Kinh doanh bất động sản 1

Chính sách nhà ở của Trung Quốc

Năm 1998, sau khi chấm dứt chế
độ bao cấp về nhà ở, lĩnh vực nhà
ở Trung Quốc phát triển mạnh mẽ,
trở thành một điểm tăng trưởng
mới của nền kinh tế quốc dân, tạo
điều kiện cho chi phí tiêu dùng
của nhân dân tăng mạnh. Đặc biệt
để chuẩn bị cho Thế vận hội
Olympic sẽ được tổ chức tại Bắc
Kinh vào năm 2008, các công
trình kết cấu hạ tầng đã và đang
được hoàn thiện, thành phố Bắc
Kinh thay đổi nhanh chóng do
được tập trung đầu tư nhiều vốn.
Có thể nêu ra một số nét về hiện trạng nhà ở tại Trung Quốc như sau:
Nhà cao tầng: Tại các đô thị Trung Quốc nhà cao tầng (NCT) được xây dựng khá phổ biến.
NCT ở Bắc Kinh chỉ được xây dựng bên ngoài vành đai số 2 theo quy định về sự giới hạn
chiều cao nhà xung quanh khu phố cổ. Đến giữa năm 1990, số lượng NCT ở Bắc Kinh đã
vượt qúa 70% tổng số nhà ở.
Hịên nay NCT được ưa chuộng bởi những nguyên nhân sau: Chất lượng xây dựng cao hơn
trước; tầm nhìn rộng, không khí trong sạch, tránh được ô nhiễm rác và tiếng ồn; thông gió
tốt; thuận tiện với người già và người tàn tật nhờ trang bị thang máy; môi trường của khu
nhà ở tốt, chỗ gửi xe thuận tiện; có người quản lý cùng với một hệ thống bảo vệ bảo đảm an
toàn.
Tuy nhiên NCT cũng còn một số nhược điểm như: Không gian trong nhà bị hạn chế, ánh
nắng và khoảng cách giữa các toà nhà.
Thời gian gần đây cùng với sự nâng cao mức sống nhiều biện pháp cải thiện thiết kế NCT đã
được đưa ra.
Nhà nhiều tầng (6 - 7 tầng): Nhà nhiều tầng chủ yếu được xây dựng ở các thành phố nhỏ và

thành phố địa phương vì những ưu điểm như: Giá rẻ và tiết kiệm do không lắp thang máy,
chiếu sáng tốt, thiết kế nội thất đa dạng. Tại các thành phố nhỏ, xây dựng nhà nhiều tầng
phát triển khá mạnh. Số lượng nhà ít tầng xây dựng trong năm 2002 chiếm 62% tổng diện
tích xây dựng nhà ở. Trung Quốc thực hiện quy định không được xây dựng NCT tại các
thành phố nhỏ.
Nhà ít tầng (2 - 3 tầng): ở nông thôn việc xây dựng nhà ở được thực hiện một cách tập trung
nhằm duy trì quỹ đất canh tác, do đó nhà tập thể ít tầng được xây dựng khá phổ biến. Ví dụ,
1
chính quyền thành phố Thượng Hải thực hiện chính sách xây dựng nhà ít tầng chủ yếu tại
các thành phố nhỏ xung quanh Thượng Hải.
Công tác bảo tồn phố cổ: Loại nhà cổ (tứ hợp viện) còn khá nhiều trong các phố cổ Bắc
Kinh, tuy nhiên phần lớn đã lạc hậu, ít phù hợp với cuộc sống hiện đại. Chính phủ đã lập kế
hoạch bảo tồn đối với 25 khu nhà cổ. Việc cải tạo nhà ở tại các phố cổ được thực hiện tuỳ
tình trạng của từng ngôi nhà (case by case), về cơ bản việc cải tạo thực hiện theo hướng xây
dựng nhà ở tập thể theo kiểu gia đình Trung Quốc với mật độ vừa hoặc cao.

Xu hướng xây dựng nhà ở tại vùng ngoại ô: Cùng với sự phát triển mạnh của hệ thống
đường cao tốc và sự tăng lượng xe ô tô của cá nhân, từ năm 2002, thị trường nhà ở bắt đầu
mở rộng sang các khu nhà ở vùng ngoại ô. Đây là những khu nhà cao tầng được xây dựng
với mật độ thấp và một số loại nhà ở khác. Cư dân đô thị đã quan tâm hơn đến các chỉ tiêu
như: Tỷ lệ diện tích ở, tỷ lệ diện tích cây xanh và môi trường sinh thái của khu ở,...
Sự thay đổi về lối sống và không gian cư trú: Sự thay đổi này đã và đang diễn ra trên khắp
cả nước, trong đó có thể lấy Bắc Kinh làm ví dụ: Trong thế kỷ 20, sự thay đổii về lối sống đã
trải qua 4 giai đoạn:
Trước năm 1949: Hình thái và không gian ở chủ yếu theo kiểu nhà tứ hợp viện sau đó do sự
tăng dân số nhà tứ hợp viện ban đầu dành cho một gia đình được chia nhỏ cho nhiều gia
đình.
Từ khi nước CHND trung Hoa ra đời (năm 1949) cho đến 1980: Trong kế hoạch 5 năm lần
thứ nhất nhiều khu nhà ở lớn được xây dựng. Đây là những khu nhà ở máii bằng, xây dựng
bằng gỗ song song theo hướng Nam. Từ năm 1953, cùng với những dự án viện trợ của Liên

Xô (cũ), các khu nhà ở của công nhân được du nhập vào Bắc Kinh, trở thành mẫu nhà để
xây dựng các khu nhà ở sau này. Do sức sản xuất còn thấp nên nhà ở xây dựng trước 1980 là
kiểu tiết kiệm, kinh tế.
Giai đoạn sau thập niên 1980 đến trước khi chấm dứt chế độ bao cấp về nhà ở: Đây là giai
đoạn chuyển từ kiểu nhà ở tiết kiệm sang nhà ở tiện dụng. Môi trường ở được cải thiện, tại
các khu nhà ở nhiều tầng số hộ sử dụng thang máy tăng lên, điều kiện chiếu sáng, thông gió
của nhà được cải thiện. Kiểu nhà ở thịnh hành là nhà "3 to 1 nhỏ" (phòng khách to, phòng ở
to, phòng tắm to, phòng ngủ nhỏ).
Giai đoạn sau khi chấm dứt chế độ bao cấp về nhà ở đến nay: Số lượng nhà ở sở hữu riêng
tăng nhanh. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản giữ một vai trò trụ cột trong nền kinh tế. Kiểu
nhà "3 to 1 nhỏ" trở nên lạc hậu, thay vào đó các phòng ngủ và phòng tắm được mở rộng
hơn trước. Những căn hộ chiếu sáng tự nhiên tốt tiêu thụ được nhiều trên thị trường. Nhiều
khu nhà ở lớn với các mẫu căn hộ đa dạng được xây dựng và thu hút được sự lựa chọn của
cư dân.
Cách sinh hoạt của người dân Bắc Kinh được đặc trưng bởi những nét sau: Sự đa dạng trong
lối sống; sự lệ thuộc vào phương tiện giao thông; Yêu cầu cao trong sinh hoạt; Sự thay đổi
về ý thức tiêu dùng và đầu tư; Bị tác động bởi công nghệ thông tin.
2
Năm 1998, Chính phủ Trung Quốc đã nêu ra các biện pháp, chính sách và phương châm
nhằm cải cách chế độ nhà ở và xây dựng nhà ở. Có thể nêu lên những nội dung chủ yếu sau
đây:
1. Điều chỉnh lại chế độ cung cấp nhà ở. Từ 6 tháng cuối năm 1998, phương thức phân phối
hiện vật nhà ở dưới hình thức phúc lợi xã hội được chuyển thành phương thức đưa tiền nhà ở
vào tiền lương. Các chi phí mua nhà ở được thanh toán bằng tiền lương của công chức,
khoản trích lập về nhà ở, các khoản tiêu dùng cá nhân, khoản hỗ trợ mua nhà. Đây là phương
thức mà nhà nước, nơi làm việc và cá nhân cùng tham gia một cách hợp lý.
2. Thiết lập thể chế cung cấp nhà ở đô thị dựa trên mức sống, theo đó người thu nhập thấp
được mua nhà giá rẻ với sự hỗ trợ của nhà nước hoặc nơi làm việc (sự hỗ trợ xã hội), người
thuộc tầng lớp trung lưu mua nhà ở tiện dụng và kinh tế, người thu nhập cao bắt buộc phải
mua nhà ở theo giá thị trường.

3. Thực hiện chế độ trích lập quỹ công cộng về nhà ở. Quỹ này được sử dụng chủ yếu cho
việc xây dựng và sửa chữa nhà ở của cá nhân.
4. Điều chỉnh cơ cấu đầu tư nhà ở. Đối với nhà ở kinh tế và tiện dụng nhấn mạnh đến các
đặc trưng kinh tế và tiện dụng trong các tiêu chuẩn và trong việc thiết kế; bảo đảm xây dựng
không vượt quá các tiêu chuẩn trên. Tổ chức đấu giá trên cơ sở cạnh tranh công bằng để lựa
chọn công ty xây dựng thực hiện việc xây dựng nhà ở nhằm xoá các chi phí bất hợp lý, hạ
giá thành sản phẩm.
5. Đẩy mạnh quản lý chất lượng và vật kiện nhà ở, Chính phủ đề ra các chế độ cấp giấy
chứng nhận chất lượng, chế độ bồi thường chất lượng cho các trang thiết bị của nhà ở. Thực
hiện các dịch vụ sau bán (after service); lập quỹ sửa chữa và hoàn thiện chế độ giám sát việc
quản lý và sử dụng vốn của khách hàng.
6. Phát triển dịch vụ tài chính nhà ở và mở rộng dịch vụ này; cần thực hiện sự hỗ trợ về tài
chính đối với qúa trình biến nhà ở thành hàng hoá, ngoài ra cần từng bước hoàn thiện chế độ
thế chấp quyền sở hữu nhằm bảo đảm an toàn về tài chính. Phát triển dịch vụ tài chính nhà ở
và bảo hiểm nhà ở; thành lập hệ thống tín dụng nhà ở mang tính chính sách và tính thị
trường.
7. Xây dựng nhà ở dựa trên khoa học kỹ thuật. Khoa học kỹ thuật xây dựng Trung Quốc
được xem là một trong những ngành khoa học kỹ thuật quan trọng của đất nước. Cải cách
khoa học kỹ thuật trong thiết kế nhà ở và sản xuất VLXD, nhằm nâng cao tính khoa học của
nhà ở được đưa ra bán và nâng cao yêu cầu đối với tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng đối với
nhà ở cũng như nâng cao chất lượng của nhà ở.
Lĩnh vực xây dựng nhà ở tại Trung Quốc đang phát triển rất mạnh, tuy nhiên năng suất lao
động trong xây dựng nhà ở còn thấp (mới bằng 1/5 so với các nước phát triển), trang thiết bị
nhà ở còn ở mức thấp so với các nước khác.
3
Nhằm giải quyết những vấn đề nêu trên, gần đây Vụ Khoa học kỹ thuật Bộ Xây dựng Trung
Quốc đã đưa ra chính sách mới về kỹ thuật nhà ở, trong đó đề ra chính sách chuyển nhà ở
thành hàng hoá với mục tiêu đến năm 2005 như sau:
a. Hoàn thiện các văn bản pháp quy kỹ thuật về các kỹ thuật cơ sở; nghiên cứu các kỹ thuật
quan trọng xây dựng nhà ở. Trước mắt, tập trung phát triển những kỹ thuật tổng hợp như: Kỹ

thuật tiết kiệm năng lượng trong xây dựng nhà ở; kỹ thuật tiết kiệm nước; kỹ thuật tiết kiệm
đất; kỹ thuật bảo đảm chất lượng môi trường sống; kỹ thuật tiện ích khu nhà ở; trang thiết bị
phòng tắm, phòng ở; kỹ thuật lắp đặt đường ống, đường dây; xây dựng các tiêu chuẩn kỹ
thuật và các tiêu chuẩn khác liên quan, các tiêu chuẩn kỹ thuật có quan hệ.
b. Hoàn thiện chế độ xây dựng nhà ở mới. Nâng cao trình độ công nghiệp hoá xây dựng nhà
ở mà cụ thể là trong xây dựng nhà ở áp dụng hệ thống bê tông cốt thép không nhìn thấy trụ;
cốt thép sản xuất trong nhà máy; vật liệu rỗng sản xuất từ phế thải công nghiệp, v.v....
c. Thực hiện chế độ xác định và đánh giá các phụ kiện và các kỹ thuật về nhà ở. Chính phủ
xét duyệt và công nhận các kỹ thuật tiên tiến, xác định và đẩy mạnh sản xuất các sản phẩm
mới. Loại hình hoá các phụ kiện nhà ở; phát triển các kỹ thuật tạo điều kiện cho việc tiêu
chuẩn hoá thiết kế và quy phạm hoá sản xuất.
d. Xét duyệt và công nhận tính năng nhà ở. Đánh giá tổng hợp về nhà ở sau khi đã xác định
các tính tiện dụng, tính môi trường, tính an toàn, nâng cao toàn diện các yêu cầu đối với tiêu
chuẩn nhà ở. Đưa các khái niệm về nhà ở vào tiêu chuẩn tính năng của nhà ở. Hiện nay Bộ
Xây dựng đã soạn thảo các tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật, tính năng kỹ thuật và đang phối
hợp với Học viện Khoa học xây dựng Trung Quốc xây dựng hệ thống bảo hiểm chất lượng
nhà ở.
đ. Tiến tới phát triển kỹ thuật điều hoà nóng lạnh tiết kiệm năng lượng cho phòng ở, mang
tính tiện nghi, thực tế, giảm thất thoát năng lượng trong kiến trúc; phát triển môi trường đất
xây dựng nhà ở, nâng cao yêu cầu đối với các tiêu chuẩn của nhà ở, của khu ở.
H. Phước
(Nguồn tin: Hội thảo quốc tế Kinh nghiệm phát triển & quản lý chung cư cao tầng)
4