Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh quảng ninh, tỉnh quảng bình giai đoạn 2011 đến 2015

TRƢỜNG ĐẠI HỌC QUẢNG BÌNH
BỘ MÔN SINH HỌC - MÔI TRƢỜNG

PHẠM ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG NINH, TỈNH
QUẢNG BÌNHGIAI ĐOẠN 2011 ĐẾN 2015

KHÓA LUẬNTỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

QUẢNG BÌNH 2017


TRƢỜNG ĐẠI HỌC QUẢNG BÌNH
BỘ MÔN SINH HỌC - MÔI TRƢỜNG

KHÓA LUẬNTỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG NINH, TỈNH
QUẢNG BÌNH GIAI ĐOẠN 2011 ĐẾN 2015

Họ tên sinh viên: Phạm Anh Tuấn
Mã số sinh viên: DQB05130083
Chuyên ngành: Quản lý tài nguyên môi trƣờng
Giảng viên hƣớng dẫn: TS. Trần Thế Hùng

QUẢNG BÌNH, 2017

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chƣa đƣợc sử dụng trong các tài liệu nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.

Sinh viên

Phạm Anh Tuấn

Xác nhận của giảng viên hƣớng dẫn
(ký và ghi rõ họ tên)


Lời cảm ơn
Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường
Đại học Quảng Bình, Khoa Nông - Lâm - Ngư. Xin trân trọng gửi tới quý
Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Thầy giáo TS. Trần
Thế Hùng, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên
cứu và hoàn thành khóa luận này. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Quảng Ninh, Chi cục Thống kê huyện Quảng
Ninh, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện khóa luận.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đông đảo bạn bè và các
đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi
trong suốt quá trình học tập và thực hiện khóa luận.
Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng học hỏi, tìm hiểu thực tế. Nhưng
do thời gian và năng lực còn hạn chế nên báo cá o khóa luận không thể tránh
khỏi những thiếu sót. Vì vậy tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý

thầy, cô giáo, cùng những người quan tâm để khóa luận được hoàn thiện tốt
hơn.
Cuối cùng một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn và kính chúc thầy cô
cùng các tập thể luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công
trong công tác cũng như trong cuộc sống.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Quảng Bình, tháng 6 năm 2017
Sinh viên thực hiện
Phạm Anh Tuấn


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 2
4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................ 2
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu........................................................................................... 2
4.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 2
NỘI DUNG ................................................................................................................. 3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ............................................................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................... 3

1.1.1. Các khái niệm về đất đai ................................................................................... 3
1.1.2. Phân loại đất theo mục đích sử dụng ................................................................ 5
1.1.4.Vai trò quản lý của Nhà nƣớc về đất ở............................................................... 7
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 8
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở một số nƣớc trên thế giới ..................................... 8
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam............................................................. 10
1.2.3. Một số nghiên cứu có liên quan ...................................................................... 13
1.3.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 18
1.3.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế – xã hội .............................. 19
CHƢƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 21


2.3.2. Phƣơng pháp phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu .......................... 22
2.3.3. Phƣơng pháp biểu đồ và hình ảnh ................................................................... 22
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 23
3.1. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG NINH
NĂM 2015 ................................................................................................................ 23
3.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN QUẢNG NINH . 25
3.2.1. Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh ................................ 25
3.2.2. Công tác định giá đất ở ................................................................................... 42
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT Ở ............................................. 45
3.3.1. Tổ chức bộ máy quản lý đất đai ...................................................................... 45
3.3.2. Kết quả thực hiện các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất ở ............................ 46
3.3.3.Đổi mới công nghệ thông tin trong quản lý nhà nƣớc về đất ở ...................... 48
3.3.4. Tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong việc quản lý và sử dụng
đất ở ........................................................................................................................... 48
3.4. CÁC GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT Ở TẠI
HUYỆN QUẢNG NINH .......................................................................................... 52
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 55
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 55

2. KIẾN NGHỊ .......................................................................................................... 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 57


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ........................ 16
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh năm 2015 .................................... 19
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2015 ............................. 23
Hình 3.4.Số giao dịch các QSDĐ tại các khu vực điều tra ....................................... 45



MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tƣ liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.
Việc quản lý sử dụng hiệu quả, bền vững tài nguyên đất là mục tiêu của mọi quốc
gia.
Trong thời đại ngày nay, khi quy mô dân số tăng nhanh cùng với sự phát triển sản
xuất của con ngƣời đã gây sức ép không nhỏ đối với quá trình sử dụng đất, đặc biệt là đất
ở, làm cho mối quan hệ giữa con ngƣời và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng, nhu cầu
về mọi mặt của cuộc sống con ngƣời ngày càng tăng lên, trong khi đó đặc điểm hạn chế
về đất ở ngày càng thể hiện rõ nét. Điều đó đòi hỏi công tác quản lý đất ở phải mang tính
khoa học cao, nhằm sắp xếp và bố trí dân cƣ một cách hợp lý, từng bƣớc đƣa công tác
quản lý đất đi vào ổn định theo khuôn khổ của Pháp Luật.
Đối với nƣớc ta là một nƣớc “đất chật ngƣời đông”, mật độ dân số cao tác
động nhiều đến mọi mặt của đời sống, sinh hoạt của nhân dân, việc sử dụng đất ở
tại các tỉnh, thành phố hiện nay ngày càng trở nên bức xúc, đặc biệt là các thành phố
lớn, các tỉnh ven biển Miền Trung trong đó có tỉnh Quảng Bình. Việc bố trí, sắp xếp

các thửa đất còn nhiều bất hợp lý giữa các khu vực, nguồn gốc thửa đất phức tạp
gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý. Mặt khác, công tác quản lý đất ở còn lỏng
lẻo, không kiểm soát kịp thời các biến động do còn thiếu cơ sở thông tin chính xác.
Bên cạnh đó, hệ thống các văn bản quy định nhiều nhƣng chƣa kịp thời điều chỉnh
với thay đổi của thực tiễn và chồng chéo, việc thực thi các quy định không nghiêm.
Với sự phát triển của nền kinh tế nƣớc ta hiện nay, đất đai thể hiện vai trò rất quan
trọng trong đời sống xã hội. Ở tỉnh Quảng Bình nói chung và huyện Quảng Ninh nói
riêng thì quá trình đô thị hoá đã diễn ra rất rõ rệt, cùng với các chính sách phát triển kinh
tế xã hội và những tác động trực tiếp của ngƣời sử dụng đất đã làm cho tình hình quản lý
đất đai, đặc biệt là đất ở càng phải chặt chẽ hơn. Ở huyện Quảng Ninh qua thực tế cho
thấy công tác quản lý đất đai còn nhiều tồn động, yếu kém. Vì vậy công tác đánh giá
tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh ngày nay càng trở nên rất quan trọng
và hết sức cần thiết nhằm nắm bắt đƣợc tình hình quản lý đất ở. Từ đó đề xuất
những biện pháp chính sách nhằm đƣa công tác quản lý đất ở trở nên hợp lý và hiệu
quả hơn. Đồng thời là cơ sở bƣớc đầu cho công tác quy hoạch sử dụng đất nói
chung và quy hoạch đô thị và khu dân cƣ nông thôn nói riêng, cũng nhƣ phục vụ
cho các chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội lâu dài.
Xuất phát từ cơ sở thực tiễn đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình
hình quản lý và sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng
Bình giai đoạn 2011 đến 2015”
1


2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
Tìm hiểu hiện trạng công tác quản lý và sử dụng đất ở tại huyện Quảng Ninh
giai đoạn 2011 - 2015. Trên cơ sở đó, đánh giá tình hình và đề xuất những giải pháp
nhằm nâng cao công tác quản lý đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp cơ sở khoa học để xây dựng các

quy định và chính sách hợp lý về quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh nói riêng và
tỉnh Quảng Bình nói chung.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung về công tác quản lý
đất ở tại huyện Quảng Ninh, từ đó lựa chọn phƣơng pháp quản lý đất phù hợp.
4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Quỹ đất ở và tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2011 –
2015.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi thời gian: Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 03 năm 2017 đến
tháng5 năm 2017. Đề tài nghiên cứu công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng
Ninh giai đoạn 2011 đến 2015.
- Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện trên địa bàn huyện Quảng Ninh, trong
đó chọn các xã Võ Ninh, Gia Ninh, Lƣơng Ninh và thị trấn Quán Hàu để điều tra
nghiên cứu và đánh giá.

2


NỘI DUNG
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các khái niệm về đất đai
a. Khái niệm về đất
Đất theo nghĩa thổ nhƣỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời,
hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời
gian. Giá trị tài nguyên đất đƣợc đánh giá bằng số lƣợng diện tích (ha, km2)và độ
phì nhiêu, màu mỡ.

Theo quan điểm của C. Mac: Đất là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều
kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản
xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp .
"Đất đai" về mặt thuật ngữ khoa học đƣợc hiểu theo nghĩa rộng nhƣ sau: "Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó, bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ
nhƣỡng, dạng địa hình, mặt nƣớc (sông, suối, hồ, đầm lầy,...), các lớp trầm tích sát
bề mặt cùng với nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và
động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá
khứ và hiện tại để lại (đƣờng sá, nhà cửa, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát
nƣớc,...)". Nhƣ vậy, đất đai là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng, theo chiều nằm ngang - trên mặt đất - giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to
lớn đối với hoạt động sản xuất cũng nhƣ trong cuộc sống.
Nếu nhìn nhận đất đai trên phƣơng diện từ vật chất thì đất đai là một phần cụ
thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trƣờng sinh thái ngay trên
và dƣới bề mặt đất.
Đất đai có các tính chất đặc biệt nhƣ sau:
- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của
con ngƣời, là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động, là điều kiện tự nhiên của
lao động.
- Tính hạn chế về số lƣợng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất bị giới
hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu. Các tƣ liệu sản xuất khác có thể tăng
về số lƣợng, chế tạo tùy theo nhu cầu của xã hội.

3


- Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lƣợng, hàm lƣợng
chất dinh dƣỡng, các tính chất lý, hóa,... Các tƣ liệu sản xuất khác có thể đồng nhất
về chất lƣợng, quy cách, tiêu chuẩn.

- Tính không thay thế: Thay thế đất bằng tƣ liệu sản xuất khác là việc
không thể làm đƣợc, còn các tƣ liệu sản xuất khác tùy thuộc vào mức độ phát
triển của lực lƣợng sản xuất có thể đƣợc thay thế bằng tƣ liệu sản xuất khác
hoàn thiện hơn, có hiệu quả hơn.
- Tính cố định vị trí: Đất đai hoàn toàn cố định vị trí trong sử dụng, nghĩa là
khi sử dụng không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác. Các tƣ liệu sản xuất
khác đƣợc sử dụng ở mọi chỗ mọi nơi, di chuyển tùy theo sự cần thiết.
- Tính vĩnh cửu: Đất đai là tƣ liệu sản xuất vĩnh cửu. Nếu biết sử dụng hợp lý,
đặc biệt là trong sản xuất nông - lâm nghiệp, đất sẽ không bị hƣ hỏng ngƣợc lại có
thể tăng tính chất sản xuất cũng nhƣ hiệu quả sử dụng. Khả năng tăng tính sản xuất
của đất tùy thuộc vào phƣơng thức sử dụng, là tính chất có giá trị đặc biệt, không tƣ
liệu sản xuất nào có đƣợc.
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tƣ liệu sản xuất không gì thay thế đƣợc của ngành sản xuất nông - lâm
nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố
khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng. Nhƣng đất đai
lại là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
b. Khái niệm quản lý nhà nƣớc về đất đai
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác
lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lƣ, sử dụng và phát triển đất đai cùng với
những lợi nhuận thu đƣợc từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và
giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất,
xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lƣu giữ, cập
nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các
nguồn thông tin khác liên quan đến thị trƣờng bất động sản. Quản lý đất đai liên
quan đến cả hai đối tƣợng đất công và đất tƣ bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng
ký đất đai, định giá đất, giám sát, quản lý và sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công
tác quản lý.
Điều 1, Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định: Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu

toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Quản lý nhà nƣớc về đất đai thống nhất trong cả nƣớc là thống nhất về đƣờng
lối, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nƣớc, thể hiện cụ thể ở Luật Đất đai, những
văn bản dƣới luật phải đƣợc triển khai đồng bộ và thống nhất từ Trung ƣơng đến địa
4


phƣơng, làm cho ngƣời sử dụng đất hiểu đƣợc pháp luật và thực hiện đúng pháp
luật về đất đai. Quản lý nhà nƣớc về đất đai nhằm cung cấp các hồ sơ, tài liệu số
liệu liên quan đến đất đai trong cả nƣớc, giúp cho Chính phủ và các ngành, các địa
phƣơng có kế hoạch sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, là cơ sở để lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý.
Tóm lại, thực chất của quản lý đất đai là quản lý con ngƣời sử dụng đất: mỗi
loại đất ở mỗi vùng khác nhau đƣợc nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất lâu dài cho
các chủ sử dụng với mục đích đƣợc luật pháp quy định, do đó việc quản lý đất đai
đƣợc thực hiện nhằm giúp ngƣời sử dụng đất phát huy hiệu quả của việc sử dụng
đất và đảm bảo thực hiện theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc duyệt. Quản lý
nhà nƣớc về đất đai đƣợc xây dựng trên nền tảng học thuyết Mác-Lê nin: “Đất là
đối tƣợng lao động và tƣ liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế đƣợc”.
1.1.2. Phân loại đất theo mục đích sử dụng
Theo Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam năm 1987 quy định đất đai đƣợc
phân thành 5 loại, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cƣ, đất
chuyên dùng và đất chƣa sử dụng. Luật Đất đai năm 1993 quy định đất đai đƣợc
phân thành 6 loại, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cƣ nông thôn,
đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chƣa sử dụng [14].
Theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013, đất đai đƣợc phân loại 3 nhóm nhƣ sau:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nhƣ sau: Đất trồng cây hàng
năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc
dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối và nhóm đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: đất ở; đất xây dựng trụ sở

cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự
nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngƣỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà
hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng; đất phi nông
nghiệp khác.
- Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử
dụng[16].
Khái niệm về đất ở
Tại điều 143 và điều 144 của Luật đất đai năm 2013 quy định về đất ở nhƣ sau:
* Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vƣờn, ao trong cùng một
thửa đất thuộc khu dân cƣ nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
5


hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
phê duyêt.
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phƣơng và quy hoạch phát triển nông thôn
đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông
thôn; diện tích tối thiểu đƣợc tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và
tập quán tại địa phƣơng.
3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo
đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trƣờng và theo
hƣớng hiện đại hóa nông thôn. [16].
* Đất ở tại đô thị
1. Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục
vụ đời sống, vƣờn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ đô thị, phù hợp với

quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền phê duyệt.
2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng
các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trƣờng và
cảnh quan đô thị hiện đại.
3. Nhà nƣớc có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính
sách tạo điều kiện để những ngƣời sống ở đô thị có chỗ ở.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phƣơng quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trƣờng hợp chƣa đủ điều kiện để giao
đất theo dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu đƣợc tách thửa đối với đất
ở. [16].
1.1.3. Vai trò của đất ở đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Trong những năm đổi mới, nền kinh tế nƣớc ta đã có những chuyển biến tích
cực, ngƣời dân đã có những nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về nhà ở và đất ở do
đó cũng tăng lên. Có nhiều yếu tố làm tăng nhu cầu về đất ở nhƣng tập trung có 4
yếu tố cơ bản [13].
Yếu tố quan trọng nhất là sự gia tăng về kinh tế. Sau thời gian đổi mới, thu
nhập của ngƣời dân tại các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí
Minh, Bình Dƣơng… tăng lên, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu không chỉ là ăn, mặc
mà còn cả ở. Đối với các đối tƣợng dân cƣ có thu nhập tăng lên tại các khu vực
thành thị, việc gia tăng nhu cầu về đất ở là rất lớn. Đây là một sự gia tăng đúng xu

6


hƣớng. Tuy nhiên, việc tăng nhu cầu đất ở trong những năm vừa qua rõ ràng có
nguyên nhân từ việc tăng thu nhập từ dân cƣ.
Yếu tố thứ hai, đó là sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế. Sau khi Luật đầu
tƣ nƣớc ngoài đƣợc ban hành, nhiều luồng tiền nƣớc ngoài đã chảy vào các khu đô

thị lớn. Nhu cầu đầu tƣ về nhà ở và đất ở tại các tỉnh này tăng lên. Cùng với luồng
tiền nƣớc ngoài chảy vào, một lực lƣợng ngƣời nƣớc ngoài cũng đã đến cƣ trú tại
các thành phố này. Nhu cầu về đất ở của các đối tƣợng này lại cao hơn khả năng
đáp ứng của các địa phƣơng này. Việc tạo ra các chỗ ở cho đối tƣợng này đƣợc đặt
ra đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về nhà đất.
Yếu tố thứ ba tác động mạnh mẽ đến nhu cầu về đất ở, đó là sự gia tăng
phát triển công nghiệp hóa (CNH) - hiện đại hóa (HĐH) tại địa bàn các tỉnh,
thành phố. Hàng loạt nhà máy, công trƣờng, đƣờng sá đƣợc xây dựng, đƣa vào
sử dụng đã tạo ra đồng thời hai tác động. Thứ nhất, làm tăng nhu cầu đất ở qua
các lƣợng tài chính đầu tƣ vào công trình. Thứ hai, cũng nhƣ tác động của
luồng tiền nƣớc ngoài, các khoản tài chính phát sinh từ các quá trình này cũng
tạo ra những nhu cầu thực tế về đất ở của các đối tƣợng nhƣ chủ đầu tƣ, ngƣời
làm công ăn lƣơng có liên quan đến các luồng tiền này.
Yếu tố thứ tƣ, đó là sự hấp dẫn của đô thị là rất lớn trong giai đoạn vừa qua,
đặc biệt đối với các thành phố đã nêu trên.
Ngoài 4 yếu tố trên, một yếu tố nữa cũng ảnh hƣởng đáng kể đến nhu cầu về
đất ở, đó là công tác giải phóng mặt bằng để triển khai các công trình xây dựng cơ
sở hạ tầng, phát triển kinh tế xã hội. [13].
1.1.4.Vai trò quản lý của Nhà nƣớc về đất ở
Quản lý Nhà nƣớc về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh
tế - xã hội, và đời sống nhân dân. Cụ thể là:
- Thông qua hoạch định chiến lƣợc, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai
có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế - xã hội của đất nƣớc; bảo
đảm sử dụng ðúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà nƣớc quản
lý chặt chẽ đất đai, giúp cho ngƣời sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ
và sử dụng đất đai có hiệu quả.
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản
luật và dƣới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của hộ gia đình,
các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai nhƣ

chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tƣ... Nhà nƣớc kích thích các tổ
chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai

7


nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã
hội của cả nƣớc và bảo vệ môi trƣờng sinh thái.
Quản lý Nhà nƣớc về đất đai là nghiên cứu toàn bộ những đặc trƣng cơ bản
của đất đai nhằm nắm chắc về số lƣợng, chất lƣợng từng loại đất ở từng vùng, từng
địa phƣơng theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp, đồng thời làm cho ngƣời sử dụng đất
hiểu đƣợc pháp luật và thực hiện đúng pháp luật về đất đai. Để thống nhất về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả
nƣớc từ Trung ƣơng đến cơ sở thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất,
tránh tình trạng phân tán đất, sử dụng đất không đúng mục đích hoặc bỏ hoang, bỏ
hóa làm cho đất xấu đi.
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng là cơ quan chuyên môn thuộc Uỷ ban nhân dân
tỉnh, giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nƣớc về tài
nguyên đất, tài nguyên nƣớc, tài nguyên khoáng sản, môi trƣờng, khí tƣợng thủy
văn, đo đạc và bản đồ trên địa bàn tỉnh theo quy định của Pháp luật.
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban
nhân dân huyện quản lý nhà nƣớc về lĩnh vực Tài nguyên và Môi trƣờng. Chịu sự
chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Uỷ ban nhân dân huyện, chịu
sự chỉ đạo, hƣớng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở một số nƣớc trên thế giới
1.2.1.1. Tình hình quản lý đất ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân nhƣng việc quản lý đất
đai lŕ mối quan tâm chung của toŕn xă hội. Vě vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách

đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử
dụng đất và lợi ích chung của Nhà nƣớc.
Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật đƣợc xếp vào loại
hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của
toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý đất nhƣ quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều đƣợc quản lý bởi ngân hàng dữ
liệu đất đai và đều đƣợc luật hoá. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về
cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai và kinh tế thị trƣờng, có sự
giám sát chung của xã hội.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tƣ nhân. Quy
định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc
8


thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác nhƣ vấn đề bồi thƣờng, quy
hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng
ký…[6].
1.2.1.2. Tình hình quản lý đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc đang thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó
là chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Mọi
đơn vị, cá nhân không đƣợc xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhƣợng phi pháp đất
đai. Vì lợi ích công cộng, Nhà nƣớc có thể tiến hành trƣng dụng theo pháp luật đối
với đất đai thuộc sở hữu tập thể.
Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc
sách cơ bản của Trung Quốc.
Đất đai ở Trung Quốc đƣợc phân thành 3 loại:
- Đất dùng cho nông nghiệp là đất trực tiếp sử dụng vào sản xuất nông
nghiệp bao gồm đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất dùng cho các công trình thuỷ

lợi và đất mặt nƣớc nuôi trồng.
- Đất xây dựng gồm đất xây dựng nhà ở đô thị và đất ở tại nông thôn, đất
dùng cho mục đích công cộng, đất dùng cho khu công nghiệp, công nghệ, khoáng
sản và đất dùng cho công trình quốc phòng.
- Đất chƣa sử dụng là đất không thuộc hai loại đất trên [6].
1.2.1.3. Tình hình quản lý đất ở Pháp
Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hoà Pháp đƣợc xây dựng trên một số
nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý đất đai và
hình thành các công cụ quản lý đất đai.
Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không
gian tƣ nhân. Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà
nƣớc và tập thể địa phƣơng. Tài sản công cộng đƣợc đảm bảo lợi ích công cộng và
có đặc điểm là không thể chuyển nhƣợng, tức là không mua, bán đƣợc. Không gian
công cộng gồm các công sở, trƣờng học, bệnh viện, nhà văn hóa, bảo tàng…
Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua
bán, chuyển nhƣợng đất đai. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và
trực tiếp tham gia quá trình mua bán đất. Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có
Toà án Hành chính xác nhận trƣớc và sau khi chuyển đổi.
Đối với đất đô thị mới, khi chia cho ngƣời dân thì phải nộp 30 chi phí cho
các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70 do kinh phí địa phƣơng chi
trả.
Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy định
9


của các cơ quan hữu quan nhƣ quản lý đất đai, môi trƣờng, quản lý đô thị, quy
hoạch vùng lãnh thổ và đầu tƣ phát triển [6].
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
1.2.2.1. Thời kỳ trƣớc Luật đất đai năm 1993
Khi con ngƣời xuất hiện thì đã có đất đai, đó chính là nơi để con ngƣời ở và

tiến hành các hoạt động phục vụ cho sự tồn tại của mình. Dƣới góc độ chính trị
pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ gắn liền với chủ
quyền quốc gia. Điều này cho thấy Nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời đại diện cho chủ
quyền quốc gia, luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai tránh sự
xâm lƣợc của bên ngoài. Lịch sử đấu tranh của loài ngƣời từ xƣa đến nay đều nhằm
bảo vệ đất đai trƣớc sự tàn phá của thiên nhiên và sự xâm lƣợc của nƣớc khác.
Ngày sau khi cách mạng tháng 8 giành thắng lợi, Nhà nƣớc ta đã ban hành
nhiều văn bản chính sách nhằm quản lý đất đai, xóa bỏ dần chế độ bóc lột của thực
dân phong kiến do sự chiếm hữu đất đai mang lại. Nhà nƣớc ta chỉ xác lập và thừa
nhận sở hữu đất đai của Nhà nƣớc và sở hữu của ngƣời nông dân. Trƣớc khi Luật
Đất đai năm 1993 ra đời, cùng với các địa phƣơng khác trong cả nƣớc, Đảng bộ và
nhân dân huyện Quảng Ninh đã thực hiện các chủ trƣơng lớn trong công tác quản
lý nhà nƣớc về đất đai.
Thực hiện Nghị quyết 169/CP năm 1977 của Thủ tƣớng Chính phủ về công
tác đo đạc, điều tra thống kê tình hình cơ bản đất đai cả nƣớc.
Thực hiện Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý đất
đai và tăng cƣờng công tác quản lý ruộng đất trong cả nƣớc và Chỉ thị 299/TTg
ngày 10/11/1980 của thủ tƣớng Chính phủ về công tác đo đạc phân hạng, đăng ký,
thống kê đất đai (1981-1985). Tổ chức tuyên truyền thực hiện Luật Đất đai năm
1988 đƣợc Quốc hội khóa VIII thông qua ngày 29/12/1987; Nghị định 30/NĐHĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trƣởng về việc thi hành Luật Đất đai.
Từng bƣớc thực hiện Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 và Thông
tƣ hƣớng dẫn 302/TT-ĐKTK của Tổng cục quản lý ruộng đất về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Cũng trong thời kỳ này, hiện tƣợng lấn chiếm tranh
chấp đất đai rất ít khi xảy ra.. Ngày 14/7/1993, Luật đất đai mới đã đƣợc Quốc hội
thông qua. Đây là dấu mốc quan trọng chuyển quan hệ đất đai sang giai đoạn mới,
tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ trong công tác quản lý đất đai [6].
1.2.2.2. Thời kỳ sau Luật đất đai năm 1993 đến nay
Luật Đất đai đƣợc Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực thi hành
từ ngày 15/10/1993 là một trong những đạo Luật quan trọng thể hiện đƣờng lối đổi
mới của Đảng và Nhà nƣớc ta. Có thể nói từ sau Luật Đất đai năm 1993, ngƣời sử

dụng đất đã có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
10


quyền sử dụng đất, đáp ứng đƣợc nguyện vọng của nhân dân và nhu cầu của xã hội.
Ngày nay, sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội làm nảy sinh
những vấn đề mới xuất phát từ thực tế cuộc sống gây không ít khó khăn cho các cấp
chính quyền trong việc giải quyết những mâu thuẫn, những quan hệ liên quan đến
lĩnh vực đất ở. Do đó, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998
và năm 2001 ra đời đã kịp thời điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với tình
hình mới, nhất là khi vị thế của đất ở ngày càng đƣợc nâng cao, có giá trị lớn về mặt
kinh tế [6].
Theo Điều 13 Luật Đất đai năm 1993 có 07 nội dung về quản lý nhà nƣớc về
đất đai gồm:
- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính.
- Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất.
- Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực
hiện các văn bản đó.
- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nƣớc về đất đai [14].
Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 quy định về việc giao đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông
nghiệp.
Cùng với việc giao đất cho các hộ nông dân thì giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng đƣợc các cơ quan chức năng xem xét và cấp cho các hộ nông dân.
Đến năm 1998, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đƣợc cấp cho 71 hộ nông

dân, đến cuối năm 2000, con số này là trên 90 .
Ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất
đai năm 2003, Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Điều này chứng tỏ
đây là một lĩnh vực đầy phức tạp, nóng bỏng và cực kỳ nhạy cảm, do đó chúng ta
cần phải có biện pháp quản lý đất đai nói chung và đất ở nói riêng theo đúng chủ
trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc. Luật Đất đai 2003 và hệ thống pháp luật về đất
đai sau này đã vận dụng cũng nhý kế thừa những chính sách mang tính ðổi mới, tiến
bộ của hệ thống pháp Luật ðất ðai trýớc ðây ðồng thời tiếp thu, ðón ðầu những
chính sách pháp Luật ðất ðai tiên tiến, hiện ðại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã
hội, chính trị của đất nƣớc.
11


Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai. Đây đƣợc coi là Nghị định mang tính đột phá,
giải quyết đƣợc nhiều tồn tại, bất cập trong quá trình quản lý sử dụng đất [4].
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 có những điểm mới căn bản.
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 đã thêm nhiều điều luật để quy định về các quyền
của Nhà nƣớc. Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất
nhƣ quy định về những bảo đảm của Nhà nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất; trách
nhiệm của Nhà nƣớc đối với đồng bào dân tộc thiểu số, ngƣời trực tiếp sản xuất
nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc cung cấp thông tin đất đai cho
ngƣời dân.
Thứ hai, Luật đã bổ sung các quy định về điều tra, đánh giá đất đai nhằm khắc
phục bất cập hiện nay; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất; Bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của ngƣời dân
trong vùng quy hoạch đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt nhằm

đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Thứ ba, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà
đầu tƣ trong và nƣớc ngoài; quy định cụ thể điều kiện đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ nhằm lựa chọn đƣợc nhà đầu tƣ có năng lực thực
hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện đƣợc giao đất, cho thuê
đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tƣ tại
khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.
Thứ tư, Luật quy định đầy đủ, rõ ràng về những trƣờng hợp thật cần thiết
mà Nhà nƣớc phải thu hồi; quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trƣờng hợp
không đƣa đất đã đƣợc giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đƣa đất vào sử dụng;
quy định giá đất bồi thƣờng không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ
thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thứ năm, Luật bổ sung quy định về các trƣờng hợp đăng ký lần đầu, đăng ký
biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; Bổ sung quy định trƣờng hợp quyền
sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung
của nhiều ngƣời thì cấp cho mỗi ngƣời một giấy chứng nhận hoặc cấp chung một
giấy chứng nhận. Trƣờng hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận
ghi cả họ, tên vợ hoặc họ tên chồng, nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ tên của
vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ tên vợ và họ
tên chồng nếu có nhu cầu [10].

12


Thứ sáu, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo
mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ
việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với
một số trƣờng hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích nhƣ quy định hiện
hành. Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của
tƣ vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tƣ vấn để

xác định giá đất cụ thể [16].
Thứ bảy, Luật đã dành một chƣơng để quy định về việc xây dựng hệ thống
thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của
mọi ngƣời dân.
Thứ tám, Luật quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu
vực nông nghiệp; Hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng
cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; Bổ sung quy định việc sử
dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát
triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
Thứ chín, Luật đất đai 2013 đƣợc hoàn thiện theo hƣớng quy định cụ thể các
quyền, nghĩa vụ của từng đối tƣợng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất,
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi ngƣời sử dụng
đất thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất [16].
1.2.3. Một số nghiên cứu có liên quan
Theo tác giả Lê Văn Mạnh (2010), “Đánh giá quá trình chuyển dịch đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2000 2010”, Luận văn Thạc sỹ Nông nghiệp, Trƣờng Đại học Nông Lâm Huế thì sau hơn
20 năm đổi mới, đời sống nông dân đã có những đổi thay tích cực với thu nhập bình
quân đầu ngƣời tăng từ mức 423 USD năm 2001 lên 723 USD năm 2007; tỷ lệ hộ
nghèo của cả nƣớc đã giảm từ 15,47 năm 2006 xuống còn 14,75 năm 2007; thu
nhập bình quân đầu ngƣời nông thôn năm 1999 là 3.540.000 đồng, đến năm 2006 đã
tăng lên 6.072.000 đồng. Tốc độ đô thị hóa tại các đô thị lớn đã không ngừng tăng
nhanh, năm 1989 đạt 18,5 , đến năm 1997 đạt 20,5 , năm 1999 đạt 23,6 và hiện
nay đạt 28 . Năm 2000, dân số đô thị cả nƣớc là 18,77 triệu ngƣời, đến năm 2008,
dân số khu vực đô thị là 24,04 triệu ngƣời. Tuy nhiên, vấn đề nhà ở của của ngƣời
dân, nhất là ở tại các đô thị lớn nhƣ Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong
những năm gần đây đang trở thành gánh nặng của chính sách an sinh xã hội [7].
Theo tác giả Trịnh Văn Toàn, “Nghiên cứu đánh giá thực trạng sử dụng đất ở
của các thành phố làm cơ sở cho việc xây dựng chính sách sử dụng tiết kiệm, hợp lý
đất ở đô thị”, Đề tài Nghiên cứu khoa học cấp Bộ, 2011 thì trong cả nƣớc, bình quân
diện tích đất đô thị/ngƣời không phải là thấp, ở đa số các thành phố mức bình quân

này cao hơn định mức chuẩn, chỉ có ở hai thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí
13


Minh mức bình quân này thấp hơn. Ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, bình quân
diện tích đất đô thị trên ngƣời chỉ đạt 58 m2.
Diện tích đất ở chiếm 17 đất đô thị, bình quân đất ở đô thị/ngƣời của cả nƣớc là 38,75 m2, của 9 thành phố điều tra là 24,4 m2. Tuy nhiên, mức bình quân này
phân hóa rất khác nhau giữa các thành phố và đặc biệt là giữa các khu vực trong
cùng một thành phố:
Nếu so sánh giữa các khu vực trong cùng thành phố thì có sự phân hóa rất
lớn. Các khu vực ven trung tâm và khu mới phát triển có mật độ dân số thấp hơn,
bình quân diện tích đất ở lớn. Các phƣờng, quận ở khu vực trung tâm có mật độ dân
số cao, tƣơng ứng với việc bình quân diện tích các loại đất rất thấp nhƣ ở phƣờng
Hàng Buồm (Hoàn Kiếm, Hà Nội) bình quân diện tích ðất ở có 6,6 m2/ngƣời, quận
Lê Chân (Hải Phòng) có 6,0 m2/ngƣời, phƣờng 14 (Quận 5, thành phố Hồ Chí
Minh) có 7,1 m2/ngƣời [18]
* Về cơ cấu sử dụng đất ở
Cơ cấu sử dụng đất trong các khu ở nhìn chung không hợp lý, đất ở chiếm tỷ
lệ cao (từ 40 đến 67 ), diện tích đất dành cho công viên cây xanh, giao thông nội bộ,
giao thông tỉnh, sân chơi và các công trình công cộng còn thiếu, nhiều nơi (nhƣ ở
Hàng Buồm) hầu nhƣ không có, đất đai đƣợc khai thác triệt để cho việc làm nhà ở, hệ
thống hạ tầng còn thiếu kém, không đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và đời sống của nhân
dân [5].
* Về phƣơng thức sử dụng đất ở
Phƣơng thức sử dụng đất nhìn chung chƣa tiết kiệm và chƣa có hiệu quả, vẫn là
chủ yếu hình thức nhà chia lô, liền kề, nhà ống, nhà biệt thự chiếm tỷ lệ lớn (ở Hà Nội:
80 , thành phố Hồ Chí Minh: 72 ), diện tích đất trong các khu ở đƣợc khai thác triệt
để nhằm xây dựng nhà ở, kiến trúc và hình thái nhà ở rất đa dạng, lộn xộn, mật độ xây
dựng cao, tầng cao trung bình. Hình thức sử dụng đất này tạo ra hệ thống nhà ở dàn
trải, chen chúc, chật chội, tạo ngõ ngách, không tiết kiệm đất, không tận dụng đƣợc

không gian và cơ sở hạ tầng đô thị, không tạo đƣợc cảnh quan đô thị văn minh hiện đại.
Cách thức sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh, sản xuất là phổ biến ở tất cả
các tuyến phố của các thành phố cũng là áp lực lên diện tích đất ở, hệ thống hạ tầng,
môi trƣờng đô thị và hàng loạt các bất tiện khác trong sinh hoạt của dân cƣ đô thị nhƣ
việc lấn chiếm không gian, ô nhiễm không khí, tiếng ồn, chất thải,…
Phân bố đất ở trong các thành phố chƣa hợp lý, các khu dân cƣ tập trung ở
khu vực trung tâm và còn nằm xen lẫn với các công sở, nhà máy xí nghiệp [18].
Theo tác giả Phùng Văn Nghệ, “Công tác quản lý đất đai - những vấn đề đang
đặt ra” của Tạp chí Cộng sản ngày 14/3/2012 thì việc Quản lý nhà nƣớc về đất đai
là nhu cầu khách quan, là công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai,
14


và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai. Nhiệm vụ này cần đƣợc đổi
mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tƣơng xứng với
điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nƣớc trong từng giai đoạn [8].
Đến nay, trên 92 số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất đã kê khai
đăng ký quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 85,9 số xã; lập sổ địa chính cho
79,3 số xã. Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ những thông tin cần
thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là một tiến bộ quan trọng trong
công tác quản lý đất đai. Công tác lƣu trữ thông tin đất đai đang từng bƣớc đƣợc
hiện đại hóa. Công nghệ GIS phát triển đã cung cấp khả năng mới cho việc sử dụng
bản đồ địa chính, đó là xây dựng hệ thống thông tin đất đai trên cơ sở các loại bản
đồ dạng số, đặc biệt là bản đồ địa chính, giúp cho việc xử lý, quản lý và khai thác
thông tin đất đai có hiệu quả. Ở địa phƣơng, 100 số tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ƣơng hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 90 số huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và gần 80 số đơn vị hành chính cấp xã hoàn
thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 [8].
- Cơ chế thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình,
cá nhân với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài vẫn còn tạo ra sự bất bình đẳng không chỉ

về kinh tế mà cả trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vẫn là một trong
những vấn đề vƣớng mắc ở nhiều địa phƣơng, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự
án đầu tƣ, chƣa tạo đƣợc sự đồng thuận giữa ngƣời sử dụng đất, nhà đầu tƣ và chính
quyền địa phƣơng.
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đai chƣa
tƣơng xứng. Các vi phạm, tranh chấp về đất đai tuy có giảm nhƣng lại diễn biến
phức tạp, đặc biệt tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn còn diễn ra ở
nhiều địa phƣơng, nhƣng một số vụ việc chƣa đƣợc thanh tra, phát hiện và xử lý kịp
thời. Ý thức chấp hành pháp luật của ngƣời dân, kể cả cán bộ, công chức trong hệ
thống cơ quan quản lý đất đai các cấp chƣa nghiêm, mức độ sai phạm trong quản lý,
sử dụng đất đai còn nhiều [8].
Nâng cao khả năng đóng góp của đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội theo
hƣớng thúc đẩy việc vận dụng các quan hệ kinh tế với các quan hệ hành chính trong
hoạt động quản lý; xã hội hóa cung cấp dịch vụ công; tăng cƣờng sử dụng công cụ
tài chính nhằm nâng cao nguồn thu ngân sách, bảo đảm công bằng trong thụ hƣởng
các lợi ích từ đất đai [8].
1.3. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quảng Ninh
ảnh hƣởng đến tình hình quản lý đất ở
1.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên
1.3.1.1 Vị trí địa lý
15


Huyện Quảng Ninh có vị trí địa lí từ 17004/ đến 17026/ vĩ độ Bắc và từ
106017/ đến 106048/ độ kinh Đông, là nơi hẹp nhất nƣớc Việt Nam với chiều dài
theo đƣờng chim bay khoảng 50 km, có ranh giới:
- Phía Bắc giáp huyện Bố Trạch và thành phố Đồng Hới;
- Phía Nam giáp huyện Lệ Thủy;
- Phía Đông giáp biển Đông;

- Phía Tây giáp nƣớc Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào.
Là cửa ngõ phía Nam thành phố Đồng Hới có các tuyến giao thông Bắc Nam gồm đƣờng bộ, đƣờng sắt đi qua nên huyện Quảng Ninh có nhiều cơ hội thuận
lợi trong việc phát triển kinh tế.
Với vị trí địa lí thuận tiện nhƣ vậy, tạo cho huyện có điều kiện thuận lợi hơn để
phát triển sản xuất hàng hóa, tiếp thu nhanh khoa học kỹ thuật, phát triển nhanh những
ngành kinh tế mũi nhọn, sớm hòa nhập xu thế chung của cả tỉnh.

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình
* Địa hình địa mạo
Huyện Quảng Ninh nằm ở sƣờn Đông của dãy Trƣờng Sơn, nghiêng từ Tây
sang Đông. Toàn huyện có thể phân chia thành bốn dạng địa hình chính:
- Địa hình vùng rừng núi cao: Dạng địa hình này ở sát biên giới Việt - Lào,
chiếm 57 diện tích tự nhiên, với nhiều lâm sản quý hiếm. Địa hình có đặc điểm là
núi cao chạy theo hƣớng Bắc - Nam, trong đó đan xen một số khối núi đá vôi; độ
cao trung bình vùng núi từ 300 - 500 m, có một số đỉnh cao trên 1.000 m nhƣ đỉnh
U Bò - Ba Rền. Do núi cao nằm gần biển nên sƣờn dốc và bị chia cắt lớn, nhƣng
nhờ lớp phủ thực vật còn khá nên hạn chế một phần tốc độ dòng chảy lũ.
16


- Địa hình vùng gò đồi: Là phần tiếp giáp địa hình núi cao từ Bắc vào Nam,
gồm các quả đồi hình bát úp liên tục chạy theo hƣớng Bắc Nam, có độ cao từ 50 –
100 m, độ dốc từ 5 - 25o, sƣờn đồi ít bị chia cắt. Dạng địa hình này chiếm 26,7
diện tích tự nhiên là nơi có nhiều thuận lợi trong việc trồng rừng lấy gỗ, trồng cây
công nghiệp có giá trị kinh tế cao (cao su, thông, tiêu...), chăn nuôi đại gia súc.
- Địa hình vùng đồng bằng: Chiếm 9,5 diện tích, là vùng đồng bằng hẹp
nằm giữa vùng đồi và vùng cát ven biển. Vùng đồng bằng với đặc điểm có độ cao từ
0,5 – 5 m, tƣơng đối bằng phẳng. Do địa hnh vùng thấp trũng, hàng năm thƣờng bị
ngập lũ và phù sa bồi đắp nên đất có độ phì tự nhiên cao. Đây là khu vực sản xuất
lƣơng thực trọng điểm của huyện.

- Địa hình vùng cát ven biển chiếm 6,7 diện tích tự nhiên và có chiều dài
19,6 km; có độ cao từ 5 - 20 m, thuận lợi cho việc phát triển du lịch. Do trong vùng
cát có nguồn nƣớc ngầm khá dồi dào nên phù hợp các mô hình trang trại chăn nuôi
kết hợp với nuôi trồng thủy sản và trồng rừng [17], [21].
* Khí hậu thủy văn
Quảng Ninh nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa chịu ảnh hƣởng của khí
hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và Nam. Nhiệt độ bình quân 24,5 - 25oC, lƣợng mƣa
bình quân khoảng 2.100 - 2.200 mm, mỗi năm có 2 mùa rõ rệt [17], [21].
Mùa khô thƣờng từ tháng 3 đến hết tháng 8 hàng năm, có nhiệt độ trung
bình từ 26,5 - 27oC, nhiệt độ cao nhất có khi đến 39 oC. Do nền nhiệt cao, lƣợng
mƣa chỉ chiếm 20 - 30 tổng lƣợng mƣa cả năm. Trong mùa khô có gió mùa
Tây - Nam, sau khi vƣợt qua lục địa Thái - Lào bị hút mất độ ẩm cho nên thƣờng
gây khô hạn, làm các hồ đập nhỏ bị cạn nƣớc; đồng thời vào mùa khô nƣớc mặn
xâm nhập vùng hạ lƣu các sông.
Mùa mƣa thƣờng bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau, nhiệt độ trung bình
22 - 23oC, thấp nhất vào tháng 1, có khi đến 10oC. Lƣợng mƣa trong mùa này
thƣờng chiếm 65 - 70 tổng lƣợng mƣa cả năm. Lƣợng mƣa cao nhất vào khoảng
15/9 - 15/11 hàng năm. Do mƣa lớn, địa hình rất dốc nên thƣờng gây lũ lụt ở vùng
thấp và lũ quét hai bên sông ở vùng núi.
1.3.1.2. Tài nguyên đất đai
Toàn huyện có 5 nhóm đất chủ yếu, gồm:
- Nhóm đất đỏ vàng chiếm hơn 70 diện tích tự nhiên, phân bố chủ yếu trên
địa hình vùng núi có độ cao 500 m trở lên. Nhóm đất này phát triển trên các loại đá
Macmasilic, đá phiến sa, đá phiến sét. Do phân bố trên vùng núi, lớp phủ thực vật
còn khá nên độ phì tự nhiên còn tốt.
- Nhóm đất phù sa chiếm trên 4,6 diện tích tự nhiên, phân bố ở vùng gò đồi
và các thung lũng đan xen. Nhóm đất này có 2 loại: Đất phù sa không đƣợc bồi đắp
17