ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 TỪ NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2008

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9
TỪ NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2008”

SVTH

: PHẠM MAI CẦM

MSSV

: 04124004

LỚP

: DH04QL

KHÓA

: 2004 – 2008

NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2008 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT


PHẠM MAI CẦM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9
TỪ 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2008

Giáo viên hướng dẫn: CN. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM
Ký tên:

-Tp.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2008-


LỜI CẢM ƠN
Trải qua thời gian miệt mài học hỏi, bốn năm qua trường Đại học Nông Lâm
Thành phố Hồ Chí Minh đã để lại cho em biết bao tình cảm tốt đẹp, nhất là lớp Đại
học Quản lý đất đai khóa 30. Nhân đây em xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến:
- Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm - Thành phố Hồ Chí Minh.
- Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản.
Cám ơn Cô chủ nhiệm và quý Thầy cô đã tận tình truyền đạt, chỉ bảo cho em
những kinh nghiệm quý báu trong thời gian vừa qua.
Em xin trân trọng gởi lời biết ơn đến Cô Nguyễn Thị Hồng Hạnh đã trực tiếp
hướng dẫn và tận tình giúp đở em trong suốt quá trình nghiên cứu để em hoàn thành

Luận văn tốt nghiệp này.
Em cũng xin chân thành cám ơn đến Ban lãnh đạo UBND Quận 9 cùng các cô chú,
anh chị công tác tại Phòng Tài nguyên-Môi trường và Văn Phòng Đăng Ký Quyền sử
dụng đất đã tạo điều kiện giúp đỡ, tận tình hướng dẫn em rất nhiều trong quá trình em
thực tập. Tại đây tôi đã rút ra được những kinh nghiệm quý báu cho công việc của
minh sau này.
Đồng thời cũng xin biết ơn các bạn trong và ngoài lớp cùng các anh chị khóa trên
đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên em trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt nghiệp.
Em nhận thức đuợc rằng, chuyên môn và kinh nghiệm của em còn một số hạn
chế. Mặc dù đã cố gắng rất nhiều để hoàn thành báo cáo nhưng em cũng không tránh
khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được nhiều hơn nũa những ý kiến đóng góp
của Quý thầy cô; các cô chú, anh chị và các bạn để báo cáo của em được hoàn thiện
hơn.
Đại học Nông Lâm TP.HCM , Tháng 9 năm 2008
Sinh viên
Phạm Mai Cầm


TÓM TẮT
Phạm Mai Cầm, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông
Lâm – Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trên địa
bàn Quận 9 từ 2003 đến tháng 6 năm 2008 ”. Địa điểm thực tập: Văn Phòng Đăng
Ký Quyền Sử Dụng Đất Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.
Giáo viên hướng dẫn: CN. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
Quận 9 được thành lập năm 1997, nằm trong hành lang công nghiệp TP. HCM - Bà Rịa
-Vũng Tàu - Đồng Nai cùng điều kiện tự nhiên đa dạng và phong phú tạo thuận lợi trong việc
phát triển Kinh tế - Xã hội, cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến nhanh và rõ nét trong những năm
gần đây theo hướng Công nghiệp – Thương mại dịch vụ và Nông nghiệp, cơ bản đã làm thay
đổi diện mạo của Quận. Song song với xu hướng ấy là tình hình chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nông nghiệp, đất ở diễn ra một cách sôi động và mạnh mẽ nhưng cũng không kém
phần phức tạp đã gây không ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa
phương.
Qua quá trình thu thập tài liệu, số liệu liên quan tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
tại Quận 9. Bằng các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh số liệu, đề tài rút ra được
những thuận lợi cũng như khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý
và sử dụng đất, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm. Từ đó đưa ra những
đánh giá sát thực về thực tế áp dụng các văn bản pháp luật đất đai, về trình tự thủ tục giải
quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn Quận. Từ 2003 đến tháng 6 năm
2008 lượng hồ sơ tăng lên rất nhiều, tổng số hồ sơ chuyển nhượng được giải quyết là 14.146
hồ sơ, trong đất nông nghiệp là 7.689 hồ sơ, còn lại là 6.477 hồ sơ chuyển nhượng đất ở.
Từ những vướng mắc còn tồn tại, đề tài đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, đề tài còn đánh giá một số vấn đề như: tình hình sử
dụng đất sau khi chuyển nhượng, hiệu quả kinh tế - xã hội từ việc chuyển nhượng trên địa
bàn.
Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 9 với sự phố hợp với Văn phòng đăng ký QSDĐ đã
tạo ra những thành công nhất định trong công tác giải quyết hồ sơ. Từ tháng 6 năm 2008 để
đẩy mạnh hơn nữa công tác giải quyết hồ sơ hành chính về đất đai, nhất là hồ sơ về chuyển
nhượng QSDĐ thì UBND Quận đang được áp dụng phần mềm Gis trong công tác giải quyết
hồ sơ để công tác Quản lý Nhà nước và đất đai mang tính khoa học và ngày càng hoàn thiện
hơn.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ..................................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN..................................................................................................3
I.1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU......................................3
I.1.1.

Cơ sở khoa học..................................................................................................3
I.1.2.
Cơ sở pháp lý.....................................................................................................5
I.1.3.
Cơ sở thực tiễn...................................................................................................6
I.2.
KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ - XÃ HỘI.................9
I.2.1.
Điều kiện tự nhiên.............................................................................................9
I.2.2.
Điều kiện kinh tế..............................................................................................11
I.2.3.
Điều kiện xã hội...............................................................................................14
I.3.
NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................................17
I.3.1.
Nội dung nghiên cứu.......................................................................................17
I.3.2.
Phương pháp nghiên cứu.................................................................................17
I..3.3
Quy trình thực hiện đề tài...............................................................................17
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...........................................................................18
II.1.
ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN-KINH TẾ-XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG
ĐẾN CÔNG TÁC CNQSDĐ........................................................................18
II.1.1. Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng.......................18
II.1.2. Điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng.........................18
II.2.
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI .........18
II.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................18

II.2.2. Tình hình sử dụng đất đai................................................................................24
II.3.1
TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TỪ
NĂM 1997 ĐẾN NĂM 2002.........................................................................29
II.3.2
TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TỪ
NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2008......................................................32
1.
Tình hình chuyển nhượng năm 2003..............................................................32
2.
Tình hình chuyển nhượng năm 2004..............................................................33
3.
Tình hình chuyển nhượng năm 2005..............................................................35
4.
Tình hình chuyển nhượng năm 2006..............................................................36
5.
Tình hình chuyển nhượng năm 2007..............................................................37
6.
Tình hình chuyển nhượng 6 tháng đầu năm 2008..........................................38
II.4. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN................................................................................44
II.4.1. So sánh thành phần HS, quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận 9 với các
Nghị định ........................................................................................................44
II.4.2
Các vướng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ...............................................45
II.4.3. Đành giá tình hình giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ tại Quận 9 từ năm
2003 đến tháng 6 năm 2008............................................................................48
II.4.4. Nguyên nhân chuyển nhượng và sự ảnh hưởng đến nền KT-XH .................51
II.4.5. Một số đề xuất có liên quan.............................................................................54
PHẦN IV: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ

KẾT LUẬN......................................................................................................58
KIẾN NGHỊ.....................................................................................................59


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
 Bảng

Trang

Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính........................................................10
Bảng 2: Các chỉ tiêu về Nông nghiệp.........................................................................12
Bảng 3: Một số chỉ tiêu về Công nghiệp....................................................................13
Bảng 4: Các chỉ tiêu về Thương mại - Dịch vụ..........................................................13
Bảng 5: Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính năm 2007...................................14
Bảng 6: Biến động dân số trên địa bàn Quận qua các năm........................................15
Bảng 7: Các chỉ tiêu về giáo dục................................................................................16
Bảng 8: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới............................................................20
Bảng 9: Diện tích đất nông nghiệp và đất ở theo đơn vị hành chính ........................21
Bảng 10: Thống kê lượng hồ sơ được cấp GCN QSDĐ qua các năm.........................22
Bảng 11: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai qua các năm.........................................23
Bảng 12: Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2007.......................................24
Bảng 13: Biến động diện tích theo MĐSĐ so với năm 2005 và 2006.........................25
Bảng 14 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 1998-2002...............31
Bảng 15 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2003........................33
Bảng 16: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2004........................34
Bảng 17: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2005........................35
Bảng 18: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2006........................36
Bảng 19: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2007........................37
Bảng 20: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 6 tháng đầu năm 2008....38
Bảng 21: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm....................42

Bảng 22: Thống kê lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm........................49
Bảng 23: Thống kê theo đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ trên Quận 9............54
 Biểu đồ
Biểu đồ 1:

Sự phân công lao động trong các ngành..................................................15

Biểu đồ 2:
Biểu đồ 3:
Biểu đồ 4:
Biểu đồ 5:
Biểu đồ 6:
Biểu đồ 7:
 Sơ đồ

Cơ cấu theo mục đích sử dụng đất năm 2005..........................................25
Biến động diện tích theo mục đích sử dụng.............................................26
Tình hình chuyển nhượng QSDĐ (2003-T6/2008).................................43
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp qua các năm........................50
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở qua các năm..........................................51
Giá trị sản xuất của nền kinh tế................................................................55

Sơ đồ 1:
Sơ đồ 2:
Sơ đồ 3:

Trình tự chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 17/CP..........................29
Quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận 9...........................................31
Quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận từ năm 2003 đến trước khi có
VPĐK........................................................................................................39

Sơ đồ 4:
Sơ đồ 5:
Sơ đồ 6:

Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng toàn phần tại Quận ....................40
Quy trình thụ lý hồ sơ chuyển nhượng một phần tại Quận.....................41
Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo NĐ 181...........46

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QSDĐ: Quyền sử dụng đất
TN-MT: Tài nguyên Môi trường
VPĐK: Văn Phòng Đăng Ký
SDĐ: Sử dụng đất
GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KT-XH: Kinh tế xã hội
DTTN: Diện tích tự nhiên
NĐ-CP: Nghị định của Chính phủ

TT-TCĐC: Thông tư Tổng cục Địa chính
CV: Công văn

CT-UB: Chỉ thị Ủy ban
UBND: Ủy Ban Nhân Dân


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra
của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì
đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là
cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy, quá trình khai thác sử dụng đất đai
phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử
dụng đất (SDĐ) của con người ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất
lẫn về lượng. Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà
nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với việc gia
nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội (KT-XH),
An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh
thành khác đến làm cho nhu cầu SDĐ tăng nhanh. Đặc biệt là địa bàn Quận 9 - nơi
đang có tốc độ đô thị hóa rất cao, nằm ở vị trí cửa ngõ phía Đông Thành phố, có lợi
thế giao thông với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn dự kiến mở nối với
các tỉnh xung quanh. Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp.
Việc chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được
sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người có nhu
cầu SDĐ thật sự.
Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như:
tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất,… dẫn đến
đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Họ muốn thu được lợi
nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính những thực trạng trên tạo
ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản
lý Đất đai và Bất động sản, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình

chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn Quận 9 từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008”
để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng QSDĐ, phát huy ưu điểm, hạn chế
những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai trên địa bàn Quận.

- Trang 1 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

* Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận 9.
Xác định những vướng mắt bất cập trong việc thực hiện các chính sách pháp
luật về đất đai, từ đó tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong công tác quản lý nói
chung và công tác giải quyết chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.
Xây dựng và hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển nhượng QSDĐ.
* Đối tượng nghiên cứu:
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận 9, TP. HCM.
- Các văn bản có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ.
* Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài chủ yếu tập trung:
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận 9 từ năm 2003
đến tháng 6 năm 2008.
- Tìm hiểu tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và đất ở (không có tài
sản gắn liền với đất) của hộ gia đình, cá nhân từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008.
- Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển nhượng
QSDĐ.
* Ý nghĩa của đề tài:

Với tốc độ đô thị hóa mạnh, dân cư tập trung đông dẫn đến nhu cầu về nhà ở và
đất ở tăng nhanh làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận 9 đang trở nên rất
sôi động và có nhiều chuyển biến phức tạp. Đề tài này giúp tìm hiểu rõ hơn nguyên
nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác chuyển nhượng. Từ đó kiến
nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu
quả quản lý Nhà nước trong công tác chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.
* Yêu cầu:
- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học
và khách quan.
- Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề chuyển
nhượng QSDĐ.
- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và
những hạn chế trong việc chuyển nhượng QSDĐ đồng thời đánh giá một cách xác thực
và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ.

- Trang 2 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:
I.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu:
1. Các khái niệm liên quan:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ Luật đất đai năm 1993. Chuyển
nhượng QSDĐ là một trong các quyền cụ thể trong khái niệm chuyển QSDĐ: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ.

Vậy, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ, trong đó người SDĐ (gọi
là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên
nhận QSDĐ), người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
GCN QSDĐ còn xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người
SDĐ, là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất và các đối tượng
SDĐ, điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế và xử lý nghiêm các vi phạm pháp
luật có liên quan đến đất đai. Đồng thời GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý đặc biệt
quan trọng vì nó xác nhận QSDĐ của đối tượng SDĐ để người dân an tâm sinh sống,
lao động và sản xuất. Họ có thể thực hiện các giao dịch dân sự về nhà đất theo quy
định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,… tạo điều kiện
cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền
Sử dụng đất (GCN QSDĐ) là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ.
2. Giá đất:
Luật đất đai 2003 thừa nhận giá đất hình thành khi Nhà nước quy định, do
thực tế chuyển dịch đất đai trên thị trường. Nhà nước đã tạo điều kiện để đất đai tham
gia vào nền sản xuất hàng hóa và từng bước tham gia vào thị trường bất động sản. Có
thể nói việc xác định giá đất là một nội dung rất khó trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai. Để xác định giá của loại hàng hóa này không phải căn cứ vào số vốn bỏ ra,
lao động đầu tư, vào thời hạn sử dụng mà giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố
(ĐKTN, KT-XH, pháp luật…).
Điều 56, Luật đất đai 2003 quy định về thẩm quyền xác định giá đất: Chính
phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng,
theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất
liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được cộng bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của
năm đó. Đây là cơ sở để giải quyết hợp lý mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa những
người SDĐ với nhau và giữa người SDĐ với Nhà nước (tính thuế SDĐ, tiền SDĐ, tiền

thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ,
lệ phí trước bạ…). Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Và chúng sẽ có những mức giá khác nhau
- Trang 3 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

do nhu cầu và mục đích sử dụng nên trên một thửa đất tương ứng với mỗi cơ chế sẽ có
mức giá khác nhau được thể hiện qua các loại giá:
- Giá đất do Nhà nước quy định.
- Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
- Giá đất thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ (giá thị trường): là mức giá có thể
chấp nhận được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một
giao dịch không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết
định sáng suốt không bị ép buộc.
- Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
- Giá đất do rao bán trên thị trường.
3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Nhà nước ta luôn luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi để người SDĐ thực hiện các
quyền lợi và nghĩa vụ của họ. Chính vì vậy mà người SDĐ phải nộp thuế chuyển
quyền SDĐ khi chuyển nhượng QSDĐ. Ngày 22/06/1994 Luật thuế chuyển quyền
SDĐ được ban hành nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến
khích SDĐ có hiệu quả, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người SDĐ khi
chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, thuế suất được quy định quá cao, Khoản 1, Điều 7 quy
định:

• Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì người chuyển
quyền nộp 10% giá trị đất.
• Đất ở, đất phi nông nghiệp: người chuyển quyền nộp 20% giá trị đất.
• Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nộp lệ phí trước bạ là 2%.
Do mức thuế quá cao nên trong thực tế, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau
mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước. Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999 Quốc
hội khóa X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền
SDĐ; ngày 08/06/2000 CP ban hành Nghị định 19 quy định chi tiết thi hành Luật thuế
chuyển quyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền
SDĐ; ngày 23/10/2000 Thông tư 104/2000/TT-TCĐC về việc hướng dẫn thi hành
Nghị định 19 ra đời. Từ khi các Thông tư, Nghị định xuất hiện đã tạo được sự tin cậy
cho người SDĐ, đảm bảo sự công bằng và góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước.
 Căn cứ tính thuế: Thuế chuyển quyền SDĐ căn cứ vào diện tích chuyển
quyền, thuế suất và thuế chuyển quyền SDĐ.
• Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền.
• Giá đất: do UBND Thành phố quy định trên cơ sở khung giá chung của CP.
• Thuế suất:
* Bên chuyên nhượng phải nộp thuế chuyển quyền là:
- 2% đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản;
- 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
* Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1%.

- Trang 4 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

I.1.2. Cơ sở pháp lý:
- Hiến pháp năm 1992.
- Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 24/7/1993.
- Luật thuế chuyển quyền SDĐ được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994.
- Bộ luật dân sự được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ.
- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi hành Luật
sửa đổi bổ sung một số điều Luật đất đai.
- Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật thuế
chuyển QSDĐ.
- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ tài chính về việc hướng
dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm năm 2001.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của NSDĐ.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính cấp GCN QSDĐ.
- Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Bộ luật dân sự năm 2005
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc
hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của NSDĐ.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT về việc thực hiện một số điều của NĐ
84/2007/NĐ-CP.

- Trang 5 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

I.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu:
1. Giai đoạn trước năm 1975:
Trước năm 1975, từ bản Tuyên ngôn độc lập ngày 2/9/1945 đến Hiến pháp của
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa vào năm 1946 và cả Hiến pháp năm 1959 thì Nhà
nước dưới chế độ cũ, quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được thừa nhận và
đảm bảo. Mọi người được tự do “mua bán” ruộng đất, quyền làm chủ ruộng đất được
pháp luật quy định và thừa nhận. Giai đoạn này tồn tại 3 hình thức sở hữu đối với đất
đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu làng xã, sở hữu tư nhân.
Trong từng thời kỳ quan trọng, quyền sở hữu có sự thay đổi, xong vai trò của sở
hữu tư nhân vẫn là chủ yếu. Việc thực hiện các quyền năng (quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt) của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai được xác
định một cách rõ ràng.
Các quyền của người SDĐ trong thời kỳ này là:
• Quyền sở hữu: là quyền sử dụng một tài sản một cách tuyệt đối, riêng biệt.

• Quyền ứng dụng huê lợi.
• Quyền thuê dài hạn: thời hạn thuê từ 18 đến 99 năm.
• Quyền cầm cố thế chấp bất động sản.
• Quyền để đương: tức là khi người chủ SDĐ vay mượn nợ đến khi hết thời hạn
trả nợ mà không có khả năng trả thì có quyền trao bất động sản của mình cho chủ nợ
để đem ra phát mãi lấy tiền trừ nợ.
Như vậy, đất đai lúc bấy giờ cũng được xem như các tài sản dân sự khác, chủ
thể của quyền sở hữu này là có quyền định đoạt những diện tích đất đai mà mình có.
Việc mua bán đất đai trong giai đoạn này được tiến hành hết sức đơn giản, thủ tục
thường được thể hiện dưới hình thức “Tờ bán đứt đất” hay “Tờ bán đứt trọn sổ”,
chỉ thực hiện khi người chủ đất có bằng khoán đất (tức là có đăng bộ, có sổ địa bộ, số
bản đồ, số hiệu bằng khoán ở Ty Điền địa).
2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai 1993:
Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngày 18/12/1980
Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác định “Đất đai, núi rừng,
sông hồ, hầm mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), theo đó thì quyền sở
hữu tư nhân về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa.
Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam được ban
hành thì việc khai thác quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn còn nhiều yếu kém.
Chính vì vậy, ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6
Chương, 57 Điều. Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp
luật về đất đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề vướng
mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Và điều quan trọng nhất
là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay
tạm thời. Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng
đất đai với mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Nên tại Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng giới hạn
trong 3 nội dung sau:
- Trang 6 -

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

• Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
• Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
• Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
Vào những năm 1990 - 1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường là cho
thị trường nhà đất trở nên sôi động và đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng
cao, cùng với việc đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước. Trong khi quyền chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận
thì việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện
tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến… Trước tình hình trên, Hiến pháp năm 1992
rất kịp thời với Điều 18:
“Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ chức, cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật.” Những đổi
mới trong Hiến pháp năm 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu của người dân, làm cơ sở
cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
3. Giai đoạn từ sau Luật đất đai 1993 đến trước khi có NĐ 17/1999/NĐ-CP:
Ngày 14/9/1993 Luật đất đai năn 1993 ra đời có những quy định mới:
• Thừa nhận đất có giá trị.
• Quy định các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ.
• Nhà nước trực tiếp giao đất cho người SDĐ ổn định, lâu dài.

• Quy định hệ thống ngành địa chính xuống tận cấp xã.
• Quy định hạn mức SDĐ nông, lâm nghiệp.
Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng
QSDĐ. Quy định mang tính đột phá, phù hợp tình hình thực tế, đáp ứng nhu cầu và
nguyện vọng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Sau 5 năm thực hiện, việc chuyển nhượng ngày càng trở nên phức tạp, các quy
định trong Luật đất đai năm 1993 thể hiện nhiều bất cập:
- Những quy định rất chung cần đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết.
- Chính phủ chưa ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể...nên tình hình chuyển
nhượng phát sinh nhiều rối ren, việc tranh chấp đất đai ngày càng tăng.
- Luật thuế chuyển QSDĐ với mức thuế quá cao: Nghị định 114/NĐ-CP của
Chính phủ quy định người nhận chuyển nhượng phải đóng thuế chuyển nhượng QSDĐ
là 10% giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ là 2% trị giá tài sản
tính thuế. Do đó, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ
quan quản lý Nhà nước.
Theo Bộ Luật dân sự năm 1995 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê, thừa kế QSDĐ được thông qua hợp đồng và phải lập thành văn bản có chứng
- Trang 7 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

thực của UBND cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể
về hồ sơ (HS), thủ tục, trình tự thực hiện các quyền nêu trên.
4. Giai đoạn từ khi có Nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước khi có Luật đất đai
2003:
Ngày 29/03/1999 Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ phần nào đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà, đất mà nhất
là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ.
So với Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Luật dân
sự năm 1995 thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền
vẫn chưa được quy định. Vì vậy, để cụ thể hóa NĐ 17/1999/NĐ-CP, sau khi đã thống
nhất với Bộ Tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng Nông nghiệp và Văn
phòng Chính phủ, ngày 18/9/1999 Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư
1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành NĐ 17/1999/NĐ-CP.
Nhưng trong quá trình thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ-CP vẫn còn nhiều
vướng mắc. Ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Kể từ thời gian này, mẫu
HS chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP và Thông
tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP.
So với Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP có nhiều điểm
sửa đổi, bổ sung, làm rõ. Tuy nhiên, trong nội dung chuyển nhượng QSDĐ không có
thay đổi gì đáng kể đối với đối tượng hộ gia đình, cá nhân, chỉ có những sửa đổi bổ
sung về thành phần HS chuyển nhượng, trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ
đối với tổ chức kinh tế.
5. Giai đoạn có Luật đất đai 2003 và NĐ 181/2004/NĐ-CP đến nay:
Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết
hơn ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật đất đai năm 2003. Với luật mới này
quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác Quản lý Nhà nước về đất
đai đã góp phần đơn giản hóa thực hiện trình tự chuyển nhượng và là một cải cách lớn
trong công tác Quản lý Nhà nước về đất đai.

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT, Nghị định 84/2007/NĐCP, Thông tư 06/2007/TT-BTNMT lần lược ra đời với những quy định cụ thể về
việc thực hiện các quyền của người SDĐ cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ của
người dân. Chúng mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được
nhu cầu nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH.
Nhưng hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh với tốc độ đô thị hóa cực nhanh mà
điển hình là Quận 9, nơi tập trung của các xí nghiệp công nghiệp, khu Công nghệ cao
(nằm trên đường Lê Văn Việt) và các dự án về nhà ở, các công trình công cộng như hệ
thống giao thông đã và đang được mở rộng để nâng cao cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ
- Trang 8 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

thuật. Quận 9 trở thành một điểm nóng thu hút nhiều lao động từ các tỉnh thành và các
quận nội thành nên dân cư tập trung đông đúc trên địa bàn, làm cho nhu cầu nhà ở và
đất ở tăng, tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi động và hết sức phức tạp.
Đồng thời công tác chuyển nhượng QSDĐ cũng có các chuyển biến khác nhau phát
sinh nhiều bất cập hơn, nhất là từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008. Chính vì vậy, tạo
nên nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: công tác đo đạc
bản đồ, công tác cấp giấy, chỉnh lý biến động về đất đai,…
I.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ – XÃ HỘI:
Là một Quận đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh được tách ra từ Huyện
Thủ Đức cũ theo Nghị định 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ tướng Chính phủ, Quận 9
chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/04/1997; nằm về phía Đông Thành phố Hồ Chí
Minh, cách trung tâm Thành phố khoảng 7 km theo Quốc lộ 52 nối liền Thành phố Hồ
Chí Minh với Khu công nghiệp Biên Hòa, khu du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu và là cửa
ngõ vào trung tâm thành phố đối với các tỉnh lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương.
Đặc điểm bao trùm của Quận 9 là vùng đồng bưng, cỏ lác và dừa nước. Trước

đây, Quận 9 còn nhiều đất hoang, những con đường liên xã, liên ấp là những lối mòn
ngang dọc qua các vùng bưng. Hệ thống kênh rạch dày đặc thuận lợi cho việc nuôi
trồng thủy sản, canh tác lúa nước và các loại cây hoa màu.
Đây là vùng đất được khai phá sớm: đình, làng, chùa xây dựng ở vùng bưng
này ngày nay trở thành những di tích văn hóa lịch sử như: đình Phong Phú, chùa
Phước Tường, chùa Hội Sơn... Sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng, thống nhất
đất nước, Quận 9 là một vùng đất sình lầy, hơn 90% dân cư ở đây sống bằng nghề
nông. Phát huy truyền thống kiên cường bất khuất trong chiến tranh chống giặc ngoại
xâm, nhân dân nơi đây cùng bắt tay khắc phục hậu quả chiến tranh, từng bước khôi
phục sản xuất nông nghiệp, phát triển sản xuất tiểu thủ công nghiệp.
Sau 30 năm xây dựng và phát triển (nhất là trong 8 năm trở lại đây), Quận 9 đã
thật sự “thay da đổi thịt” và đang trên đà phát triển với một diện mạo mới. Sau 8 năm
đầu tư và phát triển, bộ mặt Quận 9 đã có những thay đổi khá rõ nét.
I.2.1. Điều kiện tự nhiên:
1. Vị trí địa lý:
Toàn Quận có 13 phường, có diện tích 11389,64 ha, chiếm 5,4% diện tích toàn
Thành phố và bằng 8,1% diện tích khu vực nội thành. Tứ cận được xác định:
* Ranh giới hành chính:
- Phía Bắc giáp quận Thủ Đức và Huyện Dĩ An - Bình Dương.
- Phía Nam giáp Huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai.
- Phía Tây giáp Quận 2.
- Phía Đông giáp Thành phố Biên Hòa và Huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai
* Tọa độ địa lý:
• 10o45’ – 10o54’ vĩ độ Bắc.
• 166o43’ – 106o58’ kinh độ Đông.

- Trang 9 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính
STT

Đơn vị hành chính

Diện tích tự nhiên (ha)

1

Long Trường

1266,38

2

Long Phước

2444,00

3

Trường Thạnh

4

Phú Hữu

5

Phước Long A

236,53

6

Phước Long B

587,55

7

Tăng Nhơn Phú A

418,98

8

Tăng Nhơn Phú B

528,29

9

Tân Phú

445,11

984,91
1188,00

10 Hiệp Phú

224,61

11 Phước Bình

2444,00

12 Long Thạnh Mỹ

1205,67

13 Long Bình

1761,27

Tổng cộng

11389,64

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường)
2. Địa hình, địa mạo:
Địa hình được phân thành 2 vùng chính: vùng đồi gò và vùng bưng.
- Vùng đồi gò và triền gò có độ cao từ 8 - 32 m, tập trung ở các Phường: Long
Bình, Long Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A, Tân Phú, Hiệp Phú, chiếm diện tích khoảng
3.400 ha, chiếm 30% diện tích toàn Quận.
- Vùng đất thấp trũng địa hình bằng phẳng, nằm ở phía Đông của Quận và ven

các kênh rạch, có độ cao khoảng 0,8 - 2 m, có những khu vực rất trũng cao dưới 1m
như khu vực phường Phú Hữu, chiếm khoảng 65% diện tích tự nhiên toàn Quận.
Do đặc trưng địa hình của Quận là phần gò và sườn gò có độ cao thích hợp với
việc xây dựng các công trình lớn. Bên cạnh đó còn có vùng địa hình thấp trũng bị phèn
mặn và ngập úng, chiếm khoảng 70% DTTN, nên cần phải có biện pháp phòng chống
ngập úng và xây dựng hệ thống thủy lợi thích hợp.
3. Khí hậu:
Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao
và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với 2 mùa mưa và mùa khô
rõ rệt. Mùa mưa tương ứng với gió mùa Tây Nam bắt đầu từ cuối tháng 5 đến hết
tháng 11, mùa khô ứng với gió Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5.
Nhiệt độ trung bình là 270C, biên độ nhiệt tại đây ít thay đổi, nhiệt độ cao nhất
tại đây là tháng 3, 4 là 400C.
Trong khu vực Quận 9 lượng mưa phân bố tương đối đều trong mùa, song vào
- Trang 10 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

tháng 7 Âm lịch hàng năm thường có đợt hạn hán ngắn ngày kéo dài từ 5 - 7 ngày,
nhân dân thường gọi là hạn Bà Chằn. Lượng mưa biến động bình quân khoảng 1800 –
200 mm/năm. Chủ yếu tập trung vào mùa mưa chiếm 90% tổng lượng mưa cả năm,
lượng mưa tập trung chủ yếu vào tháng 8 đến tháng 10. Đối với khu vực trũng như khu
dân cư Nam Hòa Phước Long A, Phú Hữu, Long Trường, TrườngThạnh, mưa lớn kéo
dài thường gây ngập úng gây ảnh hưởng đến sinh hoạt và sản xuất của người dân.
4. Thủy văn
Quận 9 có mạng lưới sông rạch khá chằng chịt, với hệ thống sông Đồng Nai là
con sông lớn nhất Đông Nam Bộ, có lưu vực khoảng 4500 km 3, nó bắt nguồn từ cao

nguyên Lâm Đồng đổ về Biển Đông và đi qua địa giới của Quận 9 tới phường Long
Phước, đoạn sông này có chiều dài 28 km. Đây là con sông giúp đẩy mặn cũng như là
nguồn cung cấp nước ngọt cho toàn Quận.
Bên cạnh đó các hệ thống như: Rạch Chiếc – Trao Trảo nối 2 con sông lớn là
sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, hệ thống sông rạch phía Nam và sông Tắc. Sông Tắc
(là nhánh sông tách dòng của sông Đồng Nai, nằm trong địa phận 2 phường Long
Trường và Long Phước với chiều dài là 13 km); và rạch Ông Nhiêu dài 12 km, rạch Bà
Cua - Ông Cày (nằm trên ranh giới Quận 9 và Quận 2) dài 5 km…Tuy vào mùa khô
việc xâm nhập mặn là không thể tránh khỏi nhưng với mạng lưới sông, rạch như trên
tạo điều kiện thuận lời cho người dân trong sinh hoạt cũng như trong sản xuất.
I.2.2. Điều kiện kinh tế:
Tuy được thành lập năm 1997, là một Quận thuần nông. Nhưng trong những
năm qua, dưới sự tác động của cơ chế thị trường, yêu cầu của quá trình đô thị hóa mà
nhu cầu SDĐ để đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển khu dân cư trên địa bàn Quận 9,
Công nghiệp, Dịch vụ… đã tạo ra những biến động đến đời sống KT-XH của đại bộ
phận dân cư. Diện tích nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, điều này chứng tỏ rằng quá
trình đô thị hóa của Quận 9 đang diễn ra rất mạnh mẽ. Đặc biệt Quận 9 lại nằm trong
hành lang công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh – Bà Rịa – Vũng Tàu - Đồng Nai, đây
chính là thế mạnh để phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp.
Hiện nay, nền kinh tế của Quận đã đi vào ổn định và đang trên đà phát triển, đời
sống ở các khu dân cư không ngừng tăng. Cơ cấu kinh tế của Quận trong những năm
gần đây được xác định là Công nghiệp, Thương mại-Dịch vụ và nông nghiệp.
1. Nông nghiệp:
Năm 2007 là năm đầu tiên thực hiện kế hoạch của UBND quận về việc chuyển
đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi: theo hướng giảm dần diện tích đất lúa, tăng diện tích
cây - con có giá trị kinh tế cao. Nền sản xuất nông nghiệp tại địa phương có nhiều
thuận lợi, nông dân được tiếp cận kỹ thuật-công nghệ, trang thiết bị hiện đại cùng với
kinh nghiệm đã và đang có; kết hợp với các chính sách của Nhà nước như hỗ trợ vốn,
kỹ thuật, thị trường và nhu cầu tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp có chất lượng là thuận
lợi cơ bản trong sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên, dưới ảnh hưởng của đô thị hóa, đất nông nghiệp vẫn tiếp tục giảm,
mật độ nông dân chuyển đổi ngành nghề từ nông nghiệp sang thương nghiệp, dịch vụ
và tiểu thủ công nghiệp tăng. Hơn nữa, tình hình chi phí đầu vào tăng, giá cả nông sản
bấp bênh, dịch bệnh gia cầm, gia súc vẫn còn tiếp diễn. Tình hình dịch rầy nâu, bệnh
vàng lùn vẫn là nguy cơ bộc phát thành dịch gây hại trên lúa đã ảnh hưởng đến sản
- Trang 11 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

xuất nông nghiệp.
Bảng 2: Các chỉ tiêu về nông nghiệp

STT

Năm

2003

2004

2005

2006

2007

Chỉ tiêu

1

Diện tích lúa gieo trồng (ha)

1.579,5 1.154,2

651,7 333,19 280,15

2

Diện tích cây hoa màu (ha)

41,60

39,80

45,55

41,71

30,52

3

Năng suất lúa (tạ/ha)

29,85

31,72

30,37

27,41

32,50

4

Số lượng gia súc (con)

5

Số lượng gia cầm (con)

6

Doanh thu (tỷ đồng)

13.778 12.575 14.954 22.084 21.707
165.350 41.176

6.266

5.266

1.978

70,690 65,360 67,070 54,699 56,232

(Nguồn: Phòng thống kê)
Qua bảng thống kê trên cho thấy diện tích lúa giảm đáng kể do tác động của
quá trình đô thị hóa. Và năm 2007 diện tích đất nông nghiệp giảm đi nhiều so với
những năm trước đó còn 5.096,06 ha, doanh thu của ngành nông nghiệplà 56,232 tỷ
đồng giảm 14,458 tỷ so với năm 2003. Cùng với ảnh hưởng của cả nước phải chịu sự
ảnh hưởng của các dịch bệnh trên làm giảm lượng gia súc, gia cầm đi rất nhiều.
2. Công nghiệp:
Năm 2007, ngành công nghiệp của quận có nhiều thuận lợi. Sự ra đời của Luật
doanh nghiệp, Nghị định 88/2006/NĐ-CP về việc đăng ký kinh doanh đã thay thế các
quy định cũ, với những quy trình và thủ tục thông thoáng hơn. Khuyến khích các thành
phần kinh tế trên địa bàn tham gia đầu tư và thu hút cả vốn đầu tư nước ngoài. Điển
hình là khu Công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh với sự tham gia của các đối tác
nước ngoài như Ba Lan, Đài Loan… góp phần tạo điều kiện cho nhân dân lao động
nâng cao tay nghề như xuất khẩu lao động, được học các lớp huấn luyện nghiệp vụ
chuyên môn, vừa học vừa làm…
Đồng thời, Quận còn tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng quy hoạch
(điện nước, ngành Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp, Thương mại - Dịch vụ…), cải
- Trang 12 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

cách thủ tục hành chính, quản lý Nhà nước trong đăng ký kinh doanh, hậu kiểm sau
đăng ký kinh doanh. Và thị trường tiêu thụ trong nước ta cũng tương đối ổn định, nhu
cầu tiêu dùng của người dân ngày càng tăng cao; đa số các doanh nghiệp đã chú ý đến
chất lượng của sản phẩm nên dần dần đã tạo được uy tín trong và ngoài nước.

Bảng 3: Một số chỉ tiêu về công nghiệp

STT

Năm
Chỉ tiêu

2003

2004

2005

2006

2007

1

Cơ sở sản xuất
(cơ sở)

1.122

1.440

1.658

1.747

1.922

2

Số lao động
(người)

14.314

19.532

20.609

21.006

23.107

3

Giá trị sản xuất
(tỷ đồng)

65,327

804,061

966,528

1.095,220

1.352,208

( Nguồn: Phòng thống kê)
Trong những năm qua, ngành công nghiệp còn gặp nhiều khó khăn về vốn, cơ
sở vật chất, trình độ lao động, chất lượng lao động và khả năng cạnh tranh trên thị
trường nhưng tổng sản lượng hàng năm cũng tương đối cao và ổn định. Giá trị sản
xuất của ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp thực hiện được là 1.352,208 tỷ
đồng, tăng 23,46% so với cùng kỳ năm 2006 (1.095,220 tỷ đồng); đạt 112,24% so với
kế hoạch năm (1.204,742 tỷ đồng), vượt 12,24% tương ứng với 148,060 tỷ đồng.
3. Thương mại - Dịch vụ:
Hoạt động thương mại trên địa bàn ngày càng đa dạng và phong phú, thích ứng
với cơ chế thị trường. Lĩnh vực công nghệ thông tin cũng phát triển rất nhanh. Do
quận nhà có nhiều khu di tích văn hóa nên càng thuận lợi hơn trong việc phát triển
ngành Du lịch - Dịch vụ. Đồng thời với sự quan tâm chỉ đạo đặc biệt của Đảng và Nhà
nước, cùng với việc vận dụng tốt các chủ trương, chính sách đã tạo hành lang pháp lý
thông thoáng, khuyến khích các thành phần kinh tế có đủ điều kiện tham gia hoạt động
kinh doanh bình đẳng trước pháp luật. Quận đã thu hút được tiềm năng về vốn, cơ sở
vật chất kỹ thuật và lưu thông hàng hóa phục vụ tốt nhu cầu sản xuất và tiêu dùng của
người dân.
Bảng 4: Các chỉ tiêu trong về Thương mại - Dịch vụ
STT

Năm
Chỉ tiêu

1

Số cơ sở (cơ sở)

2003
7.265

2004
7.309

- Trang 13 -

2005
8.089

2006
7.400

2007
8.588


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

2

Số lao động (người)

12.820

13.233

14.920

14.415

14.406

3

Doanh thu (tỷ đồng) 1.011,911 1.401,711 1.850,185 2.374,160 3.256,155

(Nguồn: Phòng Thống kê)
Năm 2007 tiếp tục ảnh hưởng của dịch cúm gia cầm, bệnh lở mồm long móng,
dịch heo tai xanh ở gia súc nên tình hình mua bán tại các khu vực chợ gặp khó khăn,
một số tiểu thương phải chuyển đổi ngành nghề kinh doanh… và còn nhiều khó khăn
khác. Nhưng doanh thu của quận vẫn tăng 3.256,155 tỷ đồng (tăng 17,69% so với năm
2006 là 2.766,635 tỷ đồng). So với chỉ tiêu phấn đấu của quận là 3.181,630 tỷ đồng thì
doanh thu 2007 đạt 102.34%, vượt 2.34% tương ứng 75,525 tỷ đồng.
I.2.3. Điều kiện xã hội:
1. Dân số và lao động:
a. Dân số:
Năm 2007, dân số toàn Quận là 218.434 người, quy mô dân số ngày càng tăng
do yếu tố chính là tăng cơ học. Do là tác động của quá trình đô thị hóa với khu Công
nghệ cao Quận 9, khu công nghiệp và các nhà máy xí nghiệp liên tục xuất hiện… nên
dân cư nội thành chuyển ra, tỉnh khác đến tìm việc và sinh sống trên địa phương. Tỷ lệ
tăng tự nhiên những năm gần đây giảm do tỷ lệ sinh con thứ 3 giảm. Nhưng với tốc độ
tăng dân số hiện nay vẫn tạo nhiều áp lực cho KT-XH.
Bảng 5: Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính năm 2007
STT

ĐƠN VỊ HC

DÂN SỐ
(người)

1

Long Trường

7.478

2

Long Phước

7.649

3

Trường Thạnh

9.179

4

Phú Hữu

6.280

5

Phước Long A

17.328

6

Phước Long B

30.350

7

Tăng Nhơn Phú A

28.606

8

Tăng Nhơn Phú B

15.476

9

Tân Phú

17.138

10

Hiệp Phú

22.981

11

Phước Bình

18.564

12

Long Bình

19.996

13

Long Thạnh Mỹ

17.418

TỔNG
- Trang 14 -

218.434


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

(Nguồn: Phòng thống kê)

Qua số liệu thống kê ta thấy tình hình biến động dân số chuyển biến rất phức tạp, tăng
mạnh ở những năm 2005-2007.

- Trang 15 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

Bảng 6: Biến động dân số trên địa bàn Quận qua các năm
STT

Năm

2003

2004

2005

2006

2007

Chỉ tiêu
1

Dân số TB (người)

187.150 197.682 207.581 214.321 218.434

2

Tỷ lệ tăng tự nhiên (%)

1,283

1,148

1,283

1,285

1,87

3

Tỷ lệ tăng cơ học (%)

4,466

4,257

2,412

1,614

1,265

(Nguồn: Phòng Thống kê)
b. Lao động:
Biểu đồ 1: Biểu đồ thể hiện sự phân công lao động trong các ngành

Quy mô dân số trên địa bàn Quận tăng, tạo nguồn lao động dồi dào. Năm 2007
số lao động đang làm việc trong ngành Công nghiệp tăng 23.107 người, chiếm 54,05%
trong tổng số lao động của 3 ngành trên. Đây là một thế mạnh của địa phương cùng
với lợi thế gần các trường Đại học, Cao Đẳng, Trung học, nguồn lao động này hứa hẹn
trong tương lai sẽ tạo ra một lượng giá trị sản xuất cực lớn. Đồng thời với sự phát triển
mạnh mẽ của Khu công nghệ cao tạo điều kiện thuận lợi cho người lao động được đào
tạo theo chuyên môn nghiệp vụ và nâng cao tay nghề. Với những thuận lợi trên Quận
nhà dần tiến lên Quận công nghiệp.
Những năm gần đây lượng lao động phân bố trong ngành nông nghiệp chuyển
dần sang ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp và Thương mại - Dịch vụ. Điều
đó cho thấy nền kinh tế nước ta đang tiến đến một nền kinh tế hiện đại với khoa học
công nghệ tiên tiến.
2. Y tế:
Hiện nay, Quận có bệnh viện Quân Dân Miền Đông và Trung Tâm Y Tế Quận
9 (Bệnh viện Quận 9) giữ chức năng khám chữa bệnh cho người dân trong Quận. Hầu
hết các phường đều có trạm y tế riêng, đã hoàn thành công tác chăm sóc sức khỏe cho
người mẹ và trẻ em, triển khai các đợt tiêm chủng vắcxin cho trẻ, phòng ngừa dịch
- Trang 16 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

cúm. Hàng năm có các đợt khám, phát thuốc miễn phí từ các bệnh viện lớn tại các
phường: Long Bình, Trường Thạnh, Long Phước…. Ngoài ra, Quận còn có thêm

nhiều phòng khám tư nhân với khoảng trên 530 cán bộ y tế. Nhìn chung công tác
khám chữa bệnh đã được đảm bảo và trung bình mỗi năm khám chữa bệnh cho trên
500.000 người, sức khỏe của người dân đã được cải thiện và nâng cao rất nhiều.
3. Văn hóa – Giáo dục:
Bảng 7: Các chỉ tiêu về giáo dục
STT

Năm
Chỉ tiêu

1

Trường học

2

Lớp học

3

Giáo viên (người)

4

Học sinh (người)

2003

2004

2005

2006

2007

52

56

57

48

58

760

787

847

859

957

1.101

1.091

1.162

1.172

1.295

29.576 29.583 32.808 33.134 35.810

(Nguồn: Phòng Thống kê)
Về cơ bản lượng giáo viên có thể đáp ứng được nhu cầu giảng dạy cho con em
trong Quận. Hệ thống trường lớp được quan tâm xây dựng, chất lượng đào tạo từng
bước được nâng cao nên tỷ lệ học sinh tốt nghiệp các cấp năm sau cao hơn năm trước,
tỷ lệ trẻ đúng tuổi vào lớp 1 và lớp 6 đạt 100 %. Và Quận đã thực hiện đa dạng hóa
loại hình trường lớp, có cả trường dân lập và công lập, không ngừng chú trọng đầu tư
nâng cấp, xây dựng mới trường học, đào tạo đội ngũ cán bộ giáo viên, nâng cao trình
độ chuyên môn để phục vụ công tác giảng dạy ngày càng tốt hơn. Tuy nhiên tình hình
cơ sở vật chất nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu dạy và học.
4. Cơ sở hạ tầng:
Để đáp ứng nhu cầu phát triển của Quận cũng như đảm bảo chất lượng cuộc
sống tốt hơn cho người dân. Các cấp lãnh đạo đã và đang tiến hành sửa chữa hàng loạt
các công trình như xây dựng mới nhiều trụ sở làm việc của các ngành, các khối ở các
cấp; trùng tu di tích lịch sử, xây dựng trung tâm văn hóa, nhà thiếu nhi, nhà văn hóa
xây dựng mới nhiều phòng học, sửa chữa một số hạng mục công trình, mở rộng, nâng
cấp và lắp đặt hệ thống chiếu sáng trên nhiều tuyến đường…

- Trang 17 -


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Mai Cầm

I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
I.3.1. Nội dung nghiên cứu:
1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn Quận.
2. Đánh giá tình hình quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến công tác
chuyển nhượng QSDĐ.
3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm
2008 để rút ra những nhận xét về hiệu quả KT-XH.
4. Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện chính sách pháp
luật về đất đai từ đó rút ra những nhận xét, đánh giá và tìm hướng khắc phục nhằm
hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu:
1. Phương pháp điều tra thu thập: điều tra thu thập các thông tin cơ bản về địa
bàn nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn nghiên cứu và các vấn đề khác trong nội dung nghiên cứu.
2. Phương pháp thống kê: nhằm xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được
như số lượng HS thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình
hình quản lý Nhà nước về đất đai của Quận và lập thành các bảng biểu số liệu về
những kết quả đạt được.
3. Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích chi tiết từng vấn đề có liên
quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời
nhận xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.
4. Phương pháp so sánh: so sánh tình hình, công tác chuyển nhượng QSDĐ
qua các năm, các giai đoạn ban hành các văn bản pháp luật nhằm rút ra những thuận
lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục.
5. Phương pháp đánh giá: đánh giá các số liệu sau khi phân tích tổng hợp để
đưa ra những kết luận về tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
6. Phương pháp chuyên gia: để tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên
môn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt

là những cán bộ trực tiếp thụ lý HS chuyển nhượng QSDĐ.
I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài:
Bước 1: Công tác chuẩn bị.
Bước 2: Thu thập thông tin có liên quan.
Bước 3: Xử lý thông tin.
Bước 4: Thực hiện đề tài.
Bước 5: Hoàn tất đề tài.

- Trang 18 -