Xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng qua thực tiễn xét xử tại cà mau

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

HỨA MINH HẢI

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG CÁC
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG QUA
THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI CÀ MAU

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LÊ VĂN HƯNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

HỨA MINH HẢI

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG CÁC
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG QUA
THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI CÀ MAU

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: Hứa Minh Hải mã số học viên: 7701250489A, là học viên lớp
LOP_K25_MBL_CaMau; Khóa K25-2 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa
Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc
sĩ luật học với đề tài “Xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp hợp đồng
tín dụng qua thực tiễn xét xử tại Cà Mau” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn
này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của
người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý
kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được
trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin
được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện

Hứa Minh Hải


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
Chương 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP TÀI
SẢN VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG ......7
1.1. Khái niệm về thế chấp tài sản và tài sản thế chấp ................................................. 7
1.1.1. Khái niệm về thế chấp tài sản .............................................................................. 7

1.1.2. Về tài sản thế chấp ............................................................................................... 8
1.2. Một số điểm mới của chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ .............................. 11
1.3. Hệ quả pháp lý của việc thế chấp tài sản theo quy định hiện hành ................... 17
1.4. Những quy định hiện hành về xử lý tài sản thế chấp .......................................... 23
1.4.1. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp ...................................................................... 23
1.4.2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp ............................................................... 25
1.4.3. Điều kiện xử lý tài sản thế chấp ......................................................................... 26
1.4.4. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp ............................................................. 33
1.4.5. Thủ tục xử lý tài sản thế chấp .......................................................................... 455

Chương 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ VẤN ĐỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẤP TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Ở TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH
PHỐ CÀ MAU .......................................................................................................477
2.1. Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng trong
thời gian 05 năm trở lại đây của Toà án nhân dân Cà Mau .................................... 477
2.2. Những vướng mắc thường gặp qua thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân
thành phố Cà Mau ....................................................................................................... 488
2.2.1. Những vướng mắc, bất cập từ vấn đề của pháp luật .................................... 488
2.2.2. Về trình độ, năng lực của Thẩm phán Tòa án .............................................. 522
2.2.3. Về trách nhiệm của tổ chức tín dụng ........................................................... 555
2.2.4. Về quy trình giải quyết tranh chấp ............................................................... 577
2.2.5. Những vướng mắc trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp .......................... 588
2.2.6. Về thế chấp hoặc bảo lãnh tài sản liên quan đến hộ gia đình ........................... 644
2.3. Nhận xét, đánh giá chung ..................................................................................... 666
2.3.1. Những mặt đạt được .................................................................................... 666
2.3.2. Những mặt còn khó khăn, hạn chế .............................................................. 677


Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ TÀI
SẢN THẾ CHẤP TRONG CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG ..700

3.1. Thống nhất các quy định của pháp luật và hướng dẫn của Tòa án về xử lý tài
sản thế chấp .................................................................................................................. 700
3.1.1. Sự hoàn thiện của hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan. ..................... 700
3.1.1.1. Về Bộ luật và Luật: ................................................................................... 731
3.1.1.2. Về các văn bản dưới Luật: ........................................................................ 733
3.1.1.3. Về thực hiện chế định thế chấp tài sản và bảo lãnh .................................. 766
3.1.1.4. Về duy trì sự hiện hữu của tài sản thế chấp trong tầm kiểm soát ............. 777
3.1.1.5. Về XLTSTC mà không cần sự hợp tác của bên thế chấp ......................... 777
3.1.2. Về thủ tục tố tụng............................................................................................. 800
3.2. Các đề xuất khác ................................................................................................... 800

KẾT LUẬN ............................................................................................................855
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
BLDS
BLTTDS
LTHADS

Bộ luật Dân sự
Bộ luật Tố tụng dân sự
Luật Thi hành án dân sự

LDN
LĐĐ

Luật Doanh nghiệp
Luật đất đai

LNO
LCC

Luật nhà ở
Luật Công chứng

LNHNN
LCTCTD
LPS

Luật Ngân hàng Nhà nước
Luật các tổ chức tín dụng
Luật phá sản

LXLVPHC
NĐ
NQ

Luật xử lý vi phạm hành chính
Nghị định
Nghị quyết

TCTD
NHTM
HĐTD

Tổ chức tín dụng
Ngân hàng thương mại
Hợp đồng tín dụng

HĐTC
HĐTCTS
TSBĐ
TSTC
XLTSBĐ
XLTSTC
UBND
TAND
TANDTC

Hợp đồng thế chấp
Hợp đồng thế chấp tài sản
Tài sản bảo đảm
Tài sản thế chấp
Xử lý tài sản bảo đảm
Xử lý tài sản thế chấp
Ủy ban nhân dân.
Tòa án nhân dân
Tòa án nhân dân tối cao

HĐTP
TNHH
CTTNHH
TNHHMTV
NHNN&PTNT
NHTMCP
DNTN

Hội đồng Thẩm phán

Trách nhiệm hữu hạn
Công ty trách nhiệm hữu hạn
Trách nhiệm hữu hạn một thành viên
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn
Ngân hàng thương mại cổ phần
Doanh nghiệp tư nhân


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nước ta đang trong giai đoạn đổi mới trong mọi lĩnh vực như về kinh tế,
chính trị, xã hội và các lĩnh vực khác. Việc mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế theo
chủ trương của Đảng và Nhà nước đã góp phần tạo nên những bước tiến đáng kể
vào công cuộc cải tiến nước nhà, mở ra nhiều cơ hội mới và cũng đặt ra những
thách thức to lớn trong mọi lĩnh vực, hoạt động của doanh nghiệp, cũng như trong
hoạt động tín dụng ngân hàng, một lĩnh vực hết sức nhạy cảm. Khi xã hội ngày càng
phát triển thì các quan hệ dân sự, kinh doanh, thương mại cũng sẽ phát triển theo,
những tranh chấp xảy ra là điều không tránh khỏi, số lượng các tranh chấp trong
dân sự, kinh doanh, thương mại nói chung và tranh chấp trong các hợp đồng tín
dụng nói riêng ngày càng tăng với mức độ ngày càng phức tạp, nhưng lựa chọn hình
thức giải quyết tranh chấp nào vừa đảm bảo có lợi cho thương nhân vừa duy trì
được mối quan hệ làm ăn là việc mà các bên kinh doanh cần quan tâm, lựa chọn.
Tổ chức tín dụng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của
nền kinh tế hàng hóa để giải quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh toán…,
phục vụ cho việc phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế,
nhu cầu sinh hoạt và sản xuất của cá nhân. Nền kinh tế Việt Nam trong những năm
gần đây luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao, đồng thời với mức độ tăng trưởng đó nhu
cầu vốn cần thiết cho nền kinh tế là rất lớn. Thực tế cho thấy hầu hết các doanh

nghiệp Việt Nam năng lực tài chính còn hạn chế và hoạt động sản xuất kinh doanh
chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng. Một số các doanh nghiệp có năng lực
tài chính ở mức khá nhưng vẫn sử dụng vốn tín dụng ngân hàng như là đòn bẩy tài
chính để phát triển kinh doanh. Từ đó, có thể khẳng định tín dụng ngân hàng trong
giai đoạn hiện nay đã và đang còn tiếp tục là một kênh cung cấp vốn quan trọng cho
nền kinh tế và cho doanh nghiệp. Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của
các ngân hàng luôn đứng trước nguy cơ rủi ro mà chủ yếu là nguy cơ mất vốn,
chính vì thế giải pháp cứu cánh hiện nay cho các ngân hàng là hầu hết người vay bắt
buộc phải có tài sản thế chấp nếu muốn sử dụng vốn vay.
Bên cạnh những thành công và kết quả đạt được thì Ngành ngân hàng hiện
nay đã và đang phải đối phó với nhiều khó khăn, một trong những khó khăn đó
chính là việc thu hồi các khoản nợ xấu cần phải xử lý. Tốc độ xử lý tài sản thế chấp
để thu hồi nợ nhìn chung là rất chậm. Có thể nhận thấy rằng, tỷ lệ nợ xấu càng cao
thì độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng càng lớn, điều không thể phủ nhận là hậu quả


2

rủi ro tín dụng xảy ra sẽ rất nguy kịch vì nó mang tính chất dây chuyền, gây tác hại
nghiêm trọng đến không chỉ bản thân ngân hàng, mà còn gây thiệt hại ở mức độ sâu
rộng đến toàn bộ nền kinh tế, kéo theo sự bất ổn về chính trị và xã hội. Khi ngân
hàng gặp rủi ro từ các khoản nợ khó đòi của các doanh nghiệp sẽ dẫn đến nhiều
doanh nghiệp phá sản, còn phía ngân hàng thì khoản nợ thua lỗ cũng tăng lên làm
xoáy mòn nền kinh tế. Nếu rủi ro xảy ra vượt quá giới hạn cho phép sẽ đẩy các ngân
hàng đứng trước bờ vực của sự phá sản, hệ thống ngân cũng bị khủng hoảng. Như
vậy, nguyên nhân thu hồi nợ của các ngân hàng gặp nhiều khó khăn là từ đâu? Phải
chăng nó có nguồn gốc sâu xa từ việc xử lý tài sản thế chấp còn gặp nhiều vướng
mắc? Mặc dù có khá nhiều văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế
chấp đã được ban hành như: Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015,
Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004 (sửa đổi bổ sung 2011), Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015,

Luật Ngân hàng Nhà nước, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Công chứng, Luật Đất
đai, Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành…, tạo ra khung pháp lý quan
trọng, bước đầu giúp các ngân hàng cải thiện tình hình nợ xấu, nợ quá hạn; tạo đà
cho hoạt động cho vay của các TCTD phát triển, thực hiện chính sách tiền tệ quốc
gia, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Song, những tồn tại, vướng mắc từ thực tiễn áp dụng các quy định về xử lý
tài sản thế chấp là không thể phủ nhận. Do vậy, việc tìm ra giải pháp xử lý tài sản
thế chấp luôn mang tính cấp thiết và có ý nghĩa quan trọng đối với hệ thống ngân
hàng nói riêng và nền kinh tế cả nước nói chung.
Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau trong thời gian qua, việc xử lý tài sản thế
chấp trong các tranh chấp HĐTD diễn ra với số lượng vụ việc nhiều, tính chất ngày
càng phức tạp. Thực tế này cần phải có một giải pháp căn cơ, lâu dài và triệt để
nhằm hạn chế các tranh chấp HĐTD phát sinh, thúc đẩy quá trình giải quyết tranh
chấp kịp thời, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên. Làm được điều
này sẽ có ý nghĩa to lớn cho hoạt động tín dụng ngân hàng ngày càng phát triển
đúng hướng, lành mạnh, an toàn, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia.
Trước tình hình đó, cần phải hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật liên quan đến
việc giải quyết tranh chấp HĐTD và xử lý tài sản thế chấp nhằm tạo cơ sở pháp lý
thuận lợi cho quá trình giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này, góp phần bảo đảm
tính nghiêm minh của pháp luật và bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Xuất phát từ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn trên, người viết đã
đi sâu nghiên cứu “Xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng


3

qua thực tiễn xét xử tại Cà Mau”, với mong muốn nghiên cứu những quy định cơ
bản của pháp luật Việt Nam về vấn đề xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp
HĐTD bằng con đường Tòa án tại Cà Mau nhằm tìm ra được nguyên nhân của vấn
đề, từ đó biết được thực trạng của việc xử lý tài sản thế chấp hiện nay ở nước ta và

cuối cùng là đưa những kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa pháp luật và các giải pháp
khác về xử lý tài sản thế chấp bằng con đường Tòa án hiện nay.
2. Tình hình và câu hỏi nghiên cứu
2.1. Tình hình nghiên cứu
Xử lý tài sản thế chấp là một đề tài không mới nhưng cũng chưa bao giờ hết
nóng, đặc biệt hiện nay nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới, các
doanh nghiệp lần lượt được thành lập nhiều hơn, đồng thời nhu cầu vay vốn cũng sẽ
nhiều hơn, nó vừa là cơ hội vừa là thách thức lớn đối với các tổ chức tín dụng.
Qua việc nghiên cứu, tìm hiểu, phân tích việc áp dụng pháp luật, những quy
định cơ bản của pháp luật Việt Nam về XLTSTC phát sinh từ HĐTD bằng con
đường Tòa án, qua thực tiễn xét xử tại Cà Mau, có sự đánh giá hệ thống pháp luật
Việt Nam về lĩnh vực này, đưa ra đề xuất, kiến nghị cho phù hợp tình hình thực tế.
Bên cạnh đó, việc đánh giá thực trạng để đưa ra các giải pháp XLTSTC phát sinh từ
HĐTD, qua đó, các Tòa án tại các địa phương có thể nghiên cứu, rút kinh nghiệm
cho việc xét xử tại địa phương mình.
Vì vậy, việc đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp XLTSTC phát
sinh từ HĐTD là rất cần thiết, vừa có ý nghĩa lý luận, vừa có ý nghĩa thực tiễn trong
việc góp phần mang lại hiệu lực pháp luật trong việc thực thi pháp luật ở nước ta.
2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục đích nêu trên, nhiệm vụ đặt ra là cần trả lời các câu hỏi
dưới đây, cụ thể như sau:
2.2.1. Tìm hiểu quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản và xử
lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng như thế nào?
Nghiên cứu làm rõ khái niệm về thế chấp tài sản và tài sản dùng để thế chấp.
Nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan đến tài sản thế chấp và
xử lý tài sản thế chấp. Các trường hợp, điều kiện, phương thức, nguyên tắc, thủ tục
xử lý tài sản thế chấp.
2.2.2. Đánh giá thực trạng về vấn đề xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng
tín dụng ở thành phố Cà Mau thời gian qua như thế nào?

4

Nghiên cứu thực trạng về cơ cấu tổ chức, trình tự thủ tục giải quyết tranh
chấp HĐTD, thực tiễn XLTSTC trong tranh chấp HĐTD, nhận xét, đánh giá qua
thực tiễn xét xử tranh chấp HĐTD tại Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau. Đánh giá
những mặt tồn tại, hạn chế để đề xuất giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
2.2.3. Để hoàn thiện công tác xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp
hợp đồng tín dụng thì cần có những giải pháp nào?
Qua việc tìm ra những mặt tồn tại, hạn chế, đề ra những kiến nghị đối với hệ
thống pháp luật và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác XLTSTC trong các
tranh chấp HĐTD trên cơ sở lý luận và thực tiễn đánh giá.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục đích
Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp hiện hành về xử lý tài sản thế
chấp, khi bên vay mất khả năng thanh toán các khoản nợ cho ngân hàng, ngân hàng
căn cứ vào hợp đồng cùng với các quy định của pháp luật để tiến hành xử lý tài sản
thế chấp mà thu hồi nợ. Luận văn cũng nêu lên thực trạng áp dụng pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng trong giai đoạn hiện
nay, từ đó sẽ làm rõ những thuận lợi cũng như là những khó khăn của các ngân
hàng khi áp dụng pháp luật, những quy định tiến bộ, bên cạnh đó là những bất cập,
vướng mắc của pháp luật hiện hành. Đồng thời, người viết sẽ so sánh những điểm
mới trong Bộ luật Dân sự 2015 với Bộ luật Dân sự năm 2005 để từ đó biết được
những hạn chế của Bộ luật Dân sự 2005 có được khắc phục trong Bộ luật Dân sự
2015 hay chưa. Qua những phân tích đó, người viết đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn
thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay.
Mục đích cụ thể của luận văn:
- Hệ thống hóa và làm rõ hơn cơ sở lý luận về xử lý tài sản thế chấp tiền vay
trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng qua thực tiễn công tác xét xử.
- Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp tiền vay,

những thuận lợi cũng như khó khăn trong quá trình xử lý tài sản thế chấp tiền vay
trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng qua thực tiễn xét xử tại Cà Mau.
- Đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn nữa pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp tiền vay trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng, những kiến nghị này
được dựa trên thực trạng mà người viết đã nghiên cứu, đồng thời người viết cũng
đưa ra những kiến nghị khác nhằm tăng cường việc xử lý tài sản thế chấp của các
ngân hàng có hiệu quả hơn.


5

3.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận liên quan đến việc
xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực
tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp trong các tranh chấp
hợp đồng tín dụng ngân hàng qua công tác xét xử của Tòa án.
Phạm vi nghiên cứu: Có thể nói, xử lý tài sản thế chấp là một lĩnh vực khá
rộng, vì thế, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết tập trung nghiên cứu
xử lý tài sản thế chấp tiền vay của các tổ chức tín dụng, tức là người viết xoáy sâu
vào các quy định của pháp luật như về khái niệm, nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp,
thực trạng về pháp luật xử lý tài sản thế chấp cũng như tình hình việc xử lý tài sản
thế chấp tiền vay của các tổ chức tín dụng trong giai đoạn hiện nay như thế nào, nó
có những thuận lợi, khó khăn gì khi áp dụng pháp luật vào thực tiễn, về hoàn thiện
pháp luật xử lý tài sản thế chấp và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng ở Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Như nhiều công trình khoa học pháp lý khác, đề tài nghiên cứu dựa trên cơ
sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh cũng như
quán triệt quan điểm đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước.
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp cơ bản khác như:

Phương pháp phân tích, bình luận những quy định pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp tiền vay của các tổ chức tín dụng nhằm phát hiện những bất cập, vướng mắc
và đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. Bên cạnh đó,
luận văn sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, đối chiếu những văn bản hết hiệu
lực với văn bản hiện hành để thấy được những tiến bộ và hạn chế của pháp luật;
đồng thời, so sánh, đối chiếu các quy định pháp luật nước ngoài từ đó rút kinh
nghiệm cho Việt Nam. Luận văn tham khảo từ nguồn sách báo có liên quan như
sách chuyên khảo, giáo trình, các tạp chí chuyên ngành, … Và phương pháp tổng
hợp, sử dụng các trang website để tìm kiếm tài liệu và thực tiễn pháp luật.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Có không ít các đề tài nghiên cứu về xử lý tài sản thế chấp trong các tranh
chấp HĐTD, nhưng luận văn là tài liệu nghiên cứu chuyên sâu về XLTSTC. Luận
văn có những đóng góp mới như sau:
- Làm sáng tỏ về mặt lý luận đối với các quy định pháp luật về XLTSTC và
đặc biệt là đưa ra các khái niệm khoa học liên quan đến XLTSTC;


6

- Đánh giá thực trạng XLTSTC trong HĐTD qua thực tiễn xét xử tại Tòa án
nhân dân thành phố Cà Mau;
- Chỉ ra những mặt tồn tại, hạn chế, đề ra những kiến nghị đối với hệ thống
pháp luật về XLTSTC trong HĐTD của nước ta và đề xuất giải pháp trong công tác
XLTSTC trong các tranh chấp HĐTD.


7

Chương 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ
THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
1.1. Khái niệm về thế chấp tài sản và tài sản thế chấp
1.1.1. Khái niệm về thế chấp tài sản
Không thể phủ nhận rằng, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm có rất nhiều
ưu thế so với các biện pháp bảo đảm khác, xét từ góc độ tính tiện dụng cho các bên
liên quan (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm). Vì lẽ đó, các TCTD và khách hàng
vay trong quan hệ vay vốn thường ưu tiên lựa chọn biện pháp bảo đảm này.
Tuy nhiên, để xử lý tốt mối quan hệ lợi ích giữa các bên trong hợp đồng thế
chấp tài sản, điều rất quan trọng là phải nhận diện đúng đặc trưng pháp lý của mỗi
loại hợp đồng này và mối quan hệ về hiệu lực giữa chúng với nhau; góp phần làm
rõ cơ sở lý luận cho việc ứng dụng và thực thi pháp luật về thế chấp tài sản trong
quan hệ vay vốn tại tổ chức tín dụng.
Theo quy định tại Điều 317 BLDS 2015, thì “Thế chấp tài sản là việc một
bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp)”. TSTC do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp.
Xét về phương diện học thuật, ngoài những đặc điểm mang tính bản chất của
hợp đồng thế chấp nói chung, hợp đồng TCTS trong hoạt động cho vay của tổ chức
tín dụng còn có những đặc trưng pháp lý sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng TCTS bảo đảm tiền vay luôn có một bên là
tổ chức tín dụng – với tư cách là bên nhận thế chấp (bên có quyền đòi nợ theo hợp
đồng tín dụng). Ngoài ra, chủ thể thứ hai là bên thế chấp và chủ thể này có thể
chính là bên vay hoặc người thứ ba có TSTC cho TCTD.
Do chủ thể nhận thế chấp là TCTD nên việc phòng tránh rủi ro tín dụng cho
chủ thể này là vấn đề hết sức quan trọng, được pháp luật quan tâm đặc biệt vì mục
tiêu giữ vững an toàn của hệ thống ngân hàng và đảm bảo lợi ích quốc gia.
Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp thường là nghĩa vụ
hoàn trả tiền vay theo HĐTD giữa TCTD với khách hàng vay vốn. Nghĩa vụ này
phát sinh từ HĐTD, bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền phạt và tiền bồi

thường thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy
định khác.


8

Thực tế cho thấy, do nghĩa vụ hoàn trả tiền vay trong HĐTD thường có giá
trị lớn và có tính rủi ro cao nên hầu hết các TCTD khi cho vay đều mong muốn sử
dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để phòng tránh rủi ro cho các khoản tín dụng đã
cung cấp. Chính vì vậy, các hợp đồng thế chấp hiện nay được giao kết chủ yếu là
nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay phát sinh từ các HĐTD giữa TCTD với
khách hàng. Thực tế đó, càng chứng tỏ vai trò của các BPBĐ tiền vay nói chung và
biện pháp thế chấp tài sản nói riêng đối với yêu cầu bảo đảm quyền chủ nợ cho các
TCTD trong điều kiện nền kinh tế thị trường.
Thứ ba, trong quan hệ cho vay giữa TCTD với khách hàng, do TCTD rất coi
trọng vai trò tác dụng của các BPBĐ nghĩa vụ trả nợ tiền vay nên hợp đồng bảo
đảm nói chung và HĐTC nói riêng thường được các bên (TCTD và bên bảo đảm)
giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi HĐTD, với nhiều điều khoản chi tiết
và rất cụ thể. Điều này là cần thiết, vì việc giao kết một HĐTC riêng rẽ với HĐTD
sẽ tạo điều kiện cho các bên có cơ hội thỏa thuận chi tiết, cụ thể và đầy đủ hơn về
các điều khoản của hợp đồng bảo đảm tiền vay. Trên cơ sở đó, giúp cho việc thực
hiện hợp đồng bảo đảm và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm
tiền vay cũng dễ dàng, thuận lợi hơn.
1.1.2. Về tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp là tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, trừ
trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất
động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc
tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trường hợp thế chấp một phần
bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế
chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất

mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền
với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trường hợp
tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức
bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo
hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo
hiểm. Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về
việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền
bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên
nhận thế chấp.


9

Căn cứ khoản 8 Điều 7 Luật doanh nghiệp 2014 có quy định về quyền của
doanh nghiệp như sau: “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của doanh
nghiệp”. Theo quy định của điều luật này thì công ty có quyền dùng tài sản để đảm
bảo cho nghĩa vụ thanh toán nợ và các nghĩa vụ khác của công ty. Tuy nhiên, không
phải tài sản nào thuộc quyền sở hữu của công ty đều có thể dùng làm tài sản thế
chấp. Trừ một số trường hợp ngoại lệ nhất định thì chỉ có tài sản được phép giao
dịch (chuyển nhượng) mới có thể dùng làm tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp cũng
là một dạng của tài sản bảo đảm nên cần có ba điều kiện sau: (1) Phải là tài sản
thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ các trường hợp ngoại lệ); (2) Là tài sản
không cấm giao dịch; (3) Là tài sản xác định được.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định rõ ràng về thời điểm nào tài
sản thế chấp cần đáp ứng ba điều kiện như trên. Trên thực tế, bên thế chấp và bên
nhận thế chấp có thể thỏa thuận là ba điều kiện trên cần được đáp ứng tại một số
thời điểm nhất định quan trọng đối với bên nhận thế chấp mà không nhất thiết cần
đúng phải mọi thời điểm.
* Phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp
Tại khoản 1 Điều 295 BLDS 2015 có quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc

quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở
hữu”. Như vậy, trừ trường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu, tài sản bảo
đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Điều 158 BLDS 2015 quy
định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Công ty là bên bảo đảm phải có đầy
đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Trong đó, quyền định đoạt sẽ
cho phép bên bảo đảm dùng tài sản để thế chấp hoặc cầm cố cho bên nhận bảo đảm
đồng thời cho phép việc chuyển nhượng TSBĐ sang người mua hay bên nhận bảo
đảm trong trường hợp XLTSBĐ.
Một số trường hợp ngoại lệ không cần đáp ứng ba điều kiện trên thường xảy
ra trên thực tế đó là: Quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, tài
sản thuộc quyền quản lý và sử dụng của doanh nghiệp nhà nước. Các tài sản này
vẫn có quyền thế chấp trong một số trường hợp cụ thể hay có sự chấp thuận của các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Là tài sản không cấm giao dịch
Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày


10

29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là NĐ 11 và NĐ
163) có quy định: “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành
trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch”. Như vậy, tài sản phải “không
cấm giao dịch” mới có thể là sử dụng làm TSTC. Việc XLTSTC có thể dẫn đến
việc chuyển nhượng TSTC nên “không cấm giao dịch” là một điều kiện phù hợp
đối với TSTC.
Trên thực tế, một số loại tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng
bị cấm chuyển nhượng và không được sử dụng làm TSTC trừ khi có các chấp thuận
cho việc chuyển nhượng. Các tài sản này thường bao gồm các loại sau: (1) Tài sản

bị hạn chế chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và Điều lệ công ty (ví dụ
như cổ phần của cổ đông sáng lập bị hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn 03 năm
kể từ ngày công ty cổ phần được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; cổ
phần ưu đãi biểu quyết không được chuyển nhượng); (2) Tài sản bị hạn chế chuyển
nhượng theo quy định của Luật phá sản 2014; (3) Tài sản bị cưỡng chế thi hành án;
(4) Tài sản bị quốc hữu hóa.
* Là tài sản xác định được
Khoản 2 Điều 295 BLDS 2015 quy định: “Tài sản bảo đảm có thể được mô
tả chung, nhưng phải xác định được”. Điều kiện này yêu cầu TSTC phải là tài sản
tồn tại trên thực tế và cho dù được mô tả chung thì vẫn phải xác định được. Đây là
điều kiện rất cần thiết trong trường hợp khi TSTC là tài sản được mô tả chung và
không có chi tiết cụ thể mô tả (ví dụ như tài sản thế chấp là hàng hóa, vật tư hoặc số
dư trong tài khoản – vì các loại tài sản này thay đổi hàng ngày và không thể mô tả
chi tiết cụ thể) và tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định tại khoản 2 Điều
4 NĐ 163 thì “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên
bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã tồn tại vào thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới
thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Như vậy, tiêu chí duy nhất để xác định tài sản hình
thành trong tương lai là thời điểm tài sản đó thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong
tương lai thì khi bên thế chấp có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản thế
chấp, bên nhận thế chấp có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối
với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên thế chấp chưa


11

đăng ký thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn xử lý
(Điều 8 NĐ 163).

1.2. Một số điểm mới của chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
BLDS 2015 đã có một số nội dung quy định mới về bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ. Nhìn chung, nội dung phần bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã tiệm cận tốt hơn với
thông lệ quốc tế và cơ bản giải quyết được những vướng mắc, khó khăn trong thực
tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng bảo đảm. Có thể nói, những tiếp cận mới của Bộ
luật này về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có sự ảnh hưởng và tác động mang tính chất
chi phối đến cơ chế điều chỉnh pháp luật và nhận thức pháp luật trong lĩnh vực giao
dịch bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm, đó là:
- Lần đầu tiên ghi nhận và thể hiện được một số giá trị cốt lõi của lý thuyết
vật quyền1 khi điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong sự hài hòa hóa
với lý thuyết trái quyền. BLDS 2005 tiếp cận biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dựa trên nền tảng của lý thuyết trái quyền. Thực tiễn cho thấy, cách tiếp cận quan hệ
bảo đảm thuần túy theo lý thuyết trái quyền chưa thể giải quyết được triệt để những
vướng mắc phát sinh trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Theo quy định của
BLDS 2005, thì giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc
pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1
Điều 318 chính là căn cứ để bên nhận bảo đảm thực thi quyền XLTSBĐ (Điều 336,
Điều 355, Điều 721). Đây chính là yếu tố trái quyền của quan hệ bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Cách tiếp cận này luận giải được cơ sở để bên nhận bảo đảm có
quyền và thực thi quyền xử lý đối với TSBĐ đó chính là hợp đồng bảo đảm. Bởi
TSBĐ vốn dĩ không thuộc quyền sở hữu của bên nhận bảo đảm, do đó, việc thi thi
quyền XLTSBĐ phải dựa trên thỏa thuận của các bên trong hợp đồng bảo đảm đã
giao kết2.
Tuy nhiên, điểm yếu của cách tiếp cận thuần túy trái quyền này ở chỗ, quyền
XLTSBĐ của bên nhận bảo đảm đối với TSBĐ chỉ được thực hiện thông qua hành
vi thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm theo hợp đồng bảo đảm đã giao kết. Hay nói
cách khác, quyền XLTSBĐ của bên nhận bảo đảm được thực thi trong sự phụ thuộc
vào ý chí của bên bảo đảm. Bên nhận bảo đảm không có quyền “trực tiếp” mang
Xem lý thuyết vật quyền của Nguyễn Ngọc Điện, tạp chí nghiên cứu lập pháp số 02 trang 39 - 46
Vũ Thị Hồng Yến, “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự

Việt Nam hiện hành”. Tính chất trái quyền của BPBĐ được thể hiện thông qua các hợp đồng bảo
đảm (hợp đồng thỏa thuận về các BPBĐ), còn tính chất vật quyền của BPBĐ được thể hiện ở
quyền “trực tiếp và ngay tức khắc” của bên nhận bảo đảm đối với TSBĐ (chủ yếu thể hiện ở biện
pháp cầm cố và thế chấp tài sản).
1
2


12

tính chất “chi phối” và “ngay tức khắc” đối với TSBĐ. Trường hợp bên bảo đảm
không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì bên nhận bảo đảm chỉ có thể khởi kiện yêu
cầu Tòa án giải quyết (Điều 721).
Cách tiếp cận này làm cho thủ tục XLTSBĐ phụ thuộc quá nhiều vào ý chí
của bên bảo đảm. Trong khi đó, XLTSBĐ dẫn đến sự dịch chuyển quyền sở hữu tài
sản từ bên bảo đảm sang người mua hoặc bên nhận bảo đảm trong trường hợp bên
nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên bảo đảm. Do vậy, bên bảo đảm thường có thái độ thiếu thiện chí, thậm chí
là bất hợp tác, chây ỳ trong việc chuyển giao TSBĐ cho bên nhận bảo đảm để xử lý.
Thực tế này đã làm cho bên nhận bảo đảm trở thành bên có “vị thế yếu” đối với
TSBĐ, mà lẽ ra theo quy định của pháp luật và hợp đồng bảo đảm đã giao kết, họ
có toàn quyền xử lý để thu hồi nợ khi bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ đã thỏa
thuận.
Để khắc phục những khiếm khuyết này, BLDS 2015 bước đầu đã ghi nhận và
thể hiện được một số nội dung của vật quyền bảo đảm để tăng cường tính chủ động
của bên nhận bảo đảm trong việc XLTSBĐ. Cụ thể, quy định quyền truy đòi tài sản
bảo đảm và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm đối với TSBĐ trong
trường hợp biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 297 của BLDS 2015 thì khi BPBĐ phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi TSBĐ và

được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có
liên quan.
Việc bổ sung quy định về quyền truy đòi TSBĐ và quyền được ưu tiên thanh
toán của bên nhận bảo đảm thể hiện sự hài hòa hóa yếu tố vật quyền trong quan hệ
trái quyền khi điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
- Tăng cường quyền tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, tự chịu tách nhiệm
của các bên tham gia giao dịch bảo đảm theo tinh thần và nguyên tắc của Hiến pháp
2013, đồng thời đã đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hiện hợp đồng bảo đảm.
Theo đó, các bên trong các giao dịch dân sự nói chung cũng như các bên tham gia
giao dịch bảo đảm nói riêng theo tinh thần và nguyên tắc của Hiến pháp 2013,
chẳng hạn, tại khoản 2 Điều 3 của BLDS 2015 khẳng định: “Cá nhân, pháp nhân
xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự
nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của


13

luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được
chủ thể khác tôn trọng”.
Bên cạnh đó, BLDS 2015 cũng đã đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hiện
hợp đồng bảo đảm nhằm tạo thuận lợi tối đa cho các bên tham gia quan hệ bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ, như cho phép các bên chỉ cần tiến hành thỏa thuận, giao kết một
lần về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hình thành trong tương lai. Khi nghĩa vụ trong
tương lai được hình thành, các bên không phải xác lập lại biện pháp bảo đảm đối
với nghĩa vụ đó, bao gồm cả việc ký kết lại hợp đồng bảo đảm, công chứng, đăng
ký biện pháp bảo đảm (khoản 2 Điều 294).
- Bổ sung hai biện pháp bảo đảm mới dựa trên cơ sở kế thừa và phát triển nội
dung các quy định của BLDS 2005 và bản chất “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của
các biện pháp, đó là: cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu.
Theo quy định tại Điều 292 BLDS 2015 thì có 09 biện pháp bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ lần lượt bao gồm: Cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược;
ký quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp và cầm giữ tài sản. Với việc sắp
xếp các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo thứ tự như vậy là nhằm phân
loại các nhóm BPBĐ thực hiện nghĩa vụ thành hai nhóm lớn, đó là: Nhóm BPBĐ
được xác lập theo thỏa thuận gồm: Cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký
cược; ký quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp và nhóm BPBĐ được xác
lập theo quy định của luật là cầm giữ tài sản. Trong nhóm BPBĐ được xác lập theo
thỏa thuận có 02 nhóm với tính chất bảo đảm hoàn toàn khác nhau, đó là: Nhóm
BPBĐ bằng tài sản (hay còn gọi là nhóm BPBĐ đối vật) bao gồm: Cầm cố tài sản;
thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo lưu quyền sở hữu và nhóm BPBĐ
không bằng tài sản (hay còn gọi là nhóm BPBĐ đối nhân) bao gồm: Bảo lãnh và tín
chấp.
Việc phân định các nhóm BPBĐ này không chỉ có ý nghĩa về mặt nghiên cứu
mà còn cho thấy cách tiếp cận khoa học của Bộ luật khi xây dựng phần nội dung về
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bởi lẽ, mỗi BPBĐ có những tính chất, đặc điểm và vai
trò khác nhau trong việc thúc đẩy tiếp cận tín dụng có bảo đảm của nền kinh tế, do
đó, về mặt tư duy pháp lý cần phải phân định rõ để từ đó xây dựng và thiết lập cơ
chế điều chỉnh phù hợp với đặc tính của từng biện pháp.
- Hoàn thiện cơ chế (phương thức) làm phát sinh hiệu lực đối kháng với
người thứ ba của BPBĐ. BLDS 2005 chưa quy định cụ thể về các phương thức làm
phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của BPBD. Tại khoản 3 Điều 323 chỉ


14

mới quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của
pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ
thời điểm đăng ký”. BLDS 2015 đã hoàn thiện phương thức làm phát sinh hiệu lực
đối kháng với người thứ ba của BPBĐ, đó là: Nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo
đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm (Điều 297).

Việc bổ sung nắm giữ là phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với
người thứ ba của BPBĐ, độc lập và bình đẳng với phương thức đăng ký là phù hợp
và thống nhất với nguyên tắc bảo vệ “tình trạng hòa bình” của việc chiếm hữu thực
tế. Theo đó, về nguyên tắc chủ thể nào đang nắm giữ trực tiếp tài sản thì được suy
đoán là chủ thể có quyền đối với tài sản nắm giữ (khoản 1, khoản 2 Điều 184 BLDS
2015). Quan điểm này tiếp cận vào quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thể hiện ở
việc tình trạng nắm giữ tài sản bảo đảm cũng được xem là căn cứ xác định BPBĐ
đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bình đẳng với phương thức đăng
ký và bên nhận bảo đảm đang nắm giữ TSBĐ hoàn toàn bình đẳng với bên nhận
bảo đảm trong BPBĐ được đăng ký trong việc hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ,
đặc biệt là quyền thanh toán theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba
trong trường hợp một tài sản được dùng để thực hiện nhiều nghĩa vụ (Điều 308
BLDS 2015).
- Thay đổi cách tiếp cận về đăng ký BPBĐ, tạo tiền đề và nền tảng pháp lý
quan trọng cho việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký BPBĐ và đổi mới hệ thống
đăng ký. Theo BLDS 2005 tiếp cận đăng ký giao dịch bảo đảm dưới giác độ là
nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp (khoản 2 Điều 350, khoản 2 Điều
717, khoản 1 Điều 719), thì BLDS 2015 đã đổi mới về căn bản cách tiếp cận về
đăng ký BPBĐ, từ đăng ký là “nghĩa vụ” của công dân sang đăng ký là “quyền” của
công dân (khoản 4 Điều 323). Việc quy định này có ý nghĩa và tác động rất lớn đối
với công tác xây dựng và hoàn thiện thể chế đăng ký BPBĐ cũng như thực tiễn vận
hành hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của nước nhà, cụ thể: Khi nhìn nhận đăng
ký BPBĐ với tư cách là quyền dân sự của người dân, thì cơ chế pháp lý điều chỉnh
sẽ phải hết sức mềm dẻo, linh hoạt, những quy định cản trở người dân thực thi
quyền sẽ phải bị loại bỏ, thay bằng những quy định hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi
cho người dân trong việc thực hiện quyền của mình, góp phần phát huy dân chủ,
bảo vệ và bảo đảm hơn nữa quyền của công dân trong lĩnh vực đăng ký BPBĐ 3.
Nguyễn Quang Hương Trà, Tiếp cận đăng ký giao dịch bảo đảm dưới giác độ quyền công dân
theo Hiến pháp 2013, Tạp chí dân chủ và pháp luật số 3, 2015.
3

15

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc đăng ký BPBĐ vừa có tính bắt buộc
(khoản 1 Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về
đăng ký BPBĐ, khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013), vừa có tính tự nguyện (khoản
2 Điều 4 Nghị định số 102, khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013) và việc đăng ký vừa
là điều kiện phát sinh hiệu lực của BPBĐ (khoản 7 Điều 95 Luật đất đai 2013), lại
vừa có giá trị đối kháng đối với người thứ ba (Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐCP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm). BLDS 2015 và Nghị
định 102 của Chính phủ đã phần nào khắc phục những hạn chế, thiếu sót, đã thể
hiện một cách minh thị hơn về định hướng xây dựng hệ thống đăng ký BPBĐ của
nước ta. Về nguyên tắc, đăng ký BPBĐ là quyền chứ không phải nghĩa vụ (khoản 4
Điều 323). Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 298 BLDS 2015 thì “Trường hợp được
đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba kể
từ thời điểm đăng ký”. Theo đó, đăng ký BPBĐ chỉ mang tính bắt buộc và là điều
kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp có quy định (khoản 1
Điều 298). Những quy định trên cho thấy, cùng với quy định tách thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng bảo đảm và thời điểm có hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba
của BPBĐ, việc nhận diện đăng ký BPBĐ là quyền của công dân đã cho thấy bước
chuyển biến mới trong tư duy của các nhà lập pháp đối với thiết chế đăng ký BPBĐ.
Việc đổi mới cách tiếp cận về đăng ký BPBĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cải
thiện về căn bản chất lượng cung cấp dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin về
BPBĐ của các cơ quan đăng ký, sẽ không còn tồn tại cơ chế “xin cho” trong quá
trình thực hiện thủ tục đăng ký và tạo lập, xây dựng “văn hóa” phục vụ người dân
trong hệ thống cơ quan đăng ký.
Với việc xác định đối tượng của hoạt động đăng ký là “biện pháp bảo đảm”,
BLDS 2015 đã tiếp cận gần hơn với thiết chế đăng ký “quyền”, chứ không phải
đăng ký hình thức ghi nhận và thể chế thỏa thuận của các bên trong quan hệ bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ. Chính vì vậy, pháp luật hiện hành cũng chỉ ghi nhận đăng

ký BPBĐ là việc cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký hoặc nội
dung đăng ký được cập nhật vào cơ sở dữ liệu về BPBĐ, chứ không phải đăng ký
toàn bộ nội dung của BPBĐ, bao gồm cả các nội dung khác ngoài BPBĐ. Điều này
thể hiện sự phù hợp và tiệm cận gần hơn với vai trò, địa vị pháp lý của thiết chế
đăng ký quyền, công bố quyền và công khai quyền.
BLDS 2015 đã có cách tiếp cận đúng hơn và khoa học hơn về hệ quả pháp lý
của đăng ký BPBĐ. Bởi lẽ, mọi giao kết, thỏa thuận dân sự, bao gồm cả thỏa thuận


16

về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hợp pháp đều có giá trị pháp lý đối với người
thứ ba và phải được tất cả các chủ thể khác tôn trọng (khoản 2 Điều 3), không phụ
thuộc vào việc cam kết, thỏa thuận đó được hay không được đăng ký. Việc đăng ký
trong trường hợp này chỉ có ý nghĩa là phương thức pháp lý công bố công khai
quyền được bảo đảm bằng tài sản của bên nhận bảo đảm, để đối kháng với người
thứ ba trong trường hợp có nhiều lợi ích được thiết lập lên một tài sản. Nghĩa là việc
đăng ký chỉ có ý nghĩa trong việc phân định thứ tự ưu tiên bảo vệ lợi ích được bảo
đảm trong trường hợp có sự đối kháng về lợi ích, hay nói cách khác có nhiều lợi ích
đối kháng cùng xác lập lên một tài sản bảo đảm, chứ không phải là điều kiện để
giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba.
- Hoàn thiện cơ chế XLTSBĐ theo hướng tăng cường tính chủ động của bên
nhận bảo đảm trong việc XLTSBĐ, qua đó góp phần thúc đẩy tiến trình xử lý nợ
xấu trong các HĐTD của Ngân hàng. Thông qua việc xây dựng các cơ chế pháp lý
hỗ trợ bên nhận bảo đảm thực thi quyền XLTSBĐ, chẳng hạn như ghi nhận quyền
truy đòi tài sản bảo đảm để xử lý của bên nhận bảo đảm (khoản 2 Điều 297); quyền
tự bán tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm theo thỏa thuận của các bên trong
quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Điều 303). Xây dựng cơ chế xử lý
đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi
cho việc xử lý tài sản bảo đảm.

Trên thực tế, vì đặc tính tự nhiên vốn có của tài sản nên đất và tài sản gắn
liền với đất thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý. Do
vậy, nếu không có cơ chế xử lý đồng thời trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử
dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn
liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến tình trạng khó khăn
trong việc XLTSBĐ, đặc biệt là vấn đề chuyển quyền sở hữu TSTC cho người mua.
Vì vậy, để XLTSBĐ trong trường hợp nói trên, khoản 1 Điều 325 BLDS
2015 đã quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài
sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác”. Tương tự cách tiếp cận như trên, khoản 1 Điều 326 BLDS 2015
quy định: “Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử
dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác”. Đây được xem là giải pháp quan trọng có tính chất đột phá trong


17

việc tháo gỡ vướng mắc, khó khăn khi XLTSBĐ trong trường hợp chỉ thế chấp
quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại của
BLDS 2015. Tuy nhiên, về vấn đề này cần thống nhất về mặt nhận thức việc xử lý
đồng thời tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất)
hoặc quyền sử dụng đất (trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất)
nhằm tạo thuận lợi cho việc XLTSBĐ chứ không đồng nghĩa với việc nó là căn cứ
để xác định tài sản được xử lý đồng thời với TSTC cũng trở thành TSTC. Cho nên,
khoản tiền thu được từ việc bán tài sản này sẽ chỉ được thanh toán cho bên nhận thế
chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận và việc thanh toán sẽ phải được thực
hiện theo quy định của pháp luật.
1.3. Hệ quả pháp lý của việc thế chấp tài sản theo quy định hiện hành

TCTS là một loại hình giao dịch bảo đảm được sử dụng rộng rãi trong hoạt
động bảo đảm tiền vay tại các NHTM Việt Nam. TSTC có thể là tài sản hữu hình và
quyền tài sản. TCTS theo quy định hiện hành mang nhiều nét của một loại vật
quyền bảo đảm cho dù khái niệm này còn chưa được pháp luật Việt Nam công nhận
một cách chính thức. Biện pháp giao dịch bảo đảm này thiết lập ba mối quan hệ
khác nhau.
Đầu tiên là quan hệ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (bên
đi vay hoặc người thứ ba thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
của bên đi vay). Tiếp đến, thế chấp thiết lập một quyền ưu tiên thanh toán có tính
chất đối kháng với các chủ nợ khác. Cuối cùng, chế định này trao cho người nhận
thế chấp quyền truy đòi tài sản thế chấp từ bên thứ ba mua hay nhận trao đổi tài sản
thế chấp.
* Mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp
- Mối quan hệ phụ thuộc giữa thế chấp và nghĩa vụ được bảo đảm: Biện pháp
thế chấp có mối quan hệ mang tính chất phụ thuộc vào nghĩa vụ mà nó bảo đảm. Về
nguyên tắc, không thể xác lập thế chấp trước khi phát sinh nghĩa vụ được bảo đảm
và thế chấp sẽ không còn hiệu lực khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm. Do đó,
việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ bảo đảm sẽ kéo theo việc chấm dứt giao
dịch thế chấp và việc nghĩa vụ được bảo đảm vô hiệu sẽ kéo theo việc thế chấp vô
hiệu. Sự vô hiệu của nghĩa vụ được bảo đảm khác với sự vô hiệu của hợp đồng vay.
Thật vậy, như phân tích ở phần trên (mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp
và hợp đồng tín dụng) thì khi hợp đồng vay (hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm)
bị vô hiệu mà hợp đồng này đã được thực hiện một phần (hay toàn bộ) thì hợp đồng


18

thế chấp không chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Lý do nằm ở
chỗ do hợp đồng vay đã được thực hiện một phần (hay toàn bộ) nên đã phát sinh
nghĩa vụ hoàn trả tiền gốc và lãi của bên đi vay và nghĩa vụ hoàn trả này được bảo

đảm bởi TSTC nêu trong HĐTC đã ký giữa các bên. Nhà làm luật không còn coi
HĐTC là hợp đồng phụ của hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (hợp đồng vay)
(khoản 2, Điều 407 BLDS). Trên tinh thần này, nếu hợp đồng vay đã được thực
hiện một phần hoặc toàn bộ, HĐTC vẫn có hiệu lực cho dù hợp đồng vay bị hủy bỏ
hoặc đơn phương chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy thế, pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng cho phép sử dụng thế chấp để
bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ có điều kiện (Điều 293 BLDS). Chẳng hạn việc mở
một dòng tín dụng có thể được bảo đảm bởi một biện pháp thế chấp nhất định.
Ngoài ra, có thể xác lập một HĐTC để bảo đảm cho một nghĩa vụ trong tương lai.
Theo quy định của BLDS, việc chuyển giao quyền yêu cầu thực hiện nghĩa
vụ dân sự có biện pháp thế chấp mặc nhiên kéo theo việc chuyển giao biện pháp thế
chấp này (Điều 368 BLDS). Ngược lại, trong trường hợp nghĩa vụ dân sự có biện
pháp thế chấp được chuyển giao (bên đi vay chuyển giao nghĩa vụ trả nợ cho một
bên thứ ba) thì biện pháp thế chấp đó chỉ được duy trì khi các bên có thỏa thuận
(Điều 371 BLDS 2015).
- Quyền quản lý và hưởng dụng TSTC: Thế chấp là biện pháp bảo đảm
không kéo theo việc chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Do đó,
trong quá trình TCTS, chừng nào chưa XLTSTC thì tài sản này vẫn do bên thế chấp
quản lý và sử dụng, trừ trường hợp tài sản do bên thứ ba giữ theo ủy quyền của bên
thế chấp hay theo quy định của các hợp đồng, giao dịch giữa bên thứ ba và bên thế
chấp. Tuy nhiên, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện
pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm
mất hay làm giảm sút giá trị của tài sản (khoản 3, Điều 323 BLDS 2015). Cơ sở của
việc thực hiện quyền này nằm ở chỗ những hành vi làm mất giá trị hoặc giảm sút
giá trị của tài sản thế chấp vượt ra ngoài phạm vi của việc quản lý thông thường tài
sản và có thể coi là các hành vi định đoạt tài sản gây ảnh hưởng tới quyền của bên
nhận thế chấp.
Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn được thực hiện các quyền của một
chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp: Quyền chiếm hữu và hưởng dụng tài sản và
quyền định đoạt có điều kiện tài sản.

19

+ Quyền chiếm hữu và hưởng dụng tài sản: Bên thế chấp được khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hoa
lợi, lợi tức thuộc tài sản thế chấp (khoản 1, Điều 321 BLDS 2015).
+ Quyền định đoạt tài sản thế chấp: Theo quy định tại Điều 321 BLDS, bên
nhận thế chấp chỉ được bán tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh và quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số
tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc
được trao đổi trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán. Bên thế chấp
chỉ được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý
hoặc theo quy định của pháp luật. Như vậy, về bản chất, bên thế chấp chỉ có một
quyền định đoạt có điều kiện đối với tài sản thế chấp.
+ Tài sản thế chấp không còn: Theo quy định tại khoản 5 Điều 422 BLDS
2015, một trong các căn cứ chấm dứt hợp đồng là hợp đồng không thể thực hiện
được do đối tượng của hợp đồng không còn. Pháp luật công nhận một số ngoại lệ
trong trường hợp thế chấp tài sản. Thứ nhất, trong trường hợp tài sản thế chấp được
bảo hiểm thì số tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản sản thế chấp (khoản 4 Điều 318
BDS). Chẳng hạn, trong trường hợp một tòa nhà là tài sản thế chấp được bảo hiểm
thì nếu có thiệt hại đối với tài sản thì số tiền bồi thường mà doanh nghiệp bảo hiểm
trả sẽ được thanh toán cho bên nhận thế chấp. Thứ hai, khi bên thế chấp tự ý bán tài
sản thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, các khoản tiền thu
được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi
tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán (khoản 2
Điều 20 NĐ 163).
- Thế chấp tài sản của người thứ ba: Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 NĐ
163, TSTC có thể thuộc sở hữu của bên thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản

đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Trường hợp này khác trường hợp TCTS trong khuôn khổ bảo lãnh ở chỗ bên thế
chấp là bên thứ ba dùng tài sản của mình để bảo đảm trực tiếp nghĩa vụ của bên có
nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp (tức là bên có quyền) trong khi bên bảo lãnh thế
chấp tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh (Điều 44 NĐ 163). Nếu bên có
nghĩa vụ không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm, bên
nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp. Nếu giá trị tài sản thế chấp không đủ