếu và đặc biệt quan trọng của người sử
dụng đất là quyền chuyển nhượng QSDĐ. Trong giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ, QSDĐ trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Mục tiêu của quan hệ
chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình
cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó
mà tìm cho đất đai những chủ sở hữu đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản
lý và năng lực sản xuất - kinh doanh để sử dụng có hiệu quả tiềm năng mà đất
đai mang lại. Việc chuyển nhượng QSDĐ nhằm tạo điều kiện cho các cá
nhân, tổ chức có nguồn vốn, có năng lực kinh doanh có đất để mở rộng phát
triển sản xuất, kinh doanh hoặc người có nhu cầu về đất ở tìm được một thửa
đất thích hợp. Thông qua chuyển nhượng, đất đai sẽ đến được với những
người biết sử dụng, khai thác các lợi ích từ đất một cách có hiệu quả. Đối với

13

những người không còn nhu cầu sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả thì họ
có thể chuyển nhượng để lấy một khoản tiền đầu tư kinh doanh, chuyển đổi
nghề nghiệp hoặc làm một công việc khác. Như vậy, QSDĐ góp phần từng
bước phân công lại lao động xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện đời
sống của dân cư, góp phần thúc đẩy nền kinh tế.
Dưới góc độ quản lý nhà nước về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ còn
được hiểu là các hành vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận tính
hợp pháp, hợp lý của hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng,
từ chủ thể sử dụng sang cho chủ thể mới. Hay nói cách khác, chuyển nhượng
QSDĐ là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quyền "định đoạt"
QSDĐ hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Người chuyển QSDĐ
phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Quy
định này góp phần điều tiết thu nhập của người chuyển QSDĐ phát sinh
thông qua việc chuyển QSDĐ cho người khác, tạo ra sự cân bằng, tính ổn
định trong nền kinh tế. Tóm lại, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có ý nghĩa
thiết thực trong đời sống xã hội, đáp ứng nhu cầu của các chủ thể trong quan
hệ sở hữu đất đai.
1.1.4. Điều kiện của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các bên tham gia quan hệ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa
mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra
những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng
QSDĐ. Trong quan hệ giao dịch chuyển nhượng, Nhà nước đặt ra một số điều
kiện nhất định mới được thực hiện việc chuyển nhượng, bên chuyển nhượng
QSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển
nhượng tự bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của một thửa đất và thiết
lập QSDĐ đối với thửa đất đó, nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu
quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết giá trị QSDĐ,
Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.

14


Điều kiện chuyển nhượng giữa các loại đất là khác nhau. Việc Nhà
nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi
ích, tầm quan trọng của các loại đất. Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra
đối với đất lâm nghiệp, nông nghiệp, đất trồng rừng có phần chặt chẽ hơn,
nghiêm ngặt hơn so với các loại đất khác. Nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của
loại đất này đối với quá trình sản xuất tạo ra của cải cho toàn xã hội, có tính
chất quyết định đến sự ổn định nền kinh tế.
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ được
quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có các điều kiện: Đất không có
tranh chấp, có GCNQSDĐ (trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ
đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không
thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam thì người
nhận thừa kế không được cấp GCNQSDĐ nhưng vẫn được thực hiện quyền
chuyển nhượng QSDĐ theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai 2013). Hơn
nữa, QSDĐ được phép chuyển nhượng trên thị trường bất động sản phải đang
trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử đất không bị kê biên đảm bảo thi hành
án. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Ngoài những điều kiện
trên, do đặc thù riêng của từng loại đất và QSDĐ của các chủ thể cũng có sự
khác nhau nên việc chuyển nhượng QSDĐ còn phải đáp ứng các điều kiện
khác trong những trường hợp cụ thể như việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với
chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng chỉ được thực hiện khi dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng
kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với

15


đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện: Tài sản gắn liền với đất thuê
được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây
dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê
duyệt, chấp thuận. Cùng với đó, người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải
bảo đảm các điều kiện: Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có
ngành, nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm quy định
của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Còn đối với người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ
thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ các trường hợp không được
nhận chuyển nhượng. Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp
mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng: i) Tổ chức kinh tế không được
nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt; ii) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa; iii) Hộ gia
đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất
nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó [26].
1.1.5. Hình thức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử

dụng đất
Theo quy định của BLDS năm 2015, thì hợp đồng chuyển QSDĐ phải
được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp

16


luật. Điều 502 BLDS năm 2015 quy định việc chuyển QSDĐ được thực hiện
thông qua hợp đồng. Hay nói cách khác, hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực
hiện quan hệ chuyển QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. Mặt
khác, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: "Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này" [26].
Từ những quy định này cho thấy, trong mọi trường hợp, hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ đều phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng
thực và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký đất đai.
1.1.6. Hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Đối với các tài sản khác thì chủ sở hữu luôn có quyền định đoạt tài sản
của mình thông qua việc chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất
đặc biệt của tài sản là QSDĐ nên không phải chủ thể nào có QSDĐ đều có
quyền chuyển nhượng QSDĐ đó. Đồng thời, cũng không phải bất cứ chủ thể
nào cũng có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ.
- Đối với bên chuyển nhượng: Bên chuyển nhượng trong hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ là bên có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho bên kia để
nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận. Bao gồm: Tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình (bao gồm: cá nhân, hộ
gia đình có QSDĐ ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà
nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,

cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ gia
đình được Nhà nước công nhận QSDĐ; cá nhân, hộ gia đình có QSDĐ do
nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê).

17


- Đối với bên nhận chuyển nhượng: Là bên được nhận QSDĐ do bên
kia chuyển giao và có nghĩa vụ phải trả cho bên chuyển nhượng QSDĐ một
khoản tiền nhất định theo thỏa thuận giữa hai bên. Bên nhận chuyển nhượng
QSDĐ có thể là bất kỳ chủ thể nào trừ những trường hợp không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ như phân tích ở trên.
- Về đối tượng chuyển nhượng
Về lý thuyết, QSDĐ là tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể có
QSDĐ là tài sản ở dạng quyền tài sản (vô hình) luôn gắn liền với một loại tài
sản khác ở dạng vật (hữu hình) là đất đai; nên đối tượng chuyển nhượng trong
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bao gồm đất và QSDĐ. Khi xác định về đối
tượng chuyển giao trong hợp đồng này, cần phải xác định loại đất được
chuyển giao theo các nhóm như: i) Nhóm đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng
cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng
cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất
nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để
xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các
hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất...; ii) Nhóm đất phi nông nghiệp
(bao gồm đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở
cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công
trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng
cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và

công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;
đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm...); iii) Nhóm
đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Khi xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, các bên căn cứ vào các
giấy tờ chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất để xác định

18