So sánh bất động sản giữa hà nội và tp hồ chí minh lợi thế và sự cạnh tranh của 2 doanh nghiệp giữa 2 miền

SO SÁNH BẤT ĐỘNG SẢN GIỮA HÀ NỘI VÀ TP HỒ CHÍ MINH.
LỢI THẾ VÀ SỰ CẠNH TRANH CỦA 2 DOANH NGHIỆP GIỮA 2
MIỀN
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân và đóng vai trò quan trọng trong thời kỳ
đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhận thấy tầm quan trọng
và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt nam, các nhà đầu tư
trong và ngoài nước đang rất quan tâm triển khai đầu tư mạnh vào thị trường
này, đặc biệt là tập trung vào các thành phố lớn như Hà nội, Tp. Hồ Chí Minh
…...
Thị trường bất động sản năm 2011 vẫn còn là một ẩn số, tuy nhiên ơ
một số phân khúc như dự án cao cấp có thể giảm giá. Thị trường sẽ thiết lập
một mặt bằng giá mới vào những tháng đầu năm và sau đó, lượng giao dịch
có thể sẽ tăng lên.
Điều đáng lưu ý là càng ngày thị trường bất động sản càng “nhạy” với
chính sách. Trong vòng hai năm qua, số lượng các chính sách được ban hành
tác động vào thị trường khá nhiều (về việc kinh doanh, thuế thu nhập từ mua
bán, chuyển nhượng bất động sản). Có nhiều chính sách đã ra đời nhưng
thiếu sự hướng dẫn thực hiện chi tiết, nên luôn gây tâm lý chờ đợi, căng
thẳng cho các nhà đầu tư và tác động không nhỏ tới thị trường.
“Marketing là quá trình quản lý gồm: xác định, dự đoán, và thỏa mãn
nhu cầu khách hàng một cách có hiệu quả (tức là có lợi nhuận ? đạt được mục
tiêu của tổ chức đặt ra) “ The Chartered Institute of Marketing”.


Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại
hàng hóa thông thường ơ chỗ nó đòi hỏi người làm marketing cần có những
hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sơ hạ tầng; đặc điểm
của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ hiện tại và tương lai. Kế hoạch
marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa
phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá

được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình.
Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và
một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo.
Một dự án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để
mang ra được thị trường. Do vậy, bộ phận làm marketing cần có một tầm
nhìn chiến lược tốt còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời
điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược có kết quả trong vòng
vài ba năm sau đó thậm chí là dài hơn.

I – Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với
kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

1 - Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam:
Năm 2007: Giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp
bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang
pháp lý. Đặc biệt Việt Nam trơ thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI
bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên.
Giai đoạn từ năm 2008 đến quý 4/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu
đóng băng do nguồn tiền chuyển sang một số kênh đầu tư khác và chính sách
thắt chặt tiền tệ chống lạm phát. Theo dự báo của một số chuyên gia kinh tế,


kịch bản cho tăng trương nền kinh tế Việt Nam năm 2010 sẽ là: tăng trương
GDP đạt khoảng 6,5%, lạm phát kiềm chế ơ mức 9% tạo cơ sơ, dần củng cố
cho sự tăng trương nhanh và bền vững bặt đầu từ năm 2011. Về triển vọng thị
trường bất động sản, một số phân khúc của thị trường năm 2010 sẽ không sôi
động, tuy nhiên 3 phân khúc có thể có những tín hiệu tương đối lạc quan là:
phân khúc nhà ơ có mức giá thấp, phân khúc căn hộ và nhà khu đo thị mới,
phân khúc thị trường văn phòng cho thuê. Ngoài ra thị trường căn hộ, biệt thự
trong các khu du lịch nghỉ dưỡng cũng hé lộ những tín hiệu sẽ có bước phát

triển mới vào quý IV/2011 (Nguồn: Website www.tapchitaichinh.vn).
Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản
Việt Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất
động sản khu vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi
nhuận khổng lồ. Hàng loạt các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm
dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS tại Việt Nam. Rất nhiều quỹ đầu tư nước
ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn này.

2 - Phân tích SWOT :

1. Điểm mạnh (yếu tố bên trong)

2. Điểm Yếu (yếu tố bên trong)

- Nắm bắt tốt các chính sách, thể chế, - Chưa thật sự chú trọng đến hoạt động
hành lang pháp lý... Hiểu rõ phong tục, tập marketing cho lĩnh vực này, quá tin tương
quán, nhu cầu và phân khúc thị trường của vào những quyết định cảm tính của mình
người mua, đưa ra các loại hình sản phẩm và chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc
phù hợp với nhu cầu của khách hàng và dễ marketing trong việc làm gia tăng các giá
dàng lựa chọn khách hàng mục tiêu cho trị của các bất động sản của mình.
từng phân khúc thị trường để cung cấp các
loại sản phẩm hợp lý (căn hộ bình dân,

- Thông tin thị trường chưa minh bạch,


căn hộ cao cấp, nhà phân lô, khu biệt thự, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
……)
- Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị

chưa thực sự thấu hiểu hết nhu cầu của
người mua.

bất động sản, tự tìm đến khách hàng qua - Thị trường này mới được hình thành
nhiều kênh khác nhau như: Internet, truyền không lâu nên còn nhiều bất cập, thiếu tính
hình, báo chí, cộng tác viên …

bền vững. Những bộ luật và luật liên quan
đến hoạt động kinh doanh bất động sản
mới ban hành hoặc sửa đổi bổ sung chưa
được hoàn chỉnh.

3. Cơ hội (yếu tố bên ngoài)

4. Thách thức (yếu tố bên ngoài)

- Sự ổn định của nền chính trị xã hội Việt - Quy định về thuế thu nhập khi chuyển
nam có tính thống nhất cao và là điều kiện nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT
tốt cho sự phát triển.
- Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại VN

chờ đợi hướng dẫn mới để chọn cách tính
có lợi hơn.

đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng - Quy định mới về giá đất đền bù: Nghị
mạnh mẽ, VN được đánh giá là thị trường định số 69/2009/NĐ-CP.
tiềm năng nhất khu vực châu Á.

- Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó

- Chính sách phát triển cơ sơ hạ tầng và khăn cho các công ty bất động sản:
quy hoạch đô thị.
- Pháp lụât và thủ tục chính sách về Bất
động sản ngày càng được cải cách theo
hướng theo sát thực tế.
- Nghiệp vụ cho vay thế chấp bằng bất
động sản cũng được các Tổ chức tín dụng
nhìn nhận mạnh rạn hơn (Tỷ lệ dự trữ cho
vay thế chấp bất động sản trong 2 năm qua
của các Tổ chức tín dụng đang có xu

+ Tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm;
+ Giá thành tăng cao.
- Cung vượt quá cầu ơ nhiều mảng sản
phẩm: tình trạng thừa nguồn cung ơ các
thành phố lớn và thiếu ơ các thành phố
nhỏ.


hướng tăng lên và chiếm tỷ trọng khá lớn
trong tổng dư nợ: NHNo&PTNTVN là
28,07%; Vietinbank là 35,6%; BIDV là
38,5%;

Vietcombank

là

75,5%

……..“Nguồn: báo cáo hoạt động tín
dụng của các NHTM” ). Đây là cơ hội
giúp cho cung – cầu gặp nhau dễ hơn
…….

Qua phân tích mô hình SWOT và đánh giá thực trạng thị trường bất
động sản Việt nam ta có thể thấy được điểm mạnh, điểm yếu của marketing
bất động sản ơ Việt Nam và cơ hội, thách thức thị trường mang lại giúp cho
các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có những quyết định đúng đắn kịp
thời khi tung ra thị trường các sản phẩm là những đứa con tinh thần của mình
đến gần với người có nhu cầu thực sự hơn tránh tình trạng đầu cơ tạo ra bong
bóng thị trường và kết quả là người cần mua thì không mua được mà người
cần bán thì lại đòi hỏi lợi nhuận quá cao.
3 – Phân tích các yếu tố ảnh hưởng (theo mô hình PESTLE):
3.1. Các yếu tố chính trị pháp lý:


Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đồi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ơ
và ĐIều 121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thông qua tại kỳ
họp thứ 5 ngày 18 tháng 06 năm 2009. Người Việt Nam định cư ơ nước ngoài
được sơ hữu nhà ơ tại Việt Nam, đã mơ rộng tiềm năng và cơ hội cho cả cầu
và cung về đầu tư về phân khúc nhà ơ.
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương đã có những tác động tốt đến hoạt động của thị trường BĐS.
Ví dụ như: kể từ khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Chính phủ
đã liên tục điều chỉnh các chính sách về thu hồi đất và bồi thường, tái định
cư cho các hộ dân phù hợp với thực tế. Cho phép Việt kiều mua BĐS tại
Việt Nam. Cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố. Có quy định về quy chế kiểm tra của cấp trên đối với
việc thực thi chính sách của cấp dưới nhằm tránh tình trạng áp dụng sai

luật, thiên vị trong xử lý các vụ việc liên quan đến pháp luật về đất đai.
Giải pháp một cửa liên thông của các cơ quan quản lý khắc phục được
tình trạng thủ tục hành chính nhiều cửa như trước đây giúp cho cho các
chủ đầu tư cũng như các thể nhân mua bán bất động sản đỡ mất nhiều thời
gian, bị động trong quá trình giải quyết thủ tục và chịu nhiều chi phí cho
công đoạn này … => làm tăng nhu cầu về bất động sản;
Kể từ ngày 01/01/2009, Nhà nước quy định mọi giao dịch về bất động sản
phải được thực hiện trên sàn giao dịch; người môi giới phải có Chứng chỉ
hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động
sản….. Tất cả nguyên nhân đó đòi hỏi phải có một thị trường bất động sản
minh bạch hơn, một thị trường bất động sản có tính cạnh tranh lành mạnh.
Tạo điều kiện thuận lợi cho vai trò của hoạt động marketing bất động sản
được phát huy.


3.2. Các yếu tố về Kinh tế:
Vượt qua được giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu, Năm 2010 nền
kinh tế Việt nam đã dần dần khôi phục, thị trường bất động sản được đánh giá
là tiếp tục hồi phục do nhu cầu còn rất lớn, nhất là phân khúc nhà ơ cho cán
bộ công chức có mức thu nhập sau khi trừ hết sinh hoạt phí có dư ra để tích
lũy (Cả nước có khoảng 250,000 CBCC và trên 1,6 triệu viên chức. Trong đó
chỉ có 2/3 số CBCC tự lo được nhà ơ cho mình, 1/3 còn lại chủ yếu là tập
trung ơ các đô thị lớn chưa có chỗ ơ ổn định “Nguồn: ThS Đoàn Hùng Nam
thuộc Học viện Chính trị Hành chính Quốc gia khu vực II” ), văn phòng cho
thuê, khách sạn và cơ sơ thương mại…..
Hoạt động kinh doanh bất động sản luôn đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn,
do đó chính sách tín dụng có ảnh hương không nhỏ đến dòng tiền lưu thông
trên thị trường bất động sản. Gần đây một số Ngân hàng đã kết hợp với các
chủ đầu tư bất động sản thông qua hình thức cho vay hai đầu tức là trước tiên
cho Chủ đầu tư vay lưu động để phục vụ cho hoạt động của dự án với lãi suất

được hỗ trợ (theo chương trình gói kích cầu của Chính phủ) tiếp theo đó là
cho các khách hàng vay với thời hạn tối đa 15 – 20 năm để mua sản phẩm của
Chủ đầu tư bất động sản vì nhìn chung các khách hàng có nhu cầu mua để ơ
thực sự thường không có khả năng về tài chính 100% => Chính sách tài chính
và tín dụng này đã được một số Ngân hàng kết nối chặt chẽ và khăng khít
giữa cung – cầu trong lĩnh vực bất động sản rất thành công đồng thời đã giải
quyết được nhu cầu xã hội.
Nền kinh tế dần dần phục hồi và đang trên đà phát triển => thu nhập của
người dân được tăng lên, bên cạnh đó một số Ngân hàng có chính sách cho
vay mua nhà thời hạn tối đa 15 - 20 năm, đối tượng được vay là các CBCC có
thu nhập ổn định và có nhu cầu mua nhà để ơ. Điều đó cũng góp phần tăng
cầu cho thị trường bất động sản, tạo cơ hội tốt cho các doanh nghiệp kinh


doanh bất động sản phát triển thêm sản phẩm của của mình cho phù hớp với
nhu cầu thị trường.

3.3. Các yếu tố về môi trường văn hóa, xã hội:
Theo tư duy văn hóa truyền thống của người Việt Nam là “an cư mới lạc
nghiệp” thì nhu cầu về nhà ơ lại càng là mối quan tâm lớn. Điều này có nghĩa
là cầu về bất động sản của thị trường Việt Nam là rất phong phú và đa dạng,
điều quan trọng là các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm hiều
nhu cầu thật cụ thể đối với từng đối tượng khách hàng cụ thể để đưa ra các
sản phẩm phù hợp từ đó hoạt động marketing của các DN mới phát huy hiệu
quả.
Tốc độ tăng dân số của Việt nam trong các năm qua: Theo kết quả đợt
tổng điều tra dân số và nhà ơ năm 2009 cho thấy Dân số Việt Nam đạt 85,8
triệu người, tăng thêm 9,47 triệu người trong 10 năm (từ 1999 đến 2009).
Như vậy, trung bình mỗi năm tăng gần 1 triệu người. Trong đó Dân số thành
thị tăng 3,4%; dân số nông thôn tăng 0,4%. Tăng trương dân số làm tăng mọi

nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà ơ tăng lên nhất là đối với khu vực
thành phố => tạo thêm thị trường cho các nhà kinh doanh bất động sản.
Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ơ là nhu cầu thiết yếu không thể
thiếu với mỗi người dân. Khi nền kinh tế phát triển => đời sống được nâng
cao => thu nhập tăng lên => cầu về nhà ơ tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với
tốc độ tăng của thu nhập. Đối với giới trí thức trẻ, có thu nhập tương đối cao,
ổn định mong muốn được sơ hữu một căn hộ chung cư cao cấp, đối với một
số nhóm khác không có đủ điều kiện mua nhà hoặc những người từ nông
thôn di chuyển lên thành phố thì lại có xu hướng tìm đến những căn hộ diện
tích nhỏ hoặc đi thuê những căn hộ khép kín … tất cả các yếu tố đó tạo cho
thị trường bất động sản Việt nam nhiều cơ hội với nhiều đoạn thị trường mới


tiềm năng. Do vậy, mô hình sản phẩm trong các dự án của các nhà đầu tư
phải lựa chọn phương án giá thành phù hợp với các yếu tố tâm lý xã hội,
đồng thời phải đảm bảo các mục tiêu chiến lược của dự án. Đây là những
thách thức đối với nhà đầu tư đồng thời cũng là mục tiêu để các nhà đầu tư
tiếp cận với thị trường và người tiêu dùng.

3.4. Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành:
Các áp lực cạnh tranh của nhà cung cấp:
Thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian gần đây phát triển
rất mạnh có nhiều các doanh nghiệp mới tham gia cả doanh nghiệp trong
nước và doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt nam. Kết quả thu hút đầu
tư vẫn duy trì sự khơi sắc với nhiều vốn cấp mới được các nhà đầu tư nước
ngoài cam kết đầu tư vào Việt Nam. Tính từ đầu năm 2010, có hơn 300 dự án
đăng ký cấp mới với tổng vốn cam kết đầu tư đạt trên 7,5 tỷ USD, tăng hơn
30% so với năm 2009. Cho thấy sự hấp dẫn của thị trường bất động sản là rất
lớn. Một thị trường mà ngày càng có nhiều nhà cung cấp có quy mô lớn sẽ
tạo áp lực cạnh tranh, ảnh hương tới toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh

của ngành.Vì vậy các doanh nghiệp phải xác định đối thủ cạnh tranh mới đã
xuất hiện để có kế hoạch riêng của họ.
Áp lực cạnh tranh từ khách hàng:
Khách hàng là một áp lực cạnh tranh có thể ảnh hương trực tiếp tới toàn
bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của ngành. Có thể khảng định năm 2009,
thị trường BĐS có rất nhiều biến động bất thường với những ấn tượng nội
bật: Giá cho thuê văn phòng đã giảm xuống ơ tất cả các hạng, mức giảm từ
20 – 30% thậm chí thấp nhất tới 50%; nhiều dự án văn phòng mới đang đi
vào hoạt động tạo ra sự cạnh tranh lớn, người mua có nhiều cơ hội để quyết


định, lựa chọn và cũng có nhiều quyền lực để đưa ra các yêu cầu giảm giá và
đòi hỏi chất lượng cao. Mặt khác, năm 2009 một số địa phương, đặc biệt là
Hà Nội và Đà Nẵng cũng trơ nên “nóng” về khơi công xây dựng các dự án
mới, ví như các dự án liên tiếp được khơi công bao gồm căn hộ, tòa nhà văn
phòng, trung tâm thương mại, sân golf, Vina Capital, Indochina… thu hút các
nhà đầu tư và người mua, tạo nên thị trường sôi động “Nguồn:
”.
Mặt khác, với sự phục hồi thấy rõ của nền kinh tế, bản thân nhu cầu của
các nhà đầu tư và của người tiêu dùng theo dự báo cũng sẽ thay đổi.
Sự thay đổi về lãi suất cho vay cao cũng khiến nhiều người dân có nhu
cầu về nhà ơ thực sự cũng không dám vay… vì vậy mà lượng khách hàng có
xu hướng giảm.
Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn:
Đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện tại chưa có mặt trên thị trường
bất động sản Việt nam nhưng có thể ảnh hương tới ngành trong tương lai.
Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế:
Thị trường bất động sản tại Việt Nam sẽ phải cạnh tranh khốc liệt, để tồn
tại và phát triển, doanh nghiệp cần phải cung cấp nhiều loại sản phẩm để thu
hút khách hàng để tạo ra giá trị thặng dư cho khách hàng và dần dần đáp ứng

từng nhóm khách hàng. Vì vậy, doanh nghiệp nên có kế hoạch và chiến lược
kinh doanh để tạo ra sự khác biệt riêng trong các sản phẩm của họ.
Áp lực cạnh tranh nội bộ ngành:
Ngành kinh doanh bất động sản Việt nam trong các năm gần đây có sự
phát triển mạnh do nhu cầu ngày càng tăng. Kinh tế tăng trương sẽ có tác
động tích cực đến thị trường bất động sản. Thị trường ngày càng có thêm các


doanh nghiệp tham gia kinh doanh tạo thêm nhiều đối thủ cạnh tranh trên thị
trường. Vì vậy mỗi doanh nghiệp cần phải tìm ra các đối thủ của mình, phải
tìm hiểu họ để có thể tìm ra những điểm mạnh và điểm yếu của họ từ đó xác
định chiến lược cho doanh nghiệp của mình.
=> Từ những phân tích trên các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
cần phải nhìn nhận đúng hướng để đưa ra các sản phẩm phù hợp tiếp cận đến
thị trường và người tiêu dùng. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi đưa
ra chiến lược Marketing của mình để đối phó lại với các đối thủ cạnh tranh
cần bám sát các mục tiêu chính như:


Sản phẩm bao gồm: khu dân cư, nhà cao
tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như
thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý. Đặc điểm của
hàng hóa bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định,
một không gian nhất định không thể di chuyển được. Bất động sản có
tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ơ chỗ đất đai không bị hao
mòn và giá có thể ngày càng tăng.



Giao dịch: Thời gian mua, bán giao dịch

dài, chi phí mua, bán giao dịch cao do bất động sản là một tài sản
quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được
cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài
hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao
dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không
trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy
chi phí giao dịch cao lên …..



Giá cả: giá cả phụ thuộc vào vị trí của
sản phẩm và từng giai đoạn, thời kỳ của nền kinh tế, phụ thuộc vào


sự thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán sơ cấp, người bán
thứ cấp …..


Mục tiêu Marketing: Xây dựng thương
hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc thị trường sản phẩm và khách
hàng mục tiêu.



Quảng bá sản phẩm: Qua các kênh
truyền thông: Quảng cáo, báo, truyền hình cáp, POSM; Quan hệ cộng
đồng (PR); Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt động văn hóa xã
hội;.

II - Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản

thành công ở Việt Nam hiện nay:

Thị trường bất động sản Việt nam trong các năm qua diễn biến thất
thường, tăng giảm thất thường tuy nhiên nó vẫn là một thị trường tiềm năng
cho các nhà kinh doanh ưa mạo hiểm. Kinh doanh bất động sản là một lĩnh
vực kinh doanh nhạy cảm phụ thụộc rất lớn vào quyết định nhạy bén của nhà
đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông tin chính
xác, am hiểu thị trường và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên liên kết với các
trung tâm môi giới bất động sản nhất là những trung tâm có uy tín có kinh
nghiệm và quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại.
Việc xác định thị trường mục tiêu và rõ ràng từng phân khúc khách hàng
cùng với những hiểu biết sâu sắc về từng phân khúc khách hàng là những
viên gạch đầu tiên đặt nền tảng cho một kế hoạch tiếp thị bất động sản thành
công. Mặt khác, Marketing bất động sản cần xây dựng chiến lược tiếp thị,
khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách hàng và có những hành động tiếp cận


trực tiếp đến với khách hàng của mình. Khi thấu hiểu được khách hàng và
những yêu cầu cụ thể về bất động sản của khách hàng, thì tiến hành triển khai
đồng bộ các công việc như:
 Xây dựng và theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi tác
động và chăm sóc khách hàng.
 Chuyên môn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng được những yêu
cầu và những thắc mắc cũng như quan tâm thật cụ thể của khách
hàng (chỉ thực hiện tốt khi đơn vị kinh doanh đã xác định rõ ràng và
thấu hiểu được khách hàng một cách sâu sắc).
 Theo dõi các dự án cạnh tranh khác và tình hình biến động của thị
trường để điều chỉnh lại kế hoạch khi cần thiết, nhưng trên tất cả
mọi sự, mọi động thái cần phải nhất quán và tạo nên sự khác biệt
độc đáo trong cách nhìn nhận của khách hàng mục tiêu .

 Điểm mấu chốt của kinh doanh bất động sản là dự đoán và ước tính
chính xác độ rủi ro và số lợi nhuận tiềm năng.
Liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị thế hình ảnh cuả
mình trong suy nghĩ của khách hàng là điều luôn cần thiết và ưu tiên chú
trọng đầu tư. Hãy hành động ngay để tạo sự khác biệt rõ ràng và khẳng định
vị thế cuả đơn vị mình.
Tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn. Ở bất cứ thời điểm nào
trong bất kỳ thị trường nào, bất động sản có thể biến động khác nhau. Tuy
nhiên, sự biến động luôn kèm theo sự thay đổi và xuất hiện những cơ hội
mới. Việc bạn cần làm là chịu khó tìm ra một chiến lược phù hợp. Harvey E.
Green - CEO của công ty môi giới đầu tư bất động sản Marcus & Milichap
khuyên các nhà đầu tư: "Luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư, bất chấp các quy luật,
vòng chuyển đổi".


Mỗi bất động sản có một thời điểm thích hợp đế bán. Thông thường, kiên
trì giữ bất động sản trong một thời gian dài sẽ làm tăng giá trị của tài sản đó.
Tuy nhiên, không biết chớp thời cơ sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro cho vụ đầu tư.
Khi giữ bất động sản trong thời gian quá lâu mà không có chiến lược phù
hợp, bạn sẽ mất một khoản tiền lớn từ chính việc tồn đọng vốn của mình.

Phân tích sự khác nhau giữa Hà Nội & TPHCM.
Giữa hai miền Nam - Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi
của các bên tham gia giao dịch. Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn,
biên độ giá cũng thay đổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin về
thị trường cũng khá minh bạch. Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ơ
TP HCM cao hơn khá nhiều so với Hà Nội “ Nguồn: Ông Phạm Thanh Hưng,
Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá Thế kỷ (thuộc CEN Group) “.
Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ơ không
tăng chóng mặt như TP Hồ Chí Minh và một số quốc gia trong khu vực là

những cơ hội để bất động sản phát triển vào năm 2010. Vốn FDI đăng ký đổ
vào bất động sản là 500 triệu USD, trong khi đó, vốn thực hiện lên đến 650
triệu USD. Đây là một con số rất triển vọng bơi trong bối cảnh kinh tế khó
khăn chung, vốn FDI giải ngân đã vượt mức đăng ký.
Hà Nội ngày càng có nhiều dự án thu hút các nhà đầu tư ngoại. Cụ thể
trong năm qua là hai dự án lớn Canal Park tại quận Long Biên với sự đầu tư
của tập đoàn Berjaya (Malaysia) hay dự án Mulberry Lane của tập đoàn
CapitaLand (Singapore). Tại phân khúc nhà ơ để bán, mức tăng giá mạnh
nhất ơ mảng bình dân, lên tới 15%. Sang năm nay, với các dự án có chiến
lược rõ ràng, giá sẽ không biến động mạnh và dao động quanh mức 1.000
USD mỗi m2. Lượng chào bán trong quý 4 năm 2009 lên tới hơn 6.500 căn
chiếm tới 40% tổng cung năm 2009. Trong năm 2010, lượng dự án chào bán


có thể dồi dào hơn nếu thị trường duy trì tín hiệu tốt “Nguồn:
”.
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, đặc biệt là phân khúc căn
hộ cao cấp, đã gặp nhiều khó khăn trong hai năm qua do sức mua kém. Trước
tình hình đó, một số chủ đầu tư tại TP Hồ Chí Minh đã lặn lội ra Bắc để chào
bán dự án. Dù chưa nhiều, nhưng con số này được dự báo sẽ tăng lên. Một
đặc điểm chung trong cuộc hành quân ra Bắc của một số doanh nghiệp BĐS
TP Hồ Chí Minh là hầu hết đều nhằm chào bán các dự án thuộc phân khúc
cao cấp.Theo nghiên cứu của VietRees, thực tế này chủ yếu xuất phát từ đặc
điểm của khách hàng đến từ khu vựcphía Bắc. Dòng tiền nhàn rỗi ơ khu vực
phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, rất lớn và việc đầu tư vào loại hình BĐS cao
cấp của người Hà Nội không chỉ vì mục đích lợi nhuận, mà còn do phong
cách sống của họ. Mặt khác, nếu chưa bán được thì phù hợp với nhu cầu sử
dụng của họ. Tuy mới bước vào thị trường miền Bắc, nhưng một số doanh
nghiệp cho biết đã đạt kết quả khá khả quan “ Nguồn: Ông Richard Leech,
Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam ".

Ở thị trường phía Nam nói chung, thị trường TP Hồ Chí Minh nói
riêng, có rất nhiều chủ đầu tư bất động sản là doanh nghiệp tư nhân và công
ty cổ phần. Các thương hiệu lớn có Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia
Lai, Vạn Phát Hưng… và rất nhiều doanh nghiệp có quy mô vừa “Nguồn:
webbatdongsan.vn ”.
Trong khi đó, ơ Hà Nội, rất ít doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư
nhân có thương hiệu lớn. Mỗi doanh nghiệp thường chỉ có một dự án nhỏ
hoặc vừa. Còn các dự án lớn nằm trong tay những doanh nghiệp có xuất phát
điểm là doanh nghiệp nhà nước. Những doanh nghiệp này một thời gian dài
bán hàng không cần quảng cáo, mà phân phối suất mua nhà theo tiêu chuẩn
theo "quan hệ".


Cho tới thời điểm này, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản
ơ Hà Nội vẫn thấp hơn ơ TP Hồ Chí Minh rất nhiều. Chính vì vậy, mặt bằng
giá đất ơ Hà Nội vẫn cao hơn ơ TP Hồ Chí Minh. Trong năm 2010, dù giá đất
ơ TP Hồ Chí Minh giảm mạnh, nhưng giá đất ơ Hà Nội có khu vực lại "sốt".
Các doanh nghiệp niêm yết như NTL, SJS ơ Hà Nội thu lãi lớn nhờ bán đất
nền dự án “Nguồn: webbatdongsan.vn ”.