Tiểu luận phân tích chính sách đất đai

Những Bất cập trong luật đất đai năm 2013

Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã
hội của mỗi đất nước. Ở nước ta, đất đai được xác định tài nguyên vô cùng quý giá
của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng nhất để phát
triển kinh tế, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Hiến pháp năm 2013
khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng
phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”[1].
Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng như vậy nên quản lý, sử dụng đất đai
luôn là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta chú trọng quan tâm. Từ khi chúng ta tiến
hành đường lối đổi mới đến nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương, quan điểm về
quản lý, sử dụng đất đai và được ghi nhận trong các Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ VII, VIII, IX, X, XI và XII. Hội nghị Trung ương 7 khóa IX (ngày
13/01/2003) đã dành hẳn một Nghị quyết bàn về vấn đề đất đai, trong đó, đề ra các
quan điểm chỉ đạo về quản lý, sử dụng đất đai. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày
31/10/2012 của Hội nghị Trương ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đã khẳng
định đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài
sản, nguồn lực to lớn của đất nước.
Thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai, quản lý, sử dụng đất đai,
Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật đất đai như: Hiến
pháp, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật
Đất đai năm 2013 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tạo thành hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật đất đai khá đồ sộ. Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật lớn
với 14 chương, 212 điều, quy định tương đối đầy đủ, toàn diện về quản lý và sử
dụng đất đai, đã cụ thể thành công các quy định về đất đai trong Hiến pháp năm
2013. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải
quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai
năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế,
xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Tuy nhiên,
sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi

hành đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, đặt ra yêu cầu cấp bách là cần phải tiếp tục
hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai. Dưới đây, chúng tôi xin nêu một


số vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện.
Một là, về giá đất
Giá đất vừa là sản phẩm tất yếu của cơ chế thị trường, vừa là công cụ để nhà nước
quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời giá đất là phương tiện để Nhà
nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai, giá đất còn góp phần đảm bảo cho
cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm, nhưng giá đất ở hầu hết các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương hiện nay đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Vì vậy,
Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể hơn về giá đất, để giá đất sát với giá
thực tế nhất và theo chúng tôi, cần tập trung giải quyết một số vấn đề sau:
- Nhà nước nên công nhận hai loại giá đất là giá đất nhà nước và giá đất thị trường.
Giá đất nhà nước dùng để tính thuế sử dụng đất, tính tiền khi Nhà nước giao đất
cho các doanh nghiệp nhà nước hoặc các cơ quan, đơn vị sự nghiệp của Nhà nước
sử dụng để làm trụ sở, văn phòng... Còn giá đất thị trường là để thị trường quyết
định khi các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Để thực hiện được
giá đất thị trường, Nhà nước cần ghi nhận bằng pháp luật đối với giá đất thị trường
và tạo hành lang pháp lý đối với giá đất thị trường. Mở rộng quy định bắt buộc áp
dụng cơ chế thị trường trong thu hồi đất (kể cả thu hồi đất nông nghiệp); giới hạn,
thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất nhà nước (để giá đất nhà nước cơ bản và chủ yếu
được sử dụng trong xác định các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất).
- Khung giá đất do Chính phủ ban hành nên quy định giá đất theo mục đích sử
dụng, để tránh cào bằng giữa các thửa đất cùng loại đất nhưng có mục đích sử
dụng đất khác nhau. Ví dụ như: Đất chuyên dùng phục vụ mục đích thương mại,
dịch vụ và đất chuyên dùng dùng cho mục đích sản xuất, kinh doanh thông thường.
Cũng cần có quy định về khung giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh,
thành phố khắc phục tình trạng đất ở cùng một khu vực, cùng mục đích sử dụng,
cùng một thời điểm nhưng có giá khác nhau.

- Nhà nước cần ban hành các quy định pháp lý để thành lập cơ quan định giá đất
thuộc các Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc ở từng vùng thuộc Bộ Tài nguyên và
Môi trường để tạo nền tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống cơ quan này. Cơ
quan định giá đất được thành lập sẽ có tác dụng định giá đất kịp thời, khách quan,
khoa học khi đất đai có sự biến động. Đây chính là điểm mấu chốt để việc định giá
đất sát với giá thực tế ở nước ta hiện nay. Cơ quan định giá đất của Nhà nước cần
phải có tính độc lập về chuyên môn và chịu sự quản lý của các cơ quan tài nguyên
và môi trường như đã nêu trên.
Hai là, về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư


Về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước nên tập trung
nghiên cứu, rút kinh nghiệm, bóc tách các mối quan hệ cụ thể, để làm căn cứ ban
hành các quy phạm pháp luật đất đai về bồi thường sát với thực tế. Trên cơ sở các
quy định pháp lý có tính chuẩn xác thì mới bồi thường đúng được các thiệt hại của
người sử dụng đất; đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng bị thu hồi đất và góp
phần làm giảm thiểu tình trạng khiếu kiện của những người bị thu hồi đất.
Pháp luật đất đai cũng cần sửa đổi các quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá
đền bù giữa các chủ đầu tư các dự án sản xuất kinh doanh và người sử dụng đất. Vì
thực tế việc thỏa thuận hết sức khó khăn bởi người sử dụng đất đưa giá quá cao
hoặc có thể thỏa thuận được với đa số người sử dụng đất nhưng một số người sử
dụng đất lại không chịu thỏa thuận, song các thửa đất của họ lại nằm ở trung tâm
dự án, nên dự án không thể tiếp tục triển khai. Quy định này đã gây khó khăn cho
người được giao đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng, do đó Nhà nước
cần phải nhanh chóng sửa đổi quy định này theo hướng khuyến khích các bên tự
thỏa thuận về giá đất đền bù nhưng cũng cần có quy định về nghĩa vụ người sử
dụng đất trong việc bàn giao mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Trong trường
hợp, người sử dụng đất không đồng ý với giá đền bù được đưa ra, có thể yêu cầu
cơ quan định giá đất độc lập để xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa
ra là giá để tính đền bù. Đặc biệt, hiện nay, cần quy định Nhà nước thu hồi đất và

bồi thường theo một giá cho người có đất bị thu hồi. Sau khi có “đất sạch” mới
giao lại hoặc cho các chủ đầu tư thuê lại và như vậy, lợi ích thu được sẽ nộp vào
ngân sách nhà nước. Tránh tình trạng như hiện nay, những người chấp hành pháp
luật nghiêm chỉnh thì được đến bù giá thấp, còn những người chây ỳ không chịu
giao đất sau đó lại được đến bù giá cao gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài; đồng
thời, ngăn chặn được tình trạng lợi ích thu được từ việc thu hồi đất đang rơi vào túi
một số người như hiện nay.
Pháp luật đất đai hiện hành cần bổ sung một số quy định để buộc những chủ đầu
tư, những tổ chức, cá nhân được hưởng lợi do Nhà nước giải phóng mặt bằng, xây
dựng cơ sở hạ tầng giao thông, làm giá đất tăng lên, nhất là những khu đất ở mặt
đường, phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước. Việc thu khoản tiền này có thể
thông qua hình thức thu thuế sử dụng đất. Bên cạnh đó, để đảm bảo ổn định đời
sống cho người bị thu hồi đất, ngoài phần đền bù, bằng nhiều hình thức và biện
pháp khác nhau, Nhà nước và nhà đầu tư phải hỗ trợ (không nhất thiết và không
nên hỗ trợ bằng tiền) cho họ tái định cư, có đất khác để tiếp tục canh tác hoặc
chuyển đổi ngành, nghề và có nghề nghiệp ổn định, thậm chí phải có những cam


kết về bảo đảm đến cùng việc làm hoặc mua bảo hiểm thất nghiệp cho người bị thu
hồi đất. Nhà nước và nhà đầu tư cũng được hưởng một phần khoản chênh lệch địa
tô này với một phương thức phân chia phù hợp2. Bên cạnh đó, một vướng mắc
trong việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013, đó là việc cưỡng chế thu hồi đất do vi
phạm pháp luật đất đai. Điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 đã quy
định các trường hợp Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất
đai. Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định
trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà không quy định
cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Điều này
gây khó khăn cho các địa phương bởi yêu cầu về cưỡng chế thu hồi đất do vi phạm
pháp luật đất đai là rất lớn. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 cần thiết phải bổ sung
quy định về việc cưỡng chế thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai để tạo thuận

lợi cho việc thực hiện của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Ba là, về giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai năm 2013 cũng cần bổ sung một số quy định để thu hẹp các đối tượng
được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất. Việc giao đất, cho thuê đất để
thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tiếp tục giao đất, cho thuê
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài
hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm
đầu tư sản xuất. Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể từng vùng, từng giai đoạn để tạo điều kiện
thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng
sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp. Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất
sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số đang không có đất sản
xuất. Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện
dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý
nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng
sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng;
không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với
các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Cần bổ sung các quy
định để hướng dẫn chi tiết về trình tự thủ tục chuyển từ hình thức giao đất không
thu tiền sử dụng đất sang thuê đất đối với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về
tài chính; quy định rõ điều kiện để được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở là
khu vực đấu giá đã có hạ tầng (xây dựng mới hoặc sử dụng hạ tầng sẵn có); trình


tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong cùng loại đất để thực hiện các dự án
đầu tư khác nhau; trình tự, thủ tục trong trường hợp hộ gia đình cá nhân “hiến”
diện tích đất đang sử dụng (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
cho Nhà nước để xây dựng công trình công cộng.
Bốn là, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất
Cần bổ sung quy định để đảm bảo sự thống nhất giữa quy định của Luật Đất đai
năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho cá nhân nước ngoài. Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao” và quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó,
Luật không quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân
nước ngoài, nhưng tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định số
43/2014/NĐ-CP), quy định Sở Tài nguyên và Môi trường được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài. Trong trường hợp này, theo
chúng tôi, cần sửa đổi Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, bổ sung thẩm quyền của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
cá nhân nước ngoài để đảm bảo quyền của cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở
Việt Nam. Tại khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể
từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận mới nộp hồ sơ đề nghị
cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa
chính lại quy định thời gian niêm yết là 15 ngày, khó khăn cho địa phương trong
thực hiện các thủ tục. Qua đó, có thể thấy sự không thống nhất trong quy định của
Nghị định và Thông tư. Vì vậy, để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật, cần sửa
đổi Thông tư trên theo hướng thống nhất thời gian niêm yết thông báo việc mất
giấy chứng nhận là 30 ngày; sau 30 ngày mới được thực hiện nộp hồ sơ đề nghị
cấp giấy chứng nhận.
Năm là, về xử lý vi phạm pháp luật đất đai
Pháp luật đất đai cần bổ sung các chế tài xử phạt hành vi vi phạm trong thực hiện

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất được thực
hiện nghiêm. Tăng cường hơn nữa các biện pháp xử lý đối với tình trạng các quy
hoạch có nội dung sử dụng đất nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
tiến độ (“quy hoạch treo”). Hướng dẫn cụ thể việc xử lý vi phạm hành chính trong
trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước. Theo
quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thu hồi
đất do vi phạm pháp luật đất đai: “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối
với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành”, để thu
hồi đất đối với hành vi này trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng
chủ đầu tư không chấp hành, nhưng trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày
10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai lại
không quy định về hành vi này.
Tăng cường các biện pháp xử lý hình sự trong lĩnh vực đất đai, tập trung vào một
số điểm sau: Ban hành thêm một số điều luật quy định cụ thể các hành vi vi phạm
pháp luật đất đai được xem là tội phạm như hành vi lấn chiếm đất đai thu lợi bất
chính lớn; hành vi hủy hoại đất gây hậu quả nghiêm trọng và hành vi gây ô nhiễm
đất đai nghiêm trọng. Đặc biệt, cần làm rõ, định lượng “hậu quả nghiêm trọng” sát
với tình hình kinh tế - xã hội. Hình sự hóa các hành vi giao đất, thu hồi đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất trái pháp luật gây hậu quả nghiêm trọng mà không cần phải quy định “bị xử lý
kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm” thì mới xử lý hình sự.
Sáu là, cải cách thủ tục hành chính
Chú trọng cải cách thủ tục hành chính về đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát
chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung các thủ tục
hành chính về đất đai; thường xuyên rà soát, cập nhật và công bố công khai bộ thủ
tục hành chính về đất đai; tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh
vực đất đai và các lĩnh vực có liên quan như đầu tư, xây dựng, thuế nhằm tạo điều
kiện thuận lợi hơn nữa cho người dân và doanh nghiệp; trong đó tập trung vào các
nội dung như: Sự liên thông và gắn kết giữa các thủ tục đầu tư, xây dựng và đất đai

trong việc hình thành và triển khai thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất; liên
thông trong việc luân chuyển thông tin đất đai cho các cơ quan tài chính, thuế, kho
bạc trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; tiếp
tục rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quy định
cụ thể việc xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin đất đai; lộ trình phù


hợp để thực hiện các giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai; các loại hình cung
cấp dịch vụ trong lĩnh vực đất đai của văn phòng đăng ký đất đai một cấp nhằm
đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người dân, doanh nghiệp; cơ chế thu phí, lệ phí
tương ứng.
Trên đây là những vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện. Nếu các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy phạm pháp luật đất đai theo
hướng đề xuất nêu trên, chắc chắn sẽ góp phần rất lớn vào việc nâng cao hiệu quả
quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam hiện nay.

Một số kiến nghị hoàn thiện Luật đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát
sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có
tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan
tâm rộng rãi của Nhân dân. Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ tái định cư;…Trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2013,
Chính phủ và các bộ liên quan kịp thời ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành
Luật. Qua 03 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ một số vướng mắc,
bất cập cần được hoàn thiện theo hướng quy định chi tiết hơn, đơn giản hơn, dễ áp
dụng để tiến tới xóa bỏ “thị trường ngầm” đất đai, minh bạch căn cứ giao đất và

cho thuê đất; quy định thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khó thực hiện
nhất là ở cấp huyện; hạn mức giao đất nông nghiệp và sự mâu thuẫn quy định về
công chứng, chứng thực giao dịch hợp đồng thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất
giữa các văn bản luật trong hệ thống pháp luật;…Đặc biệt, với một số quy định
mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017), như quyền đối
với bất động sản liền kề; quyền bề mặt;…lại càng đặt ra yêu cầu cấp thiết hơn phải
sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp hơn. Trong phạm vi bài viết này, tác
giả đề cập đến một số vướng mắc, bất cập vừa nêu và đề xuất sửa đổi, bổ sung một
số quy định của Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới.
Thứ nhất: Không khó để người nước ngoài sở hữu đất tại Việt Nam. Với những
“chiêu thức” mua cổ phần, vốn góp để rồi sở hữu doanh nghiệp, rồi sở hữu quyền
sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại Điều 46 [1] Nghị định 118/2015/NĐ-CP


ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật Đầu tư và Điều 26 [2] Luật Đầu tư năm 2014, thì nhà đầu tư nước
ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh
tế trong nước không phải thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký
đầu tư. Người nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam phải có dự án được duyệt và
được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới được phép hoạt động. Nhưng những
doanh nghiệp nước ngoài được hình thành bằng cách góp vốn, mua cổ phần, mua
phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước nên các cổ đông nước ngoài cũng
giống như doanh nghiệp trong nước. Điều đó nghĩa là họ đương nhiên trở thành
chủ sở hữu các dự án và sử dụng đất mà không phải qua thẩm định của cơ quan
chức năng và không phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Trên cơ
sở đó, khi có đầy đủ tư cách pháp nhân, thì cổ đông được quyền sở hữu đất bởi
pháp luật cho phép điều này. Cụ thể, về các hình thức sở hữu nhà của người nước
ngoài tại Việt Nam, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy
định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được
thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy

định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc,
cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công
trình xây dựng đó.”
Về người sử dụng đất, tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người
sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này, bao gồm:“Doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài,
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua
cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Thời gian qua, một số tổ chức, cá nhân nước ngoài đã “lách luật” dưới nhiều hình
thức để mua và sở hữu đất tại một số địa phương. Đặc biệt là họ sở hữu đất tại các
khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng, gây bức xúc trong dư luận xã hội, với
những chiêu thức mua cổ phần, vốn góp để rồi sở hữu doanh nghiệp, sở hữu quyền
sử dụng đất. Đây là vấn đề rất đáng quan ngại mang tầm quốc gia, bộc lộ sự sơ hở
của pháp luật, đo đó, nếu không được giải quyết một cách quyết liệt và triệt để,
Việt Nam sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết tình trạng tổ chức, người
nước ngoài “lách luật” để sở hữu đất.


Thứ hai: Việc xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế
hoạch cũng còn nhiều bất cập trong thực tiễn. Theo quy định những công trình, dự
án cần thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 phải được ghi vốn
thực hiện trong năm kế hoạch (đối với các dự án sử dụng từ nguồn ngân sách nhà
nước); có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với các dự án còn lại. Thực tế thì kỳ họp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh,
huyện cuối năm mới phân bổ vốn đầu tư cho các công trình, dự án và phát triển
kinh tế - xã hội năm sau. Tuy nhiên, tại điểm a khoản 4 Điều 9 Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số

điều của Luật Đất đai (viết tắt Nghị định 43/2014/NĐ-CP), quy định: “Quý III
hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của năm sau đến Sở Tài nguyên và Môi trường để tổ chức thẩm định;”. Như vậy,
các công trình, dự án sử dụng nguồn ngân sách nhà nước đưa vào kế hoạch sử
dụng đất hàng năm cấp huyện không thể đáp ứng quy định này. Đồng thời, các
công trình, dự án sử dụng các nguồn vốn khác nếu chốt thời hạn là quý III hàng
năm thì những công trình dự án cấp bách được cấp có thẩm quyền cấp phép chủ
trương đầu tư sau quý III sẽ không được đưa vào kế hoạch sử dụng đất và không
được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong năm sau. Điều này
dẫn tới hệ lụy không thu hút được nhà đầu tư vì vướng các quy định về thời gian
lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Nghị định 43/2014/NĐ-CP dẫn tới thủ tục
đầu tư quá phức tạp.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 7 Điều 67 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày
02/6/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (viết tắt Thông tư 29/2014/TTBTNMT) “xác định diện tích đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền
sử dụng đất trong năm kế hoạch trên cơ sở xem xét đơn đề nghị của người sử dụng
đất”.Quy định này dẫn đến hiện nay các địa phương đều hiểu và thực hiện theo
hướng: Nếu người sử dụng đất có đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được
duyệt nhưng muốn chuyển mục đích sử dụng đất trong năm kế hoạch thì phải làm
đơn đăng ký với Ủy ban nhân dân xã, hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để
đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê
duyệt. Điều này dẫn tới hàng triệu hộ dân trên cả nước hàng năm phải theo dõi
thông báo của các cơ quan chức năng để làm đơn đăng ký chuyển mục đích sử
dụng đất trong năm kế hoạch. Trong thực tế, phần lớn các đối tượng sử dụng đất,


nhất là những hộ gia đình sản xuất nông nghiệp thường không tiếp cận đầy đủ
thông tin do ngành Tài nguyên Môi trường thông báo trên website của các cơ quan
chức năng, trên phương tiện thông tin đại chúng, nên dẫn tới nhiều trường hợp đất

đai phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt nhưng vì chưa đăng ký trong
năm kế hoạch nên chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Một bất cập khác, theo quy định tại điểm a khoản 11 Điều 56 Thông tư
29/2014/TT-BTNMT:“Bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thể hiện
các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, khu vực dự kiến Nhà nước thu
hồi đất trong năm kế hoạch trên nền bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;”.
Theo quy định này, bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được thể
hiện trên nền bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh phê duyệt. Quy định này dẫn tới nhiều công trình, dự án có diện tích quá
nhỏ không thể hiện được trên nền bản đồ cấp huyện tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/10.000
hay 1/5.000. Do thể hiện trên nền bản đồ quy hoạch sử dụng đất được duyệt nên
việc tìm kiếm các công trình, dự án được duyệt trong năm kế hoạch là rất khó khăn
và nhầm lẫn với các công trình trong quy hoạch sử dụng đất.
Thứ ba: Thời gian thực hiện kế hoạch sử dụng đất là hàng năm, tuy nhiên theo quy
định tại khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì các dự án thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng đất thì gần như là 03 năm. Cụ thể:
“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được
công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất
mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục
đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng
đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi
hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất
không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc
điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định
tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, theo quy định trên thời gian thực hiện các dự án thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất tối đa là 03 năm, sau 03 năm thì cơ quan có thẩm quyền phải
công bố điều chỉnh, hủy bỏ; hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người
sử dụng đất không bị hạn chế về quyền. Thêm vào đó, pháp luật chỉ quy định bắt

buộc công bố thời gian bắt đầu hạn chế quyền của người dân mà không quy định
việc công bố kết thúc những hạn chế này. Tuy nhiên, trong thực tế gần như rất


hiếm khi các cơ quan nhà nước công bố hủy bỏ các quy hoạch, kế hoạch không
thực hiện mà để kéo dài rất lâu, làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử
dụng đất. Theo quy định thì nếu cơ quan có thẩm quyền không công bố hủy bỏ,
điều chỉnh thì sau 03 năm người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền. Tuy
nhiên, trong thực tế nếu không có các quyết định công bố điều chỉnh, hủy bỏ kế
hoạch treo thì hiển nhiên quyền của người sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng, nhất là
quyền chuyển nhượng, xây dựng công trình, thế chấp, góp vốn.
Luật Đất đai năm 2013 tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền về
đất đai, ngoại trừ các quyền bị hạn chế được liệt kê trong các quy định của pháp
luật, cụ thể, theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013:“Trường hợp đã có kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực
phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực
hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở,
công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa
chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép theo quy định của pháp luật”. Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 chỉ hạn chế
việc xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm khi đất nằm trong kế hoạch
sử dụng đất. Từ đó suy ra, pháp luật hoàn toàn không hạn chế các quyền cụ thể của
người sử sụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai hiện hành, đó là: Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế thì các quyền của người sử
dụng đất gần như bị “treo” khi đất đai nằm trong kế hoạch sử dụng đất chờ giải
phóng mặt bằng để thực hiện các công trình, dự án. Nhất là các dự án sử dụng ngân
sách nhà nước, thì người sử dụng đất gần như không thể hoặc thực hiện với giá trị
rất thấp so với giá trị thật của thửa đất với các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất. Thậm chí, có

những trường hợp các quyền “thừa kế, tặng cho” cũng bị hạn chế do chính quyền
địa phương, cơ quan chức năng “ngại” về việc tách thửa, tách hộ làm ảnh hưởng
đến việc xét đối tượng thuộc diện hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp thực hiện quyền thế chấp đối với đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất
sẽ xảy ra các tình huống sau:
Một là, nếu trong quá trình thẩm định cho vay, biết được phần đất dự định thế chấp
nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm chờ giải tỏa thì ngân hàng hay tổ chức
tín dụng sẽ từ chối nhận thế chấp hoặc chấp nhận thế chấp nhưng giá trị thấp hơn
nhiều so với giá trị thực của thửa đất vì ngân hàng sẽ e ngại tính rủi ro cao khi nhận


thế chấp thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, dẫn tới người có
quyền sử dụng đất không thể thế chấp vay vốn hoặc chỉ được thế chấp vay với giá
trị nhỏ. Điều đó cho thấy đồng thời là quyền sử dụng đất và có đủ các quyền cũng
như các đối tượng khác nhưng người có quyền sử dụng đất thuộc diện nằm trong
kế hoạch sử dụng đất bị hạn chế quyền và chịu nhiều thiệt hại khi không khai thác
hết quyền lợi mà pháp luật cho phép.
Hai là, khi đất đã thế chấp, sau đó được đưa vào kế hoạch sử dụng đất trong thời
gian vay, vấn đề đặt ra là khi đến hạn trả và vay lại (đáo hạn). Ngân hàng hay tổ
chức tín dụng sẽ giải quyết như thế nào? Có cho người sử dụng đất đáo hạn, vay
tiếp hay không? Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 người dân không bị hạn
chế quyền được thế chấp thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm để
vay vốn nhưng việc chấp nhận cho vay hay có cho đáo hạn hay không lại phụ
thuộc hoàn toàn vào ý chí chủ quan của ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Thứ tư: Căn cứ giao đất và cho thuê đất theo quy định tại Điều 52 [3] Luật Đất đai
năm 2013 chưa đủ chi tiết. Điều này sẽ tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm hay nói cách
khác là tham nhũng. Một doanh nghiệp đi được “cửa sau” thì sẽ có nhiều doanh
nghiệp khác tìm cách đến “cửa sau”!. Từ đó sự canh tranh giữa các doanh nghiệp
không thực chất bằng năng lực, bằng trí tuệ sáng tạo mà bằng những “tiêu chí” đi
ngược lại đạo đức, chuẩn mực kinh doanh.

Mặt khác, Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, quy định về điều kiện giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Mà theo đó,
khoản 3 Điều này quy định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau:
“a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu
tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử
dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”
Theo quan điểm của tác giả, Luật không nên đặt ra có những tiêu chí mang tính
định tính như: “có năng lực tài chính”. Bởi, quy định như thế nhưng Luật và các
văn bản hướng dẫn thi hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho đến nay
cũng chưa đưa ra được cách hiểu thống nhất, chủ thể được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thế nào
là có năng lực tài chính? Thiết nghĩ, Luật cần bổ sung những loại hình khác như
bán đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất trong các trường hợp được giao, cho thuê


đất. Vì nếu muốn xóa bỏ thị trường “ngầm” thì cách tốt nhất là đấu giá, đấu thầu
một cách công khai minh bạch. Nhà nước chỉ nên chỉ định thầu những dự án đặc
thù như liên quan đến an ninh, quốc phòng, an sinh xã hội đặc biệt. Còn lại, các dự
án giao đất, cho thuê đất kể cả chuyển đổi mục đích sự dụng đều phải đấu giá, đấu
thầu có như vậy mới bảo đảm thật sự minh bạch về lợi ích, chống được lợi ích
nhóm đang là vấn đề “nhức nhói” trong dư luận xã hội hiện nay. Bởi suy cho cùng,
điều kiện về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà
không chặt chẽ, không rõ ràng thì sẽ còn tình trạng “xin – cho”, do vậy, tham
nhũng vẫn còn tồn tại.
Kế đến, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự
án, được quy định tại khoản 2 Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 là chưa phù hợp với
những trường hợp nhà đầu tư đã tự bỏ chi phí giải phóng mặt bằng rồi mới được

Nhà nước giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng để đầu tư kinh
doanh nhưng vẫn phải ký quỹ như quy định trên là chưa hợp lý. Bởi mức ký quỹ từ
1% đến 3% đối với các dự án có quy mô lớn thì sẽ rất lớn. Khái niệm “vốn đầu tư
của dự án” nếu được hiểu là “tổng mức đầu tư của dự án” thì bao gồm toàn bộ chi
phí tạo quỹ đất của dự án, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng công trình,
chi phí lắp đặt trang thiết bị, máy móc… Vì vậy, việc quy định mức ký quỹ như
trên chỉ đúng trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc một cụm
công trình như chung cư, nhà máy, khách sạn, resort, bệnh viện, khu thương mại…
Nhưng, sẽ không phù hợp trong trường hợp nhà đầu tư phát triển các dự án bất
động sản lớn với tư cách là nhà đầu tư cấp 1, sau khi đầu tư hạ tầng dự án sẽ có
nhiều nhà đầu tư cấp 2, kể cả người tiêu dùng (người mua nền nhà) tiếp tục đầu tư
các công trình xây dựng, thương mại, dịch vụ, nhà ở theo quy hoạch của dự án.
Mặt khác, cũng cần xác định nguyên tắc lũy tiến từng phần đối với quy mô các dự
án lớn để tính tỷ lệ % mức ký quỹ phải nộp và có quy định những trường hợp chủ
đầu tư đã tự bồi thường tạo quỹ đất sạch thì không phải ký quỹ để đảm bảo công
bằng. Hơn nữa, toàn bộ chi phí của việc ký quỹ cũng sẽ được nhà đầu tư tính vào
giá bán sản phẩm nên cuối cùng khách hàng là người gánh chịu!
Thứ năm: Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.


Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi
trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Tuy nhiên tại Điều 37 [4] Nghị định 43/2014/NĐ- CP, thì lại quy định được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho cá nhân nước ngoài. Hoặc như tại điểm c khoản 4 Điều 114 Luật Đất
đai năm 2013, không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường
hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại khoản 2[ 5] Điều 15 Nghị định
44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất lại quy định
giá đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Liên quan đến nhóm các vấn đề trong việc xử lý vi phạm đất đai, các địa phương
đang gặp nhiều khó khăn về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất, vì Điều 71
Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định cưỡng chế thực hiện đối với trường hợp thu
hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi
phạm pháp luật đất đai. Bất cập lớn nhất của chính sách trong thu hồi đất là không
đưa ra được căn cứ nào để định giá đất, nói cách khác là căn cứ để xác định giá
không rõ ràng. Đồng thời, khi thu hồi đất, không chỉ là tiền đền bù mà còn phải
tính đến sinh kế cho người dân. Theo quy định, khi thu hồi đất cho các dự án, nông
dân ngoài việc được nhận tiền bồi thường, còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề với
mức tiền không quá 5 lần giá đất. Riêng cán bộ công chức, viên chức, người đã có
nghề phi nông nghiệp thì không được khoản này. Đây là quy định rất bất cập, bởi
không ít các đối tượng bị thu hồi đất tại nhiều địa phương là cán bộ công tác tại các
cơ quan hành chính nhà nước cấp xã, huyện; giáo viên; cán bộ, nhân viên ngành y
tế;…lương thấp, không đủ sống nên ngoài giờ làm việc tại cơ quan, họ phải làm
thêm ruộng, vườn để kiếm thêm thu nhập trang trải kinh tế gia đình. Nếu thu hồi

đất của những đối tượng này mà lại không được hỗ trợ chuyển đổi nghề, thì hộ gia
đình họ hoàn toàn bị thua thiệt.
Thứ sáu: Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:“Người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này.” Như vậy, Luật Đất đai hiện hành cũng không có quy định quyền cầm cố
quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất hợp pháp, dù thực tế ở các
vùng nông thôn, nhất là vùng đồng bằng sông Cửu Long, quan hệ giao dịch cầm cố
quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến và được coi là tập quán của người dân ở
những vùng này.
Thực tiễn cho thấy, cầm cố quyền sử dụng đất thỏa mãn những đặc điểm của giao
dịch bảo đảm, mang đầy đủ bản chất của một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật
trong luật thực định. Đó là việc bên có đất giao đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp
của mình cho người khác sử dụng và người nhận cầm cố đất giao cho bên người có
quyền sử dụng đất hợp pháp (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) một
khoản tiền, vàng theo thỏa thuận, khi nào người có quyền sử dụng đất hợp pháp trả
lại khoản tiền vàng đã nhận thì bên nhận cầm cố trả lại đất, nên trong việc cầm cố
đất người nhận cầm cố không có quyền định đoạt.
BLDS năm 2015, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017. So với BLDS năm
2005, quy định về nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự và một số quy định về
tài sản; nghĩa vụ và hợp đồng trong BLDS năm 2015 có tính bao quát hơn, rõ ràng
hơn phù hợp với tính đa dạng trong điều chỉnh các quan hệ dân sự, trong việc thiết
lập nền tảng về chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân trong
đời sống dân sự và sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật dân sự. Với vai
trò là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự. Luật khác có liên quan điều chỉnh
quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản
của pháp luật dân sự được quy định trong BLDS, trường hợp luật khác có liên quan
không quy định hoặc có quy định nhưng trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp

luật dân sự thì quy định của BLDS được áp dụng. Cụ thể, tại Điều 4 BLDS năm
2015, quy định nguyên tắc áp dụng BLDS, như sau:
“1. Bộ luật này là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự.
2. Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể
không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều
3 [6] của Bộ luật này.
3. Trường hợp luật khác có liên quan không quy định hoặc có quy định nhưng vi


phạm khoản 2 Điều này thì quy định của Bộ luật này được áp dụng.”
Về áp dụng tập quán, tại Điều 5 Bộ luật này, quy định:
“1. Tập quán là quy tắc xử sự có nội dung rõ ràng để xác định quyền, nghĩa vụ
của cá nhân, pháp nhân trong quan hệ dân sự cụ thể, được hình thành và lặp đi
lặp lại nhiều lần trong một thời gian dài, được thừa nhận và áp dụng rộng rãi
trong một vùng, miền, dân tộc, cộng đồng dân cư hoặc trong một lĩnh vực dân sự.
2. Trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì có thể
áp dụng tập quán nhưng tập quán áp dụng không được trái với các nguyên tắc cơ
bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này.”
Về áp dụng tương tự pháp luật, Điều 6 BLDS năm 2015, quy định:
“1. Trường hợp phát sinh quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự
mà các bên không có thỏa thuận, pháp luật không có quy định và không có tập
quán được áp dụng thì áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự
tương tự.
2. Trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật theo quy định tại khoản 1
Điều này thì áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại
Điều 3 của Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng.”
Từ những quy định vừa trích dẫn cho thấy, giao dịch dân sự về cầm cố nếu như
trước đây không được pháp luật thừa nhận, cho dù giao dịch đó không vi phạm
điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, thì nay theo những quy định
của BLDS năm 2015, giao dịch này sẽ được Tòa án xem xét giải quyết tranh chấp

theo hướng tôn trọng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia đúng theo
quy định của pháp luật dân sự, dù Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền
được cầm cố đất thuộc nhóm quyền cụ thể của người có quyền sử dụng đất hợp
pháp. Bởi lẽ, theo quy định tại khoản 2 Điều 110 BLDS năm 2015: “Trường hợp
bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất
động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”
Điều đó có nghĩa, quyền sử dụng đất được pháp luật dân sự thừa nhận là đối tượng
của giao dịch cầm cố tài sản. Mà tài sản theo Điều 105 BLDS năm 2015:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là
tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Bên cạnh đó, Điều 115 Bộ luật này quy định về quyền tài sản: “Quyền tài sản là
quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở
hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”


Như vậy, theo tác giả, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cần được sửa đổi,
bổ sung theo hướng công nhận quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người có
quyền sử dụng đất hợp pháp là mới bảo đảm sự công bằng và phù hợp với các quy
định của pháp luật dân sự, một khi pháp luật thừa nhận quyền tài sản là quyền trị
giá được bằng tiền đối với quyền sử dụng đất.
Thứ bảy: Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hạn mức giao đất nông
nghiệp
“1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá

10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với
xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi
loại đất:
a) Đất rừng phòng hộ;
b) Đất rừng sản xuất.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng
cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất
không quá 05 héc ta.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn
mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở
đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức
giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử
dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có
mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng


theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
6. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng
rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi
hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5
Điều này.
…”

Về hạn mức giao đất nông nghiệp, tâm tư nguyện vọng của đa số người dân làm
nông, luôn mong muốn được kéo dài thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tới 90 năm,
thậm chí không thời hạn. Xoay quanh vấn đề này có hai cách nhìn nhận về quy
định hạn điền. Một loại ý kiến cho rằng cần loại bỏ hạn điền nhằm khuyến khích
kinh tế trang trại quy mô lớn. Một loại ý kiến ngược lại, muốn tiếp tục quy định
hạn điền để tránh xu hướng hình thành tầng lớp địa chủ mới và tầng lớp tá điền
mới ở nông thôn. Nhưng trên thực tế, các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương
không quản lý được hạn điền, không phát hiện được người sử dụng đất vượt hạn
điền và cũng không xử lý được những người vượt hạn điền. Rõ ràng quy định về
hạn mức giao đất nông nghiệp như Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 hoàn toàn
không có tính khả thi. Kinh nghiệm quản lý ở nhiều nước khác cho thấy, ở đó họ
không quan tâm nhiều tới hạn điền quy định một cách “cơ học” như ở nước ta.
Diện tích đất nông nghiệp sử dụng được điều chỉnh bằng công cụ thuế để tạo công
bằng, phần diện tích nhiều hơn phải chịu thuế cao hơn. Việc địa chủ mới có hình
thành được hay không lại phải giải quyết theo các quy định khác của pháp luật, mà
không sử dụng công cụ “hạn điền”.
Trong khi đó, các địa phương thực hiện giao đất đều thực hiện theo nguyên tắc
công bằng, mỗi gia đình “có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng gần, ruộng xa”. Cách làm
này tạo nên tình trạng ruộng đất quá manh mún. Theo ước tính, diện tích trung bình
mỗi thửa ruộng chỉ khoảng 0,23 ha; mỗi hộ gia đình quản lý khoảng 0,66 ha. Trên
tổng diện tích 10 triệu ha đất nông nghiệp, có khoảng 70 triệu thửa đất do khoảng
14 triệu hộ nông dân sử dụng. Những con số này cho thấy, chủ trương đưa đất đai
vào hợp tác xã nông nghiệp để tập trung ruộng đất là không thể thực hiện được.
Việc tập trung ruộng đất vào tay những người có kinh nghiệm trong quản lý, làm
chủ khoa học kỹ thuật, nguồn vốn,… để phát triển kinh tế trang trại là một chủ
trương đã được ban hành và khuyến khích thực hiện. Trang trại có thể ở dạng cá
thể hoặc tập thể. Theo nhiều chuyên gia, đây là giải pháp duy nhất để tạo động lực
mới trong sản xuất nông nghiệp, nâng cao đáng kể năng suất và sản lượng nhờ điều

kiện có thể áp dụng các tiến bộ công nghệ.
Đầu tư cho nông nghiệp là một loại đầu tư có chu kỳ dài nếu muốn đầu tư đó mang
lại năng suất và sản lượng rất cao. Thời hạn sử dụng đất ngắn không thể khuyến
khích đầu tư vào nông nghiệp.Để tạo động lực mới nhằm giải quyết tốt vấn đề
“Tam nông”, Luật Đất đai năm 2013 cần được sửa đổi theo hướng bỏ quy định về
hạn mức giao nhất nông nghiệp.
Thứ tám: Tại điểm d khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 quy định việc
công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được
công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện
tại ủy ban nhân dân cấp xã. Trong khi đó, Luật Công chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ
sung năm 2014) quy định hợp đồng thế chấp bất động sản; thỏa thuận phân chia di
sản là quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.
Mà theo đó, tại khoản 1 Điều 54 Luật Công chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung
năm 2014), quy định: “Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải
được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương nơi có bất động sản.”; khoản 2 Điều 57 Luật này quy
định: “Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định
phải đăng ký quyền sở hữu trì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản.”.
Như vậy, tuy quy định cùng một vấn đề nhưng giữa hai văn bản luật trên đã có sự
chồng chéo. Theo quy định tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm
pháp luật năm 2015: “ Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng
một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy
định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau.”. Tuy sư chồng chéo trên đã
có cách giải quyết, nhưng để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống
pháp luật của Nhà nước ta, tác giả đề nghị cần sớm sửa đổi quy định tại khoản 3
Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp hơn và tương thích hơn giữa Luật
Đất đai năm 2013 với Luật Công chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 [7] Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, những

hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp làm nông nghiệp thì không được nhận tặng
cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Quy định này là mâu thuẫn các quy định của pháp
luật dân sự. Tại sao ông, bà, cha, mẹ, anh, chị, em,… không được tặng cho nhau
quyền sử dụng đất trồng lúa?. Khoản 2 Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định:
“…quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.”. Nghĩa là Hiến pháp văn bản có giá trị


pháp lý cao nhất, không quy định cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp làm
nông nghiệp thì không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Điều 459
Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 quy
định về tặng cho bất động sản, như sau:
“1.Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng
thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy
định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất
động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ
thời điểm chuyển giao tài sản.”
Quyền để lại thừa kế và quyền thừa kế là những quyền cơ bản của công dân được
pháp luật bảo hộ. Theo qui định tại Điều 609 Bộ luật dân sự (BLDS) năm
2015: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản
của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo
pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di
chúc”. Như vậy, so với luật hiện hành, BLDS năm 2015 đã bổ sung quyền của
người thừa kế “không là cá nhân”, tức là pháp nhân hay tổ chức. Theo quy định
này, người thừa kế là cá nhân có quyền hưởng di sản thừa kế theo di chúc hay theo
pháp luật, còn người thừa kế là pháp nhân hay tổ chức chỉ có thể được hưởng thừa
kế theo di chúc.
Di sản theo quy định tại Điều 612 BLDS năm 2015 bao gồm: tài sản riêng của
người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.
Về thời hiệu thừa kế, Điều 623 Bô luật này quy định như sau:

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản,
10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản
thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa
kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều
236 của Bộ luật này;
b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a
khoản này.
2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác
bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để
lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế".


Pháp luật dân sự Việt Nam qui định mọi cá nhân đều có quyền hưởng di sản thừa
kế theo di chúc hay theo pháp luật, không phân biệt về tình trạng sức khỏe, giới
tính… trừ một số trường hợp qui định tại Điều 621 BLDS năm 2015: Người bị kết
án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi
nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân
phẩm của người đó; Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để
lại di sản; Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác
nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền
hưởng; Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong
việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc, che giấu di chúc
nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 621 Bộ luật này, nếu người để lại di sản
đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc
thì họ vẫn được hưởng di sản.
Từ những phân tích trên, theo tác giả, quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai
năm 2013 là bất cập, hạn chế quyền lợi hợp pháp của công dân nên cần được

nghiên cứu sửa đổi theo hướng bãi bỏ quy định bất hợp lý này, để bảo đảm quyền
dân sự của công dân được pháp luật tôn trọng.
Thứ chín: Về quyền bề mặt được quy định tại Mục 3 Chương XIV BLDS năm
2015 (từ Điều 267 đến Điều 273).
Mà theo đó, người có quyền sử dụng đất có thể chuyển giao quyền bề mặt trên thửa
đất, mặt nước của mình cho chủ thể khác. Trong trường hợp này, chủ thể quyền bề
mặt có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của BLDS, họ có quyền khai thác, sử
dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất
thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh
tác nhưng không được trái với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai, xây dựng,
quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan; có
quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập; trường hợp quyền bề mặt được chuyển
giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề
mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được
chuyển giao.
Chẳng hạn, Ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thửa đất rộng
1.000 m2, thay vì ký hợp đồng cho thuê đất với ông B, theo quy định tại Điều 167
Luật Đất đai năm 2013, căn cứ quy định về bề mặt như đã đề cập, ông A và ông B
được quyền thỏa thuận về việc bên ông A chuyển nhượng quyền bề mặt cho bên


ông B với đầy đủ các quyền, nghĩa vụ được quy định trong BLDS năm 2015 trong
thời hạn 50 năm, phù hợp với mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất theo
quy định của Luật Đất đai. Ông B sau khi tiếp nhận quyền bề mặt đã xây dựng nhà
chung cư để bán các căn hộ chung cư trên đó cho các chủ thể khác. Về nguyên tắc,
theo quy định của BLDS năm 2015, các chủ thể khác được sở hữu căn hộ chung cư
đã mua của phía ông B trong điều kiện và phạm vi tương ứng với quyền bề mặt mà
bên ông A đã chuyển giao.
Hay trường hợp khác, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý cho Công ty H đầu
tư dự án nông nghiệp theo mô hình sản xuất hàng hóa trên thửa đất rộng 400 ha,

thuộc quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của 600 hộ dân tại địa phương.
Trường hợp này, theo quy định của BLDS năm 2015, thay vì giải pháp như đã thực
hiện trước đấy, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của 600 hộ dân nói trên để bàn
giao cho phía Công ty H hoặc thay vì Công ty H phải ký hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất của 600 hộ dân, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, thì nay có thể
cho phép 600 hộ dân nói trên chuyển giao quyền bề mặt cho Công ty H sử dụng
trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư và được trả tiền quyền bề mặt hoặc lựa chọn
việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư nông nghiệp của Công ty H.
Hết thời hạn đầu tư, Công ty H phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian
trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho 600 hộ dân, đồng thời phải xử lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
Đây là cách tiếp cận mới, rất quan trọng, liên quan chặt chẽ đến pháp luật về đất
đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch... nên không chỉ cụ thể hóa trong các văn bản quy
phạm pháp luật, mà trong nhiều trường hợp để bảo đảm sự tương thích với BLDS
với tư cách là luật chung, Luật chuyên ngành, như Luật Đất đai cũng phải sửa đổi,
bổ sung cho bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, vừa bảo đảm quyền,
lợi ích của người sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt, vừa bảo đảm được quy
định của Hiến pháp, Luật đất đai về việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý, bảo đảm sự ổn định trật tự xã hội trong các quan hệ liên
quan. Trong đó, cần tách bạch giữa quan hệ trong hợp đồng thuê khoán và quan hệ
trong quyền bề mặt.