Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại từ thực tiễn tại chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐẶNG VĂN HƢNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI CHI NHÁNH NGÂN
HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐẶNG VĂN HƢNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI CHI NHÁNH NGÂN
HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thuỷ

Hà Nội – 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính
chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và
đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật
Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có
thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Đặng Văn Hƣng


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt

MỞ ĐẦU

1

Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động cho vay

7

của ngân hàng thương mại và thế chấp quyền sử dụng đất
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.

Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng

7

thương mại
1.1.1.

Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

7

1.1.2.

Đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

11

1.2.

Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất trong

15

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.1.

Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động

15

cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.2.

Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho

18

vay của ngân hàng thương mại
1.3.

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động

20

cho vay của ngân hàng thương mại
1.3.1.

Khái niệm pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong

20

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.3.2.

Nội dung của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

21


Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử

27

dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương
mại ở Việt Nam và thực tiễn thực thi tại Chi nhánh ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang
2.1.

Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong

27

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam
2.1.1.

Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

27

2.1.2.

Điều kiện đối với quyền sử dụng đất thế chấp

32

2.1.3.

Định giá quyền sử dụng đất thế chấp

35

2.1.4.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

37

2.1.5.

Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

47

2.2.

Thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

50

đất trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng
Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang
2.2.1.

Tổng quan về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại

50

Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn tỉnh Bắc Giang
2.2.2.

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động

53

cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát
triển nông thôn tỉnh Bắc Giang
2.2.3.

Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử

60

dụng đất trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang
Chƣơng 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay

của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và nâng cao hiệu
quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay

81


tại chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn tỉnh Bắc Giang
3.1.

Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật thế chấp

81

quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại ở Việt Nam
3.1.1.

Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất

81

3.1.2.

Điều kiện đối với quyền sử dụng đất thế chấp

82

3.1.3.

Định giá quyền sử dụng đất

83

3.1.4.

Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử

84

dụng đất
3.1.5.

Đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

85

3.1.6.

Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

87

3.2.

Giải pháp nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất

93

trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông

nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang
KẾT LUẬN

99

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

101


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Agribank

:

Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn Việt Nam

Agribank Bắc Giang

:

Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát
triển nông thôn tỉnh Bắc Giang

BLDS

:

Bộ luật dân sự

LĐĐ

:

Luật đất đai

NHTM

:

Ngân hàng thương mại

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

UBND

:

Uỷ ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
Hiện nay, NHTM có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Sự phát triển

nóng của các đơn vị kinh tế đòi hỏi phải có một lượng vốn lớn để đầu tư
sản xuất kinh doanh. NHTM chính là chủ thể đáp ứng được đòi hỏi đó.
Thông qua hoạt động cho vay của mình, NHTM cung cấp vốn cho mọi hoạt
động kinh tế, đáp ứng kịp thời nhu cầu về vốn cho quá trình sản xuất kinh
doanh của các cá nhân, tổ chức trong xã hội. Mặt khác, trong sự tồn tại và
phát triển của mình, hoạt động cho vay chính là nguồn sống chủ yếu của
NHTM, mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ để nuôi sống cả một hệ thống
ngân hàng. Tuy nhiên, nó cũng không kém phần rủi ro. Việc đối tượng vay
không thực hiện hoặc không thực hiện nghĩa vụ trả nợ một cách đầy đủ
hoàn toàn có thể xảy ra. Chính vì vậy, việc kiểm soát hoạt động cho vay,
hạn chế thấp nhất rủi ro trong hoạt động cho vay luôn là ưu tiên hàng đầu
trong hoạt động của NHTM.
Để hạn chế rủi ro mất vốn khi cho vay, NHTM đã sử dụng rất nhiều
biện pháp khác nhau. Hầu hết các NHTM, ngoài việc đánh giá chi tiết tình
hình tài chính của đối tượng vay, xem xét tính khả thi của dự án vay thì
một biện pháp không thể thiếu đó là thỏa thuận với bên vay về việc áp dụng
biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ. Trong số đó, thế chấp QSDĐ là biện
pháp bảo đảm được NHTM sử dụng rất phổ biến. QSDĐ thường là tài sản
có giá trị lớn và có tính thanh khoản. Đó là cơ sở để NHTM luôn ưu tiên sử
dụng biện pháp thế chấp đối với loại tài sản này để đảm bảo cho nghĩa vụ
trả nợ của bên vay.
Bắc Giang là tỉnh có diện tích rộng lớn, nằm ở trung du miền núi Bắc
Bộ. Với vị trí thuận lợi nằm liền kề với các đô thị lớn, các tỉnh phát triển

1


của vùng như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Lạng Sơn cùng với quỹ đất
lớn, đa dạng, kinh tế Bắc Giang đang trên đà phát triển cả về nông, lâm
nghiệp, lẫn thương mại, dịch vụ, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp. Cùng

với sự phát triển đó, vốn luôn là nhu cầu cấp thiết với mọi đơn vị kinh tế
trên địa bàn. Huy động vốn bằng mọi cách thức, mọi nguồn lực. Trong đó
cách thức phổ biến để giải quyết nhu cầu về vốn là thế chấp QSDĐ để vay
vốn tại NHTM, mà phổ biến nhất là tại Agribank Bắc Giang.
Trong những năm qua, thế chấp QSDĐ là biện pháp đảm bảo phổ
biến nhất trong hoạt động cho vay của Agribank Bắc Giang. Đây không
phải là vấn đề mới, đã có rất nhiều các văn bản pháp luật của Nhà nước
hướng dẫn, điều chỉnh cụ thể và bản thân Agibank Bắc Giang khi nhận thế
chấp tài sản này cũng có những quy định áp dụng đặc biệt và riêng biệt.
Tuy vậy, cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế xã hội, các
giao dịch dân sự nói chung và giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng cũng
biến đổi theo hướng ngày càng đa dạng và phức tạp. Hơn nữa, với đặc thù
là tỉnh có quỹ đất lớn, đa dạng cả về loại hình sử dụng đất và đối tượng sử
dụng đất thì giao dịch thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của
Agribank Bắc Giang luôn tiềm ẩn những rủi ro, bộc lộ những hạn chế, bất
cập, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong quá trình thực hiện và áp
dụng pháp luật. Vì lẽ đó, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
từ thực tiễn tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn tỉnh Bắc Giang” là cấp thiết và mang tính thời sự.
2. Tình hình nghiên cứu.
Đây thực sự không phải là đề tài mới đối với các nhà nghiên cứu tại
Việt Nam. Từ những nguồn thông tin mà tác giả có thể tiếp cận cho thấy,
có rất nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến thế chấp QSDĐ trong hoạt

2


động của các tổ chức tín dụng nói chung và các NHTM nói riêng. Chẳng
hạn như:

+ “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng
của Ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng Công
thương Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học năm 2012 của tác giả Hoàng
Thị Hồng Nhung.
+

“Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín

dụng - thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, luận văn thạc
sĩ luật học năm 2012 của tác giả Phan Hồng Điệp.
+ “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay”
luận văn thạc sĩ luật học năm 2014 của tác giả Trần Viết Thắng.
+ “Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng
quyền sử dụng đất ở Việt Nam” luận văn thạc sĩ luật học năm 2015 của tác
giả Nguyễn Văn Ngọc.
Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình chuyên khảo, chẳng
hạn như: Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các Tổ chức tín
dụng, của tác giả Lê Thị Thu Thuỷ, nhà xuất bản Tư pháp, năm 2006; Pháp
luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam của
tác giả Nguyễn Thị Nga, nhà xuất bản Tư pháp năm 2015…
Các đề tài trên đã phần nào hệ thống hóa về mặt lý luận chung cũng
như phác họa thực tiễn về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của
NHTM, đã có những ý nghĩa nhất định trong việc hoàn thiện các quy định
của pháp luật liên quan đến chế định này.
Tuy vậy cho đến nay, trong phạm vi tìm hiểu của tác giả, hiện chưa có
một công trình nào xem xét một cách tổng thể vấn đề thế chấp QSDĐ trong
hoạt động cho vay của NHTM ở cả phương diện lý luận và thực tiễn áp
dụng sinh động tại Agribank Bắc Giang.

3

Hơn nữa, trên thực tế tác giả thấy rằng việc thế chấp QSDĐ để vay
vốn tại Agribank Bắc Giang đang diễn ra hiện nay tồn tại những bất cập,
hạn chế nhất định. Việc nghiên cứu và đưa ra các giải pháp hoàn thiện quy
phạm pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng như các giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động thế chấp QSDĐ tại Agribank Bắc Giang là hết sức cần thiết
để đảm bảo sự an toàn tín dụng, hiệu quả sử dụng vốn vay của ngân hàng
và khách hàng, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển trên địa bàn tỉnh Bắc
Giang.
Chính vì lý do đó, tác giả cho rằng việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại từ thực tiễn tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
nông thôn tỉnh Bắc Giang” là cấp thiết và không trùng lặp với bất kỳ công
trình nghiên cứu khoa học nào đã công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài.
Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu toàn diện và có hệ
thống các vấn đề pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của
NHTM; Đánh giá tình hình thực thi các quy định pháp luật thế chấp
QSDĐ và thực tiễn thi hành vấn đề này tại Agribank Bắc Giang; Đề ra các
giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp
QSDĐ trong hoạt động cho vay của các NHTM hiện nay nói chung và tại
Agribank Bắc Giang nói riêng.
Để đáp ứng được mục đích nghiên cứu nêu trên, luận văn có các
nhiệm vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật thế chấp
QSDĐ, đặc biệt là trong hoạt động cho vay của NHTM tại Việt
Nam.

4

- Phân tích, đánh giá, tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc từ
thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động
cho vay tại Agribank Bắc Giang.
- Đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về thế chấp
QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM nói chung và nâng
cao hiệu quả thế chấp QSDĐ tại Agribank Bắc Giang nói riêng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tƣợng nghiên cứu:
+ Nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp QSDĐ,
đặc biệt là những quy định liên quan trực tiếp đến việc thế chấp QSDĐ
trong hoạt động cho vay của NHTM.
+ Nghiên cứu thực tiễn thực thi các quy định của pháp luật thế chấp
QSDĐ trong hoạt động cho vay tại Agribank Bắc Giang.
- Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn giới hạn nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành của
Việt Nam về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM, nghiên
cứu các quy định riêng biệt của Agribank nói chung và Agribank Bắc
Giang nói riêng về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật lịch sử, duy vật biện
chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin, các phương pháp khoa học như: phương
pháp phân tích, phương pháp logic, phương pháp tổng hợp, phương pháp
đối chiếu, phương pháp so sánh, phương pháp chứng minh, phương pháp
thống kê… Trong đó phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê,
là chủ yếu.
6. Kết cấu của luận văn.

5

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn chia làm 3 phần:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại và thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và thực tiễn thực
thi tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc
Giang.
Chương 3:Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở
Việt Nam và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt
động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn tỉnh Bắc Giang.

6


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI
1.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng
thƣơng mại.
1.1.1. Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại.
NHTM đã hình thành tồn tại và phát triển hàng trăm năm gắn liền
với sự phát triển của kinh tế hàng hoá. Sự phát triển hệ thống NHTM đã

có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế
hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn
cao nhất là nền kinh tế thị trường thì NHTM cũng ngày càng được hoàn
thiện và trở thành định chế tài chính không thể thiếu được. Thông qua
hoạt động tín dụng thì NHTM tạo lợi ích cho người gửi tiền, người vay
tiền và cho cả ngân hàng thông qua chênh lệch lãi suất mà thu được lợi
nhuận cho ngân hàng. Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm
về NHTM, cụ thể như sau:
Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) định nghĩa: "Ngân hàng thương
mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận
tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức
khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết
khấu, tín dụng và tài chính" [9, tr8].
Theo Luật ngân hàng Nhật Bản:

7


Ngân hàng là tổ chức có giấy phép của Thủ tướng về kinh doanh
tiền tệ. Ngân hàng thương mại thực hiện các hoạt động nhận tiền
gửi, nhận tiền gửi định kỳ, cho vay, chiết khấu thương phiếu vat
thực hiện giao dịch ngoại hối [15, tr 177].
Ở Việt Nam, theo quy định tại điều 4, Luật các tổ chức tín dụng năm
2010 thì: “Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện
tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy
định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận”.
“Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên
một hoặc một số các nghiệp vụ sau đây:
a) Nhận tiền gửi;
b) Cấp tín dụng;

c) Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản” .
Có thể hiểu NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc
trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là
nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán, cùng với việc
cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu của xã hội
nhằm mục tiêu sinh lời, tối đa hóa lợi nhuận.
Như vậy, NHTM là định chế tài chính trung gian quan trọng vào loại
bậc nhất trong nền kinh tế thị trường. Nhờ hệ thống định chế này mà các
nguồn tiền vốn nhàn rỗi sẽ được huy động, tạo lập nguồn vốn tín dụng to
lớn để có thể cho vay phát triển kinh tế.
Từ đó có thể nói bản chất của NHTM được thể hiện qua các điểm
sau:
– NHTM là một tổ chức kinh tế.

8


– NHTM hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ tín dụng và
dịch vụ ngân hàng.
Hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để
tạo ra lợi nhuận. Đây là hoạt động đem lại khoản thu nhập khá lớn cho
NHTM.
Thuật ngữ “cho vay” theo nghĩa thông thường có nghĩa là việc một
người chuyển một vật của mình cho người khác sử dụng trong một thời
gian nhất định, theo đó, khi một người có tài sản không sử dụng hoặc trong
tình trạng tạm thời chưa sử dụng chuyển cho một người muốn sử dụng
hoặc trong tình trạng tạm thời thiếu để sử dụng tài sản đó trong một thời
gian nhất định theo thỏa thuận và dựa vào sự tín nhiệm của các bên về khả
năng hoàn trả.
Theo quy định của BLDS Nga (Điều 819 đến 821) thì:

Cho vay của các tổ chức tín dụng là một loại vay tài sản và các
quan hệ cho vay của tổ chức tín dụng được thể hiện bằng một
hợp đồng tín dụng. Trong hợp đồng tín dụng, ngân hàng hoặc tổ
chức tín dụng khác (bên cho vay) có nghĩa vụ phải chuyển tiền
cho bên vay, còn bên vay có nghĩa vụ hoàn trả tiền đã vay và
phải trả lãi [15, tr 155-156].
Tương tự như vậy, pháp luật Việt Nam, Điều 4 Luật các tổ chức tín
dụng năm 2010, định nghĩa hoạt động cho vay của NHTM: “Cho vay là
một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng
một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa
thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi”.
Như vậy, có thể hiểu hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức
cấp tín dụng, theo đó NHTM giao cho khách hàng một khoản tiền để sử

9


dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận, với nguyên tắc
có hoàn trả cả gốc và lãi.
Có nhiều cơ sở để phân loại hoạt động cho vay của NHTM, ví dụ
theo thời hạn cho vay, hoạt động cho vay của NHTM được chia thành:
- Cho vay ngắn hạn: Thời hạn cho vay đến một năm và được sử
dụng để bổ sung, bù đắp thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và
các nhu cầu tiêu dùng ngắn hạn của các cá nhân.
- Cho vay trung hạn: Thời hạn cho vay từ 1 năm đến 5 năm. Tín
dụng trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định,
cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng kinh doanh, xây dựng
các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi nhanh. Bên cạnh đó, nó
còn sử dụng để đầu tư tài sản lưu động thường xuyên của doanh nghiệp,
nhất là doanh nghiệp mới thành lập.

- Cho vay dài hạn: Thời hạn cho vay trên 5 năm. Loại tín dụng này
dùng để đáp ứng nhu cầu đầu tư dài hạn như xây dựng nhà ở, các thiết bị,
phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng các xí nghiệp mới.
Hay dựa biện pháp bảo đảm tiền vay thì có thể phân loại như sau.
- Cho vay có đảm bảo bằng tài sản: Đây là những khoản cho vay mà
bên cạnh việc cho khách hàng vay vốn, NHTM còn nắm giữ tài sản hoặc
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu tài sản của người vay hoặc của
bên thứ ba với mục đích xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay khi người vay
vi phạm hợp đồng tín dụng. Hình thức vay này xuất phát từ việc NHTM
không trực tiếp quản lý nguồn vốn của mình vì thế có rất nhiều rủi ro xảy
ra, nguy cơ không thu hồi đủ vốn vay là rất cao vì vậy các NHTM khi cho
vay thường yêu cầu người vay phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

10


- Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản: Cho vay không có đảm
bảo bằng tài sản là loại cho vay mà áp dụng biện pháp bảo đảm không bằng
tài sản. Khi cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, biện pháp bảo đảm có
thể là bảo lãnh của ngân hàng khác, cho vay tín chấp…Loại cho vay không
có đảm bảo bằng tài sản chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng dư nợ cho vay của các
NHTM. Phổ biến nhất của loại cho vay không đảm bảo bằng tài sản là cho
vay tín chấp và thông thường chỉ áp dụng đối với những khách hàng có
quan hệ lâu năm với ngân hàng hoặc những khách hàng có uy tín.
Ngoài ra, có thể dựa vào mục đích vay vốn hoặc đối tượng cho vay
để phân loại hoạt động cho vay của NHTM.
1.1.2. Đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại.
Hoạt động cho vay của các NHTM là một trong trong những hoạt
động kinh doanh tiền tệ của các NHTM, vì vậy hoạt động cho vay mang
đầy đủ những đặc trưng của hoạt động kinh doanh tiền tệ, thể hiện ở những

đặc trưng sau:
Thứ nhất, hoạt động cho vay của NHTM là hoạt động cấp tín dụng
trực tiếp và người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ vay. NHTM chuyển nhượng
tạm thời một lượng tiền vay cho người đi vay. Sau một thời gian như đã
thỏa thuận, người đi vay phải hoàn trả cho NHTM một lượng giá trị gồm cả
gốc và lãi.
Thứ hai, đối tượng của hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và
hoạt động cho vay của NHTM nói riêng là tiền tệ, trong hoạt động cho vay
thì nguồn tiền tệ này chủ yếu là do các NHTM đi vay để phục vụ cho hoạt
động kinh doanh của mình hay nói cách khác là kinh doanh bằng vốn của
người khác. Hoạt động cho vay của NHTM được thực hiện trên cơ sở
nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động. Vì vậy, hoạt động cho vay của

11


các NHTM nói riêng và hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung là hoạt
động đặc thù của các NHTM.
Thứ ba, hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay
của các NHTM nói riêng là hoạt động có tính rủi ro cao, rủi ro đầu tiên
phụ thuộc vào đối tượng của hoạt động kinh doanh tiền tệ như đã nêu trên.
Tuy nhiên, tính rủi ro không chỉ dựa vào đặc trưng về đối tượng mà nó còn
phụ thuộc vào khả năng kiểm soát các khoản vay. Hoạt động cho vay của
NHTM là hoạt động “đi vay” để cho vay. Trên thực tế, nhu cầu về vốn của
khách hàng là rất đa dạng, thể hiện ở việc NHTM cho khách hàng vay với
rất nhiều loại thời hạn như vay ngắn hạn, vay trung hạn, vay dài hạn.
Khoản vay có thời hạn càng dài thì tính rủi ro càng cao. Do đó, đòi hỏi các
NHTM và khách hàng phải tuân thủ theo một quy trình cho vay chặt chẽ.
Và một trong những biện pháp hạn chế rủi ro là việc các NHTM áp dụng
các biện pháp bảo đảm tiền vay để bảo đảm khả năng thu hồi nợ của mình.

Thứ tư, hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay
của các NHTM nói riêng là hoạt động mang tính hệ thống, có ảnh hưởng
dây chuyền. Với chức năng là nguồn cung ứng vốn và điều tiết vốn trong
nền kinh tế, các NHTM hoạt động trong một hệ thống liên kết về nghiệp vụ
như cho vay, thanh toán và các dịch vụ ngân hàng khác. Vì vậy, hoạt động
kinh doanh tiền tệ giữa các NHTM luôn có mối liên hệ chặt chẽ, có ảnh
hưởng không chỉ trong các NHTM với nhau mà còn ảnh hưởng tới sự phát
triển chung của nền kinh tế. Trong trường hợp, khách hàng vay không có
khả năng trả nợ sẽ tác động đến khả năng thanh toán của NHTM, vì nguồn
vốn chủ yếu mà các NHTM cấp tín dụng là nguồn vốn đi vay.
Thứ năm, hoạt động cho vay của NTHM bao giờ cũng phải dựa trên
sự tin tưởng giữa bên cho vay (NHTM) và bên đi vay. Chỉ khi nào NHTM

12


thực sự tin tưởng vào sự sẵn lòng và khả năng trả nợ của người đi vay và
người đi vay cũng phải tin vào hiệu quả của việc sử dụng tiền vốn đi vay
của mình thì khi đó quan hệ cho vay mới được thiết lập.
Bên cạnh những đặc điểm cơ bản trên thì hoạt động cho vay của
NHTM còn thể hiện những đặc điểm mang tính chất đặc thù như:
Thứ nhất, viê ̣c cho vay của các NHTM là hoạt đô ̣ng nghề nghiê ̣p
kinh doanh mang tính chức năng. Đây là quy đinh
̣ mang tính chấ t đă ̣c thù,
mang tính chấ t nghề nghiê ̣p kinh doanh đươ ̣c pháp luật quy đinh
̣ những
quyề n năng cụ thể.
Thứ hai, hoạt đô ̣ng cho vay của NHTM là mô ̣t nghề nghiê ̣p kinh
doanh có điề u kiê ̣n. Điề u này thể hiê ̣n ở chỗ hoạt đô ̣ng cho vay chuyên
nghiê ̣p của NHTM phải thỏa mãn mô ̣t số điề u kiê ̣n nhấ t đinh

̣ như phải có
vố n pháp đinh,
̣ phải đươ ̣c ngân hàng Nhà nước cấ p giấ y phép hoạt đô ̣ng
ngân hàng trước khi tiế n hành viê ̣c đăng ký kinh doanh theo luâ ̣t đinh.
̣
Thứ ba, ngoài viê ̣c tuân thủ quy đinh
̣ chung của pháp luâ ̣t về hơ ̣p
đồ ng, hoạt đô ̣ng cho vay của tổ chức tín dụng còn chịu sự điề u chỉnh, chi
phố i của các đa ̣o luâ ̣t về ngân hàng, thâ ̣m chí kể các các tâ ̣p quán thương
mại về ngân hàng. Đặc điể m này, bị chi phố i bởi tính chấ t đă ̣c thù trong
nghề nghiê ̣p kinh doanh của các tổ chức tín dụng như tính rủi ro cao và sự
ảnh hưởng mang tính chấ t dây chuyề n đố i với nhiề u lơ ̣i ích khác trong xã
hô ̣i.
Ngoài ra, có thể phân biệt hoạt động cho vay thông thường trong
giao dịch dân sự với hoạt động cho vay của các NHTM, qua việc xem xét
một số yếu tố sau:
- Về chủ thể: Trong hoạt động cho vay của các NHTM thì bao giờ
một bên giao dịch cũng phải là một NHTM, còn trong hoạt động cho vay

13


thông thường thì giao dịch có thể được thực hiện giữa bất kỳ các chủ thể là
cá nhân, tổ chức nào.
- Về nguồn vốn: Trong hoạt động cho vay thông thường thì nguồn
vốn của người cho vay (là một khoản tiền hay là vật) chủ yếu là vốn thuộc
sở hữu của người đó, bởi vì họ không có chức năng trung gian tài chính
như các NHTM mà họ chỉ dùng nguồn tiền của chính mình để cho vay.
Nhưng đối với hoạt động cho vay của các NHTM thì nguồn vốn cho vay
(tiền tệ) chủ yếu dựa vào nguồn vốn đi vay của các NHTM. Do đó, rủi ro

trong hoạt động cho vay của các NHTM sẽ cao hơn nhiều so với hoạt động
cho vay thông thường. Trong hoạt động cho vay thông thường, nếu người
vay không trả được nợ thì rủi ro chỉ xảy ra đối với người cho vay mà không
ảnh hưởng đến nền kinh tế. Còn trong hoạt động cho vay của NHTM thì rủi
ro không chỉ ảnh hưởng đến NHTM mà còn ảnh hưởng đến nền kinh tế, vì
đặc trưng hoạt động cho vay của NHTM là mang tính hệ thống và có ảnh
hưởng dây chuyền. Chính vì vậy, NHTM luôn phải có trách nhiệm bảo vệ
quyền lợi của người gửi tiền bằng cách kinh doanh có hiệu quả và đảm bảo
an toàn nguồn vốn đi vay.
- Về hình thức pháp lý: Hoạt động cho vay của NHTM được thể hiện
dưới dạng văn bản là hợp đồng tín dụng phù hợp với quy định của pháp
luật hiện hành. Hợp đồng tín dụng phải có đầy đủ những nội dung như:
Chủ thể, điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức cho vay,
số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay…Trong hợp đồng vay thông thường
thì hình thức giao kết của hợp đồng có thể bằng văn bản hoặc bằng lời nói.
- Về cơ chế pháp lý điều chỉnh: Trong hoạt động cho vay thông
thường, xuất phát từ những đặc điểm của chủ thể, nguồn vốn, mục đích vay
như đã nêu ở trên mà hoạt động cho vay thông thường ít rủi ro so với hoạt

14


động cho vay của các NHTM. Vì vậy, cơ chế pháp lý điều chỉnh đối với
hoạt động cho vay này thường đơn giản. Còn trong hoạt động cho vay của
các NHTM, xuất phát từ những đặc trưng của hoạt động cho vay như phân
tích nêu trên thì cơ chế pháp lý điều chỉnh bao giờ cũng phải tuân theo một
quy định riêng, chặt chẽ. Mặt khác, hoạt động cho vay của NHTM luôn
phải chịu sự giám sát của Nhà nước thông qua cơ quan quản lý Nhà nước
trong lĩnh vực ngân hàng là ngân hàng nhà nước Việt Nam.
1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt

động cho vay của ngân hàng thương mại.
1.2.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại.
Theo sự phát triển của lịch sử ngành luật dân sự, có thể thấy khái
niệm thế chấp – một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - một
biện pháp truyền thống đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại. Hình thức đầu
tiên của cách thức bảo đảm có tên gọi là Fiducia Cum Creditore (còn dược
gọi là bán đợ). Người có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu đối với một số
tài sản của mình cho bên có quyền, khi người có nghĩa vụ thực hiện xong
nghĩa vụ thì bên có quyền hoàn trả lại tài sản. Đây là biện pháp bảo đảm
chuyển giao vật cùng với chuyển giao quyền sở hữu vật. Hiện nay có
những cách tiếp cận khác nhau khi tìm hiểu về bản chất của thế chấp. Có
quan điểm tiếp cận dưới góc độ là một hợp đồng dân sự “thỏa thuận” vừa là
nguyên tắc vừa là đặc trưng của hợp đồng dân sự và được thể hiện trong tất
cả các giai đoạn kể cả thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng.
Cách tiếp cận này đã làm rõ được mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên
nhận thế chấp về việc: Bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo đó, bên nhận thế

15


chấp có quyền kiểm tra việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế
chấp để tránh trường hợp tài sản đó bị tiêu hủy, giảm sút giá trị, có quyền
yêu cầu giao tài sản thế chấp để xử lý khi có vi phạm.
Điều 2114 BLDS Pháp qui định về quyền thế chấp: “Quyền thế chấp
là một quyền tài sản trên những bất động sản được sử dụng vào việc bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ. Về bản chất, quyền thế chấp không thể phân chia
và tồn tại trên tất cả các bất động sản thế chấp, thế chấp tiếp tục trên các
bất động sản dù bất động sản đã chuyển dịch sang tay người khác” [1].

Theo đó, đối tượng thế chấp chỉ có thể là là bất động sản, không có sự
chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế
chấp.
Điều 702 BLDS và thương mại Thái Lan, qui định: “Hợp đồng thế
chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng một tài
sản cho người khác gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm thi hành
một nghĩa vụ, nhưng không chuyển giao tài sản đó cho người nhận thế
chấp” [2].
Điều 317 BLDS Việt Nam năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là
việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Như vậy, như pháp luật dân sự Pháp, thế chấp theo BLDS và thương
mại Thái Lan và BLDS Việt Nam cũng không có sự chuyển giao quyền
chiếm hữu đối với tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp, bên thế
chấp vẫn quản lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, khác với BLDS Pháp, đối
tượng của thế chấp theo pháp luật Thái Lan và Việt Nam bao gồm cả bất
động sản và động sản.

16


Tài sản theo quy định của BLDS Việt Nam năm 2015 có thể là vật,
tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Trong đó, quyền tài sản là quyền trị
giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu
trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác. QSDĐ là loại tài sản đặc biệt theo
pháp luật Việt Nam, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. QSDĐ là quyền tài sản phái sinh trên cơ sở
quyền sở hữu đất đai thông qua việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Do đó, người sử dụng đất không có đầy đủ quyền năng như Nhà nước đối

với đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thông qua pháp luật, Nhà
nước quyết định trao cho người sử dụng đất những quyền năng cụ thể.
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền năng cơ bản của người sử
dụng đất, được ghi nhận trong LĐĐ năm 1993. Sau đó, BLDS năm 1995 đã
có các quy định tạo điều kiện để quyền năng này có thể là đối tượng của
các giao dịch dân sự. Kế thừa sự ghi nhận đó, các chủ thể sử dụng đất và
phạm vi quyền sử dụng đất được quy định của thể trong LĐĐ năm 2013;
khẳng định rõ ràng quyền thế chấp QSDĐ của người sử dụng đất. Đây là cơ
sở pháp lý quan trọng để NHTM nhận thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho
vay của mình.
Thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là một trong
những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay, theo
đó NHTM với tư cách là bên cho vay thỏa thuận với bên vay hoặc bên thứ
ba về việc sử dụng QSDĐ của chính bên vay hoặc của bên thứ ba làm tài
sản bảo đảm cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên
vay không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của
mình. Chủ sử dụng đất chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng minh QSDĐ của
mình cho bên nhận thế chấp (NHTM) mà không phải chuyển giao QSDĐ
đó.

17


Thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM đã và đang trở
nên phổ biến, khẳng định vai trò quan trọng đối với cả người sử dụng đất
và NHTM. Cụ thể:
- Đối với người sử dụng đất: Thế chấp QSDĐ để vay vốn NHTM là
một trong những hình thức khai thác giá trị QSDĐ hiệu quả nhất. QSDĐ là
tài sản có giá trị lớn, trong quan hệ vay vốn với NHTM, thế chấp QSDĐ
giúp người sử dụng đất có thể huy động được nguồn vốn lớn để thực hiện

công việc theo mục đích của mình, đồng thời vẫn có thể khai thác, sử dụng
thửa đất hưởng hoa lợi, lợi tức.
- Đối với NHTM: Thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm tiền vay hiệu
quả nhằm ngăn ngừa rủi ro, nâng cao trách nhiệm của bên đi vay, thu hồi
nợ khi bên đi vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ
trả nợ.
Tóm lại, thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là việc
bên thế chấp (khách hàng vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp
(NHTM) cùng thỏa thuận dùng chính QSDĐ của bên thế chấp để bảo đảm
cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh trong quan hệ cho vay của NHTM. Bên thế
chấp ở đây có thể là chính người đề nghị cấp tín dụng hoặc có thể là bên
thứ ba (trong trường hợp bên thế chấp không phải là người đề nghị cấp tín
dụng, không có quan hệ tín dụng).
1.2.2. Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thƣơng mại.
- Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm tiền vay.
Khi cho vay, để có thể thu hồi được nợ trong trường hợp đến hạn mà
bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì NHTM luôn hướng tới
phương án áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên

18