Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn huyện Văn Chấn tỉnh Yên Bái. (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƢƠNG THỊ HƢƠNG GIANG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NÔNG TRƢỜNG LIÊN SƠN, HUYỆN
VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

THÁI NGUYÊN - 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƢƠNG THỊ HƢƠNG GIANG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NÔNG TRƢỜNG LIÊN SƠN, HUYỆN
VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K44 – QLĐĐ

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Giảng viên hƣớng dẫn: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng
Khoa Quản lý tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

THÁI NGUYÊN - 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản
lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại UBND Thị trấn Nông trường Liên Sơn. Đến nay
em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu trường đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên
đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của UBND Thị trấn
Nông trường Liên Sơn đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực
tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy
giáo hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện
đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng
hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2016
Sinh viên

Trương Thị Hương Giang

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất nông nghiệp ..........................................................34
Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp ....................................................35
Bảng 4.3. Bảng giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 ..37
Bảng 4.4. Giá đất trên thị trường theo VT ở các đoạn đường, phố trung tâm ..........39
Bảng 4.5. Giá đất trên thị trường theo VT ở các đoạn đường, phố cận trung tâm ..41
Bảng 4.6. Giá đất trên thị trường theo VT ở các đoạn đường, phố xa trung tâm .....42
Bảng 4.7. Bảng so sánh giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường ở một số
đoạn đường, phố trung tâm ......................................................................43
Bảng 4.8. Bảng so sánh giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường ở một số
đoạn đường, phố cận trung tâm ...............................................................44
Bảng 4.9. Bảng so sánh giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường ở một số
đoạn đường, phố xa trung tâm .................................................................45
Bảng 4.10. Số liệu điều tra giá đất theo đặc điểm hình thể lô đất .............................50
Bảng 4.11. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu
điều tra .....................................................................................................53
Bảng 4.12. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra .....................................................................................................54
Bảng 4.13. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra ............................................................................................. 55


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ...........................................................................7

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ................................................8
Hình 4.1: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (Đoạn từ giáp
ranh xã Sơn Lương đến hết đất nhà ông Dương (I), Đoạn từ đất nhà ông
Xôm tổ 2 đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II), Đoạn từ nhà bà Đào tổ 5A
đến hết đất nhà ông Hiển cầu cài Tổ 5B (III)) .........................................47
Hình 4.2: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đoạn đường phố
(Đoạn từ đất nhà ông Xôm (Tổ 2) đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II1), Đoạn
từ đất nhà ông Quyền tổ 9 đến hết đất nhà bà Đào tổ 5A (II4) ....................... 49
Hình 4.3: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm đi
đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí......................................51
Hình 4.4: So sánh giá đất trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định theo VT2 của
đoạn đường từ đất nhà bà Đào tổ 5A đến Cầu Cài tổ 5B (III1 ) và đoạn
đường từ đất nhà bà Chiến tổ 3 đến hết đất nhà ông Dũng tổ 4 (III3) ............ 52


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

STT

Giải thích

1

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

2

NT

Nông trường

3

UBND

Ủy ban Nhân dân

4

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

5

BĐS

Bất động sản

6

NĐ

Nghị định

7

CP

Chính phủ

8

TT

Thông tư

9

BTNMT

Bộ tài nguyên Môi trường

10

QĐ

Quyết định

11

CVA

Cơ quan định giá Trung ương

12

JPPH

Cục dịch vụ định giá bất động sản

13

VT

Vị trí

14

GCNQDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

15

THCS

Trung học cơ sở

16

BTC

Bộ tài chính

17

QL

Quốc lộ


v

MỤC LỤC
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu .........................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ......................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................2
1.3. Yêu cầu đề tài ...................................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................3
1.4.1. Ý nghĩa khoa học ........................................................................................3
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................4
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của giá đất ................................................................4
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ...........................5
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................................................9
2.1.4. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc và phương pháp định giá đất ..... 10
2.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................13
2.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................13
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai ...............................................................14
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ......................................21
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................26

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...............................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................26
3.2. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp ......................................................26
3.3. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................26
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thị trấn Nôn g trường
Liên Sơn ................................................................................................. 26


vi

3.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Nông trường Liên Sơn
năm 2015 ............................................................................................................26
3.3.3. Giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn ...............................................26
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn 26
3.3.5. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn Thị trấn Nông trường Liên Sơn ...................................................................27
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp cho công tác định giá và quản lý đất đai .........27
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................27
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu ...................................................................27
3.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn .............................................................27
3.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .......................................................28
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội trên địa bàn nghiên cứu ..........................29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................29
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .........................................................................30
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thị trấn Nông trường Liên Sơn .....34
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ..........................................................................34
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai .........................................................................34
4.3. Giá đất ở tại thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 ..................................35

4.3.1. Giá đất ở theo quy định trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn ......35
4.3.2. Giá đất ở trên thị trường ...........................................................................37
4.3.3. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường tại thị trấn NT
Liên Sơn năm 2015 ............................................................................................43
4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn .......46
4.4.1. Yếu tố vị trí ...............................................................................................47
4.4.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng .................................................................................48
4.4.3. Yếu tố hình thể lô đất ...............................................................................49
4.4.4. Điều kiện sinh lợi .....................................................................................51
4.4.5. Yếu tố pháp lý của thửa đất ......................................................................52


vii

4.4.6. Các yếu tố khác ........................................................................................52
4.5. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thị trấn NT Liên Sơn năm 2015 .............................................................................53
4.5.1. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu
điều tra ................................................................................................................53
4.5.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra ................................................................................................................54
4.5.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra ................................................................................................... 55
4.6. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................55
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................57
5.1. Kết luận ...........................................................................................................57
5.1.1. Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015.............57
5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường
Liên Sơn năm 2015 ............................................................................................57
5.1.3. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa

bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn ....................................................................57
5.2. Kiến nghị.........................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................59


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng,
dáng địa hình, mặt nước. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và
khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại” (Phạm Linh
Giang, 2015)[7]
“Đất đai còn là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh, quốc phòng” (Luật đất đai, 2013)[16]. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào
đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với
mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu
của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao
động, sản xuất v.v. (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[5]
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán
vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua
và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam,
1992)[9]. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9]


Khóa luận đầy đủ ở file: Khóa luận full