Nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam – chi nhánh hải dương tt

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ
thống các ngân hàng ngày càng khẳng định vai trò quan trọng của
mình, nó được xem như là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc
dân. Được tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt
động tài chính chủ yếu là: đi vay để cho vay.
Để đánh giá một khoản vay có hiệu quả hay không ngoài việc
nó sẽ “sinh lời bao nhiêu?” thì “mức an toàn của khoản vay đến đâu?”
cũng là câu hỏi lớn mà các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay
luôn phải đặt ra. Một trong những biện pháp để bảo đảm an toàn cho
những khoản vay chính là “tài sản bảo đảm ” hay nói cách khác đây
chính là nguồn trả nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể bảo đảm trả
nợ cho ngân hàng.
Có nhiều loại tài sản được dùng làm tài sản bảo đảm như quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất, máy móc thiết bị, chứng từ
có giá, các tài sản khác thuộc quyền sở hữu của khách hàng. Trong
các tài sản được thế chấp tại ngân hàng, BĐS là tài sản được thế chấp
nhiều nhất. Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân
hàng quyết định mức cho vay. Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá
BĐS thế chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ
chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS như việc xây
dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của
BĐS,.. bên cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định
giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng
khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm
định ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn
để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng.
Tại ngân hàng BIDV nói chung và Chi nhánh Hải Dương nói
riêng, công tác định giá còn nhiều bất cập, chẳng hạn: bộ phận QHKH
vẫn tham gia vào phần định giá tài sản nên khoản vay chưa có tính

khách quan hoàn toàn. Để bảo đảm tính an toàn cho khoản vay, thông
thường, giá trị của BĐS được định giá bằng 70% giá trị thị trường và
khung giá đất thị trường này thường thấp hơn giá trị thực tế của BĐS
nên ảnh hưởng đến hạn mức cũng như quyền lợi mà khách hàng vay

1


được hưởng. Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp
dụng các phương pháp thẩm định còn chưa được linh hoạt, việc khiếu
nại yêu cầu tái thẩm định còn phổ biến, chính vì vậy việc nghiên cứu
và phân tích công tác định giá BĐS thế chấp tại BIDV, từ đó đưa ra
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác định giá tài sản
bảo đảm là BĐS là cấp thiết. Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Nâng
cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –
Chi nhánh Hải Dương” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Đã có một số công trình nghiên cứu về công tác định giá BĐS
thế chấp có thể kể đến như:
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở
Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã
khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói
chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề
tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo
mô hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị
doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các
BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải
xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của
doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có

nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản
hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế
thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với
giá trị thực tế trên thị trường.
Luận án tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy
sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập
một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu
và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam.
Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các
ngân hàng thương mại như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp
tại ngân hàng Phát triển Việt Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam. Đề
tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank”
của Ths Nguyễn Thị Dinh.

2


Tuy nhiên, hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân
hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương chưa được bất cứ công trình
nghiên cứu nào đề cập. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài là hết sức
cần thiết
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
 Mục đích nghiên cứu: nâng cao hiệu quả công tác định giá
BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay để bảo đảm an toàn cho khoản
vay của Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương.
 Để thực hiện mục tiêu này thì nhiệm vụ của luận văn là:
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về hiệu quả công tác
định giá BĐS thế chấp trong các NHTM, các tiêu chí đánh giá hiệu
quả công tác định giá BĐS thế chấp.
+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS thế

chấp tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương.
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS
thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh
Hải Dương.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
 Đối tượng: hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp.
 Phạm vi nghiên cứu: ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương.
 Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2012 – 2015 và kiến nghị
giai đoạn 2016 – 2020.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu: thống
kê, so sánh, phân tích, tổng hợp; phương pháp định tính, định lượng;
phương pháp chuyên gia.
Phương pháp thu thập số liệu: Phương pháp điều tra, khảo sát
và phỏng vấn, sử dụng bảng hỏi: Bảng câu hỏi điều tra đánh giá chất
lượng, mức độ hài lòng của khách hàng vay vốn có thế chấp bằng BĐS
tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương. Để đạt được kết quả
nghiên cứu, luận văn đã tiến hành khảo sát thực tế về công tác định giá
BĐS thế chấp tại Chi nhánh Hải Dương.
Đối tượng khảo sát: Cán bộ ngân hàng và các khách hàng sử
dụng BĐS thế chấp để vay.
Mẫu nghiên cứu: 60 mẫu, trong đó 40 mẫu là cán bộ nhân viên
Chi nhánh, 20 mẫu là các khách hàng đã từng sử dụng BĐS thế chấp

3


tại Chi nhánh.
Cách tiến hành nghiên cứu: Tác giả sử dụng hình thức phát
phiếu điều tra theo mẫu (Phụ lục 1: Bảng câu hỏi điều tra đánh giá chất

lượng, mức độ hài lòng của khách hàng vay vốn có thế chấp bằng BĐS
tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương).
6. Đóng góp của đề tài
Về mặt lý luận: Xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
công tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của
các Ngân hàng thương mại.
Về mặt thực tiễn: Đánh giá hiệu quả công tác định giá Bất động
sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi
nhánh Hải Dương.
7. Kết cấu luận văn: Ngoài mở đầu, kết luận, luận văn bao gồm
3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận về công tác định giá Bất động sản thế
chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Thương mại
Chương 2. Thực trạng về hiệu quả công tác định giá Bất động
sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và
Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương
Chương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá Bất
động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu
tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương

4


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM
1.1.1. Khái niệm bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay

của các NHTM
BĐS thế chấp là đất đai, nhà cửa, công trình trên đất; giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất…thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân
hay tổ chức, được đem ra để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân
hàng. Ngân hàng sẽ dựa vào BĐS thế chấp đó để đưa ra mức cho vay
phù hợp
1.1.2. Các hình thức thế chấp bất động sản trong hoạt động
cho vay của các NHTM
Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp toàn bộ hoặc một phần BĐS
1.1.3. Vai trò bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay
của các NHTM
Đối với chủ sở hữu BĐS
Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với nền kinh tế
1.1.4. Điều kiện bất động sản dùng để thế chấp trong hoạt động
cho vay của các NHTM
 Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng
vay hoặc bên bảo lãnh.
 Tài sản được phép giao dịch
 Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm:
1.2. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của công tác định giá bất động
sản thế chấp

5

1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp là sự ước tính giá trị của một
BĐS cụ thể theo mục đích dùng làm tài sản thế chấp cho khoản tiền
vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó
(như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính thanh
khoản...) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị
trường BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận.
1.2.1.2. Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp
1.2.1.3. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp
1.2.2. Nội dung của công tác định giá bất động sản thế chấp
1.2.2.1. Lên kế hoạch và xây dựng quy trình định giá
1.2.3.2. Áp dụng phương pháp định giá
1.2.3.3. Tổ chức, tiến hành định giá
1.3. HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM
1.3.1. Khái niệm hiệu quả công tác định giá bất động sản
thế chấp
Đối với kinh tế, đứng trên góc độ nhà tài trợ (cụ thể ở đây là
NHTM): Hiệu quả thể hiện ở việc trên cơ sở phân tích, đánh giá một
cách khách quan, toàn diện sâu sắc Ngân hàng quyết định cho vay đối
với khách hàng sở hữu BĐS thế chấp mà sau này khoản vay mang lại
lợi ích cho khách hàng cũng như trả được nợ Ngân hàng như dự kiến,
do đó Ngân hàng đạt được mục tiêu kinh doanh của mình.
Đối với xã hội, việc người đi vay tiếp cận được nguồn vốn từ
Ngân hàng mang đến nhiều lợi ích về xã hội nếu như hoạt động đi vay
đó thực hiện hiệu quả.
1.3.2. Tiêu chí đánh giá hiệu quả công tác định giá bất động sản
thế chấp
1.3.2.1. Doanh thu/ Chi phí đánh giá

1.3.2.2. Tổng giá trị BĐS thế chấp/ Tổng giá trị cho vay
1.3.2.3. Giá trị định giá BĐS thế chấp/ giá trị thị trường của BĐS
1.3.2.4. Cho vay có thế chấp/ rủi ro cho vay có thế chấp bằng BĐS
1.3.2.5. Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị BĐS thanh lý
1.3.2.6. Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị BĐS đánh giá lại

6


1.4. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA CÁC NHTM
1.4.1. Các nhân tố chủ quan
1.4.1.1. Quan điểm của lãnh đạo Ngân hàng về công tác định giá
1.4.1.2. Cách thức tổ chức và qui trình định giá BĐS thế chấp
1.4.1.3. Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp
1.4.1.4. Hệ thống thông tin định giá
1.4.1.5. Đội ngũ nhân lực
1.4.1.6. Các nhân tố chủ quan khác
1.4.2. Các nhân tố khách quan
1.4.2.1. Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
1.4.2.2. Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách
1.4.2.3. Môi trường kinh tế
1.4.2.4. Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển
của thị trường tài chính BĐS và thị trường chứng khoán
1.5. NHỮNG KINH NGHIỆM VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC
NGÂN HÀNG TRONG NƯỚC VÀ NƯỚC NGOÀI – BÀI HỌC
CHO NGÂN HÀNG BIDV – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG
1.5.1. Kinh nghiệm của một số ngân hàng trong nước và nước

ngoài
1.5.1.1. Kinh nghiệm của ngân hàng nước ngoài
a. Ngân hàng thế giới (World bank- WB)
b. Kinh nghiệm của Ngân hàng Citi bank
1.5.1.2. Kinh nghiệm của các ngân hàng trong nước
a. Kinh nghiệm của Ngân hàng ngoại thương Việt Nam (VCB)
b. Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt
c. Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam
1.5.2. Bài học rút ra cho Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương

7


Tóm tắt chương 1
Trong Chương 1, tác giả đã trình bày cơ sở lý luận về hiệu quả
công tác định giá BĐS thế chấp tại NHTM; đồng thời đưa ra các chỉ
tiêu đánh giá hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp tại NHTM. Tác
giả đưa ra kinh nghiệm nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế
chấp tại một số ngân hàng nước ngoài như: Ngân hàng Thế giới (WB),
Ngân hàng Citi bank; và một số NHTM trong nước như: Ngân hàng
ngoại thương Việt Nam (VCB); Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên
Việt; Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam; từ đó, rút ra
những bài học kinh nghiệm nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá
BĐS thế chấp tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương.

8


Chương 2
THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –
CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG
2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT
TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh
Hải Dương có lịch sử hình thành phát triển gắn liền với sự ra đời và
phát triển của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).
Ngân hàng BIDV là một trong những ngân hàng thương mại quốc
doanh lớn nhất Việt Nam, với 100 chi nhánh tại các thành phố lớn, với
hơn 4500 cán bộ, có quan hệ với 500 ngân hàng trong và ngoài nước.
Ngân hàng BIDV với hơn 45 năm hình thành và phát triển đã đóng
góp một phần không nhỏ vào sự phát triển chung của nền kinh tế nhà
nước cũng như sự phát triển của hệ thống ngân hàng.
2.1.2. Cơ cấu bộ máy tổ chức
Mỗi phòng trong Chi nhánh Hải Dương là độc lập tương đối,
chuyên môn hoá trong lĩnh vực của mình để thực hiện tham mưu cho
ban Giám đốc các kế hoạch và chính sách kinh doanh của từng lĩnh
vực, nghiệp vụ. Các phòng thống nhất với nhau qua mục đích chung
đó là cùng đóng góp vào quá trình tối đa hoá lợi nhuận cho Chi nhánh
Hải Dương và hoàn thành tốt các nhiệm vụ Ngân hàng BIDV giao.
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hải Dương giai
đoạn 2012 – 2015

9


Bảng 2.1. Kết quả kinh doanh của Ngân hàng BIDV – Chi nhánh

Hải Dương giai đoạn 2012 – 2015
(Đơn vị: tỷ đồng)
Chỉ tiêu

2012

2013

2014

2015

Lợi nhuận trước thuế

668

728,69

739,77

785,78

Dư nợ tín dụng thông thường

9.853

10.230

10.566

12.780

HĐV cuối kỳ

16.728

28.202

25.705

27.504

HĐV bình quân

17.303

21.649

26.363

28.946

Thu dịch vụ ròng (chưa bao
gồm phí phát sinh)

143

83,13

70,3

102,65

Thu nợ ngoại bảng

5,60

0,62

2,5

5,07

Dư nợ tín dụng

6.237

5.112

4.249

5.009

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh Chi nhánh)
2.2. THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI
NHÁNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2012 – 2015
2.1.1. Thực trạng quy định về bất động sản thế chấp
Theo các điều kiện chung về tài sản bảo đảm tại Quy định về

bảo đảm tín dụng tại Ngân hàng BIDV số 260/2013/QĐi – HĐQT ban
hành ngày 2/4/2013 và các văn bản bổ sung thay thế văn bản này, văn
bản này cũng hướng dẫn cụ thể một số điều kiện.
2.1.2. Thực trạng về quy trình thực hiện công tác định giá bất
động sản thế chấp
Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá và xác
định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá:
Bước 2: Lập kế hoạch định giá BĐS:
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về BĐS cần
định giá.
Bước 4: Phân tích thông tin đã thu thập
Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá

10


Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá
2.1.3. Thực trạng về phương pháp định giá bất động sản thế chấp
CBTD sẽ tiến hành định giá bất động sản này. Phương pháp mà
CBTD của chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ
sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố.
Để có cái nhìn tổng quan về công tác thẩm định giá Bất động sản bảo
đảm tại Chi nhánh Hải Dương, ta cùng tìm hiểu ví dụ định giá 2 lô đất.
2.3. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –
CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2012 – 2015
Bảng 2.2. Cơ cấu dư nợ phân theo hình thức cho vay có và không
có bảo đảm tại Chi nhánh Hải Dương
(Đơn vị: tỉ đồng)

2012

2013

2014

2015

Tuyệt
đối

Tỉ
trọng
(%)

Tuyệt
đối

Tỉ
trọng
(%)

Tuyệt
đối

Tỉ
trọng
(%)

Tuyệt

đối

Tỉ
trọng
(%)

Tổng dư
nợ

9.853

100

10.230

100

10.566

100

12.780

100

1. Có bảo
đảm

9.150,5

92,87

9526,17

93,12

9969,2

94,35

12.220,23

95,62

2. Không
có bảo
đảm

702,5

7,13

703,83

6,88

596,8

5,65

559,77

4,38

Chỉ tiêu

11


Bảng 2.3. Cơ cấu vay có bảo đảm phân theo các loại TSBĐ tại Chi
nhánh Hải Dương
(Đơn vị: tỉ đồng)
2012

2013

2014

2015

Chỉ tiêu

Tuyệt
đối

Tỉ
trọng
(%)

Tuyệt

đối

Tỉ
trọng
(%)

Tuyệt
đối

Tỉ
trọng
(%)

Tuyệt
đối

Tỉ
trọng
(%)

Tổng dư
nợ có bảo
đảm

9.150,5

100

9526,17

100

9969,2

100

12220,23

100

1. BĐS

6593,9

72,06

6986,5

73,34

7488,8

75,12

8842,56

72,36

2. Máy
móc, thiết

bị

1614,1

17,64

1640,4

17,22

1618

16,23

2221,63

18,18

3. Giấy tờ
có giá

638,7

6,98

519,2

5,45

600,1

6,02

981,3

8,03

4. TS
khác

303,8

3,32

380,07

3,99

262,3

2,63

174,74

1,43

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh 2012 - 2015)
Bảng 2.4. Tỉ lệ Tổng giá trị BĐS thế chấp/ Tổng giá trị cho vay
(Đơn vị: tỉ đồng)
Chỉ tiêu

2012

2013

2014

2015

Tổng giá trị BĐS thế chấp

9.158,9

9.840,1

Tổng giá trị cho vay

6593,9

6.986,5

7.488,8

8.842,56

Tỉ lệ Tổng giá trị BĐS thế
chấp/ Tổng giá trị cho vay

1,389

1,41

1,47

1,42

11.012,94 12.542,6

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh 2012-2015)

12


Bảng 2.5. Tỉ lệ giá trị định giá BĐS thế chấp / giá thị trường
Giá thế
chấp

Giá thị
trường

Giá trị định
giá BĐS thế
chấp/ giá trị
thị trường

Đất thổ cư, chính chủ ở đường Quốc
lộ 37, Chí Linh, Hải Dương, diện
tích 40 m2, mặt tiền 7 m, ngõ rộng
1.7 m, cách đường Mễ Trì 100 m, đất
hướng Đông Nam, sổ đỏ chính chủ.

18,6
triệu/m2

24,2 triệu/
m2

76,8%

Số nhà 326 Phố Tam Giang, Hải
Dương, sổ đỏ chính chủ

18 triệu/
m2

25 triệu/
m2

72%

Số nhà 15 ngõ 198 đường Đoàn Kết,
Hải Dương, sổ đỏ chính chủ

12
triệu/m2

17
triệu/m2

70,5%

Tên BĐS

(Nguồn: Số liệu điều tra của Tác giả)
Bảng 2.6. Tỉ lệ nợ quá hạn/ Tổng dư nợ
(Đơn vị: tỉ đồng)
Chỉ tiêu

2012

2013

2014

2015

Số dự án thẩm định

78

106

174

334

Số dự án từ chối cho vay

16

22

34

66

Số dự án cho vay

62

84

138

268

Doanh số cho vay

1.283

2.899

2.322

3.218

Dư nợ cuối năm

2.479

4.773

6.296

8.814

Thu nợ

322

620

818

1.146

Thu lãi

99,16

190,92

251,84

352,56

Nợ quá hạn

18,59

30,07

54,78

87,26

Tỉ lệ nợ quá hạn/ Tổng dư nợ

0,75

0,63

0,87

0,99

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh 2012 - 2015)

13


Bảng 2.7. Tỉ lệ giá trị BĐS thế chấp/ Giá trị BĐS thanh lý
(đơn vị: tỷ đồng)
Giá thế
chấp

Giá
thanh lý

Giá trị định

giá BĐS thế
chấp/ giá
thanh lý (%)

Lô đất nằm trên đường Quang
Trung, Phường Quang Trung, Hải
Dương có giấy tờ về quyền sử
dụng đất, không có tranh chấp,
nằm ở đô thị sử dụng ổn định
trước ngày 18/12/1980 diện tích
đất là 200 m2; không có khả năng
trả nợ sau 12 tháng vay.

1,475

1,215

82,4

Biệt Thự số H1 đường Chi Lăng,
Hải Dương, sổ đỏ chính chủ;
không có khả năng trả nợ sau 9
tháng vay.

3,17

2,52

79,5

Nhà 3 tầng Nguyễn Công Trứ,
Phường Nguyễn Trãi; không có
khả năng trả nợ sau 10 tháng vay.

1,089

0,924

84,5

Tên BĐS

(Nguồn: Số liệu điều tra của Tác giả)
2.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG
2.3.1. Những kết quả đạt được
Trước hết về dư nợ cho vay có tài sản thế chấp là BĐS luôn
chiếm từ 72% đến 75% tổng dư nợ cho vay của toàn chi nhánh; dư nợ
cho vay có tài sản thế chấp là BĐS tăng trưởng đáng kể qua các năm.
Cụ thể dư nợ cho vay có TS thế chấp là BĐS năm 2014 đạt 6.986,5 tỷ
đồng (tăng 11%) so với năm 2013. Dư nợ cho vay có TS thế chấp là
BĐS năm 2015 đạt 7.488,8 tỷ đồng (tăng 7,2%) so với năm 2014. Đặc
biệt, dư nợ này đạt 8.842,56 tỷ đồng (tăng 18%) so với năm 2014.
Bên cạnh đó, với mức tăng trưởng đáng kể của dư nợ cho vay có
tài sản đảm bảo là BĐS thì tỷ lệ nợ quá hạn/tổng dư nợ vẫn ở mức thấp
so với mức trung bình của ngân hàng.

14


Để đạt được hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm, Chi

nhánh Hải Dương đã thực hiện khoa học, đúng quy trình, quy định của
công tác định giá BĐS.
Xây dựng hệ thống thông tin có hiệu quả
Công tác định giá tiến hành đúng quy trình khoa học và toàn diện
Đã có sự phối hợp giữa các phòng ban trong công tác định giá
Công tác định giá tiến hành với thời gian ngắn, chi phí thấp
trên cơ sở bảo đảm các yêu cầu
Phát hiện và dự báo tốt các xu hướng, các rủi ro liên quan
đến quá trình cho vay, có biện pháp đề phòng hạn chế rủi ro
2.3.2. Tồn tại và nguyên nhân
2.3.2.1. Các tồn tại
Thứ nhất, việc áp dụng cụ thể các phương pháp thẩm định giá
vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành.
Thứ hai, lập luận về kết quả thẩm định giá của Chi nhánh Hải
Dương chưa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của
BĐS thẩm định trong tương lai.
Thứ ba, việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến thẩm
định giá vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như
tiến hành các phương pháp của thẩm định giá.
Thứ tư, Công tác định giá BĐS thế chấp vẫn do cán bộ Quan hệ
khách hàng thực hiện. Chi nhánh Hải Dương chưa có một phòng ban,
bộ phận nào riêng biệt thực hiện công tác định giá TSBĐ.
Thứ năm, Hệ thống thông tin về các BĐS đã định giá chưa được
lưu trữ tốt nhằm phục vụ cho công tác định giá và theo dõi biến động
giá cả của BĐS
2.3.2.2. Nguyên nhân
Hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá BĐS tại
Chi nhánh Hải Dương còn thiếu và yếu.
Lực lượng cán bộ, nhân viên thực hiện công tác thẩm định giá
còn chưa đồng đều về mặt kiến thức và kinh nghiệm thẩm định, sự

hiểu biết còn chưa thấu đáo dẫn đến những nhận định sai và sử dụng
phương pháp không đúng.
Vấn đề về đạo đức của CBTD trong một số trường hợp nhằm
thỏa mãn nhu cầu khách hàng mà các CBTD mất đi tính độc lập và

15


khách quan dẫn đến bóp méo mức giá, phớt lờ các yếu tố tác động để
đạt được mức giá mong muốn.
Cơ sở vật chất phục vụ công tác thẩm định giá còn nhiều hạn
chế.Hoạt động thẩm định giá BĐS muốn hiệu quả cần xác định đúng
hiện trạng tài sản.
Ngoài ra, các hạn chế trong công tác định giá BĐS thế chấp tại
Hải Dương còn do những nguyên nhân khách quan như:
+ Các cơ chế về thẩm định giá BĐS thế chấp tại Việt Nam còn
chồng chéo, chưa có định hướng phát triển và chiến lược tổng thể cho
hoạt động thẩm định giá.
+ Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa
đồng bộ.
+ Bản thân BĐS là một tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu
ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau nên khó tránh khỏi thiếu sót
trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng như
các thông tin khác có liên quan trên thị trường.
+ Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay đang trên đà phát triển
và dần đi vào ổn đinh, nhưng thông tin trên thị trường hiện nay chưa
được công khai, minh bạch.
+ Bên cạnh đó, việc thưc hiện giao dịch qua sàn chỉ là hình
thức, phần lớn giao dịch trên thị trường là giao dịch ngầm vì vậy mà
mọi thông tin chính xác về giá cả giao dịch BĐS chỉ có bên mua và

bên bán biết cụ thể, khiến cho việc thu thập được giá bán của các BĐS
tương tự trên cơ sở các yếu tố so sánh với BĐS cần thẩm định giá để
tiến hành điều chỉnh gặp nhiều trở ngại và nhiều khi các thẩm định
viên phải tự ước lượng các mức giá tham chiếu này và điều này đã ảnh
hưởng tới sự chính xác của kết quả thẩm định giá. Hơn nữa, muốn
thẩm định giá bất động sản được chính xác, thẩm định viên phải có
đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình
trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của bất động sản.
+ Thị trường BĐS có mức độ bất đối xứng thông tin khá lớn
giữa các chủ thể tham gia thị trường trong đó thông tin chủ yếu thuộc
về bên bán, người bán có nhiều thông tin hơn nên họ có nhiều lợi thế
hơn trong cạnh tranh và người mua thường bị thiệt.
+ Khung giá do Nhà nước ban hành hàng năm về giá đất còn
chưa phù hợp, có sự chênh lệch khá lớn giữa Khung giá của Nhà nước
và giá trị thị trường.

16


+ Ở Việt Nam đến nay vẫn chưa có thư viện điện tử lưu giữ
thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trường, do đó thiếu dữ liệu cho
công tác thẩm định giá.
Tóm tắt chương 2
Trên cơ sở lý luận về hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp
trong hoạt động cho vay của NHTM, tác giả tiến hành phân tích thực
trạng hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho
vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương giai đoạn 2012 –
2015. Từ đó, tác giả đánh giá những kết quả đạt được cũng như những
tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong công tác định giá BĐS thế chấp
trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương

giai đoạn 2012 – 2015.

17


Chương 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG
3.1. QUAN ĐIỂM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG
3.1.1. Định hướng phát triển của các Ngân hàng Thương mại
Việt Nam
 Tổng phương tiện thanh toán và dư nợ tín dụng đối với nền
kinh tế tăng khoảng 20 – 25% so với cuối năm 2015.
 Lãi suất và tỷ giá được điều hành ở mức hợp lý nhằm phù
hợp với các cân đối vĩ mô, bảo đảm ổn định hoạt động và an toàn hệ
thống.
3.1.2. Dự báo nhu cầu định giá bất động sản thế chấp trong
hoạt động cho vay tại các Ngân hàng Thương mại Việt nam
Trước nhu cầu tín dụng ngày càng lớn như theo dự báo ở trên,
cùng với các biện pháp bảo đảm an toàn tiền vay thì các khoản vay tại
các NHTM có tài sản bảo đảm thế chấp sẽ ngày càng lớn. Hơn nữa giá
trị khoản vay ngày càng lớn nên tài sản bảo đảm phù hợp nhất sẽ là
các tài sản BĐS. Đây cũng là một xu hướng chung được các ngân
hàng và khách hàng ưa chuộng bởi tính an toàn của tài sản và lượng
vốn vay/tài sản bảo đảm là lớn nhất. Xét về cơ cấu tài sản bảo đảm

BĐS thì với xu hướng hiện nay chủ yếu là các tài sản giá trị quyền sử
dụng đất, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất, các BĐS
ở khu vực đô thị, dễ chuyển nhượng và có tính thanh khoản, các BĐS
nằm trong vùng thị trường có xu hướng đang phát triển hoặc có khả
năng để phát triển.
3.1.3. Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp của
các Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Cho vay có thế chấp hay có tài sản bảo đảm là một xu thế chung
trong hoạt động của các NHTM hiện nay, đặc biệt là trong điều kiện
cạnh tranh và xu hướng hội nhập với nền kinh tế thế giới và quá trình

18


toàn cầu hóa. Bởi vậy việc nâng cao hiệu quả và hiệu quả của các
khoản vay là việc làm hết sức cần thiết.
3.2. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG
3.2.1. Đổi mới tư tưởng của lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư
và Phát triển Việt Nam về định giá bất động sản thế chấp trong
hoạt động cho vay
3.2.2. Nâng cao hiệu quả công tác tổ chức định giá
3.2.3. Hình thành Bộ phận định giá độc lập
3.2.4. Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản tại Chi
nhánh Hải Dương
3.2.5. Thực hiện công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho
đội ngũ nhân sự phục vụ cho định giá bất động sản thế chấp
3.3. KIẾN NGHỊ VỚI NHÀ NƯỚC

Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và
sở hữu nhà ở đối với các cá nhân, tổ chức
Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự
thủ tục định giá BĐS thế chấp
Quản lý hoạt động của thị trường BĐS
Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở
mới
Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định
giá đất
Tóm tắt chương 3
Trên cơ sở đánh giá chương 2, cùng quan điểm nâng cao công
tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng
BIDV – Chi nhánh Hải Dương đến năm 2020, tác giả đề xuất giải
pháp và kiến nghị với Nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả công tác
định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng BIDV
– Chi nhánh Hải Dương đến năm 2020.

19


KẾT LUẬN
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, trong thời gian
qua, thị trường tài chính nói chung và hệ thống NHTM cũng đang
trong quá trình hoàn thiện và phát triển. Trong quá trình đó, các ngân
hàng đều thực hiện chuẩn hóa các hoạt động của mình sao cho phù
hợp với điều kiện và những yêu cầu khắt khe từ Thị trường.
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói chung và
Chi nhánh Hải Dương nói riêng đã tạo được uy tín, sự tin tưởng của
khách hàng. Để đạt được những thành tựu đó, ban Giám đốc Chi
nhánh đã có những phương hướng đúng đắn kết hợp sự nỗ lực nhiệt

tình trong công việc của cán bộ công nhân viên.
Một trong những hoạt động ngày càng được chú trọng phát triển
nhằm hoàn thiện chuẩn hóa đó là công tác định giá Bất động sản thế chấp
hoạt động cho vay. Do đó, định giá BĐS thế chấp có vai trò ngày càng to
lớn đối với nền kinh tế cũng như đối với hoạt động của Ngân hàng. Chi
nhánh Hải Dương cũng đã nhận thức được tầm quan trọng dủa công tác
định giá BĐS thế chấp trong quá trình cho vay, nên đã ban hành những
nguyên tắc, tiêu chuẩn về thế chấp, quy trình định giá chặt chẽ, khoa học,
mang lại lợi ích cho cả khách hàng và cả Chi nhánh.
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về hiệu quả công tác định giá
BĐS thế chấp trong các NHTM, cùng kinh nghiệm và bài học rút ra trong
việc nâng cao hiệu quả định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của
NHTM; tác giả phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp
tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương. Kết hợp đưa ra quan điểm
nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng BIDV –
Chi nhánh Hải Dương đến năm 2020, tác giả đề xuất 5 giải pháp chính nhằm
nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay
tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương:
 Đổi mới tư tưởng của lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư và
Phát triển Việt Nam về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động
cho vay
 Nâng cao hiệu quả công tác tổ chức định giá
 Hình thành Bộ phận định giá độc lập
 Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản tại Chi nhánh
Hải Dương
 Thực hiện công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho đội
ngũ nhân sự phục vụ cho định giá bất động sản thế chấp.

20